Promesse de vente immobilière à 3 acquéreurs solidaires. Clause pénale.

Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact

N° dossier: CC.1999.1044

Autorité:

Date décision: 29.10.2001

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique:

Titre: Promesse de vente immobilière à 3 acquéreurs solidaires. Clause pénale.

Résumé:

Une promesse de vente immobilière prévoit la vente de trois terrains à bâtir contigus à trois promettants-acquéreurs solidaires, dans un délai fixé. Inexécution. Conséquences de la solidarité vis-à-vis du promettant-vendeur, qui dispose ici de deux actions directes en exécution de l'obligation d'acquérir. Application d'une clause pénale (10%) jugée non excessive.

Articles de loi:

Art. 22 CO Art. 143 CO Art. 144 CO Art. 163 CO Art. 216 CO

Réf. : CC.1999.1044-CC1/mk

A. Par acte du 23 mai 1995 reçu en la forme authentique par le notaire Michel Merlotti, à Peseux, L. a promis-vendu à J.O. et C.O., C.M. et P.M. et à B., trois parcelles de terrain à bâtir de respectivement 716 m2 environ, 472 m2 environ et 512 m2 environ, à détacher de l'article v du cadastre de Cortaillod (D.3/3). En raison de diverses circonstances indépendantes de la volonté des parties, les conditions d'exécution de la promesse de vente n'ont pas pu être respectées. Les parties ont alors décidé de maintenir leurs engagements réciproques, mais selon de nouvelles modalités.

B. Le 3 novembre 1995, les mêmes parties ont ainsi conclu en la forme authentique et devant le même notaire un "acte modificatif de promesse de vente" (D.3/3). En résumé, l'acte rappelle dans son exposé l'existence de l'acte antérieur du 23 mai 1995, dont les conditions n'ont pas pu être respectées pour diverses circonstances indépendantes de la volonté des parties; il indique que par acte du même jour, les époux J.O. et C.O. ont acquis une parcelle d'environ 716 m2 (immatriculée sous le numéro w du cadastre de Cortaillod) et issue de la division de l'ancien article v. Il est précisé au sujet des acquéreurs que "nonobstant ce fait, ils resteront solidaires des autres promettants-acquéreurs, ainsi qu'il est dit ci-après" (ch.3, p.3). L'acte prévoit que L. promet vendre à B., qui promet acquérir, simultanément ou non, les articles x et y nouveaux. L'article 2 dit que la promesse de vente est limitée au 31 décembre 1997, qu'elle est irrévocable pour le promettant-vendeur et pour le promettant-acquéreur et ses coobligés, le promettant-acquéreur bénéficiant d'une totale faculté de substitution. Les articles 3 et 4 prévoient ce qui suit :

"A l'égard de M. L., M. et Mme J.O. et C.O., ainsi que M. et Mme C.M. et P.M. se déclarent solidairement responsables avec M. B., au cas où ce dernier ne se porte pas acquéreur ou ne fait pas usage de sa faculté de substitution dans le délai d'exécution du présent acte".

"Si M. B. n'acquiert pas lui-même ou ne se substitue pas un tiers dans le délai d'exécution, ce sont d'abord les époux M., puis les époux O., qui pourront se porter acquéreurs des articles x et/ou y du cadastre de Cortaillod. Les rapports internes des co-responsables solidaires font l'objet d'une convention séparée, sous seing privé".

L'article 5 spécifie le prix de vente pour chacun des articles ainsi que l'intérêt dû au vendeur. Une clause pénale a enfin été prévue, qui dispose :

"Si les actes de vente ne sont pas signés dans le délai indiqué ci-dessus, la partie fautive paiera à l'autre partie, à titre de peine conventionnelle, une somme de TREIZE MILLE CINQ CENTS FRANCS (Fr. 13'500.--) concernant l'article x du cadastre de Cortaillod et une somme de ONZE MILLE CENT FRANCS (Fr. 11.100.--) concernant l'article y dudit cadastre.

La partie non fautive pourra toutefois, nonobstant le paiement de la peine conventionnelle par la partie fautive, exiger la conclusion du contrat de vente, au besoin en agissant en justice. Toute action en dommages et intérêts demeure réservée".

Aussi bien l'acte modificatif de promesse de vente susmentionné que l'acte intitulé "Division cadastrale, vente immobilière (avec condition suspensive) et constitution de servitude" ont été signés le même jour à la fois par L. et par les époux O., les époux M. et B. (D.3/4).

La durée de la promesse de vente a été prolongée une première fois par acte authentique du 6 janvier 1998 jusqu'au 30 juin 1998, et une seconde fois par acte authentique du 27 août 1998 jusqu'au 30 septembre 1998, une somme de 40'000 francs étant alors versée séance tenante sur les intérêts dus au 30 juin 1998, conformément à l'article 5 de l'acte du 3 novembre 1995 (D.3/4 et 5). Deux nouvelles prolongations ont été accordées au 30 mars 1999, puis au 30 juin 1999, par deux courriers des 15 février et 23 février 1999 du mandataire du demandeur (D.3/8 et 9).

La promesse de vente n'a pas été exécutée dans le délai fixé au 30 juin 1999. Aussi par courrier du 14 juillet 1999 (D.3/13), L. a adressé aux 5 défendeurs une mise en demeure d'exécuter leurs obligations jusqu'au 31 juillet 1999, à savoir de se déclarer prêts à exécuter leurs obligations d'achat des deux parcelles restantes pour le prix de 246'000 francs (135'000 + 111'000 francs), et de lui remettre le montant de la clause pénale de 24'500 francs. Se référant pour le surplus au contrat, le demandeur a fait toutes réserves pour le dommage supplémentaire qu'il pourrait subir.

C. Le 30 août 1999, L. a ouvert action devant les Cours civiles du Tribunal cantonal contre B., J.O. et C.O., C.M. et P.M.. Invoquant les articles 1 ss CO, plus spécialement 22 et 216 ss, ainsi que l'ATF 118 II 32, il a pris pour conclusions :

"1. Principalement :

a) condamner les défendeurs à exécuter leurs obligations d'achat des deux parcelles restantes (articles x et y du cadastre de Cortaillod), c'est-à-dire :

payer le prix de vente de Frs 246'000.--

payer les intérêts dus au jour du dépôt de la demande, déduction faite des Frs 50'000.-- déjà payés, soit Frs 3'055.50.

payer les intérêts dus pour la période allant du jour du dépôt de la demande au jour du paiement du prix de vente au taux de la Banque Cantonale Neuchâteloise pour les hypothèques de premier rang sur villas familiales.

b) dire que dès le paiement du prix de vente, la promesse de vente vaudra acte de vente définitif.

c) Donner acte que, dès paiement du prix de vente, le demandeur est prêt à exécuter ses obligations, c'est-à-dire transférer la propriété des articles x et y du cadastre de Cortaillod.

d) condamner les défendeurs à payer le montant de la clause pénale de Frs 24'500.--.

2.Subsidiairement:

a) condamner les défendeurs à conclure le contrat de vente en exécution de la promesse de vente.

b) condamner les défendeurs à exécuter leurs obligations d'achat des articles x et y du cadastre de Cortaillod résultant du contrat de vente ainsi conclu, c'est-à-dire :

payer le prix de vente de Frs 246'000.--.

payer les intérêts dus au jour du dépôt de la demande, déduction faite des Frs 50'000.-- déjà payés, soit Frs 3'055.50.

payer les intérêts dus pour la période allant du jour du dépôt de la demande au jour du paiement du prix de vente au taux de la Banque Cantonale Neuchâteloise pour les hypothèques de premier rang sur villas familiales.

c) condamner les défendeurs à payer le montant de la clause pénale de Frs 24'500.--.

3. En tout état de cause :

Avec suite de frais et dépens".

En bref, il fait valoir qu'il est lui-même toujours prêt à exécuter l'entier de ses prestations contractuelles et notamment transférer la propriété des deux terrains. Il estime avoir manifesté suffisamment de patience et exige l'exécution de l'ensemble des engagements pris par les défendeurs. Il opère le calcul des intérêts qui lui sont dus au jour du dépôt de la demande, soit 53'055.50 francs, ce qui laisse un solde de 3'055.50 francs compte tenu des acomptes déjà versés.

D. Dans leur réponse du 6 octobre 1999 (D.5), J.O. et C.O. ont conclu au rejet de la demande dans toutes ses conclusions, avec suite de frais et dépens. Invoquant a contrario les mêmes dispositions légales que le demandeur, ils font valoir en bref que la solidarité entre les promettants-acquéreurs n'était pas prévue dans la promesse de vente du 23 mai 1995, seules étant convenues trois promesses liées et inexécutables séparément. Eux-mêmes ont rempli leurs obligations en acquérant la parcelle prévue et en effectuant diverses démarches découlant de cette promesse. L'acte du 3 novembre 1995 n'a pas été discuté, mais imposé aux défendeurs. En particulier la solidarité n'a jamais été précisée. Le demandeur, qui savait B. insolvable à l'époque, devait en avertir les autres défendeurs pour que ceux-ci connaissent toutes les implications du nouvel engagement ou à tout le moins qu'ils aient la possibilité de trouver à B. un acquéreur de substitution. Tous les défendeurs ont déployé de nombreux efforts en vue de mener à bien un projet de construction et de remplir rapidement les obligations envers le demandeur. Les défendeurs font enfin valoir que la clause pénale est excessive et que son exécution ne peut pas être demandée.

E. Dans leur réponse du 5 novembre 1999 (D.7), les défendeurs C.M. et P.M. concluent également au rejet de la demande en toutes ses conclusions, avec suite de frais et dépens. Invoquant a contrario les dispositions visées par le demandeur, ils font valoir que, les engagements pris selon acte du 23 mai 1995 s'étant avérés irréalisables sans faute de leur part, l'acte modificatif de promesse de vente qui a été signé le 3 novembre 1995 a remplacé le précédent avec de nouvelles modalités. Cet acte du 3 novembre 1995 a été imposé aux défendeurs comme seule issue possible. En dépit des termes utilisés, les défendeurs M. n'ont plus la qualité de promettants-acquéreurs, qui appartient au seul B.. Eux-mêmes n'étaient solidaires de ce dernier que pour le cas où il ne se portait pas acquéreur ou ne faisait pas usage de sa faculté de substitution dans le délai prévu, conformément à l'article 3 du contrat. Pour cette raison, les autres défendeurs ont continué d'entreprendre de nombreuses démarches pour finaliser un projet de construction sur les trois parcelles. Après plusieurs reports de l'échéance, le demandeur a adressé une mise en demeure le 14 juillet 1999 qui ne pouvait valoir que pour B.. Ensuite le demandeur aurait dû faire application de l'article 4 du contrat et s'adresser à eux-mêmes, puis aux époux O. (fait 30 de la réponse). Enfin, les défendeurs font valoir qu'en vertu de la cascade des responsabilités, la clause pénale ne trouve pas d'application ici, eux-mêmes n'ayant pas qualité de "partie fautive" et ne pouvant être tenus de la peine conventionnelle de 24'500 francs. Celle-ci est de toute façon excessive, vu le paiement d'intérêts moratoires de quelques 50'000 francs et la possibilité pour le demandeur d'exiger la conclusion des contrats de vente (fait 34).

F. Le défendeur B. n'a pas déposé de réponse dans le délai imparti. Cité à une audience d'instruction tenue le 1er février 2001, il s'est alors déterminé sur les faits de la demande, en les admettant tous (voir procès-verbal de l'audience).

En conséquence, B. a acquiescé aux conclusions principales 1a et 1b, a pris acte de la conclusion 1c et a conclu au rejet des conclusions 1d et 3.

G. Dans le cadre de l'administration des preuves, le notaire instrumentant a été entendu comme témoin (D.9). Il sera revenu dans la mesure utile sur l'interprétation qu'il donne à certains termes des actes qu'il a instrumentés, d'une part, et sur diverses circonstances ayant entouré la confection des actes, d'autre part.

C O N S I D E R A N T

1. Au vu de la valeur litigieuse - supérieure à 270'000 francs - et du domicile des parties, l'une des Cours civiles est compétente pour connaître du litige.

2. a) Comme l'ont relevé aussi bien le demandeur (conclusions en cause, D.20, p.4) que les défendeurs M. (fait 22 de leur réponse et conclusions en cause, D.22, p.3 ch.5), l'acte modificatif signé par les parties le 3 novembre 1995 remplace par de nouvelles conditions celles que prévoyait l'acte initial signé le 23 mai 1995. Cette situation découle du reste clairement des chiffres 1 à 3 de l'exposé figurant dans l'acte modificatif de promesse de vente du 3 novembre 1995.

Hormis B., les autres défendeurs contestent qu'il y ait solidarité passive entre tous les cinq. C'est pourtant bien ce qui résulte du texte de l'acte, en plusieurs de ses articles. C'est aussi ce que confirme par ses explications le notaire instrumentant, le témoin Michel Merlotti, en particulier par sa réponse à la question de savoir d'où était venue la notion de solidarité utilisée dans l'acte du 3 novembre 1995, et de qui il avait reçu des instructions à ce sujet :

"Reprenant mes notes, j'y vois la mention du téléphone du 14 septembre de J.O. me disant que les époux M. doivent rester impliqués. Pour moi, il y avait deux solidarités. L'une par rapport aux époux O. qui devaient se prémunir vis-à-vis de leurs partenaires. Il faut bien voir que J.O. était la personne solvable dans l'opération, qui jouait un peu le rôle du banquier ou de Winkelried, comme vous voudrez, alors que B. était financièrement la partie la plus faible. Et puis il y avait la solidarité externe, vis-à-vis de L., qui voulait absolument de débarrasser de toute la parcelle, globalement. Sur un plan chronologique, je ne peux rien dire".

C'est dès lors en vain que les défendeurs O. soutiennent que la solidarité n'existait pas dans l'acte du 23 mai 1995 et qu'elle ne serait apparue que plus tard, presque à leur insu. D'une part l'acte du 23 mai 1995 qualifie à de nombreuses reprises l'engagement des défendeurs comme solidaire. D'autre part la solidarité entre les défendeurs dans l'acte du 3 novembre 1995 a été formulée de manière expresse, en plusieurs endroits également. Il est vrai que cette solidarité est devenue plus contraignante dans l'acte du 3 novembre 1995, dès l'instant où le but que devait atteindre la première promesse de vente du 23 mai n'avait pas pu se réaliser, c'est-à-dire que "les trois promesses ci-dessus sont liées et ne pourront être exécutées séparément" (acte du 23 mai, p.5), ou encore que "les actes de transferts immobiliers relatifs aux trois parcelles objets du présent acte seront instrumentés simultanément, de manière à donner l'assurance au promettant-vendeur que la totalité de l'article v du cadastre de Cortaillod sera aliénée et cela dans les cinq semaines qui suivront la délivrance de la première sanction définitive et après régularisation de l'accès sur l'article z dudit cadastre" (acte du 23 mai, p.7). Enfin, le notaire a expliqué qu'il avait mené des discussions avec les différentes parties depuis le mois de septembre 1995, avant que l'acte du 3 novembre ne soit signé. Il a clairement indiqué : "Je devais confirmer la solidarité et préciser l'ordre d'exécution si B., qui est architecte et qui s'occupait du projet, ne se portait pas acquéreur. Le choix allait d'abord aux époux M., puis aux époux O. qui avaient construit (...) Il fallait de plus confirmer l'irrévocabilité de l'acte" (témoignage Merlotti, D.9, p.2).

b) La solidarité passive existe entre plusieurs débiteurs lorsqu'ils déclarent s'obliger de manière qu'à l'égard du créancier chacun d'eux soit tenu pour le tout (art.143 al.1 CO). S'il appartient au créancier de prouver la solidarité de ses débiteurs, ceux-ci peuvent s'être engagés par déclaration expresse ou par actes concluants (Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2ème éd. 1997, N.263 p.837). En d'autres termes, il suffit que la volonté résulte de l'acte ou, sans équivoque, des circonstances; la preuve par indices est admissible et l'interprétation de l'acte doit avoir lieu conformément au principe de la confiance (Engel, loc. cit.).

Les défendeurs M. et O. contestent qu'il y ait solidarité dès l'instant où l'article 4 de l'acte prévoit une cascade, B. (ou un tiers substitué) étant promettant-acquéreur en priorité, les époux M. puis les époux O. pouvant ensuite se porter acquéreur. Il faut toutefois replacer cette disposition dans son contexte, donc à la suite de l'article 3 qui rappelle qu'à l'égard du créancier L., les débiteurs O. et M. se déclaraient "solidairement responsables" avec B., au cas où ce dernier ne se portait pas acquéreur ou ne faisait pas usage de sa faculté de substitution dans le délai fixé par le contrat. C'est l'aspect de la solidarité externe, vis-à-vis du promettant-vendeur. Sur le plan de la solidarité interne, l'article 4 du contrat prévoit précisément que "les rapports internes des coresponsables solidaires font l'objet d'une convention séparée, sous seing privé".

Du point de vue du vendeur, il importe peu que l'un ou l'autre des défendeurs, voire un tiers, se porte acquéreur des deux articles cadastraux restés invendus après l'acquisition du premier terrain par les époux O.. Ce qui compte pour lui, et que l'acte exprime clairement, c'est de vendre les trois terrains. Il a dans ce but fixé un délai d'exécution, d'abord d'une durée de plus de deux ans (31 décembre 1997, article 2), puis repoussé à quatre reprises finalement au 30 juin 1999. Il appartenait aux défendeurs de s'entendre entre eux, dans ce délai de plus de trois ans et demi, pour savoir qui allait acquérir, ou qui ils allaient se substituer. La possibilité de régler entre eux les priorités découlait de l'article 4 du contrat. Faute de s'être entendus dans ce délai, la solidarité jouait alors en plein, et le promettant-vendeur pouvait s'en prendre à qui il voulait en signifiant clairement son choix. C'est le sens de sa mise en demeure du 14 juillet 1999 (D.3/13), adressée sans ambiguïté aux cinq défendeurs. En d'autres termes, cette mise en demeure concerne bien chacun des défendeurs, et si une cascade de responsabilités avait été prévue dans l'acte du 3 novembre 1995, elle avait simplement pour objectif de laisser entre les défendeurs un choix dont ils pouvaient faire usage, ou non, mais au risque de se retrouver tous obligés de contracter si personne n'avait décidé de le faire dans le délai fixé. C'est en ce sens que le témoin Merlotti précisera qu'à l'article 4, le verbe "devoir" aurait pu être mis à la place de "pourront se porter acquéreurs".

c) Il est constant que, malgré un report des délais procéduraux, aucune vente n'est intervenue. Partant le demandeur est en droit, à son choix et comme il s'en est réservé la possibilité, d'exiger de tous les débiteurs solidaires ou de l'un d'eux l'exécution intégrale de l'obligation (art.144 al.1 CO). Conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral rappelée par le demandeur (ATF 118 II 32, JdT 1993 I 387), un pré-contrat contenant déjà tous les éléments du contrat principal donne directement naissance à l'action en exécution. Tel est le cas ici. Seuls les défendeurs M. le contestent (conclusions en cause, D.22, p.10), mais en se référant à un avis de doctrine antérieur de plusieurs années à l'arrêt du 6 mars 1992 par lequel le Tribunal fédéral a fixé sa jurisprudence et précisément écarté cet avis du Professeur Tercier auquel se réfèrent les défendeurs (DC 1985, p.24 ss). La Cour de céans ne trouve pas matière à débattre une nouvelle fois la question.

En conséquence, les conclusions principales 1a, 1b et 1c de la demande doivent être allouées, étant précisé que le contenu de la conclusion 1a n'est pas contesté. Au demeurant la présente procédure ne porte pas sur les conséquences, dans les rapports internes, de cette condamnation solidaire des défendeurs.

S'agissant de B., qui a acquiescé auxdites conclusions, il en sera simplement donné acte au demandeur.

3. a) Le demandeur conclut à la condamnation des défendeurs au paiement de la clause pénale attachée à l'inexécution de la vente des deux parcelles restantes et fixée à 10 % du prix convenu.

Les défendeurs O. font valoir qu'ils ne sont pas tenus du paiement, n'étant pas "fautifs" en raison de la cascade de responsabilités; subsidiairement ils concluent à une réduction considérable du montant. Les défendeurs M. considèrent également n'être pas fautifs au sens du contrat, puisqu'ils n'ont pas été mis en demeure conformément au contrat; ils concluent subsidiairement à une réduction de ce montant. Quant au défendeur B., il a conclu au rejet de cette conclusion, sans explications.

b) Les arguments des défendeurs liés à l'absence de mise en demeure valable ou à la cascade de responsabilités ne sont pas pertinents, pour les motifs exposés au considérant qui précède. Dans le délai fixé aux cinq défendeurs et reporté à diverses reprises, aucun d'entre eux ne s'est porté acquéreur. Partant tous sont en demeure, au vu de la lettre du 14 juillet 1999.

Indiscutablement, la "partie fautive" doit s'entendre de la partie qui n'a pas respecté le contrat, c'est-à-dire qui se trouve à l'origine de la situation où "les actes de vente ne sont pas signés dans le délai". S'il devait subsister un doute ou une ambiguïté sur cette interprétation, le notaire instrumentant l'a levé (D.9, p2) : "La partie fautive est celle qui laisse passer le délai d'exécution. On pourrait l'appeler la partie défaillante". Le notaire a d'ailleurs ajouté qu'il avait rendu les parties attentives, dans une lettre, au fait que le délai était bientôt échu et que cela aurait des conséquences importantes pour elles. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de donner un autre sens à cette expression.

c) L'article 163 al.1 CO prévoit que les parties fixent librement le montant de la peine. En dehors d'une des hypothèses visées à l'article 163 al.2 CO mais non en cause ici, il reste le troisième alinéa, qui est d'ordre public, et qui dispose que le juge doit réduire les peines qu'il estime excessives (Engel, op.cit., N.272, p.866 et la référence à l'ATF 95 II 523, 540, JdT 1971 I 40, 47). Cette disposition doit être appliquée avec retenue, de manière exceptionnelle, lorsque le montant de la clause pénale est si élevé que, dépassant toute mesure raisonnable, il est incompatible avec le droit et l'équité. En l'espèce, on observera d'abord que cette quotité n'excède pas celle prévue dans certains cas du droit de la vente (art.226i al.2, 227h al.3 CO), même si dans ces hypothèses le contrat était résolu. Il est vrai aussi que le créancier s'est contractuellement réservé le paiement, en plus du prix des terrains, des intérêts courant entre la signature de la promesse et l'exécution de la vente, avec un taux identique à l'intérêt hypothécaire en premier rang (article 4 du contrat). Cette rentabilisation de son capital et le droit d'exiger l'exécution du contrat sont ainsi particulièrement favorables au promettant-vendeur qui, de surcroît, se réservait toute action en dommages et intérêts. Cette construction juridique reste toutefois parfaitement conforme à la loi. Elle était au demeurant prévue aussi à charge du promettant-vendeur, si celui-ci venait à être la partie défaillante ou fautive. En conséquence, le Cour ne voit pas ici une de ces situations exceptionnelles rendant intolérable le maintien du montant de la clause pénale convenue.

4. Succombant à l'action, ou ayant acquiescé, les défendeurs devront supporter les frais et les dépens de la procédure.

**Par ces motifs,

LA Ie COUR CIVILE**

1. Condamne les défendeurs à exécuter leurs obligations d'achat des deux parcelles restantes (articles x et y du cadastre de Cortaillod), c'est-à-dire :

-payer le prix de vente de 246'000 francs,

-payer les intérêts dus au jour du dépôt de la demande, déduction faite des 50'000 francs déjà payés, soit 3'055.50 francs,

-payer les intérêts dus pour la période allant du jour du dépôt de la demande au jour du paiement du prix de vente au taux de la Banque Cantonale Neuchâteloise pour les hypothèques de premier rang sur villas familiales.

2. Dit que dès le paiement du prix de vente, la promesse de vente vaudra acte de vente définitif.

3. Donne acte aux défendeurs que, dès paiement du prix de vente, le demandeur est prêt à exécuter ses obligations, c'est-à-dire transférer la propriété des articles x et y du cadastre de Cortaillod.

4. Condamne les défendeurs à payer le montant de la clause pénale de 24'500 francs.

5. Met à la charge des défendeurs, solidairement, les frais de la cause arrêtés à 6'200 francs et avancés comme suit :

• frais avancés par le demandeur Fr. 6'160.-

• frais avancés par les défendeurs Fr. 40.-

Total Fr. 6'200.-

========

ainsi qu'une indemnité de dépens en faveur du demandeur arrêtée à 9'000 francs.

Neuchâtel, le 29 octobre 2001

AU NOM DE LA Ie COUR CIVILE

Le greffier L’un des juges