CCC.2002.55•Rental parking spots and landlord liability for vehicle damage
CCC.2002.55Autre juridiction2 juil. 2002Dismissed
Extrait par Omnilex
The Cantonal Court of Cassation dismissed the tenants' appeal against the district court judgment. It held that the parking spaces near the rented building, although made available for use, were not nominally allocated and therefore did not form part of the lease in a way that would support contractual landlord liability for vandalism. The appellants also failed to show that the damage to their car had been caused by other tenants or persons for whom the municipality was responsible. The court refused to disturb the first instance's assessment of the evidence and ordered costs against the tenants.
Art. 256 CO, Art. 259e CO; rental of parking spaces and landlord liability for damage caused by third parties. Parking spaces made available to tenants but not individually allocated do not, in principle, constitute an extension of the leased premises. In the absence of a contractual duty to provide surveillance or a secured garage, the landlord is not liable for vandalism to a tenant's vehicle unless a lease defect and causal fault are established. Where the amount in dispute excludes ordinary review of facts, the appellate court will not substitute its own assessment of the evidence for that of the first instance absent manifest arbitrariness (consid. 2-4).
Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CCC.2002.55
Autorité:
Date décision: 02.07.2002
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Contrat de bail et dommages sur une place de parc.
Résumé:
Des places de parc mises à disposition des locataires par le bailleur, mais non attribuées nominalement, ne sont en principe pas une extension du bail. Le bailleur ne répond ainsi pas des dommages que le véhicule d'un locataire subit à cet endroit. Vu la valeur litigieuse, la Cour ne substitue pas son appréciation à celle du juge qui a retenu l'absence de preuve qu'un colocataire serait l'auteur du dommage.
Articles de loi:
Art. 256 CO Art. 259e CO Art. 19 litt. b LI-CO
A. Les époux D. ont conclu dès le 1er septembre 1999 un contrat de bail relatif à un appartement sis à la rue [...] 18 au Locle. Le loyer était fixé à 457 francs, dont 93 francs de charges. Aux termes de l'article 25 des usages locatifs, incorporé au bail en vertu de l'article 20 de celui-ci, "Il est interdit d'entreposer des véhicules à moteur dans les locaux réservés à d'autres usages. A moins d'y être autorisé par écrit, il est interdit de garer des véhicules sur la propriété du bailleur." En face de l'immeuble comportant l'appartement loué se trouvent des places de parc appartenant à la Commune du Locle, qui s'est déclarée d'accord que les époux D. parquent leur véhicule sur l'une de ces places, sans contrepartie.
B. Dès la fin de l'année 1999, les époux D. ont constaté des déprédations sur leur voiture, en particulier des rayures et des griffures. Leurs soupçons se sont portés sur les enfants du couple U. habitant dans l'immeuble contigu, rue [...] 18a. Le 1er mars 2000, le couple U. a emménagé dans le même immeuble que les époux D..
C. A la mi-avril 2000, les époux D. ont à nouveau constaté des dommages à leur voiture. Selon un devis établi par un carrossier le 3 juillet 2000, les frais de remise en état s'élèveraient à 1'793.10 francs.
D. Il ressort du dossier qu'une plainte en tout cas a été déposée par L'époux D., contre inconnu, mais que la procédure a été suspendue, les investigations policières n'ayant pas permis d'identifier les auteurs des déprédations dénoncées par le plaignant.
E. Après qu'une tentative de conciliation par devant l'autorité régionale de conciliation en matière de bail à loyer eut échoué, les époux D. ont déposé le 15 novembre 2000 une demande devant le Tribunal civil du district du Locle. Ils alléguaient que les places de parc devant l'immeuble loué faisaient partie intégrante du contrat de bail et que la commune du Locle, défenderesse, était responsable du dommage causé aux véhicules et devait dès lors être condamnée à payer les dégâts constatés et chiffrés par l'expert.
F. Par jugement du 6 septembre 2001, dont recours, le Tribunal civil du district du Locle a rejeté la demande dans toutes ses conclusions. Il a retenu en bref que si les places de parc n'étaient pas attribuées nominalement aux locataires, elles faisaient néanmoins partie intégrante du bail en vertu des articles 1 OBFL et 253 a CO, peu important à cet égard qu'elles ne soient pas expressément mentionnées dans le contrat de bail. Cependant, la défenderesse n'avait pas l'obligation de procéder à la surveillance de l'objet loué pour empêcher la survenance de dommages causés par des tiers, et elle n'avait pas non plus l'obligation de mettre à disposition un garage dans lequel le véhicule aurait pu être en sécurité, de sorte que l'objet loué ne présentait à l'évidence pas de défaut. Au demeurant, même en admettant par hypothèse l'existence d'un défaut, le tribunal a déclaré ne pas voir quelles mesures le bailleur aurait pu prendre lorsqu'il a été avisé du dommage pour empêcher que celui-ci ne survienne, de sorte qu'il pouvait se libérer de sa responsabilité contractuelle en l'absence de faute, selon l'article 259 e CO.
G. Les époux D. recourent contre ce jugement qu'ils estiment entaché d'une fausse application du droit matériel, plus spécialement les articles 256 ss, 259 a ss. CO et d'abus du pouvoir d'appréciation. Ils estiment que les déprédations subies par leur voiture, qui sont la conséquence du comportement turbulent des enfants du couple U., constituent un défaut au sens juridique du terme ainsi qu'un empêchement d'user de la chose conformément au contrat. Ils allèguent que le bailleur doit empêcher que des tiers ne gênent le locataire, même si celui-ci possède lui-même des droits contre les fauteurs de trouble, et que la défenderesse devait donc intervenir pour ramener la famille U. à ses devoirs, ce qu'elle n'a pas fait, de son propre aveu. Les recourants concluent à l'annulation du jugement entrepris et, sur le fond, reprennent leurs conclusions initiales. Subsidiairement, ils sollicitent le renvoi de la cause au premier juge, avec suite de frais et dépens.
H. L'autorité de jugement ne formule pas d'observations. L'intimée conclut au rejet du recours.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable, sa motivation satisfaisant par ailleurs aux exigences légales et jurisprudentielles.
2. Comme l'a relevé justement le premier juge en se référant à la pièce 7/23, le parking constitué sur l'article X. du cadastre du Locle comporte plusieurs places, qui n'étaient pas attribuées nominalement aux locataires ou à leurs visiteurs (comp. à cet égard D 25 et D 27). Dans ces conditions, il est douteux qu'on soit en présence d'un bail ou d'une extension tacite de l'objet du bail au sens de l'arrêt publié au RJN 1996, p.56, faute d'individualisation de la surface mise à disposition des locataires, qui n'ont pas un droit à la jouissance d'une surface comprise dans le parking, mais qui ne peuvent en disposer que pour autant que le parking ne soit pas saturé par d'autres locataires, visiteurs ou tiers agréés par la Commune. Pour cette raison déjà, et par substitution de motifs, le recours apparaît mal fondé.
3. Au demeurant, le premier juge a constaté qu'il n'était "pas possible de retenir que des dommages auraient été causés au véhicule du demandeur par les locataires de l'immeuble. L'enquête pénale a été classée le 7 juillet 2000 par le Ministère public. Le témoin S. n'a pas vu formellement les enfants U. commettre des déprédations sur le véhicule D.. * Il n'est dès lors pas établi que les locataires auraient causé un dommage aux requérants*". Les recourants persistent à affirmer que les déprédations ont été causées par les enfants d'autres locataires de l'intimée. En cela, ils confondent les voies de droit. Il n'incombe pas à la Cour de céans de substituer son appréciation des preuves à celle de l'autorité de première instance. Le recours en réforme étant exclu, dès lors que la valeur litigieuse est inférieure à 8'000 francs, l'appréciation des preuves ne peut être remise en question que si elle est manifestement insoutenable ou contraire aux pièces du dossier (art.19 litt.b LICO a contrario). Or il n'était nullement arbitraire, après l'échec des investigations policières relatives aux actes de vandalisme dont les recourants se déclaraient victimes, de considérer qu'il n'était pas établi que les déprédations avaient été causées par d'autres locataires de l'intimée, ou par des personnes dont lesdits locataires répondraient.
4. Le recours étant intégralement fondé sur le présupposé que les déprédations auraient été commises par les enfants d'un couple de locataires de l'intimée, il ne peut qu'être rejeté, sous cet angle aussi, puisque cette prémisse n'est pas démontrée.
5. Vu le sort de la cause, les frais seront mis à la charge des recourants, ainsi qu'une indemnité de dépens en faveur de l'intimée, qui tient compte de la relative audace du recours.
**Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE**
1. Rejette le recours.
2. Fixe les frais à 480 francs, et les met à la charge des recourants, qui les ont avancés.
3. Condamne les recourants à verser à l'intimée une indemnité de dépens de 600 francs.
Extrait par Omnilex
Whether the communal parking spaces formed part of the leased premises or an extension of the lease
The parking spaces were not sufficiently individualized and were only usable subject to availability; they were therefore not, in principle, an extension of the lease.
Because the spaces were not nominally allocated and the tenants had no exclusive right to a defined area, the lease did not cover the parking area as a contractual extension.
Whether the municipality could be held contractually liable for the vehicle damage allegedly caused by other tenants' children
Liability was not established because it was not proven that the damage had been caused by other tenants or persons for whom the municipality would answer.
The appellate court deferred to the first instance on the evaluation of evidence; given the failed police investigation and the lack of conclusive witness evidence, the finding of no proof was not arbitrary.
Whether the appeal could succeed by challenging the lower court's factual assessment of the evidence
No; with the low value in dispute, the court would not replace the lower court's assessment absent manifest arbitrariness.
Under Art. 19 lit. b LI-CO a contrario, the evidentiary assessment could only be disturbed if plainly untenable or contrary to the file, which was not the case.
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