Aménagement du territoire. Conditions de validité de la demande de permis de construire. Voies d’accès.

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N° dossier: CDP.2021.95

Autorité: CDP

Date décision: 11.05.2022

Publié le: 30.05.2022

Revue juridique:

Titre: Aménagement du territoire. Conditions de validité de la demande de permis de construire. Voies d’accès.

Résumé:

**La signature des plans par le propriétaire du fonds est une condition de validité de la procédure de permis de construire. Le vice peut être couvert en cours de procédure.

Le fait de soumettre l’octroi du permis à la condition suspensive de l’accord des propriétaires des parcelles sur lesquelles doivent être érigés les équipements (chemin d’accès et canalisations) n’est pas suffisant. En effet, l’existence d’un terrain équipé est une condition indispensable à l’obtention d’un permis.

Voies d’accès insuffisantes vu qu’au débouché des accès riverains sur la voie publique , un croisement de deux véhicules implique un empiètement sur la bande herbeuse propriété d’un tiers.**

Articles de loi:

Art. 19 al. 1 LAT Art. 22 al. 2 LAT Art. 109 LCAT Art. 9 LCONSTR Art. 69 RELCAT Art. 45 RELCONSTR

A. A.X.________, propriétaire avec ses deux frères B.X.________ et C.X.________ de l'article 1481 du cadastre de Hauts-Geneveys, et propriétaire à l'époque de l'article 1480 dudit cadastre, ainsi que A.________ ont déposé le 31 mai 2012 une demande de permis de construire, sur ces deux parcelles, deux villas-terrasses de trois logements chacune ainsi que des parkings souterrains (12 places) et places extérieures (12 places) dans la zone d'habitation à faible densité de la Commune de Hauts-Geneveys (actuellement commune de Val-de-Ruz depuis le 01.01.2013; ci-après : la commune). Le bien-fonds 1481 est relié au domaine public cantonal par le chemin de l’Oselière, situé en zone agricole, qui traverse les articles 1867 (anciennement 1478), 1660, 1661 et 1480. Ces articles sont régis par un plan d'alignement intitulé "Chemin de l’Oselière" du 20 février 1991.

Le 17 décembre 2012, A.X.________, par mandat de A.________, a déposé une demande de permis de construire portant sur des équipements, soit la construction d'une route d'accès et de canalisations, sur les articles 1478 (actuellement 1866 et 1867), 1660, 1661, 1480 et 1481 du cadastre de Hauts-Geneveys. Était joint à cette demande un contrat d'équipement daté du 7 décembre 2012 entre la commune et les propriétaires fonciers des articles précités aux termes duquel ces derniers étaient chargés par la commune de construire et financer intégralement une route d'accès au quartier et les équipements de base et de détail, le chemin devant ensuite être cédé gratuitement à la commune avec les conduites et canalisations. Ce contrat n'était signé ni par les représentants de la commune, ni par B.________, copropriétaire de l'article 1660, à l'époque en procédure de divorce avec son mari également copropriétaire. Il était par ailleurs prévu que A.X.________ se substitue aux propriétaires mentionnés dans cette convention et prenne en charge la totalité des coûts et frais liés à l'exécution de cet accès.

Ces deux projets ont été mis à l'enquête publique du 22 mars au 6 mai 2013 et ont fait l'objet de deux oppositions relatives à l'impact des constructions sur les canalisations (entretien futur et modifications nécessaires sur le réseau actuel). Afin de traiter les oppositions en connaissance de cause, le Conseil communal de Val-de-Ruz (ci-après : le conseil communal) a mandaté le bureau d'ingénieurs C.________ pour établir un relevé des conduites existantes dans le secteur ainsi que l'état des canalisations. Il en est ressorti que ces dernières étaient dégradées, ce qui a été communiqué à A.X.________ le 10 janvier 2014 par ledit conseil qui mentionnait également que si la solution du contrat d'équipement était opportune, celui du 7 décembre 2012 était incomplet, car il ne prévoyait pas de cautionnement bancaire et n'avait pas été signé par une des propriétaires concernée. A.X.________ a remis de nouveaux plans en avril 2014 et a demandé à plusieurs reprises un traitement rapide du dossier. Le conseil communal lui rappelait par ailleurs son exigence d'une garantie bancaire vu sa situation financière précaire et lui soumettait un nouveau projet de contrat d'équipement incluant dite garantie. Le 19 septembre 2014, l'intéressé a adressé au conseil communal une version modifiée du contrat d'équipement incluant la participation de D.________ Sàrl, société constituée avec A.________ pour la promotion du projet. L'examen de la situation financière de A.X.________ a révélé que l'article 1480 faisait l'objet d'annotations et de restrictions du droit d'aliéner. La garantie bancaire n'ayant pas été fournie, le conseil communal n'a pas statué sur les demandes de permis de construire et les oppositions, si bien que A.X.________ a saisi le Conseil d'Etat d'un recours pour déni de justice le 16 décembre 2014. Ce recours a été rejeté par décision du 20 mai 2015 qui a été annulée par arrêt de la Cour de céans du 8 janvier 2016. Cette dernière a estimé que si un contrat d'équipement pouvait contenir des garanties d'exécution pour prémunir la commune contre les problèmes subséquents, l'exigence d'une telle garantie revêtant la forme d'une garantie bancaire devait satisfaire au principe de la proportionnalité, ce qui n'était pas le cas en l'espèce vu que le recourant avait réglé d'importants montants pour assainir sa situation fiscale. Elle ajoutait :

" A supposer qu'elle soit maintenue, cette exigence aurait pu être renvoyée à une date fixée après la délivrance des permis de construire et le début des travaux, cas échéant ceux-ci conditionnés à la remise de dite garantie. L'autorisation de construire peut être délivrée si l'autorité compétente estime qu'il est suffisamment vraisemblable que le terrain sera équipé, au plus tard lorsque commencera la construction…"

La Cour a par ailleurs relevé :

" En ce qui concerne l'absence d'une signature au contrat, elle n'empêchait pas la délivrance d'un permis de construire les voies d'accès et pouvait être réglée de manière séparée entre l'autre copropriétaire et la commune, et rien n'empêchait le copropriétaire signataire d'en régler le sort dans la procédure de divorce en cours. On relèvera que la portion des équipements concernée par cette signature est minime par rapport à la longueur totale des accès." (cons. 5).

La Cour a dès lors imparti au conseil communal un délai au 29 février 2016 pour statuer sur les permis de construire sollicités.

Par deux décisions du 26 février 2016, le conseil communal a rejeté les deux demandes de permis de construire. Se référant à l'arrêt de la Cour de droit public précité ainsi qu'au préavis réservé du Service de l'aménagement du territoire (ci-après : SAT), il a considéré que selon l'article 45 al. 2 du règlement sur les constructions du 16 octobre 1996 (ci-après : RELConstr.), le consentement des tiers propriétaires devait être donné, que ce soit par le contrat d'équipement ou d'une autre manière (par exemple signature des plans ou d'un document ad hoc). La copropriétaire de l'article 1660 n'ayant pas donné son accord, la demande de construction d'équipements devait être rejetée. Il a ajouté que, même si cet accord avait été fourni, le contrat d'équipement au dossier était lacunaire et devait être signé par le conseil communal et les requérants; qu'il ne renoncerait pas à l'exigence d'une garantie bancaire; que, pour satisfaire au principe de proportionnalité, il délivrerait le permis et fixerait comme condition que la garantie bancaire lui soit remise au plus tard le jour précédant le début des travaux; qu'un tourne-char devait être prévu à l'extrémité ouest de la route et que, cette dernière passant en zone agricole, le département devait se prononcer sur sa conformité à cette zone. Concernant les deux habitations individuelles, il a estimé que le rejet de la demande de construction des équipements avait pour conséquences que le terrain ne pouvait être équipé à satisfaction et que la demande de permis devait être rejetée; que le chemin actuel était un chemin privé, en chaille, et qu'il ne pouvait être considéré comme un accès suffisant sur le plan technique, vu notamment sa largeur moyenne de 3,2 m; le fait qu'il débouchait sur la voie publique et le manque de visibilité; que l'état des conduites avait pour conséquence que si des travaux avaient lieu, elles seraient irrémédiablement endommagées, de sorte qu'un raccordement ne serait plus possible; que le défaut d'équipement conduisait au refus du permis de construire; que si le plan d'alignement n'était pas modifié et que la route projetée devenait publique, le taux d'occupation du sol maximal admissible de 25 % ne serait pas respecté et que les exigences découlant notamment des règles de protection de l'environnement et de police des constructions ressortaient du préavis du SAT, de sorte qu'il suffisait d'y renvoyer.

Saisi de quatre recours contre ces décisions (2 recours de A.________ et A.X.________ agissant conjointement sans être représentés et 2 recours de A.X.________ agissant par son mandataire), le Conseil d'Etat les a rejetés par décision du 10 février 2021. Il a considéré qu'au moment où il a statué, le conseil communal ne pouvait pas accorder l'autorisation de construire la route et les équipements, faute d'accord de tous les propriétaires concernés; qu'au vu de l'état de propriété actuel (les propriétaires des articles 1660, 1661 et 1480 ayant changé), leurs accords devaient être produits avant la délivrance du permis de construire; que l'équipement actuel n'était pas suffisant au vu des arguments développés par le conseil communal et du fait que la route communale sur laquelle le chemin débouche était une route de desserte de quartier en pente, la largeur du chemin ne permettant pas à un véhicule sortant de croiser facilement un véhicule entrant qui pouvait donc devoir attendre sur la route communale et créer un danger; que le conseil communal n'avait ainsi pas outrepassé son pouvoir d'appréciation en retenant que le chemin actuel ne constituait pas un accès suffisant et que c'était dès lors à bon droit qu'il avait retenu que le projet de maisons individuelles ne pouvait être autorisé. Concernant les équipements, il a estimé notamment que les terrains n'étaient pas (ou plus) suffisamment équipés du point de vue de l'évacuation des eaux vu les constatations faites par le bureau spécialisé; que le plan d'alignement était toujours en vigueur et que le projet de route et d'équipement se situant à l'intérieur des alignements, qui traversent pour partie la zone agricole, une dérogation n'était pas nécessaire; que les intéressés ne pouvaient pas se charger de construire l'équipement sans un contrat y relatif signé par la commune et par tous les actuels propriétaires du secteur à équiper; qu'à défaut et en l'absence d'accord donné d'une autre manière, les permis de construire ne pouvaient être accordés et le futur statut de la route d'accès (domaine public ou privé) clairement établi; que le taux d'occupation du sol ne serait respecté qu'à la condition que l'accès reste privé sur les parcelles concernées; qu'à supposer qu'une surface appartenant à A.X.________ puisse permettre aux véhicules des services publics de rebrousser chemin et de renoncer à un tourne-char, cette question devait être réglée dans le contrat d'équipement; que les parties avaient intérêt à trouver un accord et que si tel n'était pas le cas, les propriétaires pouvaient mettre en demeure la commune de réaliser l'équipement et, si elle n'obtempérait pas, demander à l'autorité cantonale compétente qu'elle les autorise à avancer les frais d'équipement ou qu'elle élabore les plans nécessaires auxdits équipements. Enfin, le permis de construire ne pouvait être octroyé, le département ne s'étant prononcé ni sur l'abattage d'une haie ou d'un bosquet, ni sur une dérogation au plan d'alignement.

B. A.X.________ et A.________ interjettent recours devant la Cour de droit public du Tribunal cantonal contre la décision précitée du Conseil d'Etat en concluant à son annulation et, principalement, en statuant au fond, à ce qu'elle octroie les permis de construire sollicités, subsidiairement au renvoi de la cause à l'autorité inférieure pour nouvelle décision, sous suite de frais et dépens. Ils dénoncent la lenteur de la procédure et estiment que le principe de proportionnalité a été violé, étant donné que le conseil communal aurait pu, au lieu de refuser les permis de construire, les assortir de conditions. Ils relèvent l'existence d'un évident conflit d'intérêts de Me E.________, conseil de la commune, qui représente à la fois les intérêts de cette dernière dans la procédure administrative et les intérêts privés d'un membre de l'exécutif communal, F.________, dans la procédure pénale introduite à son encontre par A.X.________ pour contrainte et abus d'autorité (dans le cadre des procédures visant les demandes de permis de construire précitées) et actuellement pendante devant le Tribunal fédéral. Ils allèguent de plus qu'il ressort de l'arrêt de la Cour de droit public du 8 janvier 2016 que l'absence de signature d'une copropriétaire n'empêche pas la délivrance d'un permis de construire; que cette dernière n'a aucun intérêt digne de protection à bloquer le projet immobilier; que le Conseil d'Etat ne peut pas confirmer la ligne suivie par le conseil communal et conditionner l'octroi de l'autorisation de construire à l'accord de tous les copropriétaires concernés; que l'article 1480 a fait l'objet en août 2017 d'un acte de vente à G.________ avec droit d'emption en faveur du recourant et que ce dernier l'a exercé au mois d'août 2020; que l'état actuel du chemin d'accès n'a jamais été un frein aux différents projets de construction du quartier; que la longueur du chemin de desserte de quelque 80 mètres permet des manœuvres de dépassement, voire de recul, à son entrée depuis la route communale, puis dès l'arrivée à la première parcelle et que les croisements sont possibles, si bien que l'accès est suffisant; que, concernant les canalisations, le renvoi aux résultats de l'étude menée par le bureau spécialisé n'est pas opérant dans la mesure où l'intéressé supporte les frais d'établissement de la nouvelle conduite et que son installation peut parfaitement être effectuée avec précaution, si bien que le défaut d'équipement doit être écarté; qu'ils ne saisissent pas les raisons qui ont motivé le conseil communal à refuser le permis de construire, vu qu'ils prennent à leur charge exclusive l'entier de l'équipement à réaliser; que le permis de construire peut être délivré même en l'absence de signature du contrat d'équipement; que l'autorité intimée a abusé de son pouvoir d'appréciation et incorrectement appliqué le droit en retenant que le statut de la route d'accès doit impérativement être réglé dans le contrat d'équipement et que l'absence de règlement justifie le refus d'octroi du permis de construire; qu'en effet, la commune a admis la suppression des alignements sur les parcelles 1480 et 1481 et qu'ils ont demandé le maintien de cette route d'accès dans le domaine privé, si bien que le taux d'occupation du sol de 25 % est respecté; que la présence d'un tourne-char n'est pas une condition à l'octroi du permis de construire; que la question de l'abattage d'une haie et d'un bosquet avait été réglée à satisfaction avant la mise à l'enquête publique de 2013 et que l'accès actuel et futur s'insérant dans l'alignement sanctionné en 1991, aucune dérogation n'est à solliciter. Ils requièrent la production des dossiers relatifs à la procédure de permis de construire, de déni de justice ainsi qu'à la procédure pénale précitée.

C. Dans ses observations, le Conseil d'Etat conclut au rejet du recours, sous suite de frais. Il estime que l'issue de la procédure pénale contre un conseiller communal n'influence pas la possibilité de réaliser ou non les projets; que la position des recourants selon laquelle des points importants peuvent être réglés sous forme de clauses accessoires et remis à plus tard n'est pas conforme au principe de proportionnalité; que l'actuelle propriétaire de l'article 1480 est, selon le registre foncier, toujours G.________ et qu'il n'est pas établi qu'elle a consenti aux projets de construction litigieux; qu'il ressort du préavis de synthèse du SAT que le Département du développement territorial et de l'environnement s'est prononcé sur la suppression partielle d'une haie ainsi que sur une dérogation au plan d'alignement et que les décisions y relatives n'ont pas été notifiées puisque le permis de construire a été refusé pour d'autres raisons.

D. Dans ses observations, le conseil communal conclut au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité, sous suite de frais. Il relève que le fait que dans deux dossiers différents un avocat défende deux parties différentes contre la même adverse partie ne constitue pas un conflit d'intérêts, ce d'autant plus que la procédure pénale contre F.________ est maintenant close et que les recourants n'allèguent pas que d'autres conseillers communaux de l'époque feraient l'objet de poursuites pénales. Il reprend par ailleurs ses argumentations précédentes en ce qui concerne le consentement des propriétaires, l'équipement (route d'accès, canalisations et tourne-char), le contrat d'équipement, le plan d'alignement et le taux d'occupation du sol. Il observe enfin que les recourants ne motivent aucunement en quoi le dossier pénal serait nécessaire ou utile pour régler les questions de droit des constructions.

E. Les recourants déposent des observations complémentaires auxquelles répondent le conseil communal et le Conseil d'Etat.

F. Le recourant A.X.________ dépose des documents ainsi que des observations aux termes desquelles il conclut à ce que le recours soit admis « en tenant notamment compte des démarches établies par le Conseil communal de la Commune de Val-de-Ruz dans son courrier du 10 janvier 2014 », à ce que la Cour valide le consentement de G.________, propriétaire du bien-fonds 1480, notamment par la prise en compte de la convention du 11 août 2017 annexée à l'acte authentique du 14 août 2017 et à ce que soit considéré comme flagrant le conflit d'intérêts du mandataire du conseil communal, sous suite de frais.

G. Dans ses observations, le conseil communal conclut au rejet, dans la mesure de leur recevabilité, des nouvelles conclusions, relevant notamment que les conclusions constatatoires sont irrecevables.

H. Le recourant A.X.________ dépose des observations confirmant ses nouvelles conclusions.

Il dépose également un courrier adressé par lui à l'Office des poursuites visant la suspension d'une procédure de réalisation immobilière jusqu'à droit connu dans la procédure relative aux permis de construire et dans celle relative à une action en responsabilité contre la Commune de Val-de-Ruz.

Enfin, il attire l'attention de la Cour de droit public sur la vente de l'article 1660 en indiquant que les nouveaux propriétaires n'ont aucune raison de s'opposer à la signature du contrat d'équipement et que, quoi qu'il en soit, un éventuel désaccord de ces derniers ne peut constituer un frein à l'autorisation de construire.

I. La juge instructeure s'adresse à l'Office des poursuites, afin d'être renseignée sur l'état de ces dernières.

Cet office répond par courrier du 16 mars 2022 que les poursuites en procédure de réalisation immobilière ont été finalisées par l'envoi de trois actes de défaut de biens.

J. Les recourants déposent divers documents.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. Les recourants invoquent un conflit d'intérêts dans la mesure où Me E.________ représente à la fois le conseil communal dans la présente procédure et F.________ dans la procédure pénale le concernant.

Dans leur mémoire de recours, ils ne prennent toutefois aucune conclusion y relative. Ce n'est que dans ses observations à la Cour de céans que le recourant prend une nouvelle conclusion, soit qu'il plaise à la Cour de considérer comme flagrant le conflit d'intérêts de la part du mandataire de la commune. La Cour observe par ailleurs qu'il n'a jamais soulevé ledit conflit devant le Conseil d'Etat.

Quoi qu'il en soit, la constatation d'un conflit d'intérêts peut être soulevée d'office par une autorité judiciaire qui doit alors communiquer à l'Autorité de surveillance les faits qui sont susceptibles d'être contraires aux règles professionnelles (Valticos, in Commentaire romand, loi sur les avocats, 2010, ch. 186 ad art. 12, p. 123; Bauer/Bauer, in op. cit., ch. 3 ad art. 15, p. 216).

Les recourants relèvent que la condamnation de F.________ est maintenant définitive et exécutoire (cf. observations à la Cour de céans du 17.09.2021). Force est dès lors de constater qu'il n'y a plus aucun conflit d'intérêts possible et qu'il n'incombe pas à la Cour de céans d'examiner ce grief. Les recourants estiment que cette question demeure à l'ordre du jour dans la présente procédure au motif qu'il n'est pas impossible que d'autres membres de l'exécutif soient poursuivis et A.X.________ dépose la plainte pénale pour abus d'autorité qu'il a adressée le 28 septembre 2021 au Ministère public et qui vise les autres membres du conseil communal. Toutefois, il n'allègue ni ne démontre que ces derniers seraient représentés par Me E.________. Or, un risque théorique de conflit d'intérêts ne suffit pas, ce dernier devant être actuel et concret (Valticos, in op. cit., ch. 149 ss ad art. 12, p. 117; ATF 145 IV 218 cons. 2.1).

Ce grief est dès lors mal fondé.

3. a) Selon l'article 45 RELConstr., dans sa teneur au moment où la requête de permis de construire a été déposée, la demande de sanction définitive est adressée au conseil communal (al. 1) et le requérant utilise le formulaire officiel qui doit être signé par le maître de l'ouvrage, par l'auteur du projet et par le propriétaire du fonds, s'il s'agit d'un tiers (al. 2). La nouvelle teneur de cet article avec effet au 1er décembre 2014 prévoit que le requérant doit fournir l'accord écrit du maître de l'ouvrage, de l'auteur du projet et du propriétaire du bien-fonds, s'il s'agit d'un tiers (al. 2) et abandonne dès lors l'exigence que cet accord figure sur le formulaire officiel.

Selon la jurisprudence, la signature des plans par le propriétaire du fonds, lorsqu'il s'agit d'effectuer des travaux sur le fonds d'autrui, n'est pas une simple prescription de forme, mais une condition de validité de la demande de permis de construire. Elle est une conséquence du principe de l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est incorporé au sol, dont les constructions. Elle tend ainsi à obtenir l'assurance que celui qui a la maîtrise juridique du fonds consent aux travaux et a tous les effets de droit public qui en découlent et déploie donc des effets concrets sur le plan du droit public (arrêt du TF du 04.06.2014 [1C_846/2013] cons. 7.2 et les références; RJN 2001, p. 286).

Le vice découlant de l'absence de signature peut toutefois être couvert par l'apposition de celle-ci en cours de procédure (RDAF 1993, p. 127 cons. 2d et la référence citée).

b) Force est de constater que depuis le moment où le conseil communal a statué, les propriétaires concernés ont changé, soit que l'article 1480 est dorénavant propriété de G.________, l'article 1660 de H.________ et de I.________, chacun pour une demi-part de copropriété et l'article 1661 de J.________ et K.________, chacun pour une demi-part de copropriété (extraits du Registre foncier consultés sur https://sitn.ne.ch qui constituent des faits notoires, RJN 2018, p. 221). Dès lors, l'accord écrit de ces propriétaires est nécessaire pour que l'autorisation de construire les équipements puisse être délivrée et l'accord de G.________ l'est également pour le bâtiment projeté sur sa parcelle.

Le recourant dépose une convention du 11 août 2017 selon laquelle cette dernière s'engageait à donner son accord aux travaux, mais ne produit nullement ledit accord. Il ressort du dossier que par courrier du 13 juillet 2020 au mandataire de cette dernière, A.X.________ a manifesté son désir de racheter l'article 1480 tout en mentionnant que l'exécution de la promesse de rachat (droit d'emption) impliquera que G.________ renonce à son expulsion (l'intéressé étant, suite à la vente, devenu locataire de l'appartement situé sur dite parcelle). Or, l'exercice de ce droit d'emption pose vraisemblablement problème puisque aucune suite ne semble avoir été donnée et que l'expulsion a fait l'objet de litiges.

Il ressort notamment d'une décision de mesures provisionnelles du 27 juillet 2020 du Tribunal régional des Montagnes et du Val-de-Ruz, relative à une requête en interdiction d'exécution d'un ordre d'expulsion déposée par le recourant que :

" En l'espèce, par contrat du 11 août 2017, G.________ a remis à bail à A.X.________ l'appartement de 6,5 pièces chemin de l'Oselière 8, aux Hauts-Geneveys.. Le 12 juillet 2019, G.________ a valablement résilié le contrat de bail de A.X.________, avec effet au 30 septembre 2019. Il n'est pas contesté que la décision d'expulsion, rendue le 18 décembre 2019 par le Tribunal civil des Montagnes et du Val-de-Ruz et confirmée par arrêt de la Cour d'appel civile du 27 avril 2020 (CACIV.2020.19), est entrée en force. Dans le cadre de cette procédure déjà, il a été relevé que le contrat de vente du 14 août 2017 n'avait pas d'effet sur la procédure d'expulsion. Le même constat s'impose au stade des mesures superprovisionnelles et provisionnelles requises. A cet égard, il faut d'abord relever que le droit d'emption prévu à l'article X de l'acte notarié du 14 août 2017 ("promesse de rachat") est assorti de plusieurs conditions, parmi lesquelles l'obtention des permis de construire (chiffre 5) et le paiement de l'intégralité du prix de vente de CHF 1'095'132.00 (chiffre 6). Faute de réaliser la condition stipulée au chiffre 5, d'une part, et vu les difficultés financières évoquées par le requérant (allégués 21 ss), qui l'ont amené à sceller l'accord du 11 août 2017 et à requérir l'assistance judiciaire dans plusieurs procédures connexes, d'autre part, il paraît douteux que l'intéressé puisse redevenir, "à court terme", comme il l'affirme, le propriétaire de la maison qu'il est sommé de quitter."

Or, vu les informations précitées données par l'Office des poursuites, il paraît peu probable que le recourant soit maintenant à même de payer l'intégralité du prix de vente. Quoi qu'il en soit, force est de constater que ce dernier est en litige avec G.________ et qu'il n'appartient pas aux autorités administratives, respectivement à la Cour de céans, contrairement à la conclusion prise dans son mémoire du 8 octobre 2021, de s'immiscer dans cette procédure civile, soit notamment de valider le consentement de G.________ par la prise en compte de la convention du 11 août 2017.

L'exigence légale de l'accord des propriétaires des fonds étant une condition de validité de la demande de permis de construire, l'autorisation de construire ne pouvait être assortie d'une clause accessoire y relative étant donné qu'une condition essentielle à son octroi faisait défaut (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001 ch. 940, p. 410). On ne saurait dès lors considérer que les autorités inférieures ont violé le principe de la proportionnalité en refusant le permis de construire pour ce motif.

4. Le permis de construire la route ne pouvant être octroyé à défaut d'accord des propriétaires des fonds concernés, le Conseil d'Etat a examiné si l'équipement actuel était suffisant.

a) Aux termes de l'article 22 al. 2 let. b LAT, une autorisation de construire ne peut être délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'article 19 al. 1 LAT, lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées.

La loi n'impose pas des voies d'accès idéales; celles-ci doivent être suffisantes ou adaptées. Pour les zones à bâtir, il s'agit en règle générale de routes et chemins desservant la zone à équiper, compte tenu des circonstances locales (Jomini, Commentaire LAT, 2010, ad art. 19, n° 18). Pour être considérée comme adaptée à l'utilisation prévue, une voie d'accès doit être suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (cf. arrêt du TF du 01.02.2010 [1C_246/2009] cons. 4.1, et la référence à l'ATF 121 I 65 cons. 3a; arrêt du TF du 10.07.2008 [1C_157/2008] cons. 2.1). Techniquement, il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une route puisse accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert, une fois celle-ci entièrement construite selon les règles du plan d'affectation, qu'elle n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs et que l'accès des services de secours soit garanti (RVJ 2004, p. 65; Jomini, op. cit., ad art. 19, n° 19 s.). Ainsi, une voie, bien qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de prudence qu'imposent les prescriptions de la circulation routière. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue. Les infrastructures doivent ainsi être adaptées aux possibilités de construire offertes par le plan de zones. Un bien-fonds ne peut être considéré comme équipé si, une fois construit conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un accroissement du trafic qui ne peut être absorbé par le réseau routier. Il en va de même si l'accroissement du trafic provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes dans le voisinage (arrêt du TF du 14.04.2011 [1C_482/2010] cons. 6.1 et les références citées; cf. aussi arrêt de la Cour de droit public du 09.03.2015 [CDP.2014.152] cons. 3a). Ceci étant, la réalisation de la voie d'accès est juridiquement garantie lorsque le terrain peut être raccordé à une route du domaine public ou à une route privée que les utilisateurs du bâtiment ont le droit d'emprunter (Jomini, op. cit., ad art. 19, n° 23).

Sur le plan de la législation cantonale, l'article 109 LCAT oblige la commune à équiper la zone d'urbanisation, notamment en voies d'accès (al. 1) et subordonne la construction de tout bâtiment à la réalisation de ces équipements (al. 3). L'article 69 RELCAT précise que les voies d'accès doivent tenir compte, notamment, de la sécurité de tous les usagers. L'article 9 LConstr. rappelle que, compte tenu de l'importance des constructions et installations, les accès à la voie publique doivent garantir la sécurité des piétons et celle de la circulation routière, ainsi que l'intervention des services publics.

Il existe des normes techniques (normes de l'association suisse des professionnels de la route, VSS) qui définissent de façon détaillée les types de routes et leurs aménagements (routes collectrices, routes de desserte, notamment); le droit cantonal peut s'y référer. La norme VSS 640 050 s'applique aux accès riverains, à savoir un raccordement destiné à l'usage de véhicules routiers (entrées et sorties privées) entre une route publique prioritaire et un bien-fonds générant un trafic de faible intensité. C'est bien le cas en l'espèce, le chemin litigieux correspondant au type A (route de desserte de quartier) prévu par la norme ainsi que l'a retenu à juste titre le Conseil d'Etat.

Les normes VSS doivent être appliquées en fonction des circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, dont celui de la proportionnalité (arrêt du TF du 10.07.2008 [1C_157/2008] cons. 2.1). Enfin, les autorités communales et cantonales disposent d'un important pouvoir d'appréciation en la matière, que les autorités judiciaires doivent respecter (ATF 121 I 65 cons. 3a in fine).

Les arguments des recourants selon lesquels des permis de construire ont déjà été délivrés, le chemin d'accès étant utilisé quotidiennement par les habitants de 3 logements, et selon lesquels le recourant a financé ce dernier en totalité en 1988 sont irrelevants. En effet, comme l'a précisé la Cour de droit public dans son arrêt du 8 janvier 2016 [CDP.2015.167] cons. 4, l'exigence de l'équipement est fonction de la situation existante après la réalisation du projet, de sorte que l'appréciation d'une situation dans le passé peut devoir être revue, que ce soit parce que les circonstances de fait ont changé ou que les exigences légales sont devenues plus sévères.

Par ailleurs, les recourants ne contestent pas que la largeur du chemin est de 3,2 mètres, alors que l'ECAP a exigé 3,5 mètres et le Service des ponts et chaussées 4,5 mètres. Ils ne remettent pas non plus en cause le contenu de la norme VSS mentionnée par le Conseil d'Etat selon laquelle un croisement doit être possible dans les deux sens dans la zone du débouché sur la voie publique des accès riverains, mais se bornent à indiquer qu'elle n'est pas obligatoire mais une simple recommandation technique. Force est de constater toutefois que la norme VSS 640 050 est régulièrement appliquée par le Tribunal fédéral pour déterminer si un accès est suffisant (cf. notamment arrêts du TF du 16.01.2018 [1C_225/2017], du 02.04.2020 [1C_424/2019] et du 15.04.2016 [1C_430/2015]; cf. également RDAF 2020 I, p. 37).

Les recourants estiment qu'à l'intersection avec la route communale, les croisements sont parfaitement envisageables en raison d'une pente et d'un talus peu prononcés à cet endroit. Force est toutefois de constater que cela implique que les véhicules devraient empiéter sur la bande herbeuse sise sur l'article 1667, propriété d'un tiers.

Vu ces circonstances, on ne saurait considérer que le conseil communal a abusé de son pouvoir d'appréciation en qualifiant le chemin d'accès de non suffisant.

5. Dans les zones à bâtir et dans les autres zones équipées d'égouts, les bâtiments et les installations doivent être raccordés au réseau des égouts publics (art. 11 de la loi fédérale sur la protection des eaux [LEaux] du 24 janvier 1991). Dans ce périmètre des égouts publics, un permis de construire ou de transformer un bâtiment ne peut être délivré que si le déversement des eaux polluées s'opère dans les égouts (art. 17 let. a LEaux).

Se référant au plan de situation no 13 N 019-100 établi par le bureau C.________, le Conseil d'Etat mentionne que la portion du collecteur d'eaux usées situé à l'emplacement prévu pour les villas individuelles est obstrué en quatre endroits par des racines d'arbres et que des mesures de réfection urgentes ou à court terme sont nécessaires, afin d'éviter des dégâts. Par ailleurs, à un autre endroit, le tuyau est décalé (risque de fuites) et des mesures urgentes s'imposent. Le Conseil d'Etat a dès lors retenu que les terrains destinés aux villas individuelles n'étaient pas (ou plus) suffisamment équipés du point de vue de l'évacuation des eaux. Le conseil communal avait quant à lui estimé que la canalisation existant actuellement était par endroits très dégradée et infiltrée par des racines, si bien qu'elle risquait d'être endommagée irrémédiablement par des machines de chantier.

Les recourants ne contestent pas ces éléments, mais indiquent avoir prévu de supporter les frais d'établissement de la nouvelle conduite, son installation pouvant parfaitement être effectuée avec précaution, les risques évoqués étant purement hypothétiques.

Or, on ne saurait qualifier les risques d'hypothétiques, puisque le bureau spécialisé a préconisé des travaux à entreprendre à court terme. Le Conseil d'Etat a par ailleurs indiqué avec raison que la question de savoir si les interventions sur le collecteur d'eaux usées relèvent de l'entretien ou de la construction d'un nouvel équipement pourra être abordée dans le contrat d'équipement. Les recourants s'étant engagés à construire de nouvelles conduites, on comprend mal leur argumentation selon laquelle le terrain serait actuellement déjà suffisamment équipé.

6. a) Si la collectivité intéressée n'équipe pas les zones à bâtir dans les délais prévus, elle doit permettre aux propriétaires fonciers d'équiper eux-mêmes leurs terrains selon les plans approuvés par elle ou les autoriser à lui avancer les frais des équipements selon les dispositions du droit cantonal (art. 19 al. 3 LAT). Selon l'article 112b LCAT, la commune peut charger par contrat écrit les propriétaires de faire construire les équipements nécessaires à la desserte de leurs immeubles (al. 1). Les engagements résultant du contrat peuvent être garantis par une convention constitutive d'une charge foncière (al. 2). Après la construction, les installations deviennent propriété de la commune aux conditions de reprise fixées par le contrat (al. 3). Lorsque le propriétaire est chargé de l'équipement, il est souhaitable que ses relations juridiques avec la collectivité soient réglées par un contrat d'équipement (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., ch. 749, p. 241).

b) Les recourants estiment que le fait d'argumenter que l'absence de signature par la commune du contrat d'équipements, dont les conditions qu'elle a elle-même posées étaient illicites pour refuser la délivrance du permis de construire, relève de l'arbitraire et viole les dispositions susmentionnées. Or, la Cour de droit public n'a pas dit dans son arrêt du 8 janvier 2016 que l'exigence du dépôt d'une garantie bancaire était une condition illicite, mais a estimé qu'il était disproportionné de l'exiger avant la délivrance du permis de construire et le début des travaux et qu'elle pouvait être déposée après, cas échéant, les travaux étant conditionnés à la remise de dite garantie.

Quoi qu'il en soit, et pour les motifs développés au considérant 3 ci-dessus, l'accord des nouveaux propriétaires des parcelles concernées par les conduites est nécessaire, qu'il résulte d'un contrat d'équipement ou d'autres documents. L'existence d'un terrain équipé étant une condition indispensable à l'obtention d'un permis de construire au sens de l'article 22 LAT, le fait de soumettre l'octroi du permis de construire à la condition suspensive de l'accord des propriétaires concernés n'est pas suffisant. C'est dès lors avec raison que le Conseil d'Etat a estimé que les permis de construire ne pouvaient pas être accordés, faute d'accord des propriétaires concernés.

7. Selon l'article 13 aRELCAT (applicable selon les dispositions transitoires à la modification du 14.12.2016, jusqu'à l'entrée en vigueur de l'adaptation des plans d'affectation cantonaux et communaux, découlant de la loi adaptant la législation cantonale à l'accord intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions [AIHC du 06.11.2012]), la surface constructible d'un bien-fonds correspond à sa surface sise en zone d'urbanisation (al. 1) et n'entrent pas en considération les surfaces des rues, des accès et des trottoirs destinés au trafic public (al. 2 let. a). Selon l'article 14 aRELCAT, le taux d'occupation du sol est le rapport entre l'emprise au sol des bâtiments et la surface constructible d'un bien-fonds (al. 1). Selon le plan d'aménagement communal de la Commune de Hauts-Geneveysdu 25 août 1994, en zone d'habitation à faible densité, le taux d'occupation est, sauf exception, de 25 % (30 % pour l'habitat individuel groupé et 40 % pour les maisons-terrasses).

b) Le recourant ne conteste pas les calculs effectués par le SAT selon lesquels le taux d'occupation du sol de 25 % serait respecté seulement si la route appartient au domaine privé. Ils allèguent que le taux de 25 % est respecté si l'alignement est supprimé, suppression qui aurait été admise par le conseil communal, et ajoute que, même si les autres propriétaires demandent le versement de la route d'accès au domaine public, les propriétaires des parcelles 1480 et 1481 ont demandé le maintien de cette route dans le domaine privé.

Il ressort effectivement du dossier que, dans le cadre de pourparlers menés sous l'égide du Service juridique de l'Etat, un accord a été trouvé prévoyant notamment :

" Le conseil communal soumettra un rapport au conseil général pour modifier le plan d'alignement afin d'abroger la partie de ce dernier se situant sur les parcelles en zone à bâtir no 1481 et 1480 du cadastre de Hauts-Geneveys. Le contrat d'équipement devra dès lors être adapté en conséquence. Il sera procédé à cet ajustement avec le plus grand pragmatisme et dans l'idéal avant la délivrance du permis de construire, mais au plus tard avant le début des travaux." (procès-verbal de la séance de conciliation du 23.06.2017, ch. 3).

Cet accord, qui contenait plusieurs autres clauses, et mentionnait que si l'ensemble des conditions, formant un tout, se réalisait, le conseil communal rendrait de nouvelles décisions accordant le permis de construire, n'a pas pu être exécuté, le recourant demandant une reprise de la procédure, qui avait été suspendue par décision du Conseil d'Etat du 20 décembre 2017.

Or, le plan d'alignement étant actuellement toujours en vigueur, aucune construction n'est possible sur la partie qu'il délimite et le taux d'occupation au sol n'est en l'occurrence pas respecté, si bien que le permis de construire ne pouvait être octroyé pour ce motif également.

Les recourants ne sauraient pas non plus se prévaloir de l'accord trouvé lors de cette séance de conciliation pour dire que l'exigence d'un tourne-char au bout de la route sur la parcelle 1481 a été abandonnée par la commune. Il ressort en effet de cet accord qu'une autre solution avait été trouvée sur la parcelle 1480. Quoi qu'il en soit, la question du rebroussement des véhicules de déneigement devra le cas échéant être examinée et solutionnée.

8. a) Les recourants allèguent que c'est à tort que le conseil communal a considéré que, la route d'accès se trouvant en zone agricole, une dérogation sera nécessaire.

Or, le Conseil d'Etat leur a donné raison sur ce point (cons. 7.2), si bien que la Cour de céans n'a pas à examiner ce grief.

b) Ils relèvent par ailleurs qu'un dossier concernant l'abattage d'une haie et d'un bosquet avait été déposé. Or, dans ses observations à la Cour de céans, le Conseil d'Etat indique que c'est à tort que la décision entreprise mentionne que le département ne s'est pas prononcé s'agissant des haies et des places de stationnement situées à l'intérieur d'un alignement. Ces décisions n'avaient en effet pas été notifiées dès lors que le permis de construire était refusé.

c) Les recourants estiment enfin que, les deux villas prévues étant parfaitement accolées au futur alignement, aucune dérogation n'est nécessaire. On relève à cet égard que le Conseil d'Etat renvoie au préavis du SAT qui, concernant la construction de deux habitations individuelles, mentionne que le projet nécessite une dérogation au plan d'alignement et qu'une telle décision pourrait être octroyée.

9. Pour les motifs qui précèdent, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité et les frais mis à charge des recourants qui succombent. Ces derniers ne peuvent prétendre à des dépens (art. 48 al. 1 LPJA a contrario).

10. Le dossier permettant de juger la cause en l'état, il n'y a pas lieu de donner suite aux réquisitions visant la production du dossier de la procédure pénale et de celui de la Cour de céans (CDP.2015.167).

**Par ces motifs,

la Cour de droit public**

1. Rejette le recours dans la mesure de sa recevabilité.

2. Met à la charge des recourants les frais de la présente procédure par 1'320 francs, montant compensé par leur avance.

3. N'alloue pas de dépens.

Neuchâtel, le 11 mai 2022

Art. 19 LAT

Equipement

1 Un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utili­sation prévue par des voies d’accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées.

2 Les zones à bâtir sont équipées par la collectivité intéressée dans le délai prévu par le programme d’équipement, si nécessaire de manière échelonnée. Le droit cantonal règle la participation financière des propriétaires fonciers.46

3 Si la collectivité intéressée n’équipe pas les zones à bâtir dans les délais prévus, elle doit permettre aux propriétaires fonciers d’équiper eux-mêmes leur terrain selon les plans approuvés par elle ou les autoriser à lui avancer les frais des équipements selon les dispositions du droit cantonal.47

46 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF ** 2010** 959).

47 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 6 oct. 1995, en vigueur depuis le 1er avril 1996 (RO 1996 965; FF ** 1994** III 1059).

Art. 22 LAT

Autorisation de construire

1 Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans auto­risation de l’autorité compétente.

2 L’autorisation est délivrée si:

a. la construction ou l’installation est conforme à l’affectation de la zone;

b. le terrain est équipé.

3 Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d’autres conditions.