Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CCC.2004.71
Autorité:
Date décision: 09.06.2004
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Bail. Décision (prima facie) de l'ARC en annulation du congé et prolongation du bail. Reprise de l'affaire "ab ovo" par le Tribunal de distict. Interprétation du dispositif d'un jugement.
Résumé:
**Décision de l'ARC contestée par les locataires, qui saisissent le Tribunal de district.
En matière d'annulation du congé et prolongation du bail, la décision de l'Autorité de conciliation constitue une "pré décision prima facie": le juge saisi dans un délai de 30 jours ne statue pas comme autorité de recours, mais reprend l'instruction ab ovo et statue en première instance, en ce sens que son jugement n'annule, ni ne modifie, ni ne confirme la décision de l'Autorité de conciliation (v. entre autres Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 5ème éd., Zurich 2002, p.80, ch.4.2.1; Rapp, Autorités et procédure en matière de bail à loyer, in Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p.15s.,litt.B.b; Broglin, Pratique récente en matière d'annulation du congé et de prolongation du bail à loyer, in Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p.22 § 17.
Le dispositif d'un jugement peut être interprêté à la lumière de ses considérants (ATF 101 II 378 cons.1 = JT 1977 I 110 cons.1).
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Par arrêt du 7 septembre 2004 (Réf. 4C.271/2004), le TF a rejeté un recours en réforme déposé contre cette décision.**
Articles de loi:
Art. 271ss CO Art. 274f CO
Réf. : CCC.2004.71/mc
A. Les époux C., locataires, et P., propriétaire et bailleur, ont le 13 novembre 1997 signé un contrat de bail portant sur un appartement de 4,5 pièces sis […] à Neuchâtel. Prenant effet au 15 janvier 1998, le contrat prévoyait une période initiale courant jusqu'au 31 décembre 1998, puis une reconduction tacite avec un délai de résiliation de trois mois. Les relations contractuelles se sont peu à peu dégradées. En octobre 2002, les locataires ont saisi l'Autorité Régionale de Conciliation (ARC) d'une requête en élimination de plusieurs défauts. La conciliation ayant échoué, l'ARC rejeta la requête et ordonna la libération des loyers consignés par décision du 14 mai 2003; les locataires portèrent l'affaire devant le Tribunal de district de Neuchâtel, qui n'a pas encore tranché.
Par avis officiel du 19 juin 2003, le bail fut résilié pour le 30 septembre 2003, le bailleur motivant le congé par le besoin personnel qu'il avait de s'installer dans son appartement avec sa fiancée, D.. Les locataires saisirent l'ARC d'une requête en annulation du congé, subsidiairement en prolongation du bail. Par décision du 7 octobre 2003, l'ARC a reconnu le besoin urgent du bailleur, confirmé le congé donné le 19 juin 2003 et accordé une prolongation de bail unique d'une année, jusqu'au 30 septembre 2004.
Les locataires ont porté l'affaire devant le Tribunal de district de Neuchâtel. Par requête du 7 novembre 2003, ils ont conclu principalement à l'annulation du congé, subsidiairement à l'octroi d'une prolongation unique de quatre ans, très subsidiairement à l'octroi d'une première prolongation de trois ans, avec suite de frais et dépens. Le bailleur a conclu au rejet de la requête, avec suite de frais et dépens. La production des dossiers de l'ARC et du Tribunal civil du district de Neuchâtel a été requise par les deux parties.
Par jugement du 12 mars 2004, le Tribunal civil du district de Neuchâtel a rejeté la demande dans toutes ses conclusions et statué sur le sort des frais et dépens. Le premier juge a considéré en substance que le bailleur avait prouvé le besoin urgent qu'il invoquait d'occuper son propre logement, les preuves administrées devant l'ARC valant également dans la procédure judiciaire dès lors que la production du dossier avait été requise (cons.4), et que le délai de quinze mois qu'avaient les locataires pour déménager paraissait largement suffisant et ne serait pas prolongé, le premier juge partant apparemment de l'idée que le bail résilié le 19 juin 2003 se terminait le 30 septembre 2004, selon la décision de l'ARC (cons.5).
B. Les époux C. recourent contre ce jugement. Dans leur mémoire du 20 avril 2004, ils concluent à sa cassation et demandent à la Cour de céans de statuer au fond et d'annuler le congé, avec suite de frais et dépens des deux instances. Se prévalant de fausse application du droit matériel, d'arbitraire dans la constatation des faits et d'abus du pouvoir d'appréciation, les recourants font valoir en substance que le bailleur intimé n'a pas rapporté la preuve du besoin urgent invoqué dans le cadre de la procédure qui s'est déroulée devant le Tribunal de district, dans la mesure où les preuves administrées devant l'ARC ne conservent pas leur valeur devant l'instance judiciaire, le juge civil reprenant l'affaire ab ovo, que le bailleur n'a pas requis l'administration de preuve si ce n'est la production du dossier constitué devant l'ARC, que le premier juge ne pouvait simplement se référer à l'audition du témoin entendu par l'ARC pour fonder son jugement et que l'absence de preuve du besoin urgent du bailleur devait conduire à l'annulation du congé signifié le 19 juin 2003 et intervenu durant une procédure judiciaire opposant les parties.
C. Le président du tribunal civil du district de Neuchâtel ne formule pas d'observations. Dans les siennes, l'intimé conclut au rejet du recours, avec suite de frais et dépens.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
La valeur litigieuse, qui atteint assurément 8'000 francs dès lors que le loyer mensuel initial est de 1'700 francs (v. notamment ATF 111 II 386 cons.1 et art.3 al.2 CPC), permet un recours en réforme au Tribunal fédéral, de sorte que la Cour de cassation civile statue avec plein pouvoir d'examen (art. 19 litt.b LICO).
2. La décision de l'Autorité de conciliation constitue une "pré décision prima facie": le juge saisi dans un délai de 30 jours ne statue pas comme autorité de recours, mais reprend l'instruction ab ovo et statue en première instance, en ce sens que son jugement n'annule, ni ne modifie, ni ne confirme la décision de l'Autorité de conciliation (v. entre autres Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 5ème éd., Zurich 2002, p.80, ch.4.2.1; Rapp, Autorités et procédure en matière de bail à loyer, in Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p.15s., litt.B.b; Broglin, Pratique récente en matière d'annulation du congé et de prolongation du bail à loyer, in Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p.22, § 17).
En l'espèce, le dispositif du jugement rendu le 12 mars 2004 par le Tribunal civil du district de Neuchâtel tranche le sort des frais et dépens et rejette la demande en toutes ses conclusions, contredisant ainsi la motivation qui le précède. En effet, si l'on se réfère aux considérants du jugement pour déterminer le sens de son dispositif (ATF 101 II 378 cons.1 = JT 1977 I 110 cons.1), on constate que le premier juge a certes rejeté la conclusion (principale) en annulation du congé (v. jugement, cons.4 et chiffre 1 du dispositif), mais qu'il a partiellement admis celles (subsidiaires) en prolongation du bail [prolongation accordée jusqu'au 30 septembre 2004; v. jugement, cons.5: le premier juge a procédé à une pesée des intérêts en présence et retenu que le délai de 15 mois – selon toute vraisemblance celui courant de juin 2003 (notification du congé) au 30 septembre 2004 (délai fixé par l'ARC) - , que les locataires n'ont pas remis en cause, paraissait largement suffisant]. D'ailleurs, les recourants ont bien compris la portée du jugement entrepris, puisqu'ils admettent que celui-ci a confirmé – matériellement - la décision rendue par l'ARC le 7 octobre 2003 (v. recours, p.4, 3ème §). Tel est assurément l'esprit du jugement entrepris.
3. Les recourants ne s'en prennent qu'au volet "annulation du congé" du jugement. Ils font valoir que le premier juge a faussement appliqué le droit et arbitrairement constaté les faits en retenant que le besoin urgent du bailleur d'occuper son propre logement avait été établi et prouvé, dans la mesure où leur co-contractant n'a demandé l'administration d'aucune preuve devant le Tribunal de district, se contentant de requérir la production du dossier constitué devant l'ARC; ils soutiennent que le premier juge, qui reprend la cause ab ovo, ne pouvait retenir un témoignage recueilli uniquement par l'ARC.
Le grief n'est pas fondé. En effet, une preuve littérale (v. lettre de Mme D., du 1er juin 2003, dont le contenu a été confirmé par son auteur devant l'ARC) figurant dans le dossier constitué devant cette autorité et requis dans la procédure (orale; v. art.18 LICO) qui s'est déroulée ultérieurement devant le Tribunal de district, établit avec certitude que le besoin urgent du bailleur existe (v. Hohl, Le degré de la preuve dans les procès au fond, in La preuve dans le procès civil, Berne 2000, p.129-130). Dès lors que cette lettre suffit à prouver le besoin urgent du bailleur (v. Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Genève 1991, p.210, ch.319), une confirmation orale n'est pas nécessaire. Il appartenait d'ailleurs aux locataires qui entendaient en contester ou en actualiser la teneur de demander l'administration d'une contre-preuve, ce qu'ils n'ont pas fait, loin de là, puisqu'ils citaient à plusieurs égards la déposition du témoin D., dans leur propre requête à l'adresse du Tribunal civil. Le premier juge n'a par conséquent ni arbitrairement retenu que le bailleur avait établi le besoin urgent d'occuper son propre logement, ni faussement appliqué le droit en considérant par conséquent que le congé avait en l'espèce été valablement donné.
Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté.
Par souci de clarté, le dispositif du jugement entrepris sera complété dans le sens que la résiliation signifiée le 19 juin 2003 est confirmée (v. jugement, cons. 4 et ch.1 du dispositif) et le bail prolongé jusqu'au 30 septembre 2004 en application de l'article 272b al.1 CO, conformément au considérant n°5 du jugement entrepris (vu la formulation utilisée – "le délai de quinze mois qu'ont les demandeurs pour cela,…, paraît largement suffisant et ne sera pas prolongé", il s'agit d'une prolongation unique; v. à ce sujet FF 1985 I 1443), ce dernier point n'étant par ailleurs pas contesté par les recourants.
4. Les recourants qui succombent seront condamnés à prendre à leur charge les frais de l'instance, et à payer à l'intimé une indemnité de dépens.
**Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE**
1. Rejette le recours.
2. Précise le dispositif du jugement entrepris dans le sens que la résiliation signifiée le 19 juin 2003 est confirmée et qu'une prolongation unique du bail jusqu'au 30 septembre 2004 est accordée aux locataires.
3. Fixe les frais de justice à 770 francs et les laisse à la charge des recourants qui les avaient avancés.
4. Condamne les recourants à payer à l'intimé une indemnité de dépens de 300 francs.
Neuchâtel, le 9 juin 2004
AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE
Le greffier La juge présidant