CCC.1995.6951•Partial nullity of lease clause and provisional debt enforcement
CCC.1995.6951Autre juridiction14 juil. 1995Granted
Extrait par Omnilex
In a provisional debt-enforcement proceeding arising from a fixed-term lease of a café-restaurant, the court held that the contractual clause requiring a fixed CHF 18,000 payment upon early termination was void, but only that clause fell away. The lease contract remained otherwise valid under partial nullity principles. The tenant therefore had to prove discharge of the matured rent; he failed to show payment for January and February 1994. The appeal by the landlord was allowed, the refusal of mainlevée set aside, and provisional mainlevée granted for CHF 18,000 plus interest and costs.
Art. 20 al. 2 CO, Art. 264 CO, Art. 293 CO, Art. 82 LP; provisional mainlevée based on a lease contract containing a void clause for a fixed indemnity upon premature termination. Clauses imposing on the tenant/lessee a flat-rate compensation for early termination, independent of the circumstances, are relatively mandatory and therefore null insofar as they prejudice the tenant. Under Art. 20 al. 2 CO, however, the invalidity is limited to the offending clause unless the contract would not have been concluded without it. The remaining contract can thus constitute a recognition of debt for the matured rent. In mainlevée proceedings, the debtor must establish release from the enforceable obligation; failing proof of discharge, provisional mainlevée is to be granted for the unpaid rent, with interest from the expiry of the grace period (consid. 2-4).
Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CCC.1995.6951
Autorité:
Date décision: 14.07.1995
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Mainlevée provisoire d'opposition. Nullité partielle du contrat produit comme reconnaissance de dette.
Résumé:
Dans un contrat de bail à loyer (ferme), est nulle la clause qui met à la charge du locataire (fermier) une indemnité forfaitaire, indépendante des circonstances. En règle générale, le contrat lui-même subsiste (art. 20 al. 2 CO), en sorte qu'il appartient au locataire qui a résilié hors délai et qui est poursuivi pour un solde du loyer de prouver qu'il ne le doit pas (art. 264 CO).
Mots-clés:
BAIL MAINLEVEE PROVISOIRE NULLITE PARTIELLE (CONTRAT) RECONNAISSANCE DE DETTE (LP)
Articles de loi:
Art. 20 al. 2 CO Art. 264 CO Art. 293 CO Art. 82 LP
A. Le 3 octobre 1990, N., preneur, et A.
et M., bailleurs, ont conclu un "contrat de gérance
libre"
l'exploitation d'un café-restaurant sis à La Chaux-de-Fonds. Conclu pour 5
ans ferme, à compter du 1er novembre 1990, le contrat devait prendre fin
le 31 octobre 1995, puis se renouveler ensuite d'année en année faute
d'une résiliation donnée 4 mois d'avance pour une échéance. Initialement
fixé à 9'000 francs par mois, payable d'avance, le dernier fermage mensuel
s'est élevé à 9'882 francs. Repris dès septembre 1992 par G. SA en
qualité de bailleresse, le contrat comportait en particulier la clause
suivante, à son article 6 :
"En cas de résiliation avant son échéance, mais au moins après
deux ans d'exploitation, une redevance de 18'000 francs sera
payée à Messieurs A. et M. La ré-
siliation devra être dénoncée au moins trois mois avant."
Par lettre recommandée du 22 novembre 1993, N.
a résilié le contrat de façon anticipée, avec effet au 31 décembre 1993.
Le 30 janvier 1995, G. SA a fait notifier à N. un
commandement de payer 24'882 francs plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier
1994, somme représentant l'indemnité de 18'000 francs prévue à l'article 6
du contrat, ainsi que le loyer de décembre 1993 réduit à 6'882 francs, la
bailleresse concédant au fermier une créance compensante de 3'000 francs.
N. a formé opposition totale.
B. Par décision du 13 avril 1995, le juge a rejeté la requête de
mainlevée de l'opposition présentée par la bailleresse. En substance, il a
considéré que, lorsque le poursuivi avait reconnu devoir le loyer de dé-
cembre 1993, il avait simultanément invoqué une créance compensante dont
le principe avait été admis par la poursuivante, mais dont le montant
n'était pas déterminé en sorte que l'exigibilité, même partielle, du fer-
mage du mois de décembre 1993 n'était pas démontrée. S'agissant de
l'indemnité de 18'000 francs, il a estimé que la clause du contrat la
fixant forfaitairement était nulle, parce que se heurtant au caractère
impératif des articles 264 et 293 CO.
C. G. SA recourt contre cette décision dans la mesure
uniquement où elle a trait à l'indemnité de 18'000 francs et conclut à
l'octroi de la mainlevée provisoire à concurrence de ce montant en capital
et intérêts. Invoquant l'arbitraire et une fausse application du droit
matériel, elle soutient que l'article 6 du contrat permettait au fermier,
alternativement, de résilier le contrat pour le 31 octobre 1995 en
s'acquittant du loyer couru et sans devoir l'indemnité de 18'000 francs;
de résilier le contrat de façon anticipée en proposant un fermier de
remplacement, l'indemnité litigieuse n'étant pas non plus due dans ce cas;
enfin, de résilier le contrat après 2 ans en étant dispensé de chercher un
fermier de remplacement, mais en devant alors payer l'indemnité
conventionnelle de 18'000 francs. L'existence de ces solutions
alternatives exclurait selon elle la nullité retenue par le premier juge.
A titre subsidiaire, ce dernier aurait dû retenir que, les locaux n'ayant
pu être reloués qu'à compter du mois de mars 1994, le poursuivi restait
débiteur de 2 loyers mensuels, soit 20'286 francs (recte : 19'764 francs),
somme supérieure aux 18'000 francs réclamés.
D. Le président du Tribunal et l'intimé ont renoncé à présenter des
observations.
C O N S I D E R A N T
1. Il est vraisemblable que la décision attaquée, notifiée aux par-
ties le 27 avril 1995 apparemment sous pli simple, leur soit parvenue le
1er mai 1995 comme l'allègue la recourante. Interjeté dans les formes et
délai légaux, le recours est recevable.
2. Il est très généralement admis que les articles 264 et 293 CO
sont (relativement) impératifs en ce sens qu'il ne peut y être dérogé con-
ventionnellement au détriment du locataire ou fermier (USPI, Commentaire
du bail à loyer note 2 ad. art 264 CO; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du
bail, 2e éd. p.315; Engel, Contrats de droit suisse p.167; Zihlmann, Das
neue Mietrecht p.90). Dès lors sont nulles les clauses prévoyant une in-
demnité forfaitaire, indépendante des circonstances, à la charge du loca-
taire ou fermier qui résilie le contrat de façon anticipée (Lachat/Miche-
li, note 13 ad. p.315; Zihlmann, p.90). La décision attaquée, qui le rap-
pelle, ne saurait être tenue pour arbitraire ou contraire au droit sur ce
point.
3. Conformément à l'article 20 alinéa 2 CO, si un contrat n'est
vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées
de nullité, à moins qu'il y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait
pas été conclu sans elles. En l'espèce, en raison de sa nullité, l'article
6 du contrat doit en être retranché, le reste du contrat subsistant sans
changement (Gauch/Schluep/Tercier, Partie générale du droit des obliga-
tions, 2e éd. no 476). Au vu du montant limité à environ 2 mois de fermage
de la clause litigieuse et de la durée initiale de 5 ans ferme du contrat,
il apparaît en effet - à tout le moins dans le cadre de l'examen sommaire
qu'autorise une procédure de mainlevée - que les parties auraient néan-
moins conclu le contrat aux mêmes conditions, à supposer qu'elles aient
connu la nullité de la clause litigieuse, cela d'autant plus que la loi
elle-même règle les conséquences d'une résiliation anticipée signifiée par
le fermier.
Dès lors et conformément à l'article 293 CO, il aurait appartenu
au poursuivi d'établir qu'il s'était valablement libéré de l'obligation de
payer le loyer exigible le jour du dépôt de la réquisition de poursuite
(Panchaud/Caprez, La mainlevée d'opposition § 14). Il n'a rien fait de
tel, alors que la poursuivante allègue, sans être contredite, que les lo-
caux n'ont pu être reloués que le 1er mars 1994. Dans la mesure où la
poursuivante soutenait, certes à titre subsidiaire et dans le contexte
d'une résiliation extraordinaire au sens de l'article 297 CO, que les
loyers courus restaient dus, il aurait appartenu au premier juge de
statuer sur cette question également, le libellé de la poursuite puis la
motivation de la requête de mainlevée ayant suffisamment renseigné le
débiteur sur la raison pour laquelle il était poursuivi.
4. Au vu de ce qui précède, il apparaît que le recours est bien
fondé, l'intimé n'ayant pas établi sa libération du paiement du loyer des
mois de janvier et février 1994. La mainlevée provisoire de son opposition
doit en conséquence être prononcée comme demandé à concurrence de 18'000
francs en capital, montant inférieur à la somme des deux loyers dus.
L'intérêt moratoire à 5% l'an est dû dès le 20 avril 1994, échéance du
délai de grâce fixé par la poursuivante dans sa mise en demeure du 28 mars
1994.
5. Vu l'issue du recours, il se justifie de mettre à la charge de
l'intimé les 3/4 des frais et une indemnité de dépens réduite pour la
procédure de première instance, ainsi que les frais et dépens de la
procédure de recours.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE
1. Admet le recours, casse la décision attaquée et en conséquence
Statuant elle-même :
2. Prononce la mainlevée provisoire de l'opposition formée par N.
dans la poursuite ... à concurrence de 18'000 francs
plus intérêts à 5 % dès le 20 avril 1994.
3. Met à la charge de l'intimé les 3/4 des frais de première instance, que
la recourante a avancés par 222 francs, ainsi que les frais de la
procédure de recours, avancés par 160 francs par la recourante.
4. Condamne l'intimé à verser à la recourante une indemnité de dépens
globale de 500 francs pour les deux instances.
Neuchâtel, le 14 juillet 1995
Extrait par Omnilex
Whether the contractual clause imposing a fixed CHF 18,000 fee for early termination was null.
Yes. A fixed indemnity independent of circumstances, charged to the tenant/lessee for early termination, conflicts with the relatively mandatory rules on lease termination.
Articles 264 and 293 CO are relatively mandatory and cannot be contractually overridden to the tenant's detriment; such clauses are void.
Whether partial nullity of the contract clause destroys the enforceability of the lease contract as recognition of debt.
No. The null clause is severed while the rest of the contract remains in force because the parties would likely have contracted without it.
Under Art. 20(2) CO, partial invalidity affects only the offending clause unless the contract would not have been concluded without it.
Whether provisional mainlevée should be granted for the CHF 18,000 claimed and related interest.
Yes. The debtor did not prove liberation from the rent obligation for January and February 1994, and the claimed amount was covered by those unpaid rents.
Once the void clause is removed, the debtor had to establish discharge of the matured rent; he did not do so. Interest ran from the end of the grace period set in the reminder.
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