Bail commercial. Défaut de la chose louée. Réduction du loyer. Résiliation du bail.

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N° dossier: CACIV.2023.80

Autorité: CACIV

Date décision: 20.12.2023

Publié le: 15.04.2025

Revue juridique:

Titre: Bail commercial. Défaut de la chose louée. Réduction du loyer. Résiliation du bail.

Résumé:

**Il n’y a pas défaut de la chose louée, donnant lieu à réduction du loyer, quand une installation électrique, même non entièrement conforme aux normes, n’a pas causé de désagréments au locataire.

Quelques visites de maîtres d’état, pendant la durée du bail, pour l’établissement de devis ou des travaux sans grande portée, ne peuvent pas justifier une réduction du loyer.

____________________

Par arrêt du 03.03.2025(réf. 4A_88/92/2024), le TF a rejeté les recours en matière civile déposés contre cette décision.**

Articles de loi:

Art. 259a CO Art. 259b CO Art. 259d CO Art. 266c ss CO

Arrêt du Tribunal Fédéral Arrêt du 03.03.2025 [4A_88/92/2024]

A. a) Le Dr A.________, médecin spécialiste, était locataire d’un cabinet médical au premier étage de l’immeuble rue [aaa], à Z.________, appartenant à X.________ ; le bail allait prendre fin au début de l’année 2018, car le locataire arrêtait ses activités.

b) Durant son bail, le Dr A.________ avait fait procéder à des travaux d’électricité dans son cabinet ; un contrôle périodique de l’installation électrique, effectué en 2006, n’avait pas révélé de défaut.

B. a) Le 18 octobre 2017, X.________ (ci-après : le bailleur) et la Dre B.________, médecin spécialiste (ci-après : la locataire), ont conclu un bail à loyer portant sur les – mêmes – locaux commerciaux à usage de cabinet médical, comprenant cinq pièces, un laboratoire, un hall, une salle de bains, des toilettes, une terrasse, un balcon et une cave. L’entrée en vigueur du contrat était prévue au 1er mars 2018. Le loyer brut mensuel convenu était de 4'009 francs (le bail mentionne que le loyer comprend un acompte sur frais accessoires de 360 francs par mois ; il était conclu pour cinq ans, avec renouvellement tacite au terme).

b) Le même jour, les mêmes parties ont signé un avenant au contrat de bail. Elles convenaient notamment d’une inscription du bail au registre foncier en cas de vente de l’immeuble dans les cinq ans ; la locataire allait réaliser, à ses frais et durant les deux premiers mois de location, des travaux de remise en état de la peinture et du parquet ; elle s’engageait « à faire contrôler, mettre aux normes et certifier les installations électriques et de climatisation ayant été posées par le Dr. A.________ », ceci dans le même délai, ainsi qu’à ne pas demander au bailleur d’autres travaux d’entretien – parquet, peinture, modification des installations – durant les cinq premières années du bail.

C. a) Le 21 novembre 2017, l’actuel et la future locataire, en réponse à un message du bailleur qui demandait quels travaux d’électricité allaient être entrepris, ont adressé un courriel à celui-ci, dans lequel ils indiquaient qu’une entreprise avait procédé le 13 du même mois à un « contrôle de la climatisation et des installations .ectriques concernées et a[vait] certifié leur conformité avec la loi », et qu’il n’y avait donc plus d’obstacle à ce que le bailleur fasse certifier l’ensemble de l’appartement par son électricien-délégué ; ils disaient qu’un état dangereux des fils électriques de l’installation avait déjà été signalé par le passé et que le bailleur avait toujours répondu que tout était conforme, selon ses discussions avec le fournisseur d’électricité C.________ (un contrôleur avait, selon son rapport du 14 novembre 2017, vérifié une ligne tirée trente ans auparavant, une prise, l’installation de climatisation et divers autres éléments, sans relever de défaut).

b) Par courriel du 6 février 2018, la future locataire a fait parvenir au bailleur une liste des travaux prévus, qui mentionnait notamment des travaux d’électricité, en particulier la pose de nouvelles prises et le changement d’anciennes prises (« caches anciens dévissés ou cassés »).

D. a) Un deuxième avenant au bail a été signé le 23 février 2018, avançant l’entrée en vigueur de celui-ci au 23 février 2018, avec l’accord des ancien et nouvelle locataires.

b) La remise des clés et l’état des lieux sont intervenus ce même 23 février 2018.

E. a) Après son entrée dans les lieux, la locataire a fait procéder aux travaux prévus, ceci dans les deux mois, comme il en était convenu dans le premier avenant au bail. Les travaux d’électricité, confiés à E.________ SA, lui ont été facturés 14'498.50 francs, en tout.

b) Une visite des lieux a été effectuée le 23 mai 2018, en présence du bailleur, de la locataire et d’un représentant d’une entreprise qui avait procédé à des travaux (non contesté à cet égard ; on peut déjà relever que, selon la locataire, un contrôleur électrique indépendant – « D.________ » – aurait été présent et aurait fait des remarques sur l’état des installations, mais le bailleur l’a contesté, indiquant qu’un électricien avait simplement changé quelques ampoules, cf. plus loin, pour l’appréciation des faits).

c) Le 25 mai 2018, le bailleur a écrit au fournisseur d’électricité C.________ pour lui faire part de la visite du 23 du même mois ; il disait avoir reçu des informations contradictoires, que des travaux d’électricité étaient menés sans qu’il en soit informé et qu’il voyait que des prises étaient supprimées, qu’un variateur avait disparu et qu’un raccordement sur le tableau électrique d’origine était particulièrement « léger », un nouveau tableau ayant en outre été posé ; le bailleur demandait au fournisseur d’électricité C.________ d’organiser rapidement un rendez-vous sur place.

d) Par courrier du même 25 mai 2018, le bailleur a reproché à la locataire d’avoir fait procéder sans son autorisation à certains des travaux (en rapport avec l’électricité, le bailleur disait n’avoir pas reçu de plans ou de schémas, que la locataire n’avait pas déposé d’avis d’installation auprès du fournisseur d’électricité C.________, que de nombreux canaux apparents avaient été posés, que l’étiquetage du panneau électrique d’entrée était insuffisant, qu’il n’était pas établi que le dimensionnement des coupe-intensité serait approprié, qu’il manquait une vis de fermeture du tableau, qu’il y avait maintenant deux tableaux électriques vers le tableau d’entrée, dont on peinait à comprendre sur quel compteur ils étaient branchés, alors qu’il n’y avait qu’un tableau à cet endroit lors de l’état des lieux, etc.).

e) Le bailleur a adressé un rappel à la locataire, le 20 juin 2018, et elle a répondu le 7 juillet 2018 que les travaux réalisés entraînaient une plus-value.

F. Dans l’intervalle, le bailleur avait déposé une requête en conciliation contre le Dr A.________, son ancien locataire, concluant à ce que ce dernier soit condamné à lui verser 2 à 3'000 francs en relation avec un tableau électrique ; un arrangement a été conclu à l’audience de conciliation du 5 juin 2018 ; le Dr A.________ s’engageait « à ne plus évoquer, ni par écrit ni par oral, le fait que l’installation électrique des locaux qu’il louait précédemment serait dangereuse » et les parties s’engageaient à ne pas déposer de plainte pénale l‘une contre l’autre.

G. a) Une nouvelle visite des lieux a été faite le 6 août 2018. Il a notamment été question des installations électriques. La locataire a remis au bailleur un « Rapport de sécurité de l’installation électrique (RS) », établi le 30 juin 2018 par le contrôleur indépendant F.________ et attestant de la conformité de nouvelles installations, soit l’ajout de prises et de plusieurs groupes sur un tableau.

b) En août 2018, la locataire a été confrontée à des sinistres – dégâts d’eau – affectant les locaux loués, en particulier en raison d’un écoulement provenant de l’étage supérieur.

c) Le 19 août 2018, le bailleur a adressé un nouveau courrier à la locataire, dans lequel il reprenait certains de ses reproches en rapport avec des travaux effectués ; il n’y a pas eu d’autres suites.

H. a) Le 25 juin 2020, le bailleur a écrit à la locataire qu’il devait passer chez elle prochainement, en vue de l’« établissement d’un rapport de sécurité des installations électriques à basse tension ».

b) La visite a eu lieu le 13 juillet 2020, en présence du bailleur, de la locataire et du contrôleur électrique G.________, collaborateur de H.________ SA.

c) La locataire a ensuite adressé une lettre à G.________, le 14 juillet 2020, pour « lui expliquer la situation ». Elle a aussi écrit au bailleur, le 18 juillet 2020, lui disant qu’un nouveau circuit électrique – conforme aux normes de sécurité – avait été installé par le locataire antérieur, en parallèle à ce qui existait et qui n’était pas conforme, et que le bailleur n’avait jamais mis aux normes l’ancien circuit, malgré les visites et les demandes ; elle reprochait en outre au bailleur d’avoir mal géré des dégâts d’eau survenus en août 2018 et juillet 2020, qu’elle lui avait signalés ; la locataire admet que les circuits – l’ancien et le nouveau – fonctionnaient avec la même source d’électricité.

d) G.________ a établi le 15 juillet 2020, au nom de H.________ SA, un rapport au sujet de son contrôle ; il faisait état de divers défauts constatés lors de sa visite, notamment en rapport avec des conducteurs à isolation coton.

e) Par courriel du 20 juillet 2020, le bailleur a indiqué à la locataire qu’un électricien proposait de venir au cabinet le 23 du même mois pour « corriger les premiers petits défauts ».

f) La locataire a répondu le 10 août 2020 qu’elle reprenait ses activités ce jour-là (après des vacances) ; avant de transmettre des disponibilités pour l’intervention de l’électricien au cabinet, elle souhaitait connaître la durée et le type de l’intervention (notamment quant à l’éventuelle nécessité de couper le courant pendant celle-ci), ainsi que l’identité de l’électricien ; elle précisait que des travaux ne seraient possibles qu’en fin d’après-midi, en raison de son activité au cabinet.

g) Le même jour, le bailleur a adressé à la locataire un courriel dans lequel il disait vouloir passer lui-même au cabinet, le lendemain et pour dix minutes, « pour prendre les mesures de la vis manquante sur le tableau d’introduction (pour pouvoir la remplacer) du labo, et […] prendre des photos des prises cassées » ; le secrétariat de la locataire pourrait alors lui indiquer des disponibilités pour l’intervention de l’électricien.

h) La locataire a répondu le même jour qu’une visite ne pourrait pas avoir lieu le lendemain, car elle serait occupée ; elle transmettrait ses disponibilités quand il aurait été répondu à ses questions précédentes, quant au type et à la durée de l’intervention de l’électricien.

i) Le bailleur a insisté, indiquant qu’il souhaitait avancer et préparer l’intervention, ainsi qu’examiner la situation en rapport avec un dégât d’eau, mais la locataire lui a répondu qu’il ne pourrait pas venir au cabinet le lendemain sans son autorisation, car cela constituerait une violation de domicile.

j) Le 12 août 2020, la locataire a adressé un courrier au bailleur, dans lequel elle « mettait en avant les motifs fluctuants de la demande de visite du 10 août 2020 » et rappelait qu’elle n’avait jamais reçu de décompte de charges depuis le début du bail.

k) Le bailleur a répondu le 13 août 2020, disant qu’il s’agissait maintenant d’organiser l’intervention de l’électricien et indiquant que le rapport H.________ SA, relatif à l’ensemble de l’installation électrique, énumérait neuf points à traiter ; il demandait que la locataire lui indique des disponibilités, quelques jours à l’avance, étant précisé que l’électricien était même d’accord de venir hors des heures de travail du cabinet.

l) La locataire a réagi le 17 août 2020, par une lettre au bailleur dans laquelle elle invitait celui-ci à se référer à ses courriers précédents et disait attendre – sans résultat – la mise en conformité depuis 2018, ce qui l’avait obligée à faire le nécessaire à ses frais ; d’après la lettre, elle n’était pas du tout opposée aux travaux envisagés, mais n’avait pas pu accepter la visite prévue car celle-ci aurait compromis son activité professionnelle, à son retour de vacances.

I. a) Après d’autres échanges, une visite a eu lieu le 1er septembre 2020, en présence de la locataire, du bailleur et de I.________, présenté comme conseil en électricité du bailleur (selon la locataire, I.________ aurait émis de vives critiques au sujet de l’installation électrique, mais la seule preuve proposée sur cet allégué était l’interrogatoire des parties et il n’a pas été question de I.________ au cours de l’interrogatoire du bailleur).

b) La locataire a écrit au bailleur, le 3 septembre 2020, pour résumer la situation et proposer le 11 septembre 2020 pour l’intervention de l’électricien.

c) Un électricien de J.________ SA a effectué des travaux, vraisemblablement le 11 septembre 2020, et attesté le 18 du même mois qu’il avait supprimé tous les défauts constatés par G.________, à l’exception de ce qui concernait des conducteurs à isolation coton (soit la facture pour les travaux, qui mentionne un étiquetage, la remise en place de vis et celle des connexions générales du tableau d’appartement, la mesure de continuité, la suppression de trois prises et la mise en place d’obturateurs).

d) En octobre 2020, G.________ a passé une nouvelle fois au cabinet de la locataire et a pris des photographies des conducteurs à isolation coton, qu’il a transmises à l’Inspection fédérale des installations à courant faible (ESTI).

e) Sur la base des photographies, l’ESTI a considéré que deux des conditions mises par des prescriptions fédérales au maintien de conducteurs à isolation coton – isolation qui n’est pas endommagée et ne s’effrite pas ; couleurs des fils clairement reconnaissables – n’étaient pas réunies.

f) L’ESTI a fixé au bailleur un délai au 15 février 2021 pour remplacer les conducteurs à isolation coton.

g) La locataire a encore écrit au bailleur le 18 octobre 2020 ; elle relevait les travaux effectués sur l’ancien tableau électrique et la condamnation de certaines prises ; elle demandait la mise en conformité de l’ancien circuit, avec un contrôle indépendant.

J. a) Le 17 novembre 2020, le bailleur, agissant par son mandataire, a écrit à la locataire que le bail ne serait pas reconduit au terme de la prochaine échéance contractuelle, soit au 31 mars 2023 ; il faisait valoir un besoin personnel d’intégrer les locaux et expliquait qu’étant architecte indépendant, il était en train de mettre un terme à son activité, dans le but de prendre sa retraite ; il souhaitait venir s’installer à Z.________ avec son épouse, dans son immeuble, et transformer le cabinet médical en appartement. À ce courrier était annexé un avis de résiliation du bail, sur formule officielle, se référant à la lettre et résiliant le bail pour le 31 mars 2023.

b) Selon des explications ultérieures du bailleur, la résiliation avait été notifiée dès qu’il avait conçu le projet de revenir vivre à Z.________, afin que la locataire ait le plus de temps possible pour trouver de nouveaux locaux ; il vivait dans un appartement de 80 m2, à V.________(GE), avec son épouse et sa mère, âgée de plus de 90 ans, qu’il avait dû accueillir chez lui car elle ne pouvait plus vivre seule et n’avait pas d’autre famille ; l’immeuble [aaa] avait été construit par son arrière-arrière-grand-père ; il y avait passé son enfance et son adolescence ; son fils avait étudié à Z.________ ; les locaux de la rue [aaa] correspondaient parfaitement aux besoins de sa famille et son installation à cet endroit lui permettrait des économies.

K. a) Par courriel du 8 décembre 2020 et dans le cadre d’un échange relatif à des radiateurs qui ne chauffaient pas, le bailleur a avisé la locataire du fait que l’entreprise d’électricité J.________ SA allait prendre rendez-vous avec elle « pour une courte intervention qu’il rest[ait] à faire », avant ou après les fêtes de fin d’année, suivant ses disponibilités.

b) Le 17 décembre 2020, la locataire, agissant par son mandataire, a mis le bailleur en demeure de terminer les travaux électriques, notamment par le remplacement de fils en coton et de prises électriques condamnées, ainsi que de faire contrôler l’installation par un contrôleur indépendant, le tout jusqu’au « 25 février 2020 » (sic), à défaut de quoi le loyer serait consigné en totalité.

c) Le même 17 décembre 2020, la locataire a déposé une requête en conciliation contre le bailleur ; elle concluait à l’annulation de la résiliation (subsidiairement à la prolongation du bail), à la remise en état du circuit électrique, à l’octroi d’une réduction de loyer pour ce défaut et à la fourniture de décomptes de charges détaillés.

d) Un électricien de J.________ SA s’est rendu le 21 janvier 2021 au cabinet de la locataire et est intervenu sur les extrémités visibles des conducteurs litigieux, par la pose de gaines rétractables destinées à isoler le coton, au niveau des interrupteurs, en d’autres termes la pose de gaines thermorétractables de couleurs conformes sur les fils dont il fallait indiquer la couleur, ceci pour trois interrupteurs et prises.

e) Le 3 février 2021, le bailleur a envoyé à l’ESTI des photographies des travaux réalisés, mais l’ESTI a considéré que l’intervention était insuffisante et a exigé du propriétaire, le 9 février 2021, le changement complet des conducteurs à isolation coton.

f) Par courriel du 14 février 2021, le bailleur a informé l’ESTI du fait qu’il avait résilié le bail de la locataire pour le 31 mars 2023, qu’il prévoyait d’aller habiter dans les locaux et qu’il envisageait d’y faire des travaux importants, d’un coût relativement élevé, jusqu’à fin avril 2023.

g) Le 1er mars 2021, l’ESTI a accordé au bailleur un délai à fin avril 2023 pour lui faire parvenir un rapport de sécurité des installations électriques du cabinet médical. Il précisait que l’octroi de ce délai n’affectait pas la responsabilité du propriétaire, lequel devait veiller à ce que l’installation ne mette en danger ni les personnes, ni les biens.

h) La locataire a fait appel à un contrôleur indépendant, K.________, qui a procédé à un contrôle de l’installation électrique du cabinet, le 29 mars 2021, sans que le bailleur en soit avisé (non contesté).

i) Le contrôleur K.________ a établi un rapport le 18 avril 2021, faisant état de problèmes en relation notamment avec les fils à isolation coton et des boîtes de jonction, ainsi que réservant la présence d’autres défauts dans les parties non accessibles. Il retenait que les anciennes lignes ne présentaient plus un degré de protection suffisant et qu’il était nécessaire de procéder à leur remplacement. Il écrivait que, pour « annuler » son rapport, il fallait faire supprimer les défauts par un installateur-électricien autorisé, qui devrait attester de l’exécution des travaux, le contrôleur procédant ensuite à une vérification, puis établissant un rapport de sécurité.

j) La locataire a consigné les loyers depuis avril 2021, à raison de 4'009 francs par mois, auprès de la Banque L.________, compte XXXX.XX.XX.X.

k) La locataire a complété sa requête de conciliation, le 30 avril 2021, adaptant ses conclusions et concluant encore au constat de la validité de la consignation.

l) La conciliation a été tentée, mais n’a pas abouti à un accord et une autorisation de procéder a été délivrée le 25 mai 2021.

L. a) Le 23 juin 2021, la locataire a déposé devant le Tribunal civil une demande contre le bailleur, en procédure simplifiée. Elle concluait à l’annulation de la résiliation du bail (subsidiairement à une prolongation de bail pour une durée de six ans), à ce que soit constatée la validité de la consignation des loyers, à la condamnation du défendeur « à terminer la remise en état du circuit électrique selon les conclusions du rapport de K.________ du 18 avril 2021 (fils en coton, boîtes de jonction, etc.) ainsi qu’à restituer les prises électriques condamnées dans le local loué sis au 1er étage, de la rue [aaa] à Z.________, puis à faire certifier ces travaux par un contrôleur électrique indépendant, le tout dans un délai de 60 jours dès l’entrée en force de la décision sous menace de la peine d’amende prévue par l’art. 292 CP en cas d’insoumission à une décision de l’autorité », à ce que lui soit accordée une réduction de loyer net de 20 % à compter du 23 février 2018 et jusqu’à l’élimination complète des défauts et que les loyers consignés soient attribués en conséquence, ainsi qu’à la condamnation du défendeur à lui fournir des décomptes de charges détaillés avec l’ensemble des pièces à leur appui, le tout pour la période allant du 1er mars 2018 à juin 2021, avec suite de frais judiciaires et dépens.

La demanderesse alléguait en substance les faits déjà résumés ci-dessus. Au surplus, elle alléguait notamment qu’à son entrée dans les locaux, ceux-ci étaient dans un état de vétusté avancé et que l’installation électrique était hors normes et dangereuse (all. 5). Le locataire précédent était resté vingt-neuf ans dans les locaux et le défendeur n’avait jamais fait faire de travaux d’entretien. Elle avait payé en tout 64’720.40 francs pour les travaux convenus dans l’avenant au bail. Le prétexte invoqué par le défendeur pour la résiliation du bail, à savoir un besoin de récupérer les locaux dans le but de pouvoir les transformer en appartement et de les occuper, était mensonger et la résiliation abusive. Le défendeur n’avait pas rempli ses obligations de bailleur en lien avec les décomptes de charges.

b) À l’invitation du Tribunal civil, la demanderesse a précisé, le 8 juillet 2021, que la valeur litigieuse pouvait être arrêtée à 248'000 francs.

c) En août 2021, le bailleur a demandé à la locataire de lui fournir des plans relatifs aux installations électriques posées par l’ancien locataire et par elle-même ; la locataire a répondu qu’elle ne voyait pas l’utilité de les remettre au bailleur, car l’installation qu’elle avait fait revoir et compléter en 2018 avait été certifiée conforme.

d) Le 3 septembre 2021, la locataire a imparti au bailleur un délai au 24 du même mois pour la réfection d’un plafonnier, faute de quoi elle entreprendrait elle-même les travaux, aux frais du bailleur. Un électricien est intervenu et, selon la facture adressée au bailleur le 6 octobre 2021, il a vérifié le circuit et remplacé une ampoule.

e) Dans sa réponse, adressée au Tribunal civil le 15 octobre 2021, le défendeur a conclu au rejet de la demande en toutes ses conclusions et à ce que le compte de consignation de loyer soit libéré en sa faveur, avec suite de frais et dépens, y compris pour la procédure de conciliation.

En plus de certains faits déjà résumés plus haut, le défendeur alléguait que de nombreux travaux de rénovation avaient eu lieu au cours du bail du locataire précédent, le Dr A.________, et que, partant, l’immeuble avait toujours été soigneusement entretenu. L’état des lieux établi à l’entrée de la demanderesse dans les locaux ne faisait mention d’aucun défaut, ni de vétusté, et encore moins de prises cassées, de sorte que si des prises avaient été cassées, elles l’auraient été du fait de la locataire. Cette dernière connaissait très bien l’état des locaux et avait accepté de signer le bail avec la charge de travaux. L’installation électrique ne souffrait d’aucun défaut et n’était pas dangereuse ; aucun électricien n’avait dit le contraire. Les locaux étaient parfaitement sûrs et conformes aux exigences légales ; la demanderesse n’avait pas allégué d’entrave dans l’exploitation des locaux de ce fait. Si des défauts aux installations électriques existaient, ils étaient dus aux travaux que la demanderesse avait fait faire et qui n’avaient d’ailleurs jamais été autorisés La demanderesse avait toujours eu une attitude chicanière. S’agissant de son besoin propre d’intégrer les locaux, le défendeur alléguait une situation familiale délicate, qui faisait que les locaux litigieux lui étaient nécessaires en tant que logement pour lui-même et sa famille. Les locaux commerciaux étaient abondants à Z.________ ; la demanderesse disposait de gros moyens, car elle était médecin spécialiste, les médecins indépendants dans cette spécialité réalisant un revenu annuel médian de 627'000 francs ; il lui serait donc aisé de trouver de nouveaux locaux.

f) Un second échange d’écritures a été ordonné, le 20 octobre 2021. La demanderesse a répliqué le 10 janvier 2022. Le défendeur a dupliqué le 4 mars 2022.

g) Par ordonnance de preuves du 12 octobre 2022, la juge civile a admis les pièces produites, ainsi que certaines réquisitions, notamment celle relative à la production d’un rapport de « D.________ », admis l’audition des témoins A.________, K.________ et M.________, rejeté les requêtes relatives à d’autres auditions, réservé une éventuelle vision locale et admis l’interrogatoire des parties ; le 27 octobre 2022, elle a encore rejeté une requête d’audition d’un témoin.

h) Le 15 novembre 2022, le bailleur a indiqué à la juge civile, notamment, que la réquisition relative à un rapport de « D.________ » ne pouvait pas être satisfaite, un tel rapport n’existant pas, aucun D.________ n’étant d’ailleurs intervenu dans les locaux. Le fournisseur d’électricité C.________ et l’ESTI ont été interpellés le 4 janvier 2023 au sujet de l’existence éventuelle d’un tel rapport et ont répondu, les 16 et 17 janvier 2023, qu’ils n’étaient pas en possession d’un rapport qui aurait été établi par « D.________ » au printemps 2018.

i) À l’audience du Tribunal civil du 16 janvier 2023, les parties ont confirmé leurs conclusions. Les témoins A.________, K.________, et M.________, patron de N.________ Sàrl, ont été entendus. Les parties ont été interrogées. La juge civile a renoncé à la vision locale, par appréciation anticipée des preuves. Elle a ensuite prononcé la clôture de l’administration des preuves. Un délai au 31 mars 2023 a été fixé aux parties pour le dépôt de plaidoiries écrites.

j) Les 2 et 3 mars 2023, le bailleur s’est rendu chez la locataire, accompagné d’un électricien, qui a apporté des corrections au système électrique ; le 3 mars 2023, un contrôleur indépendant de l’entreprise O.________ a procédé à une vérification complète de l’ensemble du système et établi un rapport retenant l’absence de défaut ; le contrôleur a envoyé son rapport au fournisseur d’électricité C.________ et transmis les pièces à l’ESTI qui, le 13 mars 2023, a clôturé la procédure relative aux locaux en cause.

k) Le 13 mars 2023, le défendeur a déposé deux mémoires de faits et moyens de preuve nouveaux, au sujet des travaux et du contrôle effectués les 2 et 3 du même mois, ainsi que du classement du dossier par l’ESTI.

l) Dans des observations du 18 avril 2023, la demanderesse a allégué que les visites d’électricien des 2 et 3 mars avaient entraîné la fermeture de son cabinet et que la mise en conformité du circuit avait été rendue plus aisée grâce à l’installation « parallèle » qu’elle-même avait mise en place en 2018. Elle a retiré sa conclusion tendant à ce que le défendeur soit condamné à terminer la remise en état du circuit électrique.

m) Les parties ont déposé des plaidoiries écrites, toutes deux le 26 avril 2023. Le défendeur a déposé une brève réplique le 5 mai 2023. La demanderesse a fait de même le 9 mai 2023.

M. Par jugement du 15 août 2023, le Tribunal civil a annulé la résiliation du bail (ch. 1 du dispositif), constaté la validité de la consignation des loyers effectuée par la locataire auprès de la Banque L.________ (ch. 2), accordé à la locataire une réduction de loyer net de 20 % du 23 février 2018 au 3 mars 2023, soit une réduction totale de 43'788 francs (ch. 3), ordonné la libération des loyers consignés en faveur du bailleur, après déduction d’un montant de 43'788 francs, qui devait être libéré en faveur de la locataire (ch. 4), condamné le bailleur à fournir à la locataire un décompte de charges détaillé avec l’ensemble des pièces à son appui, pour la période du 1er mars 2018 à juin 2021 (ch. 5), arrêté les frais judiciaires à 11'116 francs, avancés par la locataire à hauteur de 11'067 francs et par le bailleur à hauteur de 49 francs, et mis ces frais à la charge du bailleur (ch. 5), ainsi que condamné le bailleur à verser à la locataire une indemnité de dépens de 10'000 francs (ch. 6). Les considérants seront repris plus loin, dans la mesure utile.

N. a) Le 14 septembre 2023, X.________ appelle du jugement du Tribunal civil. Il conclut à l’annulation des chiffres 1 à 4, 6 et 7 du dispositif de ce jugement, puis principalement au rejet de la demande, sous réserve de la conclusion relative au décompte de charges, à ce que soient constatées la validité de la résiliation du bail et l’absence de validité de la consignation effectuée par l’intimée, au rejet de toute baisse de loyer et à ce que soit ordonnée la libération intégrale des loyers consignés, en sa faveur, subsidiairement au renvoi de la cause en première instance, en tout état de cause avec suite de frais judiciaires et dépens, pour les procédures de conciliation, de première instance et d’appel. Ses arguments seront repris dans les considérants, dans la mesure utile.

b) Dans sa réponse du 25 octobre 2023, l’intimée conclut au rejet de l’appel, avec suite de frais judiciaires et dépens. Ses arguments seront aussi examinés ci-après, dans la mesure utile.

c) L’appelant a répliqué le 8 novembre 2023 et l’intimée a dupliqué le 21 novembre 2023. Il n’y a pas eu de nouvelle réplique spontanée, dans le délai fixé à cet effet.

C O N S I D É R A N T

1. L’appel a été déposé par écrit, dans le délai légal, et il est dûment motivé. La voie de l’appel est ouverte, ce qui n’est pas contesté. L’appel est recevable (art. 308 à 311 CPC).

2. a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, in : CR CPC, 2ème éd., n. 5 Intro art. 308-334).

b) Le procès est ici soumis à la procédure simplifiée, quelle que soit la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 let. c CPC). En vertu de l'article 247 al. 2 let. a CPC, le tribunal doit alors établir les faits d'office. Il s'agit là de la maxime inquisitoire simple, dite aussi sociale, et non de la maxime inquisitoire illimitée de l'article 296 al. 3 CPC ; elle a pour but de protéger la partie faible au contrat, de garantir l'égalité entre les parties au procès et d'accélérer la procédure ; le tribunal n'est alors soumis qu'à une obligation d'interpellation accrue ; comme sous l'empire de la maxime des débats, applicable en procédure ordinaire, les parties doivent recueillir elles-mêmes les éléments du procès ; le tribunal ne leur vient en aide que par des questions adéquates afin que les allégations nécessaires et les moyens de preuve correspondants soient précisément énumérés, mais il ne se livre à aucune investigation de sa propre initiative ; lorsque les parties sont représentées par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire (ATF 141 III 569 cons. 2.3.1).

3.Droit d’être entendu

a) Le Tribunal civil a décidé de ne pas procéder à une vision locale, ne donnant ainsi pas suite à l’offre de preuve correspondante du défendeur. Il a motivé sa décision par une appréciation anticipée des preuves, au vu de celles déjà recueillies, et par le fait que la preuve visait à faire constater l’état du système électrique des locaux concernés, alors qu’il s’agissait avant tout d’une question nécessitant des compétences techniques que le tribunal n’avait pas.

b) L’appelant reproche au Tribunal civil d’avoir violé son droit d’être entendu, par le refus de la vision locale. Selon lui, cette opération aurait permis de constater des points fondamentaux pour l’issue du litige, soit de démontrer « que la locataire était intervenue directement sur l’ensemble de l’installation électrique du local et que les défauts prétendus auraient alors été dus à ses propres négligences. On aurait aussi pu constater que le rapport K.________ était totalement contraire à la réalité et superficiel ». Selon l’appelant, le rapport K.________ était l’un des éléments principaux ayant conduit la première juge à admettre un défaut et la vision locale aurait eu un impact important sur le sort du litige. Une audience postérieure à cette vision locale et la réception du rapport de sécurité du 3 mars 2023 auraient permis de poser des questions plus précises aux témoins. Si l’appel ne devait pas être admis pour d’autres motifs, il devrait l’être pour violation du droit d’être entendu.

c) Le droit d’être entendu, tel qu’il est garanti à l’article 29 al. 2 Cst., comprend notamment le droit pour une partie d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. L’autorité peut cependant renoncer à procéder à des mesures d’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l’amener à modifier son opinion (Haldy, in : CR CPC, 2ème éd., n. 13 ad art. 53, qui se réfère à la jurisprudence fédérale).

d) En l’espèce, le droit de l’appelant d’être entendu n’a pas été violé. Comme la première juge l’a relevé avec pertinence, la vision locale tendait à faire constater l’état d’un système électrique, ce qui nécessiterait des connaissances techniques que les juges n’ont en principe pas. On ne voit ainsi pas comment un juge pourrait constater qu’une locataire serait « intervenue directement sur l’ensemble de l’installation électrique » des locaux loués, question qui supposerait que l’on connaisse précisément la situation antérieure aux travaux effectués par la locataire (ce qui n’est pas le cas en l’espèce) et à laquelle une réponse ne peut, de toute manière, être donnée utilement que par une personne disposant de solides compétences en matière d’installations électriques, sauf peut-être le cas, manifestement non réalisé en l’espèce, où un locataire aurait effectué des travaux relevant d’un bricolage d’amateur identifiable au premier coup d’œil. Encore moins un juge pourrait-il déterminer que des travaux exécutés par un locataire ont causé des défauts (dans le cas particulier, l’un des défauts était l’existence de fils isolés avec du coton, système qui ne se monte plus depuis un certain temps déjà, et pouvait donc difficilement être mis sur le compte d’une locataire entrée en 2018, étant encore relevé que l’appelant n’a jamais allégué que l’intimée serait responsable de l’installation de tels fils). La même conclusion s’impose sur le fait que la vision locale, pour l’appelant, aurait permis de « constater que le rapport K.________ était totalement contraire à la réalité et superficiel » : à l’évidence, un juge ne pouvait pas le constater sans le concours d’une personne du métier. Une vision locale n’aurait eu de pertinence que dans le cadre d’une expertise judiciaire, que l’appelant n’a pas demandée. Le grief est infondé.

4.Défaut de la chose louée

a) Le Tribunal civil a retenu que le circuit électrique devait être considéré comme défectueux jusqu’aux travaux de mars 2023, en ce sens qu’il n’était pas conforme aux normes et présentait plusieurs risques, notamment d’incendie. Des photographies contenues dans le rapport K.________ montraient des prises, interrupteurs, fils et boîtes de dérivation dans un état vétuste et dangereux. Les rapports d’électriciens venaient confirmer cet état alarmant. L’ESTI avait imparti un délai au défendeur pour remettre son circuit aux normes. Le témoin M.________ avait déclaré que l’installation était « très vétuste », qu’il devait y avoir des fils coton « presque partout », que « le système électrique de ces locaux présent[ait] un danger d’incendie et de protection des personnes » et que « le danger [était] réel ». Le témoin K.________ avait déclaré que « l’installation [était] composée de fils en coton or on préconis[ait] leur changement depuis 2004 », que « les fils s’effrit[aient] ce qui impliqu[ait] un risque d’incendie », que « ces fils de coton présent[aient] un risque d’incendie et d’électrocution », que ces installations dataient « d’avant-guerre », qu’avant « ils permettaient une tension de 110 volts alors que maintenant c’[était] du 230 volts » et que, durant sa longue pratique, il n’avait vu que « 2 cas de ce type », ajoutant que « ce n’[était] pas le Dr. A.________ qui [était] responsable du système électrique mais bien le temps lui-même car ce système [était] extrêmement vétuste » et qu’il « y a[vait] bien urgence à remédier à ce système électrique vétuste ». Même si l’on ne devait pas retenir ces témoignages, on ne pouvait faire fi de l’injonction faite par l’ESTI de remettre toute l’installation aux normes, ESTI qui impartissait un « ultime délai » au 30 avril 2023 pour le faire ; cela démontrait que l’installation n’était pas aux normes. Un défaut de moyenne importance au moins entachait ainsi l’objet du bail, qui devait être une installation électrique conforme aux normes et sans risque majeur. Pour un local commercial, destiné à l’exploitation d’un cabinet médical de spécialiste, nécessitant nombre d’appareils, des prises électriques aux normes étaient des qualités sur lesquelles la locataire pouvait légitimement compter. Les défauts avaient restreint l’usage pour lequel la chose avait été louée, « la demanderesse ayant dû faire nombre de travaux, notamment sur le circuit électrique « de base », ce qu’elle n’aurait pas […] eu à faire si celui-ci était aux normes. De plus, elle a[vait] été restreinte dans son usage par le nombre de visites, notamment d’électriciens, entre 2018 et 2023 ».

b) Selon l’appelant, l’installation du cabinet était exempte de défauts, au sens de la loi. Le jugement entrepris ne tient pas compte d’une partie des interventions sur l’installation électrique et des contrôles qui ont eu lieu avant et après l’entrée de l’intimée dans les locaux. L’état des lieux effectué au début du bail ne met en évidence aucun problème lié à l’électricité. Entre mars et mai 2018, l’intimée a fait procéder à des travaux sur les circuits électriques, sans autorisation écrite du bailleur, ni fourniture à celui-ci de plans ou de descriptifs. Son électricien a cependant corrigé la très grande majorité des points listés dans le rapport de contrôle du 23 février 2017, qui étaient d’ailleurs dus à l’ancien locataire. Le rapport de sécurité de F.________ du 29 juin 2018 ne constate aucun défaut et cela concerne en fait l’ensemble de l’installation, que le contrôleur devait examiner, par exemple pour les tableaux électriques. Pendant deux ans, il n’y a ensuite eu aucun problème d’électricité. En 2020, le bailleur a demandé un rapport à H.________ SA, en vue du prochain rapport de sécurité exigé par l’ESTI. Des recommandations ont été faites et J.________ SA a exécuté les travaux correspondants, en deux étapes, en septembre 2020 et janvier 2021, la seconde étape consistant en la pose de gaines rétractables sur des fils. Le résultat a été soumis à l’ESTI, qui – considérant que la sécurité était assurée – a accordé un délai au 30 avril 2023 pour la production d’un nouveau rapport périodique. Est alors arrivé le rapport K.________, établi à la demande de la locataire, sans en référer à l’appelant. Le témoin K.________ a admis qu’il n’avait procédé qu’à un contrôle superficiel et ses assertions ne correspondent pas à la situation réelle des locaux ; il n’a procédé à aucune mesure ; il n’a pas envoyé le rapport au propriétaire des lieux, ce qu’il n’aurait pas manqué de faire s’il y avait eu du danger ; si l’état de l’installation avait été alarmant, il aurait même dû couper le circuit (étant relevé que la locataire n’a pas fait elle-même procéder à des travaux à la suite du rapport K.________, ce qui démontre qu’il ne l’inquiétait pas ; elle n’a pas non plus communiqué le rapport sans retard au bailleur). Les éventuels problèmes qui pouvaient exister avaient tous été corrigés au 21 janvier 2021, avec l’aval de l’ESTI. Le bailleur a assuré un suivi régulier de l’installation, fait venir des électriciens quand il le fallait et donné suite aux recommandations de ceux-ci. Au début du bail, la locataire connaissait bien l’état des lieux et avait parlé avec le Dr A.________ des questions d’électricité ; elle ne s’en est pas moins engagée à faire procéder à des travaux sur l’installation électrique et a renoncé à tous travaux d’entretien, au sens du bail et de son avenant.

c) L’intimée se réfère au jugement entrepris. Selon elle, s’il est vrai que ce jugement n’évoque pas certains contrôles et interventions, soit ceux de F.________, H.________ SA et J.________ SA, leur prise en compte n’aurait rien changé à l’appréciation qui devait être faite. Le rapport de F.________ ne concerne que des travaux commandés par l’intimée pour permettre de brancher des appareils et lampes sans passer par le circuit « coton » d’origine ; il retient que l’installation de l’intimée est sans défaut, mais ne se prononce pas sur la conformité ou non de l’installation d’origine. Le rapport H.________ SA dit clairement que la présence de conducteurs à isolation coton ne répond pas aux critères posés pour le contrôle de conformité et préconise leur remplacement, celui-ci n’ayant pas été effectué en janvier 2021. Les deux factures de J.________ SA au sujet des travaux de janvier 2021 démontrent que certains travaux recommandés par H.________ SA n’ont alors pas été effectués. Les travaux en question n’ont pas reçu l’aval de l’ESTI, alors que celle-ci a indiqué le 1er mars 2021 que le propriétaire allait refaire toute l’installation. L’intimée a attiré l’attention de l’appelant sur les problèmes liés à l’installation, notamment par courriel du 21 novembre 2017 et lors de la visite d’un électricien le 23 mars 2018. Que la locataire ait été au courant de l’état de l’installation au moment où elle a emménagé ne veut pas dire qu’elle l’aurait accepté, ni que l’installation aurait correspondu à ce qu’elle était en droit d’attendre. Il faut admettre qu’il y avait un important défaut.

d) Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir dans cet état (art. 256 CO).

Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 cons. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes. La loi définit indirectement le défaut par l’intensité de l’atteinte portée à l’usage de la chose louée, en ce sens que le défaut doit restreindre l’usage pour lequel la chose a été louée, l’entraver plus ou moins ou l’exclure (Burkhalter et al., Le droit suisse du bail à loyer, n. 12 Remarques préliminaires aux art. 258-259i CO).

Quand l’existence même d’un défaut est contestée par le bailleur, le fardeau de la preuve du défaut incombe au locataire, conformément à l’article 8 CC. Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il exécute une obligation contractuelle dont il peut à son tour déduire un droit, par exemple en faisant échec à une consignation du loyer ou en raccourcissant une période de réduction du loyer, et c’est alors sur lui que pèse le fardeau de la preuve, en ce sens que si le locataire conteste l’efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, c’est au bailleur qu’il revient de démontrer que le défaut préalable admis est réparé et que l’objet loué est désormais conforme à l’usage convenu (Aubert, CPra – Droit du bail à loyer et à ferme, n. 56 ad art. 258 CO). L’article 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires qui doivent être ordonnées et ne dicte pas au juge comment forger sa conviction (ATF 127 III 519 cons. 2a). La maxime inquisitoire sociale n’a pas d’influence sur le fardeau de la preuve et ne permet pas d’étendre à bien plaire l’administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (Aubert, op. cit, n. 58 ad art. 258 CO).

e) En l’espèce, on retiendra que le Dr A.________, pendant qu’il était locataire, avait fait procéder à des transformations, manifestement parce que c’était nécessaire pour l’utilisation des locaux en tant que cabinet de médecin spécialiste, avec des besoins dans le domaine électrique – branchement de divers appareils, climatisation – qui dépassaient ceux d’un appartement. Au moment de la conclusion du bail avec l’intimée, ces aménagements suscitaient, en tout cas chez le bailleur, des doutes quant à leur conformité aux normes. C’est là qu’il faut voir la raison de l’insertion, dans l’avenant au bail du 18 octobre 2017, de la clause selon laquelle « Dr B.________ s’engage[ait] à faire contrôler, mettre aux normes et certifier, à ses frais, les installations électriques et de climatisation ayant été posées par le Dr A.________ », les travaux correspondants devant être effectués durant les deux premiers mois de location. On doit comprendre cette clause comme n’obligeant pas la locataire à faire vérifier, mettre aux normes et certifier l’intégralité de l’installation électrique du cabinet ; il s’agissait seulement d’intervenir sur les aménagements réalisés par le locataire précédent.

Encore avant l’entrée en vigueur du bail de l’intimée, celle-ci et le locataire précédent ont fait procéder à un contrôle portant sur « [u]niquement la ligne tirée il y a 30 ans pour l’alimentation du bureau nord est et un (sic) prise au bureau sud ouest ainsi que l’installation de la climatisation », le contrôleur de P.________ SA considérant que c’était en ordre et établissant le 14 novembre 2017 un rapport en ce sens. On ne peut évidemment pas en déduire que l’ensemble de l’installation aurait été conforme aux normes à ce moment-là.

Dans un courriel au bailleur du 21 novembre 2017, l’actuel et la future locataire faisaient état de ce contrôle et disaient qu’il n’y avait donc plus d’obstacle à ce que le bailleur fasse certifier l’ensemble de l’appartement par son électricien-délégué, précisant qu’un état dangereux des fils électriques de l’installation avait déjà été signalé par le passé et que le bailleur avait toujours répondu que tout était conforme. Le témoin A.________ a fait état d’un contrôle de l’installation électrique qui aurait été fait en février 2017 et au cours duquel le contrôleur aurait dit qu’il ne pouvait pas certifier l’installation, mais la demanderesse n’a rien allégué à ce sujet, ni déposé de pièces en rapport avec un tel contrôle, de sorte que l’on ne peut donc pas retenir l’existence des signalements évoqués dans le courriel, ni qu’un « état dangereux des fils électriques », à ce moment-là, serait établi.

Après son entrée dans les lieux, la locataire a fait procéder à des travaux par E.________ SA, pour un coût total de 14'000 francs environ (l’intimée a produit la facture finale, qui se réfère à deux offres, mais pas ces offres, de sorte que le dossier ne contient pas de pièce indiquant le détail des travaux).

Une visite des lieux a été effectuée le 23 mai 2018, en présence du bailleur, de la locataire et d’un représentant d’une entreprise qui avait procédé à des travaux. L’intimée a allégué la présence d’un « contrôleur électrique indépendant en la personne de D.________ », qui aurait « constaté la dangerosité du circuit électrique et […] indiqué au [bailleur] qu’il se devait de mettre son circuit en conformité » ; ces faits ne sont cependant pas prouvés et ne peuvent donc pas être retenus. Ce qui peut l’être, par contre, c’est que peu après, soit le 25 mai 2018, le bailleur a écrit au fournisseur d’électricité C.________ pour demander une visite des lieux, expliquant que des travaux d’électricité étaient menés sans qu’il en soit informé et faisant état de problèmes en relation avec ce qui avait déjà été fait (le dossier ne révèle pas qu’il y aurait eu une visite du fournisseur d’électricité C.________ à la suite de cette lettre). Il est en outre établi que, par courrier du même 25 mai 2018, le bailleur a reproché à la locataire de ne pas lui avoir remis de plans ou de schémas au sujet des travaux sur l’installation électrique, relevant divers problèmes en rapport avec les éléments déjà en place. L’intimée n’a ni allégué, ni démontré qu’à un moment ou à un autre, elle aurait fourni à l’appelant un état détaillé des travaux effectués par E.________ SA ou un schéma des installations.

Un contrôleur indépendant, F.________, a établi un rapport de sécurité, le 30 juin 2018 ; au sens de ce rapport, le contrôleur n’avait pas vérifié l’ensemble de l’installation, mais seulement le résultat de l’ajout « de plusieurs groupes sur tableau wc existant », ainsi que « de prises électriques sur install (sic) existante », dans plusieurs pièces ; il attestait que ces installations étaient conformes aux normes. On ne peut donc pas tirer de ce rapport que la conformité de l’ensemble de l’installation électrique du cabinet aurait alors été certifiée.

En 2020, un contrôle périodique de l’installation électrique des locaux devait être effectué. Une visite a eu lieu le 13 juillet 2020, en présence du bailleur, de la locataire et du contrôleur électrique G.________, collaborateur de H.________ SA. Le contrôleur G.________ a établi un rapport le 15 juillet 2020, faisant état de divers défauts, notamment en rapport avec des conducteurs à isolation coton, et indiquant ce qu’il convenait de faire pour les éliminer. L’appelant a rapidement réagi, puisqu’il a envoyé un courriel à la locataire, le 20 juillet 2020, pour lui dire qu’un électricien proposait de venir au cabinet le 23 du même mois pour « corriger les premiers petits défauts ». L’intimée était alors en vacances et elle a répondu à son retour, le 10 août 2020 ; elle a fait quelques difficultés pour l’organisation de la visite de l’électricien et refusé que le bailleur passe lui-même au cabinet le 11 août 2020 pour prendre quelques mesures et des photographies. Après divers échanges, une visite a finalement eu lieu le 1er septembre 2020, en présence de la locataire, du bailleur et d’un conseiller du bailleur, puis un électricien de J.________ SA a pu intervenir le 11 septembre 2020 ; cet électricien a attesté le 18 septembre 2020 qu’il avait supprimé tous les défauts signalés dans le rapport du contrôleur G.________, sauf pour ce qui concernait des conducteurs à isolation coton. Certains des travaux jugés nécessaires par le contrôleur n’avaient donc pas été effectués.

Sur la base de photographies des conducteurs à isolation coton, prises et transmises par le contrôleur G.________, l’ESTI a considéré que deux des conditions mises par des prescriptions fédérales au maintien de ces conducteurs n’étaient pas réunies (conditions en cause : isolation qui n’est pas endommagée et ne s’effrite pas ; couleurs des fils clairement reconnaissable) et a fixé au bailleur un délai au 15 février 2021 pour remplacer ces conducteurs.

À ce stade, le seul défaut de l’installation était ainsi la présence de conducteurs à isolation coton qui ne répondaient pas ou plus aux normes. Contrairement à ce que l’intimée semble vouloir soutenir, de tels conducteurs ne sont pas contraires aux prescriptions actuelles – puisque les normes prévoient expressément qu’ils peuvent être conservés, à certaines conditions –, ni donc en eux-mêmes dangereux.

L’appelant a réagi à l’injonction de l’ESTI en contactant J.________ SA et en avisant la locataire, par courriel du 8 décembre 2020, du fait que cette entreprise d’électricité allait prendre rendez-vous avec elle « pour une courte intervention qu’il rest[ait] à faire », suivant ses disponibilités.

Dans un courrier au bailleur du 18 octobre 2020, la locataire avait demandé la mise en conformité de l’installation électrique, avec un contrôle indépendant. Réagissant à la résiliation de son bail, notifiée le 17 novembre 2020, elle avait, le 17 décembre 2020, mis le bailleur en demeure de terminer les travaux électriques, notamment par le remplacement de fils en coton et de prises électriques condamnées, ainsi que de faire contrôler l’installation par un contrôleur indépendant, le tout jusqu’au « 25 février 2020 » (sic) (pour le bailleur, il devait être clair que c’était un lapsus et qu’il fallait comprendre « 25 février 2021 »).

Un électricien de J.________ SA s’est rendu le 21 janvier 2021 au cabinet de la locataire et est intervenu sur les extrémités visibles des conducteurs litigieux, par la pose de gaines rétractables destinées à isoler le coton, au niveau des interrupteurs. Sur la base de photographies que le bailleur lui a envoyées, l’ESTI a considéré que l’intervention était insuffisante et a exigé, le 9 février 2021, le changement complet des conducteurs à isolation coton. Suite à une demande du bailleur, qui indiquait qu’il devrait de toute façon faire d’importants travaux après le 31 mars 2023, échéance qu’il prévoyait pour le bail, l’ESTI, le 1er mars 2021, a accordé au bailleur un délai à fin avril 2023 pour lui faire parvenir un rapport de sécurité des installations électriques du cabinet médical. Même si l’ESTI précisait que l’octroi de ce délai n’affectait pas la responsabilité du propriétaire, lequel devait veiller à ce que l’installation ne mette en danger ni les personnes, ni les biens (idem), on doit admettre que l’absence de conformité aux normes de l’installation, s’agissant des conducteurs à isolation coton, était certes retenue, mais que ni le contrôleur G.________, ni l’ESTI ne considéraient qu’elle causait un danger sérieux : si cela avait été le cas, il aurait sans doute été exclu qu’un délai de plus de deux ans soit accordé au propriétaire pour mettre l’installation aux normes.

La locataire a elle-même, sans en aviser le bailleur, fait appel à un contrôleur indépendant, K.________, qui a procédé à un contrôle (qu’il qualifiait de « contrôle périodique ») de l’installation électrique du cabinet, le 29 mars 2021, et établi un rapport le 18 avril 2021 ; ce rapport faisait état de défauts, notamment que les anciennes lignes – fils à isolation coton – ne présentaient plus un degré de protection suffisant et qu’il était nécessaire de procéder à leur remplacement, et réservait la possibilité de la présence d’autres défauts dans les parties non accessibles, comme des fils brûlés ou endommagés, en particulier dans le plafond. Envisagé dans la limite de ce qui a été allégué, le rapport n’évoque pas de danger concret que les défauts constatés auraient causé, ni qu’une vérification approfondie et une remise en état aurait été urgente. La demanderesse a allégué que le contrôleur K.________ avait été « sidéré par l’état du circuit », sans autre précision. L’audition comme témoin du contrôleur K.________ a largement dépassé la vérification des allégués en preuve desquels il était entendu, en particulier s’agissant des déclarations du témoin qui sont reprises dans le jugement entrepris. On se trouve ainsi en présence de faits dits « exorbitants »; la jurisprudence admet que le tribunal peut tenir compte de faits non allégués, mais prouvés par la procédure probatoire, si ces faits se situent dans le cadre de ce qui a été allégué ; cependant, en cas d'allégations insuffisantes, ce cadre n'est précisément pas suffisamment défini et la prise en compte de faits non allégués ne peut pas avoir pour but de réparer unilatéralement les négligences procédurales d'une partie au détriment de l'autre (arrêt du TF du 22.12.2022 [4A_292/2022] cons. 7.2.4). On peut se demander si les déclarations du témoin K.________ – en particulier au sujet de risques d’incendie et d’électrocution, de l’extrême vétusté de l’installation et de l’urgence de remédier à la situation – peuvent être considérées comme entrant dans le cadre de ce qui a été allégué. Ce n’est toutefois pas décisif, car si la situation au moment du contrôle avait été aussi dangereuse et si une intervention sur l’installation avait été aussi urgente que ce le témoin K.________ a indiqué au cours de son audition, on ne comprendrait pas que le contrôleur se soit contenté de remettre un rapport à celle qui l’avait mandaté, ceci plus de deux semaines après le contrôle, et n’ait pas immédiatement alerté le bailleur, le fournisseur d’électricité C.________, voire l’ESTI, afin que des mesures de sécurité soient prises sans attendre ; dans ces conditions, les déclarations du témoin K.________ doivent être largement relativisées et ne suffisent pas pour conclure que l’installation électrique du cabinet, envisagée dans sa globalité ou seulement dans ses composantes les plus anciennes, aurait constitué un danger concret et plus ou moins immédiat. Quant aux déclarations du témoin M.________, dont on peut comprendre qu’il était intervenu pour un problème lié à un plafonnier, soit en septembre 2021, il faut relever qu’il était entendu en preuve d’un litige survenu bien antérieurement entre le précédent locataire et le bailleur et de la réparation de ce plafonnier ; ses déclarations ont elles aussi largement dépassé le cadre fixé par les allégués en question, quand le témoin a déclaré qu’il y avait un « danger d’incendie et de protection des personnes », danger qui serait « réel » et proviendrait des fils coton, précisant que « ça fai[sait] plusieurs années que les fils coton [étaient] interdits ». Prendre ces déclarations en considération ne va donc pas de soi. De toute manière, on doit relever que le témoin M.________, après son intervention, n’a pas jugé utile de faire part au propriétaire – ou au fournisseur d’électricité C.________ ou encore à l’ESTI – de remarques quelconques quant à une éventuelle urgence à remédier aux dangers qu’il a décrits au cours de son audition, ce qui amène à penser que la situation ne devait en tout cas pas être si critique qu’il a bien voulu le dire (en relevant encore que les fils à isolation coton ne sont pas interdits, contrairement à ce qu’a dit le témoin). Par ailleurs, il n’a pas été allégué, et encore moins démontré, que le contrôleur K.________ et l’électricien M.________ auraient fait part au bailleur de leurs constatations, s’agissant des dangers dont ils ont fait état quand ils ont été entendus le 16 janvier 2023 (comme déjà dit, le rapport K.________, au sens rappelé plus haut, ne permettait pas à son lecteur de conclure à un danger concret et plus ou moins immédiat qui aurait été causé par l’installation). On ne peut donc pas retenir qu’avant ces auditions, l’appelant aurait dû ou même pu être conscient de dangers concrets et sérieux que présenterait l’installation électrique du cabinet de l’intimée.

Il n’est pas contesté qu’un électricien a procédé, les 2 et 3 mars 2023, aux travaux exigés par l’ESTI, qu’un contrôleur indépendant de l’entreprise O.________ a procédé à une vérification complète de l’ensemble du système le 3 mars 2023 et établi un rapport retenant l’absence de défaut et que l’ESTI en a été satisfaite. Il ne l’est pas non plus qu’aucun défaut de l’installation électrique ne subsistait après le 3 mars 2023.

En conséquence de ce qui précède, il faut d’abord relever que le Tribunal civil, dans son appréciation des faits, n’a pas tenu compte des éléments en relation avec le contrôle effectué par l’entreprise H.________ SA, qu’il s’agisse du contrôle lui-même, des travaux effectués suite à celui-ci et des conclusions qui en ont été tirées, ni de la position de l’ESTI quant à la situation de l’installation électrique, notamment en rapport avec les délais fixés au propriétaire pour la mettre aux normes, ceci alors qu’il s’agissait d’éléments pertinents pour la solution du litige. En ce sens, l’appréciation des faits, dans le jugement entrepris, est lacunaire.

En outre, on ne peut pas retenir, comme l’a fait le Tribunal civil, que les rapports d’électriciens – il est fait référence aux rapports K.________, et H.________ SA – auraient constaté un « état alarmant » de l’installation électrique, même s’ils relèvent un certain nombre de défauts auxquels il fallait remédier. Par ailleurs, il faut constater, ce que le jugement entrepris ne fait pas, que rien, dans les éléments à disposition du bailleur entre 2018 et 2020, ne devait amener celui-ci à entreprendre des travaux d’électricité, que ledit bailleur a fait procéder au contrôle périodique requis en 2020 (la locataire n’ayant pas allégué qu’il aurait, en fonction des prescriptions applicables ou pour d’autres raisons, dû le faire plus vite), qu’il a donné suite aux remarques faites dans le rapport H.________ SA du 15 juillet 2020, en chargeant rapidement un électricien de procéder à la plupart des interventions requises, que l’intervention a été quelque peu retardée en raison des vacances de la locataire, puis d’une certaine mauvaise volonté de cette dernière à faire part de disponibilités, que l’intervention a finalement eu lieu le 11 septembre 2020, que l’ESTI a fixé au bailleur un délai au 15 février 2021 pour remédier aux derniers défauts, qu’un électricien est intervenu le 21 janvier 2021 pour des travaux sur les fils isolés au coton (avec une solution qui n’a pas suffi, mais qui résolvait quand même partiellement le problème), que l’ESTI n’a ensuite pas considéré cette réparation comme suffisante et qu’elle a fixé au bailleur un délai au 30 avril 2023 pour remédier à ces derniers défauts, délai qui a été respecté.

On peut ainsi admettre que l’installation électrique du cabinet n’était pas en tous points conforme aux normes en vigueur, ceci peut-être dès l’entrée de la locataire dans les lieux et jusqu’au 3 mars 2023. Cela ne suffit cependant pas pour en déduire qu’elle aurait été entachée d’un défaut au sens de l’article 256 CO. Comme il s’agissait d’une installation ancienne, il était normal qu’il y ait de temps en temps quelque chose à faire pour son entretien. La plupart des défauts ont été éliminés au fur et à mesure que le bailleur avait pu en prendre connaissance. Restait la question des conducteurs à isolation coton, système qui, si on ne l’utilisait plus dans les nouvelles installations depuis un certain temps déjà, n’était pas dangereux en soi, puisque les prescriptions fédérales admettent expressément le maintien d’installations de ce genre, à certaines conditions. Que l’ESTI ait fixé à l’appelant un délai de plus de deux ans pour remplacer ces conducteurs montre d’ailleurs bien qu’elle n’envisageait pas qu’ils pourraient causer un sinistre dans l’intervalle, selon le cours ordinaire des choses, ou au moins que le risque que cela se produise n’était pas élevé. Au surplus, il était assez logique que le bailleur ne souhaite pas refaire en 2021-2022 toute l’installation électrique d’un cabinet médical, puis recommencer au moment d’équiper les lieux pour un autre usage, qu’il envisageait dès novembre 2017 au moins, puisqu’il a alors résilié le bail de l’intimée pour fin mars 2023.

Cela étant, on peut retenir que l’état réel de la chose louée divergeait de l’état convenu, en ce sens que cette chose ne présentait pas une qualité sur laquelle la locataire pouvait légitimement compter, soit une installation électrique aux normes (s’agissant de l’installation électrique existant avant qu’elle fasse procéder à des travaux dans les premiers mois après son entrée dans les lieux). En ce sens, elle était entachée d’un défaut, au sens commun du terme. Cependant, pour relever de l’article 256 CO, le défaut doit restreindre l’usage pour lequel la chose a été louée, l’entraver plus ou moins ou l’exclure. Cette question sera, par parallélisme avec la systématique du jugement et des mémoires échangés en procédure d’appel, examinée ci-après, en relation avec une éventuelle baisse de loyer.

5.Réduction du loyer

a) Comme déjà mentionné plus haut, le Tribunal civil a retenu l’existence d’un défaut de moyenne importance au moins (installation électrique non conforme aux normes), qui avait restreint l’usage de la chose louée (travaux que la locataire avait dû faire, notamment sur le circuit électrique « de base » ; nombre de visites, notamment d’électriciens, entre 2018 et 2023). Selon la première juge, le défendeur ne pouvait ignorer ce défaut à la signature du bail, le locataire précédent ayant plusieurs fois élevé des prétentions à ce sujet et un contrôle ayant été effectué en présence du défendeur, en 2017, au cours duquel, selon le témoin A.________, l’électricien, après avoir vu une très vieille prise, avait dit qu’il ne pouvait pas certifier le système électrique. En 2018, la locataire avait fait d’importants travaux, à ses frais, puis d’autres travaux avaient été nécessaires, les 2 et 3 mars 2023, pour éliminer les défauts du système électrique. Les défauts avaient donc existé depuis le début du bail et jusqu’au 3 mars 2023. Au vu des défauts et de leur incidence durant le bail, une réduction du loyer de 20 % devait être accordée du 23 février 2018, date d’entrée dans les lieux, au 3 mars 2023 (20 % du loyer mensuel net de 3'649 francs, soit 729.80 francs par mois, durant 60 mois, d’où une réduction totale de 43'788 francs).

b) L’appelant expose que l’installation électrique n’était pas affectée de défauts (cf. plus haut). Même s’il y avait eu un défaut, aucune réduction du loyer ne devait être accordée. Que la locataire ait dû faire faire des travaux à ses frais au début du bail n’est pas relevant, puisqu’elle s’y était expressément engagée au moment de conclure le bail. Au cours du bail, il n’y a eu que cinq petites interventions au cabinet, dont l’intimée a exigé qu’elles se fassent hors des heures d’ouverture du cabinet. Le bailleur a dû attendre un déplacement professionnel de l’intimée pour procéder à l’intervention des 2 et 3 mars 2023, qui s’est donc faite sans interrompre l’exploitation du cabinet. L’intimée n’a pas allégué ni démontré une perte de revenu du fait de cette intervention. Lors de son interrogatoire, elle a même déclaré qu’il n’y avait eu aucune restriction dans l’usage de ses locaux, qui avaient ainsi pu être exploités de manière parfaitement normale. Même s’il y avait eu défaut, il n’y aurait eu aucune restriction dans l’usage de la chose. Au surplus, la locataire n’a jamais localisé les défauts dont elle se prévaut en procédure, se contentant d’invoquer un risque abstrait, qui est en fait inexistant. Ce n’est que dans la mise en demeure du 17 décembre 2020 qu’elle a été plus précise.

c) Selon l’intimée, le fait qu’il y ait eu d’importants défauts de la chose louée justifie une réduction de loyer de 20 %, pour toute la période retenue par la première juge. L’intimée n’aurait jamais effectué de travaux si le réseau électrique n’avait pas été défectueux. L’appelant ne conteste pas que des travaux ont été effectués les 2 et 3 mars 2023, ce qui confirme qu’il y avait bien des défauts.

d) Lorsqu’apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels celui-ci n’est pas tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire a droit à cette réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier (art. 259d CO).

Pour déterminer la quotité de la réduction du loyer, on procède selon la méthode proportionnelle (relative), en comparant l’usage de la chose louée conforme au contrat, sans défaut, et son usage réel, compte tenu des défauts qui l’affectent. Le point de départ de la comparaison n’est pas la valeur objective de la chose, mais bien sa valeur (son usage) telle que convenue par les parties. En d’autres termes, il s’agit de réduire le loyer (sans les frais accessoires) dans un pourcentage identique à la réduction effective de l’usage convenu des locaux et de rétablir l’équilibre des prestations entre les parties. Les circonstances subjectives propres à un locataire ne sont pas prises en considération, sauf si des garanties particulières lui ont été données à leur propos. Selon les circonstances, une appréciation en équité s’impose parfois. Pour justifier une réduction de loyer, l’usage de la chose doit être en principe réduit de 5 % au moins, pourcentage qui peut cependant baisser à 2 % lorsqu’il s’agit d’un défaut permanent (Lachat/Bohnet, in : CR CO I, 3e éd., n. 2 ad art. 259d, qui donnent comme exemples une réduction de 30 % pour des infiltrations d’eau dans deux des quatre pièces d’un appartement, causant des dégâts aux murs et aux plafonds et l’apparition de moisissures, de 15 à 25 % pour la mauvaise ventilation d’une auberge, de 5 % pour un bruit gênant provenant du chauffage, de 6 % pour l’absence de concierge et de 15 % pour de la saleté dans la cour et l’entrée d’un immeuble).

e) En l’espèce, il faut d’abord rappeler que l’intimée, au cours de son interrogatoire, a notamment déclaré ceci : « je n’ai subi aucune panne ou court-circuit, mais cela grâce au fait que j’ai mon propre système électrique ». Cela signifie que l’état de l’installation électrique n’a eu aucune influence négative sur l’exploitation du cabinet. En procédure, l’intimée n’a du reste jamais allégué de réduction effective de l’usage convenu des locaux, que ce soit en raison de pannes, de courts-circuits, de disjoncteurs ou fusibles qui auraient sauté (plus que d’ordinaire ou non), d’une intensité insuffisante du courant, de précautions particulières qu’il aurait fallu prendre au moment de brancher ou d’enclencher des appareils ou de quoi que ce soit d’autre. Elle ne disait déjà rien de tel dans les courriers et courriels de sa part que l’on trouve au dossier. Aucune des personnes entendues n’a fait état de problèmes concrets que la locataire aurait connus dans l’exploitation de son cabinet, du fait de l’installation électrique. Dès lors, il faut retenir que l’installation électrique du cabinet a toujours fonctionné normalement et que l’usage de la chose louée n’a été ni empêché, ni plus ou moins entravé, ni même rendu plus difficile ou moins facile. En d’autres termes, la situation de l’installation électrique n’a provoqué aucune gêne, ni entrave pour la locataire. Le Tribunal civil n’a d’ailleurs pas retenu le contraire.

Il est vrai que l’intimée avait elle-même, dans les premiers mois après son entrée dans les lieux, soit au printemps 2018, fait procéder à divers travaux, qui ont sans doute évité des problèmes ultérieurs, mais elle s’était clairement engagée à les effectuer à ses frais, au sens du premier avenant du contrat de bail. Elle ne peut donc pas se prévaloir de ces travaux pour en tirer que l’usage de la chose louée aurait été entravé de manière contraire à ce qu’elle était en droit d’attendre en fonction du rapport de bail. En outre, l’intimée n’a ni allégué, ni démontré qu’elle aurait elle-même encore fait procéder à des travaux sur l’installation électrique après ceux du printemps 2018. Il ne peut donc pas être question de « nombreux travaux » que l’intimée aurait dû faire ou faire faire durant le bail, comme le retient le jugement entrepris.

La Cour de céans ne peut pas suivre le Tribunal civil dans le constat que l’usage de la chose louée aurait été restreint par les visites de ses locaux en rapport avec les questions d’électricité, entre 2018 et 2023. De simples visites du propriétaire, le cas échéant accompagné d’un électricien, destinées à un examen des lieux en vue de travaux ne peuvent pas être considérées comme restreignant l’usage de la chose louée, au point de justifier une réduction de loyer ; il en va de même d’interventions ponctuelles d’artisans, pour des réparations de relativement peu d’importance, surtout si ces réparations se font hors des heures de consultation d’un cabinet médical, ce qui semble avoir été le cas pour la plupart des interventions.

Si on fait le compte des visites et interventions au cabinet, en relation avec les installations électriques (mais aussi, en partie, pour autre chose), on relève deux visites du bailleur pour examen de la situation, les 23 mai et 6 août 2018, une inspection par un contrôleur le 13 juillet 2020, une visite du bailleur accompagné d’un conseiller, pour pouvoir renseigner un électricien qui allait venir faire des travaux, le 1er septembre 2020, l’intervention de cet artisan le 11 septembre 2020, puis un passage d’un contrôleur en octobre 2020. Après, la locataire a mis le bailleur en demeure de procéder à des travaux. A suivi une intervention d’un électricien, le 21 janvier 2021. La locataire a ensuite, de son propre mouvement, fait venir le contrôleur K.________ le 29 mars 2021. Enfin, les derniers travaux ont été effectués les 2 et 3 mars 2023. Cela représente en tout huit passages au cabinet de l’intimée, sur une période de cinq ans environ, si l’on excepte le contrôle K.________. C’était certes ennuyeux pour la locataire, mais ne constituait pas une entrave à l’usage des locaux loués. S’agissant plus particulièrement des travaux des 2 et 3 mars 2023, on peut relever que le bailleur prévoyait de les faire après le départ de la locataire, mais qu’il a fallu les exécuter pendant le bail, en conséquence de la présente procédure. En réponse aux mémoires de faits nouveaux du défendeur, du 13 mars 2023, qui faisaient état des travaux effectués les 2 et 3 mars 2023 et étaient accompagnés des pièces correspondantes, la demanderesse s’est contentée d’alléguer, le 18 avril 2023, que « [l]es visites d’électricien du 2 et 3 mars 2023 [avaient] entraîné la fermeture [de son] cabinet » et que « [d]’importants travaux [avaient] eu lieu durant cette période », sans proposer de preuves à l’appui de ces allégués. Dans sa réponse à l’appel, l’intimée n’a pas contredit l’affirmation faite dans le mémoire d’appel, selon laquelle elle se trouvait en déplacement professionnel les 2 et 3 mars 2023. Si la demanderesse avait subi un quelconque dommage ou même des inconvénients du fait des travaux effectués à ce moment-là, il lui aurait été facile d’en proposer la preuve, par exemple par la production d’une copie de son carnet de rendez-vous (copie caviardée des noms des patients, évidemment), le témoignage de son assistante ou d’autres moyens encore. Elle n’en a rien fait. Le dossier permet en outre de constater que certains travaux au cabinet ont été effectués en fin d’après-midi, après l’heure des consultations, mais on ne sait pas – et le défendeur n’a pas allégué – si cela aurait été le cas les 2 et 3 mars 2023. Quoi qu’il en soit, l’intimée n’a pas démontré que l’intervention effectuée à ces dates aurait nui à l’exploitation de son cabinet médical.

Vu ce qui précède, on ne peut pas considérer que l’usage de la chose, pour la locataire, aurait été restreint ou entravé du fait de défauts de l’installation électrique. La conséquence en est que l’intimée n’a droit à aucune réduction de loyer et même qu’on ne peut pas retenir que la chose aurait été affectée d’un défaut, au sens de l’article 256 CO et de la jurisprudence y relative.

6.Consignation du loyer

Que la consignation du loyer par la locataire ait été justifiée ou non n’a pas de véritable importance ici. En effet, si les conditions posées par l’article 259g CO – existence d’un défaut, délai fixé au bailleur pour la réparation, réparation pas intervenue dans ce délai – sont remplies, le locataire peut consigner les loyers futurs et les frais accessoires (ATF 124 III 201 cons. 2d) et si elles ne le sont pas, le locataire qui consigne s’expose à une résiliation anticipée du contrat de bail, étant précisé que si le locataire, lors de la consignation, part de bonne foi de l’idée que la chose louée présente un défaut qu’il n’est pas tenu de réparer ou de supporter, les loyers sont réputés payés, et une résiliation extraordinaire d’après l’article 257d CO – soit pour demeure du locataire – n’est pas valable (Müller, Contrats de droit suisse, 2021, n. 925) ; ATF 125 III 120 cons. 2b). En l’espèce, il n’y a pas eu de résiliation extraordinaire et les fonds consignés devront être intégralement libérés en faveur du bailleur (loyer pas réduit, cf. plus haut), la locataire admettant au surplus que les défauts qu’elle faisait valoir ont, en tout état de cause, été éliminés par l’intervention des 2 et 3 mars 2023. On admettra cependant que c’est de bonne foi que la locataire partait de l’idée que la chose louée présentait un défaut (cf. aussi plus loin).

7.Validité du congé

a) Le Tribunal civil a retenu que la demanderesse était de bonne foi en élevant des prétentions fondées sur un défaut existant. Un lien de causalité existait entre les prétentions élevées par la demanderesse et la résiliation du 17 novembre 2020 : les premières prétentions dataient du 21 novembre 2017 ; le 18 juillet 2020, la demanderesse avait rappelé l’état des défauts ; elle avait fait de même les 17 et 20 août 2020. Après une visite le 1er septembre 2020, au cours de laquelle un électricien avait constaté le mauvais état du circuit électrique et conseillé au défendeur de remplacer ou condamner des prises non conformes, la demanderesse avait écrit un nouveau courrier pour résumer la situation. Quelques menus travaux avaient été réalisés le 8 septembre 2020, sans toutefois remettre le circuit électrique aux normes. Par courrier du 18 octobre 2020, la demanderesse avait encore une fois résumé la situation, sommant le bailleur de mettre en conformité le circuit électrique. La résiliation avait suivi le 17 novembre 2020. Moins d’un mois séparait donc le dernier courrier de la demanderesse, résumant ses prétentions, et la résiliation du bail. Il paraissait ainsi hautement vraisemblable que le défendeur ne voulait pas effectuer de travaux dans le cabinet et qu’au vu des nombreux courriers que la demanderesse lui avait adressés en 2020, il avait compris qu’elle n’allait pas renoncer à ses prétentions, de sorte qu’il avait résilié le bail. Le besoin propre du bailleur d’intégrer les locaux paraissait très peu vraisemblable, en tant que motif de la résiliation. Le défendeur disposait de plusieurs locaux plus adaptés, puisque destinés à du logement, notamment dans l’immeuble comprenant le local litigieux, dans lequel il faudrait d’ailleurs effectuer de nombreux travaux pour le transformer en appartement et qui se situait au premier étage, sans ascenseur. Sans que cela soit décisif, il semblait que le défendeur avait eu l’intention initiale de vendre le local litigieux, de sorte que sa réelle volonté de vivre dans ces locaux apparaissait peu probable. Au surplus, on peinait à comprendre l’achat, par le défendeur, d’un appartement en PPE à V.________ en novembre 2020 ; selon la loi genevoise générale sur les zones de développement (LGZD), la vente de cet appartement était subordonnée à la condition que l’acheteur occupe l’immeuble, sauf justes motifs agréés par un département cantonal (art. 5 al. 1 let. b LGZD). Ainsi, la réelle intention du défendeur de revenir vivre à Z.________ apparaissait peu probable. La résiliation entrait dans la notion de « congé-représailles »; elle était abusive et donc annulable en vertu de l’article 271a al. 1 let. a CO.

b) L’appelant soutient que l’intimée a adopté une attitude chicanière dès le début du bail, multipliant les courriers au bailleur (pas seulement en rapport avec l’installation électrique). Toute résiliation du bail aurait donc suivi une plainte de la locataire. L’appelant n’avait pas intérêt à un congé pour éviter des frais pour des travaux d’électricité : il avait toujours fait exécuter les travaux recommandés par les électriciens et savait qu’il devrait faire des mises à jour jusqu’au 30 avril 2023, ce à quoi la présence ou non de la locataire ne changeait rien. L’appelant n’avait pas intérêt à mettre fin au bail, s’il n’avait pas l’intention de s’établir lui-même dans les locaux. La correspondance du 18 octobre 2020 ne pouvait pas l’amener à résilier le bail, car l’intimée se contentait de résumer les travaux effectués, de manière inexacte d’ailleurs ; pour le bailleur, ce courrier n’était pas sérieux et il pouvait être ignoré ; c’était un non-événement. C’est l’intimée qui utilise la question de l’électricité comme prétexte pour s’opposer au congé. L’appelant avait effectivement un besoin propre des locaux en cause. Il habitait dans un petit logement à W.________. Il avait ensuite dû accueillir sa belle-mère et avait, pour cette raison, acheté en novembre 2020 – en tant que solution transitoire, parce que lui-même et son épouse avaient encore une activité professionnelle à V.________, et avant un retour à Z.________ pour la retraite – un appartement à prix contrôlé à V.________, qui n’était pas grand, mais comptait une pièce de plus que celui de W.________ (ce qui permettait à sa belle-mère de disposer d’une chambre et de ne plus devoir dormir au salon) et pouvait se revendre facilement, vu le marché du logement à V.________ (la revente doit intervenir dès que l’appelant pourra revenir à Z.________ avec sa famille). Une résiliation du bail de l’intimée pour avril 2023 résolvait les problèmes. Les locaux actuellement occupés par l’intimée, situés à un premier étage, conviendront bien : il y a une terrasse attenante, la belle-mère de l’appelant ne peut de toute façon plus sortir de chez elle, ce qui fait que l’absence d’ascenseur n’est pas un problème, et il n’y a pas de gros travaux à envisager pour transformer le cabinet en appartement ; l’appelant, qui est architecte, pourra facilement s’en occuper. La maison que l’appelant possède aussi à Q.________ serait tout à fait inadaptée, car elle est située dans un petit village, sans proximité avec des commerces.

c) L’intimé se réfère aux considérants du jugement entrepris et relève que l’argumentation de l’appelant laisse transparaître l’agacement de celui-ci face aux légitimes prétentions de l’intimée, ce qui tend déjà à démontrer qu’on est en présence d’un congé-représailles. Pour l’intimée, l’appelant n’a pas justifié d’un besoin propre, sérieux, concret et actuel pour les locaux, ne faisant valoir que des motifs de confort. Ce besoin propre n’était qu’un prétexte pratique pour résilier le bail, alors que la résiliation avait la cause retenue par le Tribunal civil.

d) D’après l’article 271a let. a al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail.

Au sens de cette disposition est ainsi annulable le congé donné pour « punir » le locataire de faire valoir extrajudiciairement des prétentions découlant du bail, c’est-à-dire garanties par le contrat ou la législation. Pourvu qu’il ne s’agisse pas de bagatelles, peu importe que les prétentions émises par le locataire soient, ou non, de nature pécuniaire. Le locataire, qui assume le fardeau de la preuve, doit démontrer un rapport de causalité adéquate entre sa prétention et la résiliation. À cet égard, une grande vraisemblance suffit. Entre autres indices, cette vraisemblance peut résulter d’un lien temporel étroit entre prétention et résiliation, ou de l’incapacité du bailleur de prouver le motif qu’il allègue. L’article 271a al. 1 let. a CO ne trouve pas application lorsque le locataire est de mauvaise foi (preuve à charge du bailleur), par exemple lorsqu’il a émis une prétention qu’il sait infondée, dans le seul but de se mettre à l’abri d’une éventuelle résiliation (Lachat/Bohnet, in : CR CO I, 3ème éd., n. 3 à 5 ad art. 271a).

e) En l’espèce, on retiendra, à titre préalable, que le fait que le bailleur, en 2017, ait peut-être, comme l’a évoqué le Tribunal civil, souhaité vendre l’immeuble – ou l’étage loué alors au Dr A.________ – ne signifie pas qu’en 2020, il n’aurait pas changé d’avis sur la question. Les discussions qui, à en croire le Dr A.________ et l’intimée, auraient eu lieu en 2017 ne sont pas relevantes pour la solution du litige.

Il faut ensuite retenir que ce n’est pas de mauvaise foi que la locataire a formulé des prétentions envers le bailleur. Suite à la visite du 13 juillet 2020 du contrôleur de H.________ SA, qui avait constaté divers défauts, notamment en rapport avec des conducteurs à isolation coton, la locataire a écrit au bailleur, le 18 juillet 2020, lui reprochant de n’avoir jamais mis aux normes l’ancien circuit électrique. Le bailleur a pris des mesures pour qu’un électricien puisse intervenir (il avait reçu le rapport du contrôleur, daté du 15 juillet 2020, qui énumérait une série de défauts qui devaient être éliminés). Après quelques échanges qu’il n’est pas nécessaire de rappeler ici, la locataire a rappelé au bailleur, dans une lettre du 17 août 2020, qu’elle attendait la mise en conformité depuis 2018, jusqu’ici sans résultat. Elle a encore résumé la situation dans une lettre au bailleur du 3 septembre 2020. Un électricien a effectué des travaux le 11 septembre 2020, supprimant une partie des défauts constatés par le contrôleur, mais pas ceux qui concernaient les conducteurs à isolation coton, pourtant aussi mentionnés dans le rapport du contrôleur. Un passage du contrôleur au cabinet, dans la première quinzaine d’octobre 2020, a amené celui-ci à constater l’absence de solution au problème des conducteurs à isolation coton et à prendre des photographies, afin que l’ESTI puisse décider ce qu’il convenait de faire. La locataire a forcément eu connaissance de ce contrôle et du fait que les travaux effectués le 11 septembre 2020 n’étaient apparemment pas suffisants pour mettre l’installation aux normes. C’est plus que vraisemblablement ce qui l’a amenée à écrire au bailleur, le 18 octobre 2020, pour demander une nouvelle fois la mise en conformité de l’ancien circuit, suivie d’un contrôle indépendant. En fonction de ce qu’elle savait, elle pouvait considérer de bonne foi que l’installation électrique était défectueuse et donc demander de bonne foi au bailleur de faire mettre l’installation en conformité, puis de faire contrôler que celle-ci était désormais aux normes.

La résiliation du bail est intervenue un peu moins d’un mois plus tard, soit le 17 novembre 2020, et cette proximité temporelle constitue un indice important que le congé a en fait été donné parce que le bailleur n’appréciait pas les démarches répétées de la locataire pour l’amener à faire mettre l’installation aux normes, démarches qui s’ajoutaient à des revendications antérieures, au sujet de l’électricité et d’autres problèmes ; le courrier du 18 octobre 2020 semble bien avoir été, pour le bailleur, la goutte qui faisait déborder le vase. Dans le mémoire d’appel, on ressent d’ailleurs encore une certaine irritation de l’appelant en rapport avec les diverses revendications de sa locataire, formulées en cours de bail ; il va jusqu’à dire, en substance, qu’il n’aurait jamais pu résilier le bail sans relation temporelle avec l’émission de prétentions par la locataire, tant ces revendications étaient fréquentes, ce qui est tout de même assez exagéré.

S’agissant des motifs avancés par le bailleur pour la résiliation, il faut d’abord constater que la lettre accompagnant l’avis de résiliation faisait valoir un besoin personnel d’intégrer les locaux, le bailleur expliquant qu’étant architecte indépendant, il était en train de mettre un terme à son activité, dans le but de prendre sa retraite, et souhaitait venir s’installer à Z.________ avec son épouse, dans son immeuble, et transformer le cabinet médical en appartement. Ce n’est que plus tard, soit durant la procédure de conciliation, au début de l’année 2021, que l’appelant a évoqué un problème de logement en relation avec le fait qu’il avait dû accueillir sa belle-mère chez lui. Cela laisse un peu sceptique, dans la mesure où, en novembre 2020, soit au moment de la résiliation, la belle-mère de l’appelant devait déjà vivre chez lui, puisque, selon lui, elle dormait au salon de l’appartement de W.________ jusqu’à l’installation dans l’appartement de V.________, appartement pour lequel le contrat de vente a été passé les 26 novembre et 17 décembre 2020, l’entrée dans les lieux étant prévue le 31 mars 2021. Selon l’expérience générale de la vie, il serait surprenant qu’au moment de la résiliation du bail de l’intimée, le 17 novembre 2020, les démarches pour cet achat n’aient pas déjà été assez avancées. En tout cas, il paraît très peu vraisemblable que la belle-mère de l’appelant n’ait pas déjà vécu chez ce dernier avant le 17 novembre 2020 et on ne voit donc pas pourquoi, si la résiliation était en fait motivée par des besoins liés à l’accueil de l’intéressée, l’appelant n’en aurait pas fait état dans la lettre accompagnant l’avis de résiliation. On peut aussi s’interroger sur le fait que, s’il s’agissait d’assurer un logement convenable à la famille, comprenant la belle-mère de l’appelant, on aurait, avec la résiliation intervenue en novembre 2020, trouvé une solution qui n’aurait pu se concrétiser, au mieux, qu’en avril 2023, soit plus de deux ans plus tard, ceci pour mieux loger une personne déjà nonagénaire au moment de la résiliation et dont l’espérance de vie était alors forcément réduite.

À cela s’ajoute le fait qu’en novembre 2020, l’appelant disposait aussi d’une maison à Q.________(VD) (entre R.________ et S.________), dont il n’est pas prétendu qu’elle n’aurait pas offert au bailleur et à sa famille tout l’espace nécessaire. L’appelant soutient que Q.________ est un petit village sans commerces, ce qui rendrait une installation difficile à cet endroit, mais on peut relever que Q.________ se trouve, par exemple, à une dizaine de minutes de R.________, en voiture ou en transports publics (ce qu’on peut constater sur n’importe quel moteur de recherche consacré aux transports). Il ne conteste en outre pas qu’il aurait pu disposer d’un autre logement adéquat dans l’immeuble même où se trouvait le cabinet de la locataire.

En fonction de ces éléments, la Cour de céans arrive à la conclusion que la locataire a rendu grandement vraisemblable que la résiliation a été signifiée parce qu’elle faisait valoir – de bonne foi, comme on l’a vu – des prétentions découlant du bail, soit la mise aux normes de l’installation électrique de son cabinet, qu’il s’agit donc d’un congé-représailles et que c’est à bon droit que le Tribunal civil l’a annulé.

f) Vu l’annulation de la résiliation du bail, il n’est pas nécessaire d’examiner la question d’une éventuelle prolongation.

8.Frais judiciaires et dépens de première instance

a) L’appel doit être partiellement admis. Il convient donc de statuer à nouveau sur les frais judiciaires et dépens de première instance (art. 318 al. 3 CPC).

b) La procédure n’est pas gratuite, car il est question d’un bail commercial (art. 56 LTFrais, RSN 164.1).

c) D’après l’article 106 CPC, les frais – qui comprennent les frais judiciaires et les dépens, art. 95 al. 1 CPC – sont mis à la charge de la partie succombante (al. 1) et lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause (al. 2).

d) En l’espèce, la demanderesse obtient gain de cause sur l’annulation de la résiliation de son contrat de bail, mais pas sur la réduction du loyer, pour laquelle la valeur litigieuse était d’environ 44'000 francs. Les deux questions ayant apparemment la même importance pour les deux parties, il paraît équitable de répartir les frais judiciaires par moitié entre elles et de compenser les dépens.

9. Vu ce qui précède, l’appel doit être partiellement admis, au sens des considérants. Le dispositif du jugement entrepris sera réformé en conséquence. En fonction du sort de la procédure d’appel, la clé de répartition des frais arrêtée ci-dessus pour la procédure de première instance peut être reprise.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE

1. Admet partiellement l’appel.

2. Réforme les chiffres 3, 4, 6 et 7 du dispositif du jugement entrepris, qui deviennent :

3. Rejette les prétentions de B.________ en réduction du loyer.

4. Ordonne la libération de l’intégralité des loyers consignés en faveur de X.________.

(…)

6. Arrête les frais judiciaires à 11'116 francs, avancés par B.________ à hauteur de 11'067 francs et par X.________ à hauteur de 49 francs, et les met pour 5'558 francs à la charge de B.________ et 5'558 francs à celle de X.________.

7. Dit que les dépens sont compensés ».

3. Arrête les frais judiciaires de la procédure d’appel à 6'000 francs, avancés par l’appelant, et les met pour 3'000 francs à la charge de celui-ci et 3'000 francs à celle de l’intimée.

4. Dit que les dépens de la procédure d’appel sont compensés.

Neuchâtel, le 20 décembre 2023