Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CDP.2017.69
Autorité: CDP
Date décision: 06.12.2017
Publié le: 16.01.2018
Revue juridique: RJN 2018, P.765
Titre: Prestations complémentaires : détermination de la valeur vénale d’un immeuble.
Résumé:
Détermination de la valeur vénale d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble ne servant pas d’habitation au requérant de prestations complémentaires. Dans le canton de Neuchâtel, la valeur vénale des immeubles correspond, en principe, à la moyenne entre les estimations cadastrales et les valeurs d’assurance immobilière, sauf si la valeur ainsi déterminée aboutit à un résultat manifestement eronné. Question laissée ouverte en l’espèce, le droit aux prestations devant quoi qu’il en soit être nié, le revenu des requérants excédant toujours leurs dépenses.
Articles de loi:
Art. 9 LPC Art. 11 LPC Art. 12 OPC-AVS/AI Art. 17 OPC-AVS/AI
A. A.X. et B.X.________ ont déposé le 4 mai 2016 une demande de prestations complémentaires à l’AVS auprès de la Caisse cantonale neuchâteloise de compensation (CCNC). Par décision du 18 mai 2016, la CCNC a refusé les prestations complémentaires demandées, retenant que la situation de A.X. et B.X.________ faisait apparaître un excédent de revenus de 113'691 francs. Dans son calcul, la caisse de compensation a notamment tenu compte d’une valeur locative pour le propre logement de 7'800 francs, d’un revenu pour les biens immobiliers ne servant pas d’habitation de 63'687 francs et d’une valeur totale de ces derniers de 1'664'818 francs.
A.X. et B.X.________ ont formé opposition à cette décision, reprochant à la CCNC d’avoir tenu compte d’un revenu locatif de 63'687 francs au lieu de 47'330 francs (selon la déclaration fiscale) et d’avoir retenu une valeur erronée pour l’immeuble de Z.________, qui selon eux s’élève à 703'750 francs.
La CCNC a maintenu son refus par décision sur opposition du 28 février 2017 en retenant un excédant de revenu de 92'111 francs. Il a légèrement réduit le rendement locatif (62'167 francs) et a retenu une valeur fiscale de 124'610 francs pour l’appartement occupé par A.X. et B.X.________ dans l’immeuble de Z._______, une valeur vénale de 1'257'449 francs pour la partie louée dudit immeuble et enfin de 364'167 francs pour l’immeuble sis à S.________, soit un montant total de 1'633'726 francs, y compris la déduction de la franchise par 112'500 francs.
B. A.X. et B.X.________ interjettent recours devant la Cour de droit public du Tribunal cantonal contre cette décision en concluant implicitement à son annulation et à l’octroi de prestations complémentaires. En substance, ils contestent la méthode utilisée pour fixer la valeur des immeubles dont ils sont propriétaires. Ils estiment que ces derniers doivent être considérés comme maisons leur servant d’habitation et devraient à ce titre être pris en considération à leurs valeurs cadastrales augmentées de 10 %.
C. Dans ses observations du 10 avril 2017, la CCNC conclut au rejet du recours.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2. a) Les personnes qui ont leur domicile et leur résidence habituelle en Suisse et qui remplissent les conditions personnelles prévues aux articles 4, 6 et 8 de la loi fédérale sur les prestations complémentaires à l’AVS et à l’AI du 6 octobre 2006 (LPC) ont droit à des prestations complémentaires. Le montant de la prestation complémentaire annuelle correspond à la part de dépenses reconnues qui excède les revenus déterminants (art. 9 al. 1 LPC), ceux-ci étant définis à l’article 11 LPC. Les revenus déterminants comprennent notamment le produit de la fortune mobilière et immobilière ainsi qu’un dixième de la fortune nette pour les bénéficiaires de rentes de vieillesse, dans la mesure où elles dépassent 60'000 francs pour les couples (art. 11 al. 1 let. b et c LPC). Si le bénéficiaire de prestations complémentaires ou une autre personne comprise dans le calcul de ces prestations est propriétaire d'un immeuble qui sert d'habitation à l'une de ces personnes au moins, seule la valeur de l'immeuble supérieure à 112 500 francs entre en considération au titre de la fortune (art. 11 al. 1 let. c LPC).
L'article 9 al. 5 LPC délègue au Conseil fédéral le soin d'édicter des dispositions sur l'évaluation des revenus déterminants, des dépenses reconnues, de la fortune ainsi que le forfait pour frais accessoires d'une personne résidant dans un immeuble à titre de propriétaire ou d'usufruitier (art. 9 al. 5 let. b et e). L'ordonnance du 15 janvier 1971 sur les prestations complémentaires à l'assurance-vieillesse, survivants et invalidité (OPC-AVS/AI), arrêtée par le Conseil fédéral en application de cette norme de délégation prévoit à son article 12 que la valeur locative du logement occupé par le propriétaire ou l'usufruitier ainsi que le revenu provenant de la sous-location sont estimés selon les critères de la législation sur l'impôt cantonal direct du canton de domicile et que, en l'absence de tels critères, ceux de l'impôt fédéral direct sont déterminants.
Aux termes de l'article 17 OPC-AVS/AI, la fortune prise en compte doit être évaluée selon les règles de la législation sur l'impôt cantonal direct du canton de domicile (al. 1) ; lorsque des immeubles ne servent pas d’habitation au requérant ou à une personne comprise dans le calcul de la prestation complémentaire, ils seront pris en compte à la valeur vénale (al. 4). Le traitement différencié induit par cette disposition se justifie par le fait que l’on veut éviter qu’un immeuble puisse être préservé en faveur des héritiers en mettant à contribution les prestations complémentaires. De plus, le traitement réservé aux titulaires de papiers-valeurs, carnets d’épargne, ou de toute autre fortune en espèces, ne devrait pas être péjoré par rapport au traitement prévu pour les propriétaires d’un immeuble (Pratique VSI 1998, p. 278). Dans le cas particulier, seul l’appartement dans lequel vivent les recourants à Z.________ peut être qualifié de logement leur servant d’habitation. Les autres appartements de l’immeuble ainsi que la maison de S._______ doivent dès lors être évalués sur la base de l’article 17 al. 4 OPC-AVS/AI. On ne saurait en effet suivre l’argumentation des recourants d’après lesquels leurs immeubles devraient sans distinction être évalués à leur valeur fiscale d’une part, parce que les Directives de l’OFAS concernant les prestations complémentaires à l’AVS et à l’AI (DPC) n’exigeraient pas que l’immeuble soit entièrement occupé par le requérant et, d’autre part, parce qu’ils occuperaient également l’immeuble de S._______. Le but des dispositions sur les prestations complémentaires est en effet de couvrir les besoins vitaux des personnes, qui malgré l’AVS ou l’assurance-invalidité, ne disposent pas des ressources suffisantes pour subvenir à leur besoin. Si elles possèdent une fortune leur permettant de couvrir en tout ou en partie leurs besoins de base, il n’appartient pas aux prestations complémentaires d’y remédier et encore moins de financer une résidence secondaire. Par ailleurs, si le propriétaire d’un bien immobilier est libre, s’il ne l’occupe pas de façon permanente, de ne pas percevoir de loyer, cette renonciation ne doit pas être à la charge des prestations complémentaires.
b) La manière de déterminer la valeur vénale est laissée à l'appréciation des cantons. Diverses solutions ont été consacrées par la jurisprudence : établissement de la valeur vénale par la commission cantonale d’estimation, addition de la valeur temporelle des immeubles de la propriété foncière concernée et de la valeur vénale du sol, valeur moyenne entre la valeur fiscale et la valeur d’assurance immobilière et valeur officielle (Pratique VSI 1998, p. 279). Selon le ch. 3444.03 DPC, état au 1er janvier 2012, si la valeur actuelle (valeur du marché) d’un immeuble n’est pas connue, on peut se fonder sur la valeur moyenne entre la valeur selon la législation sur l’impôt cantonal direct et la valeur d’assurance immobilière, pour autant que la valeur ainsi obtenue ne soit pas manifestement erronée. Le Tribunal fédéral a déjà, à plusieurs reprises, considéré que cette méthode de calcul était conforme au droit, retenant en particulier que la valeur fiscale était en principe largement en dessous de la valeur marchande alors que la valeur d’assurance incendie se situait en règle générale bien au-delà de la valeur vénale (arrêts du TF du 16.06.2009 [8C_849/2008] ; du 09.06.2006 [P 49/05] ; du 08.02.2001 [P 50/00] et du 09.09.2002 [P 1/02]).
3. En l’espèce, conformément à sa pratique - dont le Tribunal fédéral a confirmé la légalité à plusieurs reprises (cf. cons. 2b), l’intimée a retenu au titre de valeur vénale des immeubles des recourants la moyenne entre les estimations cadastrales et les valeurs d’assurance immobilière. A cet égard, c’est à tort que les recourants soutiennent que la valeur d’assurance se base sur des coûts de construction identiques quel que soit le lieu de situation de l’immeuble. Comme le relève à juste titre l’intimée, la valeur de l’indice des prix de la construction diffère d’une région à l’autre. Pour le canton de Neuchâtel, l’Etablissement cantonal d’assurance et de prévention (ECAP) applique en effet l’indice de l’espace Mitteland calculé par l’Office fédéral de la statistique (art. 40 du Règlement d’exécution de la loi sur l’assurance des bâtiments du 15.03.2017 [RLAB]. La question de savoir si le résultat obtenu pour l’immeuble de Z._______ est acceptable ou s’il conduit à un résultat manifestement erroné (cf. au sujet de cette notion l’arrêt du TF du 09.06.2006 [P 49/05]) - compte tenu de l’écart très important entre la valeur fiscale (733'000 francs) et la valeur d’assurance (2'296'998 francs) - peut demeurer indécise en l’espèce car même si l’on retenait un montant correspondant à la valeur cadastrale augmentée de 10 % - comme le suggèrent de manière peu convaincante les recourants - le droit de ces derniers à des prestations complémentaires devrait quoi qu’il en soit être nié, leurs revenus excédant toujours leurs dépenses.
4. Par ces motifs, le recours doit être rejeté. Il est statué sans frais la procédure étant en principe gratuite (art. 61 let. a LPGA) et sans dépens.
**Par ces motifs,
la Cour de droit public**
1. Rejette le recours.
2. Statue sans frais.
3. N’alloue pas de dépens.
Neuchâtel, le 6 décembre 2017
Art. 9 LPC
Calcul et montant de la prestation complémentaire annuelle
1 Le montant de la prestation complémentaire annuelle correspond à la part des dépenses reconnues qui excède les revenus déterminants.
2 Les dépenses reconnues et les revenus déterminants des conjoints et des personnes qui ont des enfants ayant droit à une rente d'orphelin ou donnant droit à une rente pour enfant de l'AVS ou de l'AI sont additionnés. Il en va de même pour des orphelins faisant ménage commun.
3 Pour les couples dont l'un des conjoints ou les deux vivent dans un home ou dans un hôpital, la prestation complémentaire annuelle est calculée séparément pour chacun des conjoints. La fortune est prise en compte a raison de la moitié pour chacun des conjoints. Les dépenses reconnues et les revenus déterminants sont généralement soumis au partage par moitié. Le Conseil fédéral règle les exceptions.
4 Il n'est pas tenu compte, dans le calcul de la prestation complémentaire annuelle, des enfants dont les revenus déterminants dépassent les dépenses reconnues.
5 Le Conseil fédéral édicte des dispositions sur:
a. l'addition des dépenses reconnues et des revenus déterminants de membres d'une même famille; il peut prévoir des exceptions, notamment pour ceux des enfants qui donnent droit à une rente pour enfant de l'AVS ou de l'AI;
b. l'évaluation des revenus déterminants, des dépenses reconnues et de la fortune;
c. la prise en compte du revenu de l'activité lucrative pouvant raisonnablement être exigée de personnes partiellement invalides et de veuves sans enfants mineurs;
d. la période à prendre en considération pour déterminer les revenus et les dépenses;
e. le forfait pour frais accessoires d'une personne résidant dans un immeuble à titre de propriétaire ou d'usufruitier;
f. le forfait pour frais de chauffage d'un appartement loué, si le locataire doit les supporter lui-même;
g. la coordination avec la réduction des primes prévues par la loi fédérale du 18 mars 1994 sur l'assurance-maladie (LAMal)1;
h. la définition de la notion de home.
1 RS 832.10
Art. 11 LPC
Revenus déterminants
1 Les revenus déterminants comprennent:
a. deux tiers des ressources en espèces ou en nature provenant de l'exercice d'une activité lucrative, pour autant qu'elles excèdent annuellement 1000 francs pour les personnes seules et 1500 francs pour les couples et les personnes qui ont des enfants ayant droit à une rente d'orphelin ou donnant droit à une rente pour enfant de l'AVS ou de l'AI; pour les personnes invalides ayant droit à une indemnité journalière de l'AI, le revenu de l'activité lucrative est intégralement pris en compte;
b. le produit de la fortune mobilière et immobilière;
c.1 un quinzième de la fortune nette, un dixième pour les bénéficiaires de rentes de vieillesse, dans la mesure où elle dépasse 37 500 francs pour les personnes seules, 60 000 francs pour les couples et 15 000 francs pour les orphelins et les enfants donnant droit à des rentes pour enfants de l'AVS ou de l'AI; si le bénéficiaire de prestations complémentaires ou une autre personne comprise dans le calcul de ces prestations est propriétaire d'un immeuble qui sert d'habitation à l'une de ces personnes au moins, seule la valeur de l'immeuble supérieure à 112 500 francs entre en considération au titre de la fortune;
d. les rentes, pensions et autres prestations périodiques, y compris les rentes de l'AVS et de l'AI;
e. les prestations touchées en vertu d'un contrat d'entretien viager ou de toute autre convention analogue;
f. les allocations familiales;
g. les ressources et parts de fortune dont un ayant droit s'est dessaisi;
h. les pensions alimentaires prévues par le droit de la famille.
1bis En dérogation à l'art. 1, let. c, seule la valeur de l'immeuble supérieure à 300 000 francs entre en considération au titre de la fortune lorsque l'une des conditions suivantes est remplie:
a. un couple possède un immeuble qui sert d'habitation à l'un des conjoints tandis que l'autre vit dans un home ou dans un hôpital;
b. le bénéficiaire d'une allocation pour impotent de l'AVS, de l'AI, de l'assurance-accident ou de l'assurance militaire vit dans un immeuble lui appartenant ou appartenant à son conjoint.2
2 Pour les personnes vivant dans un home ou dans un hôpital, les cantons peuvent fixer le montant de la fortune qui sera pris en compte en dérogeant à l'al. 1, let. c. Les cantons sont autorisés à augmenter, jusqu'à concurrence d'un cinquième, ce montant.
3 Ne sont pas pris en compte:
a. les aliments fournis par les proches en vertu des art. 328 à 330 du code civil3;
b. les prestations d'aide sociale;
c. les prestations provenant de personnes et d'institutions publiques ou privées ayant un caractère d'assistance manifeste;
d. les allocations pour impotents des assurances sociales;
e. les bourses d'études et autres aides financières destinées à l'instruction;
f.4 la contribution d'assistance versée par l'AVS ou par l'AI.
4 Le Conseil fédéral détermine les cas dans lesquels les allocations pour impotents des assurances sociales doivent être prises en compte dans les revenus déterminants.
1 Nouvelle teneur selon le ch. I 2 de la LF du 13 juin 2008 sur le nouveau régime de financement des soins, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2009 3517 6847 ch. I; FF 2005 1911).
2 Introduit par le ch. I 2 de la LF du 13 juin 2008 sur le nouveau régime de financement des soins, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2009 3517 6847 ch. I; FF 2005 1911).
3 RS 210
4 Introduite par le ch. 5 de l'annexe à la LF du 18 mars 2011 (6e révision de l'AI, premier volet), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 5659; FF 2010 1647).
Art. 121OPC-AVS/AI
Valeur locative et revenu provenant de la sous-location
1 La valeur locative du logement occupé par le propriétaire ou l'usufruitier ainsi que le revenu provenant de la sous-location sont estimés selon les critères de la législation sur l'impôt cantonal direct du canton de domicile.
2 En l'absence de tels critères, ceux de l'impôt fédéral direct sont déterminants.
1 Nouvelle teneur selon le ch. I de l'O du 21 août 1991, en vigueur depuis le 1er janv. 1992 (RO 1991 2119).
Art. 171OPC-AVS/AI
Evaluation de la fortune
1 La fortune prise en compte doit être évaluée selon les règles de la législation sur l'impôt cantonal direct du canton du domicile.
2 et 3…2
4 Lorsque des immeubles ne servent pas d'habitation au requérant ou à une personne comprise dans le calcul de la prestation complémentaire, ils seront pris en compte à la valeur vénale.
5 En cas de dessaisissement d'un immeuble, à titre onéreux ou gratuit, est déterminante la valeur vénale pour savoir s'il y a renonciation à des parts de fortune au sens de l'art. 11, al. 1, let. g, LPC.3 La valeur vénale n'est pas applicable si, légalement, il existe un droit d'acquérir l'immeuble à une valeur inférieure.4
6 En lieu et place de la valeur vénale, les cantons peuvent appliquer uniformément la valeur de répartition déterminante pour les répartitions intercantonales.5
1 Nouvelle teneur selon le ch. I de l'O du 21 août 1991, en vigueur depuis le 1er janv. 1992 (RO 1991 2119).
2 Abrogés par le ch. I de l'O du 16 sept. 1998, avec effet au 1er janv. 1999 (RO 1998 2582).
3 Nouvelle teneur selon le ch. I 18 de l'O du 7 nov. 2007 (Réforme de la péréquation financière), en vigueur depuis le 1er janv. 2008 (RO 2007 5823).
4 Introduit par le ch. I de l'O du 16 sept. 1998, en vigueur depuis le 1er janv. 1999 (RO 1998 2582).
5 Introduit par le ch. I de l'O du 16 sept. 1998, en vigueur depuis le 1er janv. 1999 (RO 1998 2582).