Décompte de charges, détartrage et désoxydation.

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N° dossier: CCC.2005.5

Autorité: CCC

Date décision: 24.08.2006

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique: RJN 2006, P.89

Titre: Décompte de charges, détartrage et désoxydation.

Résumé:

**Modification du contrat en cours de bail, forme. En l'espèce, il est arbitraire de s'en tenir aux termes du contrat initial, alors que l'attitude des parties et un ATF publié (concernant ledit contrat !) prouvent qu'il a été modifié.

Liens entre travaux de désoxydation et de détartrage, répartition dans le cas d'espèce.

Les frais de désoxydation ne peuvent être totalement exclu des dépenses liées à l'usage de la chose louée.

Une expertise serait nécessaire pour déterminer la part reportable des frais d'adoucissement de l'eau.

__________________________

Par arrêt du 10.01.07 (réf. 4P.245/2006), le TF a rejeté un recours de droit public déposé contre cette décision.**

Articles de loi:

Art. 257a CO Art. 257b CO Art. 4ss OBLF

Arrêt du Tribunal Fédéral Arrêt du 10.01.07 Réf. 4P.245/2006

Réf. : CCC.2005.5/mc

A. La Caisse de pensions X. […] et C. ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de 4 ½ pièces sis à la rue Z., à Marin, le 24 janvier 1974. Le loyer initial s'élevait à 404 francs, y compris le chauffage, l'eau chaude et l'électricité. Toutefois, depuis une date qui ne ressort pas clairement du dossier, des décomptes de chauffage séparés sont adressés au preneur.

B. Alors que les décomptes de chauffage des 9 novembre 1999 (pour l'exercice 1998-99) et 19 septembre 2000 (pour l'exercice 1999-00) présentaient des soldes en faveur de la bailleresse de 39.95 francs et 49.90 francs respectivement, le locataire les a contestés et leur a opposé ses propres décomptes, soldant par 193.30 francs et 237.40 francs en sa faveur.

C. a soumis le litige à l'Autorité régionale de conciliation, le 27 décembre 2000, en contestant d'une part la mise à charge des locataires de factures de désoxydation du réseau d'eau et, d'autre part, les frais liés au réglage inadéquat des installations de chauffage et d'eau chaude, entraînant une surconsommation de mazout.

Le 4 septembre 2001, l'Autorité susmentionnée a constaté l'échec de la conciliation. La Caisse de pensions X. a agi en paiement de 89.95 francs, devant le Tribunal civil du district de Neuchâtel, le 26 septembre 2001, mais s'est désistée de cette demande par lettre du 26 octobre 2001. Le locataire a alors réclamé le remboursement des 430.70 francs de charges payées en trop, à son avis, sur les deux exercices susmentionnés, puis il a déduit ce montant de son loyer de janvier 2002. Suite à une commination de résiliation du 29 janvier 2002, il a payé le montant retenu à la bailleresse, tout en précisant son intention d'en exiger le remboursement, le 8 février 2002 (voir cet échange de courriers en fin du dossier ARC 541/01).

C. Dans l'intervalle, un nouveau décompte de chauffage pour la période 2000/2001 avait été soumis à C., avec un solde de 147.45 francs en faveur de la bailleresse. Estimant que sans les frais des mesures de désoxydation et adoucissement indûment mises à la charge des locataires, le décompte présentait un solde en sa faveur de 85.10 francs, C. a directement saisi l'Autorité régionale de conciliation par requête du 29 octobre 2001 aux fins d'obtenir le remboursement du montant précité. Le 8 février 2002, il a déposé une requête complémentaire, relative aux 430.70 francs susmentionnés.

Après échec de la tentative de conciliation devant l'Autorité régionale de conciliation, le locataire a ouvert, le 4 juin 2002, action en paiement de 430.70 francs et 85.10 francs à l'encontre de La Caisse de pensions X.. Il reprenait les arguments développés antérieurement.

La Caisse de pensions X. a conclu au rejet de la demande en paiement et, reconventionnellement, au paiement par l'intimé de la somme de 237.30 francs.

D. Par jugement du 25 novembre 2004, le Tribunal civil du district de Neuchâtel a partiellement admis la demande de C.. Il a estimé que celui-ci n'avait pas apporté la preuve d'une surconsommation de mazout imputable à la bailleresse. S'agissant des autres points de litige, le premier juge a considéré que la preuve d'une convention dérogeant au bail initial, au sujet des frais accessoires, n'avait pas été rapportée et que la bailleresse "devrait en principe supporter cette absence de preuve", ajoutant cependant que même dans l'hypothèse inverse, il fallait encore examiner si les charges litigieuses entraient dans la notion de frais accessoires au sens de la loi. Or, à son avis, les interventions de D. SA facturées aux locataires visaient à lutter contre l'oxydation des conduites et prolonger de la sorte leur durée de vie, si bien que ces travaux s'apparentaient à une réparation ou à une réfection des installations à charge du bailleur (art.6 OBLF), à l'inverse de ce qui est admis pour le détartrage. Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal civil du district de Neuchâtel a reconnu au demandeur un trop payé de 193.30 francs sur les charges de l'exercice 1998-9, de 204.20 francs sur celles de 1999-00 et de 85.10 francs sur celles de 2000-01, en sorte qu'il a condamné la bailleresse au paiement de 482.60 francs à titre de restitution des acomptes payés en trop et rejeté la demande pour le surplus.

E. La Caisse de pensions X. recourt contre le jugement précité. Elle conclut à sa cassation, avec et sans renvoi si l'on s'en tient à son texte (mais une alternative peut raisonnablement être comprise), au rejet de la demande principale et à l'admission des conclusions reconventionnelles, sous suite de frais et dépens. La recourante reproche au premier juge d'avoir arbitrairement considéré que le nettoyage des conduites d'eau chaude n'équivalait pas à une opération simultanée de désoxydation-détartrage du réseau d'eau; d'avoir arbitrairement nié l'existence d'un accord des parties, sur le bien-fondé du décompte de chauffage dans son principe; enfin, d'avoir violé le droit fédéral en n'intégrant pas les postes de nettoyage de la tuyauterie d'eau chaude, de traitement (adoucissement et détartrage) de cette eau et d'injection d'un liquide stabilisateur de pH dans le circuit d'eau chaude.

F. Le président du Tribunal civil du district de Neuchâtel ne formule pas d'observations.

Dans ses observations sur recours, l'intimé conclut à la confirmation du jugement querellé et au rejet du recours avec suite de frais et dépens.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. L'article 19 litt.b LICO dispose que "lorsque la valeur litigieuse permet un recours en réforme au Tribunal fédéral, …la cour de cassation civile statue avec plein pouvoir d'examen." En l'espèce, la valeur litigieuse n'atteint pas la somme de 8'000 francs permettant un recours en réforme. La Cour de cassation civile statue avec un pouvoir d'examen restreint et examine seulement si le tribunal a faussement appliqué le droit matériel ou s'il est tombé dans l'arbitraire ou a abusé de son pouvoir d'appréciation (art.415 CPC; voir par exemple arrêt du 13 septembre 2004, CCC 2004.61).

3. De l'avis de la recourante, le premier juge a retenu l'absence de convention des parties concernant des décomptes de chauffage distincts du loyer. Il est vrai que le raisonnement développé à partir de la page 6, in fine, du jugement apparaît subsidiaire face au constat qui le précède, de sorte que le premier ne saurait être remis en question utilement si le second n'est pas d'abord écarté.

Il ressort clairement des différentes interventions du preneur au dossier, jusqu'à ses observations sur le recours (ad ch.2; ad ch.11; ad ch.2 en droit, avec mention du "bail et ses avenants", ainsi que ch.2), qu'il ne conteste pas le principe de la prise en charge, par les locataires, des frais de chauffage et d'eau chaude selon le système des coûts effectifs. D'ailleurs, ses contestations ne portaient, dès le décompte 1998-9, que sur une partie de ces frais, ce qui n'aurait pas de sens s'il contestait le principe susmentionné.

Certes, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art.257a al.2 CO), notamment lorsque le contrat a été conclu au moyen d'une formule officielle prévue à l'article 270 al.2 CO. A défaut de convention particulière, les frais accessoires sont inclus dans le loyer net (ATF 121 III 460). Toutefois, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs n'empêchent pas les parties, en vertu de la liberté contractuelle, de modifier le contenu de leur contrat, et cela même en cours de bail (ATF du 19 août 2002, in SJ 2003 p.33ss, 39), pour autant que les dispositions impératives de la loi ne soient pas éludées. Pour respecter le but protecteur de l'article 269d al.2 CO, une modification consensuelle du contrat n'est admissible que s'il résulte des circonstances que le locataire était suffisamment informé de ses droits et qu'il n'a pas consenti sous la menace d'une résiliation (même arrêt, p.40).

En l'espèce, même si le dossier est muet à ce sujet, il ressort de l'ATF 108 II 135, heureusement (sous cet angle) antérieur à l'anonymisation de la jurisprudence et visiblement relatif au même contrat (voir p.136 !), que les charges accessoires ont été séparées du loyer avec effet dès le 24 juin 1977 et ce par notification signifiée sur formule officielle. Même en faisant abstraction de cette curiosité, rien ne permettait au premier juge, vu l'attitude des parties en procédure, de faire abstraction de leur accord de principe à ce sujet, de sorte que son raisonnement à ce sujet était arbitraire. Cela n'entraîne pas encore cassation, cependant, vu le raisonnement subsidiaire qui sous-tend le jugement attaqué.

4. Les frais accessoires sont régis par les articles 257a et 257b CO, complétés par les articles 4 à 8 de l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Les article 257a et 257b CO sont des dispositions impératives.

On entend par frais accessoires des dépenses que supporte le bailleur pour des prestations qui sont fournies par lui ou par un tiers et qui sont en rapport avec l'usage de la chose (Wessner, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, 9ème séminaire sur le droit du bail 1996, pp. 7ss). Cette définition découle de l'article 257a al.1 CO.

L'article 5 OBLF inclut notamment dans les frais de chauffage et de préparation d'eau chaude "les dépenses effectives directement en rapport avec l'utilisation de l'installation de chauffage ou de l'installation générale de préparation d'eau chaude", en particulier (litt.e) "la révision périodique de l'installation de chauffage, réservoirs à mazout y compris, et le détartrage de l'installation d'eau chaude, des chauffe-eau et des conduites", alors que l'art.6 OBLF en exclut, notamment (litt.a), la réparation et la réfection des installations.

La recourante reproche au premier juge d'avoir, d'une part, arbitrairement retenu une part prépondérante de désoxydation dans les travaux litigieux et, d'autre part, d'avoir commis une erreur de droit en excluant les dépenses relatives à la désoxydation des charges à assumer par les locataires, au sens de l'article 5 OBLF précité.

5. Sur le premier point, la documentation au dossier démontre certes que les travaux de détartrage et de désoxydation sont souvent associés, parmi les mesures de sauvegarde de la qualité d'eau et des installations de chauffage (voir notamment les prospectus des entreprises E. SA, H. SA et D. SA), mais aussi qu'il peut y avoir interaction entre la teneur d'une eau en calcaire et son pouvoir oxydant (voir la brochure du Laboratoire cantonal, PL dem. 22). Il paraît donc difficile de distinguer totalement une mesure de l'autre, lorsqu'elles sont couplées. Cela dit, la défenderesse n'a pas déposé l'intégralité de l'offre de D. SA, du 17 septembre 1997 (voir la mention de cette offre sur les factures des 27 octobre et 30 novembre 1998, PL dem. 23 et PL déf. 17, alors que les devis du 17 septembre 1997 déposés au dossier, PL déf. 15 et 16, ne concernaient que le stabilisateur de pH), ni sa commande du 25 juin 1998, de sorte que le premier juge en était réduit à analyser les autres documents à disposition.

S'agissant du poste "nettoyage tuyauterie" (12'600 francs par an pendant cinq ans, selon les décomptes détaillés des trois exercices, PL déf. 11 à 13), les factures susmentionnées n'apportent aucune précision. Les rapports d'analyse du bureau S., qui ont précédé et sans doute justifié les travaux, font état d'une dureté de l'eau (soit sa teneur en calcaire) élevée et d'une "corrosion existante réellement", dans le réseau d'eau chaude sanitaire (PL déf. 1a), alors que l'eau de chauffage est décrite comme très peu calcaire grâce à un traitement déjà entrepris, peut-être en partie responsable de la "légère corrosion en cours", vu la dernière remarque faite (PL déf. 1b). De surcroît, comme relevé par le premier juge, la bailleresse décrivait elle-même cette étape de travaux comme "une désoxydation du réseau de distribution de l'eau chaude sanitaire" (lettre du 8 décembre 1999 à l'amicale des locataires, au dossier ARC 541/01, p.2 litt.d; voir également sa réponse du 8 février 2001 à l'Autorité de conciliation, dossier ARC 644/00, p.4, et sa demande du 26 septembre 2001 auprès du tribunal de district, en copie au dossier ARC 541/01, p.4). Il n'était donc à l'évidence pas arbitraire, pour le premier juge, de retenir cette même qualification.

Quant à l'injection de stabilisateur dans l'eau de chauffage (600 francs par an pendant cinq ans selon les décomptes précités), elle vise un "stabilisateur de pH" (facture du 27 octobre 1998, PL déf. 17) et, comme le soulignait la recourante elle-même (détermination du 8 février 2001 et demande du 26 septembre 2001, voir ci-dessus), cette intervention faisait suite au rapport S. susmentionné, qui indique un problème de corrosion et non de dureté de l'eau. La conclusion du premier juge à ce sujet n'avait donc rien d'arbitraire.

Pour ce qui est du traitement de l'eau chaude (855 francs de contrat d'entretien annuel et livraisons de liquide pour 9'975 francs, 12'126.75 francs et 9'722.75 francs successivement, sur les trois exercices concernés), l'appréciation est plus discutable: certes, la proposition non datée de D. SA relative à une "injection volumétrique à l'aide d'une pompe doseuse" (PL déf. 2 et 8) a pour objet "un phénomène d'oxydation", mais le témoin B. (jugement, p.4) indiquait que le conditionneur d'eau "injecte automatiquement dans les conduites une solution qui précipite le tartre en empêche [= en empêchant ?] la corrosion", sans que le contexte de son témoignage ne le discrédite sur cet aspect technique. Les documents auxquels se réfère le premier juge (p.8), soit une description faite par un autre fournisseur (PL déf. 5) et le rapport S. (PL déf. 7 = 1a) qui relevait une dureté élevée de l'eau, ne permettent guère d'affirmer que "ce type d'installation sert prioritairement à prévenir les risques d'oxydation". Toutefois, le juge admettait que ce produit servait aussi à l'adoucissement de l'eau du réseau et prévenait un risque d'entartrement, si bien qu'il n'excluait pas arbitrairement un tel objectif du traitement. S'il n' incluait pas, au moins partiellement, son coût dans les charges assumées par les locataires, c'est parce qu'à son avis l'adoucissement de l'eau "n'avait rien d'indispensable" dans le cas particulier, au vu de l'opinion du chimiste P., du laboratoire cantonal, à ses yeux préférable à celle du fournisseur B.. La recourante critique aussi cette conclusion (p. 10 du recours), qu'il convient d'examiner sous l'angle de la prétendue violation des articles 257b CO et 5 OBLF.

6. Le litige a essentiellement pour objet la distinction entre les dépenses liées à l'usage de la chose louée et celles qui visent l'entretien de l'immeuble, seules les premières pouvant être reportées sur les locataires (Wessner, op.cit., N. 22-3, p.8; Lachat, Le bail à loyer, p.221). De ce point de vue, tant le tartre que la rouille peuvent, si on ne les combat pas par les moyens appropriés, rendre les installations de chauffage et d'eau chaude impropres à leur usage (voir par exemple la notice Harba SA, PL déf. 6). Il est probable que l'effet destructeur de l'oxydation soit plus irréversible que celui du tartre et qu'en ce sens, la lutte contre la rouille vise pour une plus grande part la longévité des installations, mais l'opposition tranchée, paraphrasant un illustre conférencier: "l'eau détartrée oui, l'eau désoxydée, non !", ne paraît pas fondée sur des enseignements scientifiques suffisants pour s'imposer. L'énumération de l'article 5 al.2 OBLF est exemplative (voir différents exemples d'autres frais accessoires admissibles cités par Richard, Les frais accessoires, CdB 1998, p.3) et rien ne permet d'affirmer que l'omission des frais de désoxydation des conduites vaille silence qualifié de la norme. L'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers genevoise, du 25 avril 1983 (PL dem. 14), distingue les opérations de détartrage et de désoxydation par le caractère prétendument exceptionnel de celle-ci et la nature périodique de celle-là, mais s'appuie sur une documentation technique bien maigre et apparemment contradictoire. Ce raisonnement apparaît particulièrement peu opposable à des frais de désoxydation (ou de prévention de la rouille) qui, loin d'être exceptionnels, se caractérisent par leur régularité, voire leur permanence. Il faut admettre, par ailleurs, qu'avant de détériorer la tuyauterie au point d'en imposer le remplacement (à charge du bailleur selon l'art. 6 a OBLF), la rouille nuit à son fonctionnement, dont la sauvegarde relève de l'art. 5 OBLF.

Ainsi donc, dans la mesure où il exclut radicalement les dépenses de lutte contre la rouille des frais accessoires admissibles, le jugement attaqué consacre une application trop stricte et par conséquent erronée de l'article 5 OBLF.

De même, il n'appartient pas au juge de se prononcer sur l'opportunité d'une mesure d'entretien ou de gestion de l'immeuble adoptée par le bailleur, aussi longtemps du moins qu'elle entre dans les solutions raisonnablement envisageables, d'un point de vue technique et économique. Or l'adoucissement de l'eau du réseau sanitaire répondait à une telle définition. Sans doute n'est-elle pas préconisée par le témoin P. ni par les recommandations du Laboratoire cantonal (PL dem. 22) auxquelles il n'est sans doute pas étranger, mais il faut relever que les eaux de Marin sont plus calcaires que la moyenne cantonale (jugement, p.4), alors que celles analysées par le bureau S., avant les mesures ici litigieuses (PL déf. 1a), se situaient tout près du seuil des eaux très dures au sens des recommandations précitées. L'intérêt indéniable du témoin B. à la mesure prise et celui, éventuel, du bureau S. à un tel choix, vu la collaboration probablement régulière de ce bureau avec l'entreprise chargée des travaux, ne permettent pas d'écarter sans autre leur opinion, s'agissant d'une question technique sur laquelle ils engagent leur crédibilité et impliquant à l'évidence une assez grande part d'appréciation. Il était dès lors non conforme à l'article 5 OBLF d'écarter de son champ d'application une mesure anti-tartre peut-être discutable mais nullement inconcevable.

7. Les erreurs de droit ainsi reconnues n'emportent cassation du jugement entrepris que si elles ont affecté son dispositif. Or tel n'est pas cas en l'espèce.

Il ne suffit pas, en effet, que des dépenses du bailleur entrent au moins partiellement dans le cadre des frais accessoires admissibles pour que celles-ci soient mises à charge du preneur. Comme précisé à l'article 257a al.2 CO, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement. Il incombe donc au bailleur de prouver (art.8 CC) que ses prétentions entrent dans le cadre de la convention passée avec le preneur. Plus précisément, il faudrait en l'occurrence, pour départager en ce domaine les dépenses liées à l'usage de la chose louée et celles qui visent l'entretien de l'immeuble, comparer sur le long terme les frais d'adoucissement de l'eau et ceux de nettoyage de la tuyauterie, pour établir une éventuelle économie sur ceux-ci, grâce à ceux-là, car c'est dans cette mesure (diminuée encore d'un éventuel supplément de frais de lutte anti-corrosion) que les frais de lutte anti-calcaire pourraient être reportés sur les locataires. Un tel examen requiert de toute évidence une expertise. Celle-ci avait certes été proposée par la bailleresse, le 7 octobre 2002 (D. 9) mais, après qu'une décision quant à sa mise en œuvre a été annoncée à l'audience du 20 janvier 2003, la recourante y a implicitement renoncé le 5 juin 2003 (D. 30; l'opinion du juge devait être à première vue négative puisque le demandeur écrivait le 14 avril 2003, dans une pièce non cotée mais précédant D. 27: "je suis d'accord avec votre décision de renoncer à l'expertise demandée par la défenderesse"). La maxime inquisitoire sociale qui prévaut en droit du bail ne "permet pas d'étendre à bien plaire l'administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles" (ATF du 12 novembre 2004, 4C.236/2004, citant l'ATF 125 III 231). A fortiori ne l'imposait-elle pas au juge dans le cas d'espèce, ce d'autant qu'elle tend à protéger la partie la plus faible (même arrêt), soit ici l'intimé.

Même en appliquant les principes de raisonnement énoncés plus haut, le premier juge aurait donc dû admettre que l'absence au dossier des preuves nécessaires entraînait le rejet des prétentions de la bailleresse et, partant, l'admission de la créance en remboursement de l'intimé, aucun autre argument juridique ne lui étant opposé.

8. Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté, aux frais de la recourante mais sans allocation de dépens, l'intimé n'ayant pas constitué de mandataire ni engagé de frais significatifs pour les observations présentées en seconde instance (art.143 CPC).

**Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE**

1. Rejette le recours.

2. Condamne la recourante aux frais de justice, qu'elle a avancés par 550 francs.

3. Dit qu'il n'y a pas lieu à dépens.

Neuchâtel, le 24 août 2006