Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CCC.2004.171
Autorité: CCC
Date décision: 02.02.2005
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Application (niée) d'une clause d'arbitrage au sein d'une PPE.
Résumé:
Une clause d'arbitrage comprise dans un règlement de PPE et visant "les litiges qui pourraient naître" ne s'applique pas à un contrat de bail conclu entre certains copropriétaires et la communauté au sujet d'une place de parc.
Articles de loi:
Art. 1ss CPCN
Réf. : CCC.2004.171/vp
A. Par demande adressée au Tribunal civil du district du Val-de-Ruz le 13 février 2004, Les époux S. ont pris les conclusions suivantes à l'encontre de la Communauté des copropriétaires d'étages de l'immeuble sis Rue X. dans la Commune Y., de E. dans la Commune Y., de E. SA à Neuchâtel et de G. dans la Commune Y. :
"Principalement :
Constater préalablement la nullité et l'inefficacité de la résiliation du contrat de bail du 10 septembre 2003.
Ordonner aux défendeurs de remettre la place de stationnement, objet du contrat de bail du 2 avril 1991, aux demandeurs.
Condamner les défendeurs au paiement de 8'000 francs et intérêts à 5 % à compter de la demande, en faveur des demandeurs, à titre de dommage lié aux frais de défense non couverts par les dépens.
Subsidiairement :
Annuler la décision du 9 septembre 203 ( recte 2003) prise par l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires d'étages de l'immeuble no 1710 sis à Rue X., Commune Y., en tant qu'elle porte sur la résiliation du contrat de bail conclu avec les demandeurs et prévoit la pose d'un arceau sur la place de stationnement.
Ordonner aux défendeurs de remettre la place de stationnement, objet du contrat de bail du 2 avril 1991, aux demandeurs.
Condamner les défendeurs au paiement de 8'000 francs et intérêts à 5 % à compter de la demande, en faveur des demandeurs, à titre de dommage lié aux frais de défense non couverts par les dépens.
En tout état de cause :
Sous suite de frais et dépens."
Par mémoire du 30 avril 2004, les défendeurs ont soulevé deux moyens préjudiciels et ils ont conclu à ce que la demande soit déclarée irrecevable, sous suite de frais et dépens. Les défendeurs faisaient valoir d'une part que seule la Communauté des copropriétaires avait qualité pour défendre, à l'exclusion des copropriétaires en tant que tels, vu que le litige relevait des parties communes et non des parties privées de la copropriété. Par ailleurs les défendeurs alléguaient que, selon une clause compromissoire contenue à l'article 41 du Règlement d'administration et d'utilisation de la PPE constituée sur l'article 1710 du cadastre de la Commune Y. du 9 avril 1987, c'est un tribunal arbitral qui était compétent pour connaître du litige et non le Tribunal civil du district du Val-de-Ruz. Par mémoire du 17 mai 2004, les demandeurs ont conclu au rejet des moyens préjudiciels, sous suite de frais et dépens.
B. Par jugement du 27 août 2004, le Tribunal civil du district du Val-de-Ruz a rejeté les moyens préjudiciels soulevés par les défenderesses. Il a mis à la charge de celles-ci les frais de justice avancés par 240 francs et les a en outre condamnées à payer au demandeur 500 francs à titre de dépens. Le tribunal a retenu que les conclusions principales de la demande portaient sur le bail à loyer conclu entre L'époux S. et la copropriété Rue X. et que l'article 41 du Règlement d'administration et d'utilisation de la PPE ne s'appliquait pas à cette relation contractuelle. Ainsi, à tout le moins ces conclusions devaient-elles être examinées par le juge ordinaire et non pas par un tribunal arbitral. En ce qui concerne la qualité pour défendre des propriétaires à titre individuel, les demandeurs alléguaient une responsabilité délictuelle, de sorte que c'est dans la décision au fond que cette question devrait être tranchée.
C. Les défenderesses recourent contre ce jugement sur moyens préjudiciels en invoquant la fausse application du droit matériel, l'arbitraire dans la constatation des faits et l'abus du pouvoir d'appréciation ainsi que la violation des règles essentielles de la procédure au sens de l'article 415 CPC. Elles font valoir en substance que le Règlement d'administration et d'utilisation de la propriété par étages est mentionné au registre foncier du district du Val-de-Ruz et qu'il a par conséquent force obligatoire pour tous les copropriétaires, leurs ayants-droit et leurs ayants-cause. L'achat d'une part de copropriété entraîne de plein droit l'acceptation du règlement, comme celui-ci le mentionne en son article 2. Les demandeurs contestant la résiliation de leur bail à loyer relatif à une place de parc, les recourantes soutiennent que ladite résiliation ayant été motivée par le non-respect des règles contenues dans le règlement précité, c'est un tribunal arbitral et non le Tribunal civil du district du Val-de-Ruz qui était compétent pour connaître du litige.
D. Le président du Tribunal civil du district du Val-de-Ruz ne formule par d'observations. Dans les siennes, l'intimé l'époux S. (désormais seul en cause car son épouse lui a cédé sa part de copropriété) conclut au rejet du recours, sous suite de frais et dépens.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2. Le chapitre IX du Règlement d'administration et d'utilisation de la PPE, intitulé "clause compromissoire" contient un seul et unique article, à savoir l'article 41, libellé comme suit : "les copropriétaires, la communauté comme telle et l'administrateur soumettront à un tribunal arbitral de trois membres, sans recours possible, les litiges qui pourraient naître, pour autant que des dispositions légales impératives ne soumettent pas ces litiges à la juridiction des tribunaux ordinaires.
Chacune des parties désignera un arbitre; le troisième sera choisi par les deux arbitres ou, à défaut d'entente, par le président du tribunal du district du for, soit du lieu de situation de l'immeuble.
Les dispositions sur l'arbitrage du Code de procédure civile neuchâtelois sont applicables."
Les tribunaux arbitraux sont des tribunaux privés. Leurs décisions sont obligatoires parce que l'Etat leur attribue un pouvoir juridictionnel. Un litige est soumis à un tribunal arbitral si les parties en sont convenues, notamment par une clause compromissoire ou arbitrale insérée dans un contrat ou des statuts. Les parties conviennent de soumettre leurs éventuels litiges futurs (se rapportant à un rapport de droit déterminé de façon à respecter l'article 27 CC) à un tribunal arbitral (Hohl, Procédure civile, t.II, N.3368-3371, p.317). En l'espèce, comme constaté à juste titre par le juge de première instance, les conclusions principales de la demande se fondent sur le bail à loyer conclu le 2 avril 1991 par la PPE d'une part et L'époux S. d'autre part et non sur les dispositions légales relatives à la copropriété, ni sur le Règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété. Peu importe à cet égard les motifs qui ont conduit la Communauté des copropriétaires à résilier le bail. Le fait que cette dernière invoque le non-respect de l'article 11 de ce règlement pour justifier la résiliation est sans pertinence en ce qui concerne la compétence du tribunal saisi. C'est donc avec raison que le juge de première instance a estimé que c'est le tribunal ordinaire et non le tribunal arbitral prévu par l'article 41 du règlement d'administration et d'utilisation de la PPE qui était compétent pour connaître du litige.
3. S'agissant du premier moyen préjudiciel, relatif à la qualité pour défendre des recourants, ceux-ci n'expliquent nullement en quoi le raisonnement du premier juge, certes bref mais compréhensible, serait contraire au droit, de sorte que le recours est irrecevable sur ce point.
4. Mal fondé, le recours doit être rejeté. Les frais, avancés par les recourantes, seront mis à la charge de celles-ci, ainsi qu'une indemnité de dépens en faveur de l'intimé.
**Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE**
1. Rejette le recours, dans la mesure où il est recevable.
2. Met les frais judiciaires, avancés par les recourantes par 550 francs, à charge de celles-ci.
3. Condamne les recourantes à verser à l'intimé une indemnité de dépens de 500 francs.