Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CDP.2016.32
Autorité: CDP
Date décision: 30.11.2016
Publié le: 13.01.2017
Revue juridique: RJN 2017, P.669
Titre: Conditions mises à la constatation qu'un appartement pourra être vendu au motif qu'il est soumis au régime de la PPE dès la construction de l'immeuble.
Résumé:
Pour obtenir la constatation qu’un appartement pourra être autorisé à la vente en application de l’article 6 al. 2 let. c LVAL, encore faut-il que la condition d’être « soumis au régime de la PPE dès la construction de l’immeuble » soit remplie au moment du dépôt de la demande, l’intention ne suffisant pas, et que l’appartement ne soit pas déjà loué.
Articles de loi:
Art. 6 al. 2 litt. c LVAL
A. Par acte notarié du 3 juin 2010, A., d’une part, B., d’autre part, ont acquis, chacun pour une demie, les biens-fonds nos [111] et [222] du cadastre de Z. (réunis en une seule parcelle en 2012 [no [333]), sur lesquels étaient érigés deux immeubles d’habitation (chemin V. 2 et 4) qu’ils ont complètement rénovés en créant sept appartements de 2 à 4 ½ pièces (sanction définitive le 26.01.2011).
Le 2 octobre 2015, les prénommés ont sollicité de la Commission pour la mise en vente d'appartements loués (CVAL) une décision tendant à la constatation que la vente de ces appartements pourra être autorisée sur la base de l’article 6 al. 2 let. c LVAL. Ils faisaient valoir que la transformation équivalant à une reconstruction de ces deux immeubles s’était achevée en 2015 par la construction d’un couvert sur l’entrée du garage de l’immeuble sis chemin V. 4, que les sept appartements étaient loués mais qu’ils souhaitaient constituer une PPE pour la suite.
Informés par le président de la CVAL que celui-ci s’était rendu sur place et avait pris des photographies du couvert en question et invités à déposer toute autre preuve relative à d’autres travaux exécutés sur ces bâtiments entre 2012 et 2015, A. et B. ont insisté sur le fait que le couvert faisait partie du projet de rénovation et que l’intention de créer une PPE existait déjà en 2012, date à laquelle les plans provisoires de la PPE avaient été élaborés. Ceux-ci n’avaient toutefois pas été déposés car les deux biens-fonds n’étaient pas encore réunis et le couvert, dont l’autorisation de construire n’a été accordée qu’au mois d’avril 2015, n’était pas installé.
Par décision du 17 décembre 2015, la CVAL a "dit que les unités d’étages qui pourraient être créées sur l’art. [333] du cadastre de Z. ne pourront bénéficier des facilités de l’art. 6 al. 2 let. c LVAL". La commission a considéré que le couvert était un aménagement extérieur non nécessaire et indépendant des deux maisons d’habitation, que les travaux de rénovation s’étaient ainsi achevés en 2012, au moment où les premiers logements ont été loués, que rien ne s’opposait donc à ce que la PPE soit constituée en 2012 dès que les deux biens-fonds ont été réunis et que le laps de temps qui s’était écoulé entre la fin des travaux et la constitution de la PPE, soit plus de trois ans, excluait l’application de l’article 6 al. 2 let. c LVAL.
B. A. et B. interjettent recours devant la Cour de droit public contre cette décision en concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation et, principalement à la constatation que le bien-fonds no [333] du cadastre de Z., respectivement ses futurs unités d’étages peuvent être mis au bénéfice de l'article 6 al.2 let. c LVAL; subsidiairement au renvoi de la cause à la CVAL pour nouvelle décision. Ils se prévalent tout d’abord d’une violation de leur droit d’être entendu au motif que la commission n’a pas donné suite à leur demande de visite des lieux et que celle effectuée par son président, sur le résultat de laquelle il ne leur a pas été donné l’opportunité de se prononcer, ne remplit pas les conditions d’une preuve administrée contradictoirement. Sur le fond, ils font valoir que la location des appartements, dans le seul but d’éviter que ceux-ci ne restent inutilement vides pendant de nombreux mois, s’est échelonnée de 2012 à 2013 au gré de l’avancement des travaux de transformation, qui se sont achevés en 2015. Ils ajoutent que leur intention a toujours été de constituer une PPE, dont les plans provisoires ont d’ailleurs été élaborés en 2012, mais leur dépôt reporté en raison de facteurs que la commission n’a même pas pris la peine d’examiner. Ils critiquent en outre la pratique de la commission selon laquelle une PPE devrait être constituée dans l’année qui suit l’achèvement de la transformation.
C. Dans ses observations sur le recours, au rejet duquel elle conclut, la commission relève que cette pratique tend à éviter que des appartements soient loués pendant plus d’une année avant d’être soustraits du marché locatif par l’inscription subséquente d’une PPE.
D. Après un échange d’écritures supplémentaire, les recourants déposent la copie d’un acte notarié du 16 juin 2016 par lequel ils constituent une propriété par étages sur l’immeuble [333] du cadastre de Z.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2. a) Garanti par l'article 29 al. 2 Cst., le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour la partie intéressée de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision touchant sa situation juridique ne soit prise, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, d'avoir accès au dossier, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 135 II 286 cons. 5.1; 135 I 279 cons. 2.3). Le droit d'être entendu est une garantie de nature formelle, dont la violation entraîne en principe l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF 135 I 187 cons. 2.2; arrêt du TF du 05.04.2016 [2C_289/2015] cons. 2.8.1, destiné à publication).
b) En l’espèce, d’une part, la CVAL n’a pas refusé, sans motif, de se prononcer ni de donner suite à une demande des requérants tendant à une visite des lieux attendu qu’un tel moyen de preuve n’a jamais été formellement requis. D’autre part, certes, l’initiative du président de la CVAL de se rendre sur place, d’y prendre des clichés puis de les supprimer du dossier, sans avoir donné aux intéressés la possibilité de participer à cette "administration de preuve" n’est pas admissible. Toutefois, bien que critiquable, ce procédé n’aurait constitué une violation patente de leur droit d’être entendu que si la preuve ainsi administrée avait été pertinente, ce qui n’est pas le cas pour les motifs qui vont suivre.
3. a) La loi limitant la mise en vente d'appartements loués (LVAL) a pour but de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché locatif certains types d'appartements qui répondent à un besoin, soit en raison de leur prix, soit en raison de leurs dimensions ou de leur genre (art. 1). Dans les communes et pour les catégories de logements qui connaissent la pénurie, la vente d’appartements à usage d’habitation précédemment offerts en location est soumise à autorisation (art. 2 al. 1 LVAL). Le Conseil d'Etat désigne les communes et les catégories de logements qui connaissent la pénurie (art. 3 al.1 LVAL).
En l’espèce, il n’est pas contesté qu’au regard tant de l'arrêté soumettant diverses communes à l’application de la LVAL, du 17 décembre 2014, que de l’arrêté déterminant le champ d'application (2016) de la LVAL, du 16 décembre 2015, qui lui a succédé, la commune Z. est soumise à l’application de la LVAL pour les logements de 2 à 5 ½ pièces habitables.
b) La commission chargée de se prononcer sur les demandes d'autorisation de vendre (CVAL) doit refuser l'autorisation lorsque la lutte contre la pénurie de logements l'exige (art. 6 al. 1 LVAL). L'autorisation doit en revanche être accordée si l'appartement n'a jamais été loué (art. 6 al. 2 let. a LVAL), s'il est occupé par son propriétaire ou ses proches (let. b), s'il est soumis au régime de la propriété par étages dès la construction de l'immeuble (let. c) ou s'il existe une offre suffisante d'appartements à louer dans la catégorie et la région concernées (let. d). De longue date, la CVAL assimile à une construction au sens de l’article 6 al. 2 let. c LVAL une transformation lourde, pour autant que seule l'enveloppe extérieure de l'immeuble soit conservée. Pour être considérée comme corrélative à la construction d’un immeuble, respectivement à sa transformation, la constitution de la PPE doit intervenir, selon la pratique constante de la CVAL, dans l’année qui suit la fin des travaux.
c) En l’espèce, il n’est pas utile d’examiner si le délai d’une année dès la fin des travaux de construction ou de transformation de l’immeuble, dans lequel la CVAL estime qu’une PPE devrait être inscrite au registre foncier pour que l’article 6 al. 2 let. c LVAL soit applicable, est approprié. Il ressort en effet très clairement des débats parlementaires que l’article 6 al. 2 LVAL vise "des cas où l’autorisation doit être accordée, c’est-à-dire où la commission n’a même pas à discuter, n’a même pas à apprécier la situation, ce sont des cas où l’obligation est faite d’accorder la vente" (BGC 1988-1989, p. 2425), en résumé des cas "patents évidents" (BGC op. cit., p. 2412). Cela signifie qu’une autorisation au sens de l’article 6 al. 2 let. c LVAL doit être accordée si, au moment où elle est requise, les conditions en sont manifestement remplies, à savoir que l’appartement est "soumis au régime de la PPE dès la construction de l’immeuble". A cet égard, on peut se demander si la CVAL ne s’est pas trop écartée de l’esprit de la loi en interprétant la notion "dès la construction" par "dès la fin des travaux de la construction", avec tout ce que cela peut comporter comme incertitudes; ce dossier en est d’ailleurs la preuve. Cela étant dit, il est notoire que, dans le cas particulier, non seulement les sept appartements concernés par la demande des recourants n’étaient pas soumis au régime de la PPE, le 2 octobre 2015, lorsque ceux-ci ont requis de la CVAL une décision constatant l’application de l’article 6 al. 2 let. c LVAL, mais surtout ils étaient tous loués, au plus tôt depuis le 1er juin 2012, au plus tard depuis le 1er décembre 2013. Dans ces circonstances, il importe peu que les recourants aient eu l’intention, dès 2012, de les soumettre au régime de la PPE. Le fait est que la même année, ils ont décidé de les mettre au fur et à mesure de leur achèvement sur le marché locatif. Obtenir aujourd’hui qu’il soit constaté que ces appartements pourraient être autorisés à la vente en application de l’article 6 al. 2 let. c LVAL reviendrait donc à contourner l’article 6 al. 2 let. a LVAL, qui n’accorde, sans autre examen, l’autorisation de vendre un appartement que si celui-ci n’a jamais été loué.
4. Il suit de ce qui précède que la décision litigieuse n’est pas critiquable et doit être confirmée, ce qui conduit au rejet du recours. Les frais de la cause doivent être mis solidairement à la charge des recourants qui succombent et n’ont de ce fait pas droit à des dépens.
**Par ces motifs,
LA COUR DE DROIT PUBLIC**
1. Rejette le recours.
2. Met solidairement à la charge des recourants un émolument de décision de 700 francs, et les débours par 70 francs, montants compensés par leur avance de frais.
3. N’alloue pas de dépens.
Neuchâtel, le 30 novembre 2016