Exercice d'une servitude.

Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact

N° dossier: CC.2004.113

Autorité: CC2

Date décision: 25.02.2009

Publié le: 22.12.2009

Revue juridique: RJN 2009, P.123

Titre: Exercice d'une servitude.

Résumé:

**Dans le cadre d'un litige, un propriétaire dont le fonds est bénéficiaire d'une servitude de non-bâtir requiert la démolition du bâtiment de la piscine sis sur le fonds voisin.

L'action a été rejetée au motif que le premier propriétaire a renoncé à l'exercice de la servitude en contresignant les plans relatifs aux aménagements de la piscine.**

Articles de loi:

Art. 737 al. 1 CC

Réf. : CC.2004.113-CC2

A. Par demande du 16 septembre 2004, A. a ouvert action contre les époux W. devant l'une des Cours civiles du Tribunal cantonal en prenant les conclusions suivantes:

" 1. Constater l'illicéité du bâtiment de la piscine sis au Nord-Est du bien-fonds 1436 du cadastre de la commune X..

2. Ordonner aux défendeurs de procéder à leurs frais à la démolition de la construction dans un délai de 30 jours dès l'entrée en force du jugement sur la présente demande.

3. Condamner solidairement les défendeurs à tous frais et dépens de la présente procédure."

Le demandeur allègue être propriétaire des biens-fonds 1376 et 1405 du cadastre de la commune X., tandis que les défendeurs sont copropriétaires chacun pour une demie du bien-fonds 1436 du même cadastre, provenant de l'ancien article 1377. Il ajoute que les défendeurs ont mis à l'enquête, le 6 octobre 2003, les plans en vue de la surélévation du bâtiment érigé au nord-est du bien-fonds 1436, bâtiment abritant déjà une piscine et qu'il a fait opposition à cette construction, alléguant que: *"pour plus de deux tiers, la construction actuelle des époux W. est illicite."*Le demandeur avait en effet appris, par l'architecte V., l'existence d'une limite fictive de gabarits grevant le bien-fonds 1436 au profit du bien-fonds 1376, servitude ayant la teneur suivante, selon l'acte de constitution du 2 mai 1951:

" Les parties contractantes constituent, en outre, sur les immeubles objet du présent acte des servitudes consistant à créer des limites fictives comme point d'application des gabarits prévus par le règlement d'urbanisme et par les mesures d'application de la loi sur les constructions, de la manière suivante et conformément aux pointillés du plan cadastral

sur l'article 64 au profit de l'article 1378,

sur l'article 1378 au profit de l'article 64,

sur l'article 1378 au profit de l'article 1377,

sur l'article 1377 au profit de l'article 1378,

sur l'article 1377 au profit de l'article 1376,

Ces servitudes seront inscrites au Registre foncier à la suite des articles 64, 1378, 1377 et 1376 de la manière suivante: "Limite de gabarits selon plan cadastral et acte du 2 mai 1951 reçu M., notaire"."

Le demandeur ajoute que la répétition des limites fictives de gabarits systématiquement en est et ouest des limites de propriété a pour but, dans ce quartier résidentiel du bord du lac de Neuchâtel, d'harmoniser les constructions en imposant aux propriétaires de les maintenir à la double distance:

a) de l'assiette du gabarit que l'architecte V. définit comme "zone de non-bâtir selon la servitude"

b) d'un gabarit de 60 ° depuis cette zone de non-bâtir.

Le demandeur allègue que la construction de la piscine est illicite d'une part par son élévation dans la surface grevée d'une limite fictive de gabarits (zone de non-bâtir selon la servitude) et d'autre part par la projection d'un gabarit de 60 ° depuis la limite de la zone de non-bâtir pour saisir plus des deux tiers du bâtiment actuel de la piscine, ce qui constitue une violation de la servitude. Le demandeur ajoute qu'à la suite de ces constatations, les défendeurs lui ont écrit, le 9 juin 2004, qu'ils renonçaient à l'élévation du bâtiment de la piscine, pour y construire un atelier et que lui-même a invité les prénommés, par lettre de son avocat du 28 juin 2004, à supprimer la construction de la piscine dans la mesure où celle-ci est illicite, requête qui est demeurée sans suite.

B. Par réponse déposée le 14 janvier 2005, les défendeurs ont conclu au rejet de la demande en toutes ses conclusions, sous suite de frais, dépens et honoraires. Les défendeurs allèguent que les parcelles 1376, 1405 et 1436, dont les parties sont propriétaires, sont situées au lieu-dit "[…]" dans la commune X., qu'historiquement, ce lieu-dit était divisé en plusieurs parcelles de vignes, encore dépourvues de constructions et que les limites fictives de gabarits créées par servitudes empêchaient, du fait de leur rapprochement, toute construction sur les parcelles grevées, puisqu'il ne subsistait, entre deux limites, qu'une étroite bande de terrain "constructible" d'environ 5 mètres de largeur. Le but des parties à l'acte de vente du 2 mai 1951, à l'occasion duquel les servitudes en question ont été créées, était donc de maintenir cette zone non construite. Les défendeurs ajoutent que, dans le courant des années 50, toutes ces limites de gabarits ont été radiées, à l'exception de celle grevant la parcelle 1377, devenue ultérieurement l'article 1436, au profit de la parcelle 1376, que Les époux I., alors propriétaires de la parcelle 1436, ont sollicité, en 1996, une autorisation de la commune de construire un petit bâtiment à l'ouest de leur habitation destiné à l'installation d'une piscine et que, consulté par les prénommés, le demandeur a expressément approuvé cette construction, notamment en signant les plans y relatifs. Selon les défendeurs, la servitude de gabarits litigieuse a depuis longtemps perdu toute utilité et raison d'être et, de plus, par son approbation des plans, le demandeur y a irrévocablement renoncé. Les défendeurs estiment que l'attitude du demandeur, qui entend maintenant obtenir la destruction de la piscine, est incohérente, constitutive d'abus de droit et téméraire.

C. En réplique, le demandeur allègue que, contrairement à la thèse des défendeurs, les servitudes de limites fictives de gabarits ont été constituées dans le but de fixer l'implantation et la distance des nouvelles constructions dans le quartier, que quatre servitudes de gabarits ont été radiées par acte du 5 mai 1952 à la suite de la réunion en une seule main des biens-fonds concernés mais que l'acte précité confirme que la servitude de limites fictives de gabarits au profit de l'article 1376 est intégralement maintenue. Le demandeur ajoute que le bâtiment de la piscine est implanté au sud de sa propriété, là où lui-même et sa famille disposent d'un jardin d'été et terrasse, où ils vivent à la belle saison, qu'il n'a eu connaissance de la protection conférée par la servitude de limites fictives de gabarits qu'à la lecture du rapport d'expertise du 20 novembre 2003 de l'architecte V. et qu'il n'a jamais renoncé à ses droits puisque, dès qu'il les a connus, il a demandé aux défendeurs de les respecter. Il allègue n'avoir jamais approuvé les plans de construction du bâtiment litigieux de la piscine, le plan qu'il a signé ne portant que sur des "aménagements extérieurs" avec en toile de fond le dessin de l'implantation partielle du bâtiment de la piscine (sa partie sud-ouest).

D. En duplique, les défendeurs allèguent que les plans signés par le demandeur mentionnaient en toutes lettres "projet d'une piscine couverte".

E. Dans le cadre de la procédure probatoire, outre les preuves littérales déposées par les parties, il a été procédé à l'audition du témoin C. et à l'interrogatoire du défendeur l'époux W. Par ailleurs, une expertise a été confiée au géomètre cantonal, T. (D.22) qui a déposé un rapport principal et un rapport complémentaire.

F. Dans leurs conclusions en cause, les parties reprennent et défendent leurs thèses respectives. Par lettres des 20 et 21 décembre 2007, elles ont accepté que le jugement soit rendu par voie de circulation.

C O N S I D E R A N T

1. La nature de la cause et la valeur litigieuse, fixée à 83'750 francs par le juge instructeur après consultation des parties, fondent la compétence de l'une des Cours civiles du Tribunal cantonal (art.9, 21 OJN).

2. Selon l'article 737 al.1 CC, celui à qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver ou en user. L'ayant droit de la servitude dispose d'un droit d'action contre quiconque trouble l'exercice de celle-ci. Cette action, dite "confessoire", vise à faire cesser un état de fait contraire à la servitude et peut par conséquent porter pour conclusion la démolition d'un ouvrage qui serait contraire à la servitude (Steinauer, Les droits réels, t.2, 2002, N.2306, p.401; ATF 88 II 331, JT 1963 I 277). En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise que le bâtiment de la piscine empiète sur la trace de la servitude de limite de gabarit RS 27663.

3. Les défendeurs font notamment valoir que le demandeur a irrévocablement renoncé à l'exercice de la servitude. La renonciation à l'exercice d'une servitude peut intervenir expressément ou tacitement. Les exigences liées à une renonciation tacite sont élevées. Le fait de renoncer à former opposition à une construction ne constitue pas à lui seul une autorisation à la construction d'une installation contraire à une servitude (ATF du 19 mai 2006, 5C.307/2005 et les références jurisprudentielles citées). En l'espèce toutefois, le demandeur, non seulement ne s'est pas opposé en 1996 à la construction de la piscine litigieuse sur l'article 1436 du cadastre de la commune X., mais il a contresigné, en tant que propriétaire de l'article 1376 du cadastre précité, les plans relatifs aux aménagements extérieurs de la piscine projetée, sur lesquels figure également l'emplacement de la piscine (dossier 1368 de la commune X.). Par ailleurs, il ressort du témoignage de C., qui a été mandaté par les propriétaires de l'époque pour élaborer le projet de construction de la piscine couverte, que la procédure normale a été suivie, qu'en particulier les gabarits ont été posés durant trois semaines avant que la sanction soit obtenue pour la piscine et que, selon le témoin, le demandeur a donné son accord pour l'ensemble de la construction. Dans ces conditions, force est de considérer que le demandeur a renoncé à l'exercice de la servitude en ce qui concerne la construction de la piscine. Certes, il ressort de la correspondance échangée entre l'époux I., l'architecte C. et la commune X. (dossier 1368 de la commune) que, par la signature du plan, le demandeur manifestait au premier chef son accord avec le mur à ériger en limite de propriété. Ce faisant, le demandeur a toutefois approuvé implicitement la construction de la piscine couverte, sans laquelle le mur n'aurait pas eu de raison d'être. A supposer qu'il faille interpréter les allégués du demandeur comme l'invocation d'une erreur quant à son droit de s'opposer à l'époque à la construction projetée, force est de constater qu'une telle erreur n'a pas été établie. Dans son opposition à la surélévation du bâtiment de la piscine, le demandeur se dit frappé de la proximité de la construction existante que les défendeurs entendaient alors surélever. Or la même constatation pouvait être faite au moment où il a signé les plans relatifs aux aménagements extérieurs de la piscine puisque, selon le témoignage C., les gabarits ont été posés durant trois semaines, ce qui permettait au demandeur de se rendre compte de l'implantation du bâtiment projeté.

4. On parviendrait du reste au même résultat en examinant la situation sous l'angle de l'abus de droit. En effet, d'une manière générale, l'exercice d'un droit est abusif lorsqu'il contredit un comportement antérieur et les attentes légitimes que ce comportement a pu susciter (ATF 129 I 493, JT 2004 I 49ss, spécialement 55 et les références jurisprudentielles citées). Le demandeur qui, non seulement n'a pas fait opposition à la construction de la piscine couverte en 1996 mais a contresigné les plans relatifs aux aménagements extérieurs de celle-ci et qui entend en exiger la démolition, plusieurs années plus tard, adopte une attitude contradictoire au sens de la jurisprudence précitée. La demande est dès lors mal fondée et doit être rejetée. En revanche, elle ne saurait être qualifiée de téméraire.

5. Vu l'issue de la cause, les frais judiciaires seront mis à la charge du demandeur, qui sera également condamné à verser une indemnité de dépens en faveur des défendeurs.

**Par ces motifs,

LA IIe COUR CIVILE**

1. Rejette la demande.

2. Arrête les frais de la cause à 6'359,70 francs, dont le détail s'établit comme suit:

Frais avancés par le demandeur Fr. 5'232,35

Frais avancés par les défendeurs Fr. 1'307,35

et les met à la charge du demandeur.

3. Condamne le demandeur à verser aux défendeurs un montant de 8'000 francs à titre de dépens.

Neuchâtel, le 25 février 2009

AU NOM DE LA IIe COUR CIVILE

Le greffier L’un des juges

Art. 737 CC

C. Effets des servitudes

I. Etendue

1. En général

1 Celui à qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user.

2 Il est tenu d’exercer son droit de la manière la moins dommageable.

3 Le propriétaire grevé ne peut en aucune façon empêcher ou rendre plus incommode l’exercice de la servitude.