Bail commercial. Résiliation du bail en raison d’un besoin propre et urgent, suite à une aliénation de l’immeuble loué (art. 261 al. 2 CO). Prolongation de bail (art. 272, 272b et 273 CO).

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N° dossier: CACIV.2023.50

Autorité: CACIV

Date décision: 03.08.2023

Publié le: 25.09.2023

Revue juridique:

Titre: Bail commercial. Résiliation du bail en raison d’un besoin propre et urgent, suite à une aliénation de l’immeuble loué (art. 261 al. 2 CO). Prolongation de bail (art. 272, 272b et 273 CO).

Résumé:

**Peut faire valoir un besoin propre et urgent l’artisan (menuisier) qui exerce son métier en ne disposant que d’un garage et acquiert un immeuble à proximité immédiate de son domicile, afin de pouvoir faire face au développement de son activité et des besoins accrus en locaux que celui-ci suppose.

On peut exiger du locataire d’un atelier, âgé de quatre-vingts ans et dont les machines de production sont en panne depuis plus d’un an, qu’il déménage ces machines et autres biens – afin de les entreposer ailleurs – dans un délai de dix-neuf mois depuis la résiliation du bail.**

Articles de loi:

Art. 261 al. 2 CO Art. 272 CO Art. 272b CO Art. 273 CO

A. a) En vertu d’un contrat de bail à loyer commercial signé le 15 mai 1991, X.________, né en 1943, est devenu locataire d’un « immeuble complet rez-de-chaussée et combles » à usage industriel, rue [aaaaa] 4 à Z.________, la bailleresse étant alors A.________ SA. De nouveaux contrats de bail ont ensuite été conclus avec de nouveaux propriétaires de l’immeuble, le bail prenant effet le 1er juin 2003, se terminant le 31 mai 2013 et se renouvelant tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation donnée au moins une année à l’avance, et le loyer convenu étant de 1'000 francs par mois.

b) Pendant de nombreuses années, X.________ a exercé le métier d’aluminier dans les locaux loués, qu’il avait équipés avec les machines nécessaires à son activité. Il a ensuite bénéficié d’une rente AVS et de prestations complémentaires, tout en maintenant une certaine activité professionnelle. Les machines sont tombées en panne en 2022 ; elles n’ont pas été réparées ; de ce fait, l’activité de X.________ comme aluminier a alors cessé.

B. a) Par acte notarié du 27 avril 2022, A.Y.________ et B.Y.________ ont acheté l’immeuble loué, comme copropriétaires à parts égales.

b) Le 11 mai 2022, les nouveaux propriétaires ont informé le locataire de leur acquisition et de la prochaine résiliation du bail, motivée par leur besoin propre et pressant.

c) Par courrier recommandé du 1er juin 2022, les propriétaires ont résilié le contrat pour le 31 décembre 2022, invoquant un besoin propre et urgent des locaux.

C. a) Après avoir obtenu une autorisation de procéder, délivrée le 16 août 2022, le locataire a déposé le 14 septembre 2022, devant le Tribunal civil, une demande simplifiée par laquelle il concluait à la prolongation de bail pour une durée de trois ans au moins, puis, avec l’assistance d’un mandataire, un complément du 9 novembre 2022, dans lequel il concluait à l’annulation de la résiliation du bail, subsidiairement à la prolongation du bail pour une durée de trois ans, très subsidiairement à ce qu’il soit constaté que la fin du bail interviendrait le 30 juin 2023, sous suite de frais et dépens, sous réserve des dispositions sur l’assistance judiciaire. Il alléguait notamment que les bailleurs n’utilisaient qu’une camionnette pour leur activité de menuiserie, qu’ils étaient aussi propriétaires de trois garages et qu’ils pouvaient utiliser ceux-ci pour garer leur véhicule et entreposer leurs outils. Le locataire avait procédé à des investissements importants pour équiper l’atelier (installation électrique et d’air comprimé, chauffage à mazout). Il disposait de plusieurs machines volumineuses, nécessaires à son activité d’aluminier, et stockait en outre son matériel dans l’atelier. Une fin de bail au 31 décembre 2022 aurait des conséquences catastrophiques pour lui. Le déménagement de l’atelier coûterait plus de 15'000 francs, selon une estimation, et il ne disposait pas d’une telle somme. Il était impossible de trouver des locaux équivalents, notamment quant à la surface et au loyer. Une vente de l’entreprise ne pouvait intervenir que si les machines étaient visibles, de sorte qu’un acquéreur puisse les examiner. Les stocker dans un entrepôt leur enlèverait toute valeur. Le locataire avait absolument besoin d’une prolongation de bail de trois ans, le temps pour lui de chercher un acquéreur susceptible d’être intéressé par cette activité très spécialisée. Par ailleurs, il n’y avait pas de besoin propre et urgent, pour les acquéreurs de l’immeuble. Le bailleur exploitait une entreprise de menuiserie, en raison individuelle, et n’avait pas d’activité de production, achetant les pièces dont il avait besoin, et n’avait pas de personnel. Son outil de travail était une camionnette, dans laquelle il pouvait stocker tous ses outils. Les bailleurs étaient propriétaires de l’immeuble rue [aaaaa] 2, dont le rez-de-chaussée comprenait trois garages, lesquels, à l’intérieur, n’étaient séparés que par un treillis ; à supposer que le bailleur ait besoin d’un local de stockage, il pouvait utiliser ces garages. Le congé devait donc être annulé, subsidiairement le bail prolongé.

b) Le 16 novembre 2022, le Tribunal civil a accordé l’assistance judiciaire au demandeur et désigné Me B.________ en qualité d’avocat d’office.

c) Dans leur réponse du 8 décembre 2022, les bailleurs ont conclu au rejet de la demande, pour autant que recevable, et à ce que soit constatée la validité de la résiliation et partant qu’il soit dit qu’elle prendrait effet au 31 décembre 2022, avec suite de frais et dépens. Ils exposaient notamment que le bailleur exploitait une entreprise de menuiserie, activité principale et exclusive, qui connaissait un essor important (chiffres d’affaires – on arrondit ici – de 58'000 francs en 2021, 63'500 francs durant le premier semestre 2022 et 66'500 francs du 1er juillet au 30 novembre 2022). Il avait besoin de place pour développer l’entreprise et satisfaire sa clientèle, car il réalisait des ouvrages importants, qui nécessitaient des préparations en atelier et des stocks. Le locataire était à la retraite et ne réalisait plus de revenus en lien avec les locaux. Son activité dans les locaux était occasionnelle, voire inexistante. Il louait les locaux surtout par attachement à son ancienne activité. Ces locaux servaient actuellement d’entrepôt. Les machines et fournitures qui s’y trouvaient étaient difficilement vendables, si bien qu’elles étaient destinées à être débarrassées en déchetterie. Selon Viteos, le locataire ne payait plus ses factures d’électricité et le courant pourrait être coupé.

d) Le 14 février 2023, le Tribunal civil a procédé à une vision locale, en présence des parties et de leurs mandataires, à l’atelier du locataire, rue [aaaaa] 4, à Z.________, et dans les trois garages des bailleurs, au numéro 2 de la même rue. Il a notamment été constaté que l’atelier était composé d’une très grande pièce principale, sans séparations, contenant des machines, dont certaines très grandes et d’autres plus petites, du matériel divers stocké dans des meubles et des caisses et des profils en aluminium ; une autre pièce servait de dépôt de matériel et une autre encore de bureau. Dans les garages des bailleurs, il y avait du stock, une voiture et des machines de menuiserie.

Interrogé le même jour, le demandeur a notamment déclaré que ses machines étaient tombées en panne quelques mois plus tôt. C’était difficile de trouver un programmeur qui pouvait réparer le système électronique. Il avait fait venir des programmeurs qui s’occupaient de machines similaires, mais ils n’avaient pas réussi à réparer. Son travail consistait à vendre des volets. La dernière fois qu’il en avait vendu, c’était en 2022. La dernière fois qu’il s’était fait livrer des profils métalliques, c’était deux ans plus tôt (les fournisseurs ne seraient pas d’accord de reprendre ceux qu’il avait encore, sinon comme déchets, mais il ne leur avait pas posé la question). Les machines étaient ensuite tombées en panne. Il ne se sentait pas vieux et n’avait pas envie d’arrêter de travailler. Sa retraite lui suffisait pour vivre. S’il avait parlé de vendre ses machines, c’était parce qu’on le poussait à arrêter. Il n’était pas certain qu’il trouve un acquéreur, ou alors seulement quelqu’un qui achèterait des pièces détachées, « pour des cacahuètes ». Il souhaitait rester dans les locaux, le temps de trouver quelqu’un qui ait envie de faire le même métier que lui. Certaines machines devaient être alimentées en électricité en permanence, car sinon elles perdaient leur programmation. On pourrait les stocker dans un atelier, où elles pourraient être branchées, car si quelqu’un s’y intéressait, il fallait qu’il puisse les voir fonctionner.

Interrogé à la même audience, le défendeur a confirmé qu’il habitait, avec son épouse, à la rue [aaaaa] 2. Il s’était mis à son compte deux ans plus tôt comme menuisier, métier qu’il exerçait depuis trente ans déjà. Il avait besoin d’espace pour son activité et c’était pour cela qu’il avait racheté l’immeuble de la rue [aaaaa] 4. Cela tombait à pic et offrait une solution idéale. Pour l’instant, son matériel était stocké dans son bus. Il devait sortir tous les soirs « tout ce qui colle » et déposer les produits dans son garage, afin d’éviter qu’ils gèlent. Pouvoir mettre le bus dans un local lui permettrait de ne pas devoir recharger le véhicule tous les matins. Il avait aussi besoin d’espace pour son matériel. Il fabriquait lui-même certaines petites productions, mais n’avait actuellement pas la place pour en faire de plus grandes. Il était âgé de 46 ans et travaillait comme menuisier depuis qu’il avait 14 ans.

La juge a prononcé la clôture de l’administration des preuves, puis les mandataires des parties ont plaidé, confirmant les conclusions déjà prises ; la juge a prononcé la clôture des débats et indiqué qu’un jugement serait rendu par écrit.

e) Le 16 février 2023, les défendeurs ont encore déposé une copie de l’acte par lequel ils avaient acquis l’immeuble faisant l’objet du litige (les parties avaient admis à l’audience qu’il n’y aurait plus d’opérations après ce dépôt).

D. Par jugement du 9 mai 2023, le Tribunal civil a confirmé la validité de la résiliation du bail et accordé à X.________ une prolongation du bail d’une durée d’un an, mettant les dépens pour 4/5 à la charge du demandeur et 1/5 à la charge des défendeurs et condamnant les défendeurs à payer une part de frais judiciaires correspondant à 1/5. Les considérants seront repris plus loin, dans la mesure utile.

E. a) Par courrier daté du 9 juin 2023, mais posté le 12 du même mois, X.________, agissant sans mandataire, appelle du jugement du Tribunal civil. Il conclut à ce que l’assistance judiciaire lui soit accordée « au niveau des frais de procédure », à l’annulation de la décision entreprise, à ce qu’une prolongation de bail jusqu’au 31 décembre 2024 lui soit accordée et à ce qu’il soit dit et constaté que les frais et dépens de première instance doivent être intégralement à la charge de la partie adverse, avec suite de frais et dépens, sous réserve des dispositions sur l’assistance judiciaire.

b) Dans leur réponse du 4 juillet 2023, les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, avec suite de frais et dépens des deux instances.

c) Le 5 juillet 2023, le juge instructeur a notifié la réponse à l’appelant, en indiquant qu’un deuxième tour d’écritures ne paraissait pas nécessaire et qu’il serait statué sur pièces et sans débats, sous réserve du droit inconditionnel de réplique.

d) Le même jour, l’appelant a déposé une formule de requête d’assistance judiciaire, accompagnée de pièces, et précisé que Me C.________ accepterait de le représenter si l’assistance judiciaire était accordée.

e) Le 10 juillet 2023, le juge instructeur a répondu que la requête d’assistance judiciaire serait traitée avec la décision au fond, étant notamment relevé que l’appelant n’indiquait par pourquoi son mandataire de première instance ne pourrait pas l’assister en appel aussi.

f) L’appelant n’a pas déposé de réplique, dans le délai fixé, ni réagi au dernier courrier du juge instructeur.

C O N S I D É R A N T

1. L’appel a été déposé par écrit, dans le délai légal, et il est dûment motivé. La voie de l’appel est ouverte, ce qui n’est pas contesté. L’appel est recevable (art. 308 à 311 CPC).

2. a) Les intimés ont déposé des pièces avec leur mémoire de réponse à l’appel.

b) En appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et s’ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC).

c) Les procès-verbaux des interrogatoires des parties figurent déjà au dossier. L’extrait du registre du commerce attestant de l’inscription, le 4 mai 2023, d’une société à responsabilité limitée « D.________ Sàrl », dont le président est l’intimé et la gérante l’intimée, est admis ; le contenu du registre du commerce constitue de toute manière un fait notoire (cf. Bohnet, CPC annoté, n. 4 ad art. 151). Les extraits d’un compte de profits et pertes pour « D.________ », pour les années 2021, 2022 et 2023 (six premiers mois) sont admis, le premier ayant déjà été produit en première instance et les autres n’ayant pas pu être déposés devant le Tribunal civil, car ils n’avaient pas encore été établis.

3. L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, in : CR CPC, 2e éd., n. 5 Intro art. 308-334).

4. a) Le Tribunal civil a retenu qu’un besoin propre et urgent des bailleurs à la chose louée devait être retenu, de sorte que la résiliation anticipée du bail était valable. Les locaux avaient été acquis dans le but que le bailleur puisse y exercer et étendre son activité professionnelle, la vision locale ayant démontré qu’il manquait d’espace pour accompagner l’essor de son entreprise, qui constituait son activité professionnelle principale et exclusive (cf. aussi les comptes déposés). L’importance de la raison économique invoquée était claire. Les bailleurs seraient en mesure de concrétiser leur besoin rapidement, ne serait-ce que pour l’entreposage du matériel existant et le parcage de la camionnette. On ne saurait exiger des bailleurs qu’ils patientent plusieurs années avant de pouvoir disposer de leur propriété. La mise à disposition des locaux était directement nécessaire aux bailleurs.

b) L’appelant conteste le besoin propre et urgent des intimés, quant à l’usage des locaux actuellement loués (ce dont on déduit, comme il n’est pas juriste, qu’il conteste la résiliation anticipée pour besoin propre, même si ses conclusions ne portent que sur une prolongation de bail). Selon lui, l’intimé n’a pas de machine à entreposer et ne fabrique rien : il achète du matériel, qu’il revend et pose chez les gens. N’importe quel local peut faire l’affaire pour une telle activité, notamment le garage actuel de l’intimé, où – et cest admis par l’intéressé – il stocke actuellement son matériel. L’intimé n’a pas expliqué comment les locaux actuellement loués régleraient la situation. Que ce soit dans le garage actuel ou dans les locaux loués, l’intimé devra vider sa camionnette tous les soirs. L’appelant demande si l’intimé a prouvé qu’il avait vraiment besoin de place supplémentaire, par rapport à des commandes de matériel spécifique dont il aurait besoin, et qu’à fin 2023, son activité professionnelle serait telle que son lieu de stockage actuel porterait préjudice à l’essor de cette activité.

c) En relation avec le besoin propre et urgent, les intimés relèvent et démontrent que le chiffre d’affaires de leur entreprise a passé – on arrondit ici – de 58'000 francs en 2021 à 128'000 francs en 2022 et déjà 137'000 francs pour les six premiers mois de 2023. Selon eux, cela établit un développement important et la nécessité de pouvoir disposer des locaux litigieux dans les meilleurs délais, pour l’aménagement de machines d’atelier, la préparation des éléments de menuiserie, ainsi que l’entreposage du véhicule d’entreprise et de différents matériaux.

d) D’après l’article 261 al. 2 let. a CO, le nouveau propriétaire peut résilier le bail portant sur des habitations ou des locaux commerciaux en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés.

En matière d'aliénation de la chose louée, la résiliation (extraordinaire) anticipée au sens de cette disposition est justifiée en cas de besoin propre et urgent du nouveau propriétaire ou de ses proches parents ou alliés. L'intérêt du locataire n'a pas à être pris en considération dans l'examen de la validité de la résiliation. Le juge ne doit procéder à aucune pesée des intérêts respectifs des parties, si ce n'est, en cas de validité de la résiliation, dans l'examen de la prolongation du bail du locataire, pour laquelle une pesée des intérêts est exigée par l'article 272 al. 2 CO (ATF 142 III 336 cons. 5.2.1 ; la question d’une éventuelle prolongation sera examinée plus loin, le cas échéant).

La jurisprudence précise aussi (ATF 142 III 336 cons. 5.2.3) que le besoin du nouveau propriétaire est urgent lorsqu'on ne peut pas, pour des raisons économiques ou pour d'autres raisons, par exemple personnelles, exiger de lui qu'il renonce à utiliser l'habitation ou le local commercial loué, autrement dit lorsqu'on ne peut exiger de lui qu'il attende l'échéance contractuelle pour résilier le bail, tout en respectant le délai de congé contractuel. En outre, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser immédiatement ou à plus ou moins brève échéance selon que l'échéance contractuelle du bail est proche ou lointaine. Le besoin doit être réel : il ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité dû au besoin de disposer d'un logement, mais il n'est pas réel lorsque le motif invoqué est simulé ou invoqué abusivement. Enfin, le besoin doit être actuel, en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas. Si l'utilisation des locaux ne nécessite pas de grandes transformations, l'urgence du besoin doit être admise dès qu’une personne a un intérêt à pouvoir exercer son activité économique dans les locaux. La résiliation anticipée qui ne remplit pas ces conditions est annulable conformément aux articles 271 ss CO.

e) En l’espèce, il est clair que les intimés – et en particulier l’intimé – ont un intérêt à pouvoir utiliser dès que possible les locaux qu’ils ont acquis en avril 2022. Le bailleur exerce une activité économique, comme menuisier indépendant depuis deux ans, qui nécessite de pouvoir stocker au moins un véhicule. Actuellement, il ne dispose que de garages qui, s’ils offrent certaines possibilités, ne sont pas adéquats pour entreposer des produits qui doivent être protégés du gel, ce qui l’oblige à vider sa camionnette chaque soir et à la remplir chaque matin. Cela entraîne des pertes de temps inutiles. En outre, il est assez évident qu’un menuisier doit disposer d’un espace où il peut préparer ses affaires – par exemple, des pièces permettant le montage – avant de se rendre sur ses chantiers, un garage ne constituant sans doute pas une solution raisonnable, à terme au moins. Les pièces déposées démontrent que l’activité de l’intimé se développe rapidement, son chiffre d’affaires ayant passé de 58'000 francs en 2021 à 128'000 francs en 2022 et déjà 137'000 francs pour les six premiers mois de 2023. L’intérêt des intimés à exercer l’activité économique dans les locaux acquis ne peut donc pas être mis en doute, pas plus qu’un essor de l’entreprise, qui entraîne généralement, dans un domaine comme celui de la menuiserie, des besoins accrus en locaux. L’utilisation des locaux par les intimés sera possible dès que l’appelant les aura débarrassés, en principe sans que des transformations soient nécessaires, vu l’activité envisagée. On ne pouvait donc pas exiger des bailleurs qu’ils attendent la fin du bail pour intégrer les locaux qu’ils avaient achetés. Le fait que les intimés habitent l’immeuble adjacent ne va évidemment pas dans le sens d’une utilité moindre, pour eux, des locaux dont il est question. Il faut donc retenir un besoin urgent, immédiat et réel des bailleurs à une résiliation anticipée du bail. La résiliation était conforme au droit.

5. a) Le Tribunal civil a considéré qu’une prolongation de bail pour une durée d’un an, soit jusqu’au 31 décembre 2023, se justifiait. Le demandeur, retraité, était au bénéfice d’une rente AVS et de prestations complémentaires. Locataire depuis 1991, il avait équipé les locaux d’installations et de machines volumineuses, actuellement en panne, dont il ne pouvait assumer le coût du déménagement. Ses recherches de locaux similaires, dans l’optique de trouver un repreneur, étaient demeurées infructueuses. Il n’avait plus d’activité et que peu d’espoir de voir ses machines réparées. Il avait surtout à cœur de rester dans les locaux pour se rappeler les bons souvenirs de son activité d’aluminier. Rien n’indiquait qu’une longue période lui permettrait de trouver plus facilement un repreneur, pour ses machines et son stock ; en outre, les perspectives de trouver un repreneur pouvaient légitimement être mises en doute. Les machines apparaissaient comme désuètes ; elles étaient en ce moment dysfonctionnelles et aucune mesure concrète n’avait été prise pour les réparer, selon les éléments du dossier ; avec les années, la qualité du matériel risquait encore de se dégrader, comme les chances de le vendre. Le bailleur dépendait quant à lui de son activité professionnelle et l’exploitation des locaux lui était nécessaire pour accompagner le développement de son entreprise. Une prolongation de bail d’une durée raisonnable devrait dans tous les cas permettre au locataire de prendre les mesures nécessaires pour libérer les locaux. Si on accordait une prolongation de trois ans, comme demandé, cela entraînerait d’ailleurs des frais importants pour le locataire, soit 36'000 francs (le loyer sur trois ans), se cumulant avec les éventuels frais de déménagement. On ne pouvait pas exiger des bailleurs qu’ils attendent plusieurs années pour pouvoir utiliser les locaux, au vu de leur besoin propre et urgent.

b) L’appelant conteste le besoin propre et urgent des bailleurs aux locaux loués (question déjà examinée plus haut). Il expose qu’il se trouve dans l’impossibilité de vider son matériel dans le délai imparti. Les machines sont imposantes et compliquées à déplacer. Leur déménagement coûterait 15'000 francs, selon le devis déposé, et l’appelant n’a pas cet argent. Même s’il pouvait trouver un déménageur qui ferait le travail gratuitement, il n’existe en ce moment pas de local adéquat pour entreposer les machines. L’appelant est en contact avec une entreprise qui lui a indiqué qu’il y aurait un local pour lui, mais seulement en 2024. Stocker les machines dans la rue entraînerait des déprédations. L’appelant demande un délai pour réussir à vendre ses machines. Un délai à fin décembre 2024 augmenterait sensiblement les chances qu’il puisse vendre tout son matériel et donc que les locaux puissent être vidés. Si la partie adverse avait un acheteur sérieux, ou un déménageur gratuit et un local de stockage, l’appelant serait preneur. Tant que l’appelant reste dans les locaux, il paie le loyer, ce qui est favorable aux intimés. Dans le cas d’une expulsion au 31 décembre 2023, l’appelant serait dans l’impossibilité de vider les locaux et les intimés devraient avancer des frais importants, que la situation financière de l’appelant ne lui permettrait pas de prendre en charge. Selon l’appelant, la pesée des intérêts impose une prolongation de bail jusqu’au 31 décembre 2024.

c) Les intimés relèvent l’évolution du chiffre d’affaires de leur entreprise et leur besoin de locaux (cf. plus haut). Ils exposent en outre que l’activité de l’appelant dans les locaux actuellement loués est occasionnelle, voire inexistante ; il n’y réalise aucun revenu. L’arrêt de l’activité est sans doute définitif, du fait de la panne des machines de production depuis le courant de l’année 2022, étant noté que, selon l’appelant, ces machines n’ont pas pu être réparées malgré l’intervention de spécialistes. Hors d’usage, les machines sont sans doute invendables. Une prolongation de bail de deux ans aurait, pour l’appelant, un coût cumulé de 24'000 francs, ce qui s’ajouterait aux frais de déménagement et de débarras. Un local avait été proposé à l’appelant, mais il avait choisi de ne pas le prendre car, selon lui, il ne répondait pas à ses exigences. De toute manière, il n’est pas nécessaire à l’appelant de pouvoir présenter ses machines dans un local adapté à une activité commerciale, car ces machines ne sont pas réparables, ni utilisables ; un simple local de stockage suffit.

d) Selon les articles 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail commercial pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur ne le justifient ; dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations.

D’après la jurisprudence (arrêt du TF du 28.02.2023 [4A_431/2022] cons. 6.1), le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement. Le juge tient compte de la situation présente au moment de son prononcé.

Cet examen a lieu même en cas de besoin propre urgent et avéré d’un nouveau propriétaire, car la notion d’urgence est relative et n’exclut pas une prolongation : le besoin propre et urgent n'est qu'un intérêt parmi d'autres – du bailleur – que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail (ATF 142 III 336 cons. 5.2.1 ; arrêt du TF du 21.11.2019 [4A_639/2018] cons. 5).

e) En l’espèce, le besoin propre et urgent des locaux, pour les intimés, a déjà été établi plus haut. Comme autres critères, il faut retenir que le bail a déjà duré plus de trente ans, mais que l’utilité des locaux pour le locataire a fortement baissé depuis le début du bail : en 1991, il s’agissait, pour l’appelant, de disposer d’un endroit pour ses machines et le reste de son matériel, ainsi que pour déployer l’activité économique dont il tirait son revenu ; depuis quelques années, l’activité économique n’était plus qu’occasionnelle et elle s’est entièrement arrêtée en 2022, parce que les machines étaient en panne et n’avaient pas pu être réparées ; en somme, les locaux ne servent plus, actuellement et sans doute déjà au moment de la résiliation du bail, que d’entrepôt pour les machines, le matériel et un certain stock de profils métalliques ; au sens des propres déclarations de l’appelant, les perspectives d’une reprise d’activité avec les machines existantes sont en fait nulles (d’après lui, il a fait intervenir des spécialistes, travaillant sur des machines comparables, qui n’ont pas réussi à remettre ses appareils en fonction) ; on relèvera aussi que l’appelant est âgé de près de 80 ans et que, pour lui comme pour toute personne du même âge, la poursuite d’une activité professionnelle demandant certains efforts physiques ne va forcément pas de soi. L’appelant n’a plus besoin d’obtenir des revenus par une activité professionnelle, puisqu’il bénéficie d’une rente AVS et de prestations complémentaires, dont il peut actuellement vivre même s’il acquitte un loyer mensuel de 1'000 francs pour les locaux dont il est question ici. Le dossier ne révèle pas que les intimés seraient fortunés et pourraient facilement, du fait d’une aisance particulière, trouver sans peine ailleurs des locaux adéquats pour leur activité économique. Que le déménagement des machines et autres affaires de l’appelant ait été devisé à 15'000 francs environ, ce qui dépasserait les possibilités financières de l’intéressé, n’est pas relevant : à un moment ou à un autre, l’appelant devra vider les locaux et cela coûtera de l’argent (étant relevé au passage que, depuis le moment pour lequel le bail a été résilié, soit depuis fin décembre 2022, l’appelant a déjà dépensé plusieurs milliers de francs en loyers). Par ailleurs, l’argument selon lequel il conviendrait que l’appelant puisse garder les locaux un an de plus que ce qu’a accordé le Tribunal civil pour faciliter la vente de ses machines et outils à un tiers ne convainc pas : comme on l’a vu, les machines ne sont actuellement pas utilisables et des tentatives de réparation par des spécialistes se sont soldées par des échecs, du propre aveu de l’appelant, de sorte qu’un intéressé ne pourrait pas venir essayer ces machines sur place et qu’il suffirait qu’il puisse – s’il avait l’espoir de les remettre en fonction – les voir quelque part pour se faire une idée et articuler une offre. L’appelant n’a en outre pas démontré qu’il aurait, depuis le moment, en mai 2022, où il lui a été communiqué qu’il allait devoir quitter les lieux, tenté avec beaucoup de vigueur de trouver de nouveaux locaux ; au dossier ne se trouve qu’une réponse d’une fiduciaire, du 14 septembre 2022, disant qu’elle n’avait pas trouvé de local de 200 à 250 m2, dans les Montagnes neuchâteloises, dans l’activité et selon le budget de l’appelant (budget sans doute limité à 1'000 francs par mois) ; c’est assez maigre et la recherche a été faite selon des critères sans doute trop restrictifs, s’agissant notamment de la surface prévue ; l’appelant n’a au demeurant déposé aucune pièce qui attesterait de la possibilité concrète, qu’il allègue, d’obtenir un nouveau local, mais en 2024 seulement. De toute manière, la situation sur le marché locatif des Montagnes neuchâteloises n’est pas telle qu’elle exclurait ou rendrait même difficile de trouver un local industriel – ou de stockage, en fait, ce qui coûterait même moins cher – qui pourrait accueillir le matériel de l’appelant pour un loyer raisonnable, dans un délai qui ne le serait pas moins. Avec la prolongation de bail accordée par le Tribunal civil, l’appelant aura disposé, depuis la résiliation, de 19 mois pour trouver une solution. C’est déjà beaucoup, en comparaison du besoin propre des bailleurs à occuper les locaux qu’ils ont acquis. Tout bien considéré, il faut retenir que le Tribunal civil a statué d’une manière équitable, qui tient compte des intérêts de l’un et des autres, ceci dans le cadre légal. Les griefs de l’appelant sont infondés.

6. Vu ce qui précède, l’appel doit être rejeté. Il n’avait pas de réelles chances de succès, de sorte que la requête d’assistance judiciaire doit être rejetée aussi. Les frais judiciaires de la procédure d’appel seront mis à la charge de l’appelant qui, pour cette même procédure, devra verser une indemnité de dépens aux intimés. À défaut de mémoire d’honoraires, cette indemnité sera fixée à 1'200 francs, sur la base du dossier.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE

1. Rejette l’appel et confirme le jugement entrepris.

2. Rejette la requête d’assistance judiciaire pour la procédure d’appel.

3. Met les frais judiciaires de la procédure d’appel, arrêtés à 1'000 francs, à la charge de l’appelant.

4. Condamne l’appelant à verser aux intimés, solidairement entre eux, pour la procédure d’appel, une indemnité de dépens de 1'200 francs.

Neuchâtel, le 3 août 2023