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N° dossier: CCC.2004.2
Autorité:
Date décision: 21.06.2004
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Bail. Demande de baisse de loyer en cours de bail fondée sur des facteurs relatifs. Loyers usuels ou comparatifs invoqués par le bailleur qui s'y oppose. Rendement. Hiérarchie entre critères absolus et critères relatifs.
Résumé:
**En l'espèce, les baisses de loyer requises étaient expressément et exclusivement fondées sur la baisse du taux hypothécaire. Le bailleur s'y est opposé, en vain, en se prévalant du critère des loyers usuels du quartier.
Moyens dont dispose le bailleur (critères du rendement insuffisant et des loyers usuels) pour s'opposer à une demande de baisse de loyer fondée sur des critères relatifs; égalité des critères absolus (cons. 3a et b).
Le bailleur qui se prévaut des loyers comparables qu'il considère comme non abusifs doit les alléguer et les prouver (cons. 3c). Exigences posées par la jurisprudence sur ce point.**
Articles de loi:
Art. 269 CO Art. 269a litt. a CO Art. 270a CO
Réf. : CCC.2004.2/dhp/mc
A. Liés à G. SA par différents contrats de bail à loyer, B., A., C., M., K. et les époux S. ont, par requête du 24 juillet 2002 (faisant suite à l'ordonnance constatant la non-conciliation, rendue le 1er juillet 2002 par l'Autorité régionale de conciliation de Neuchâtel), demandé la diminution de leurs loyers respectifs, arguant que les loyers n'avaient pas été adaptés au taux hypothécaire, qui avait progressivement baissé pour arriver à 4,25 % en février 2002. Par requête complémentaire du 23 décembre 2002, les locataires précités ont complété leur requête initiale, demandant que leurs loyers respectifs soient diminués de 2,91 % supplémentaires depuis le 1er avril 2003, sous réserve de compensation de l'inflation. Les locataires invoquaient exclusivement la variation du taux hypothécaire et de l'IPC; G. SA a conclu au rejet des requêtes en se prévalant des loyers comparatifs de la localité.
B. Par jugement du 8 octobre 2003, le Tribunal civil du district du Val-de-Ruz a donné raison au locataire M. (à 30 francs près), a rejeté toute autre conclusion, a mis à la charge de G. SA, à concurrence de 486 francs, les frais de la cause fixés à 972 francs et avancés par les locataires, et a condamné G. SA à payer à M. 300 francs à titre de dépens et aux autres locataires, globalement, 400 francs. Le premier juge a considéré en substance qu'un calcul de rendement était difficile pour plusieurs raisons (bâtiment relativement âgé, répartition des prêts hypothécaires sur l'ensemble du parc immobilier de G. SA, empêchant d'individualiser le rendement par immeuble), de sorte qu'il convenait de se baser sur les loyers usuels du quartier ou de la localité pour déterminer si les loyers pratiqués étaient abusifs. Le premier juge a examiné comme loyers comparatifs ceux des appartements des immeubles sis Rue X. 16, Rue X. 25 et Rue Y. 15; il a retenu qu'ils étaient comparables au sens de la jurisprudence, et que malgré de légères différences, ils présentaient pour l'essentiel les mêmes caractéristiques que les logements dont le loyer était litigieux. Le premier juge a constaté que la baisse de loyer requise par les locataires n'était pas due malgré la baisse du taux hypothécaire, la bailleresse ayant établi que ces loyers n'étaient pas abusifs car situés dans les limites des loyers usuels de la localité. Le seul loyer à être adapté à la baisse a été celui du locataire M..
C. B., A., C., K., les époux S. recourent contre ce jugement. Dans leur mémoire du 19 décembre 2003, ils concluent à sa cassation en tant qu'il les concerne (le locataire M. ne recourt pas); principalement, ils demandent à la Cour de céans de statuer au fond et d'admettre les demandes des 24 juillet 2002 et 23 décembre 2003, et de statuer sur les frais et dépens; subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause, et en tout état de cause, avec suite de frais et dépens. Se prévalant de fausse application du droit matériel ainsi que d'arbitraire dans la constatation des faits, les recourants font valoir en substance que la bailleresse ne pouvait se prévaloir des loyers usuels du quartier pour s'opposer à la demande de baisse de loyer, seul un calcul de rendement pouvant entrer en ligne de compte. Les recourants font en outre valoir que la bailleresse n'avait pas présenté cinq éléments de comparaison au moins, conformément aux exigences posées par la jurisprudence. Les arguments des recourants seront repris ci-après dans la mesure utile.
D. Le président du Tribunal civil du district du Val-de-Ruz ne formule pas d'observations. Dans les siennes, la bailleresse intimée conclut principalement au rejet du recours, et subsidiairement, au cas où la Cour de céans devait statuer elle-même ou renvoyer la cause, à l'examen de tous les exemples d'appartements comparatifs produits par elle, en tout état de cause avec suite de frais et dépens. Préalablement, l'intimée demande qu'il soit requis ou mis à sa disposition la jurisprudence non publiée invoquée dans le recours (arrêt CCC du 29 juin 2000 et ATF du 8 octobre 1997), et demande qu'un délai pour compléter ses observations à la lueur de cette jurisprudence lui soit fixé.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
S'agissant de baux à durée indéterminée, il y a lieu de tenir compte, pour le calcul de la valeur litigieuse (qui détermine le pouvoir d'examen de la Cour de cassation civile; art. 19 litt.b LICO), de la diminution du loyer annuel contestée, puis de multiplier le montant obtenu par vingt (art.3 al.2 CPC et 36 al.5 OJ; v. notamment ATF 121 III 397ss, cons. 1). En l'espèce, la valeur litigieuse selon la requête du 24 juillet 2002 est de 10'368 francs dans le cas de K., de 17'856 francs dans celui d'A., de 18'240 francs dans celui de C., de 17'580 francs dans celui d'B., et de 16'080 francs dans le cas des époux S..
2. Les conclusions n°1 et 2 des observations sur recours de l'intimée, qui soutient ne pas être en mesure d'exercer correctement les droits de la défense pour le motif que les recourants s'appuient sur de la jurisprudence non publiée et requiert la production des arrêts invoqués par ceux-ci ainsi que l'octroi d'un délai pour formuler d'éventuelles observations complémentaires, doivent être rejetées. En effet, l'arrêt CCC du 29 juin 2000 a été déposé (v. procès-verbal de l'audience du 7 juillet 2003); quant à l'arrêt rendu le 8 octobre 1997 par le Tribunal fédéral (4C.528/1996), cité par les recourants qui soutiennent que ce dernier a écarté de la comparaison des appartements de trois immeubles appartenant au même propriétaire (v. recours, p.5), il reprend un arrêt rendu trois mois auparavant et publié (ATF 123 III 323 cons. aa) et bb), du 7 juillet 1997; v. infra).
3. a) Le bailleur peut s'opposer à une demande de baisse de loyer en établissant qu'il obtiendrait un rendement insuffisant, si la modification des bases de calcul depuis la dernière fixation du loyer était effectivement répercutée sur le loyer (ATF 121 III 163ss = JT 1996 I 71ss; v. Jacquemoud-Rossari, L'évolution récente de la jurisprudence en matière de loyers, in 11ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p.6).
b) Dans une affaire de contestation du loyer initial (ATF 124 III 310ss, du 8 mai 1998), le Tribunal fédéral s'est penché sur le rapport entre l'article 269 CO (rendement excessif) et l'article 269a litt.a CO (loyers usuels dans la localité ou le quartier); il a jugé en substance que parmi les facteurs absolus, le critère des loyers comparatifs n'était que subsidiaire par rapport à celui du rendement de la chose louée. Cet arrêt a été critiqué (v. Müller, in MietRecht Aktuel (MRA) 5/98, p.147ss, spéc. p.150-151; v. également Blaser, La prise en considération des loyers usuels dans la fixation du loyer, in Cahiers du bail 2001, n°1, p.1ss, spéc. p.21-22). Dans un arrêt non publié rendu le 9 avril 2002 (4C.323/2001; arrêt résumé in Droit du bail N°14/2002, p.25, n°14 et CdB 2002, p.33, avec commentaire de Richard), le Tribunal fédéral a rappelé que "le moyen tiré du rendement net de la chose louée ne saurait être d'emblée exclu lorsque la construction ou l'acquisition de l'immeuble en cause est intervenue dans les années 1950, mais qu'il est toujours possible, dans ces cas-là, de se référer aux loyers du quartier.[…] Il s'ensuit qu'en cas d'immeubles construits ou acquis il y a quelques décennies, la hiérarchie entre les critères absolus est inversée par rapport à celle prévalant pour les immeubles dits récents: si un loyer augmenté selon un facteur relatif rentre dans les limites des loyers usuels du quartier, il n'y a pas lieu de procéder au surplus au calcul du rendement net; en revanche, un tel calcul ne peut être refusé au locataire qui le demande, lorsque le bailleur qui entend augmenter le loyer ne se prévaut pas à son tour des loyers du quartier ou ne parvient pas à apporter la preuve requise à cet égard". Cette jurisprudence n'oblige cependant pas le bailleur qui s'oppose à une baisse de loyer fondée sur des facteurs relatifs à se prévaloir prioritairement de l'article 269 CO et à apporter la preuve d'un rendement non excessif. Les auteurs qui se sont exprimés après l'ATF 124 III 310 admettent que le bailleur puisse invoquer les loyers usuels du quartier ou de la localité (art. 269a litt.a CO) pour s'opposer à une demande de baisse de loyer fondée sur des facteurs relatifs, la méthode absolue jouant alors le rôle de correctif de la méthode relative (v. Lachat / Stoll / Brunner, Mietrecht, 5ème éd., Zurich 2002, p.391, ch. 5.4.2; Richard, in CdB 2002, N°2, p.39 qui, commentant l'arrêt du Tribunal fédéral du 9 avril 2002, rappelle "qu'il n'est pas inutile de se souvenir que pour les cas […] de demande de baisse de loyer en cours de bail (art.270a CO), le législateur a mis sur un pied d'égalité les critères du rendement et des loyers usuels";Jaquemoud-Rossari, op. cit., p.7-8 et 13, 3e §; Lachat, in DB n°11/1999, n°14, p.19s., note n°4; ** Müller, in MietRecht Aktuel (MRA) 5/98, p.147ss, qui critique l'ATF 124 III 310ss et prône très clairement l'égalité des critères absolus, s'appuyant sur la doctrine largement majoritaire sur ce point (v. p.150-151); v. Tribunal fédéral, 16.01.2001, SJ 2001 I 247, in Droit du bail N°13/2001, p.27, n°17; ATF 122 III 257ss = JT 1997 I 598ss, cons.4). Cette opinion doit être suivie.
Il convient par ailleurs de relever que les locataires ont très clairement admis dans leur requête que la bailleresse puisse s'opposer à la baisse requise en invoquant les loyers usuels du quartier (v. requête du 24 juillet 2002, p.3); quant à l'arrêt rendu le 29 juin 2000 par la Cour de céans, cité par les locataires à l'appui de leur thèse, il concerne des faits si particuliers (les locataires réclamaient une baisse du loyer initial fondée expressément sur le rendement excessif et les bailleurs avaient refusé de déposer les pièces requises alors qu'elles avaient été admises à titre de preuves par le premier juge) que ses conclusions ne sauraient en l'espèce trouver application.
c) Le bailleur qui se prévaut des loyers comparables qu'il considère comme non abusifs doit les alléguer et les prouver (art. 8 CC; v. JT 1997 I 600, op. cit.). Dans une jurisprudence constante, le Tribunal fédéral a relevé que pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, il faut disposer, en règle générale, de cinq éléments de comparaison au moins, qui présentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant aux exigences fixées par l'article 11 OBLF, à savoir l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état d'entretien et l'année de construction (ATF 123 III 319 cons. 4a) et les réf. citées); les exemples de comparaison doivent se situer dans des immeubles différents et appartenir à des bailleurs différents [ATF 123 III 323 cons.4c aa) et bb), dans lequel le Tribunal fédéral avait retenu que le bailleur, qui avait présenté sept logements de comparaison – dont deux groupes comprenant chacun trois appartements sis dans le même immeuble, ce dernier géré par la même société – n'avait en réalité proposé que trois éléments de comparaison, partant que le nombre minimum d'objets de comparaison n'était pas atteint; v. également Jaquemoud-Rossari, op. cit., p.14].
4. En l'espèce, les baisses de loyer requises étaient expressément et exclusivement fondées sur la baisse du taux hypothécaire (contrairement à l'affaire jugée le 29 juin 2000 par la CCC), les locataires admettant par ailleurs très clairement que le choix des armes pour s'y opposer appartenait à la bailleresse. Celle-ci s'est prévalu du critère des loyers usuels pour faire échec à la diminution de loyer requise. Rien ne le lui interdisait.
Elle a fait valoir à titre de preuves les loyers des logements situés dans plusieurs immeubles sis aux Geneveys-sur-Coffrane (Rue Y. 15, Rue X. 16 et Rue X. 25, Rue V. 3, Rue Z. 18, Rue W. 2 et Rue W. 4). Le premier juge a comparé les loyers des recourants avec ceux des immeubles situés Rue X. 16, Rue X. 25 et Rue Y. 15. Les logements de ces immeubles ne sauraient toutefois constituer des éléments de comparaison suffisants, pour les motifs suivants:
a) L'immeuble sis Rue X.16 date de 1902, alors que l'immeuble où habitent les recourants a été construit en 1963. Cette différence de 60 ans exclut toute comparaison (v. ATF 123 III 319 cons. 4a; v. également Blaser, op. cit., in CdB 2001, n°1, p.1ss, spéc. p.12s.).
fois administratrice d'E. SA et administratrice de l'intimée G. SA (d'ailleurs,
les mêmes personnes composent les conseils d'administration de ces deux sociétés);
en qualité de gérante des "immeubles appartenant à la caisse de retraite
d'E. SA" (selon ses propres termes), elle a transmis au mandataire de
l'intimée, à titre indicatif, les loyers pratiqués dans les immeubles sis Rue
Y. 15, Rue W. 2 et 4 (v. sa lettre du 03.06.2002); il résulte au surplus de la
police d'assurance ECAI relative à l'immeuble sis Rue Y. 15 que le représentant
de l'assuré est G. SA.
c) Comparer les loyers dont la baisse est demandée avec les loyers des logements de l'immeuble sis rue X. 25, bâtiment construit en 1967 et géré par F., ne satisfait pas aux critères fixés par la jurisprudence, puisque ces logements ne comptent que pour un seul élément de comparaison [ATF 123 III 323 cons.4c aa) et bb)].
C'est donc à tort que le jugement entrepris considère que la baisse de loyer requise par les locataires n'est pas due malgré la baisse du taux hypothécaire, un seul élément de comparaison ne suffisant pas à établir que les loyers pratiqués étaient usuels. Le jugement entrepris doit dès lors être cassé.
5. Il résulte du dossier que la bailleresse échoue, et de loin, à rapporter la preuve que les loyers dont la baisse est demandée se situent dans la moyenne de la localité. En effet, sur les sept objets de comparaison proposés (les loyers des logements sis Rue Y. 15, Rue X. 16, Rue X. 25, Rue V. 3, Rue Z. 18, Rue W. 2 et Rue W. 4), plusieurs doivent être écartés [v. ATF 123 III 323 cons.4c aa) et bb)]: pour les raisons exposées plus haut (cons. 4b), les loyers des immeubles sis Rue Y. 15, Rue W. 2 et Rue W. 4, tous trois gérés par D., administratrice de l'intimée, ne sauraient être pris en considération. Les loyers des logements situés dans les immeubles sis Rue X.16 et Rue V. 3 (v. lettre du 24 octobre 2002), qui sont trop anciens, ne peuvent pas non plus être retenus. Les deux objets de comparaison restants (1er-Mars 25 et Rue Z. 18) sont gérés par F.. Les exigences posées par la jurisprudence ne sont dès lors pas réunies.
La bailleresse échoue ainsi à faire obstacle aux baisses de loyer requises.
La cause sera renvoyée au Tribunal de district du Val-de-Ruz, qui calculera les baisses de loyer.
6. L'intimée qui succombe sera condamnée à prendre à sa charge les frais de l'instance de recours, et à payer aux recourants une indemnité de dépens pour l'instance de recours.
**Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE**
1. Casse les chiffres 2, 3 et 4 (en tant qu'il concerne les dépens alloués aux recourants) du dispositif du jugement du 8 octobre 2003, maintenu pour le surplus.
2. Renvoie la cause au Tribunal civil du district du Val-de-Ruz pour nouveau jugement.
3. Fixe les frais de justice de l'instance de recours à 770 francs, avancés par les recourants, et les met à la charge de l'intimée.
4. Condamne l'intimée à payer aux recourants une indemnité de dépens globale de 600 francs.
Neuchâtel, le 21 juin 2004