Action de la communauté des copropriétaires en PPE contre une copropriétaire néerlandaise domiciliée aux Pays-Bas. For en Suisse. Titularité de créances pour des travaux.

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N° dossier: CC.2004.59

Autorité: CC1

Date décision: 30.03.2010

Publié le: 10.02.2011

Revue juridique:

Titre: Action de la communauté des copropriétaires en PPE contre une copropriétaire néerlandaise domiciliée aux Pays-Bas. For en Suisse. Titularité de créances pour des travaux.

Résumé:

**L'action de la communauté des copropriétaires d'étage contre une copropriétaire est portée devant le juge du for de l'immeuble.

La communauté n'établit pas qu'elle aurait remboursé à l'un des copropriétaires les dépenses qu'il a facturées pour des travaux. La nature de ces travaux - sur une partie privée ou sur les parties communes - et l'accord de la copropriétaire défenderesse sont litigieux. Gestion d'affaires invoquée en vain par la communauté.

En tout état de cause, les éventuelles créances de la communauté sont prescrites.

L'action est rejetée et le séquestre de la part de PPE, précédemment obtenu par la communauté des copropriétaires, levé.**

Articles de loi:

Art. 16 ch. 1 CL Art. 17 CL Art. 127 CO Art. 135 CO Art. 135 al. 1 CO

Réf. : CC.2004.59-CC1/vh

A. X., née en 1915 et de nationalité néerlandaise, a hérité de la propriété du domaine D. à [...]. La propriété est sous la protection de la législation sur les monuments et sites depuis le 13 février 1979. Le 27 décembre 1983, la défenderesse a procédé à la division de la parcelle en deux nouveaux articles, l’un des deux (article 3828 du cadastre de [...]) étant constitué en propriété par étages (ci-après PPE) et réparti de la manière suivante:

article 3835 A 167/000

article 3836 B 280/000

article 3837 C 118/000

article 3838 D 388/000

article 3839 E 47/000

Le 12 mai 1986, V. a acquis les unités B et D, et le 21 juillet 1986 l’unité C. Il est donc devenu copropriétaire pour 786 millièmes, X. restant propriétaire des 214 millièmes restants (D.27, p.1, 3, 4 et 5).

Consécutivement à une poursuite en réalisation du gage, les unités d’étages de V. ont fait l’objet d’une vente aux enchères par l’office des poursuites de Boudry le 22 novembre 1996. Les unités B, C et D ont été attribuées en copropriété à W. et M. à raison de 99%, respectivement 1%. Par acte de vente et constitution d’un droit de préemption conditionnels du 7 mai 1999, W. a vendu sa part sur la copropriété à M. qui est devenue seule propriétaire des unités d’étage B, C et D.

Le 17 août 2000, la défenderesse a créé la Fondation X. dont le but est de mettre en valeur le Centre C. en y promouvant toutes activités culturelles, scientifiques ou de nature à éveiller le sens créatif et la réflexion. Par transfert immobilier du même jour, X. a fait apport à la Fondation précitée du Centre C. correspondant à l’article 3839 E de la PPE D.

Jusqu’en automne 2002, la défenderesse a vécu par intermittence en Suisse. Par la suite, elle est retournée s’installer définitivement en Hollande.

B. A l’époque où il était propriétaire des unités d’étages B, C et D, V. a entrepris divers travaux. En 1988, il a transformé, rénové et assaini les unités dont il était propriétaire. Ces travaux ont nécessité une autorisation de construire. Dans la demande de sanction définitive du 15 avril 1988, qui décrit les travaux à entreprendre, est notamment mentionné: "assainir et isoler la toiture, la couverture et reposer des ferblanteries neuves en cuivre avec système antifoudre" et "* suppression de la citerne à mazout + transformation local caves*". Le point 3 du document mentionne que "les travaux de rénovation-assainissement et de transformation, ne concernent que les articles appartenant à V.". Par ailleurs, V. écrivait à la commune de [...] en date du 5 juillet 1992: "Les travaux de la partie d’immeuble dont je suis propriétaire sont pratiquement terminés". Le formulaire de demande de sanction définitive des plans porte la signature de V., mais non celle de X.

Durant la période des travaux, la défenderesse a fait divers reproches à V., en particulier celui de la mettre à l’écart lors de la commande de travaux sur les parties communes (toiture, conduites, chauffage: témoignage de Me S., D.49). Par courrier de sa mandataire de l’époque du 2 novembre 1993, X. faisait savoir au Conseil communal de [...] que le règlement de copropriété prévoyait expressément que les murs, les façades, la charpente et le toit, les fenêtres, etc. constituaient des parties communes, mais que certains travaux entrepris par V. touchaient en réalité à des parties communes, alors que son accord n’avait été ni demandé, ni obtenu. Cette position a été contestée par le mandataire de V. Quant au Conseil communal de [...], il a informé les parties le 23 décembre 1993 que pour lui, "il s’agit d’une affaire de droit privé, pour laquelle un arrangement doit être trouvé entre les copropriétaires concernés". En octobre 1995, X. a fait rédiger une demande en cessation du trouble par sa mandataire, dans laquelle elle reprochait notamment à V. de violer ses droits de propriété et les dispositions du règlement de copropriété. Cette demande n’a toutefois pas été déposée au Tribunal.

C. Concernant la gestion de la PPE, les copropriétaires ont tenu des réunions lors desquelles chacun disposait d’une voix, peu importe les millièmes qu’ils possédaient. Me S., mandataire de X. à l’époque de la vente des unités d’étages du Pontet, assistait à ces assemblées. Les relations entre V. et X. ont rapidement été conflictuelles, en particulier au sujet de l’exécution des travaux et l’emploi des parties communes. Dès 1990, E. de la fiduciaire F. a été nommé administrateur de la PPE D. Toutefois et au vu des difficultés d’entente entre les copropriétaires, aucun budget n’a été établi et les comptes 1986 à 1999 de la propriété n’ont pas été bouclés.

D. Au cours de l’année 2001, La régie immobilière I. a été nommée en tant qu’administratrice de la PPE D. avec effet rétroactif au 1er janvier 2001. Par courrier du 29 novembre 2001, les copropriétaires ont été convoqués à une première assemblée le 5 décembre 2001. Chacun y a participé ou s’est fait représenter. A cette occasion, l’assemblée a abordé le sujet des comptes 1986 à 1999. L’administratrice a soumis aux copropriétaires un tableau récapitulant le montant des charges payées pour la PPE entre 1986 et 1999, soit un total de 182'794.75 francs. La dernière ligne du tableau présenté aux copropriétaires indiquait: "Total des charges payées par M. (1997 à 1999) Fr. 26'645.60 (1997 à 1999 ./. Fr. 1'200.00 )". Un second tableau répartissait le montant total entre les copropriétaires à raison de leurs millièmes respectifs, soit 214 millièmes pour X. et 786 millièmes pour M. Quand bien même certaines pièces justificatives qui n’étaient pas encore en possession de l’administratrice devaient ultérieurement leur être présentées, les copropriétaires ont déclaré accepter d’ores et déjà le mode de répartition proposé. En outre, l’assemblée des copropriétaires a décidé de servir un intérêt de 5% l’an sur les avances de charges effectuées par M. Le procès-verbal de l’assemblée du 5 décembre 2001 a été contresigné par X. le 14 décembre 2001 et renvoyé à l’administratrice.

Le 19 décembre 2001, la défenderesse s’est acquittée de sa part aux charges pour les années 2000 et 2001 (D.16/11).

En date du 21 décembre 2001, X., par son mandataire actuel, a transmis à La régie immobilière I. un lot de factures dont elle s’était acquittée entre 1986 et 1999. En vue du bouclement des exercices concernés, elle demandait que le montant total de ces factures – 10'798.75 francs – soit ventilé entre les copropriétaires conformément au règlement de copropriété.

E. Une seconde assemblée convoquée par La régie immobilière I. s’est tenue en date du 17 juin 2002. Chacun des copropriétaires était présent ou représenté. Concernant les comptes pour les années 1986 à 1999, W. a présenté un tableau récapitulant les charges avancées durant cette période et l’intérêt à 5% au 31 décembre 2001. Dit intérêt avait été calculé non seulement pour les avances de 1997 à 1999, soit celles de M., mais aussi sur celles de 1986 à 1996, soit sur les montants avancés par V. Le montant total des charges était de 173’884.40 francs et celui des intérêts de 86'900.53 francs. La différence entre le total des charges présenté et celui ressortant de l’annexe au procès-verbal de l’assemblée du 5 décembre 2001 n’a pas fait l’objet d’explications. Le procès-verbal mentionnait que les copropriétaires ont accepté le principe du calcul des intérêts sur avances de charges tel que présenté et que "les écritures ont été vérifiées par X. qui les approuvent (sic) * hormis 4 factures dont elle demande les justificatifs 3 x RS gestion S.A. de Fr. 3'090.-, Fr. 40'600.- et Fr. 13'195.- ainsi que T. de Fr. 14'951.80*". Le procès-verbal n’a toutefois pas été contresigné par les copropriétaires, seul le budget des charges à payer pour l’exercice 2002 porte leurs signatures respectives.

F. Se basant sur le procès-verbal de l’assemblée du 17 juin 2002, La régie immobilière I. a demandé à X. de s’acquitter de la somme de 12'157.40 francs au titre de sa part de charges pour les années 1986 à 1999, dont il était provisoirement déduit le total des factures contestées, soit 71'836.80 francs.

Par courrier du 4 septembre 2002, la défenderesse a informé La régie immobilière I. de sa volonté de solder le problème de sa part aux charges pour les années 1997 à 1999 par un versement de 6'828.40 francs (214 millièmes de 26'645.60 francs de charges, augmentés de 5'262.80 francs d’intérêts de retard). Concernant la période 1986 à 1996, elle a contesté que des frais d’entretien pour 78'242.30 francs aient été avancés par V. Elle a également fait valoir que les prétentions concernant cette période étaient atteintes de prescription. Toutefois, au vu de la première assemblée sous l’égide de La régie immobilière I., elle limitait son exception de prescription au 5 décembre 1991. Au surplus, elle a déclaré compenser partiellement les montants réclamés par les paiements qu’elle avait effectués entre le 30 août 1994 et le 22 janvier 1999 pour un total de 5'518.75 francs dont il était question dans son courrier du 21 décembre 2001. Elle s’est également prévalue de la compensation pour une somme de 1'300 francs, montant des charges qu’elle avait réglé entre le 10 décembre 1991 et le 31 décembre 1992. Enfin, elle s’est réservé le droit d’opposer compensation avec le dommage créé par les travaux effectués par V. Par courrier du 6 septembre 2002, la défenderesse a confirmé qu’elle ne donnerait pas suite à l’interpellation de La régie immobilière I. pour la somme de 12'157.40 francs.

G. Le 7 novembre 2002, l’administration de la copropriété a fait parvenir à l’office des poursuites une réquisition contre X. pour un montant de 49'277.70 francs avec intérêts à 8% dès le 1er janvier 2000 à titre de solde des charges dues à la PPE au 31 décembre 1999. Aucun commandement de payer n’a été notifié à la défenderesse, l’office susmentionné indiquant qu’elle était partie sans laisser d’adresse.

Le 3 janvier 2003, X. a versé 6'828.40 francs représentant sa part aux charges avancées pour les années 1997 à 1999.

H. Le 20 janvier 2003, la communauté des copropriétaires a sollicité du Tribunal civil du district de Boudry le séquestre de l’unité d’étages détenue par X. dans la PPE D., des meubles qui garnissent les locaux et de tout avoir, tout compte bancaire et toute somme détenus par la débitrice auprès de la banque B. La requête a été admise par ordonnance du 23 janvier 2003 rendue sans citation préalable des parties, à concurrence de 12'157.40 francs avec intérêts à 5% l’an dès le 4 septembre 2002.

Le 3 février 2003, X. a fait opposition au séquestre.Par ordonnance du 12 novembre 2003, le président du tribunal a admis l’opposition et partant, rejeté la requête de la communauté des copropriétaires et annulé l’ordonnance du 23 janvier 2003. Le juge a retenu en substance que s’il paraissait vraisemblable que la PPE puisse être titulaire d’une créance à l’encontre de X., l’existence et l’étendue de dite créance n’avaient pas été rendues suffisamment vraisemblables. Dès lors, les conditions du séquestre n’étaient pas remplies et l’opposition devait être admise.

Sur recours de la communauté des copropriétaires requérante, la Ire Cour civile a ordonné le 15 mars 2004 le séquestre sur l’unité d’étage de X., des meubles qui la garnissent ainsi que de tout avoir ou compte bancaire appartenant à l’intimée auprès de la banque B. à concurrence de 23'926.35 francs avec intérêts à 5% l’an dès le 4 septembre 2002. L’arrêt a retenu qu’il découlait des deux procès-verbaux des assemblées de copropriétaires des 5 décembre 2001 et 17 juin 2002 la vraisemblance que X. avait admis le montant des charges mentionnées dans le tableau intitulé "récapitulation 1986 à 19992, soit 182'794.95 francs, sous réserve des factures litigieuses représentant 71'836.80 francs. De cette somme, il fallait encore retirer le solde positif du compte de 1996, soit 8'437 francs et les acomptes de 3'149.90 et 6'828.40 francs et ajouter la part de l’intimée aux intérêts (214 millièmes de 86'900.50 francs). L’argument de la prescription a été écarté au motif que la signature apposée sur le procès-verbal du 5 décembre 2001 valait, au stade de la vraisemblance, reconnaissance de dette au sens de l’article 135 CO.

I. En date du 19 avril 2004, la communauté des copropriétaires de la PPE D. a introduit une demande en reconnaissance de dette à l’encontre de X. devant la Cour de céans. Elle conclut, sous suite de frais et dépens, à la condamnation de la défenderesse au paiement du montant de 38'158.45 francs garanti par les biens faisant l’objet du séquestre, au prononcé de la mainlevée définitive de l’opposition formée à la poursuite et à la validation du séquestre prononcé. Elle fait valoir que la part aux charges avancées et intérêts pour les exercices de 1986 à 1999 de la défenderesse s’élève à 38'158.45 francs. Ce calcul prend en compte les factures litigieuses concernant les travaux et se base sur 182'794.75 francs de charges et 86'900.50 francs d’intérêts. Selon la demanderesse, il se justifie que trois des quatre factures soient prises en compte dès lors que les justificatifs ont été retrouvés et produits. Les factures datent du 31 mars 1988, du 21 août et 21 décembre 1990. La demanderesse tient compte de la déduction de plusieurs montants en faveur de X., soit 8'437 francs et 3'149. 95 francs à titre de soldes positifs et 6'828.40 francs à titre d’acompte du 3 janvier 2003.

Le 30 juillet 2004, la défenderesse a soulevé un moyen préjudiciel concluant à l’irrecevabilité de la demande en raison de l’incompétence du tribunal saisi (D.5). Le moyen préjudiciel a été retiré suite à l’audience du 15 février 2005.

J. Dans sa réponse du 20 avril 2005, la défenderesse conclut, sous suite de frais et dépens, au rejet de toutes les conclusions de la demande. Concernant les travaux exécutés par V. et dont les factures ont été prises en compte dans le décompte de la demanderesse, X. allègue qu’il les a exécutés par l’intermédiaire de la société qu’il possédait alors, soit R. SA. Les travaux n’étaient ni nécessaires, ni utiles et à aucun moment le copropriétaire de l’époque ne lui avait demandé son accord. Dès lors, aucune participation financière à ces travaux ne peut lui être réclamée. Elle allègue également s’être acquittée de sa part aux charges et aux intérêts pour les années 1997 à 1999. Concernant les années 1986 à 1996, elle soutient que la demanderesse n’est titulaire d’aucune créance à son encontre dès lors qu’elle n’a jamais avancé ou remboursé quelque montant que ce soit. Au surplus, elle rappelle avoir invoqué – et renouvelle en procédure ces moyens – par courrier de son mandataire du 4 septembre 2002 la prescription pour toutes les prétentions antérieures au 5 décembre 1991, opposé compensation de toute créance éventuelle de la demanderesse avec diverses factures avancées par elle ou, subsidiairement, avec sa créance en dommage et intérêts résultant des travaux effectués dès 1986 par V. Enfin, elle soutient, sur le fond du litige et suite au retrait de son moyen préjudiciel, que le litige repose sur les règles prévues par la LP et qu’il doit, par conséquent, être porté devant les juridictions compétentes de son domicile, aux Pays-Bas.

K. Dans sa réplique du 20 juin 2005, la demanderesse allègue que les travaux litigieux portaient sur la transformation du local de chauffage (enlèvement de la chaudière et de la citerne) et le remplacement des canalisations de chauffage, eau, électricité et écoulement qui étaient vétustes et défectueuses ainsi que sur l’installation d’un paratonnerre. Partant, ces travaux touchaient les parties communes de la PPE et étaient justifiés. La communauté demanderesse augmente ses conclusions en majorant la somme demandée d’un intérêt à 5% l’an dès le 1er janvier 2002.

L. X. fait valoir dans sa duplique que si des travaux relatifs à la chaudière ont été entrepris par V., c’est que ce dernier souhaitait pouvoir disposer du local pour ses locataires et que partant, il a fait déplacer l’installation. Concernant le paratonnerre, elle en a contesté l’utilité dès lors qu’elle avait fait aménager, à ses frais, une telle protection sur le toit de la tourelle qui était amplement suffisante pour prévenir tout risque.

M. Dans le cadre de l’administration des preuves, divers dossiers relatifs à la PPE D. ont été requis, notamment ceux concernant la mise aux enchères et l’adjudication des unités d’étages B, C et D. Des éléments comptables ont également été apportés au dossier; en particulier, il a été requis de La régie immobilière I. la preuve du paiement de toutes les factures payées pour le compte de la copropriété et la preuve du remboursement par la copropriété des montants avancés par V. et/ou M. La régie immobilière I. a déposé les relevés annuels du compte de la copropriété ainsi que les factures relatives à la PPE pour les années 1988 à 1996 adressées à V. Le témoignage de Me S. a été recueilli par voie de questionnaires et le juge instructeur a recueilli celui de Gilbert P., architecte. La demanderesse a sollicité l’interrogatoire de X. Cet acte d’instruction a été requis le 18 janvier 2007 et recueilli par la voie d’une commission rogatoire internationale (ci-après CRI) le 27 octobre 2008, la défenderesse, pour des raisons de santé, ne pouvant se rendre en Suisse.

N. Par ordonnance du 18 mars 2009, la procédure probatoire a été clôturée et un délai octroyé aux parties afin qu’elles déposent leurs conclusions en cause, ce qui fut fait le 20 août 2009. Tant la demanderesse que la défenderesse ont renoncé à plaider la cause et accepté un jugement par voie de circulation.

C O N S I D E R A N T

1. La défenderesse reprend, dans son argumentation au fond, le moyen tiré de l’incompétence ratione loci du tribunal suisse, vu son domicile aux Pays-Bas, moyen qu’elle avait soulevé sous la forme d’un moyen préjudiciel, puis retiré. La demanderesse pour sa part maintient que la compétence du tribunal du lieu de situation de l’immeuble est donnée pour connaître d’une prétention de la communauté de copropriétaires d’étages contre un copropriétaire en paiement de sa contribution.

A cet égard, on relèvera d'une part qu'il n’apparaît pas que la compétence exclusive du for du domicile de la défenderesse soit donnée en l’espèce (voir l’article 6 ch.4 CL ou l’article 16 ch.1 litt.a CL, qui désigne au contraire comme exclusivement compétent le tribunal du lieu de situation de l’immeuble pour les actions en matière de droits réels immobiliers). D’autre part, si les parties ont renoncé à la clause compromissoire d’arbitrage contenue dans le règlement de copropriété, rien n’indique qu’elles auraient aussi renoncé à la clause de prorogation de for (art.45 du règlement, immédiatement suivi de la signature de la défenderesse), prorogation parfaitement valable même au regard de la CL (art.17 précité, en particulier son alinéa 3 qui réserve identiquement la compétence exclusive visée à l’article 16 déjà cité). Au demeurant, si l’action en validation du séquestre ne crée pas un for international (art.3 CL), elle est fondée sur un rapport de droit existant entre la communauté des copropriétaires d’étages et l’un d’eux, ce qui en fait une action propter rem, visée aussi par l’article 16 ch.1 CL (voir aussi CO – LP, Stoffel – Chabloz, art.279 N.28-30; ** Steinauer**, Les droits réels vol. I, 3ème édition, n.1300). Par un biais comme par l’autre, le for du lieu de situation de l’immeuble est donné.

L’une des Cours civiles du Tribunal cantonal est ainsi compétente, au vu de la valeur litigieuse de plus de 38'000 francs en capital (art.9 et 21 OJN).

2. Sur le fond, X. soutient à titre principal que la demanderesse, en sa qualité de communauté des copropriétaires de la PPE D., n’est pas titulaire des créances invoquées. Dès lors que les charges relatives aux exercices 1986 à 1996 ont été avancées par l’ancien copropriétaire et que la communauté n’établit pas lui avoir remboursé ces montants, le titulaire des créances invoquées est V. et non la demanderesse.

a) La capacité d’ester appartient à quiconque a l’exercice des droits civils. Aux termes de l’article 712 l CC, concernant l’exercice des droits civils de la PPE, la communauté acquiert, en son nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation. Elle peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie. Toutefois, la capacité d’ester de la communauté des copropriétaires d’étages se limite au cadre de la gestion de l’immeuble en PPE (Wermelinger, La propriété par étages, Fribourg 2002, n.160 et 164 ad art.712 l, p.484).

A qualité pour agir celui qui a droit à l'obtention d'un jugement au fond. Elle est reconnue de manière générale à qui prétend un droit propre. S'agissant d'une action en paiement, cette qualité appartient en principe à quiconque se prétend créancier. Un défaut de qualité pour agir aboutit à l’irrecevabilité de la demande. La qualité pour agir doit être distinguée de la légitimation, laquelle concerne le fond, soit la titularité du droit invoqué. Le défaut de légitimation aboutit au mal fondé de la demande (voir à ce sujet Bohnet/Schweizer, Les défenses relatives à l'instance et à l'action, RJN 1997, p.53ss nos 106ss et p. 64ss nos 138ss).

b) En l’espèce, le litige porte sur les charges et frais engendrés par la PPE et avancés par un copropriétaire; il concerne donc la gestion de l’immeuble en PPE, de sorte que la communauté des copropriétaires a la capacité d’ester en justice. La demanderesse se prétend créancière de X. pour un montant de 38'158.45 francs avec intérêts à 5% l’an dès le 1er janvier 2002; elle a donc la qualité pour agir. Reste ainsi à examiner la question de fond, celle de la titularité des créances invoquées.

A titre liminaire, il y a lieu de constater que la défenderesse s’est valablement et entièrement acquittée de sa part aux charges et intérêts 1997 à 1999 par le versement de 6'828.40 francs. Contrairement à ce que prétend la demanderesse, le versement de ce montant est intervenu à titre de solde, pour assumer sa part sur les avances faites par M., et non à titre d’acompte. En effet, le mandataire de X. a toujours précisé la destination de ce montant, ce qui à l’époque n’a jamais été contesté. Ainsi, seuls les comptes des exercices 1986 à 1996 restent litigieux.

c) Chaque copropriétaire est débiteur de son obligation de contribution au sens de l’article 712h CC vis-à-vis de la communauté des copropriétaires. Partant, cette dernière est créancière de chaque contribution de chacun des copropriétaires et dispose de la possibilité d’actionner le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de sa dette (art.712 *l * al.2 CC). Si en revanche un copropriétaire d’étage paie plus que ce qu’il doit en fonction de la clé de répartition, il bénéficie d’un recours contre les autres propriétaires d’étages, l’article 649 al.2 étant applicable en cas de PPE, à la condition supplémentaire qu’il ait agi dans les limites tracées par les articles 647 à 647 e * CC. L’action récursoire se prescrit par dix ans (ATF 119 II 404, cons.4, JdT 1995 I 180, qui renvoie à ATF 119 II 330; Wermelinger, op. cit. n.31 ad art.712 h p.362 et n.191 ad art. 712 * l p.490; Steinauer, op. cit., n.1299-1300 p.362 et Giovanola, Les obligations réciproques des propriétaires d’étages et leurs sanctions, thèse 1986, p.23). En ce cas, l’action appartient au copropriétaire qui a "avancé" la part des contributions des autres copropriétaires en versant à la communauté plus qu’il ne devait; il est titulaire à l’encontre des autres copropriétaires d’une créance correspondant à l’excédent payé. La communauté est titulaire d’une créance résiduelle contre les copropriétaires si le total des contributions n’a pas été versé. Dans le cas contraire elle n’a plus de créance et, partant, n’est pas légitimée à agir contre les copropriétaires.

En l’espèce, les montants réclamés par la demanderesse sont détaillés dans le tableau "intérêts * M. au 31/12/2001*", qui a bien été présenté lors de l’assemblée du 17 juin 2002, comme l’a admis à nouveau la défenderesse dans le cadre de la commission rogatoire internationale. Un examen de ce tableau révèle qu’il a été dressé sur la base de toutes les factures adressées à V., payées par lui puis transmises en copie comme justificatifs à l’administrateur. Les montants ressortant des extraits du compte de la communauté ne sont quant à eux pas pris en compte dans ce tableau. On peut relever à ce propos qu’un montant de 3'149.45 francs, soustrait le 14 novembre 1989 du total des "montants réglés" dans le tableau précité, est porté au débit du compte de la copropriété pour être crédité en faveur de V. (extrait de compte 1989), ce qui montre que les comptes étaient bien séparés. Cette opération démontre et confirme que, pour le surplus, la demanderesse fait valoir auprès de la défenderesse les créances de V. Pour autant, la demanderesse n’établit ni ne prétend s’être fait céder les créances de ce dernier. Elle n’a donc pas la titularité des créances qu’elle invoque. En conséquence, la demande doit être rejetée faute de légitimation active de la communauté des copropriétaires demanderesse.

Quant aux paiements effectués par la demanderesse elle-même selon les extraits de son compte bancaire de 1989 à 1996, ils se montent à près de 32'000 francs. Ces paiements sont clairement distincts de ceux opérés par V., ce qui peut être encore vérifié sur la base du tableau "intérêts M. au 31/12/2001" déjà cité, où ils ne figurent pas! X. s’est acquittée de sa part de contribution dès lors qu’il est admis à son crédit un solde de compte de 8'437 francs au 31 décembre 1996, selon le tableau récapitulatif et le listing élaborés par l’administrateur. Or, sa part de charge sur les 32'000 francs en question serait de 6'848 francs (214 millièmes de 32'000 francs = 6'848 francs).

d) Certes la demanderesse invoque la gestion d’affaires parfaite et régulière de V. en faveur de la copropriété. A la lumière des faits résumés ci-avant (litt. B), ce cadre juridique est totalement en dehors de la réalité et donc inapplicable. La défenderesse l’a rappelé dans la commission rogatoire et cela ressort à l’envi du dossier, notamment celui requis de la commune de [...], où l’on voit que les travaux sont entrepris par V. se présentant comme seul propriétaire (!) et où les protestations de la défenderesse ont été écartées en 1993 par l’autorité communale au motif qu’il s’agissait d’un litige à caractère privé sans effet sur les plans sanctionnés trois ans auparavant. L’invocation d’un quasi mandat, ou encore de la bonne foi, est vaine (conclusions en cause, p.14 : "V. étant conscient qu’il administrait, sans mandat, les parties communes de l’immeuble dont la défenderesse était copropriétaire(…). * Compte tenu des circonstances, V.* * pouvait raisonnablement, de bonne foi et en bonne logique, tenir que l’administration des parties communes de la propriété par étages était « commandée » par les intérêts de la communauté des propriétaires d’étages*"). Au vu des relations décrites unanimement par les témoins comme difficiles et conflictuelles entre X. et V., la demanderesse ne peut pas exciper de la bonne foi de ce dernier ni de sa croyance qu’il agissait dans l’intérêt bien compris et présumé des copropriétaires, en se pliant de surcroît au règlement de la PPE (D.3/1, et son article 24 qui impliquait de facto l’unanimité entre les deux – à l'époque seuls copropriétaires - pour prendre les décisions). Ayant agi à sa convenance et sans égard aux règles de la copropriété, V. ne peut pas valablement avoir engagé par ses dépenses les deniers de la communauté des copropriétaires, soit de facto ceux de l’autre copropriétaire. En conséquence, la demanderesse n’est pas habilitée à se prévaloir d’une gestion d’affaire par V. en sa faveur pour agir ensuite contre la défenderesse en remboursement de sommes engagées par le supposé gérant.

3. Même dans l’hypothèse où la demanderesse serait titulaire des créances résultant du tableau "intérêts M. au 31/12/2001", la défenderesse soutient à titre subsidiaire qu’elle ne serait débitrice d’aucun montant, motifs pris de la prescription et de la compensation.

a) Selon l'article 135 al.1 CO, la prescription est interrompue lorsque le débiteur reconnaît la dette.L’effet interruptif de la prescription a lieu lorsque le débiteur reconnaît la dette dans son principe, peu importe qu'il soit dans l'incertitude quant à son montant; la reconnaissance n'a pas à se rapporter à une somme déterminée (ATF 119 II 368, cons.7a). Si le débiteur n'articule pas de chiffre, la reconnaissance s'étend au montant qui s'avère dû au regard de l'obligation reconnue et, s'il indique en revanche un montant déterminé, celui-ci constitue la limite supérieure de sa volonté de reconnaissance (arrêt du TF du 17.06.2002 [5C.41/2002] cons.2.1). Le Tribunal fédéral a encore précisé dans l’arrêt 134 III 591, cons.5.2.2, que le fait que le montant effectivement dû ne soit pas déterminé ou qu’il soit contesté n’exclut pas une reconnaissance de dette.

X. a soulevé l’exception de prescription qu’elle a limitée au 5 décembre 1991 en référence au délai de prescription de l’action de l’article 649 al.2 CC. Elle a signé le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 5 décembre 2001. Ce faisant, elle a reconnu dans son principe l’existence d’une dette majorée d’intérêts à 5% l’an. En accord avec la défenderesse, il faut admettre que cette reconnaissance ne saurait avoir d’effet au-delà du délai de dix ans prévu par l’article 127 CO. Ce délai est applicable à toutes les actions sauf disposition contraire, de sorte qu’il est aussi opposable dans le cadre d’une action de la communauté contre un copropriétaire (voir ci-dessus, cons.2c). Ainsi, toutes les créances antérieures au 5 décembre 1991 sont prescrites et doivent être écartées; tel est le cas notamment des factures du 31 mars 1988, du 21 août et 21 décembre 1990. A ce propos, il est pour le moins paradoxal que V. déclare dans sa demande d’approbation des plans que les travaux toucheront uniquement sa propriété, se passant ainsi de requérir l’accord des autres copropriétaires (de facto la seule défenderesse, à l'époque), mais que par la suite une participation aux frais des travaux expressément mentionnés dans la demande – chaudière et paratonnerre – soit exigée de ces mêmes autres copropriétaires au motif qu’ils touchent aux parties communes.

b) Le montant des créances qui peuvent être prises en compte – selon le tableau "intérêts M. au 31/12/2001" – à l’encontre de la défenderesse doit être calculé de la manière suivante:

• Charges 5 décembre 1991 – 31 décembre 1996: Fr. 43'806.55

• Intérêts 5 décembre 1991 – 31 décembre 1996: Fr. 17'193.30

Total intermédiaire Fr. 60'999.85

dont part de X. (214 millièmes): Fr. 13'053.96

• Déduction des soldes reconnus (8'437.00

• 3'149.95): Fr. 11'586.95

Total Fr. 1'467.01

=============

On pourrait encore se demander si les intérêts sur les avances de charges de 1991 à 1996 doivent être retenus. En effet, bien que le procès-verbal de l’assemblée du 17 juin 2002 mentionne que les copropriétaires acceptent les comptes présentés par W., celui de l’assemblée du 5 décembre 2001 – signé et valant reconnaissance de dette – mentionne qu’un intérêt sera servi sur les avances de M. Or comme mentionné ci-dessus, la défenderesse s’est acquittée de cette dette augmentée des intérêts convenus. Partant, il serait juste d’inclure ici les intérêts.

c) La question peut toutefois demeurer ouverte dès lors que X., par son mandataire, a opposé en compensation d’une éventuelle dette les factures qu’elle a payées pour la PPE entre le 30 août 1994 et le 22 janvier 1999 et qui n’avaient pas été ventilées entre copropriétaires. Le total de ces factures est de 5’516.75 francs, dont elle n’est redevable que pour sa part de 214 millièmes (soit 1'180.60 francs). Elle peut donc se prévaloir d’une créance de 4'335.15 francs (5’516.75 francs ./. 1'180.60 francs) compensant largement la dette ci-dessus de 1'467.01 francs.

4. Au vu de ce qui précède, la demande apparaît entièrement mal fondée, ce qui aura pour effet la levée du séquestre (art. 280, ch. 3 LP). Les frais de la procédure, incluant les frais de traduction de la commission rogatoire internationale, seront mis à la charge de la demanderesse, ainsi qu’une indemnité de dépens de 7'000 francs en faveur de la défenderesse.

**Par ces motifs,

LA Ire COUR CIVILE**

1. Rejette la demande.

2. Lève le séquestre prononcé le 15 mars 2004 à concurrence de 23'926.35 francs avec intérêts à 5% l’an dès le 4 septembre 2002 sur l’unité d’étage de X., sise D. à [...], les meubles qui la garnissent, ainsi que sur tout avoir ou compte bancaire lui appartenant auprès de la banque B..

3. Met les frais judiciaires, arrêtés à 2'456.25 francset avancés par la demanderesse, à la charge de cette dernière.

4. Condamne la demanderesse à verser à la défenderesse une indemnité de dépens de 7'000 francs.

Neuchâtel, le 30 mars 2010

Art. 712h CC

II. Frais et charges communs

1. Définition et répartition

1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.

2 Constituent en particulier de tels charges et frais:

1.

les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;

2.

les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;

3.

les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;

4.

les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.

3 Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.

Art. 712l CC

III. Exercice des droits civils

1 La communauté acquiert, en son nom, les avoirs résultant de sa gestion, notamment les contributions des copropriétaires et les disponibilités qui en sont tirées, comme le fonds de rénovation.

2 Elle peut, en son nom, actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie.1

1 Nouvelle teneur selon le ch. 2 de l'annexe à la loi du 24 mars 2000 sur les fors, en vigueur depuis le 1er janv. 2001 (RS 272).

Art. 127 CO

G. Prescription

I. Délais

1. Dix ans

Toutes les actions se prescrivent par dix ans, lorsque le droit civil fédéral n'en dispose pas autrement.

Art. 135 CO

IV. Interruption

1. Actes interruptifs

La prescription est interrompue:

1.

lorsque le débiteur reconnaît la dette, notamment en payant des intérêts ou des acomptes, en constituant un gage ou en fournissant une caution;

2.

lorsque le créancier fait valoir ses droits par des poursuites, par une action ou une exception devant un tribunal ou des arbitres, par une intervention dans une faillite ou par une citation en conciliation.

Art. 6 Convention de Lugano

Ce même défendeur peut aussi être attrait:

1.

s'il y a plusieurs défendeurs, devant le tribunal du domicile de l'un d'eux;

2.

s'il s'agit d'une demande en garantie ou d'une demande en intervention, devant le tribunal saisi de la demande originaire, à moins qu'elle n'ait été formée que pour traduire hors de son tribunal celui qui a été appelé;

3.

s'il s'agit d'une demande reconventionnelle qui dérive du contrat ou du fait sur lequel est fondée la demande originaire, devant le tribunal saisi de celle-ci;

4.

en matière contractuelle, si l'action peut être jointe à une action en matière de droits réels immobiliers dirigée contre le même défendeur, devant le tribunal de l'Etat contractant où l'immeuble est situé.

Art. 16 Convention de Lugano

Sont seuls compétents, sans considération de domicile:

1. a) en matière de droits réels immobiliers et de baux d'immeubles, les tribunaux de l'Etat contractant où l'immeuble est situé;

b)

toutefois, en matière de baux d'immeubles conclus en vue d'un usage personnel temporaire pour une période maximale de six mois consécutifs, sont également compétents les tribunaux de l'Etat contractant dans lequel le défendeur est domicilié, à condition que le locataire soit une personne physique et qu'aucune des parties ne soit domiciliée dans l'Etat contractant où l'immeuble est situé;

2.

en matière de validité, de nullité ou de dissolution des sociétés ou personnes morales ayant leur siège sur le territoire d'un Etat contractant, ou des décisions de leurs organes, les tribunaux de cet Etat;

3.

en matière de validité des inscriptions sur les registres publics, les tribunaux de l'Etat contractant sur le territoire duquel ces registres sont tenus;

4.

en matière d'inscription ou de validité des brevets, marques, dessins et modèles, et autres droits analogues donnant lieu à dépôt ou à un enregistrement, les juridictions de l'Etat contractant sur le territoire duquel le dépôt ou l'enregistrement a été demandé, a été effectué ou est réputé avoir été effectué aux termes d'une convention internationale;

5.

en matière d'exécution des décisions, les tribunaux de l'Etat contractant du lieu de l'exécution.

Art. 17 Convention de Lugano

1. Si les parties, dont l'une au moins a son domicile sur le territoire d'un Etat contractant, sont convenues d'un tribunal ou de tribunaux d'un Etat contractant pour connaître des différends nés ou à naître à l'occasion d'un rapport de droit déterminé, ce tribunal ou les tribunaux de cet Etat sont seuls compétents. Cette convention attributive de juridiction est conclue:

a)

par écrit ou verbalement avec confirmation écrite, soit

b)

sous une forme qui soit conforme aux habitudes que les parties ont établies entre elles, soit

c)

dans le commerce international, sous une forme qui soit conforme à un usage dont les parties avaient connaissance ou étaient censées avoir connaissance et qui est largement connu et régulièrement observé dans ce type de commerce par les parties à des contrats du même type dans la branche commerciale considérée.

Lorsqu'une telle convention est conclue par des parties dont aucune n'a son domicile sur le territoire d'un Etat contractant, les tribunaux des autres Etats contractants ne peuvent connaître du différend tant que le tribunal ou les tribunaux désignés n'ont pas décliné leur compétence.

2. Le tribunal ou les tribunaux d'un Etat contractant auxquels l'acte constitutif d'un trust attribue compétence sont exclusivement compétents pour connaître d'une action contre un fondateur, un trustee ou un bénéficiaire d'un trust, s'il s'agit de relations entre ces personnes ou de leurs droits ou obligations dans le cadre du trust.

3. Les conventions attributives de juridiction ainsi que les stipulations similaires d'actes constitutifs de trust sont sans effet si elles sont contraires aux dispositions des art. 12 et 15 ou si les tribunaux à la compétence desquels elles dérogent sont exclusivement compétents en vertu de l'art. 16.

4. Si une convention attributive de juridiction n'a été stipulée qu'en faveur de l'une des parties, celle-ci conserve le droit de saisir tout autre tribunal compétent en vertu de la présente convention.

5. En matière de contrats individuels de travail, les conventions attributives de juridiction ne produisent leurs effets que si elles sont postérieures à la naissance du différend.