Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CACIV.2025.7
Autorité: CACIV
Date décision: 11.03.2025
Publié le: 14.05.2025
Revue juridique:
Titre: Bail à loyer. Décès du locataire. Substitution de partie.
Résumé:
Les droits et obligations du bail passent aux héritiers du défunt, même si le bail a dans l’intervalle été résilié. Même après le décès du locataire, les conclusions de la procédure d’expulsion conservent un objet, lorsque, d’une part l’objet loué n’a pas été restitué et, d’autre part, des arrières de loyer et une indemnité pour occupation illicite sont en cause.
Articles de loi:
Art. 560 CC Art. 261i CO Art. 83 al. 4 CPC
C O N S I D é R A N T
1. Que par contrat de bail signé le 4 septembre 2012, B.________ est devenu locataire d’un appartement de deux pièces situé [aaa] à Z.________, le loyer mensuel étant fixé à 975 francs, charges et place de parc à 35 francs incluses et les bailleresses étant « C./D.________ »,
que par avis du 20 décembre 2022 – établi au nom de la nouvelle bailleresse, A.________ –, les acomptes de charges ont été augmentés de 30 francs, dès le 1er février 2023,
que le 16 août 2024, la gérance de la bailleresse a adressé à B.________ une mise en demeure portant sur les loyers des mois de juillet et août 2024, restés impayés et totalisant, acomptes pour les frais accessoires inclus, le montant de 1'940 francs,
que la mise en demeure était assortie de l’avertissement qu’à défaut de paiement dans le délai fixé, la bailleresse serait en droit de résilier le bail moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257d CO),
que ce courrier a été remis à B.________ le 21 août 2024,
que par avis du 25 septembre 2024, la bailleresse a résilié le bail de B.________ pour le « 31 octobre 2024 ou la prochaine échéance utile »,
que par requête du 28 novembre 2024, introduite en application de la procédure de cas clair de l’article 257 CPC, la bailleresse a sollicité du Tribunal civil qu’il prononce l’expulsion de B.________ du logement loué et le condamne à verser à la bailleresse le montant de 4'105 francs, correspondant aux loyers arriérés, et 1'005 francs, correspondant à l’indemnité pour occupation illicite au jour de l’expulsion, le tout sous suite de frais et dépens,
que le 16 décembre 2024, le Tribunal civil a convoqué les parties à une audience fixée au 23 janvier 2025, consacrée aux débats sur la requête du 9 décembre 2024, Me E.________ représentant le locataire (en sa qualité de curateur désigné le 6 décembre 2024 par l’Autorité de protection de l’enfant et de l’adulte (ci‑après : APEA) pour B.________),
que par courrier du 20 janvier 2025, le juge civil a transmis à la bailleresse l’avis de décès concernant le locataire et a indiqué que « [l]e défendeur étant décédé, il [lui] apparai[ssai]t que la requête [étai]t devenue sans objet »,
que par conséquent, le juge civil annulait l’audience du 23 janvier 2025 et prononçait le classement du dossier, sans frais.
2. Que le 30 janvier 2025, la bailleresse appelle de la décision précitée, en concluant, principalement, à son annulation et au renvoi de la cause au Tribunal civil pour reprise de la procédure et, subsidiairement, à ce que la décision soit réformée en ce sens que l’expulsion soit prononcée contre le locataire et celui-ci condamné à verser les montants de 4'105 francs plus intérêts dès le 1er novembre 2024 (retard de loyers) et 1'105 (sic) francs mensuellement depuis le 1er novembre 2024, avec intérêts à 5 % à chaque échéance mensuelle (occupation illicite des locaux dès le 1er novembre 2024),
qu’en substance, la bailleresse fait valoir une violation de son droit à un procès équitable, en particulier son droit d’être entendu, soulignant que le Tribunal civil ne lui a pas donné l’occasion de s’exprimer sur le faire-part de décès du locataire et a statué directement sur la base de ce fait,
qu’elle fait également valoir une violation du droit de fond, dans la mesure où le décès du locataire ne justifiait pas le classement de la procédure, qui devait se poursuivre avec les héritiers du locataire, lesquels avaient acquis de plein droit l’universalité de la succession.
3. Que par courrier du 12 février 2025, Me E.________ a indiqué avoir pu rencontrer ce dernier le 6 janvier 2025, pour définir les bases de leur collaboration à venir, mais que le décès de la personne concernée lui avait été annoncé par sa nièce le 16 janvier 2025, si bien que « [s]on mandat de curatelle a[vait] pris fin»,
que le curateur soulignait qu’il « ne représent[ait] plus feu B.________, de quelque manière que ce soit, ni sa succession », dont il ignorait si elle avait été répudiée,
qu’interpellée par la juge instructeur, F.________, nièce de B.________, a indiqué avoir répudié la succession de ce dernier, en date du 21 janvier 2025, « conformément à la procédure, soit auprès du Tribunal régional de Boudry »,
que vu le sort de la cause, il n’est pas nécessaire d’attendre l’issue du délai après CACIV.2025.7/8.
4. Qu’interjeté dans les formes et délai légaux, l’appel est recevable.
5. Que la décision querellée « classe la procédure », probablement parce que le juge la considérait être devenue sans objet suite au décès du locataire,
que ce faisant, il a omis qu’en cas de décès d’une partie au contrat de bail, celui-ci est repris par ses héritiers (art. 560 CC), de sorte que le rapport de bail continue sans changement avec l’ensemble de la communauté héréditaire ou avec celui des héritiers qui s’est vu attribuer la titularité du bail une fois le partage intervenu (Dietschy‑Martenet, CPra-Droit du bail à loyer et à ferme, no 15 ad art. 270),
qu’en effet, selon l’article 560 CC, les héritiers acquièrent de plein droit l’universalité de la succession dès que celle-ci est ouverte (al. 1) ; ils sont saisis des créances et actions, des droits de propriété et autres droits réels, ainsi que des biens qui se trouvaient en la possession du défunt, et ils sont personnellement tenus de ses dettes, le tout sous réserve des exceptions prévues par la loi (al. 2),
que l’article 266i CO règle la possibilité pour les héritiers de mettre fin au contrat de bail après le décès du locataire – chose qu’il n’est plus nécessaire de faire puisque la bailleresse avait déjà résilié le bail, mais qui démontre que le décès du locataire ne met pas fin au bail et ni donc au litige qui en découle,
qu’on en déduit que les droits et obligations du bail passent à ses héritiers, même si ce bail a dans l’intervalle été résilié,
que parmi les obligations figurent – s’ils sont reconnus – le paiement de l’arriéré de loyer – qui est une dette de la masse successorale –, la restitution de la chose louée et, cas échéant, l’indemnité pour occupation illicite,
que la procédure porte sur ces questions et que l’article 83 al. 4 in fine CPC réserve les dispositions spéciales prévoyant la succession d’un tiers aux droits des parties, la substitution des parties en l’absence d’aliénation de l’objet du litige étant sinon en principe soumise au consentement de la partie adverse,
que parmi les dispositions réservées par l’article 83 al. 4 in fine CPC figure tout particulièrement la situation du décès d’une partie (ouverture de la succession d’un plaideur au sens de l’art. 560 al. 1 CC – Jeandin, CR CPC, 2e éd., n. 29 ad art. 83),
qu’ainsi, le juge civil ne pouvait considérer que le décès du locataire rendait la procédure sans objet et classer le dossier,
que les conclusions sur lesquelles portent la requête d’expulsion gardent un objet lorsque, d’une part, les locaux loués n’ont pas été restitués (le dossier ne dit pas qu’une telle restitution serait intervenue dans l’intervalle) et, d’autre part, des arriérés de loyer et une indemnité pour occupation illicite des locaux sont en cause,
que le juge civil ne pouvait donc classer purement et simplement la procédure, mais devait la poursuivre en tenant compte de la substitution de parties,
qu’en cela, la décision querellée sera annulée, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur une éventuelle violation du droit d’être entendu de la bailleresse (une telle violation existe a priori lorsqu’une décision est prise, comme ici, sur la base d’un élément dont une des parties n’a pas eu connaissance et sur lequel il ne lui a pas été donné l’occasion de se prononcer),
que la cause doit être renvoyée au juge civil pour qu’il traite les conclusions de la requête.
6. Que le litige présente la particularité qu’à ce stade, l’identité des héritiers de B.________ n’est pas connue (la seule information à ce titre est que sa nièce F.________ dit avoir répudié la succession),
qu’il appartiendra au juge civil de la déterminer, cas échéant en appliquant en dernier recours l’article 466 CC,
que la fonction du curateur de B.________ a pris fin de plein droit avec le décès de la personne concernée, (art. 399 al. 1 et 421 ch. 2 CC), mais qu’il a peut-être encore d’autres indications utiles à fournir au juge civil, tout comme la nièce de B.________,
qu’il convient ainsi de communiquer le présent arrêt aux deux personnes précitées, pour information.
7. Que vu ce qui précède, l’appel doit être admis, la décision annulée et la cause renvoyée au juge civil pour la suite de la procédure,
qu’il est statué sans frais, s’agissant d’une cause qui concerne un bail d’habitation (art. 56 LTFrais),
que les dépens de la cause seront laissés à la charge de l’État, comme le permet l’article 107 al. 2 CPC en pareille situation (Hofmann/Baeckert, BK-ZPO, n. 11 ad art. 107 : erreur du juge, causée sans la faute de la partie qui peut prétendre à des dépens et partie adverse qui ne s’est pas prononcée).
Par ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE
1. Admet l’appel, annule la décision du 20 janvier 2025 et renvoie la cause au Tribunal civil, pour la suite de la procédure au sens des considérants.
2. Statue sans frais.
3. Alloue à l’appelante une indemnité de dépens de 1'000 francs, à la charge de l’état.
Neuchâtel, le 11 mars 2025