Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CCC.1995.6966
Autorité:
Date décision: 14.11.1995
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Défaut de la chose louée. Appréciation des preuves. Réduction du loyer.
Résumé:
**Lorsqu'une partie critique une expertise ou les conclusions que le juge en tire, ce grief concerne l'appréciation des preuves, soit une question de fait.
Notion de défaut de la chose louée. Emanations nocives dans un appartement suite à l'absence d'une hotte d'aspiration, réduction de 15 % du loyer.**
Mots-clés:
APPRECIATION DES PREUVES (CPC) DEFAUT (BAIL) EXPERTISE (CPC) REDUCTION DU LOYER
Articles de loi:
Art. 259a CO Art. 214 CPCN
A. Par contrat du 12 mars 1975, La Compagnie
d'assurances X., a remis à bail aux époux G. un
appartement composé de quatre chambres, cuisine, salle de bains et W.-C.
(plus cave) situé au 6e étage ouest de l'immeuble [...], à
Neuchâtel, dont elle est propriétaire. Le loyer et l'acompte de charges,
initialement fixés à 785 francs par mois, s'élevaient à 1'235 francs à
partir du 1er juillet 1991 (1'140 francs de loyer, 95 francs d'acompte de
charges).
A partir de l'année 1980, les époux G. disent avoir
constaté la présence, dans leur appartement d'une important quantité de
poussière qui, selon eux, avait pour conséquence de détériorer l'atmos-
phère. Les époux G. se sont plaints de ces nuisances à différentes
reprises à partir de la fin 1984. Dans la première lettre figurant au
dossier, qui date du 27 février 1988, ils attribuent la cause de ces
désagréments "au système de ventilation et à l'isolation de la cage de
l'ascenseur" (requête à l'ARC, PL 3).
Suite aux doléances des locataires, La Compagnie d'assurance X.
a effectué certains travaux dans l'appartement. Elle a par ailleurs deman-
dé au Service Neuchâtelois de Médecine du Travail et de l'Hygiène Indus-
trielle (SNMTHI), ainsi qu'au Service cantonal de la protection de l'envi-
ronnement, de procéder à une analyse de l'air ambiant de l'appartement
ainsi qu'au contrôle de l'installation de chauffage de l'immeuble. Ces
contrôles se sont toutefois révélés globalement négatifs. Tout au plus
a-t-il été constaté que les caissons d'interrupteurs et de prises se trou-
vant dans l'appartement avaient tendance à aspirer de l'air et de la pous-
sière, ce à quoi le bailleur a tenté de pallier en obturant ces caissons.
Constatant que ces différentes démarches n'avaient pas eu d'ef-
fet perceptible sur le phénomène d'accumulation de poussière touchant leur
appartement, les locataires ont écrit au bailleur le 24 septembre 1991
pour l'informer qu'ils demeuraient insatisfaits. Par ce courrier, les
époux G. informaient plus précisément La Compagnie d'assurance X. de
leur intention de consigner à partir du mois d'octobre 1991 le montant de
leur loyer, à l'exclusion de l'acompte de charges, puis de saisir l'auto-
rité régionale de conciliation dans les trente jours (PL.11). Un compte a
effectivement été ouvert par la BCN, en qualité d'office cantonal de
consignation, dès le mois de septembre 1991 (PL.12). Par leur mandataire,
les époux G. ont par ailleurs adressé une requête en date du 29 oc-
tobre 1991 à ladite autorité.
B. Dans leur requête à l'autorité régionale de consignation, les
locataires se plaignaient de la présence dans l'appartement d'une pous-
sière "sablonneuse et de couleur noire" affectant l'état de santé de
Madame G.. Se fondant sur l'article 259 litt.d CO, les
requérants sollicitaient une réduction de 20 % du loyer à compter du 3
décembre 1984. Ils concluaient par ailleurs à la condamnation de l'intimée
à faire les travaux nécessaires à l'élimination du défaut constaté, "dont
l'origine n'a pas pu être clairement établie". Ils envisageaient enfin
comme moyen de preuve, outre diverses pièces littérales, une vision locale
de l'appartement et une expertise. Le 15 novembre 1991, le bailleur a ré-
pondu à la requête en concluant à son rejet.
Après avoir procédé à une vision locale, l'autorité régionale de
conciliation a rendu une décision le 19 juin 1992, notifiée le 9 juillet
1992. En bref, et se référant principalement à l'examen effectué par le
SNMTHI, ainsi qu'aux divers travaux d'obturation effectués par une entre-
prise d'électriciens, l'autorité régionale de conciliation a constaté que
l'appartement des requérants n'était affecté d'aucun défaut qui en res-
treindrait l'usage et qui donnerait lieu à une réduction de loyer. Par-
tant, la requête a été rejetée et les loyers consignés libérés en faveur
du bailleur.
C. Dans le délai de 30 jours de l'article 259i alinéa 2 CO, les
locataires ont saisi le Tribunal civil du district de Neuchâtel d'une
requête tendant à l'élimination du défaut, d'une part, ainsi qu'à la
réduction des loyers de 20 % au moins dès le 18 juin 1991 et à la déconsi-
gnation des loyers en leur faveur à concurrence de 20 % d'autre part. En
substance, ils reprenaient l'argumentation de leur précédente requête. Ils
faisaient valoir notamment que le rapport du SNMTHI n'était pas probant,
dans la mesure où il ne contenait aucun élément d'analyse sur la nature de
la poussière constatée.
A la première audience, fixée au 5 octobre 1992, les parties se
sont tout d'abord déterminées sur la requête, les requérants en confirmant
les conclusions tandis que l'intimée concluait à son rejet sous suite de
frais et dépens et sollicitait la déconsignation des loyers en sa faveur.
Les locataires et le bailleur sont toutefois tombés d'accord pour tenir
compte dans la consignation des loyers du fait que la demande en réduction
des locataires se limitait aux 20 % du loyer au maximum. Il a par consé-
quent été décidé de déconsigner en faveur du bailleur le 80 % des loyers
déposés par le passé, et de ne plus consigner que le 20 % des loyers
futurs.
S'agissant des preuves à administrer, les parties se sont enten-
dues pour que l'expertise sollicitée par les locataires soit mise en
oeuvre. Il a été prévu deux phases distinctes, que les experts ont résu-
mées dans leur lettre au juge du 18 janvier 1993. Dans la première phase,
il devait être procédé à un examen approfondi des poussières afin d'en dé-
terminer la composition la plus probable. Dans la seconde phase, il était
prévu d'effectuer des mesures quantitatives de poussières dans l'air de
l'appartement, ainsi que l'évaluation des risques toxicologiques associés
à ces poussières.
D. Consignée dans un rapport déposé le 3 juin 1993, la première
expertise menée par le Service de l'Hygiène et de l'Environnement de la
Ville de La Chaux-de-Fonds (ci-après : SHE) a été accomplie avec sérieux à
partir d'éléments de preuves provenant, pour une part, des prélèvements du
SHE, et pour une autre part des pièces déposées par les parties. Après
analyse, les experts ont isolé trois types d'éléments susceptibles de
créer des irritations des voies respiratoires : Les oxydes d'azote et
éventuellement le dioxyde de soufre libérés lors de la combustion du gaz
naturel; les particules de suie provenant très vraisemblablement de la
cuisinière à gaz; les poussières des minéraux entreposés dans le corridor
de l'appartement. La présence de moisissures a par ailleurs été relevée
(p.5 et 6). Sur cette base, l'expertise a finalement apporté une réponse
affirmative à la question de savoir si l'air de l'appartement des époux
G. était vicié par la poussière qui s'y trouvait.
Informé de ce rapport, le bailleur a mandaté l'Inspection
Technique de l'Industrie Gazière Suisse pour procéder à un examen détaillé
de la cuisinière à gaz. Ce rapport fait état de valeurs d'émission de CO
jugées admissibles dans des conditions normales d'aération. En conclusion,
il qualifie l'installation de conforme aux exigences des directives gaz de
la SSIGE.
A l'occasion de la seconde phase d'expertise, qui avait notam-
ment pour but d'évaluer la teneur moyenne en oxyde d'azote dans l'appar-
tement, le SHE a procédé à différentes mesures, les unes ponctuelles, les
autres pendant une période de sept jours. Entre autres indications, ces
mesures ont montré que les concentrations en oxyde d'azote augmentaient
très rapidement lorsque la cuisinière était utilisée à régime normal. Il a
d'autre part été constaté que ces valeurs de concentration ne diminuaient
que très légèrement en cas d'ouverture de la porte-fenêtre, et que,
d'autre part, une partie non négligeable de ces gaz traversait l'appar-
tement par le corridor avant d'être évacuée à l'extérieur. Se fondant sur
ces analyses, les experts concluaient que "la cuisinière à gaz représente
une source importante, voire l'unique source émettant régulièrement des
oxydes d'azote en quantité appréciable dans l'appartement" (p.6). Ils
voyaient par ailleurs dans les symptômes observés chez Madame G. une
conséquence classique de ce genre d'émanations.
Au chapitre des mesures à prendre pour remédier à cette situa-
tion, la première expertise avait conduit le SHE à proposer quatre dé-
marches distinctes, à savoir : la pose d'une ventilation mécanique sur les
appareils de cuisson avec évacuation de l'air à l'extérieur de l'appar-
tement; le remplacement éventuel de la cuisinière à gaz par une cuisinière
électrique; l'entreposage de la collection de minéraux sous une vitrine;
une aération plus régulière de l'appartement, afin d'éviter le confinement
d'air (p.6). Le second rapport recommandait à son tour ces différentes
mesures, à l'exception de celle touchant à l'isolation des minéraux. Il
estimait d'autre part qu'un usage normal de l'appartement était possible,
"sous réserve que les gaz toxiques et l'humidité libérés par la cuisinière
lors de la cuisson soient éliminés" (p.9, question 10). Les experts rela-
tivisaient enfin à cette occasion les effets de l'aération, jugeant qu'ils
ne pourraient être déterminants sans causer en même temps un refroidis-
sement important de la cuisine en hiver (p.10, question 13).
E. Par jugement du 31 mai 1995, le Tribunal civil du district de
Neuchâtel a considéré que la cuisinière à gaz dont le bailleur avait
équipé l'appartement était à l'origine, pour l'essentiel en tout cas, des
émanations dont se plaignait en particulier Madame G. et des effets
qu'elle ressentait sur sa santé. En ce qui concerne les autres causes
éventuelles à la pollution de l'appartement, le premier juge a tout
d'abord exclu de prendre en compte la collection de minéraux, dans la me-
sure où il devait être admis que le locataire en avait assuré l'isolation
avant la seconde expertise. De même, le Tribunal de district s'est-il
refusé à reconnaître un effet causal au fait que les époux G.
paraissaient ne pas avoir toujours aéré leur appartement suffisamment :
auraient-ils pris le soin de le faire que les émanations n'auraient de
toute façon pas disparu pour autant.
En droit, le Tribunal civil du district de Neuchâtel a retenu
que l'appartement présentait bel et bien un défaut à la charge du bailleur
et que les locataires avaient valablement signalé à ce dernier. Il a dès
lors donné droit à la conclusion des demandeurs portant sur la remise en
état des lieux, laissant cependant au bailleur la possibilité de choisir
entre la pose d'une ventilation ou le remplacement de la cuisinière à gaz
par une cuisinière électrique. Sur la question de la réduction du loyer,
le premier juge en a admis le principe, mais s'est en revanche écarté des
conclusions prises quant à la quotité, estimant qu'une réduction du loyer
de 15 % prenait en compte la responsabilité effective des parties dans la
survenance du défaut. Sur les 20 % encore consignés, une part des 3/4 a
dès lors été libérée en faveur des requérants, tandis que le 1/4 restant
était attribué à l'intimée. Il a condamné la défenderesse aux frais de la
cause, sans dépens, les demandeurs n'en ayant pas réclamé.
F. Dans son recours, le bailleur conclut à la cassation du jugement
attaqué pour fausse application du droit matériel au sens de l'article 415
litt.a CPC. Entre autres griefs, La Compagnie d'assurance X. reproche au premier juge d'avoir surévalué la gravité des émissions de dioxyde d'azote et de leur
avoir attribué un rôle excessif dans la pollution de l'appartement en
regard d'autres facteurs. La recourante prétend dès lors qu'on ne peut
voir dans cette pollution un défaut imputable au bailleur au sens de
l'article 259a CO. En soutenant le contraire, la décision entreprise se
serait fondée à tort sur l'hypersensibilité de Madame G.. Dans
l'hypothèse où l'application des articles 259 et suivants CO serait
maintenue, le bailleur demande enfin que la proportion de la réduction
soit elle-même diminuée, de façon à mieux tenir compte de l'existence
d'autres sources de pollution.
De leur côté, les locataires s'en sont également pris au
jugement du 31 mai 1995, dont ils ont demandé la cassation par recours
joint du 21 août 1995. Ils se prévalent d'une fausse application du droit
ainsi que de l'arbitraire. Selon eux, le premier juge s'est fourvoyé en
appliquant un taux de réduction des loyers de 15 % en lieu et place des
20 % requis. Cela ressortirait aussi bien des considérations figurant dans
le jugement lui-même quant à la gravité du défaut que de l'application de
la méthode dite "relative", admise en doctrine et en jurisprudence. D'un
autre côté, les locataires contestent également le premier jugement dans
la mesure où il leur refuse des dépens. D'après eux, cette solution serait
contraire à la jurisprudence rendue sous l'ancien CPCN, dont l'application
doit être maintenue sous le nouveau code.
G. Le premier juge n'a pas formulé d'observations au recours. Quant
aux parties, elles ont chacune conclu au rejet du recours de l'autre.
C O N S I D E R A N T
1. Interjetés dans les formes et délai légaux, le recours principal
et le recours joint sont recevables.
A. DU RECOURS PRINCIPAL
2. a) Selon la jurisprudence, une expertise est une constatation de
fait, dont l'autorité apprécie en principe librement la force probante
(Poudret/Sandoz, Commentaire OJF, no 4.2.1.5 ad art.63 et réf. citées).
Lorsqu'une partie critique l'expertise elle-même ou les conclusions que
l'autorité en a tirées, ce grief concerne l'appréciation des preuves, soit
un élément de fait (ATF 106 IV 97, JT 1981 p.66). Les constatations de
fait lient la Cour de cassation sauf arbitraire, c'est-à-dire lorsque le
juge a dépassé les limites du large pouvoir d'appréciation des preuves que
la loi lui reconnaît (art.214 CPC), par exemple, en admettant un fait
dénué de toute preuve ou en rejetant un fait indubitablement établi.
b) L'examen par le premier juge de l'expertise n'a cependant pas
été attaqué comme tel par la recourante. Le seul motif qu'invoque la Compagnie d'assurances X. à l'appui de son recours est celui de la fausse application
du droit matériel au sens de l'article 415 al.1 litt.a CPCN. Le grief
d'arbitraire n'est quant à lui pas invoqué, même implicitement, la recou-
rante se contentant de citer largement l'expertise sans en contester réel-
lement le contenu et sans prétendre dès lors que l'appréciation qu'en a
faite le premier juge serait arbitraire.
3. a) La recourante soutient que l'appartement en cause n'est
affecté d'aucun défaut. Aux termes de l'article 256, alinéa 1 CO, le
bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état
approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir dans
cet état. Selon l'article 259a CO, d'autre part, lorsqu'apparaissent des
défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auquel il
n'est pas tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empê-
ché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bail-
leur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction propor-
tionnelle du loyer.
b) Selon la doctrine et la jurisprudence, développées en partie
sous l'ancien droit, constitue un défaut tout ce qui s'écarte de cet état
qualifié par l'article 259 d'"approprié". Il peut découler soit de
l'absence d'une qualité promise, soit de l'impossibilité pour le locataire
d'user des locaux conformément au contrat. Pour définir cet usage des
locaux convenu entre les parties, il faut se fonder sur leur réelle
volonté telle qu'elle ressort de l'ensemble des circonstances concrètes.
La notion de défaut s'apprécie donc par comparaison entre l'état réel de
la chose et l'état convenu (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail,
1990, p.109 et ss).
c) Dans la présente espèce, et comme l'admet le premier juge,
les émanations subies par les époux G. dans leur appartement équi-
valent à une diminution de l'usage convenu et constituent donc un défaut.
Les expertises ont montré à satisfaction que ces émanations n'étaient pas
imputables au locataire, de sorte que la première condition de l'article
259a est réalisée. Il ne s'agit pas non plus d'un "menu défaut", dont la
réparation incomberait au locataire. Il est possible, à cet égard, d'opé-
rer une certaine analogie avec l'arrêt de la Cour de justice civile de
Genève publié in SJ 1976, p.459, qui avait trait également au problème de
ventilation que connaissait une cuisine. Dans cette affaire, en effet, la
Cour avait considéré qu'on se trouvait en présence d'un défaut grave, et
qu'il y avait dès lors matière à réduction au sens de l'article 254 alinéa
2 ancien CO.
d) Aux termes du message du Conseil fédéral à l'appui du nouveau
droit du bail, on peut aussi prendre en considération pour déterminer
l'usage convenu des éléments subjectifs, tenant à la personne du locataire
ou de ceux qui font ménage commun avec lui. Mais il faut que le bailleur
en ait eu connaissance à la conclusion du contrat (message du 27 mars
1985, FF 1985 I p.1404 et ss). Dans son pourvoi, la recourante paraît se
référer à cette conception lorsqu'elle reproche au premier juge d'avoir
pris en compte "l'hypersensibilité de Madame G.". Cette critique n'a
toutefois pas de fondement. Manifestement, les troubles subis par l'inti-
mée n'ont pas servi à mesurer l'étendue du défaut. Ils n'en ont été qu'un
révélateur, dans le sens où ils ont conduit les époux G. à ouvrir
action. Pour le reste, ce sont des mesures objectives opérées en cours
d'expertise qui ont permis de constater un défaut et d'en apprécier
l'étendue. Le pourvoi doit dès lors être considéré comme mal fondé sur ce
point également.
4. Dans l'hypothèse où la qualification de défaut serait confirmée
par la Cour de céans, la recourante conclut à titre subsidiaire à ce que
la proportion de 15 % retenue par le premier juge pour la réduction du
loyer soit alors revue à la baisse de manière à prendre en compte une
responsabilité concurrente des locataires dans les diverses pollutions de
leur appartement. Cette question de la proportion de la réduction consti-
tue l'objet central du recours joint. Dans cette mesure, elle sera traitée
sous considérant 5, en relation avec ce dernier pourvoi.
B. DU RECOURS JOINT
5. a) S'agissant de la quotité de la réduction du loyer, le
Tribunal civil du district de Neuchâtel a retenu plusieurs éléments
justifiant la baisse de loyer retenue. Il a insisté tout particulièrement
sur le fait que Madame G. avait en tout cas atteint l'âge de la
retraite, ce qui avait pour effet qu'elle occupait l'appartement de
manière accrue, et plus particulièrement la cuisine, dont l'usage est par
définition quotidien. Il a également relevé le fait qu'il est pénible,
pour une personne malade, de se savoir obligée de se tenir régulièrement à
proximité d'un appareil dont elle sait qu'il est pour une grande partie en
tout cas la source de ces troubles. D'un autre côté, le juge de district a
également voulu tenir compte du fait établi par l'expertise, que les époux
G. n'avaient pas toujours aéré leur appartement avec régularité. En
définitive, il a dès lors fixé le taux de la réduction à 15 %. Cette
valeur est jugée trop élevée par le recourant principal. Quant aux recou-
rants joints, ils l'estiment au contraire trop basse en regard de la
méthode dite "relative".
b) Le calcul de la réduction d'un loyer par suite d'un défaut au
sens de l'article 259 litt.d CO est une question d'appréciation, qui
échappe en tant que telle au contrôle de la Cour de cassation. Certes, la
doctrine a-t-elle développé en la matière la méthode dite "relative" qui
exige que l'on compare la valeur de la chose sans défaut et celle que
cette même chose présente avec son défaut (cf notamment Lachat/Micheli, Le
nouveau droit du bail, p.119; Engel, Contrats de droit suisse, p.146;
Tercier, Les contrats spéciaux, 2e édition, p.204, no 1629). Cette méthode
ne contraint toutefois en rien le juge, qui reste libre de tenir compte
d'autres critères également (RJN 1987, p.54). Celui-ci peut prendre en
considération, notamment, les fautes respectives des parties. Dans la
mesure où elle se fonde sur les règles du droit et de l'équité, conformé-
ment à l'article 4 CC (RJN 1984, p.76), cette appréciation ne sera revue
qu'avec réserve; la Cour de cassation n'interviendra que si le résultat
obtenu est manifestement inéquitable au vu de l'ensemble des circonstances
(ATF 107 II 410).
c) Que ce soit sous l'ancien ou le nouveau droit, les tribunaux
ont rendu d'assez nombreuses décisions en matière de réduction de loyers
(voir la casuistique citée par Corboz, in SJ 1979 p.145 et ss;
Lachat/Micheli, 2e éd. p.120). De façon générale, cette jurisprudence
trahit une pratique relativement restrictive, aux termes de laquelle la
réduction moyenne se situe entre 20 et 25 % du loyer, des montants supé-
rieurs à 40 % n'étant retenus que dans des cas extrêmes, et bien souvent
pour une durée limitée. Il est à noter toutefois que ces exemples ne
rendent aucun compte des facteurs que le juge a retenus dans son appré-
ciation. Leur signification doit dès lors être considérée avec la plus
grande réserve.
Compte tenu des caractéristiques de la présente espèce, l'arrêt
publié à la SJ 1976 p.459 et ss paraît le mieux à même de permettre une
comparaison. Il est vrai, ainsi que le font remarquer les recourants
joints, que cette affaire se rapportait au cas d'une cuisine dont la
ventilation insuffisante causait des vapeurs de graisse, et non d'émana-
tions nocives comme en l'espèce. A la différence des époux G., en
revanche, le preneur concerné par cette affaire genevoise ne pouvait se
voir opposer aucun comportement fautif. Dans ces circonstances, la réduc-
tion de 15 % retenue par cet arrêt semble pouvoir être appliquée raison-
nablement à la présente espèce également. A tout le moins, le juge n'a-t-
il pas excédé son large pouvoir d'appréciation en retenant ce pourcentage.
Le jugement entrepris doit dès lors être confirmé sur ce point.
6. Dans son dernier considérant, le jugement attaqué reconnaît que
les requérants ont obtenu gain de cause sur le principe et, pour l'es-
sentiel, sur le montant de la réduction proportionnelle du loyer. Dans
cette mesure, il met à la charge de l'intimée les frais de la cause.
S'agissant des dépens, le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas
lieu d'en allouer aux locataires dans la mesure où ceux-ci n'en avaient
pas demandé. Cet argument est contesté par les recourants joints qui se
prévalent d'une jurisprudence publiée au RJN 4 I p.174 et aux termes de
laquelle la partie qui succombe doit des dépens à l'autre partie même si
celle-ci n'a pas pris de conclusions sur ce point. Cette manière de voir
est justifiée. Ainsi que le font remarquer les recourants joints, la
teneur de l'article 152 CPCN ne se distingue pas de l'ancien article 364
d'une façon qui justifie un revirement de cette jurisprudence. Le jugement
attaqué sera dès lors cassé sur ce point. Statuant au fond, la Cour
allouera ces dépens aux défendeurs qui obtiennent gain de cause pour
l'essentiel.
7. Dans la mesure où elle succombe presque intégralement, la
recourante principale sera condamnée aux frais et aux dépens.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE
1. Rejette le recours principal.
2. Admet le recours joint dans la mesure où il s'en prend au chiffre 4 du
dispositif du jugement du 31 mai 1995 qui est annulé et le rejette pour
le surplus.
3. Statuant au fond, condamne la demanderesse à payer aux défendeurs une
indemnité de dépens de 800 francs.
4. Met à la charge de la recourante principale les frais qu'elle a avancés
par 550 francs ainsi qu'une indemnité de dépens à payer aux intimés de
500 francs.
Neuchâtel, le 14 novembre 1995