Réduction proportionnelle du loyer en raison d'un défaut de la chose louée.

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N° dossier: CCC.2006.84

Autorité: CCC

Date décision: 26.03.2007

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique:

Titre: Réduction proportionnelle du loyer en raison d'un défaut de la chose louée.

Résumé:

**Réduction de loyer de 20 % accordée par le tribunal de district, confirmée par la CCC, en cas de pannes fréquentes affectant le système de chauffage et d'eau chaude d'un immeuble (25 % pour les mois d'hiver et 12,5 % pour les mois d'été).

L'article 19 litt.b LICO n'est plus compatible avec le droit fédéral qui ne connaît plus le recours en réforme depuis le 1er janvier 2007.**

Articles de loi:

Art. 259a CO Art. 19 litt. b LI-CO

Réf. : CCC.2006.84/mc-vc

A. Les époux L., locataires de l'immeuble sis Rue X. à Peseux, sont en litige avec leur bailleresse La société Y. en raison de pannes de chauffage et d'eau chaude.

Lors de l'audience tenue devant l'ARC le 23 septembre 2004, les parties sont parvenues à un accord; les locataires ont mis la bailleresse en demeure de procéder jusqu'au 30 novembre 2004 aux travaux nécessaires pour remédier aux nombreuses pannes de chauffage et de chauffage de l'eau, faute de quoi ils consigneraient leur loyer; les loyers d'ores et déjà consignés ont été intégralement libérés en faveur de la bailleresse.

Les locataires ont à nouveau saisi l'ARC en date du 28 février 2005, d'une demande de "dommages et intérêts pour tous les préjudices subis" en raison des pannes du système de chauffage; ils ont régularisé leur requête le 17 mars 2005, concluant à l'octroi en leur faveur d'une réduction de loyer de 25% depuis le mois de novembre 2003 et à la déconsignation des loyers en conséquence. Par décision du 28 avril 2005, l'ARC a notamment rejeté la requête et libéré la totalité des loyers consignés en faveur de la bailleresse, la consignation étant intervenue après réparation du système de chauffage; l'ARC a également constaté l'échec de la conciliation s'agissant de la requête de réduction de loyers.

B. Le 26 mai 2005, les époux L. ont saisi le Tribunal civil du district de Boudry d'une demande en paiement à l'encontre de la société Y. Ils demandaient au tribunal de constater qu'ils avaient droit à une diminution de loyer moyenne de 25 % depuis le 17 novembre 2003 jusqu'au 10 février 2005 et de condamner la défenderesse à leur payer un montant de 6'000 francs à titre de diminution de loyer pour la période précitée, plus intérêts à 5 % dès le 28 février 2005, sous suite de frais et dépens. Ils invoquaient de nombreuses pannes de chauffage et d'eau chaude survenues durant la période précitée.

Dans sa réponse du 20 septembre 2005, la société défenderesse a notamment admis que le système de chauffage avait connu des interruptions ponctuelles, du 11 juin 2004 au 7 février 2005 (v. réponse, p.4, ch.8); elle demandait au Tribunal de prendre acte qu'elle payerait aux demandeurs la somme de 74,40 francs, à titre de réduction de loyer de 10% du 1er décembre 2004 au 7 février 2005, et de rejeter la demande pour le surplus, sous suite de frais et dépens.

C. Par jugement du 8 mai 2006, le président du Tribunal civil du district de Boudry a dit que les demandeurs avaient droit à une diminution de loyer moyenne de 20 % du 17 novembre 2003 jusqu'au 10 février 2005 et a condamné la défenderesse à payer aux demandeurs un montant de 4'720 francs à titre de diminution de loyer pour la période précitée, plus intérêts à 5 % dès le 28 février 2005. Les frais de justice, arrêtés à 937 francs et avancés par les demandeurs à hauteur de 778.50 francs et par la défenderesse à hauteur de 158.50 francs, ont été mis à la charge des demandeurs à concurrence de 187.40 francs et de la défenderesse à concurrence de 749.60 francs. Enfin, la défenderesse a été condamnée à payer aux demandeurs une indemnité de dépens de 900 francs. Le premier juge a retenu en substance que les défaillances du système de chauffage constituaient un défaut au sens de l'article 259d CO, qui avait duré du 17 novembre 2003 au 10 février 2005. Il a considéré que les demandeurs avaient droit à une réduction de loyer moyenne de 19.67 %, arrondis à 20 %, pour toute la période précitée. En conséquence il a admis la demande à hauteur de 4'720.52 francs, arrondis à 4'720 francs.

D. La société Y. recourt contre ce jugement. Dans son mémoire du 1er juin 2006, elle conclut à sa cassation; principalement, elle demande à la Cour de céans de statuer elle-même et de la condamner à verser aux intimés une indemnité à dire de justice, mais correspondant au maximum à une réduction de 10 % du loyer, à titre de réduction de celui-ci pour la période allant du 17 janvier 2005 au 7 février 2005; subsidiairement, elle conclut au renvoi du dossier au premier juge pour nouvelle décision au sens des considérants et, en tout état de cause, sous suite de frais et dépens. Se prévalant de fausse application du droit matériel, d'arbitraire et d'abus du pouvoir d'appréciation, la recourante fait valoir en substance que le premier juge n'a pas tenu compte de la transaction judiciaire intervenue devant l'ARC le 23 septembre 2004, qui à son sens a définitivement mis fin au litige, de sorte que le Tribunal de district ne pouvait entrer en matière sur des baisses de loyer motivées par des pannes du système de chauffage survenues avant cette date. Elle fait également grief au premier juge d'avoir privilégié certaines preuves (les témoignages recueillis en audience) au détriment d'autres (les preuves littérales figurant au dossier). Elle lui reproche en outre d'avoir admis une baisse de loyer durant toute la période courant du 17 novembre 2003 au 10 février 2005. Enfin, elle conteste le taux de réduction de loyer, à son sens trop important. Les arguments de la recourante seront repris ci-après dans la mesure utile.

E. Le président du Tribunal civil du district de Boudry ne formule pas d'observations. Dans les leurs, les intimés concluent au rejet du recours et à la confirmation du jugement du 8 mai 2006, sous suite de frais et dépens de la première instance et de l'instance de recours.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. Selon l'art. 19 lit.b LICO, la Cour de cassation civile "statue avec plein pouvoir d'examen" lorsque la valeur litigieuse "permet un recours en réforme au Tribunal fédéral". Cette disposition, toujours formellement en vigueur, n'est plus compatible avec le droit fédéral, qui ne connaît plus le recours en réforme dès le 1er janvier 2007.

Le nouvel article 110 LTF n'impose pas le plein pouvoir d'examen de l'autorité de recours cantonale, pour autant qu'une autorité judiciaire, statuant en instance précédente, ait examiné les faits librement et appliqué d'office le droit déterminant. Il convient donc d'interpréter l'article 19 lit.b LICO en se fondant sur son but, inspiré de l'ancien article 51 OJF, soit permettre au Tribunal fédéral de vérifier le respect du droit fédéral. Dans le nouveau système, la voie juridictionnelle prévue à cette fin est le recours en matière civile, ouvert si la valeur litigieuse atteint au moins 15'000 francs, dans le domaine du bail à loyer, ou si la contestation soulève une question juridique de principe (art.74 LTF). Il se justifie dès lors d'admettre un plein pouvoir d'examen de la Cour de cassation civile si l'une ou l'autre des conditions précitées est remplie. Tel n'est pas le cas en l'espèce.

3. La recourante fait grief au premier juge d'avoir ignoré la conciliation intervenue avec succès devant l'ARC le 23 septembre 2004 en accordant une réduction de loyer pour la période antérieure à cette date. Elle soutient que les parties, en se conciliant le 23 septembre 2004, ont mis un terme définitif au litige les opposant à cette date et que les locataires ont renoncé à tout autre droit. En conséquence, ceux-ci ne peuvent ultérieurement réclamer une baisse de loyer pour une période antérieure. Elle relève qu'il n'est pas mentionné au procès-verbal que les locataires conservent le droit de demander une baisse de loyer et que les loyers consignés ont été entièrement déconsignés en sa faveur, ce qui n'aurait pas été le cas si le droit à une baisse de loyer avait été réservé.

Ce grief n'est pas fondé. Il ne résulte pas du dossier, en particulier du procès-verbal de l'audience tenue le 23 septembre 2004 devant l'ARC, que les intimés aient renoncé à tout remboursement des loyers payés avant cette date. Selon ce document, l'objet de l'audience était uniquement "consignation", sans mention d'une quelconque requête en remboursement ou réduction de loyer. Par ailleurs, la renonciation des locataires à une réduction de loyer, dont se prévaut la recourante, n'est pas mentionnée. On relèvera en outre qu'au procès-verbal figure une mise en demeure avec menace de consignation, ce qui indique que le défaut affectant l'objet loué était toujours présent au 23 septembre 2004 et que les locataires entendaient bien exercer les droits découlant de l'article 259a CO. Une renonciation des intimés à un remboursement de loyers pour la période antérieure au 23 septembre 2004 ne saurait donc être retenue sur la seule base de ce procès-verbal. La production du dossier complet de l'ARC n'a par ailleurs pas été requise par la recourante (v. réponse du 20 septembre 2005, p.6 et procès-verbaux des audiences tenues les 20 septembre 2005 et 7 février 2006). Enfin, on relèvera que devant l'ARC, la proposition émise à l'audience du 1er avril 2005 portait sur toute la période du 1er novembre 2003 au 10 février 2005, ce qui montre bien que dans l'esprit des parties et de l'Autorité, la question n'avait pas été réglée définitivement le 23 septembre 2004. Devant le Tribunal de district, la recourante avait répété admettre le droit des intimés à une baisse de loyer pour la période courant du 11 juin 2004 au 7 février 2005 (v. réponse du 20 septembre 2005, p.4 ch.8 et p.5 ch.9, même si ses conclusions – en page 6 - indiquent un dies a quo différent).

L'argument de la recourante ne trouve ainsi aucune assise dans le dossier que le premier juge avait en main.

4. La recourante fait grief au premier juge d'avoir arbitrairement privilégié certaines preuves (les preuves testimoniales d'habitants de l'immeuble) au détriment d'autres (la liste des interventions de l'entreprise J.). Elle met en doute la fiabilité des témoins, entendus en 2006 pour des faits survenus en 2004 et début 2005; elle reproche en outre au premier juge de ne pas avoir confronté ces témoignages aux pièces du dossier. Elle relève à cet égard qu'au dossier ne figure aucune pièce littérale prouvant une panne, du 17 novembre 2003 au 11 juin 2004.

Ainsi que l'observent les intimés, l'article 218 al.1 CPC ne prévoit pas que les témoignages ne peuvent entrer en considération que s'ils sont corroborés par des pièces littérales; il n'y a pas de hiérarchie entre les différents moyens de preuve, que le juge apprécie librement (art. 224 CPC). Le premier juge n'a pas commis d'arbitraire en retenant, sur la base des témoignages recueillis, que les pannes du système de chauffage étaient fréquentes, qu'elles affectaient aussi bien le chauffage des locaux que le chauffage de l'eau et qu'elles n'étaient très souvent pas réparées le même jour. On relèvera à cet égard que les trois témoignages se rejoignent: les pannes étaient très fréquentes (toutes les trois semaines ou tous les mois), survenaient souvent le vendredi et duraient tout le week-end, n'étaient souvent pas réparées le jour même. La recourante, en signant le procès-verbal du 23 septembre 2004 la mettant en demeure de remédier aux pannes, a d'ailleurs admis que les pannes étaient nombreuses (v. chiffre 5 du PV du 23 septembre 2004).

5. La recourante conteste la durée pour laquelle la réduction de loyer a été accordée. Elle reproche au premier juge d'avoir arbitrairement admis une réduction de loyer dès le 17 novembre 2003, et n'en admet que pour la période courant du 17 janvier au 7 février 2005.

Ce grief n'est pas non plus fondé. Les intimés ont demandé une réduction de loyer dès le 17 novembre 2003. Il résulte des témoignages que les pannes ont été fréquentes en 2003. Le témoin M. a exposé que le chauffage n'avait pas fonctionné durant la Fête des Vendanges 2003 et que les pannes survenaient tous les mois en 2003; les déclarations de ce témoin sont certes prudentes, mais elles sont corroborées par celles du témoin N., qui a précisé que les pannes étaient très nombreuses depuis l'hiver 2003. Le témoin J. a déclaré que les pannes étaient fréquentes, qu'il avait établi un devis pour remplacer toute l'installation en 2003, qu'il avait modifié son offre en 2004, que la chaudière aurait dû être changée quand il avait fait son offre, le système étant mal adapté. Vu ces témoignages, le premier juge n'a pas commis d'arbitraire en accordant une réduction de loyer dès le 17 novembre 2003.

6. La recourante soutient encore que la panne signalée par les locataires le 17 novembre 2003 a été promptement réparée, qu'ensuite ceux-ci ne se sont pas manifestés avant le 11 juin 2004 et qu'aucune panne n'est intervenue entre novembre 2003 et juin 2004.

Les affirmations de la recourante sont contredites par les témoignages recueillis. Le témoin M. a déclaré qu'il y avait eu des pannes tous les mois dès 2003; cette personne a d'ailleurs quitté l'immeuble en mars 2005, notamment en raison de la fréquence des pannes. Le témoin N. a également confirmé qu'il y avait eu très souvent des problèmes d'eau chaude depuis l'hiver 2003 à l'hiver 2005. Enfin, le témoin J. a expliqué qu'il avait établi un devis pour remplacer toute l'installation en 2003, qu'il avait modifié son offre en 2004, que la chaudière aurait dû être changée à ce moment parce que le système, destiné à chauffer trop d'immeubles, était mal adapté.

Vu ces témoignages, le premier juge n'a pas commis d'arbitraire en retenant que l'objet loué était affecté d'un défaut justifiant une réduction de loyer pour la période du 17 novembre 2003 au 10 février 2005.

7. La recourante reproche au premier juge d'avoir retenu qu'il y a avait un défaut unique pour toute la période de réduction de loyer. Elle fait valoir qu'il y a deux défauts différents: les pannes du 11 juin au 21 septembre 2004 ayant été causées par des fuites, celles de janvier 2005 ayant pour origine la mise hors service du corps de chauffe en raison de l'introduction malencontreuse d'eau calcaire.

Les développements de la recourante sont hors de propos. La cause des pannes du système de chauffage importe peu, le présent litige ayant pour objet le défaut de la chose louée, au sens de l'article 259a CO, et non le défaut d'un ouvrage, au sens de l'article 367 CO.

8. La recourante conteste enfin le taux de réduction retenu par le premier juge (25% pour les mois de la saison froide et 12,5% pour les mois de la saison chaude). Elle fait valoir qu'il convenait de le pondérer, en tenant notamment compte du fait que les interruptions de chauffage et d'eau chaude n'étaient pas permanentes.

Ce grief n'est pas non plus fondé. La réduction de loyer que peuvent exiger les intimés en application de l'article 259d CO doit être proportionnée au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. En l'espèce, le premier juge a fixé le montant de la réduction de loyer en équité, ce qui n'est pas contraire au droit fédéral (v. ATF du 2 décembre 2004, 4C.377/2004). La Cour de cassation, dont le pouvoir d'examen est restreint (v. cons.2), ne peut substituer sa propre appréciation à celle de la première instance et n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation. En l'espèce, le premier juge a distingué les mois d'été (durant lesquels seules les pannes d'eau chaude affectaient les locataires) des mois d'hiver (durant lesquels les locataires n'avaient ni chauffage ni eau chaude) et a appliqué à chaque période un taux de réduction différent (12,5% pour la saison chaude et 25% pour la saison froide, soit une réduction globale de 20%); cette manière de procéder n'est pas critiquable, et le taux de réduction globale de 20% n'aboutit pas à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante. Les considération du premier juge (v. pages 14-15) ne peuvent qu'être approuvées. On relèvera au surplus qu'il n'était pas possible pour les enfants des intimés de rester durant les pannes dans leur chambre à coucher située sous les toits, à cause du froid insupportable, et qu'ils avaient dû, pour ce motif, quitter le logement à plusieurs reprises, durant plusieurs jours (v. jugement, p.7).

9. Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté.

10. La recourante qui succombe sera condamnée à prendre à sa charge les frais de l'instance, et à payer aux intimés une indemnité de dépens.

**Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE**

1. Rejette le recours.

2. Fixe les frais de justice à 480 francs, et les laisse à la charge de la recourante qui les avait avancés.

3. Condamne la recourante à payer aux intimés une indemnité de dépens de 400 francs.

Neuchâtel, le 26 mars 2007

AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE

Le greffier L'un des juges

Art. 259 *a * CO

II. Droits du locataire

1. En général

1 Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:

a.

la remise en état de la chose;

b.

une réduction proportionnelle du loyer;

c.

des dommages-intérêts;

d.

la prise en charge du procès contre un tiers.

2 Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer.