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N° dossier: CCC.2005.33
Autorité: CCC
Date décision: 20.05.2005
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Bail. Expulsion. Délai de paiement des loyers arriérés. Annulation du congé valablement donné (refusée).
Résumé:
**Délai de paiement de loyers arriérés. Deux arrêts topiques :
ATF 119 II 232 ss = JT 1994 I 202 ss cons. 2
ATF 124 III 145 ss.
Même lorsque le congé a été valablement donné pour cause de demeure du locataire ( art. 257d CO), il peut être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi (ATF 120 II 31 ss). Annulation en l'espèce refusée.**
Articles de loi:
Art. 257d al. 2 CO Art. 271 al. 1 CO
Réf. : CCC.2005.33/mc
A. Au mois de mai 2000, P., en qualité de bailleur, et M. et C., en qualité de locataires, ont conclu oralement un contrat de bail à loyer. Conformément à l'usage local et au contrat cadre de bail à loyer pour la Suisse romande, il a été convenu que le loyer serait payé d'avance et par mois.
Les rapports entre les parties se sont très vite dégradés. Depuis l'arrivée des locataires, plusieurs audiences de conciliation ont eu lieu, des plaintes pénales ont été déposées et des loyers ont été à plusieurs reprises payés en retard.
B. Par courriers recommandés datés du 11 octobre 2004, le bailleur a mis en demeure les locataires de s'acquitter, dans un délai de trente jours, du montant correspondant au loyer du mois d'octobre 2004. Le montant dû a été payé au guichet postal, le 12 novembre 2004.
En date du 23 novembre 2004, le bailleur a déclaré résilier le bail à loyer pour le 31 décembre 2004, en raison du non-paiement dans le délai du loyer du mois d'octobre 2004.
C. Par demande du 7 janvier 2005, le bailleur a requis du président du Tribunal civil du district de Boudry l'expulsion des locataires.
D. Par ordonnance d'expulsion du 4 février 2005, le président du Tribunal civil du district de Boudry a ordonné l'expulsion de M. et de C. de leur appartement situé Rue X. à 2027 Montalchez et chargé le greffe du Tribunal civil du district de Boudry d'y procéder dès le 28 février 2005 avec, au besoin, l'assistance de la force publique. Les frais de la cause, fixés à 120 francs et avancés par le bailleur, ont été mis à la charge de M. et de C., condamnés au surplus à payer une indemnité de dépens de 150 francs au bailleur. Le premier juge a retenu en substance que le paiement du loyer du mois d'octobre 2004, intervenu le 12 novembre 2004 à un guichet postal, avait été effectué avec un jour de retard, le dernier jour du délai de sommation étant le 11 novembre. Il a au surplus jugé que le congé, donné pour le 31 décembre 2004, était valable et n'était pas constitutif d'abus de droit.
E. M. et C. recourent contre cette ordonnance. Dans leur mémoire du 28 février 2005, comportant douze conclusions, ils concluent notamment à sa cassation; principalement, ils demandent à la Cour de céans de statuer elle-même au sens des motifs et moyens de preuve qu'ils exposent; subsidiairement, ils lui demandent de renvoyer la cause à l'autorité intimée pour nouvelle décision au sens des considérants, avec suite de frais et dépens. Se prévalant implicitement d'arbitraire dans la constatation des faits et de violation du droit matériel, les recourants font valoir en substance que la lettre de sommation a été postée le 13 octobre 2005 (recte: 2004), qu'ils l'ont reçue le 14 octobre 2005 (recte: 2004), et que le paiement effectué le 12 novembre 2005 (recte: 2004) est intervenu dans le délai. A leur sens, le bail n'a par conséquent pas été valablement résilié pour le 31 décembre, contrairement à la décision entreprise. Ils font au surplus valoir que le congé est abusif. Les recourants ont joint à leur mémoire différents documents (pièce n°1.1: document T., enveloppe du courrier LSI posté à Bevaix le 13 octobre 2004 et photocopie du récépissé du versement de 1'200 francs le 12 novembre 2004; pièce n°1.2: document T. et enveloppe du courrier LSI posté à Boudry). Leurs arguments seront repris ci-après dans la mesure utile.
F. Dans son courrier du 3 mars 2005, le président du Tribunal civil du district de Boudry observe en substance que les données fournies par les recourants concernent à première vue un autre courrier que la lettre de sommation du 11 octobre 2004. Dans les siennes, l'intimé demande à la Cour de céans de déclarer le recours irrecevable et mal fondé dans toutes ses conclusions, avec suite de frais, dépens et honoraires de première et seconde instances. L'intimé observe notamment que les documents qu'il a déposés devant le Tribunal de première instance prouvent que les courriers de sommation ont été reçus le 12 octobre 2004 par les recourants; il estime que ceux-ci sont téméraires et demande leur condamnation aux frais, dépens et honoraires.
G. Par ordonnance présidentielle du 10 mars 2005, les pièces ultérieurement envoyées sous pli séparé par les recourants à l'appui de leur mémoire ont été écartées et leur ont été retournées.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Interjeté dans le délai légal, le recours, par ailleurs conforme aux exigences de forme prescrites, est à cet égard recevable.
2. En l'absence de toute preuve du déménagement des recourants de Montalchez à La Chaux-de-Fonds, annoncé dans le recours (p.3) mais contredit par la mention de domicile (p.1), la Cour, qui examine d'office l'intérêt à recourir (RJN 1993, p.110; arrêt CCC.7211 du 13 novembre 1996 en la cause P.), déclare le recours recevable, les recourants ayant un intérêt certain à obtenir la cassation de la décision d'expulsion.
3. Les conclusions n°6 à 12 sont irrecevables en procédure de cassation (art.414 CPC).
4. Les recourants font grief au premier juge d'avoir retenu que la lettre de sommation leur avait été envoyée le 11 octobre 2004. Ils font valoir que ce courrier n'a pas été posté à la date annoncée, mais le 13 octobre 2005 (recte: 2004) et qu'il leur est parvenu le 14 octobre 2005 (recte: 2004), de sorte que le paiement du loyer, effectué le 12 novembre 2005 (recte: 2004) est intervenu dans le délai.
Ces griefs ne sont pas fondés. Il résulte en effet du dossier que le premier juge avait en main que le bailleur, par le truchement de son mandataire, a adressé, séparément à C. et M., une lettre de sommation les mettant en demeure de payer, dans un délai de 30 jours dès réception, le loyer dû depuis le 1er octobre 2004, et les avertissant qu'à défaut de paiement dans le délai, le bail serait résilié en application de l'article 257d CO. Datés du 11 octobre 2004, ces courriers ont été envoyés par courrier A et par pli recommandé; selon la photocopie du livret de paiement, ils ont été postés le 11 octobre 2004, à l'office de Neuchâtel, où se situe l'étude du mandataire du bailleur. Le courrier recommandé n°a à l'adresse de C. a été distribué au domicile de son destinataire le 12 octobre 2004, tout comme la lettre signature à l'attention de M., n°98.00.200100.00275677 (v. Informations d'acheminement T., dans le dossier du Tribunal de district EX.2005.3). La mention manuscrite "Reçu le mardi 12.10.2004" figure d'ailleurs sur la photocopie de la lettre de sommation déposée par les recourants dans la procédure en annulation de congé, subsidiairement en prolongation du bail, qu'ils ont introduite devant l'ARC (v. dossier ARC n° 470/04).
Les documents (cotés n°1.1) annexés au recours, d'une recevabilité douteuse, ne prouvent nullement le contraire. En effet, ils concernent à l'évidence d'autres courriers: l'enveloppe de la lettre-signature postée à Bevaix le 13 octobre 2004 porte un autre numéro (n°b) et a été envoyée par "P. / Rue X. / 2027 Montalchez", selon les indications figurant sur son verso. Quant au document T., relatif à une lettre-signature n°c postée à Bevaix le 13 octobre 2004, il ne peut concerner les courriers de sommation envoyés par le mandataire du bailleur, qui portent d'autres numéros (v. ci-dessus); au surplus, on voit mal une étude sise à Neuchâtel envoyer son courrier recommandé de l'office postal de Bevaix.
Vu ce qui précède, le premier juge n'a pas arbitrairement retenu que les lettres de sommation avaient été postées le 11 octobre 2004 et reçues par les locataires le 12 octobre 2004.
5. En conséquence, le délai de 30 jours pour s'acquitter du loyer échu commençait de courir le mercredi 13 octobre 2004 et arrivait à échéance le jeudi 11 novembre 2004, contrairement à ce que font valoir les recourants.
Le montant de 1'200 francs a été versé le vendredi 12 novembre 2004 au guichet de la poste de Boudry (v. photocopie du BV, dans le dossier ARC n°470/04, également déposé par les recourants à l'appui de leur mémoire, document n°1.1) et crédité au bailleur le mardi 16 novembre 2004 (v. Avis de crédit de la banque Y.). Le paiement n'était donc pas parfait à l'expiration du délai (ATF 119 II 232ss = JT 1994 I 202s. cons.2; v. également ATF 124 III 145ss).
6. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, le congé a été valablement donné pour le 31 décembre 2004, puisqu'en résiliant le bail pour cette échéance en raison du non-paiement du loyer, par courriers recommandés du 23 novembre 2004, le bailleur a agi conformément à l'article 257d al.2 CO.
7. Ainsi que l'a retenu le premier juge, il n'apparaît pas que le congé valablement donné soit en l'espèce constitutif d'abus de droit, contrairement à ce que soutiennent les recourants. En effet, les circonstances particulières fondant l'annulation du congé valablement donné pour cause de demeure du locataire (art. 257d CO), par application de l'article 271 al.1 CO (v. ATF 120 II 31ss), ne sont en l'espèce par réalisées, de sorte que l'annulation du congé ne se justifie pas.
8. Les autres arguments des recourants - relatifs aux plaintes déposées respectivement contre Q. et P. - sont hors de propos.
9. Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté.
10. Les recourants qui succombent seront condamnés à prendre à leur charge les frais de l'instance, et à payer à l'intimé une indemnité de dépens fixée largement, leur position confinant à la témérité.
**Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE**
1. Déclare irrecevables les conclusions n°6 à 12 du mémoire de recours.
2. Rejette le recours pour le surplus.
3. Fixe les frais de justice à 360 francs, et les laisse à la charge des recourants qui les avaient avancés.
4. Condamne les recourants à payer à l'intimé une indemnité de dépens de 600 francs.
Neuchâtel, le 20 mai 2005
AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE
Le greffier L'un des juges