Aménagement du territoire. Construction d’un couvert pour voitures (accès, clause accessoire, servitude imposée par la collectivité publique).

Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact

N° dossier: CDP.2020.405

Autorité: CDP

Date décision: 26.05.2021

Publié le: 05.07.2021

Revue juridique: RJN 2021, P.642

Titre: Aménagement du territoire. Construction d’un couvert pour voitures (accès, clause accessoire, servitude imposée par la collectivité publique).

Résumé:

**La clause accessoire indiquant que la possibilité de limiter la vitesse à 20 Km/h devra être étudiée est suffisamment précise.

L’article 70 al.2 RELCAT a été abrogé, si bien que le règlement communal concernant les voies publiques (art. 32), prévoyant une largeur utile de chemin de 3,5 mètres, n’a plus de base légale.

Une servitude instituée par une collectivité publique, visant à des constructions simples, n’est pas une règle d’aménagement du territoire mais relève du droit privé.**

Articles de loi:

Art. 22 al. 2 LAT Art. 109 LCAT Art. 9 LCONSTR Art. 70 al. 2 RELCAT Art. 61 al. 2 RELCONSTR

A. Le 4 mai 2017, X.________ SA a déposé auprès du Conseil communal de la Ville de Neuchâtel (ci-après : le conseil communal) une demande de sanction définitive portant sur la construction d'un couvert pour le stationnement de onze voitures, l'aménagement de quatre places de stationnement extérieures et trois places pour motocycles sur la parcelle no 1540 du cadastre de La Coudre située en zone d'habitation à moyenne densité. Le projet a été mis à l'enquête publique du 9 juin au 10 juillet 2017 et a fait l'objet de neuf oppositions dont celle de Y.________, propriétaire de parcelles jouxtant le terrain à construire. En complément à un rapport d'expertise d'accessibilité du 24 janvier 2014 et à l'Addenda du 17 mai 2017, A.________ SA a réalisé le 12 octobre 2017 un rapport complémentaire y relatif. Se fondant notamment sur ce dernier, le conseil communal a, par décision du 18 juin 2018, déclaré mal fondée l'opposition de Y.________ en retenant notamment que les conditions de sécurité sont satisfaisantes, que le projet ne va générer qu'une faible augmentation du trafic et ne créera pas d'importantes nuisances au voisinage grâce aux mesures appliquées, que le chemin d'accès a une largeur suffisante et que la servitude de droit privé invoquée par l'opposant constitue un grief irrecevable. Le 5 juillet 2018, il a octroyé la sanction définitive des plans et le permis de construction.

Saisi d'un recours contre ce prononcé, le Conseil d'Etat l'a très partiellement admis par décision du 28 octobre 2020. Il a relevé que la clause accessoire contenue dans le permis de construire, prévoyant que

« l'architecte devra contacter, avant le début des travaux, les services compétents de l'Administration communale pour autoriser le double-sens sur le bas de la rue Matthias-Hipp et le déplacement des barrières de sécurité afin d'éviter qu'un piéton puisse déboucher depuis le petit chemin qui arrive de la rue de Monruz. La possibilité de limiter la vitesse à 20 km/h sur l'extrémité ouest de la rue Matthias-Hipp ainsi que sur le chemin d'accès à la propriété de la requérante devra être étudié. Tous les frais liés à ces modifications sont à la charge de la requérante. Un nouveau plan des aménagements est à transmettre au Service des permis de construire »

n'était pas claire et qu'il convenait de la préciser en ajoutant que « les travaux ne pourront pas débuter avant l'entrée en vigueur d'un arrêté concrétisant ces mesures ». Il a considéré par ailleurs que la route d'une longueur de 60 mètres et d'une largeur entre 3 et 3,2 mètres est suffisante compte tenu de sa visibilité et des mesures qui devront être prises selon le permis de construire (instauration du double-sens, abaissement de la vitesse à 20 km/heure et repositionnement des barrières de sécurité) pour absorber de façon satisfaisante la très faible charge de trafic supplémentaire générée par la construction de couverts enterrés pour le stationnement de onze véhicules sans mettre en péril la sécurité des piétons et des automobilistes. Il a relevé de plus que l'article 32 du règlement communal qui prévoit une largeur d'au moins 3,5 mètres n'est plus en vigueur vu l'absence de base légale, l'article 70 RELCAT ayant été abrogé. Il a ajouté que cette question peut toutefois demeurer ouverte, le règlement communal faisant uniquement référence aux accès à un bâtiment d'habitation et non à un couvert à voitures. Par ailleurs, l'accès prévu respecte les normes de l'union des professionnels suisses de la route (VSS). Il a confirmé la position du conseil communal concernant la servitude grevant la parcelle 1540, le grief étant par ailleurs tardif. Enfin, il a considéré que le grief selon lequel le promoteur aurait dû faire établir une étude hydrogéologique au vu de la perméabilité du sol était tardif et quoi qu'il en soit mal fondé, les infiltrations d'eau alléguées étant consécutives à un épisode pluvieux exceptionnel.

B. Y.________ interjette recours devant la Cour de droit public du Tribunal cantonal contre la décision précitée du Conseil d'Etat en concluant à son annulation et au rejet de la demande de permis de construire, sous suite de frais et dépens. Il demande la suspension de la procédure jusqu'à droit connu sur l'arrêté de circulation que devront édicter les autorités communales. Il invoque que la clause accessoire n'est pas suffisante pour assurer la sécurité des piétons et de la circulation routière; que le chemin d'accès au bâtiment doit avoir une largeur minimale de 3,5 mètres selon le règlement communal; que les griefs relatifs à la servitude et aux problèmes hydrogéologique n'étaient pas tardifs, car invoqués dans le cadre de la procédure d'opposition; que dite servitude impose d'importantes restrictions aux constructions qui doivent être destinées à abriter des familles nombreuses et de condition modeste et constitue dès lors un instrument d'aménagement du territoire qui a valeur de droit public et qu'il résulte des conclusions d'un rapport de la société B.________ SA du 15 mars 2018 que le secteur de Monruz est propice aux inondations qui ne sont pas uniquement liées à des épisodes pluvieux exceptionnels.

C. Le Conseil d'Etat conclut au rejet du recours dans la mesure où il est recevable. Le conseil communal et X.________ concluent dans leurs observations au rejet du recours sous suite de frais et, respectivement, sous suite de frais et dépens.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. Le tiers intéressé s'interroge quant à la qualité pour agir du recourant.

a) Le recourant doit retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la décision contestée qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la collectivité concernée; il doit ainsi invoquer des dispositions du droit public des constructions susceptibles d'avoir une incidence sur sa situation de fait ou de droit; peu importe à cet égard que ces dispositions ne soient pas destinées à protéger le recourant; toutefois, de manière à endiguer l'action populaire, la seule poursuite d'un intérêt général et abstrait à la correcte application du droit ne suffit pas (ATF 137 II 30 cons. 2.2.3; arrêt du TF du 28.04.2014 [1C_754/2013] cons. 3.1). Le seul fait d’être un usager de la route, comme automobiliste ou comme piéton, ne confère pas un intérêt propre, personnel, pour s'opposer à un projet, même si l'on fait partie des habitants du quartier et emprunte de ce fait fréquemment la route en question (RJN 1995, p. 266, ATA du 23.05.2006, [TA.2003.151; 2004.295] cons. 2). Cependant, le recourant retire un avantage pratique à la procédure si l'issue favorable du recours empêche la réalisation de la construction selon les plans prévus (ATF 137 II 30, cons. 2.3; arrêt du TF du 28.04.2014 [1C_754/2013] cons. 3; arrêt de la CDP du 09.03.2015 [CDP.2014.152] cons. 2).

b) Le recourant, propriétaire de deux parcelles situées à proximité de la parcelle 1540 a un intérêt digne d'être protégé lui conférant la qualité pour agir au sens de l'article 32 let. a LPJA étant donné qu'il aurait en cas d'admission du recours le bénéfice pratique concret dans le fait que la construction ne serait pas réalisée, à défaut d'accès, si ses griefs étaient bien fondés (cf. également arrêt du TF du 16.07.2010 [1C_236/2010] cons. 1.5).

c) Par ailleurs, interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. Aux termes de l'article 22 al. 2 let. b LAT, une autorisation de construire ne peut être délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'article 19 al. 1 LAT, lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Cette disposition est directement applicable et les cantons ne peuvent pas définir différemment la notion d'équipement. Ils ne peuvent donc pas prévoir d'autres exigences pour que la condition de l'article 22 al. 2 LAT soit remplie. Règle de principe, l'article 19 al. 1 LAT contient des notions juridiques indéterminées, qu'il appartient au droit cantonal et à la jurisprudence d'interpréter et de concrétiser. La LAT n'indique pas, notamment, à quelles conditions les voies d'accès sont adaptées ou suffisantes (Jomini, Commentaire LAT, 2009, art. 19 N 10).

Selon la jurisprudence, une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (ATF 121 I 65 cons. 3a). Il faut aussi que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré (arrêts du TF des 03.03.2008 [1C_221/2007] cons. 7.2 et 06.05.1993 [1P.115/1992] cons. 4). L’article 19 al. 1 LAT exige donc des voies d’accès adaptées à l’utilisation prévue (le texte allemand parle d’accès suffisant). Pour les zones à bâtir, il s’agit en général de routes et l’on peut se référer aux exigences formulées à l’article 4 de la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP), du 4 octobre 1974 (routes et chemins desservant la zone à équiper et routes de quartier auxquelles les terrains peuvent être raccordés), tout en tenant compte des circonstances locales (cf. ATF 117 Ib 308 cons. 4a). Pour les zones réservées à l'habitation, l'article 4 LCAP exige en principe un raccordement au réseau routier. Pour qu'une desserte routière soit adaptée, il faut d'abord que la sécurité – des automobilistes et des autres utilisateurs, des piétons en particulier – soit garantie, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes, et que l'accès des services de secours (ambulances, service du feu) et de voirie soit assuré. La règle de l'article 19 al. 1 LAT poursuit dans cette mesure des buts de police. Il appartient au droit cantonal de régler avec plus de précision les caractéristiques des voies d'accès, selon leur fonction. Il existe des normes techniques (normes de l’Association suisse des professionnels de la route, VSS) qui définissent de façon détaillée les types de routes et leurs aménagements (routes collectrices, routes de desserte, notamment); le droit cantonal peut s'y référer. Une voie d'accès est en outre adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle peut accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert. Un bien-fonds ne peut pas être considéré comme équipé si, une fois construit conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un accroissement du trafic qui ne peut pas être absorbé par le réseau routier et s'il provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes dans le voisinage (Jomini, op.cit., art. 19 N 18 à 20 et les références). S’agissant des normes VSS, la jurisprudence précise qu'elles doivent être appliquées en fonction des circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, dont celui de la proportionnalité (arrêt du TF du 10.07.2008 [1P_157/2008] cons. 2.1). Enfin, les autorités communales et cantonales disposent d'un important pouvoir d'appréciation en la matière, que les autorités judiciaires doivent respecter (ATF 121 I 65 cons. 3a in fine).

Ces différents principes sont repris dans la législation cantonale. L'article 109 LCAT oblige la commune à équiper la zone d'urbanisation, notamment en voies d'accès (al. 1) et subordonne la construction de tout bâtiment à la réalisation de ces équipements (al. 3). L'article 69 RELCAT précise que les voies d'accès doivent tenir compte, notamment, de la sécurité de tous les usagers. L'article 9 LConstr. rappelle enfin que, compte tenu de l'importance des constructions et installations, les accès à la voie publique doivent garantir la sécurité des piétons et celle de la circulation routière, ainsi que l'intervention des services publics.

3. a) Selon l'article 61 al. 2 du règlement d'exécution de la loi sur les constructions (RELConstr.), du 16 octobre 1996, le permis de construire peut être assorti de conditions et de charges. Ces dernières, qui imposent au destinataire de la décision une obligation (de faire, de ne pas faire, ou de tolérer quelque chose), doivent tendre à ce que la construction soit conforme aux dispositions en vigueur et à éliminer les éventuelles irrégularités du projet. Elles sont valables à condition de se concilier avec les principes constitutionnels, notamment ceux de la légalité et de la proportionnalité (RJN 2003, p.370 - p. 372 et les références citées; Zen Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, p. 392 ss; Moor, Droit administratif, vol. II, 2e éd., p. 77 ss; Michel, Droit public de la construction, p. 294 ss). Le principe de la proportionnalité veut que l'autorité délivre un permis de construire en l'assortissant de clauses accessoires adéquates si les défauts ou les lacunes du projet sont secondaires ou de minime importance. Tel ne saurait cependant être le cas lorsqu'il s'agit de défauts trop importants, car les règles de la procédure d'autorisation de construire ne seraient alors plus respectées. Si le projet doit être remanié de manière importante, il convient en principe de le refuser et d'ordonner la mise à l'enquête d'un nouveau projet conforme à ce qui doit être réalisé (arrêt du TF du 03.03.2008 [1C_221/2007] cons. 6.5 et les références citées; ATF 131 II 470 cons. 3.3; Bovay, Le permis de construire en droit vaudois, 2e éd., Lausanne 1988, p. 184). Un rapport raisonnable (« rapport de connexité ») doit exister entre l'objet des clauses accessoires et celui de la décision, l'autorité ne pouvant pas assortir son autorisation de clauses accessoires étrangères aux dispositions visées par la procédure du permis de construire et au but d'intérêt public du droit de la police des constructions (arrêt du TF du 13.10.2003 [1P.434/2003] cons. 1.2 ; RJN 1982, p. 194 ss; Bovay, op. cit., p. 185-186).

b) Le recourant n'allègue pas que la clause accessoire, complétée par le Conseil d'Etat, violerait les principes constitutionnels susmentionnés. Il estime cependant qu'elle est trop floue étant donné qu'elle prévoit uniquement la possibilité de limiter la vitesse à 20 km/heure sur l'extrémité ouest de la rue Matthias-Hipp ainsi que sur le chemin d'accès de la propriété de la requérante.

Or, la rue Matthias-Hipp fait partie intégrante de la zone 30 qui s'étend sur l'ensemble des rues résidentielles du coteau (expertise de l'accessibilité du 24.01.2014, p. 4). Quant à l'addenda du 17 mai 2017, il indique qu'il est fortement recommandé de passer l'ensemble de ces voiries en zone de rencontre, ce qui ne ferait qu'officialiser un état de fait, puisque la mixité piétons/voitures est déjà pratiquée et que les vitesses de circulation des véhicules n'excèdent pour l'essentiel a priori pas les 20 km/heure. On ne voit dès lors pas quels motifs pourraient faire obstacle à l'introduction d'une zone de rencontre. Le grief du recourant est dès lors mal fondé et il ne se justifie pas de suspendre la procédure de recours jusqu'à droit connu sur l'arrêté de circulation à édicter par les autorités communales.

4. Selon l'article 70 al. 2 RELCAT, en vigueur jusqu'au 30 avril 2019, en règle générale la largeur sera de 3 mètres sur les rues à sens unique et d'autres dispositions peuvent être prises par la commune sur la base des normes VSS. Cet article a été abrogé par arrêté du 6 mai 2019 avec effet au 1er mai 2019. La disposition transitoire y relative indique que jusqu'à l'entrée en vigueur de l'adaptation des plans d'affectation cantonaux et communaux, découlant de la loi adaptant la législation cantonale à l'accord intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions (AIHC), du 6 novembre 2012, l'article 51 al. 1 RELCAT reste applicable. A contrario, l'article 70 RELCAT a bel et bien été abrogé et n'est plus applicable. Dès lors, l'article 32 du règlement communal concernant les voies publiques, les voies d'accès privé et les fouilles qui prévoit que les bâtiments doivent être reliés à la voie publique par un chemin ayant une largeur utile de 3,5 mètres au moins n'a plus de base légale. Par ailleurs, l'article 5 let. b RELRVP stipule que les autorités compétentes se réfèrent, dans le respect des objectifs de la loi, notamment aux normes de l'Union des professionnels suisses de la route (VSS) et de la Société suisse des ingénieurs et architectes (SIA) relatifs à la construction, l'entretien et la sécurité. Or le recourant ne conteste pas l'appréciation du Conseil d'Etat selon laquelle, s'agissant de l'accès au parking, il ressort du dossier que la longueur de la voie d'accès est d'environ 60 mètres et que les gabarits du chemin (entre 3 mètres et 3,2 mètres) respectent les recommandations des normes VSS. Il n'invoque aucun autre argument qui permettrait de considérer que l'accès est insuffisant.

5. a) L'article 43 LPJA dispose que : l'autorité de recours n'est pas liée par les motifs invoqués à l'appui du recours (al. 1); les constatations de l'état de fait ne lient pas l'autorité de recours (al. 2); l'autorité de recours n'est pas liée par les conclusions des parties; elle peut réformer, au détriment du recourant, la décision attaquée ou accorder plus que le recourant n'avait demandé; elle doit cependant donner aux parties l'occasion de se prononcer ou de retirer le recours (al. 3). Il ressort expressément de cette disposition que les autorités de recours ne sont pas liées par les motifs, ni par les conclusions des parties, contrairement à la procédure devant le Tribunal fédéral où les conclusions des parties déterminent, avec la décision attaquée, l'objet de la contestation (art. 107 al. 1 LTF; arrêt du TF du 16.07.2013 [2C_649/2013] cons. 4 et les références citées). Autrement dit, des motifs nouveaux, qui n'ont pas été soulevés devant l'instance précédente, peuvent être soulevés et pris en considération par l'autorité de recours, à la condition que ceux-ci n'excèdent pas le cadre défini par l'objet de la contestation, soit le rapport juridique fixé par la décision contestée; ce qui importe pour délimiter cet objet c'est le dispositif de la décision. Seul peut être contrôlé ce qui a été préalablement décidé ou, en fonction du droit applicable, aurait dû être décidé (Moor/Poltier, Droit administratif, vol. II, 2011, p. 804, 806 et 824; Bovay, Procédure administrative, 2015, p. 554 ss; arrêt du TF du 08.05.2019 [1C_125/2018] cons. 3.1 et les références citées). Appliquant le droit d'office, l'autorité de recours détermine elle-même quelle est la norme topique qui régit le rapport juridique en cause et les conséquences à en tirer.

b) Il y a lieu de considérer en l'occurrence que l'objet de la contestation a trait au permis de construire le couvert litigieux et que, conformément aux principes précités, les griefs relatifs à la servitude et aux problèmes hydrogéologiques ne sauraient être qualifiés de tardifs.

6. Le recourant se prévaut d'une violation d'une servitude selon laquelle il ne pourra être édifié sur certains terrains, dont l'article 681 (devenu par la suite l'art. 1540) du cadastre de La Coudre, que des constructions simples, destinées à abriter des familles nombreuses ou de condition modeste (transfert immobilier du 12.03.1946 renvoyant au cahier des charges et règlement de la Colonie de la Favarge adopté par le Conseil communal de Neuchâtel le 01.08.1944; extrait du registre foncier du 03.05.2017 [servitude 12639]). Il estime que cette servitude constitue un instrument d'aménagement du territoire qui a une valeur de droit public.

a) Le patrimoine financier d'une collectivité publique comprend les biens qui, n'étant pas affectés à une fin d'intérêt public, peuvent être réalisés. Il s'agit surtout d'immeubles. Leur gestion et réalisation se déroulent comme dans le secteur privé et les litiges sont soumis à la juridiction civile (Moor/Bellanger/Tanquerel, Droit administratif, vol. III, 2018, ch. 8.6.2, p. 763 ss; Steinauer, Les droits réels, I, 6e éd., 2019, p. 70).

b) En l'occurrence, le bien-fonds vendu par la Ville de Neuchâtel faisait partie de son patrimoine financier et cette dernière pouvait prévoir une servitude personnelle. De telles servitudes peuvent contraindre le propriétaire d'un fonds servant à ne pas exercer certaines prérogatives inhérentes à sa propriété, par exemple édifier une construction seulement à une certaine distance de la limite ou jusqu'à une certaine hauteur, ou ne pas exploiter un dancing ou un restaurant (Steinauer, Les droits réels, II, 4e éd., 2012, no 2204 et 2216). En l'occurrence, la Commune de Neuchâtel a imposé une telle restriction aux droits de propriété de l'acquéreur en n'autorisant sur la parcelle que des constructions simples destinées à abriter des familles nombreuses ou de condition modeste. On ne saurait considérer qu'il s'agit là de règles d'aménagement du territoire puisqu'elles n'ont pas été édictées dans le cadre de prérogatives de droit public attribuées à la collectivité publique. En matière de construction et d'aménagement, il n'y a pas lieu de se prononcer sur l'incidence des différentes servitudes sur un projet de construction, le but de la procédure d'autorisation de construire consistant uniquement dans la vérification de la conformité du projet aux dispositions édictées par la collectivité publique en matière de droit des constructions; les moyens tirés essentiellement de rapports de droit privé sont irrecevables et relèvent de la compétence du juge civil (RJN 1989, p. 322 cons. 2 et les références citées; arrêt du TA du 13.08.2007 [2004.304] cons. 4a et les références citées, confirmé par arrêt du TF du 28.01.2008 [1C_290/2007]).

7. Le recourant estime qu'une étude hydrogéologique aurait dû être effectuée. Il n'invoque toutefois aucun argument qui permettrait de considérer que l'étude géologique et géotechnique effectuée en novembre 2014 ne serait pas probante. Or, dite étude constate qu'aucune venue d'eau, ni de niveau piézométrique n'ont été observés dans les sondages et qu'une infiltration des eaux pluviales pourra dès lors être envisagée. Le rapport du bureau B.________ sa du 15 mars 2018 relatif à l'immeuble Monruz 5 à Neuchâtel, sis dans le quartier concerné, fait mention d'un épisode pluvieux exceptionnel du 30 décembre au 5 janvier 2018, des venues d'eau ayant été constatées au début du mois de janvier. L'apparition des venues d'eau dans le local coïncide avec les précipitations abondantes survenues qui ont alimenté de manière conséquente l'ensemble des nappes phréatiques de la région. Si, dans la zone, le sol a une perméabilité moyenne à élevée, il n'en demeure pas moins qu'aucun phénomène de cette ampleur ne s'était jamais produit alors que le bâtiment date des années 1930. Vu l'ensemble de ces éléments, le Conseil d'Etat pouvait sans arbitraire en conclure qu'aucun indice sérieux n'impose de prendre des précautions spéciales.

8. Mal fondé, le recours doit être rejeté. Vu l'issue de la procédure, les frais de procédure seront mis à la charge du recourant qui succombe (art. 47 al. 1 LPJA) et il ne lui sera pas alloué de dépens (art. 48 al. 1 a contrario LPJA).

Le tiers intéressé qui a procédé par le biais d'un mandataire professionnel peut prétendre à des dépens à charge du recourant (art. 48 LPJA). Me C.________ n'ayant pas déposé un état de ses honoraires et frais (art. 64 al. 1 LTFrais par renvoi de l'art. 67 LTFrais), la Cour de céans fixera les dépens sur la base du dossier (art. 64 al. 2 LTFrais par renvoi de l'art. 67 LTFrais). Tout bien considéré, les dépens peuvent être équitablement fixés à 1'500 francs, frais et TVA compris. A cet égard, contrairement à ce qu'indique le tiers intéressé, il n'y a pas lieu de considérer que les dépens doivent tenir compte du caractère dilatoire, abusif et téméraire du recours. Outre le fait que la LTFrais ne prévoie pas de sanctions y relatives en matière de dépens, si certains des arguments sont à la limite de la témérité, il n'en est pas de même en ce qui concerne l'accès à la voie publique.

**Par ces motifs,

la Cour de droit public**

1. Rejette le recours.

2. Met à la charge du recourant les frais de la présente procédure par 1'320 francs, montant compensé par son avance.

3. N'alloue pas de dépens au recourant.

4. Alloue à X.________ SA une indemnité de dépens de 1'500 francs à la charge du recourant.

Neuchâtel, le 26 mai 2021

Art. 19 LAT

Equipement

1 Un terrain est réputé équipé lorsqu’il est desservi d’une manière adaptée à l’utili­sation prévue par des voies d’accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées.

2 Les zones à bâtir sont équipées par la collectivité intéressée dans le délai prévu par le programme d’équipement, si nécessaire de manière échelonnée. Le droit cantonal règle la partiX.________ation financière des propriétaires fonciers.46

3 Si la collectivité intéressée n’équipe pas les zones à bâtir dans les délais prévus, elle doit permettre aux propriétaires fonciers d’équiper eux-mêmes leur terrain selon les plans approuvés par elle ou les autoriser à lui avancer les frais des équipements selon les dispositions du droit cantonal.47

46 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1er mai 2014 (RO 2014 899; FF ** 2010** 959).

47 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 6 oct. 1995, en vigueur depuis le 1er avril 1996 (RO 1996 965; FF ** 1994** III 1059).

Art. 22 LAT

Autorisation de construire

1 Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans auto­risation de l’autorité compétente.

2 L’autorisation est délivrée si:

a. la construction ou l’installation est conforme à l’affectation de la zone;

b. le terrain est équipé.

3 Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d’autres conditions.