Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CCC.1994.6800
Autorité:
Date décision: 30.01.1995
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Société simple. Courtage.
Résumé:
Courtier du vendeur qui convient avec un tiers de partager les honoraires de courtage promis par le vendeur en cas de conclusion de la vente. Immeuble vendu grâce à l'intervention du sous-courtier qui touche également une commission de l'acheteur. Pas de contrat de société simple entre les deux courtiers.
Mots-clés:
COURTAGE SALAIRE DU COURTIER SOCIETE SIMPLE
Articles de loi:
Art. 412ss CO Art. 530ss CO
A. Au printemps 1989, S., désireux de vendre son immeu-
ble [...] à La Chaux-de-Fonds, a chargé T. de
trouver un acquéreur. Une commission de 20'000 francs a été arrêtée. Dans
le courant de l'automne de la même année, T. et B.
ont convenu de se partager par moitié la commission de 20'000 francs dans
l'hypothèse où le second nommé trouverait un acheteur. Le 30 avril 1990,
suite à l'intervention d'B., l'immeuble a été acquis en proprié-
té commune par C.SA, A. SA et R. pour un
prix de 2'220'000 francs.
Le 9 mai 1990, T. a touché la commission convenue
et en a reversé la moitié à B. quelques jours plus tard. De son
côté, B. a touché 30'000 francs de la part des acheteurs, récla-
mant en outre 30'000 francs supplémentaires à A. SA et à
R. dans une procédure actuellement pendante devant la Cour civile du
Tribunal cantonal. Après avoir appris la nouvelle, T. s'est
adressé à B. afin que ce dernier lui verse la moitié de la com-
mission qu'il avait reçue des acquéreurs, en invoquant leur accord de
l'automne 1989. En effet, selon T., les deux parties avaient
convenu à cette occasion de se partager par moitié les commissions que
chacune d'elles encaisserait en cas de vente de l'immeuble. Le 13 novembre
1992, devant le refus d'B., T. a ouvert action con-
tre ce dernier en paiement de 15'000 francs plus intérêts à 10 % dès le 10
mars 1992.
B. Par jugement du 14 juillet 1994, le président du Tribunal civil
du district de La Chaux-de-Fonds a rejeté la demande. Il a notamment con-
sidéré que des contrats de courtage liaient tant S. à
T. que les acheteurs à B.. Quant à l'accord liant
T. à B., il l'a également qualifié de courtage, étant don-
né que B. avait été invité, moyennant commission, à indiquer à
T. l'occasion de conclure la vente dont celui-ci était lui-
même chargé. Le premier juge a par contre estimé que l'existence d'un ac-
cord sur le partage entre parties d'une éventuelle commission perçue au-
près des acheteurs n'était pas prouvé.
C. T. recourt contre ce jugement pour fausse applica-
tion du droit matériel et arbitraire dans la constatation des faits en
concluant à la cassation du jugement attaqué avec ou sans renvoi, sous
suite de frais et dépens.
Le recourant reproche au premier juge d'avoir écarté arbitraire-
ment sa thèse selon laquelle un partage de la commission provenant des
acheteurs était convenu entre B. et lui-même, en sus du partage
de la commission provenant du vendeur. Il allègue également que le tribu-
nal a fait une fausse application du droit en niant la conclusion tacite
d'un contrat de société simple entre B. et lui-même.
D. Le président du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds
conclut au rejet du recours. L'intimé conclut au rejet du recours sous
suite de frais et dépens, en relevant que le recourant n'a pas réussi à
prouver l'existence d'une convention, voire d'un usage commandant un par-
tage par moitié de tous les profits réalisés dans le cadre de cette affai-
re.
C O N S I D E R A N T
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-
vable.
2. a) Les constatations de fait lient la Cour de cassation, sauf
arbitraire, c'est-à-dire sauf lorsque le juge a dépassé les limites de son
large pouvoir d'appréciation des preuves, par exemple en admettant un fait
dénué de toute preuve ou en rejetant un fait indubitablement établi (RJN
1988, p.41 et la jurisprudence citée).
b) Il n'est pas contesté que le recourant et l'intimé avaient
convenu qu'ils partageraient la commission de 20'000 francs au cas où ce
dernier parviendrait à trouver un acquéreur pour l'immeuble. Le litige
porte sur l'existence ou non d'un accord réciproque entre les parties con-
cernant le partage d'une éventuelle commission payée par les acheteurs.
A ce propos, le recourant estime que le premier juge a abusé de
son pouvoir d'appréciation en accordant une importance privilégiée à cer-
tains indices au détriment d'autres pour conclure finalement à l'inexis-
tence d'un accord prévoyant le partage de la commission des acheteurs.
c) Le premier juge a pertinemment rappelé dans ses considérants
que, conformément à l'article 8 CC, chaque partie devait prouver les faits
qu'elle alléguait pour en déduire son droit. En l'espèce, force est de
reconnaître que le recourant, demandeur dans le présent procès, n'a fourni
aucun élément de preuve concret à l'appui de ses allégués. D'ailleurs, le
seul moyen de preuve qu'il a proposé dans sa demande pour établir l'exis-
tence d'un accord sur le partage de la commission des acheteurs consistait
en l'interrogatoire d'B., interrogatoire qui n'a pas permis de
prouver l'existence d'un tel accord. On cherche en vain, dans le dossier,
un indice probant en faveur de la thèse du recourant. Le fait que
B. ait admis que des partages de commission étaient prévus dans le cadre
d'anciennes affaires avec le recourant n'en est pas un.
Par conséquent, le premier juge n'a pas fait preuve d'arbitraire
en considérant que l'existence d'un accord portant sur le partage de la
commission des acheteurs, alléguée par T., n'avait pas été
prouvée.
3. a) Selon l'article 412 al.1 CO, le courtage est un contrat par
lequel le courtier est chargé, moyennant salaire, soit d'indiquer à l'au-
tre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'in-
termédiaire pour la négociation d'un contrat.
b) Le premier juge a qualifié l'accord conclu entre
cette qualification juridique de l'accord litigieux et estime que les rè-
gles régissant la société simple devraient s'appliquer en l'espèce. Il
considère que B. et lui-même visaient un but commun dans la mesu-
re où tous deux recherchaient un acquéreur intéressé par la vente de l'im-
meuble de S..
c) Il ressort des faits retenus par le premier juge que
au cas où il trouverait un acheteur, devait toucher la moitié de la com-
mission encaissée par le second. Cet accord correspond parfaitement à la
définition du courtage au sens des articles 412 ss CO, contrat bilatéral
imparfait où une partie doit fournir une prestation principale, le salai-
re, alors que l'autre ne doit qu'une prestation dépendante, l'obligation
de fidélité du courtier (Antognazza, Courtage, FJS no 417; Thilo, Le cour-
tage en immeubles et la rémunération du courtier in JT 1949 I 35).
En l'espèce, il s'agit plus précisément d'un contrat de sous-
courtage, étant donné qu'il existait déjà un contrat de courtage principal
entre le recourant et S.. Pour la doctrine, cette substitution
n'empêche pas que le courtier principal continue à s'occuper de l'ensemble
de l'affaire (Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du
courtier, thèse, Lausanne 1993, p.203). Quant à B., il est en
même temps courtier des acquéreurs de l'immeuble et sous-courtier de
T., courtier du vendeur. Ce type de double courtage est admis
par la jurisprudence pour autant que le courtier ne défende pas des inté-
rêts contraires (ATF 111 II 368), ce que n'a pas fait B. puis-
qu'il s'est uniquement engagé à indiquer aux deux parties l'occasion de
conclure un contrat.
4. L'hypothèse d'un contrat de société simple doit être écartée. En
effet, selon l'article 530 al.1 CO, la société est un contrat par lequel
deux ou plusieurs personnes conviennent d'unir leurs efforts ou leurs res-
sources en vue d'atteindre un but commun. Selon la doctrine (Patry, Précis
du droit des sociétés, T. I, p.205), lorsqu'il n'existe pas de preuve
directe
l'existence d'un contrat de société, il faut se référer à des indices con-
cluants, c'est-à-dire permettant, par le sens et la portée qui leur sont
normalement attachés, de croire à la conclusion d'un tel contrat. En l'oc-
currence, le recourant ne fournit aucun indice concernant les apports des
éventuels sociétaires, élément essentiel de la société simple (art.531
CO). Par ailleurs, si T. et B. avaient tous deux le
même but, soit la conclusion d'un contrat de vente immobilière, celui-ci
ne saurait être assimilé au but commun de la définition précitée. Le pre-
mier juge a eu raison de considérer que "l'animus societatis" faisait dé-
faut; les deux parties n'avaient pas la volonté d'agir en commun pour at-
teindre leur but, mais plutôt la volonté d'agir séparément. On en veut
pour preuve que la commission de 20'000 francs ne devait être partagée que
si l'acheteur avait été trouvé par B.. Par contre, il n'était
pas prévu que le recourant verse une commission à B. au cas où
il aurait trouvé l'acquéreur lui-même.
C'est à bon droit que le premier juge nie l'existence d'un con-
trat de société simple et le jugement attaqué doit être confirmé.
4. Mal fondé, le recours doit être rejeté. Vu le sort de la cause,
le recourant supportera les frais et versera une indemnité de dépens à
l'intimé.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE
1. Rejette le recours.
2. Arrête les frais à 660 francs, avancés par le recourant, et les met à
sa charge.
3. Condamne le recourant à payer à l'intimé une indemnité de dépens de 400
francs.
Neuchâtel, le 30 janvier 1995
AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE
Le greffier Le président