Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CCC.2002.27
Autorité:
Date décision: 17.03.2003
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Compétence de l'ARC, appartements subventionnés.
Résumé:
Litige relatif à une demande de baisse de loyers, avec consignation partielle des loyers, par les locataires d'un immeuble bénéficiant de subventions fédérales. Contestation par la bailleresse de la compétence de l'autorité régionale de conciliation, au motif que le litige avait trait aux frais accessoires. Argument rejeté : les défauts invoqués concernent pour partie la conciergerie, mais leur sort n'en reste pas moins règlé par les articles 259 à 259i CO, lesquels échappent incontestablement à la réserve de l'article 253b CO.
Articles de loi:
Art. 253b CO Art. 259ss CO
A. Depuis plusieurs années, certains locataires de l'immeuble [...], à Neuchâtel, sont insatisfaits du service de conciergerie de l'immeuble. Le 14 février 2001, ils ont saisi l'Autorité régionale de conciliation d'une requête dans laquelle ils exposent, en substance, que les prestations de conciergerie sont insuffisantes et que des entreprises de nettoyage les accompliraient de manière bien plus satisfaisante, pour un prix inférieur au salaire de concierge. Ils se plaignent également de l'utilisation abusive, par d'autres locataires, des places de parc réservées aux visiteurs. Leurs courriers des 5 décembre 2000 et 10 janvier 2001 n'ayant pas eu de suite favorable, ces locataires ont consigné une part de leur loyer auprès de la Banque cantonale neuchâteloise. Ils ont pris pour conclusions :
"1. Condamner le bailleur à résilier le contrat avec la concierge dans les 10 jours à compter de votre décision ;
2. Inviter le bailleur à menacer les locataires récalcitrants à la location de places de parc de résiliation de bail dans les 10 jours à compter de votre décision ;
3. Nous accorder une réduction de loyer de 8 % depuis le 20 novembre 1998 pour le service de conciergerie et de 5 % pour l'utilisation abusive des places de parc visiteurs ;
4. Attribuer les loyers consignés en conséquence."
B. Après observations de l'administrateur des bâtiments de la Ville de Neuchâtel, du 19 mars 2001, une audience s'est tenue le 30 octobre 2001 devant l'Autorité de conciliation. A cette occasion, la partie défenderesse a conclu à l'incompétence de l'Autorité de conciliation, à raison de la matière. Les demandeurs ont conclu au rejet de ce moyen préjudiciel et l'autorité s'est déclarée compétente, en annonçant la délivrance d'une décision motivée si la défenderesse maintenait son moyen préjudiciel dans les 10 jours. Par ailleurs, les locataires se sont engagés à ne plus consigner les loyers futurs, dès décembre 2001.
C. La défenderesse ayant confirmé son moyen préjudiciel, par courrier du Service juridique de la Ville de Neuchâtel, du 7 novembre 2001, l'Autorité régionale de conciliation a rendu, le 16 janvier 2002, une décision formelle de rejet dudit moyen. Après avoir rappelé la portée de l'article 253b alinéa 3 CO, selon la jurisprudence fédérale et neuchâteloise, l'autorité observe que la procédure de consignation n'entre pas dans le champ d'application de la disposition précitée. Elle distingue cependant le litige relatif au service de conciergerie, susceptible de donner lieu à consignation, et la contestation des locataires au sujet des frais accessoires pour la période 1999-2000, qui échappe à sa compétence.
D. L. SA se pourvoit en cassation contre la décision précitée, en rappelant elle aussi la jurisprudence rendue au sujet de l'article 253b alinéa 3 CO, en matière de frais accessoires. Elle conteste la constitutionnalité de l'article 2 alinéa 2 OBLF, en se référant à un avis doctrinal. Elle admet que la procédure de consignation puisse s'appliquer à des baux de logements subventionnés, mais conteste que les pouvoirs de l'Autorité régionale de conciliation, quant à l'instrument que représente la consignation, lui permette de statuer sur le litige au fond, lequel relève des frais accessoires et donc, pour des logements subventionnés, de l'autorité administrative.
E. La présidente de l'Autorité régionale de conciliation ne formule pas d'observations. Pour leur part, les locataires intimés concluent au rejet du recours, sous suite de frais et dépens, en réaffirmant que le litige a trait à l'existence de défauts de la chose louée et relève incontestablement de la compétence de l'autorité saisie.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Selon l'article 14 LiCO, les décisions des Autorités régionales de conciliation en matière de recevabilité sont susceptibles d'un recours direct à la Cour de cassation civile. En ce domaine, la règle n'est pas contraire au droit fédéral (voir la conclusion opposée, s'agissant des frais et dépens, in RJN 2001 p.78). Déposé en temps utile et dans les formes requises, le recours est donc recevable.
2. Il n'est pas contesté que l'immeuble en cause a bénéficié de l'aide fédérale à la construction de logements, que les loyers sont soumis à une surveillance officielle selon article 45 LCAP et que lesdits logements entrent dans le champ d'application de la réserve énoncée à l'article 253b alinéa 3 CO. Celle-ci ne concerne cependant, selon son texte clair, que "les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs", soit le chapitre II du titre huitième du Code des obligations. Or la réglementation de la procédure de consignation et, plus généralement, celle relative aux droits du locataire en cas de défauts de la chose louée (art.259 à 259i CO) s'inscrivent dans le cadre des dispositions générales du bail à loyer et ne sont nullement visées par la réserve de l'article 253b CO. En d'autres termes, et comme l'admet d'ailleurs la recourante, les articles 259 à 259i CO s'appliquent également aux logements subventionnés.
3. La recourante affirme cependant que la consignation litigieuse ne serait qu'une péripétie d'un litige relatif aux frais accessoires, lequel échappe, selon la jurisprudence (ATF 124 III 463), à la compétence des autorités civiles.
L'objet d'une procédure s'analyse au regard des conclusions de la demande, raisonnablement interprétées. En l'espèce, il faut d'abord observer que la conclusion numéro 4 de la requête du 14 février 2001 a pour objet exclusif le sort des loyers consignés, dont on ne voit pas comment il serait tranché, à défaut d'accord, dans une autre procédure que celle de l'article 259i CO. A cet égard, l'Autorité régionale de conciliation est donc indiscutablement compétente.
S'agissant des autres conclusions, il sied d'observer que "le défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou dans le comportement de tiers ; peu importe qu'il échappe ou non à la sphère d'influence du bailleur" (ATF du 24 septembre 1985, publié in : SJ 1986 p.195 ; la première affirmation est reprise, sous l'empire du nouveau droit, notamment dans un arrêt du Tribunal fédéral du 22 juillet 1999, résumé et commenté par Higi dans AJP-PJA 2000 p.484 ; la reconnaissance d'un défaut dans un phénomène sur lequel le bailleur n'a pas prise est en revanche critiquée par l'auteur précité, in DC 2002 p.152). Savoir si l'éventuelle négligence de la concierge ou les excès de parcage de voisins peuvent constituer des défauts et justifier une réduction de loyer, telle est la tâche soumise à l'Autorité régionale de conciliation. Elle s'inscrit clairement dans le cadre des articles 259 et suivants CO et il importe peu que le salaire de concierge soit inclus dans les charges des locataires et non dans le loyer. C'est celui-ci dont les requérants sollicitent la réduction, en application de l'article 259d CO. Le contrôle de l'autorité administrative ne peut à l'évidence s'exercer sur ce point et il ne correspond ni au texte, ni au sens de la loi de priver les preneurs de logements subventionnés d'exercer de tels droits.
4. Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté, aux frais et dépens de la recourante.
**Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE**
1. Rejette le recours.
2. Condamne la recourante aux frais de justice, qu'elle a avancés par 460 francs.
3. Condamne la recourante à verser aux intimés une indemnité de dépens de 300 francs.