Vente d’un immeuble. Qualification de l’activité. Activité lucrative indépendante ou gestion du patrimoine privé ?

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N° dossier: CDP.2016.248

Autorité: CDP

Date décision: 24.08.2017

Publié le: 22.09.2017

Revue juridique: RJN 2017, P.553

Titre: Vente d’un immeuble. Qualification de l’activité. Activité lucrative indépendante ou gestion du patrimoine privé ?

Résumé:

**Vente d’un immeuble acquis par voie successorale après l’avoir soumis au régime de la propriété par étages. Délimitation entre activité lucrative indépendante et gestion du patrimoine privé. Examen des conditions permettant d’admettre l’existence d’un revenu provenant de l’exercice d’une activité indépendante.

A elle seule, la constitution d’une propriété par étages pour faciliter la (re)vente de l’immeuble et réaliser un gain plus élevé ne constitue pas un indice déterminant en faveur d’une opération professionnelle.**

Articles de loi:

Art. 19 al. 1 LCDIR Art. 19 al. 3 LCDIR Art. 21 al. 1 LCDIR Art. 21 al. 2 LCDIR Art. 21 al. 3 LCDIR Art. 7 al. 4 litt. b LHID Art. 8 al. 1 LHID Art. 16 al. 1 LIFD Art. 16 al. 3 LIFD Art. 18 al. 1 LIFD Art. 18 al. 2 LIFD

A. Par convention de partage successoral du 29 janvier 2008, A.X. s’est vu attribuer dans le cadre du partage de la succession de son père le commerce inscrit sous la raison sociale "C." ainsi que le bien-fonds [dd] du cadastre de E., sur lequel est érigé un bâtiment comprenant une halle industrielle, des entrepôts, un garage et une surface administrative, bâtiment dans lequel est installé le commerce. Après avoir initialement repris le commerce à son nom, la contribuable a décidé de cesser cette activité à fin avril 2012 au vu de l’évolution des affaires. Parallèlement, elle a cherché dès l’automne 2011 à vendre le bâtiment et en a confié le mandat a un courtier immobilier. Confrontée à la difficulté de trouver un acheteur pour le tout, elle a soumis le bien-fonds au régime de la propriété par étages en octobre 2012, créant neuf unités d’étages sur le bien-fonds [dd]. Trois d’entre elles ont été vendues en 2012, deux en 2013 et une en 2014. Dans les taxations pour l’impôt cantonal et communal direct (ICC) et pour l’impôt fédéral direct (IFD) concernant ces trois années, toutes expédiées le 4 mars 2016, le Service des contributions a tenu compte du produit des ventes comme revenu d’une activité indépendante. Sur réclamations de la contribuable et de son mari, le service a confirmé ces taxations par décision sur réclamation du 16 juin 2016, au motif qu’une gestion d’immeubles présentés comme privés doit être qualifiée d’activité indépendante lorsqu’elle excède la simple gestion de patrimoine ou la seule exploitation d’une opportunité fortuite de gain et que le contribuable organise cette activité de manière planifiée dans l’intention d’en tirer un revenu.

B. B.X. et A.X. recourent contre cette décision auprès de la Cour de droit public du Tribunal cantonal. Ils font valoir que la constitution d’une propriété par étages sur le bien-fonds [dd] n’est pas suffisante pour admettre que la vente subséquente des parts de copropriété constitue une activité professionnelle. Ils concluent à l’annulation de la décision attaquée et à la constatation que la vente des parts de copropriété par étages constituées sur le bien-fonds [dd] constitue une simple administration de leur fortune privée.

C. Dans ses observations, le Service des contributions insiste sur le fait que la constitution d’une propriété par étages sur le bien-fonds [dd] démontre la volonté de la recourante de vendre cet objet en réalisant le plus grand profit possible. Il affirme que, de par son activité dans une société de gérance d’immeubles et de courtage immobilier, la recourante avait connaissance du potentiel gain immobilier découlant d’une vente morcelée. Il arrive à la conclusion que l’importance du gain réalisé par la contribuable et sa connaissance du marché immobilier impliquent de la considérer comme une professionnelle de l’immobilier et d’imposer comme revenu les produits des ventes immobilières intervenues en 2012, 2013 et 2014.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. En matière fiscale, lorsque le contenu des dispositions légales concernées est identique au niveau fédéral et cantonal, comme c’est le cas en l’occurrence pour le revenu d'un commerce professionnel d'immeubles, il est loisible au contribuable de déposer un seul recours avec une motivation commune pour l’IFD et pour l'ICC (ATF 135 II 260 cons. 1.3.2 et 1.3.3). Pour les mêmes motifs, l'autorité administrative respectivement judiciaire est autorisée à se prononcer sous la forme d'une décision unique, pour autant toutefois que la motivation permette de saisir clairement qu'il est question de deux catégories d'impôts (ATF 135 II 260 cons. 1.3.1). En l'occurrence, l'intimé a rendu une seule décision sur réclamation valant tant pour l'IFD que pour l'ICC, ce qui est admissible. Dans ces circonstances, on ne peut reprocher à la recourante d'avoir formulé les mêmes griefs et pris des conclusions valant pour les deux catégories d'impôts dans son recours devant la Cour de céans, laquelle statuera également dans un seul arrêt.

Interjeté pour le surplus dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. Le litige porte sur la qualification du revenu réalisé en 2012, 2013 et 2014 par la recourante lors des ventes de six unités d’étages sur l’immeuble de base bien-fonds [dd] du cadastre de E. Il revient à déterminer si le gain obtenu à la suite de ces ventes doit être qualifié de gain en capital privé ou de revenu provenant d’une activité lucrative indépendante.

3. En matière d'impôt fédéral direct, l'article 16 al. 1 LIFD pose le principe selon lequel sont imposables tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques. Sont exonérés d'impôt, selon l'article 16 al. 3 LIFD, les gains en capital réalisés lors de l'aliénation d'éléments de la fortune privée. De son côté, l'article 18 al. 1 LIFD prévoit que tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante sont imposables. Font partie des revenus provenant de l'activité lucrative indépendante, selon l'article 18 al. 2 LIFD, tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de la fortune commerciale.

En matière d'impôt cantonal et communal, les articles 7 al. 1 LHID et 19 al. 1 LCdir prévoient que sont imposables tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques. Sont en particulier imposables les revenus d'une activité lucrative indépendante (art. 8 LHID et 21 LCdir). Sont exonérés d'impôt, selon les articles 7 al. 4 let. b LHID et 19 al. 3 LCdir, les gains en capital réalisés sur des éléments de la fortune privée du contribuable. Toutefois, les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable sont soumis à l'impôt sur les gains immobiliers (art. 12 LHID, art. 19 al. 3 et 53 al. 1 let. a LCdir).

Selon la jurisprudence, la distinction entre un gain privé en capital (exonéré d'impôt sur le revenu) et un bénéfice commercial en capital provenant de l'exercice d'une activité lucrative indépendante (imposable comme revenu), dépend des circonstances concrètes du cas. La notion d'activité lucrative indépendante s'interprète toutefois largement, de telle sorte que sont seuls considérés comme des gains privés en capital exonérés d'impôt ceux qui sont obtenus par un particulier de manière fortuite ou dans le cadre de la simple administration de sa fortune privée. En revanche, si l'activité du contribuable excède ce cadre relativement étroit et est orientée dans son ensemble vers l'obtention d'un revenu, l'intéressé est réputé exercer une activité lucrative indépendante dont les bénéfices en capital sont imposables. Une telle qualification peut se justifier, selon les cas, même en l'absence d'une activité reconnaissable pour les tiers et/ou organisée sur le modèle d'une entreprise commerciale. La jurisprudence admet par ailleurs expressément qu'une opération occasionnelle peut être constitutive d'une activité lucrative indépendante dont les bénéfices en capital sont imposables.

Pour déterminer la frontière entre activité lucrative indépendante et gestion de patrimoine privé, la jurisprudence a posé une série d'indices. Elle a notamment considéré comme indices d'une activité lucrative indépendante, dépassant la simple administration de la fortune privée, le caractère systématique et/ou planifié des opérations, la fréquence élevée des transactions, la courte durée de possession des biens avant leur (re)vente, la relation étroite entre l'activité indépendante (accessoire) supposée et la formation et/ou la profession (principale) du contribuable, l'utilisation de connaissances spécialisées, l'engagement de fonds étrangers d'une certaine importance pour financer les opérations, le réinvestissement du bénéfice réalisé ou encore la constitution d'une société de personnes. On peut aussi mentionner l'utilisation effective du bien et le motif de son aliénation. Chacun de ces indices peut conduire, en concours avec les autres, voire même - exceptionnellement - isolément s'il revêt une intensité particulière, à la reconnaissance d'une activité lucrative indépendante. En outre, l'absence d'éléments typiques d'une telle activité dans un cas concret peut être relativisée par d'autres circonstances revêtant une intensité particulière, comme par exemple le degré de financement étranger. En tout état, les circonstances concrètes du cas sont déterminantes, telles qu'elles se présentent au moment de l'aliénation (sur l’ensemble de la question, cf. arrêts du TF du 08.03.2017 [2C_550/2016] cons. 3.1 et du 24.10.2013 [2C_1276/2012] cons. 4.1 et 4.2 ainsi que les références citées).

4. Il y a lieu d’examiner si les conditions pour admettre l’existence d’un revenu provenant de l’exercice d’une activité indépendante, telles que posées par la jurisprudence en relation avec les articles 18 LIFD, 8 LHID et 21 LCdir, sont ou non réunies en l’espèce.

Il ressort du dossier que depuis le décès de son père en 1999, la recourante avait géré le bien-fonds [dd] du cadastre de E. et le commerce inscrit sous la raison sociale "C.", commerce qui occupait le bâtiment construit sur dit bien-fonds. Dans le cadre du partage successoral survenu en janvier 2008, tant le commerce que le bien-fonds lui ont été attribués. Dans un premier temps, la recourante a repris le commerce à son nom ("C., succ. F.") en février 2008 avant de transférer ces activités à une société ("C. Sàrl"), dont elle détenait l’entier des parts sociales, en janvier 2009. L’évolution des affaires l’a déterminée, à fin 2011, à mettre fin à cette activité commerciale au 30 avril 2012. En parallèle, des démarches ont été effectuées pour vendre l’immeuble qui abritait le commerce et un mandat en ce sens a été confié à un courtier immobilier (octobre 2011). Confrontée à la difficulté de trouver un acquéreur pour le tout compte tenu notamment de la configuration particulière du bâtiment, et sur suggestion du courtier, elle a soumis le bien-fonds [dd] au régime de la propriété par étages et a divisé le bâtiment en neuf unités d’étages (octobre 2012). Cette démarche a été couronnée de succès puisqu’elle a permis de vendre six des neuf unités d’étage entre novembre 2012 et avril 2014.

L’intimé invoque en tant qu’indices en faveur d’une activité excédant la simple administration de la fortune privée le fait que la recourante n’a jamais habité dans l’immeuble, la réalisation d’un gain important, la constitution sur l’immeuble d’un régime de propriété par étages facilitant la vente ainsi que l’utilisation de connaissances spécialisées découlant de son emploi au sein d’une société de gérance et de courtage. A cet égard, la Cour de céans observe que l’importance du gain ne peut pas en soi être un critère suffisant pour opérer la délimitation entre simple administration de la fortune privée et exercice d’une activité indépendante. Quant au fait d’habiter personnellement l’immeuble, il convient de relever que, indépendamment du fait que l’immeuble en question abritait le commerce de la recourante, l’utilisation personnelle n’est pas non plus un critère déterminant. Il n'est du reste pas établi que ce bien se serait effectivement prêté à des fins d'habitation. Par ailleurs, à elle seule, la constitution d’une propriété par étages pour faciliter la (re)vente de l’immeuble et réaliser un gain plus élevé ne constitue pas un indice déterminant en faveur d’une opération professionnelle (arrêt du TF du 24.10.2013 [2C_1276/2012] cons. 4.3.1). En outre, s’agissant des connaissances professionnelles prêtées à la recourante, force est de reconnaître d’une part que le dossier ne mentionne pas en quelle qualité (gérante, courtière, secrétaire, comptable, etc.) elle était active au sein de la société de gérance et de courtage qui l’employait et d’autre part qu’il n’est pas nécessaire de posséder des connaissances pointues du domaine de l’immobilier accessibles aux seuls professionnels de cette branche pour saisir que la création d'une propriété par étages peut permettre de réaliser plus facilement un immeuble conçu pour une utilisation spécifique et qui trouve difficilement acquéreur pour le tout.

Par ailleurs, il faut relever que la recourante s'est vu attribuer l'immeuble (et le commerce) dans le cadre du partage de la succession de son père, sans qu'il ne ressorte du dossier qu'elle ait dû recourir à un financement étranger pour verser à la succession la part de la valeur de l'immeuble (et du commerce) dépassant sa part successorale. Il ne ressort pas non plus du dossier, et l'intimé ne le prétend pas, que la recourante effectuerait fréquemment des transactions immobilières. Enfin, la configuration de l'immeuble telle qu'elle ressort des plans et descriptifs au dossier permet de comprendre la difficulté à le vendre d'un seul tenant et par conséquent la nécessité de le soumettre au régime de la propriété par étages dans le but de faciliter son aliénation.

Il découle de ce qui précède que le gain obtenu suite à la vente de six unités d’étages sur l’immeuble de base bien-fonds [dd] du cadastre de E. en 2012, 2013 et 2014 est intervenu dans le cadre de la simple administration de la fortune privée. Les conditions ne sont pas réunies qui permettraient de considérer que ce gain a été acquis dans l’exercice d’une activité lucrative indépendante.

5. S’agissant de l’impôt direct cantonal et communal, l’article 7 al. 4 let b et l’article 8 al. 1 LHID, repris à l’article 19 al. 1 et 3 et à l’article 21 al. 1 à 3 LCdir, correspondent à l’article 16 al. 1 et 3 et à l’article 18 al. 1 et 2 LIFD. Ainsi, la jurisprudence applicable en matière de LIFD est également déterminante en ce qui concerne l’impôt cantonal et communal sur le revenu (l'impôt sur les gains immobiliers étant réservé). Partant, il suffit de renvoyer aux considérants relatifs à l’impôt fédéral direct.

6. Les considérants qui précèdent amènent à l’admission du recours, à l’annulation de la décision sur réclamation du 16 juin 2016 et à l’annulation des décisions de taxation pour l’IFD 2012 et 2013 et pour l’ICC 2012, 2013 et 2014, toutes expédiées le 4 mars 2016, et au renvoi de la cause à l’intimé pour nouvelles décisions de taxation.

7. L’Etat ne supportant pas les frais (art. 47 al. 2 LPJA), il n’en sera pas perçu. Il convient d’ordonner la restitution aux recourants de leur avance de frais de 880 francs. Obtenant gain de cause, les recourants ont droit à des dépens. Ceux-ci sont fixés en fonction du temps nécessaire à la cause, de sa nature, de son importance, de sa difficulté, du résultat obtenu ainsi que de la responsabilité encourue par le représentant (art. 60 al. 2 TFrais, applicable par le renvoi de l’art. 69 TFrais). Le mandataire a déposé un mémoire d’activité non détaillé faisant état de 3'000 francs d’honoraires et de 240 francs de TVA. Au regard du tarif horaire usuel de 250 francs appliqué par la Cour de céans, les honoraires réclamés correspondent à une activité de douze heures, ce qui paraît excessif au regard des critères mentionnés ci-dessus. La Cour de céans estime qu’une rémunération globale de 2'000 francs, incluant les frais et la TVA, représente une rémunération adéquate et fixera les dépens à ce montant.

**Par ces motifs,

la Cour de droit public**

1. Admet le recours.

2. Annule la décision sur réclamation du 16 juin 2016 et les décisions de taxation pour l’IFD 2012 et 2013 ainsi que pour l’ICC 2012, 2013 et 2014, toutes expédiées le 4 mars 2016, et renvoie la cause à l’intimé pour nouvelles décisions de taxation.

3. Statue sans frais et ordonne la restitution aux recourants de leur avance de frais par 880 francs.

4. Alloue aux recourants une indemnité de dépens globale de 2'000 francs à charge de l’intimé.

Neuchâtel, le 24 août 2017

Art. 7 LHID

Principe

L'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques, en particulier le produit d'une activité lucrative dépendante ou indépendante, le rendement de la fortune y compris la valeur locative de l'habitation du contribuable dans son propre immeuble, les prestations d'institutions de prévoyance professionnelle ainsi que les rentes viagères. Quel que soit leur montant, les frais de formation et de formation continue1 à des fins professionnelles assumés par l'employeur, frais de reconversion compris, ne constituent pas des revenus imposables. En cas de dividendes, de parts aux bénéfices, d'excédent de liquidation et d'avantages appréciables en argent provenant de participations de tout genre qui équivalent à 10 % au moins du capital-actions ou du capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative (participations qualifiées), les cantons peuvent atténuer la double imposition économique des sociétés et des détenteurs de participations.2

1bis En cas de vente de droits de participation, au sens de l'art. 4 a de la loi fédérale du 13 octobre 1965 sur l'impôt anticipé3, à la société de capitaux ou à la société coopérative qui les a émis, le revenu de la fortune est considéré comme étant réalisé dans l'année pendant laquelle la créance d'impôt prend naissance (art. 12, al. 1 et 1bis, de la LF du 13 oct. 1965 sur l'impôt anticipé).4

1ter Les rendements versés, en cas de vie ou de rachat, d'assurances de capitaux susceptibles de rachat et acquittées au moyen d'une prime unique sont imposables, sauf si ces assurances servent à la prévoyance. La prestation d'assurance est réputée servir à la prévoyance lorsqu'elle est versée à un assuré de 60 ans révolus, en vertu d'un contrat qui a duré au moins cinq ans et qui a été conclu avant le 66e anniversaire de ce dernier. Dans ce cas, la prestation est exonérée.5

2 Les rentes viagères et les revenus provenant de contrats d'entretien viager sont imposables à raison de 40 %.6

3 Chacun des investisseurs ajoute à ses propres éléments imposables sa part du revenu de placements collectifs au sens de la loi du 23 juin 2006 sur les placements collectifs (LPCC)7; le revenu des parts de placements collectifs qui possèdent des immeubles en propriété directe est uniquement imposable lorsque l'ensemble des revenus du placement excède le rendement de ces immeubles.8

4 Sont seuls exonérés de l'impôt:

a. le produit de l'aliénation des droits de souscription, lorsque les droits patrimoniaux font partie de la fortune privée du contribuable;

b. les gains en capital réalisés sur des éléments de la fortune privée du contribuable. L'art. 12, al. 2, let. a et d, est réservé;

c. les dévolutions de fortune ensuite d'une succession, d'un legs, d'une donation ou de la liquidation du régime matrimonial;

d.9 les versements provenant d'assurances de capitaux privées susceptibles de rachat, à l'exception des polices de libre-passage. L'al. 1ter est réservé;

e. les prestations en capital versées par l'employeur ou par une institution de prévoyance professionnelle lors d'un changement d'emploi, lorsque le bénéficiaire les réinvesti dans le délai d'un an dans une institution de prévoyance professionnelle ou les utilise pour acquérir une police de libre-passage;

f. les subsides provenant de fonds publics ou privés;

g. les prestations versées en exécution d'une obligation fondée sur le droit de la famille, à l'exception de la pension alimentaire que le conjoint divorcé, séparé judiciairement ou de fait obtient pour lui-même et des contributions d'entretien que l'un des parents reçoit pour les enfants sur lesquels il a l'autorité parentale;

h.10 la solde du service militaire et l'indemnité de fonction pour service de protection civile, ainsi que l'argent de poche des personnes astreintes au service civil;

hbis.11 la solde des sapeurs-pompiers de milice, jusqu'à concurrence d'un montant annuel déterminé par le droit cantonal, pour les activités liées à l'accomplissement de leurs tâches essentielles (exercices, services de piquet, cours, inspections et interventions, notamment pour le sauvetage, la lutte contre le feu, la lutte contre les sinistres en général et la lutte contre les sinistres causés par les éléments naturels); les indemnités supplémentaires forfaitaires pour les cadres, les indemnités supplémentaires de fonction, les indemnités pour les travaux administratifs et les indemnités pour les prestations fournies volontairement ne sont pas exonérées;

i. les versements à titre de réparation du tort moral;

k. les revenus perçus en vertu de la législation fédérale sur les prestations complémentaires à l'assurance-vieillesse, survivants et invalidité;

l.12 les gains provenant des jeux de hasard exploités dans les maisons de jeu au sens de la loi du 18 décembre 1998 sur les maisons de jeu13;

m.14 les gains de loterie ou d'opérations analogues jusqu'à concurrence d'un montant déterminé par le droit cantonal.

1 Nouvelle expression selon le ch. 24 de l'annexe à la LF du 20 juin 2014 sur la formation continue, en vigueur depuis le 1er janv. 2017 (RO 2016 689; FF 2013 3265). Il a été tenu compte de cette mod. dans tout le texte.

2 Nouvelle teneur selon le ch. I 2 de la LF sur l'imposition des frais de formation et de perfectionnement à des fins professionnelles, en vigueur depuis le 1er janv. 2016 (RO 2014 1105; FF 2011 2429).

3 RS 642.21

4 Introduit par le ch. I 2 de la LF du 10 oct. 1997 sur la réforme 1997 de l'imposition des sociétés, en vigueur depuis le 1er janv. 1998 (RO 1998 669; FF ** 1997** II 1058).

5 Introduit par le ch. I 6 de la LF du 19 mars 1999 sur le programme de stabilisation 1998, en vigueur depuis le 1er janv. 2001 (RO 1999 2374; FF 1999 3).

6 Nouvelle teneur selon le ch. I 6 de la LF du 19 mars 1999 sur le programme de stabilisation 1998, en vigueur depuis le 1er janv. 2001 (RO 1999 2374; FF 1999 3).

7 RS 951.31

8 Nouvelle teneur selon le ch. II 7 de l'annexe à la LF du 23 juin 2006 sur les placements collectifs, en vigueur depuis le 1er janv. 2007 (RO 2006 5379; FF 2005 5993).

9 Nouvelle teneur selon le ch. I 6 de la LF du 19 mars 1999 sur le programme de stabilisation 1998, en vigueur depuis le 1er janv. 2001 (RO 1999 2374; FF 1999 3).

10 Nouvelle teneur selon le ch. 8 de l'annexe à la LF du 6 oct. 1995 sur le service civil, en vigueur depuis le 1er oct. 1996 (RO 1996 1445; FF ** 1994** III 1597).

11 Introduite par le ch. I 2 de la LF du 17 juin 2011 sur l'exonération de la solde allouée pour le service du feu, en vigueur depuis le 1er janv. 2013 (RO 2012 489; FF 2010 2595).

12 Introduite par le ch. 3 de l'annexe à la LF du 18 déc. 1998 sur les maisons de jeu, en vigueur depuis le 1er avril 2000 (RO 2000 677; FF 1997 III 137).

13 RS 935.52

14 Introduite par le ch. I 2 de la LF du 15 juin 2012 sur les simplifications de l'imposition des gains faits dans les loteries, en vigueur depuis le 1er janv. 2014 (RO 2012 5977; FF 2011 6036 6059).

Art. 8 LHID

Activité lucrative indépendante

1 Le produit de l'activité lucrative indépendante comprend également tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation, de la réévaluation comptable, du transfert dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger d'éléments de la fortune commerciale; en sont exclus les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles, dans la mesure où le produit de l'aliénation est supérieur aux dépenses d'investissement. L'art. 12, al. 4, est réservé.

2 La fortune commerciale comprend tous les éléments de la fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale, au moment de leur acquisition.1

2bis Lorsqu'un immeuble de l'actif immobilisé est transféré de la fortune commerciale à la fortune privée, le contribuable peut demander que seule la différence entre les dépenses d'investissement et la valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu soit imposée au moment du transfert. Dans ce cas, les dépenses d'investissement tiennent lieu de nouvelle valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu et l'imposition du reste des réserves latentes à titre de revenu de l'activité lucrative indépendante est différée jusqu'à l'aliénation de l'immeuble.2

2ter L'affermage d'une exploitation commerciale n'est considéré comme un transfert dans la fortune privée qu'à la demande du contribuable.3

2quater Lorsque, en cas de partage successoral, seule une partie des héritiers poursuit l'exploitation commerciale, ceux-ci peuvent demander que l'imposition des réserves latentes soit différée jusqu'à la réalisation ultérieure, pour autant que les valeurs déterminantes pour l'impôt sur le revenu soient reprises.4

3 Les réserves latentes d'une entreprise de personnes (entreprise individuelle, société de personnes) ne sont pas imposées lors de restructurations, notamment lors d'une fusion, d'une scission ou d'une transformation, pour autant que cette entreprise reste assujettie à l'impôt en Suisse et que les éléments commerciaux soient repris à leur dernière valeur déterminante pour l'impôt sur le revenu:5

a. en cas de transfert d'éléments patrimoniaux à une autre entreprise de personnes;

b. en cas de transfert d'une exploitation ou d'une partie distincte d'exploitation à une personne morale;

c. en cas d'échange de droits de participation ou de droits de sociétariat suite à des restructurations au sens de l'art. 24, al. 3, ainsi que suite à des concentrations équivalant économiquement à des fusions.6

3bis Lors d'une restructuration au sens de l'al. 3, let. b, les réserves latentes transférées font l'objet d'un rappel d'impôt selon la procédure prévue à l'art. 53, dans la mesure où, dans les cinq ans suivant la restructuration, des droits de participation ou des droits de sociétariat sont aliénés à un prix supérieur à la valeur fiscalement déterminante du capital propre transféré; la personne morale peut en ce cas faire valoir les réserves latentes correspondantes imposées comme bénéfice.7

4 Lorsque des biens immobilisés nécessaires à l'exploitation sont remplacés, les réserves latentes de ces biens peuvent être reportées sur les biens immobilisés acquis en remploi, si ces biens sont également nécessaires à l'exploitation et se trouvent en Suisse. L'imposition en cas de remplacement d'immeubles par des biens mobiliers est réservée.8

1 Nouvelle teneur selon le ch. I 6 de la LF du 19 mars 1999 sur le programme de stabilisation 1998, en vigueur depuis le 1er janv. 2001 (RO 1999 2374; FF 1999 3).

2 Introduit par le ch. II 3 de la LF du 23 mars 2007 sur la réforme de l'imposition des entreprises II, en vigueur depuis le 1er janv. 2009 (RO 2008 2893; FF 2005 4469).

3 Introduit par le ch. II 3 de la LF du 23 mars 2007 sur la réforme de l'imposition des entreprises II, en vigueur depuis le 1er janv. 2009 (RO 2008 2893; FF 2005 4469).

4 Introduit par le ch. II 3 de la LF du 23 mars 2007 sur la réforme de l'imposition des entreprises II, en vigueur depuis le 1er janv. 2009 (RO 2008 2893; FF 2005 4469).

5 Nouvelle teneur selon le ch. 8 de l'annexe à la LF du 16 déc. 2005 (Droit de la société à responsabilité limitée; adaptation des droits de la société anonyme, de la société coopérative, du registre du commerce et des raisons de commerce), en vigueur depuis le 1er janv. 2008 (RO 2007 4791; FF 2002 2949, 2004 3745).

6 Nouvelle teneur selon le ch. 8 de l'annexe à la LF du 3 oct. 2003 sur la fusion, en vigueur depuis le 1er juil. 2004 (RO 2004 2617; FF 2000 3995).

7 Introduit par le ch. 8 de l'annexe à la LF du 3 oct. 2003 sur la fusion, en vigueur depuis le 1er juil. 2004 (RO 2004 2617; FF 2000 3995).

8 Nouvelle teneur selon le ch. II 3 de la LF du 23 mars 2007 sur la réforme de l'imposition des entreprises II, en vigueur depuis le 1er janv. 2009 (RO 2008 2893; FF 2005 4469).

Art. 16 LIFD

1 L'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques.

2 Sont aussi considérés comme revenu les prestations en nature de tout genre dont bénéficie le contribuable, notamment la pension et le logement, ainsi que les produits et marchandises qu'il prélève dans son exploitation et qui sont destinés à sa consommation personnelle; ces prestations sont estimées à leur valeur marchande.

3 Les gains en capital réalisés lors de l'aliénation d'éléments de la fortune privée ne sont pas imposables.

Art. 18 LIFD

Principe

1 Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante.

2 Tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d'éléments de la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante. Le transfert d'éléments de la fortune commerciale dans la fortune privée ou dans une entreprise ou un établissement stable sis à l'étranger est assimilé à une aliénation. La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante; il en va de même pour les participations d'au moins 20 % au capital-actions ou au capital social d'une société de capitaux ou d'une société coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale au moment de leur acquisition. L'art. 18 b est réservé.1

3 L'art. 58 s'applique par analogie aux contribuables qui tiennent une comptabilité en bonne et due forme.

4 Les bénéfices provenant de l'aliénation d'immeubles agricoles ou sylvicoles ne sont ajoutés au revenu imposable que jusqu'à concurrence des dépenses d'investissement.

1 Nouvelle teneur selon le ch. II 2 de la LF du 23 mars 2007 sur la réforme de l'imposition des entreprises II, en vigueur depuis le 1er janv. 2009 (RO 2008 2893; FF 2005 4469).