Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CC.1995.463
Autorité:
Date décision: 28.09.1998
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Vente d'une part de copropriété sur une future unité d'étage. Contrat de vente Contrat d'entreprise.
Résumé:
**Vente d'une part de copropriété sur une futur unitéd'étage. Contrat se décomposant en contrat de vente immobilière et contrat d'entreprise, passé en la forme authentique. Contestation, le vendeur prétendant que le prix fixé ne comprenait pas les plus-values résultant du choix de l'acquéreur et réclamant un solde, tandis que les acheteurs prétendaient qu'un prix forfaitaire avait été convenu.
En l'occurrence, rejet de la demande de l'acheteur.**
Articles de loi:
Art. 216 CO Art. 363ss CO Art. 373 CO Art. 374 CO
A. F.F. , A.F. et F. SA par son administrateur F.F. d'une part
et U.N. et J.N. d'autre part, ont passé, le 12 novembre 1993, une
promesse de vente et d'achat immobilière irrévocable, les seconds
s'engageant à acquérir en copropriété chacun pour une moitié la future
unité d'étage 3093 du cadastre de X. à constituer sur la parcelle 2979
du même cadastre. L'entrée en jouissance était prévue au 30 juin 1994.
Les modalités du paiement du prix de vente étaient les suivan-
tes :
" D'un commun accord et sous réserve du décompte final des
plus ou moins-values liées tant au descriptif qu'aux
desiderata ultérieurs des promettant-acquéreurs, le prix
de vente a été convenu à UN MILLION CENT SEPTANTE-CINQ
MILLE FRANCS (fr. 1'175'000.--), montant payable comptant,
sans intérêts, au jour de la signature de l'acte définitif
de vente, sous déduction :
montant réglé selon accord séparé, passé hors la vue du
notaire.
montant payable à la réception de l'objet brut (gros-
oeuvre), soit en principe le 31 janvier 1994." (D.5/1)
Le 4 février 1994, F.F. , agissant pour le compte de F. SA,
d'une part, et U.N. et J.N. d'autre part, ont passé un acte de vente
immobilière avec exécution différée portant sur le même objet que la
promesse de vente et comportant un chiffre 11 à la teneur suivante :
" Il est précisé que les travaux d'équipement suivants ont
été pris en charge directement par les acquéreurs :
Electricité : travaux d'électricité et fourniture des lu-
minaires;
Cheminée de salon / Ruegg Sparflam prisma : fourniture et
pose, y compris les tablettes en granit;
Cuisine et agencements (appareils) : fourniture et pose, y
compris le plan de travail en granit;
Buanderie : fourniture et pose d'un lave et d'un sèche
linge;
Sanitaires : fourniture et pose des appareils et accessoi-
res pour trois salles d'eau;
Menuiserie : fourniture et pose des portes intérieurs et
des armoires;
Revêtements des sols : fourniture et pose des carrelages,
parquets, tapis;
Revêtements des murs : fourniture et pose des crépissages,
peinture, etc...
Aspirateur "Vacu-Maid" : fourniture et pose de la turbine
avec garniture complète d'accessoires;
Volets roulants et empilables, tentes à bras articulé :
fourniture et pose de stores tout temps et protection
solaires.
Aménagements extérieurs des terrasses : aménagement
extérieur et plantations, y compris la pose des dalles.
pour un montant de Fr. 200'000.-- (deux cent mille
francs).
Les délais ont été tenus et les versements ont été faits comme
prévu par les acquéreurs.
B. Le 30 juin 1994, F. SA a écrit à U.N. et J.N. pour les
informer qu'elle était arrivée au terme de son long mandat, heureuse de
l'avoir rempli avec trois mois d'avance, sans dépassement du coût malgré
les difficultés d'accès et les conditions très défavorables de la météo de
1993. Cette lettre mentionnait des annexes dont notamment deux bulletins
de versement et un décompte des équipements (D.5/6).
Les relations entre les acheteurs et l'administrateur de la ven-
deresse sont par la suite devenues litigieuses. U.N. a alors consulté un
mandataire qui a écrit à F. SA, le 9 décembre 1994, que son mandant ne
devait plus rien à la société et que, dès lors, il faisait opposition à un
commandement de payer qui lui avait été adressé pour un montant de 6'206
francs . Il contestait également une facture de 10'112.50 francs. Par
ailleurs, l'acheteur se réservait d'introduire une action en diminution du
prix, se plaignant en particulier de l'isolation phonique.
Le 15 décembre 1994, F. SA a répondu notamment ceci :
" D'autre part, nous sommes très heureux de relever
l'initiative de U.N. que vous mentionnez dans votre
lettre : "Une action en diminution de prix ...". Cette
initiative implique aussi à juste titre non seulement des
moins-values éventuellement justifiées, mais aussi
beaucoup de plus-values pour de multiples prestations non
facturées, plus les dépassements, plus les travaux
supplémentaires ... . Bref, refaire un juste décompte sur
la base des commandes signées par J.N. et de toutes les
prestations fournies (D.5/11)."
Le 22 décembre 1994, F. SA a écrit au mandataire des acheteurs
pour les prier de verser le montant de 41'113.60 francs, représentant
37'420 francs de plus-values selon le décompte des équipements du 30 juin
1994, 1'693 francs pour le raccordement, la fourniture et la pose d'un
radiateur, ainsi que 2'000 francs pour l'exécution d'une chape en ciment
dans la cave à vins. Ajoutant que les rabais qui lui avaient été concédés
par certaines entreprises avaient été répercutés sur la facture des
équipements à l'unique condition d'un règlement rapide, elle fixait un
délai au 25 janvier 1995 aux acheteurs pour payer le montant encore dû
précisant que, passé ce délai, sa créance s'élèverait à 81'646.75 francs
(D.5/12).
Le 11 janvier 1995, U.N. et J.N. ont répondu à F. SA en
contestant devoir quelque montant que ce soit, relevant que jamais
auparavant, et notamment dans sa lettre du 30 juin 1994, elle n'avait fait
allusion à un quelconque versement à effectuer. Au surplus, les acheteurs
contestaient le décompte qui leur était présenté, alléguant que le
radiateur avait été proposé, à titre gratuit, par l'administrateur de F.
SA. S'agissant de l'exécution de la chape en ciment, ils demandaient à
voir la facture avant de prendre position.
C. Le 12 mai 1995, F. SA a ouvert action contre U.N. et J.N. en
concluant à la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de
41'113.60 francs avec intérêts à 5 % dès le 25 janvier 1995 avec suite de
frais et dépens.
En bref, la demanderesse fait valoir qu'elle a effectué un dé-
compte précis des équipements et travaux supplémentaires s'élevant à
237'420.60 francs, sur lesquels, 200'000 francs ayant déjà été payés,
restent dus 37'420.60. A ce montant, s'ajoute le prix de la pose d'un
radiateur et de l'exécution d'une chape cimentée, travaux faits à la
demande des acheteurs. La demanderesse précise que J.N. a elle-même signé
les commandes destinées aux différents fournisseurs (Cuisines SA, Sabag,
Masserey, Gaille SA) admettant ainsi les plus-values correspondant à ses
choix personnels.
U.N. et J.N. concluent au rejet de la demande avec suite de
frais et dépens. En bref, ils font valoir que le prix prévu dans le
contrat de vente du 4 février 1994 est un prix forfaitaire, que la demande
de paiement de F. SA fait suite au litige qui les a opposés à elle et que
le paiement de plus-values ne leur a pas été réclamé avant le mois de
décembre 1994, et en tous les cas pas dans le courrier du 30 juin 1994.
Ils répètent leur argumentation s'agissant du radiateur et demandent la
production de la facture s'agissant de la chape en ciment. Les défendeurs
précisent que J.N. a signé les commandes adressées à certains
fournisseurs pour attester qu'ils avaient bien compris ce qu'elle avait
choisi.
Dans ses conclusions en cause, la demanderesse a réduit ses pré-
tentions pour les porter à 26'972.70 francs en capital. En bref, elle
admet qu'elle s'est trompée s'agissant du prix des appareils sanitaires et
buanderie qui s'élèvent à 65'255.10 francs au lieu de 73'222.50 francs, du
prix pour la menuiserie, qui est de 31'308.50 et non de 31'562 francs et
du coût du revêtement des sols, qui est de 45'041.60 francs et non de
48'961.60. Elle réclame encore le paiement de l'installation du radiateur,
mais renonce implicitement à réclamer 2'000 francs pour l'exécution d'une
chape.
Quant aux défendeurs, dans leurs conclusions en cause, ils répè-
tent que le prix était un prix forfaitaire et ajoutent qu'ils n'ont eu
connaissance du budget des équipements au choix de l'acquéreur qu'au mois
de décembre 1994 et qu'ils ne l'avaient pas vu auparavant. Au surplus, ils
contestent le décompte établi. Ils admettent cependant de payer 1'600
francs pour un radiateur supplémentaire, l'installateur en chauffage ayant
déclaré que cette installation coûtait entre 1'600 francs et 1'700 francs,
n'ayant pu faire la preuve que F.F. leur avait dit qu'il le posait à
titre gratuit.
C O N S I D E R A N T
1. La valeur litigieuse, qui correspond au montant de la demande,
fonde la compétence de l'une des Cours civiles du Tribunal cantonal.
2. En l'occurrence le contrat passé entre les parties le 4 février
1994 se décompose en un contrat de vente immobilière et un contrat d'en-
treprise (art.363 ss CO) s'agissant des travaux d'équipement. F. SA
apparaît comme entrepreneur général dans ce cadre. Telle a été la volonté
des parties. Elles invoquent chacune le contrat d'entreprise notamment
dans leurs conclusions en cause, et le notaire qui a instrumenté l'acte a
expliqué que cette construction juridique avait été adoptée, car cela
permettait de diminuer les coûts et notamment le montant des lods (D.14).
La conclusion d'un tel contrat est possible (ATF 117 II 259, JT 1992 I
263).
Aux termes de l'article 373 al.1 CO, lorsque le prix a été fixé
à forfait, l'entrepreneur est tenu d'exécuter l'ouvrage pour la somme
fixée, et il ne peut réclamer aucune augmentation, même si l'ouvrage a
exigé plus de travail ou de dépenses que ce qui avait été prévu. Selon
l'article 374 CO, si le prix n'a pas été fixé d'avance, où s'il ne l'a été
qu'approximativement, il doit être déterminé d'après la valeur du travail
et les dépenses de l'entrepreneur.
Il s'agit dès lors de déterminer si les parties ont convenu d'un
prix à forfait ou au contraire d'un prix d'après la valeur du travail.
En l'espèce, la promesse de vente du 12 décembre 1993 mentionne
que le prix de 1'175'000 francs est convenu sous réserve du décompte final
des plus ou moins values liées tant au descriptif qu'aux desiderata ulté-
rieurs des promettant-acquéreurs. Cette réserve n'est pas reprise dans
l'acte de vente du 4 février 1994. Le notaire en a inféré que le prix de
1'175'000 francs était un montant global sans plus ou moins values qui
auraient dû intervenir (D.14). Il a précisé qu'il n'avait pas reçu le
budget des équipements au moment de la passation de la promesse de vente
car si tel avait été le cas il l'aurait certainement annexé à cette
dernière (D.14, 20). On ne saurait retenir dans ces conditions que les
défendeurs ont reçu ce budget des équipements au moment de la signature de
la promesse ou de l'acte de vente. Aucun élément ne permet de penser que
ce document, du reste non daté, leur aurait été remis avant qu'ils le
reçoivent en annexe à la lettre de F. SA du 22 décembre 1994 à leur
adresse. Il s'agissait pourtant d'un document indispensable pour permettre
aux acheteurs de savoir quel montant était prévu pour chacun des équipe-
ments. Par ailleurs, les défendeurs ont déposé un descriptif, qui n'est
pas daté ni signé non plus, qui fixe le prix de vente à 1'175'000 francs
en précisant que "tout dépassement des prix de la construction et des
équipements proposés ou équivalents sera prix (sic) en charge par F. SA"
(D.5/2). Dans ces conditions, il convient de relativiser les dires du
témoin D. , employée de la demanderesse, selon lesquels le dossier
standard contenait le budget des équipements. Tel ne paraît en effet pas
avoir été le cas pour les défendeurs et le témoin s'est vraisemblablement
trompé.
La lettre du 30 juin 1994 ne parle nullement d'une facture, mais
d'un décompte, elle ne réclame pas le paiement du montant mentionné de
37'420.60. De surcroît, on ignore à quoi étaient destinés les deux bulle-
tins de versement qui y étaient joints et à quelle fin ils ont été utili-
sés (D.15). Dans sa lettre du 15 décembre 1994 aux défendeurs, F. SA ne
réclame pas non plus le paiement d'un montant en souffrance mais déclare
que, si les défendeurs entendent introduire une action en diminution de
prix, elle refera un décompte sur la base des commandes signées par J.N.
et de toutes les prestations fournies.
On doit déduire des circonstances décrites ci-dessus que les
parties avaient fixé un prix à forfait au sens de l'article 373 CO et que,
comme elle le dit, si J.N. a contresigné certaines commandes c'est pour
attester que la marchandise qui serait livrée était bien celle qu'elle
avait choisie. On peut en déduire aussi que la demanderesse qui
connaissait les choix des défendeurs, a considéré que les moins-values et
les plus-values se compensaient dans l'ensemble et que les choix por-
taient sur des produits équivalents. Il n'est pas établi qu'elle aurait
avisé les défendeurs, au moment de la passation des commandes, que leurs
choix entraîneraient une augmentation du prix fixé dans l'acte de vente.
Il convient encore d'ajouter que le décompte annexé à la lettre du 30 juin
1996 dont le paiement est réclamé était erroné. F. SA l'a réduit. Il est
permis de penser que, s'il s'était réellement agi d'une facture et non pas
d'un simple décompte indicatif, la demanderesse aurait mis plus de soin à
l'établir et aurait attendu d'avoir reçu l'ensemble des factures. Il a en
effet été établi que la facture relative aux sanitaires et à la buanderie
est postérieure, soit datée du 19 octobre 1994 (D.58).
La demanderesse a implicitement abandonné sa prétention s'agiss-
ant de l'exécution d'une chape en ciment, de sorte qu'il n'y a plus lieu
de statuer sur cette question. Les défendeurs ont admis de payer 1'600
francs pour le radiateur posé en supplément. Il y a lieu d'en donner acte
à la demanderesse. Cette dernière réclamait certes un montant supérieur de
1'693 francs. Elle n'a pas déposé de justificatifs à cet égard de sorte
qu'on peut s'en tenir aux déclarations du témoin J. selon lesquelles
cette installation a pu coûter 1'600 francs seulement (D.13).
3. Il résulte de ce qui précède que, mal fondée, la demande doit
être rejetée. La demanderesse qui succombe pour l'essentiel sera condamnée
aux frais et dépens de la cause.
Par ces motifs,
LA IIe COUR CIVILE
1. Donne acte à la demanderesse que les défendeurs ont acquiescé à la
demande à concurrence de 1'600 francs.
2. Rejette la demande pour le surplus.
3. Condamne la demanderesse aux frais de la cause arrêtés à 3'207.05
francs et avancés comme suit :
frais avancés par la demanderesse Fr. 3'169.55
frais avancés par les défendeurs Fr. 37.50
____________
Total Fr. 3'207.05
============
4. Condamne la demanderesse à verser une indemnité de dépens de 3'500
francs aux défendeurs.
Neuchâtel, le 28 septembre 1998
AU NOM DE LA IIe COUR CIVILE
Le greffier L'un des juges