Expulsion du locataire commercial (art. 257d CO). Procédure de cas clair (art. 257 CPC).

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N° dossier: CACIV.2025.33

Autorité: CACIV

Date décision: 01.07.2025

Publié le: 16.09.2025

Revue juridique:

Titre: Expulsion du locataire commercial (art. 257d CO). Procédure de cas clair (art. 257 CPC).

Résumé:

**Il ne ressort pas du texte légal (art. 40 CO) que l’administrateur d’une société anonyme dont les pouvoirs ont été radiés au registre du commerce continuerait de représenter valablement la société vis-à-vis des cocontractants de celle-ci tant et aussi longtemps que cette société n’aura pas communiqué à ce cocontractant l’identité d’un nouveau représentant (cons. 3.3.1).

La question de savoir si une personne doit être considéré comme organe apparent d’une société anonyme implique de la part du juge l’exercice d'un certain pouvoir d'appréciation, d’une part, et la prise en compte des circonstances concrètes de l'espèce, d’autre part. C’est donc typiquement un domaine où la procédure de cas clair ne peut pas s’appliquer (cons. 3.3.2). Le même raisonnement s’applique en principe à la question de savoir si une partie est de bonne ou de mauvaise foi ou si elle a commis un abus de droit (cons. 3.4).

Les conditions de la demeure du locataire sont clairement réalisées en l’espèce. Si le retrait au guichet de l’avis comminatoire envoyé par le bailleur à l’adresse privée d’un ancien administrateur de la société anonyme locataire ne constitue pas une réception de l’avis comminatoire par la locataire, il est par contre clairement établi à quelle date au plus tard la société locataire a eu connaissance de cet avis (cons. 3.5).**

Articles de loi:

Art. 257d CO Art. 257 CPC

A. a) Le 6 juillet 2012, A.________, bailleur, et B.________ SA, locataire, ont signé un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux portant sur les locaux du café-restaurant de C.________, au rez-de-chaussée et au 1er étage de l’immeuble sis [aaa], à Z.________. Le contrat devait entrer en vigueur le 1er août 2012 et se terminer le 31 décembre 2028. Le loyer mensuel, payable par mois et d’avance, initialement arrêté à 3'750 francs plus 900 francs d’acompte sur frais accessoires, a été réduit à 3'750 francs plus 800 francs d’acompte sur frais accessoires, par avenant du 27 mars 2024 prenant effet dès le 1er mars 2024.

b) Par courrier recommandé du 13 novembre 2024, D.________ SA, à Z.________ (ci-après : la gérance) a adressé à B.________ SA, « par E.________, Route [bbb][,] Y.________ » une « [m]ise en demeure »de payer dans les 30 jours 22'750 francs correspondant aux loyers dus pour les mois de juillet à novembre 2024 (5 x CHF 4'550.00), à défaut de quoi le bail « sera[it] purement et simplement résilié avec un préavis de 30 jours ».

c) Le 17 janvier 2025, la gérance a envoyé par recommandé une formule officielle d’avis de résiliation du bail à B.________ SA, « par E.________ Route [bbb][,] Y.________ ».

Le 20 janvier 2025, la gérance a envoyé par recommandé une formule officielle d’avis de résiliation du bail à B.________ SA, « F.________ et G.________[,] Rue [aaa][,] Z.________ ».

Les deux formulaires précités mentionnaient que le bail était résilié pour le 28 février 2025 en raison d’un « défaut de paiement » au sens de l’article 257 *d * CO.

d) Le 14 février 2025, B.________ SA a saisi la Chambre de conciliation du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers d’une requête en conciliation dirigée contre A.________, en concluant notamment au constat de la nullité de la résiliation, subsidiairement à son annulation et plus subsidiairement à l’octroi d’une première prolongation de bail d’une durée de six ans.

B. a) Le 17 mars 2025, A.________ a saisi le Tribunal civil d’une requête en expulsion par la voie du cas clair dirigée contre B.________ SA, en concluant à ce que soient ordonnées l’expulsion de la locataire des locaux cités plus haut et la restitution des clés, sous la menace de la peine d’amende prévue par l’article 292 CP ; qu’il soit dit que faute d'exécution dans les dix jours dès l'entrée en force de la décision, l'exécution forcée de l'expulsion serait directement mise en œuvre par le greffe du tribunal, sur simple demande écrite, le cas échéant en étant assisté de la force publique ; qu’il soit dit que B.________ SA était, dès l'échéance du délai fixé dans la décision, tenue de déménager son mobilier et ses affaires personnelles car, à défaut, en cas d'exécution forcée, le solde des meubles et objets serait directement évacué par la voirie et détruit, sous réserve que B.________ SA mette à disposition un local aisément atteignable permettant de les entreposer ; que B.________ SA soit condamnée aux frais judicaires et aux dépens.

b) Au terme de sa réponse du 31 mars 2025, B.________ SA a conclu à ce que la requête soit déclarée en tous points irrecevable, avec suite de frais judiciaires et dépens.

c) Le 2 avril 2025, le juge civil a informé les parties qu’il n’était pas ordonné de second échange d’écritures, le droit inconditionnel de réplique pouvant être exercé dans les dix jours.

d) A.________ a exercé ce droit le 10 avril 2025.

e) B.________ SA a exercé son droit inconditionnel de duplique le 25 avril 2025. A.________ n’a plus procédé.

f) Par décision du 12 mai 2025, le Tribunal civil a déclaré irrecevable la requête du 17 mars 2025, mis à la charge de A.________ les frais de la cause, arrêtés à 1'000 francs, et condamné le même à verser à B.________ SA une indemnité de dépens de 1'500 francs. Les motifs à l’appui de cette décision seront exposés plus loin.

C. a) Le 26 mai 2025, A.________ forme appel contre cette décision, en concluant à son annulation, principalement à ce qu’il soit fait droit aux conclusions de la requête du 17 mars 2025, subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal civil et en tout état de cause à la condamnation de B.________ SA aux frais judiciaires et aux dépens. Ses griefs seront exposés plus loin.

b) B.________ SA conclut au rejet de l’appel, sous suite de frais et dépens.

c) Le 13 juin 2025, le juge instructeur a transmis la réponse à l’appelant et informé les parties que rien ne justifiait d’ordonner la poursuite de l’échange des écritures, qu’il serait statué sur pièces et sans débats, que la procédure probatoire était close et que le droit de réplique inconditionnel pouvait être exercé dans les dix jours. L’appelant n’a pas réagi dans le délai imparti.

C O N S I DÉ R A N T

1. Aux termes de l’article 308 CPC, l’appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (al. 1 let. a) et contre les décisions de première instance sur les mesures provisionnelles (al. 1 let. b). Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 francs au moins (al. 2). L’article 314 al. 1 CPC prévoit que lorsque la décision querellée a été rendue en procédure sommaire (art. 248 let. b CPC), notamment en vertu de la procédure applicable aux cas clairs (art. 257 CPC), le délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée.

1.1. Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à 6 mois (ATF 144 III 346 cons. 1.2.1, JdT 2019 II 235). Si la résiliation des rapports de bail est également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être signifiée ; comme il faut prendre en considération la période de protection de 3 ans dès la fin de la procédure judiciaire selon l’article 271 a al. 1 let. e CO, la valeur correspondra en principe au montant du loyer pendant 3 ans (ATF 144 III 346 cons. 1.2.2, JdT 2019 II 235).

1.2. En l’espèce, B.________ SA a contesté la validité de la résiliation en concluant au constat de sa nullité et subsidiairement à son annulation (v. *supra * let. A.d), de sorte que la compétence de la Cour de céans est donnée, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté. La décision querellée ayant été notifiée à l’appelant le 14 mai 2025, le délai d’appel arrivait à échéance le 26 du même mois. Le mémoire d’appel respecte les autres conditions de forme prévues par la loi et est, partant, recevable.

2. Sous la note marginale « Cas clairs », l’article 257 al. 1 CPC prévoit que le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b). Cette procédure est exclue lorsque l’affaire est soumise à la maxime d’office (al. 2) et le tribunal n’entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). Le cas est clair en particulier lorsque le congé n’a pas été contesté ou que les faits peuvent être immédiatement prouvés (Bohnet, in : Actions civiles, vol. II, 2e éd., § 23, n. 13 s.).

L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve doit être rapportée par la production de titres, conformément à l’article 254 al. 1 CPC. La preuve n’est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine (voller Beweis) des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance (Glaubhaftmachen) ne suffit pas. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. De jurisprudence constante, la situation juridique n'est pas claire, au sens de l’article 257 CPC, lorsque l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 cons. 3.1 ; 141 III 23 cons. 3.2 ; 138 III 123 cons. 2.1.2 ; arrêts du TF du 21.11.2022 [4A_234/2022] cons. 3.2.2 ; du 30.10.2012 [4A_273/2012] cons. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (substanziiert und schlüssig), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable. À l’inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes, sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 cons. 5.1.1 et les arrêts cités).

En pratique, l’expulsion d’un locataire est prononcée dans les cas ne laissant pas de place à l’appréciation. C’est typiquement le cas de l’expulsion pour non-paiement du loyer, lorsque l’appréciation n’a pas sa place, en ce sens qu’il n’est pas pertinent de déterminer par exemple si le locataire en retard de paiement dispose ou non de moyens financiers suffisants pour s’acquitter du montant de son loyer, ni s’il est vraisemblable que sa situation financière s’améliorera dans un futur plus ou moins proche, ni s’il est en bonne santé ou non, ni quelles sont ses possibilités de logement après son expulsion (arrêt de la Cour de céans du 04.04.2025 [CACIV.2025.11] cons. 5). L’expulsion d’un locataire selon la procédure en cas clair n’est pas exclue dans des cas autres que le retard dans le paiement du loyer ; elle peut par exemple être ordonnée dans le cas d’un locataire qui résilie le bail dans le respect des termes et délais, puis se ravise dans un second temps, le bailleur ne souhaitant pas accepter son offre en ce sens (v. arrêt du TF du 04.01.2023 [4A_470/2022] ; arrêt de la Cour de céans du 22.05.2025 [CACIV.2025.22] cons. 5.2).

L’action en expulsion selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d'expulsion peut donc devoir trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Les conditions de l'article 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (arrêt du TF du 29.04.2021 [4A_550/2020] cons. 5.3., qui se réfère aux ATF 144 III 462 cons. 3.3.1 et 141 III 262 cons. 3).

3. Selon l’article 257 d CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail ; ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1) ; faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2) ; pour que cette disposition s’applique, il faut que le locataire n’ait pas payé à l’échéance (contractuelle ou légale) tout ou partie du loyer ou des frais accessoires (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., n. 1986 ; arrêt de la Cour de céans du 12.09.2024 [CACIV.2024.41] cons. 2a).

3.1. En l’espèce, le juge civil a considéré que la situation prêtait à discussion, s’agissant de la notification de l’avis comminatoire ; qu’un tel avis devait être adressé au locataire personnellement ; qu’à défaut, il était dépourvu d’effet, et le congé nul ; qu’en l’espèce, B.________ SA avait allégué qu’« [a]u moment des envois de la mise en demeure et des résiliations, E.________ n’était plus administrateur président de la société locataire », que « [c]e n’[était] que depuis le 28 février 2025 que E.________ a[vait] repris son poste d’administrateur président » de B.________ SA et fait valoir que « le fait que la mise en demeure ait uniquement été envoyée à son adresse personnelle mérit[ait] d’être questionné », respectivement que la notification de la mise en demeure était entachée d’une « irrégularité manifeste », « * corroborée par le fait que l’avis de résiliation a[vait], quant à lui, été envoyé tant à l’adresse personnelle de E.________ qu’au siège de la société mais en deux temps (courrier du 17 janvier 2025 puis courrier du 20 janvier 2025)* ». Selon le Tribunal civil, il ressortait du registre du commerce, dont le contenu est réputé notoire, que l’adresse de B.________ SA n’avait pas cessé d’être à Z.________, Rue [aaa] ; que E.________, inscrit comme administrateur président avec signature individuelle depuis les débuts de la société, en avait été radié en novembre 2022 ; que ce n’était qu’en février 2025 qu’il avait été réinscrit, avec la même fonction et le même mode de signature. L’adresse de Y.________ à laquelle l’avis comminatoire avait été expédié le 13 novembre 2024 était selon toute apparence celle, privée, de E.________. Rien au dossier ne montrait que ce dernier disposait alors d’un mandat de B.________ SA pour recevoir les communications que A.________ était susceptible d’adresser à sa locataire. Comme le faisait valoir B.________ SA, le « double adressage de résiliation »tendait au contraire à illustrer que A.________ avait pris conscience que la mise en demeure ne remplissait pas les conditions formelles. Dans ces conditions, il régnait une sérieuse incertitude sur le point de savoir si le bailleur avait dûment observé les incombances qui étaient les siennes à teneur de l’article 257 d al. 1 CO. Compte tenu du formalisme applicable en matière de résiliation anticipée du bail, une irrégularité dans la notification de l’avis comminatoire ne paraissait pas pouvoir être guérie du seul fait que la locataire avait, à une date en l’état indéterminée, finalement eu connaissance de la mise en demeure expédiée à l’adresse privée de E.________. Dans ces conditions, le congé donné à B.________ SA était probablement inefficace.

3.2. L’appelant reproche au premier juge d’avoir « constaté les faits de manière inexacte et fait fi des règles relatives à la représentation au sens des articles 32 ss CO et 55 CC, qui doivent s’appliquer au cas d'espèce et qui protègent l’appelant dans sa bonne foi, règles qui n’accordent au juge aucun pouvoir d'appréciation ». Suit un développement de six pages qu’on peut résumer comme suit.

a) Dans un premier chapitre, relatif à la « validité de la mise en demeure », l’appelant allègue que selon l’extrait de registre du commerce figurant au dossier, E.________ a été administrateur président de la société locataire du 4 mai 2012 au 24 novembre 2022, puis depuis le 28 février 2025 ; que depuis la signature du bail en 2012, il avait été, pour le compte de l’intimée, l'interlocuteur tant du bailleur que de la ; que dès le début du bail, c'est à lui que les factures étaient adressées et que les échanges de courriers et courriels avaient lieu ; que l’avenant du 27 mars 2024, qui avait été adressé à « B.________ SA[,] E.________ Route [bbb][,] Y.________» ([recte: Le Y.________), avait été « retourné à l'appelante avec le sceau et la signature de l'intimée, ne laissant aucun doute quant à la bonne réception de la correspondance par l'intimée, lorsqu'elle est adressée à son représentant, E.________ » ; que suite à la signature de cet avenant, les factures relatives au loyer avaient continué d'être envoyées à la même adresse, sans que ni E.________, ni l'intimée, n'aient attiré l'attention du bailleur sur la radiation des pouvoirs du prénommé au registre du commerce ou sur la révocation des pouvoirs de représentation du même. Dans ces conditions, l'appelant pouvait « continuer à penser, de bonne foi, que E.________ était toujours le représentant de l'intimée (représentation apparente) ».

Toujours selon l’appelant, il n'existait pour les parties aucun doute quant à la qualité de représentant de E.________, tout au long du bail ; ce n'est que dans la procédure de cas clair et une fois représentée par un mandataire professionnel que l’intimée a questionné la validité de Ia mise en demeure. Une telle attitude ne mérite aucune protection : « l’appelante, en tant que tiers dont la prétendue révocation des pouvoirs n’a pas été portée à sa connaissance, doit être protégé (sic) dans sa bonne foi lorsqu'elle a adressé l'avis comminatoire à E.________. L'effet de représentation s'est produit et l'avis comminatoire était donc clairement valable ».

Par surabondance, le fait que E.________ ait réintégré B.________ SA en qualité d'administrateur président démontrait que le prénommé n'avait en réalité jamais quitté cette société, mais avait « œuvré toute (sic) ses (sic) années à son profit comme administrateur de fait».

b) Dans un deuxième chapitre intitulé « admission manifeste de la réception », l’appelant allègue que l’intimée a admis en cours de procédure, d’une part, avoir bel et bien reçu la mise en demeure et déclaré avoir immédiatement pris contact avec la gérance et avec le bailleur afin de trouver un arrangement et, d’autre part, qu'un entretien était intervenu afin de trouver un arrangement moins de trois jours après la réception de l'avis par E.________. Ces éléments ne laissent aucun doute quant à la réception de la mise en demeure.

c) Dans un troisième chapitre, l’appelant reproche à l’intimée de commettre un abus de droit en mettant en cause la validité de la mise en demeure. Concrètement, l’avis comminatoire avait été retiré le 16 novembre 2024 et le 19 du même mois, un entretien avait eu lieu entre l'intimée et l'appelant ; cela démontrait que l'intimée avait bel et bien reçu l'avis comminatoire. Dans le cas contraire, B.________ SA n'aurait pas été en mesures de contacter A.________ immédiatement ou elle aurait avisé l'appelant de cette erreur de notification, ce qu’elle n’a pas fait. En plus d’avoir contacté l'appelant pour tenter de trouver une solution amiable, l'intimée avait encore, suite à la notification de l'avis comminatoire, procédé à divers versements. Elle avait donc « pleinement usé de son délai de 30 jours imparti par l'avis comminatoire ». En se prévalant d'une irrégularité de notification, l'intimée avait fait preuve d'un comportement contradictoire : après avoir interpellé l'appelant et payé une partie des montants en souffrance, elle ne pouvait pas contester en procédure la correcte notification de la mise en demeure. Dans l'hypothèse où une irrégularité serait à relever, un effet guérisseur devrait se déduire de l'interdiction de l'abus de droit.

3.3. Aux termes de l’article 718 CO, le conseil d’administration représente la société anonyme à l’égard des tiers ; sauf disposition contraire des statuts ou du règlement d’organisation, chaque membre du conseil d’administration a le pouvoir de représenter la société (al. 1). Le conseil d’administration peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués) ou à des tiers (directeurs) (al. 2). Selon l’article 718a CO, les personnes autorisées à représenter la société ont le droit d’accomplir au nom de celle-ci tous les actes que peut impliquer le but social (al. 1). Une limitation de ces pouvoirs n’a aucun effet envers les tiers de bonne foi ; font exception les clauses inscrites au registre du commerce qui concernent la représentation exclusive de l’établissement principal ou d’une succursale ou la représentation commune de la société (al. 2). Dès lors qu’un fait a été inscrit au registre du commerce, nul ne peut se prévaloir de ne pas en avoir eu connaissance (art. 936 b al. 1 CO) ; lorsqu’un fait dont l’inscription est requise n’a pas été enregistré, il ne peut être opposé à un tiers que s’il est établi que celui-ci en a eu connaissance (al. 2) ; quiconque s’est fondé de bonne foi sur un fait erroné inscrit au registre du commerce est protégé dans sa bonne foi lorsqu’aucun intérêt prépondérant ne s’y oppose (al. 3).

3.3.1. En l’espèce, l’appelant ne prétend pas qu’au moment de l’envoi de l’avis comminatoire, E.________ aurait encore été inscrit au registre du commerce en qualité d’organe de B.________ SA, avec un pouvoir de représentation ; elle fait valoir que « [p]our les personnes morales, on peut appliquer par analogie les articles art. 32 ss CO, malgré la teneur de l’art. 40 CO (Carron/Wessner, Droit des obligations générales – Volume I : les concepts généraux et la représentation – l’enrichissement illégitime – la relation précontractuelle, 2022, N 778) ». L’article 40 CO, qui traite des exceptions aux règles générales en matière de représentation (art. 32 ss CO), réserve « les dispositions spéciales sur les pouvoirs des représentants et organes de sociétés, ainsi que des fondés de procuration et autres mandataires commerciaux». Il ne ressort pas clairement du texte légal que l’administrateur d’une société anonyme dont les pouvoirs ont été radiés au registre du commerce continuerait de représenter valablement la société vis-à-vis des cocontractants de celle-ci tant et aussi longtemps que cette société n’aura pas communiqué à ce cocontractant l’identité d’un nouveau représentant. Cela reviendrait à réduire considérablement la portée de la radiation au registre du commerce, qui plus est dans un domaine où le régime de responsabilité des administrateurs est assez sévère. L’unique référence doctrinale citée par l’appelant ne le dit pas non plus et, en tout état de cause, l’appelant ne se réfère pas à une doctrine ou une jurisprudence éprouvées.

3.3.2. On ne peut pas davantage considérer, comme semble le faire l’appelant, que malgré sa radiation du registre du commerce, E.________ aurait continué de facto d’exercer la fonction d’administrateur de B.________ SA. Les faits allégués à l’appui de cette thèse sont non seulement insuffisants, mais contestés par l’adverse partie et non établis. Par exemple, l’appelant n’a pas allégué quels contacts auraient concrètement eu lieu entre lui-même et E.________, alors que les pouvoirs de représentation de ce dernier étaient radiés du registre du commerce. Quant à l’avenant qui aurait été « retourné à l'appelante avec le sceau et la signature de l'intimée » après avoir été adressé à l’adresse privée de E.________, le fait n’est même pas rendu vraisemblable et la pièce déposée par l’appelant ne porte ni sceau, ni signature. Enfin, déduire, comme le fait l’appelant, que le fait que E.________ ait réintégré B.________ SA en qualité d'administrateur président démontrerait que le prénommé n'avait en réalité jamais quitté cette société, mais avait « œuvré toute ses années à son profit comme administrateur de fait» n’est pas sérieux. En tout état de cause, la question de savoir si une personne (i.e. E.________) doit être considérée comme organe apparent d’une société anonyme (i.e. B.________ SA), c'est-à-dire une personne à laquelle la société a donné l'apparence qu'elle était un organe formel ou qu’elle avait des pouvoirs d'organes de fait alors qu'elle ne les possédait pas en réalité (v. ATF 146 III 37 cons. 6.1 ; 117 II 570 cons. 3) implique de la part du juge l’exercice d'un certain pouvoir d'appréciation, d’une part, et la prise en compte des circonstances concrètes de l'espèce, d’autre part. C’est donc typiquement un domaine où la procédure de cas clair ne peut pas s’appliquer.

3.4. L’article 52 al. 1 CPC fait obligation à « *q uiconque participe à la procédure » de « * se conformer aux règles de la bonne foi ». Il s’agit ici de l’expression du principe de la bonne foi issu de l’article 2 CC, qui trouve application de manière générale dans tout l’ordre juridique suisse. Sur le plan procédural, on attend des parties au litige qu’elles utilisent les institutions et règles de la procédure conformément à leur finalité et qu’elles s’abstiennent d’agissements qui, objectivement, ne correspondent pas à un comportement digne de protection (Jeandin/Peyrot, Précis de procédure civile, p. 11). Le principe de la bonne foi impose aux participants à la procédure de ne pas commettre d’abus de droit (ATF 132 I 249 ; Hohl, Procédure civile, Tome I, 2e éd., n. 1501). Le cas type de l’abus de droit au sens de l’article 2 al. 2 CC est celui où l’exercice du droit dans un cas concret ne s’inscrit pas dans la finalité que poursuivait le législateur en établissant le droit en question ; dans cette perspective, abuser du droit revient à exercer celui-ci dans des circonstances concrètes telles que l’appréciation (générale et abstraite) des intérêts en présence faite par le législateur ne se justifie plus ; l’attitude déloyale de celui qui abuse de son droit consiste alors à exercer ce droit hors du contexte qu’avait en vue le législateur, de sorte que, titulaire du droit (formel), il ne peut pas faire état des intérêts (matériels) que le droit est normalement destiné à protéger. À l’état de fait particulier de l’article 2 al. 2 CC, le législateur a aussi attaché une conséquence juridique particulière : le tribunal ne doit pas protéger celui qui exerce son droit de façon manifestement abusive ; cela revient à reconnaître au tribunal le pouvoir de corriger les effets de l’application (formelle) de la loi lorsque celle-ci se heurte aux impératifs (matériels) des intérêts à protéger selon la justice ; il appartient au tribunal de décider, au vu du cas concret, selon quelles modalités ce correctif doit être apporté ; ce sera souvent la déclaration de l’inefficacité du droit exercé et l’injonction de rétablir la situation antérieure ; ce peut aussi être une simple adaptation d’un contrat ou la condamnation à réparer le dommage causé par l’exercice abusif d’un droit (Steinauer, Traité de droit privé suisse, II/1, Le Titre préliminaire du Code civil, n. 476 et 480).

Vu ces principes, déterminer si une partie est de bonne ou de mauvaise foi, respectivement si elle a commis un abus de droit ou pas, nécessite par définition l’exercice par le juge d'un certain pouvoir d'appréciation, d’une part, et la prise en compte des circonstances concrètes de l'espèce, d’autre part. Il s’agit typiquement d’un domaine où la procédure de cas clair ne peut en principe pas être admise.

Cela étant, pour les motifs exposés plus loin, les conclusions de la requête auraient dû être admises et ce dans le cadre de la procédure de cas clair, le caractère mal fondé des griefs traités ci-dessus restant sans effet sur le sort ultime de la cause.

3.5. La demeure du locataire au sens de l’article 257 d CO suppose que le bailleur ait adressé au locataire un avis comminatoire écrit, qui correspond à la fixation du délai de grâce dans la réglementation générale de la demeure (qualifiée) du débiteur (art. 107 al. 1 CO). Il est toutefois soumis à des exigences formelles, matérielles et temporelles particulières et l’absence d’un avis comminatoire régulièrement signifié conduit en principe à l’inefficacité du congé anticipé (Wessner, in : CPra Bail, 2e éd., n. 14 s. ad art. 257 * d* CO).

3.5.1. a) L’avis comminatoire est d’abord subordonné à la contrainte de la forme écrite ; à défaut, il est nul (ibid., n. 16 * ad* art. 257 * d* CO). Il doit ensuite préciser qu’à défaut de paiement de l’arriéré échu dans le délai imparti, le bail pourra être résilié de façon anticipée et le montant en souffrance doit être indiqué précisément, ou à tout le moins déterminable sans discussion (ibid., n. 17 * ad* art. 257 * d* CO). S’agissant du délai permettant au locataire de s’acquitter de l’arriéré, les parties ne peuvent pas convenir un délai inférieur à celui prévu par la loi, qui est variable selon le type de bail (10 jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins) (ibid., n. 18 * ad* art. 257 d CO).

b) En l’espèce, il n’est pas contesté que la « mise en demeure » du 13 novembre 2024 respecte ces exigences.

3.5.2. a) L’avis comminatoire est en outre sujet à réception. Cette notion est essentielle pour les déclarations de volonté, notamment pour les actes de droit matériel liés aux obligations et aux rapports d’obligations. Le délai régulièrement fixé par le bailleur court à partir du moment où le locataire est à même de prendre connaissance du courrier. Si celui-ci est signifié par pli simple, c’est le jour où il est remis en mains propres du destinataire (ou d’une personne autorisée) ou le jour où il est déposé dans sa boîte ou sa case postale. Ce jour n’est pas compté dans le délai, qui commence à s’écouler le lendemain de la réception (Wessner, op. cit., n. 20 * ad* art. 257 d CO). Lorsque l’avis comminatoire est adressé par pli recommandé, il ressort de la jurisprudence du Tribunal fédéral que le pli est reçu le jour de son retrait au guichet postal et qu’à défaut, il est réputé avoir été reçu le septième et dernier jour du délai de garde. Le locataire doit disposer de la totalité du délai légal de 30 jours pour réunir les fonds destinés à régler le montant en souffrance (ibid., n. 21 * ad* art. 257 d CO et les réf. cit.). En toute hypothèse, le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la réception de l’avis comminatoire (ibid., n. 22 ad art. 257 * d* CO).

b) En l’espèce, s’il est établi que le pli recommandé contenant la « mise en demeure » du 13 novembre 2024 a été retiré au guichet postal le 16 novembre 2024, ce retrait ne constitue pas une réception de l’avis comminatoire par la locataire, puisque le pli en question a été adressé à une personne qui n’était pas inscrite au registre du commerce en qualité de représentant de la locataire, qui n’avait pas de pouvoirs *ad hoc * de représentation et à une adresse qui n’était pas celle de la société locataire.

Dans sa requête du 14 mars 2025, A.________ a toutefois allégué ceci : « la locataire admet avoir reçu la mise en demeure (cf. all. 51 de la requête en conciliation). Elle a d’ailleurs immédiatement pris contact avec la requérante pour tenter d’obtenir la gratuité des deux loyers pour un montant de CHF 7'000.00. Ainsi la mise en demeure lui est parvenue et a valablement produit ses effets ». B.________ SA a contesté cet allégué au sens de sa réponse du 31 mars 2025, dans laquelle elle alléguait ceci : « [à] la prise de connaissance de la mise en demeure, la locataire a immédiatement pris contact avec D.________ SA ainsi que A.________ afin de trouver un arrangement », tout en se référant, à titre de moyen de preuve, à sa propre preuve littérale 14, à savoir une lettre adressée le 19 décembre 2024 par la bailleresse à la locataire, faisant référence à un « entretien formel du 19 novembre dernier» au cours duquel B.________ SA avait demandé au A.________ de lui accorder « la gratuité de deux loyers pour un montant de CHF 7'000.00 au total charges en sus, en raison de difficultés financières » ; dans cette lettre, A.________ répondait que son comité s’était réuni le 5 décembre 2024 et avait refusé d’accéder à cette requête, si bien qu’il « confirm[ait] que l’entier des loyers pour l’année civile 2024 [étaient] dus ». Quant à l’allégué 51 de la requête en conciliation de B.________ SA du 14 février 2025, il a le même contenu que l’allégué 54 de la réponse de la même du 31 mars 2025.

Dès lors que la locataire admet avoir « immédiatement » pris contact avec le bailleur « [à] la prise de connaissance de la mise en demeure (…) afin de trouver un arrangement » et qu’il ressort du dossier que les parties ont eu un entretien le 19 novembre 2024 afin de tenter d’obtenir un arrangement (concrètement, la locataire a demandé à pouvoir bénéficier d’une remise de « CHF 7'000.00 au total charges en sus » sur les loyers en souffrance), il est établi, en fait, que B.________ SA a eu effectivement connaissance (cette fois par une personne inscrite au registre du commerce comme légitimée à la représenter) du contenu de l’avis comminatoire (soit la « mise en demeure » du 13 novembre 2024) au plus tard le 19 novembre 2024. Dès lors que par la « mise en demeure » du 13 novembre 2024, A.________ a invité B.________ SA à verser le montant dû (22'750 francs au total) « dans les 30 jours dès réception du présent avis » et qu’y figurait expressément qu’à défaut d’un tel paiement, le « bail sera[it] purement et simplement résilié avec un préavis de 30 jours », il est absolument clair que A.________ s’aménageait la possibilité de résilier le bail faute pour la locataire de régler les arriérés jusqu’au 19 décembre 2024 à 23h59. La locataire ne prétend pas l’avoir fait et la résiliation est intervenue après l’échéance du délai, de sorte que la situation est claire sur ce point également.

3.6. En dépit de son caractère extraordinaire, le congé signifié valablement par le bailleur en application de l’article 257 d al. 2 CO peut aussi être annulable, au sens des articles 271 et 271a CO. Compte tenu toutefois du motif qui justifie la résiliation du contrat et de la règle qui accorde un suris obligatoire au locataire dans le paiement de l’arriéré en souffrance, l’annulation ne saurait être admise que très restrictivement, dans des circonstances particulières et exceptionnelles (Wessner, op. cit., n. 43 * ad* art. 257 * d* CO et les réf. cit.).

3.6.1. En l’espèce, B.________ SA ne prétend pas que le congé aurait été donné dans l’une ou l’autre des circonstances prévues à l’article 271a al. 1 CO (congé donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail [let. a] ; dans le but d’imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer [let. b] ; seulement dans le but d’amener le locataire à acheter l’appartement loué [let. c] ; pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi [let. d] ; les trois ans à compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail, dans laquelle le bailleur a succombé dans une large mesure, abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions, renoncé à saisir le juge ou conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire [let. e] ; en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu’il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur [let. f]). Elle ne prétend pas non plus qu’elle se serait entendue avec le bailleur, en dehors d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail (art. 271 a al. 2 CO).

Par contre, elle fait valoir – sans mentionner la moindre référence jurisprudentielle – que « le Tribunal fédéral considère qu’une inaction du bailleur de trois semaines entre l’expiration du délai comminatoire et la résiliation d’un bail pour défaut de paiement correspond à la limite de ce qui peut être admis au regard de la bonne foi comme exempt d’équivoque de la part du bailleur. Une inaction plus longue doit être comprise comme une renonciation à résilier le bail. Tel est précisément le cas en l’espèce». Ce faisant, elle se réfère implicitement à la condition d’annulation prévue à l’article 271 CO (« le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi »).

3.6.2. Comme déjà dit (cons. 3.6), la jurisprudence n’admet qu’« à titre très exceptionnel » qu’un congé donné conformément à l'article 257 * d* CO puisse contrevenir aux règles de la bonne foi ; la notion doit par ailleurs être interprétée « très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance » (ATF 140 III 591 cons. 1). L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants : le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû ; l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; le bailleur ne résilie le contrat que « longtemps après l'expiration de ce même délai» (ATF 140 III 591 cons. 1 ; 120 II 31 cons. 4 ; arrêts du TF du 07.11.2013 [4A_549/2013] cons. 4 ; du 27.01.2012 [4A_641/2011] cons. 7 ; du 08.02.2005 [4C.430/2004] cons. 3.1).

En l’espèce, l’arriéré ne saurait être qualifié d’insignifiant et il n’est pas prétendu que la « mise en demeure » du 13 novembre 2024 aurait porté sur un montant supérieur à celui en souffrance, ni que l’arriéré aurait été réglé peu de temps après l'expiration du délai comminatoire. Dès lors que ce d.ai est arrivé à échéance le 19 décembre 2024 à 23h59 et que la résiliation a été remise à la poste le 17 janvier 2025 (exemplaire adressé à E.________, à son adresse privée), respectivement le 20 janvier 2025 (exemplaire adressé à F.________ et G.________, à l’adresse de la société locataire), on ne saurait raisonnablement admettre que le bailleur n’aurait résilié le contrat que « longtemps après l'expiration de ce même délai», une inaction de trois à quatre semaines étant admissible, au contraire d’une « période s’étendant sur de nombreux mois » (Wessner, op. cit., n. 43a * ad* art. 257 * d* CO et les réf. cit.). En l’espèce, on peut d’autant moins soutenir que le temps écoulé entre l’échéance du délai comminatoire et la résiliation du contrat pouvait être compris comme une renonciation du bailleur à résilier le contrat que le jour même de l’échéance dudit délai, A.________ écrivait à B.________ SA que l’entier des loyers pour l’année 2024 étaient dus, la locataire étant « invit[ée] vivement à respecter [ses] obligations de paiements d’ici au 31 décembre 2024».

3.7. Vu ce qui précède, l’autorité précédente a commis une erreur de droit en considérant que les conditions de l’expulsion du locataire en cas clair n’étaient pas réalisées. L’appel doit être admis, la décision querellée annulée et la cause renvoyée à l’autorité précédente, en application de l’article 318 al. 1 let. c ch. 1 CPC (« un élément essentiel de la demande n’a pas été jugé»), afin notamment qu’elle fixe la date de l’expulsion, statue sur les conclusions 2 et 3 de la requête du 14 mars 2024, examine l’opportunité de fixer le montant de l’avance de frais à verser par A.________ en cas d'exécution forcée et statue à nouveau sur les frais.

4. Les frais judiciaires de la procédure d’appel, arrêtés à 700 francs, doivent être mis à la charge de l’intimée, qui succombe (art. 95 al. 1 let. a et al. 2 et art. 106 al. 1 CPC). L’avance effectuée par l’appelant doit lui être restituée (art. 111 al. 1 CPC).

L’intimée doit en outre être condamnée à verser à l’appelant une indemnité de dépens pour la procédure d’appel (art. 95 al. 1 let. b et al. 3 et art. 106 al. 1 CPC). L’appelant ne déposant pas de mémoire d’honoraires, cette indemnité sera arrêtée à 1'800 francs, frais et TVA inclus, en fonction de la nature, l’ampleur et la difficulté de la cause, ainsi que de l’activité utile déployée par le mandataire de l’appelant.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE

1. Admet l’appel, annule la décision querellée et renvoie la cause à l’autorité précédente pour nouvelle décision au sens des considérants.

2. Arrête les frais de la procédure d’appel à 700 francs et les met à la charge de l’intimée.

3. Invite le greffe du Tribunal cantonal à restituer à l’appelant l’avance de 700 francs versée.

4. Condamne l’intimée à verser à l’appelant une indemnité de dépens de 1'800 francs pour la procédure d’appel.

Neuchâtel, le 1er juillet 2025