Expulsion du locataire suite à un congé. Procédure de cas clair.

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N° dossier: CACIV.2025.22

Autorité: CACIV

Date décision: 22.05.2025

Publié le: 11.07.2025

Revue juridique: RJN 2025, P.105

Titre: Expulsion du locataire suite à un congé. Procédure de cas clair.

Résumé:

**Les faits notoires ne peuvent pas être considérés comme des faits nouveaux, puisqu'il n'est pas nécessaire de les alléguer, ni de les prouver. Relèvent de faits notoires les données figurant au registre foncier librement accessibles sans justifier d'un intérêt particulier (cons. 1).

Il y a consorité matérielle nécessaire entre les co-bailleurs. Le juge doit examiner d’office si la consorité nécessaire est donnée, indépendamment des conclusions prises par les parties sur ce point (cons. 3.2).

L’expulsion d’un locataire est prononcée dans les cas ne laissant pas de place à l’appréciation. C’est typiquement le cas de l’expulsion pour non-paiement du loyer. Si l’expulsion d’un locataire selon la procédure en cas clair n’est pas exclue dans d’autres cas que le retard dans le paiement du loyer, elle l’est dans le cas d’espèce (cons. 4 et 5).**

Articles de loi:

Art. 257f al. 3 CO Art. 257h al. 1 CO Art. 257h al. 2 CO Art. 257 CPC

A. a) Le 18 décembre 2003, un contrat de bail à loyer a été conclu entre, d’une part, A1________ et A2________, bailleurs, et, d’autre part, B.________, locataire, pour un logement de trois pièces sis au 2e étage à l’adresse [aaa], à Z.________. Le bail était conclu dès le 1er janvier 2004 pour une durée indéterminée.

b) Par courrier recommandé du 24 avril 2024, C.________, société qui gérait alors l’immeuble pour le compte des propriétaires, a écrit à B.________ qu’elle avait reçu « des plaintes de [ses] voisins concernant des nuisances sonores provenant de [son] appartement, probablement liées à un appareil » et qu’afin de « vérifier les installations», elle souhaitait visiter son logement le 30 avril 2024 à 11h30.

c) Le 27 avril 2024, B.________ a contesté l’existence des nuisances alléguées, en précisant qu’il ne voyait aucun appareil susceptible de déranger ses voisins ; qu’il respectait ses voisins et était « une des personnes les plus silencieuses dans l’immeuble » ; qu’il ne serait pas présent à son domicile le 30 avril 2024 et qu’à son avis, rien ne justifiait la façon d’agir de C.________, ni une convocation, ni une « introduction dans [son] domicile ».

d) Le 2 mai 2024, C.________ a répondu à B.________ qu’elle prévoyait de visiter son appartement le 8 mai 2024 à 17h00 ; que les locataires étaient « tenus d’autoriser le bailleur à inspecter leur logement selon l’article 5 des*"Dispositions générales**"* » ; que la « * voisine de l’appartement du dessus, D.________* » l’avait contactée par téléphone « * pour se plaindre d’un bruit persistant*» ; qu’après contrôle par l’entreprise E.________, il était apparu que les installations techniques de ventilation ne présentaient aucune défectuosité ; que le bruit proviendrait probablement de l’appartement de B.________ et que, le cas échéant, le locataire était prié de contacter rapidement la gérance pour déplacer le rendez-vous.

e) Le 6 mai 2024, D.________ a écrit à C.________ que le bruit provenant de l’appartement de B.________ était « insupportable » ; qu’il s’agissait d’un « son continuel, assimilable à un gros, voire très gros ventilateur », qui la dérangeait et l’empêchait de dormir « depuis bientôt plus de deux mois ».

f) Le même 6 mai 2024, B.________ a écrit à C.________ qu’il ne pourrait être présent à son domicile le 8 mai 2024, parce que son père avait fait appel à Exit et que lui-même avait un rendez-vous en rapport avec ce suicide assisté ; qu’il avait été « vérifié avec [D.________] » qu’aucun bruit persistant n’émanait de son appartement ; qu’il était « probable ou possible » que D.________ perçoive les bruits dont elle se plaignait, mais que ce bruit ne provenait pas de son appartement et ne résultait d’aucune action de sa part.

g) Le 14 mai 2024, C.________ a « somm[é] expressément » B.________ de lui permettre l’accès à son logement afin de procéder à une visite le 23 mai 2024 à 11h15, faute de quoi elle se verrait « dans l’obligation de prendre des mesures contraignantes à [son] égard, en résiliant [son] bail à loyer, pour non-respect de l’art. 5 des Dispositions générales (art. 257h CO) ».

h) Par écrit du 18 mai 2024, B.________ a sollicité de la part de C.________ une « suspension conséquente » du délai imparti, afin qu’il ait le temps « de mandater un notaire pour que celui-ci établisse un avis de constatation » après une visite de son appartement et de celui de D.________.

i) Le 27 mai 2024, C.________ a écrit à B.________ qu’elle résiliait son contrat de bail pour le 30 juin 2024, vu son « refus catégorique de permettre l’inspection de [son] logement». Le 17 juin 2024, elle l’a convoqué pour un état des lieux en date du 28 du même mois.

j) Le 19 juin 2024, B.________ a répondu à C.________ qu’il s’était opposé à la résiliation du bail devant l’autorité compétente, si bien qu’il n’y avait pas lieu à une remise des clés, ni à un état des lieux le 28 du même mois.

k) Le 20 novembre 2024, la Chambre de conciliation du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers a tenté en vain la conciliation entre B.________ et « la succession de feu * A1________* », puis délivré une autorisation de procéder.

B. a) Le 9 décembre 2024, « l’hoirie * A1________* », composée de A3________ et de A4________, agissant par l’exécuteur testamentaire Me F.________ et représentée par Me G.________, a saisi le Tribunal civil d’une requête en expulsion par la voie du cas clair contre B.________, en prenant les conclusions suivantes :

« *1.*Ordonner l’expulsion de B.________ de l’appartement de 3 pièces au 2ème étage de l’immeuble sis [aaa] et lui ordonner de restituer les clés, sous la menace de la peine d’amende prévue par l’article 292 CP qui réprime l’insoumission à une décision de l’autorité.

2. Dire que faute d’exécution dans les dix jours dès l’entrée en force de la décision, l’exécution forcée de l’expulsion sera directement mise en œuvre par le greffe du tribunal, sur simple demande écrite, le cas échant en étant assisté de la force publique.

3. Dire que B.________ est, dès l’échéance du délai fixé dans la décision, tenu de déménager son mobilier et ses affaires personnelles car, à défaut, en cas d’exécution forcée, le solde des meubles et objets sera directement évacué par la voirie et détruit, sous réserve que B.________ mette à disposition un local aisément atteignable permettant de les entreposer.

4. Condamner B.________ aux dépens».

À l'appui, la demanderesse faisait valoir, notamment, que B.________ avait « mis les pieds contre le mur pendant deux mois, empêchant toute visite de l’appartement au mépris des problèmes évoqués par sa voisine du dessus » ; que l’état de fait était susceptible d’être immédiatement prouvé par les titres déposés à l’appui de la demande ; que la situation juridique était claire, en ce sens que les conditions de l’article 257 f al. 3 CO étaient manifestement remplies, sans que le pouvoir d’appréciation de l’autorité n’entre en jeu ; que B.________ avait violé à maintes reprises et sans raison valable son obligation découlant de l’article 257 h al. 2 CO d’autoriser le bailleur à inspecter la chose ; que le maintien du bail était devenu « insupportable tant pour les bailleurs que pour les voisins ».

b) Le 13 janvier 2025, le Tribunal civil a convoqué les parties à une audience fixée le 10 février 2025.

c) Au terme de ses observations écrites du 3 février 2025, B.________ a conclu à ce que la requête du 9 décembre 2024 soit déclarée irrecevable et l’audience du 10 février 2025 annulée, avec suite de frais et dépens. Il alléguait notamment avoir, le 20 décembre 2024, saisi le Tribunal civil d’une demande tendant à l’annulation de la résiliation du bail et faisait valoir que cette demande n’était pas d’emblée vouée à l’échec, que son traitement appelait une administration des preuves plus complexe que celle prévue par la procédure de cas clair et que le tribunal devrait apprécier la bonne foi du bailleur quant à l’opportunité d’une visite de son logement ; que le congé signifié par C.________ était en outre un congé-représailles, du fait qu’il avait contesté avec succès une hausse de loyer au début de l’année 2024.

d) Une audience s’est tenue le 10 février 2025 devant le Tribunal civil. Les parties ont confirmé leurs conclusions, des plaidoiries ont eu lieu et le juge a cherché à concilier les parties, sans succès.

e) Le 7 mars 2025, le Tribunal civil, statuant sans frais, a décidé de ne pas entrer en matière sur la requête et a condamné les requérants à payer au requis une indemnité de dépens de 1'000 francs. Son raisonnement sera exposé plus loin.

C. a) « L’hoirie * A1________* », composée de A3________ et de A4________, agissant par l’exécuteur testamentaire Me F.________ et représentée par Me G.________, forme appel contre cette décision, le 9 avril 2025, en concluant, avec suite de frais judiciaires et dépens, à son annulation, principalement à l’admission des conclusions de sa demande du 9 décembre 2024 et subsidiairement au renvoi de la cause à l’autorité précédente. Ses griefs seront exposés plus loin.

b) Au terme de sa réponse du 28 avril 2025, B.________ conclut au rejet de l’appel et à ce que l’adverse partie soit condamnée à lui verser une indemnité de dépens.

c) Les appelants n’ont pas répliqué dans le délai imparti.

C O N S I DÉ R A N T

1. Aux termes de l’article 308 CPC, l’appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (al. 1, let. a). Dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 francs au moins (al. 2). L’article 314 al. 1 CPC prévoit que lorsque la décision querellée a été rendue en procédure sommaire (art. 248 let. b CPC), notamment en vertu de la procédure applicable aux cas clairs (art. 257 CPC), le délai d’appel est de 10 jours à compter de la notification de la décision motivée.

1.1. Lorsque le litige porte uniquement sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en cas clair sont réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à la procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à 6 mois (ATF 144 III 346 cons. 1.2.1, JdT 2019 II 235). Si la résiliation des rapports de bail est également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être signifiée ; comme il faut prendre en considération la période de protection de 3 ans dès la fin de la procédure judiciaire selon l’article 271 a al. 1 let. e CO, la valeur correspondra en principe au montant du loyer pendant 3 ans (ATF 144 III 346 cons. 1.2.2, JdT 2019 II 235).

1.2. En l’espèce, le Tribunal civil est actuellement saisi d’une demande du locataire tendant à l’annulation de la résiliation, de sorte que la valeur litigieuse dépasse 10'000 francs (980 x 36 = 35’280). La voie de droit est bien l’appel et le mémoire d’appel a été déposé en temps utile.

2. a) En annexe au mémoire d’appel, les appelants déposent une pièce qui ne figure pas au dossier de première instance, à savoir l’impression d’une consultation du site du registre foncier relative au bien-fonds [111] du Cadastre de [bbb]. Cette pièce est déposée à l’appui de l’allégué selon lequel A3________ et A4________ ont « la qualité de propriétaire[s] ».

b) L'article 317 CPC restreint la possibilité pour une partie de produire de nouvelles preuves en procédure d'appel : celles-ci ne sont admissibles qu'à la double condition qu'elles soient produites sans retard et qu'elles n'aient pas pu être invoquées en première instance bien que la partie ait usé de la diligence requise. Cette règle s’applique aussi dans les procédures régies par la maxime inquisitoire sociale, à laquelle il faut se référer en matière de bail (arrêt de la Cour d’appel civile du 12.02.2019 [CACIV.2018.109] cons. 2a, qui se réfère à l’arrêt du TF du 08.05.2015 [4A_705/2014] cons. 3.2 et 3.3). S’agissant des faits et preuves nouveaux qui préexistaient à la décision de première instance (faux nova), la partie qui les produit doit démontrer qu’elle a fait preuve de la diligence requise, ce qui suppose d’exposer précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n’a pas pu être produit en première instance (arrêt de la Cour de céans du 28.05.2024 [CACIV.2024.15] cons. 2.1).

c) En l’espèce, les appelants ne prétendent pas avoir allégué devant le Tribunal civil qu’ils avaient « la qualité de propriétaire[s] », on suppose, de l’appartement loué par B.________. On ne voit pas – et les appelants n’expliquent pas – en quoi ce fait n’aurait pas pu être allégué valablement en première instance. De même, on ne voit pas – et les appelants n’expliquent pas – pourquoi ils n’auraient pas pu déposer devant le premier juge l’impression d’une consultation du site du registre foncier relative au bien-fonds [111] du cadastre de [bbb].

Cela étant, les faits notoires ne peuvent pas être considérés comme des faits nouveaux, puisqu'il n'est pas nécessaire de les alléguer ni de les prouver (arrêt du TF du 15.09.2021 [1C_547/2020] cons. 2.1 et les réf. cit.). Or le Tribunal fédéral considère que relèvent de faits notoires les données figurant au registre foncier librement accessibles sans justifier d'un intérêt particulier, comme la désignation de l'immeuble et son descriptif (art. 970 al. 2 ch. 1 CC), le nom et l'identité du propriétaire (ch. 2), le type de propriété et la date d'acquisition (ch. 3), les servitudes et les charges foncières, ainsi que certaines mentions (art. 26 al. 1 let. b et c de l'ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier [ORF, RS 211.432.1]). L’allégué et le moyen de preuve nouveaux seront donc pris en compte.

3. La juge civile a considéré que la requête du 9 décembre 2024 était irrecevable, car « aucun titre versé au dossier ne permet de retenir que les requérants sont titulaires des droits et obligations résultant pour des bailleurs du contrat de bail conclu le 18 décembre 2003 par A1________ et * A2________, en qualité de bailleurs, et B.________, en qualité de locataire* ».

3.1. Les appelants objectent que « la qualité de propriétaire (sic) de * A3________ et de A4________ ressort expressément des informations librement accessibles au registre foncier* », d’une part, et que « la question de la légitimation active de l'hoirie et de l'exécuteur testamentaire n'a[vait] jamais fait l’objet de controverse entre les parties », d’autre part. Selon eux, la première juge aurait dû par ailleurs les interpeller « et demander un titre attestant de la légitimation si véritablement elle en doutait ».

3.2. Sous le titre « consorité nécessaire », l’article 70 al. 1 CPC prévoit que les parties à un rapport de droit qui n’est susceptible que d’une décision unique doivent agir ou être actionnées conjointement. Puisque les consorts matériels nécessaires sont titulaires ou obligés ensemble d'un seul droit, ils doivent en principe ouvrir action ensemble ou être mis en cause ensemble (« conjointement » ; Hohl, Procédure civile, p. 154 n. 898). Tel est notamment le cas des co-bailleurs, en lien avec le contrat de bail portant sur l’immeuble loué. En effet, un contrat de bail commun est un rapport juridique uniforme qui n’existe que comme un tout et pour tous les participants (Bohnet, CPC annoté, n. 8 ad * art. 70 et l’arrêt cité). Une demande en justice doit donc être formée par tous les co-bailleurs (consorité matérielle nécessaire) (Bohnet/Dietschy-Martenet, in : CPra Bail, 2e éd. n. 10 * ad art. 253 CO). à supposer que les consorts nécessaires n’agissent pas ou ne soient pas assignés tous ensemble, il en résulterait un défaut de légitimation (active ou passive) ayant pour conséquence le rejet de la demande (arrêt de la Cour de céans du 12.09.2022 [CACIV.2022.67] cons. 2c).

3.3. En l’espèce, la première juge s’est référée au titre 1 déposé à l’appui de la requête du 9 décembre 2024, dont il ressort, comme déjà dit, que le bail litigieux a été conclu entre B.________ en qualité de locataire et non pas A1________ seul, en qualité de bailleur, mais bien A1________ et A2________, en qualité de (co-)bailleurs. Or les appelants n’ont pas précisé qui était A2________ par rapport à A1________, ni allégué que A2________ serait décédée, et encore moins que les uniques héritiers de A2________ seraient A3________ et A4________ ; ils n’ont pas davantage exposé au Tribunal civil qu’ils étaient les uniques propriétaires de l’appartement litigieux et que personne ne bénéficiait d’un usufruit, d’un droit de superficie, ni d’un droit d’habitation sur l’appartement litigieux. C’est à tort que les appelants reprochent à la première juge d’avoir « relev[é] l’absence de légitimation d’office », bien que l’adverse partie ne s’en soit pas plainte. En effet, s’agissant d’une question touchant au droit matériel, le juge doit examiner d’office si la consorité nécessaire est donnée, indépendamment des conclusions prises par les parties sur ce point (arrêts de la Cour de céans du 19.05.2022 [CACIV.2022.25] cons. 2.c ; du 12.09.2022 [CACIV.2022.67] cons. 2c).

La question de savoir si, en l’absence des allégués utiles (qui est A2________, not. par rapport à A1________ ? Est-elle vivante ou décédée ? Le cas échéant, à qui sont passés ses droits et obligations découlant du contrat de bail et en vertu de quels faits et de quelles dispositions légales ou contractuelles ?), la première juge avait ou non l’obligation de procéder d’office à une investigation à ce sujet ou à consulter le registre foncier pour déterminer quelle(s) personne(s) y étai(en)t inscrites en qualité de propriétaire(s) et de titulaire(s) de droits réels limités, puisque le bailleur n’est pas forcément le propriétaire de la chose louée, mais peut être titulaire d’un usufruit, d’un droit de superficie, voire d’un droit d’habitation (Bohnet/Dietschy-Martenet, op. cit., n. 3 * ad* art. 253 CO et les réf. cit.), peut souffrir de demeurer ouverte.

En effet, rien n’interdit à la Cour de céans de tenir compte des données librement accessibles sans justifier d'un intérêt particulier qui figurent au registre foncier en rapport avec l’appartement litigieux. Or il résulte du registre foncier que l’entier de la parcelle concernée est propriété de la communauté héréditaire de feu A1________, composée de A3________ et de A4________, et qu’aucune servitude d’usufruit, de droit de superficie ou d’habitation n’est inscrit. Cela a pour conséquence que A3________ et A4________ disposaient bien de la légitimation active en première instance et que, contrairement à ce qui valait devant le Tribunal civil, les appelants ont fourni en appel des allégués et moyens de preuve permettant de retenir qu’ils sont titulaires des droits et obligations résultant pour les bailleurs du contrat litigieux.

4. La juge civile a considéré que la requête du 9 décembre 2024 était infondée, à mesure que les éléments au dossier étaient insuffisants pour admettre que le congé avait été valablement donné en application de l'article 257 f CO. L’existence de nuisances sonores insupportables n’était pas démontrée, ni rendue vraisemblable, et rien ne permettait de retenir que B.________ était l’auteur des nuisances sonores dont se plaignait D.________, ni qu’il aurait persisté à manquer d’égards envers celle-ci, malgré une protestation écrite du bailleur. Au surplus, si la lettre de résiliation du 27 mai 2024 (v. supra Faits, let. A/i) évoquait le*« refus catégorique [du locataire] de permettre l’inspection »* du logement, elle ne se référait pas à l’article 257 h CO, si bien qu’il existait « * une incertitude au sujet des motifs du congé et de la base légale dont les bailleurs entend[ai]ent se prévaloir* ».

4.1. Les appelants objectent que, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la violation de l'article 257 h CO peut constituer un motif de résiliation du bail au sens de l'article 257 f al. 3 CO ; qu’en l’espèce, le congé a été donné pour violation de l’article 257 h CO, du fait que B.________ a persisté à ne pas respecter son devoir d'autoriser le bailleur à inspecter la chose, malgré plusieurs relances du bailleur ; que si les nuisances insupportables ont été invoquées, c'était pour démontrer que les requêtes de la gérance en inspection du logement étaient fondées, et non pour fonder directement l'expulsion du locataire ; que le Tribunal civil aurait dû retenir que l'état de fait était clair en application de l'article 257 h CO « puisque l'intimé a persisté à maintes reprises et malgré plusieurs avertissements de la part de la gérance dans son refus de laisser entrer la gérance pour contrôler une installation qui faisait un bruit tellement dérangeant qu'il était devenu insupportable pour la voisine du dessus de dormir dans son appartement ».

4.2. En l’espèce, dès lors que la lettre du 14 mai 2024 prévient B.________ que faute de pouvoir inspecter son logement le mercredi 23 mai 2024 à 11h15, C.________ se verrait « dans l’obligation de prendre des mesures contraignantes à [son] égard, en résiliant [son] bail à loyer (…)» (v. * supra* Faits, let. A/g) et que dans la lettre de résiliation du 27 mai 2024, il est indiqué « votre refus catégorique de permettre l’inspection de votre logement au bailleur ne peut pas être toléré, en particulier dans la situation actuelle, où nous devons impérativement trouver la source des nuisances sonores subies par votre voisine», la première juge a fait preuve de formalisme excessif en considérant qu’il existait « une incertitude au sujet des motifs du congé et de la base légale dont les bailleurs entend[ai]ent se prévaloir ».

5. Cela ayant été précisé, les conditions d’une expulsion du locataire selon la procédure en cas clair ne sont pas réalisées en l’espèce.

5.1. Sous la note marginale « Cas clairs », l’article 257 al. 1 CPC prévoit que le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b). Cette procédure est exclue lorsque l’affaire est soumise à la maxime d’office (al. 2) et le tribunal n’entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). Le cas est clair en particulier lorsque le congé n’a pas été contesté ou que les faits peuvent être immédiatement prouvés ; à défaut, la procédure simplifiée (art. 243 al. 1 CPC) s’applique en matière de baux d’habitation (Bohnet, in : Actions civiles, vol. II, 2e éd., § 23, n. 13 s.).

L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve doit être rapportée par la production de titres, conformément à l’article 254 al. 1 CPC. La preuve n’est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine (voller Beweis) des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance (Glaubhaftmachen) ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (substanziiert und schlüssig), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable. À l’inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes, sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 cons. 5.1.1 et les arrêts cités).

L’action en expulsion selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d'expulsion peut donc devoir trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Les conditions de l'article 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (arrêt du TF du 29.04.2021 [4A_550/2020] cons. 5.3., qui se réfère aux ATF 144 III 462 cons. 3.3.1 et 141 III 262 cons. 3).

5.2. De jurisprudence constante, la situation juridique n'est pas claire, au sens de l’article 257 CPC, lorsque l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 cons. 3.1 ; 141 III 23 cons. 3.2 ; 138 III 123 cons. 2.1.2 ; arrêts du TF du 21.11.2022 [4A_234/2022] cons. 3.2.2 ; du 30.10.2012 [4A_273/2012] cons. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). En pratique, l’expulsion d’un locataire est prononcée dans les cas ne laissant pas de place à l’appréciation. C’est typiquement le cas de l’expulsion pour non-paiement du loyer : selon l’article 257 d CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail ; ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1) ; faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2) ; pour que cette disposition s’applique, il faut que le locataire n’ait pas payé à l’échéance (contractuelle ou légale) tout ou partie du loyer ou des frais accessoires (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., n. 1986 ; arrêt de la Cour de céans du 12.09.2024 [CACIV.2024.41] cons. 2a). Dans une telle configuration, les faits pertinents sont simples à établir et l’appréciation n’a pas sa place, en ce sens qu’il n’est pas pertinent de déterminer par exemple si le locataire en retard de paiement dispose ou non de moyens financiers suffisants pour s’acquitter du montant de son loyer, ni s’il est vraisemblable que sa situation financière s’améliorera dans un futur plus ou moins proche, ni s’il est en bonne santé ou non, ni quelles sont ses possibilités de logement après son expulsion (arrêt de la Cour de céans du 04.04.2025 [CACIV.2025.11] cons. 5). L’expulsion d’un locataire selon la procédure en cas clair n’est pas exclue dans des cas autres que le retard dans le paiement du loyer. Elle peut par exemple être ordonnée dans le cas d’un locataire qui résilie le bail dans le respect des termes et délais, puis se ravise dans un second temps, le bailleur ne souhaitant pas accepter son offre en ce sens (v. arrêt du TF du 04.01.2023 [4A_470/2022]).

5.3. Dans le cas d’espèce, les faits pertinents ne sont pas clairement établis et l’appréciation du juge joue un rôle fondamental. Cela est vrai déjà sous l’angle de la question de savoir si le locataire a violé ou pas son obligation de tolérer une visite (art. 257 *h * CO) et à plus forte raison sous l’angle de la question de savoir, le cas échéant, si cette violation rend le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison (art. 257 *f * al. 3 CO).

5.3.1. En rapport avec la première question, l’article 257 h CO ne permet pas au bailleur de visiter le local d’habitation à sa guise et sans motif valable. Au contraire, ce que le locataire est tenu de tolérer en application de cette disposition doit être objectivement nécessaire (arrêt du TF du 20.02.2004 [4C.306/2003] cons. 3.3 ; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, n. 10 ad art. 257 * h* CO ; Aubert, in : CPra Bail, 2e éd. n. 6 et 8 * ad* art. 257 * h* CO) ; cela vaut aussi pour les visites (Lachat/Bohnet, in : CR CO I, 3e éd., n. 4 ad art. 257 * h* CO). En l’espèce, l’explication sommaire (« Visite suite plainte bruit ») figurant dans la lettre du 24 avril 2024 intitulée « Convocation » (v. supra Faits, let. A/b) ne permettait pas à son destinataire de comprendre pour quelles raisons une visite aurait été nécessaire, ni même utile, puisqu’il n’était informé ni de qui s’était plaint, ni de la nature de la plainte, ni de la nature du bruit et en particulier pas du fait que selon la plainte, ce bruit serait continu et pourrait provenir de chez lui. Ce n’est que le contenu de la lettre du 2 mai 2024 (v. supra Faits, let. A/d), faisant suite à l’interpellation du locataire (v. supra Faits, let. A/c), qui lui a permis de le comprendre, de sorte qu’il n’était pas absolument illégitime de la part de B.________ de refuser une telle mesure. En rapport avec la visite fixée par C.________ le 8 mai 2024, il ne ressort pas du dossier que B.________ n’aurait pas eu, le jour en question, un rendez-vous avec Exit en rapport avec le suicide assisté de son père. Son refus de participer à la visite annoncée ne paraît donc pas manifestement infondé. À cela s’ajoute que B.________ a prévenu à l’avance la régie de cet empêchement et qu’après que C.________ lui a expliqué (par lettre du 2 mai 2024 [v. supra Faits, let. A/d]) les raisons pour lesquelles elle souhaitait visiter son appartement, le dossier ne permet pas d’exclure que B.________ se soit, comme il le prétend dans sa lettre du 6 mai 2024, immédiatement préoccupé de la situation de sa voisine en l’invitant à venir visiter son appartement, afin qu’elle puisse constater par elle-même qu’aucune nuisance sonore ne provenait de son appartement (« [a]ucun bruit persistant n’émane de mon appartement ou n’y est lié, ce qui a été vérifié avec D.________ »). Il est certes à cet égard troublant que la locataire voisine ait écrit à la gérance le jour-même où B.________ a écrit à la même gérance avoir vérifié les lieux avec elle ; cela ne signifie toutefois pas que la vérification dont se prévaut B.________ ne serait pas intervenue. Sur ce point, l’état de fait n’est pas clairement établi. Quant à la visite fixée le 23 mai 2024, le locataire n’a pas exprimé le « refus catégorique » allégué par les bailleurs, mais proposé une mesure de son point de vue moins intrusive et dont les appelants n’expliquent pas en quoi elle n’aurait pas été propre à atteindre le but recherché par les bailleurs. Dans ces conditions, les faits ne sont pas suffisamment établis et la situation juridique n’est pas suffisamment claire pour conclure que B.________ aurait violé l’article 257 h CO.

**5.3.2.*A fortiori, les faits ne sont pas suffisamment établis et la situation juridique n’est pas suffisamment claire pour conclure que les conditions d’une résiliation du bail au sens de l’article 257 f * al. 3 CO étaient manifestement données en l’espèce. En effet, en l’absence de violation de l’article 257 h CO, il ne saurait y avoir violation du devoir de diligence du locataire. La procédure applicable aux cas clairs au sens de l’article 257 CPC peut d’autant moins être admise ici que la condition que le maintien du bail soit « insupportable » au sens de l’article 257 f * al. 3 CO implique que le locataire ait enfreint gravement ses obligations, d’une part, et que l’appréciation du degré de tolérance qui peut concrètement être exigé du bailleur ou des autres locataires constitue un jugement en équité, au sens de l’article 4 CC, devant tenir compte le plus possible des circonstances d’espèce (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 34 à 36 ad art. 257 * f CO et les réf. cit. ; Aubert, op. cit., n. 38 * ad art. 257 * f CO et les réf. cit.), d’autre part. En l’espèce, même si on devait admettre une violation de la part du locataire de son obligation de tolérer une visite, il n’est pas manifeste, compte tenu de l’ensemble des circonstances du cas d’espèce (notamment s’agissant d’un locataire qui occupe son logement depuis plus de vingt ans et dont rien au dossier ne permet de penser qu’il aurait pu causer le moindre désagrément aux bailleurs, ni aux autres habitants de l’immeuble, avant la plainte de D.________ en avril 2024), que cette violation aurait atteint une gravité telle qu’elle aurait justifié une résiliation du bail avec effet immédiat en application de l’article 257 f al. 3 CO. On se trouve donc typiquement ici dans une situation où les conditions concrètes du cas d’espèce et le pouvoir d’appréciation du juge jouent un rôle central et, partant, où la procédure de cas clair ne s’applique pas.

6. Dans un dernier grief, les appelants se plaignent de violations de leur droit d’être entendu qu’aurait commises le Tribunal civil en leur refusant la légitimation active et en omettant de prendre en compte le grief tiré de l’article 257 h CO. Dès lors que d’éventuelles violations du droit d’être entendu des appelants, commises par hypothèse par le Tribunal civil auraient, auraient de toute manière pu être réparées devant la Cour de céans, vu le plein pouvoir d’examen dont elle dispose (ATF 137 I 195 cons. 2.3.2 ; 133 I 201 cons. 2.2 ; v. ég. Tappy, in : CR CPC, 2e éd., n. 18 ad art. 239 et les réf. cit.), on se dispensera d’examiner ce grief plus avant.

7. Dans la mesure où le présent litige porte sur un local d’habitation, il ne peut être perçu ni frais judiciaires, ni émoluments de chancellerie (art. 56 de la loi neuchâteloise fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et administrative [LTFrais, RSN 164.1]).

Les appelants, qui succombent, doivent par contre être condamnés à verser, solidairement, une indemnité de dépens à l’intimé pour la procédure de deuxième instance (art. 106 al. 1 CPC). L’intimé ne déposant pas de mémoire d’honoraires, cette indemnité sera arrêtée à 1’600 francs, frais et TVA inclus, en fonction de la nature, l’ampleur et la difficulté de la cause, ainsi que de l’activité déployée par le mandataire de l’intimé.

**Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL CIVILE**

1. Rejette l’appel et confirme le dispositif querellé.

2. Statue sans frais judiciaires.

3. Condamne les appelants, solidairement, à verser à l’intimé une indemnité de dépens de 1'600 francs.

Neuchâtel, le 22 mai 2025