Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Inscription définitive d'une hypothèque légale à concurrence d'un montant maximum.

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N° dossier: CC.1998.922

Autorité:

Date décision: 25.02.2000

Publié le: 14.04.2008

Revue juridique: RJN 2000, P.72

Titre: Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Inscription définitive d'une hypothèque légale à concurrence d'un montant maximum.

Résumé:

**En principe, une action en inscription définitive d'hypothèque légale dirigée contre le propriétaire actuel de l'immeuble n'est pas indissolublement liée à une action dirigée parallèlement contre le débiteur du sous-traitant, si ce débiteur n'est pas aussi le propriétaire de l'immeuble - mais un entrepreneur général par exemple - et que le propriétaire n'a pas reconnu cette dette.

Pour que l'inscription définitive puisse avoir lieu, il n'est pas nécessaire que le sous-traitant ait une créance admise par le propriétaire, ou même par l'entrepreneur général, voire établie par décision de justice.

La créance qui n'est reconnue d'aucune manière permet seulement l'inscription définitive d'une hypothèque légale d'un montant maximum.

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Par arrêt du 31.08.2000 (Réf. ATF 126 III 467 - 5C.80/2000), le TF a rejeté le recours en réforme déposé contre cette décision.**

Articles de loi:

Art. 794 al. 2 CC Art. 837 CC Art. 839 al. 3 CC Art. 961 al. 3 CC Art. 56 al. 2 CPCN Art. 177 CPCN

Arrêt du Tribunal Fédéral Arrêt du 31.08.00 Réf. 5C.80/2000 ATF 126 III 467

Réf. : CC.1998.922

A. Le 5 mars 1997, B. SA a adressé à V. un devis d'un montant de Fr. 64'119.95 net pour des travaux de rénovation concernant la tour M., à La Chaux-de-Fonds, et consistant dans le remplacement des 154 stores de l'immeuble. A l'exception du prix, ce devis a été repris intégralement dans un "contrat de vente de travaux immobiliers" passé entre V. d'une part, la société SI M. SA d'autre part en qualité de propriétaire de cet immeuble formant l'article x. du cadastre des Eplatures. Le contrat, portant sur la rénovation des fenêtres et stores de la tour, prévoit un coût global des travaux de Fr. 210'330.- sans TVA, et Fr. 224'000.- y compris la TVA. Les travaux ont débuté en 1997 et, après quelques péripéties, se sont achevés en mai 1998, à la satisfaction de SI M. SA (fait 26 de la demande, admis). SI M. SA a réglé le prix des travaux conformément au contrat, soit par un versement initial de 50 % représentant Fr. 112'000.- le 10 avril 1997, et le versement du solde (après déduction d'un escompte de 2 %) de Fr. 107'520.- le 21 mai 1997 sur un compte bloqué.

B. B. SA a pour sa part adressé le 3 décembre 1997 à V. sa facture pour le montant total de Fr. 64'300.-, avec un solde Fr. 29'300.- compte tenu de trois acomptes totalisant Fr. 35'000.-. Ce solde a fait l'objet de deux rappels les 10 et 19 février 1998, qui sont restés sans suite.

B. SA a adressé au président du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds une requête en inscription provisoire d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs dirigée contre M. SA. Dans une ordonnance rendue le 26 février 1998 sans audition préalable des parties, le président du tribunal a ordonné l'inscription requise et chargé le conservateur du registre foncier de procéder à son inscription. Il a fixé à la requérante un délai de 90 jours pour ouvrir action au fond et dit que l'inscription serait valable jusqu'à l'expiration d'un délai de 30 jours dès l'entrée en force du jugement dans le procès au fond. Il a enfin fixé les frais.

Suite à l'opposition de l'intimée, le président du tribunal a, par ordonnance du 1er avril 1998, rectifié son ordonnance antérieure en ce sens que le propriétaire de l'article grevé est SI M. SA à La Chaux-de-Fonds, et non M. SA. Il a maintenu pour le surplus son ordonnance et fixé à nouveau les frais.

Dans le délai fixé, B. SA a adressé au président du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds une demande en inscription définitive de l'hypothèque légale provisoire, faisant valoir en bref que le solde de sa facture pour un montant de Fr. 29'300.- ainsi que les intérêts n'avaient pas été réglés. Lors d'une audience tenue le 31 août 1998, la défenderesse a conclu au rejet de la demande, motif pris principalement de l'incompétence du tribunal en raison de la matière, d'une part, et de la nullité pour vice de forme de l'acte introductif d'instance, d'autre part. La demanderesse a dès lors déclaré se désister de l'instance (article 177 CPC) en se réservant le droit de mieux agir (D.3/33).

C. Le 20 mars 1998, B. SA a fait notifier à V. un commandement de payer la somme de Fr. 29'300.- plus intérêts. Le poursuivi a formé opposition totale. La poursuivante a déposé une demande en mainlevée de l'opposition devant le président du Tribunal du district de Porrentruy. Lors d'une audience tenue le 5 mai 1998, les parties ont passé une convention dont il résulte qu'elles s'engageaient à rediscuter ensemble en présence de SI M. SA pour trouver une solution amiable s'agissant des travaux effectués, que chaque partie se réservait expressément l'intégralité de ses droits s'agissant du litige, qu'enfin B. SA retirait sa requête de mainlevée (D.3/27). La discussion en question a eu lieu le 11 mai 1998 et, dans un fax du 13 mai 1998 adressé à V., SI M. SA a confirmé les points abordés et les décisions prises (D.3/30).

D. Dans le délai de 10 jours de l'article 177 CPC, B. SA a ouvert la présente action devant le Tribunal cantonal contre SI M. SA, prenant pour conclusions :

1. "Ordonner l'inscription définitive, au Registre foncier du district de La Chaux-de-Fonds, d'une hypothèque légale d'artisans et entrepreneurs d'un montant de 29'300 francs avec intérêts à 5 % dès le 3 mars 1998 au profit de B. SA, à Courgenay, sur l'article x. du cadastre des Eplatures, propriété de S.I. M. SA, à La Chaux-de-Fonds.

2. Charger le conservateur du Registre foncier du district de La Chaux-de-Fonds de procéder à ladite inscription aux frais de S.I. M. SA.

3. Condamner S.I. M. SA à verser à B. SA la somme de 408 francs plus intérêts à 5 % dès le 9 septembre 1998.

4. Condamner S.I. M. SA aux frais et dépens".

E. SI M. SA conclut principalement au rejet de la demande, et reconventionnellement à ce qu'il soit ordonné au conservateur du registre foncier du district de La Chaux-de-Fonds de radier l'annotation de l'inscription provisoire, le tout avec suite de frais et dépens. Elle fait valoir qu'aucun contrat ne la lie avec la demanderesse, qu'elle a traité seulement avec V. pour l'ensemble des travaux litigieux, qu'en dépit des paiements reçus ce dernier ne s'est pas exécuté correctement, que la réclamation de la demanderesse l'expose elle-même à payer deux fois la même prestation, qu'aucune action n'a été introduite par la demanderesse contre V. dans le délai de 90 jours fixé dans l'ordonnance d'inscription provisoire.

F. En cours de procédure, SI M. SA a vendu à Z. l'immeuble faisant l'objet de l'inscription provisoire de l'hypothèque légale (D.7 à 9). En conséquence, Z. est devenu défendeur à la procédure, à la place de SI M. SA (procès-verbal de l'audience du 27 janvier 1999).

Ultérieurement, l'article x. du cadastre des Eplatures est devenu l'article y. La conclusion no 1 de la demande a été modifiée en conséquence (D.18 à 20).

C O N S I D E R A N T

1. L'une des deux Cours civiles du Tribunal cantonal est compétente pour connaître de la présente affaire, compte tenu de la valeur litigieuse de la demande principale. Introduite dans le délai de l'article 177 CPC, la demande est également recevable à ce titre.

2. Se référant à Steinauer (Les droits réels, Tome III, 1992, p.211-220), la demanderesse rappelle que l'inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est soumise à six conditions. Elles apparaissent toutes réalisées.

a) L'ayant droit doit être un artisan ou un entrepreneur : la demanderesse a comme but statutaire l'achat, la vente, la pose et l'entretien des stores, volets et parois mobiles (D.3/1).

b) L'inscription doit porter sur un bâtiment ou un autre ouvrage : l'inscription est requise sur l'article x. du cadastre des Eplatures, devenu l'article y. .

c) L'artisan ou l'entrepreneur doit avoir fourni des matériaux et du travail, ou du travail seulement : il résulte du contrat passé entre la défenderesse et V. qu'une partie des travaux concernait précisément ceux ayant fait l'objet du devis adressé le 5 mars 1997 par la demanderesse à celui qui apparaît comme un entrepreneur général (V.). Les travaux initiaux objets du contrat du 20 mars 1997 ont été exécutés. Des travaux ultérieurs décidés en mai 1998, qualifiés par SI M. SA de "défauts" , ou au contraire par la demanderesse de "modifications voulues par SI M. SA par rapport à sa commande initiale" (allégué 24), ont été à leur tour exécutés, et cela à la satisfaction de SI M. SA (fait 26, admis). Ainsi et à l'égard du propriétaire, la question de l'exécution des travaux est maintenant réglée. Les autres travaux dont parle celui-ci sont relatifs à des vitrages (fait 36 de la réponse) et ne concernent visiblement pas le demandeur. Z. l'a reconnu lors de son interrogatoire (D.12, p.2). C'est ainsi à tort que, dans ses conclusions en cause (D.15, ch.2), il affirme que la plus-value de l'immeuble est due à la seule activité de l'entrepreneur principal.

d) L'objet du droit de gage doit être l'immeuble sur lequel ont porté les travaux : tel est le cas, au vu de l'inscription requise sur l'immeuble sur lequel la demanderesse a procédé au remplacement des stores.

e) Le droit à l'inscription doit être dirigé contre le propriétaire actuel de l'immeuble : l'action a été introduite contre SI M. SA, propriétaire au moment du dépôt de la demande; Z., acquéreur de l'immeuble, s'est substitué à elle.

f) L'artisan ou l'entrepreneur ne doit pas avoir reçu de sûretés suffisantes : la demanderesse n'a reçu aucune sûreté.

Ainsi, les conditions légales posées pour l'inscription d'une hypothèque des artisans et entrepreneurs sont remplies.

3. a) Le défendeur objecte qu'il est exposé à payer deux fois la même prestation et conteste en l'espèce que ce risque lui soit opposable. Il fait tout d'abord valoir que, le gage étant un accessoire de la créance, il ne peut pas exister sans la créance, sinon provisoirement au moyen d'une inscription provisoire d'hypothèque légale. L'inscription définitive, quant à elle, est subordonnée à la condition que la demanderesse ait, dans le délai imparti, fait "valoir son droit en justice" (art.961 al.3 CC), ou ouvert "action au fond" dans le délai de 30 jours fixé par le juge dans son ordonnance du 26 février 1998 (D.3/19). Le défendeur en déduit que, faute par la demanderesse d'avoir ouvert action en inscription définitive de l'hypothèque légale et d'avoir agi contre V. en paiement de sa créance, ses droits contre le propriétaire de l'immeuble objet de l'inscription provisoire sont périmés

b) L'article 837 CC ne fait pas de différence – quant aux conditions d'inscription de l'hypothèque – selon qu'elle sera provisoire ou définitive. L'une comme l'autre peuvent être obtenues contre la volonté du propriétaire de l'immeuble, ce qui en fait pour ce dernier une "obligation propter rem". Il se peut, comme en l'espèce, qu'aucun lien contractuel n'existe entre le propriétaire et le sous-traitant. Partant, l'action en inscription définitive de l'hypothèque légale peut être dirigée contre le propriétaire de l'immeuble simultanément à une action en paiement (si le propriétaire a directement commandé les travaux à l'entrepreneur) ou indépendamment d'une telle action (s'il n'y a pas de lien contractuel entre eux). Tel est le cas ici. Les six conditions énumérées par Steinauer, qui sont remplies en l'espèce, ne sont pas complétées d'une septième condition qui imposerait à l'entrepreneur d'avoir une créance reconnue – sous seing privé par le propriétaire – ou judiciairement établie – à l'issue d'un procès entre le sous-traitant et l'entrepreneur. Les arrêts auxquels se réfère la demanderesse (ATF 111 III 8, JdT 1988 II 10; 105 II 149, JdT 1980 I 177) sont pertinents en l'espèce, et la Cour peut reprendre à son compte, sans s'astreindre à les paraphraser, les arguments que la demanderesse développe sur cette base juridique dans ses conclusions en cause (D.14, ch. III), complétées en plaidoirie par la référence à RJJ 1993 p.165, cons.1.

Ainsi et dans son principe, une action en inscription définitive d'hypothèque légale dirigée contre le propriétaire actuel de l'immeuble n'est pas indissolublement liée à une action dirigée parallèlement contre le débiteur du sous-traitant, si ce débiteur n'est pas aussi le propriétaire de l'immeuble (mais par exemple un entrepreneur général) et que le propriétaire n'a pas reconnu cette dette. Partant, la présente action n'est pas frappé de péremption faute d'être doublée d'une action en paiement contre l'entrepreneur général.

4. a) Le défendeur fait valoir aussi que la créance dont se prévaut la demanderesse n'est pas établie et qu'elle aurait dû l'être pour que l'hypothèque définitive puisse être inscrite. Le défendeur soutient que si la créance peut être indéterminée (art.794 al.2, 824 et 825 CC), ces dispositions ne valent pas pour l'hypothèque légale des entrepreneurs. Il l'admet d'autant moins que la demanderesse ne conclut pas à l'inscription d'un gage au montant maximum, ce qui à ses yeux serait le seul moyen d'inscrire un gage sans connaître le montant de la créance garantie (conclusions en cause, D.15, p.2). En plaidoirie toutefois et par son mandataire, le défendeur a concédé que le montant de Fr. 29'300.-, objet de la conclusion 1 de la demande, peut être interprété comme un maximum.

b) C'est un fait que le défendeur n'a pas reconnu la créance dont la demanderesse se dit titulaire. Cette dernière ne conteste d'ailleurs pas qu'elle n'a pas de procès en cours contre l'entrepreneur général V.. Il n'en demeure pas moins que le défendeur a admis les travaux effectués par la demanderesse, et que ces travaux constituent une plus-value pour l'immeuble. Ils n'ont pas été payés à la demanderesse et n'ont pas non plus été garantis par le défendeur ou l'entrepreneur général. Ces circonstances légitiment l'action en inscription d'une hypothèque légale définitive, au moins à concurrence d'un montant maximum. Fréquemment, l'action en inscription définitive d'hypothèque légale se double d'une action en paiement pour le montant faisant l'objet de l'inscription, parce que l'entrepreneur-demandeur a passé un contrat avec le propriétaire-défendeur et maître de l'ouvrage. Dans le cas du sous-traitant en revanche, dont la situation est par définition plus précaire que celle de l'entrepreneur général, la loi veut offrir une garantie. Elle n'impose pas au sous-traitant d'avoir une créance admise par le propriétaire, ou même par l'entrepreneur général, voire établie par décision de justice, pour que l'inscription puisse avoir lieu. Hormis le cas où cette créance serait inventée de toute pièce, elle doit pouvoir faire l'objet de l'inscription au moins à concurrence d'un montant maximum. C'est le risque que court le propriétaire d'immeuble qui paie l'entrepreneur général sans s'être assuré que les sous-traitants l'étaient aussi. En l'espèce le propriétaire a accepté de payer l'entier du prix, conformément à son contrat avec l'entrepreneur général, avant même que les travaux n'aient commencé pour la partie qui incombait à la demanderesse, et alors que l'intervention de cette dernière en qualité de sous-traitante est mentionnée dans le contrat. Le propriétaire a choisi cette solution pour bénéficier de prix favorables et en admettant qu'il prenait un risque (D.12). De son côté la demanderesse a cherché à obtenir paiement de sa créance auprès de l'entrepreneur général (envoi d'un commandement de payer, procédure en mainlevée d'opposition, convention judiciaire intervenue devant le juge de la mainlevée). Cette procédure a débouché non pas sur le paiement ou la reconnaissance de la créance réclamée, mais sur une discussion des deux parties en litige avec le propriétaire de l'immeuble (discussion du 11 mai 1998, confirmée par un fax du propriétaire à l'entrepreneur général, D.3/30). Le propriétaire de l'immeuble a admis que ces travaux avaient été effectués à sa satisfaction. Dans ces circonstances, on ne voit pas où se trouve l'abus dont le défendeur se dit victime de la part de la demanderesse du fait de son action en inscription définitive de l'hypothèque malgré l'absence d'une action en paiement contre l'entrepreneur général.

Indiscutablement le défendeur, qui a pris le risque de payer presque intégralement l'entrepreneur général sans s'assurer du paiement des sous-traitants, voit ici le risque se réaliser pour une part des travaux qui ont été effectués à sa satisfaction. Savoir si le sous-traitant a droit intégralement à sa créance envers l'entrepreneur général, ou si les explications fournies par ce dernier lors de son témoignage (D.13) peuvent conduire à une créance réduite, n'est à ce jour pas établi. Même en supposant que cette créance finisse par être intégralement reconnue ou allouée judiciairement à la demanderesse, le défendeur pourra toujours objecter qu'il s'agit d'une res inter alios acta et, partant, que l'inscription définitive d'une hypothèque légale de ce même montant représente une injustice. La législation l'oblige toutefois à souffrir cette situation, et les bons auteurs auxquels il se réfère ne lui seraient d'aucun secours pour se soustraire à l'inscription de l'hypothèque si la créance était judiciairement établie. Il n'y a pas de différence fondamentale entre ces diverses situations, à ceci près que la créance qui n'est reconnue d'aucune manière doit alors permettre seulement l'inscription définitive d'une hypothèque légale d'un montant maximum. Ainsi qu'en convient le défendeur, la conclusion no 1 de la demande peut être interprétée en ce sens. L'article 56 al.2 CPC le permet effectivement. Dans une thèse récente, Damien Vallat (L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs et l'exécution forcée, Editions Bis et Ter, Lausanne 1999) retient comme tout à fait possible l'inscription définitive d'une hypothèque pour un montant maximum (p.28 et 29, ch.marg.50, et le renvoi aux pages 168 ss, ch.marg.192 ss).

La conclusion no 1 de la demande est ainsi fondée, avec cette restriction que le montant de Fr. 29'300.- est un maximum. Il porte intérêts à 5 % l'an dès le 3 mars 1998, comme demandé, au vu de la mise en demeure.

5. L'inscription définitive doit être portée au registre foncier et le conservateur en sera chargé, conformément à la conclusion no 2. Le défendeur devra enfin rembourser à la demanderesse les frais de l'inscription provisoire, par Fr. 408.- (conclusion no 3).

6. Au vu de ce qui précède, la demande reconventionnelle doit être rejetée.

7. Le défendeur qui succombe presque en totalité supportera les frais et les dépens de l'action.

**Par ces motifs,

LA Ie COUR CIVILE**

1. Ordonne l'inscription définitive, au registre foncier du district de La Chaux-de-Fonds, d'une hypothèque légale d'artisans et entrepreneurs d'un montant maximum de 29'300 francs, avec intérêts à 5 % l'an dès le 3 mars 1998, au profit de B. SA, à Courgenay, sur l'article y. du cadastre des Eplatures, propriété de Z., à La Chaux-de-Fonds.

2. Charge le conservateur du registre foncier du district de La Chaux-de-Fonds de procéder à ladite inscription.

3. Condamne Z. à rembourser à B. SA la somme de 408 francs plus intérêts à 5 % dès le 9 septembre 1998.

4. Met les frais de la cause, arrêtés à Fr. 1'730.- et avancés comme suit :

Frais avancés par la demanderesse Fr. 1'690.-

Frais avancés par le défendeur Fr. 40.-

Total Fr. 1'730.-

à la charge du défendeur, ainsi que les frais de l'inscription définitive .

5. Rejette la demande reconventionnelle.

6. Condamne le défendeur à verser à la demanderesse une indemnité de dépens de Fr. 3'000.-.

Neuchâtel, le 25 février 2000