Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CCC.1995.7000
Autorité:
Date décision: 10.01.1996
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Contestation de hausse de loyer. Conclusions des parties.
Résumé:
En cas de contestation de hausse de loyer, le bailleur qui agit en paiement de la différence de loyer entre celui payé par le locataire et celui qui résulte de la hausse contestée, pour les loyers exigibles au moment de la demande, n'est pas tenu de prendre une conclusion préparatoire en constatation de la licéité de la hausse en cause. Ce faisant, il n'exerce pas une action partielle au sens de l'article 5 CPC.
Mots-clés:
ACTION EN CONSTATATION (CPC) AUGMENTATION DE LOYER CONCLUSIONS DES PARTIES (CPC) LOYER
Articles de loi:
Art. 274f al. 1 CO Art. 5 CPCN
A. Par contrat du 13 septembre 1989, les intimés ont remis à bail
aux recourants un appartement de 4 pièces et dépendances [...]
à Cortaillod. La durée du bail a été fixée initialement du 31
janvier 1990 au 31 mars 1995. Le loyer initial était de 1'510 francs par
mois plus un acompte de charges mensuelles de 180 francs. A teneur de
l'article 28 du contrat, le prix de location a été fixé sur la base de
l'indice de prix à la consommation de 114,9 points; les fluctuations du
taux hypothécaire et du coût de la vie devaient se répercuter immédia-
tement sur les loyers. Le 11 avril 1990, une hausse de loyer non contestée
a été notifiée aux locataires, portant le loyer mensuel à 1'570 francs en
fonction de l'augmentation de l'IPC à 119.9 points.
B. Le 20 juin 1990, une nouvelle hausse de loyer a été notifiée aux
locataires, portant le loyer à 1'672 francs par mois en fonction de
l'augmentation du taux hypothécaire de 5,75 à 6,25 %. Enfin, le 11 mars
1991, une hausse notifiée aux défendeurs portait le loyer à 1'817 francs
par mois en fonction de l'augmentation du taux de l'intérêt hypothécaire
de 6,25 à 6,75 % et de l'augmentation de l'IPC à 126,9 points.
Ces deux hausses ont été contestées par les locataires qui ont
saisi à temps l'autorité régionale de conciliation (ARC) qui a constaté
l'échec de la conciliation. Dans les 30 jours, les bailleurs ont saisi le
Tribunal du district de Boudry en concluant entre autre :
"1. Condamner les défendeurs à payer au demandeur la somme de
918 francs plus intérêts à 5 % dès le 1er octobre 1990 re-
présentant le montant contesté du loyer depuis la première
hausse jusqu'à la seconde.
Condamner les défendeurs à payer au demandeur la somme de
494 francs plus intérêts à 5 % dès le 1er juillet 1991
représentant le montant contesté du loyer depuis la seconde
hausse jusqu'au dépôt de la requête".
Cette procédure a abouti à un jugement du 5 avril 1994 dans les
considérants duquel le tribunal a constaté que les hausses critiquées
n'apparaissaient pas comme abusives et que le nouveau loyer de
1'817 francs était justifié. Cette constatation n'a toutefois pas été
reprise dans le dispositif du jugement, à défaut de conclusion expresse
dans ce sens. Dans son dispositif, le jugement condamnait les défendeurs à
payer les augmentations de loyer consécutives aux deux hausses contestées
(sous réserve d'une erreur de calcul sans incidence ici).
C. Par requête du 6 décembre 1994, les bailleurs ont saisi l'ARC du
litige portant sur le paiement des loyers dès le 1er septembre 1991, les
locataires continuant de payer le loyer de 1'570 francs et non pas de
1'817 francs tel qu'il résulte des deux hausses jugées admissibles. La
conciliation n'ayant pas abouti, les bailleurs ont ouvert action contre
les locataires devant le Tribunal du district de Boudry en paiement de
9'633 francs en capital représentant la différence de loyer mensuel entre
1'570 et 1'817 francs pour les mois de septembre 1991 à novembre 1994. Les
demandeurs se réfèrent au jugement du 5 avril 1994 dans lequel il a été
constaté que le loyer de 1'817 francs était justifié.
Les défendeurs ont conclu à l'irrecevabilité de la demande et à
son rejet quant au fond.
Par le jugement attaqué, le tribunal a fait droit aux conclu-
sions de la demande. Après avoir rappelé que le jugement du 5 avril 1994
ne constate pas expressément dans son dispositif que les augmentations de
loyer étaient justifiées, bien que cette constatation fût en réalité
l'objet du litige, il a considéré ce qui suit :
"On peut toutefois soutenir que, puisque l'action en exécution
englobait une demande en constatation de droit, il se justifie
d'admettre que la validité des augmentations de loyer a été
valablement constatée, cette constatation ayant un effet
général et non pas seulement limité aux conclusions condamna-
toires prises à l'encontre des défendeurs. Ainsi, dans le cas
présent, le tribunal retiendra effectivement que la validité de
la hausse de loyer a été valablement constatée par autorité
judiciaire dans les considérants du jugement du 5 avril 1994,
de sorte que la présente demande devra être admise. En effet,
il ressort clairement du jugement du 5 avril 1994 que le nou-
veau loyer de 1'817 francs était justifié."
Le tribunal a considéré en outre que les défendeurs, qui se sont
contentés d'invoquer des informalités et des vices de procédure à l'appui
de leurs conclusions d'irrecevabilité et de rejet de la demande, et qui
n'ont à aucun moment allégué que les hausses litigieuses n'étaient pas
justifiées, faisaient preuve de mauvaise foi.
D. Les recourants ont pris les conclusions suivantes dans leur
recours :
"1. Déclarer le présent recours recevable et bien fondé.
2. Casser le jugement du 16 août 1995 du tribunal de district
de Boudry
3. Statuer au fond, à savoir:
-rejeter la demande pour tardiveté, principalement
-rejeter la demande en tant qu'elle est mal fondée
subsidiairement
-statuer sur les frais et dépens
Très subsidiairement, renvoyer la cause
4. En tout état de cause, sous suite de frais et dépens."
Ils soutiennent en bref que l'autorité de la chose jugée ne
s'attache qu'au dispositif du jugement et non pas en principe à la
constatation des faits ou à la solution donnée aux questions de droit qui
constituent le fondement d'un jugement, ceux-ci ne participant pas à
l'autorité de la chose jugée. Ils en concluent que la constatation de
l'admissibilité des hausses n'étant intervenue que dans les considérants
du premier jugement, elle ne déploie d'effet qu'à l'égard des loyers
concernés par la première demande, faute de validation des hausses en tant
que telles. En conséquence, ils reprochent au juge de première instance de
ne s'être pas penché à nouveau sur la validité des hausses concernant les
loyers en cause. Ils soutiennent enfin que les intimés ont renoncé aux
hausses pour les loyers suivant ceux réclamés dans le premier jugement et,
subsidiairement que la hausse devait être limitée aux 4/5e de la hausse de
l'IPC abstraction faite des variations du taux hypothécaire.
Le président du tribunal a renoncé à présenter des observations.
Dans les leurs, les intimés concluent au rejet du recours sous suite de
frais et dépens.
C O N S I D E R A N T
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est
recevable à ce titre.
2. Les recourants n'attaquent le jugement que dans la mesure où
celui-ci considère, à tort selon eux, que la validité des hausses de loyer
a été valablement constatée par l'autorité judiciaire dans le premier
jugement du 5 avril 1994. Toutefois, ils ne s'en prennent pas au
considérant faisant état de leur mauvaise foi qui implique qu'ils abusent
de leur droit en s'opposant à la demande. L'abus manifeste d'un droit
n'étant pas protégé par la loi (art.2 al.2 CC), ce motif, subsidiaire mais
indépendant, suffit à lui seul à justifier la solution adoptée par le
tribunal. Le recours qui ne l'attaque pas est insuffisamment motivé et,
partant, irrecevable (RJN 1982 p.60; ATF 121 III 46 et arrêts cités).
3. Supposé recevable, le recours est mal fondé.
Les recourants ont contesté en temps utile devant l'autorité de
conciliation les hausses de loyer qui leur ont été notifiées pour les 1er
octobre 1990 et 30 juin 1991 (art.270b CO). La conciliation n'a pas
abouti. Dans un tel cas, selon l'article 274f al.1 CO, "la partie qui
persiste dans sa demande doit saisir le juge dans les 30 jours". Cette
disposition ne précise pas quelle est la nature de la "demande". En
l'espèce, la demande déposée par le bailleur en temps utile, le 30 août
1991, devant le juge compétent, portait sur le paiement de la différence
de loyer existant entre celui de 1'570 francs par mois payé par les
recourants, résultant de la dernière hausse non contestée, et celui auquel
prétendaient les intimés en raison des deux hausses successives
contestées, soit de 1'672 francs dès le 1er octobre 1990 et de
1'817 francs dès le 30 juin 1991. La demande tendait au paiement de la
différence de loyer pour les mois d'octobre 1990 à août 1991 qui étaient
les seuls exigibles à l'époque du dépôt de la demande. Le litige portait
donc sur le point de savoir si les locataires devaient ou non payer un
loyer majoré en fonction des deux hausses litigieuses. Pour statuer, le
juge devait donc examiner si les nouveaux loyers réclamés étaient abusifs
(art.14 et ss AMSL applicables au bail en cause conformément à l'article
26 al.3 OBFL).
Comme les demandeurs pouvaient exercer une action condamnatoire,
ils n'avaient pas à prendre expressément une conclusion en constatation de
la licéité des loyers réclamés; une telle constatation était la condition
du jugement condamnatoire et n'avait pas comme telle une portée autonome
(TF in SJ 1988 p.589; ATF 96 II 131). Dès lors, dans le jugement attaqué,
le tribunal pouvait légitimement admettre que la constatation de la li-
céité des hausses de loyer résultant des considérants du jugement précé-
dent valait d'une façon générale pour les loyers exigibles ultérieurement.
Du reste, contrairement à ce que soutiennent les recourants, le tribunal
ne s'est pas référé à l'autorité de chose jugée découlant du premier juge-
ment qui, effectivement, ne s'attache qu'au dispositif du jugement et non
à ses considérants. En constatant que "il ressort clairement du jugement
du 5 avril 1994 que le nouveau loyer de 1'817 francs était justifié", le
tribunal a en réalité repris à son compte et fait siennes les
constatations du jugement antérieur concernant le montant admissible du
loyer en cause.
4. L'action en paiement exercée dans le premier procès n'était pas
une action partielle au sens de l'article 5 du Code de procédure civile
neuchâtelois. Cette disposition ne vise que les prétentions exigibles pour
le tout mais qui ne sont réclamées que partiellement (RJN 1 I 11). Le
paiement des hausses de loyer objet du premier procès avait trait à l'en-
semble des loyers exigibles au moment de la demande. On ne peut donc en
déduire, comme le font les recourants, que les intimés auraient renoncé
aux hausses pour les loyers exigibles ultérieurement.
L'absence de constatation formelle, dans le dispositif du
premier jugement, de la validité des hausses de loyer contestées
n'implique pas que les droits des intimés au paiement des nouveaux loyers
seraient périmés pour ceux exigibles ultérieurement. Les recourants ont
été condamnés par le jugement du 5 avril 1994 à payer les loyers augmentés
exigibles à l'époque, après constatation que les hausses n'étaient pas
abusives et que le nouveau loyer de 1'817 francs était justifié. Selon
les constatations souveraines du jugement attaqué, les recourants n'ont
pas remis en cause dans cette seconde procédure les hausses de loyer
jugées justifiées dans le premier procès, se limitant à invoquer des
informalités ou des vices de procédures à l'appui de leurs conclusions.
Dès lors, le juge n'avait pas à réexaminer le problème de la licéité des
hausses de loyer et le moyen subsidiaire des recourants contestant
l'ampleur de ces hausses est irrecevable, un moyen non soulevé en première
instance ne pouvant l'être en cassation (RJN 1988 p.42 CC8).
5. Les recourants qui succombent supporteront les frais et dépens
de la procédure de recours.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE
1. Rejette le recours, mal fondé dans la mesure où il est recevable.
2. Met à la charge des recourants les frais qu'ils ont avancés par
660 francs ainsi qu'une indemnité de dépens à payer aux intimés de
500 francs.
Neuchâtel, le 10 janvier 1996