Eviction of tenants and forced enforcement must be decided separatelyGénéré par IA

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N° dossier: CCC.1999.7674

Autorité:

Date décision: 03.11.1999

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique: RJN 1999, P.78

Titre: Contrat de bail. Expulsion de locataires. Jugement d'expulsion. Exécution forcée du jugement d'expulsion.

Résumé:

**Lorsque des locataires ne quittent pas les lieux à fin de bail, une première procédure -- sommaire si le bail a pris fin faute de paiement du loyer (art. 20 LICO), orale dans tous les autres cas (art.18 LICO) -- doit être menée devant le président du tribunal de district (art.17 al. 3 LICO) pour aboutir à un jugement d'expulsion. Dans le cadre de cette première procédure, et même si le juge a un plein pouvoir de cognition en fait et en droit, seules doivent être administrées les preuves pertinentes pour ordonner ou refuser l'expulsion demandée. Si les conditions d'une expulsion sont remplies, le jugement fixe aux locataires un bref délai pour s'exécuter ( cons. 3).

Sans exécution spontanée par les locataires du jugement d'expulsion dans le délai que celui-ci fixe, le bailleur peut alors saisir le juge qui a prononcé l'expulsion d'une requête d'exécution forcée du jugement. Dans cette deuxième phase, instruite en procédure sommaire, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation quant aux moyens et modalités d'exécution forcée (art. 451 ss CPC, cons. 4). (Abandon de l'ancienne jurisprudence, RJN 1982, p. 27, 2 I 7, 63).**

Articles de loi:

Art. 274 CO Art. 274g CO Art. 446 CPCN Art. 451ss CPCN Art. 17 al. 3 LI-CO Art. 18 LI-CO

RJN 1999 p. 78-82

Depuis 1995, les époux F. sont locataires d'une villa sise au Landeron. Le 30 janvier 1998, ils ont ouvert devant l'Autorité régionale de conciliation (ARC) une procédure en réduction du loyer en raison essentiellement des défauts de la chose louée, à laquelle a pris part la banque X., devenue propriétaire de l'immeuble au mois de février. Lors d'une audience tenue devant l'ARC le 27 octobre 1998, les parties se sont conciliées, en réglant les conséquences financières des défauts et en convenant que le terme du bail était désormais fixé au 30 juin 1999, sans possibilité de prolongation.

Le 25 novembre 1998, la banque X. a vendu la villa à des tiers, avec effet différé au 30 juin 1999 quant à l'entrée en jouissance et au paiement du prix.

A fin mai 1999, la banque a appris que les époux F. n'avaient pas l'intention de quitter la villa pour le 30 juin 1999. Après s'être adressée en vain à leur mandataire, la banque, restée malgré elle propriétaire de la maison, a requis le juge de prononcer l'expulsion sans délai des époux F., par demande déposée le 6 juillet 1999.

Une audience s'est tenue le 15 juillet 1999, à l'issue de laquelle l'expulsion des époux F. a été prononcée, l'exécution forcée de la décision pouvant intervenir dès le 30 août 1999. Un jugement écrit motivé a été notifié aux parties le lendemain.

Le 3 septembre 1999, la banque a déposé une requête d'exécution forcée du jugement du 15 juillet 1999.

Parallèlement, le 9 septembre 1999, les époux F. ont interjeté recours contre ce jugement auprès de la Cour de cassation civile, en concluant à son annulation. Ils se plaignent d'un déni de justice formel, parce que le juge a refusé d'administrer des preuves, singulièrement d'entendre à titre de témoin le nouvel acquéreur de la villa et d'accepter le dépôt ultérieur d'un certificat médical destiné à établir l'état de santé déficient de la recourante; d'une violation des règles essentielles de la procédure, pour les mêmes motifs et parce que le premier juge s'est prononcé dans une seule décision sur deux questions en réalité distinctes, soit celle de l'expulsion et celle de l'exécution forcée de dite expulsion; enfin, d'une fausse application des articles 267 et 274g CO, le premier juge leur ayant imposé un délai trop bref pour quitter les lieux, sans tenir sufffisamment compte des circonstances de l'espèce.

L'intimée conclut au rejet du recours, qu'elle estime abusif et téméraire. Le premier juge renonce à formuler des observations.

L'effet suspensif a été accordé au recours le 17 septembre 1999.

Extrait des considérants:

2. L'article 274g CO, qui traite de l'expulsion des locataires, impose aux cantons l'obligation de prévoir une procédure d'expulsion qui reconnaisse à l'autorité chargée de la prononcer un plein pouvoir de cognition en fait et en droit, l'autorisant à statuer sur la validité du congé lorsqu'une contestation sur cette question est pendante parallèlement à une procédure d'expulsion ( ATF 119 II 241). Pour le surplus, les cantons désignent les autorités compétentes et règlent la procédure (art. 274 CO), étant rappelé qu'avec l'entrée en vigueur du nouveau droit du bail, le 1er juillet 1990, a disparu l'ancienne compétence des autorités de poursuite en matière d'expulsion des locataires, suite à l'abrogation de l'ancien article 23 al. 1 ch. 2 LP.

Le canton de Neuchâtel a désigné le président du tribunal de district comme juge de l'expulsion des locataires (art.17 al. 3 LICO), lequel statue en procédure orale, hormis le cas -- non réalisé en l'espèce -- de l'expulsion consécutive au non-paiement du loyer (art. 18 et 20 LICO). II s'ensuit que la décision d'expulsion doit revêtir la forme d'un jugement oral, dont l'exécution forcée est régie par les articles 444 ss CPC. Celle-ci ne peut ainsi avoir lieu qu'après qu'une ordonnance d'exécution forcée a été rendue, à l'issue d'une nouvelle procédure, sommaire cette fois-ci (art. 446, 451 CPC). La nouvelle jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 119 précité) empêche en effet de s'en tenir à l'ancienne jurisprudence neuchâteloise, qui voulait qu'une ordonnance d'expulsion n'eût qu'une valeur provisoire, dépourvue de la force de chose jugée, et pût de ce fait contenir un ordre d'exécution forcée ( RJN 1982, p. 27, 2 I 7, 63). C'est dès lors à juste titre que les recourants se plaignent de la procédure suivie, dans laquelle le premier juge a cumulé la décision d'expulsion proprement dite et celle de l'exécution forcée de cette décision, et leur recours doit être admis dans cette mesure.

3. Lorsque des locataires ne quittent pas les lieux à fin de bail, une première procédure, sommaire si le bail a pris fin faute de paiement du loyer (art. 20 LICO), orale dans tous les autres cas (art.18 LICO) doit donc être menée pour aboutir à un jugement d'expulsion qui, si les conditions en sont remplies, leur donnera un bref délai, soit dans la règle dix à quinze jours, puisque la procédure doit rester simple et rapide (art. 274d CO) et que, on l'a vu, une deuxième procédure d'exécution forcée peut encore devoir suivre.

Dans le cadre de cette première procédure et même si le juge a un plein pouvoir de cognition en fait et en droit, il n'en demeure pas moins que seules doivent être administrées les preuves pertinentes pour ordonner ou refuser l'expulsion demandée.

En l'espèce, l'accord passé devant l'ARC le 27 octobre 1998 était parfaitement valable, dans la mesure où la conclusion d'un arrangement portant sur la fin d'un bail à une date précise, éventuellement contre une prestation en argent, est admise, tout comme la possibilité de renoncer dans un tel cas à demander une prolongation du bail (ATF du 14 juillet 1992 in Cahiers du bail 2/93 p. 47). Il est ainsi incontestable, et d'ailleurs incontesté, que le bail a valablement pris fin le 30 juin 1999. C'est dès lors à juste titre que le premier juge a refusé, parce que non pertinentes dans le seul contexte d'un litige portant sur le principe de l'expulsion, les preuves proposées par les recourants: l'état de santé prétendument précaire de la recourante ou la possibilité éventuelle pour le nouvel acquéreur de la villa de s'accommoder d'un retard dans l'exécution du contrat passé avec la banque n'étaient d'aucune utilité aux recourants pour faire renaître ou perdurer les effets d'un contrat arrivé valablement à terme. Autre aurait en revanche dû être le sort de preuves par lesquelles les recourants auraient prétendu établir qu'ils avaient, par exemple, obtenu un sursis de la part de la banque.

4. Sans exécution spontanée par les locataires du jugement d'expulsion dans le délai que celui-ci fixe, le bailleur peut alors saisir le juge qui a prononcé l'expulsion (art. 446 CPC) d'une requête d'exécution forcée du jugement, ce qu'a d'ailleurs fait en l'espèce la banque. Dans cette deuxième phase, instruite en procédure sommaire, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation quant aux moyens et modalités d'exécution forcée (art. 451, 452 et 454 CPC), au nombre desquels, dans le cas d'une expulsion de locataires, figure notamment la durée d'un bref délai de grâce, correspondant à l'échéance à partir de laquelle l'assistance de la force publique pourra être requise (art. 453 CPC). Dans ce contexte, des preuves, qui doivent être administrées à l'audience même (art. 380 CPC) restent admissibles, s'il s'agit pour les locataires d'établir l'existence d'un sursis à leur départ accordé par leur bailleur ou d'un cas de rigueur, ou encore l'absence d'inconvénients pour le bailleur à une courte prolongation du délai d'exécution. Amené à procéder à une pesée d'intérêts, le juge pourra retenir des motifs humanitaires pour retarder quelque peu l'exécution forcée d'une expulsion, en ne perdant toutefois pas de vue que, le bail ayant pris fin, le bailleur serait en droit de disposer immédiatement des locaux. Ainsi par exemple, un état de santé chroniquement déficient ne devrait pas être un motif de prolonger le délai de grâce, alors qu'il pourrait en aller différemment d'une locataire sur le point d'accoucher.

5. Il suit de ce qui précède que le jugement attaqué doit être cassé, en tant qu'il fixe au 30 août 1999 la date d'exécution forcée de l'expulsion. En revanche, la décision d'exécution forcée, que les recourants ne contestent pas, doit être confirmée. La cause doit ainsi être renvoyée au premier juge pour qu'il statue à nouveau sur la question de l'exécution forcé du jugement du 15 juillet 1999, dont il a été saisi par requête du 3 septembre 1999, cela après avoir, cas échéant, administré les preuves pertinentes proposées par les parties.