Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CCC.1995.6891
Autorité:
Date décision: 06.07.1995
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Bail. Versement du montant de garantie comme condition à la remise des clés. Notion de défaut.
Résumé:
**Lorsque le locataire n'opère pas le versement du montant de garantie auquel est subordonnée la remise des clés, il reste devoir le loyer depuis le début du bail aux conditions prévues par le contrat.
Constitue un défaut tout ce qui s'écarte de l'état approprié pour lequel la chose a été louée. L'état des locaux est approprié, objectivement, lorsqu'ils correspondent à l'usage pour lequel ils sont loués et subjectivement, lorsque cet état correspond à la réelle et commune intention des parties.**
Mots-clés:
DEFAUT (BAIL) DEMEURE DU LOCATAIRE SURETES (LOYER)
Articles de loi:
Art. 257 CO Art. 259a CO Art. 259b CO Art. 259c CO Art. 259d CO Art. 259e CO
A. S. a conclu avec la gérance X.,
représentant les bailleurs intimés, un contrat de bail portant sur la
location d'un local [...], afin d'y installer une boutique de vêtements. Selon le contrat, le bail devait commencer le 15 septembre 1991; le loyer s'élevait à 1'112 francs par mois.
S. ne s'est pas acquittée du demi-loyer du mois de sep-
tembre 1991, et a déduit du loyer de janvier 1992 la somme de 59.50 francs
représentant une facture de ramonage.
La gérance a résilié le bail pour le 31 décembre 1992. A l'éché-
ance, S. n'a pas quitté les locaux, si bien que par décision du
15 février 1993, le président du Tribunal civil du district de La Chaux-
de-Fonds a ordonné son expulsion pour le 3 mars 1993. S. a quitté
les locaux de son plein gré à la fin du mois de février 1993.
B. Le 14 juin 1993, les bailleurs ont ouvert action contre
S. auprès du Tribunal civil du district du Val-de-Ruz. Ils ont conclu
au paiement de 3'159.50 plus intérêts représentant le demi-loyer du mois
de septembre 1991, le solde de loyer du mois de janvier 1992, une
indemnité pour occupation illicite des locaux pendant deux mois ainsi que
les frais et dépens de la procédure d'expulsion. S. a conclu au
rejet de la demande arguant qu'elle n'a pris possession des locaux que le
1er octobre 1991, que les frais de ramonage sont à la charge du bailleur
et qu'elle n'a pas à supporter les frais et dépens de la procédure d'ex-
pulsion puisqu'elle a quitté les locaux de son plein gré. Elle a allégué
au surplus qu'en l'absence de stores, le soleil a causé des dégâts aux
habits exposés en vitrine et elle a invoqué une créance en
dommages-intérêts contre les bailleurs en compensation de l'indemnité pour
occupation illicite des locaux.
C. Par jugement du 29 décembre 1994, le Tribunal civil du district
du Val-de-Ruz a condamné S. au paiement de 3'159.50 francs plus
intérêts et ordonné la libération du compte de garantie-loyer au profit
des demandeurs. Il a retenu que le demi-loyer de septembre est dû puisque
le bail devait débuter le 15 septembre 1991, que les frais de ramonage
font partie des frais d'entretien qui sont à la charge de la locataire et
qu'il appartenait à cette dernière de recourir contre le jugement
d'expulsion si elle entendait en contester les frais et dépens. Concernant
les dommages-intérêts, le premier juge a estimé que les conditions
d'indemnisation n'étaient pas remplies et qu'au surplus l'existence de
stores n'apparaissait pas dans l'état des lieux.
D. S. recourt contre cette décision en invoquant implici-
tement la constatation arbitraire des faits et la violation du droit maté-
riel. Elle conclut, après cassation, à la libération du compte de
garantie-loyer en sa faveur sous suite de frais et dépens. Ses arguments
seront repris ci-dessous au besoin.
E. Le président du Tribunal civil du district du Val-de-Ruz ne for-
mule pas d'observations.
C O N S I D E R A N T
1. Interjeté dans les formes et délai légaux (art.416 CPC), quand
bien même il se présente de façon assez confuse, le recours est
recevable, dans la mesure où il tend implicitement à l'annulation du
jugement attaqué. En revanche, il ne l'est pas, s'agissant des conclusions
nouvelles qu'il comporte et qui n'ont pas été soumises à l'appréciation du
premier juge.
2. La Cour de cassation n'est pas une cour d'appel. Elle est liée
par les constatations de fait du premier juge, sauf arbitraire, c'est-à-
dire sauf lorsque le juge a dépassé les limites de son large pouvoir d'ap-
préciation des preuves, par exemple en admettant un fait dénué de toute
preuve ou en rejetant un fait indubitablement établi (RJN 1988, p.41). Le
cas échéant, la Cour de céans examine les faits sur la base des pièces
qu'avait en main l'autorité de première instance (RJN 1989, p.84). Les
documents que la recourante a déposés à l'appui de son recours ne
sauraient donc être pris en considération dans la mesure où ils ne
figurent pas au dossier de première instance.
3. La recourante fait d'abord valoir le défaut de qualité pour agir
des intimés. Elle allègue que le propriétaire de l'immeuble [...] à La Chaux-de-Fonds est la Banque Y.. Elle
ne démontre cependant pas que cette dernière serait devenue propriétaire
avant qu'elle-même ait quitté les locaux, soit avant le mois de mars 1993.
De plus, cet argument n'a pas été soulevé en procédure de première
instance. Il s'agit donc d'un moyen nouveau et, partant, irrecevable en
procédure de cassation (RJN 1988, p.39).
4. La recourante reproche au premier juge d'avoir retenu que le
demi-loyer du mois de septembre 1991 était dû, alors qu'elle affirme
n'avoir pris possession des locaux qu'au mois d'octobre 1991.
Les règles sur la demeure du débiteur (art.102 ss CO), qui per-
mettent à un bailleur de réclamer des loyers en retard, ne s'appliquent
que si l'exécution de la prestation est encore possible, si l'obligation
est exigible et si l'inexécution est injustifiée (Gauch/Schluep/Tercier,
2e éd. n.1700-1702).
Ces conditions sont réalisées en l'espèce. La prestation est
encore possible, puisqu'il s'agit d'une dette d'argent, et l'obligation
est exigible depuis le 15 septembre 1991, date de l'entrée en vigueur du
contrat de bail. En outre, l'inexécution n'est pas justifiée. Par lettre
du 4 septembre 1991 accompagnant le contrat de bail à signer, la gérance a
précisé à la recourante que la remise des clés était subordonnée au dépôt
d'un montant de garantie. Bien que cette modalité d'exécution ne figure
pas dans le contrat, la recourante ne s'y est pas opposée, si bien qu'il
faut admettre qu'elle avait auparavant été convenue entre les parties. La
recourante l'admet d'ailleurs (recours p.2 in fine). Il incombait dès
lors à la recourante d'effectuer rapidement les démarches nécessaires.
Elle n'a cependant déposé la garantie que le 25 septembre 1991. Elle ne
peut s'en prendre qu'à elle-même si, à l'entrée en vigueur du contrat,
elle n'avait pas satisfait aux incombances qui lui auraient permis
d'exiger la remise des locaux. Il ne peut donc s'agir d'un motif
justifiant l'inexécution de sa propre prestation, soit le non-versement du
loyer. La recourante n'a pas non plus démontré qu'après le dépôt de la
garantie, la gérance aurait fautivement refusé la remise des locaux qui a
eu lieu le 27 septembre 1991, selon le mémoire de réponse. Dans ces
circonstances, le loyer était dû depuis le 15 septembre 1991, date de son
exigibilité, puisqu'il était payable d'avance, et la recourante se
trouvait en demeure dès cette date.
5. En principe, le locataire doit remédier à ses frais aux menus
défauts qui surgissent en cours de bail (art.259 CO). Par menu défaut, on
entend tout défaut dont les frais de réparation s'élèvent à une centaine
de francs (USPI, Commentaire du bail à loyer, 1992, n.23 ad art.259 CO).
Cependant, si un tel défaut existe déjà à la délivrance de la chose louée,
le locataire peut en exiger la réparation du bailleur (art. 258 al.3
litt. b CO; USPI, op.cit., n.33 ad art.258 CO). En outre, le locataire
doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de
remédier lui-même (art.257g CO).
En l'espèce, l'absence de chauffage dans les locaux loués a
constitué un menu défaut, puisqu'un ramonage dont les frais se sont élevés
à moins de 100 francs a suffi pour y remédier. Il a cependant été allégué
par la recourante que le chauffage ne fonctionnait pas dès la remise des
locaux. Ce fait n'a pas été démontré. En outre, la recourante n'a pas
prouvé qu'elle aurait averti la gérance avant de faire procéder au
ramonage. Il n'est donc pas contraire au droit ni arbitraire de considérer
que les frais de ramonage étaient à la charge de la recourante et qu'elle
n'était pas autorisée à les déduire du loyer du mois de janvier 1992. Au
demeurant, dans un tel cas, le locataire ne peut pas déduire
unilatéralement un montant du loyer en procédant par compensation; il
doit, cas échéant, consigner le loyer (art.259g CO).
6. Si, en raison d'un défaut, le locataire a subi un dommage, le
bailleur lui doit des dommages-intérêts s'il ne prouve qu'aucune faute ne
lui est imputable (art.259e CO). Constitue un défaut tout ce qui s'écarte
de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée
(Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1992, p.99). L'état des locaux
est approprié, objectivement, lorsqu'ils répondent à l'usage pour lequel
ils sont loués et sujectivement, lorsque cet état correspond à la réelle
et commune intention des parties (Conod, Les défauts de la chose louée, in
Cahier du bail 1/92 p.2). La notion de défaut s'apprécie ainsi par
comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu, l'objet de
référence étant celui auquel le locataire peut s'attendre de bonne foi,
d'après le contenu du contrat (USPI, op.cit., n.4 ad.art.258-259i CO).
En l'occurrence, la recourante allègue l'absence de stores. Il
n'a pas été démontré, ni même allégué, que la gérance s'était expressément
engagée à en fournir ou même l'avait laissé croire. L'état des lieux ne
mentionne pas l'existence de tels stores. Sous la rubrique
"volet/store/sangle" figure la remarque "vitrine eo" (en ordre). La
recourante ne pouvait pas de bonne foi en déduire qu'un store serait
installé, d'autant moins que le témoin B. a affirmé qu'il n'y en avait
jamais eu depuis qu'elle s'occupe des locaux. Si la recourante estimait
qu'un tel accessoire était nécessaire, elle aurait dû en faire part à la
gérance avant la signature du contrat. En outre, rien ne laisse penser que
la gérance aurait dû inférer du comportement de la recourante avant la
signature du contrat qu'elle tenait la pose d'un store pour indispensable.
Il en résulte que la présence d'un store ne faisait pas partie des
qualités prévues contractuellement. Il n'a pas été non plus démontré que
les locaux aient été expressément mis à disposition pour y vendre des
vêtements. D'un point de vue objectif, la vitrine ne devait donc pas être
nécessairement pourvue d'un store. La chose louée n'étant pas affectée
d'un défaut, la recourante ne saurait invoquer en compensation une créance
en dommages-intérêts, ceci d'autant moins que, comme l'a souligné le
premier juge, elle a laissé le dommage s'aggraver en continuant d'exposer
des vêtements au soleil. Le lien de causalité adéquate entre un éventuel
défaut et le dommage, si tant est que celui-ci soit prouvé, se trouverait
ainsi rompu par le comportement de la recourant elle-même.
7. La recourante n'a pas attaqué la décision d'expulsion du 15 fé-
vrier 1993, qui a donc acquis force de chose jugée. Il n'est pas de la
compétence de la Cour de céans, dans la présente procédure, d'en contrôler
la validité. La recourante est débitrice des frais et dépens auxquels elle
avait été condamnée à cette occasion. Au demeurant, peu importe que la
recourante ait finalement quitté les locaux de sa propre initiative : les
frais et dépens ne concernent que la procédure d'expulsion devant les
autorités judiciaires, et non pas l'acte physique consistant à
évacuer le locataire des locaux loués. La recourante laisse entendre que
la procédure d'expulsion n'était pas nécessaires puisqu'elle aurait
convenu avec la gérance de rester dans les locaux jusqu'à la fin du mois
de février 1993 et de partir à ce moment-là. Elle n'apporte cependant
aucunement la preuve d'un tel accord.
La recourante ne fait pas valoir à cet égard la force de chose
jugée. Il n'y a dès lors pas lieu de se saisir d'office d'un moyen non
soulevé (RJN 1988 p.39). Toutefois, il convient d'observer que S.
ne saurait faire l'objet, cas échéant, que d'une seule procédure
d'encaissement forcé pour ce dernier montant, représentant 320 francs au
total.
8. Manifestement mal fondé, en tant que recevable, le recours doit
être rejeté, sans communication préalable aux intimés (art.420 CPC). Les
frais de la présente procédure, avancés par l'Etat selon les règles sur
l'assistance judiciaire, seront mis à la charge de la recourante.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE
1. Rejette le recours, dans la mesure où il est recevable.
2. Arrête les frais de justice, avancés par l'Etat, à 440 francs et les
met à la charge de la recourante.