Usufruit portant sur un immeuble. Interprétation des contrats.

Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact

N° dossier: CACIV.2023.49

Autorité: CACIV

Date décision: 25.10.2023

Publié le: 20.03.2024

Revue juridique:

Titre: Usufruit portant sur un immeuble. Interprétation des contrats.

Résumé:

**Exposé des règles relatives à l’usufruit, dont l’exercice peut être transféré à un tiers. Le droit de déterminer l’usage de la chose en tant que tel ne peut en revanche pas être cédé, sauf à vider l’usufruit de sa substance (cons. 2.1 et 2.5).

Rappel des règles relatives à l’interprétation des contrats (cons. 2.2).

____________________

Par arrêt du 12.01.2024 (réf. 4A_582/2023), le TF a rejeté le recours en matière civile déposé contre cette décision.**

Articles de loi:

Art. 745ss CC Art. 18 CO

Arrêt du Tribunal Fédéral Arrêt du 12.01.2024 [4A_582/2023]

A. a) Le 6 mai 1987, A.________, en qualité de bailleresse, et X.________, en qualité de fermier, ont conclu un contrat de bail à ferme pour domaines entiers. Le contrat portait sur des prairies naturelles et un droit de pâturage sur une surface de 1'561 ares au lieu-dit «[aaaaa] », à Z.________. Le contrat de bail débutait le 1er mai 1987 et sa durée initiale était fixée à neuf ans. Le bail était réputé reconduit sans changement pour six ans, à défaut de résiliation communiquée une année à l’avance à l’autre partie. Le bail a été reconduit à plusieurs reprises, la dernière fois par un avenant du 1er mai 2006, pour une durée de dix ans.

b) Le 1er juin 2005, A.________ a vendu trois bien-fonds, incluant le domaine « [aaaaa] », à ses quatre enfants, à savoir Y1________, Y2________, Y3________ et Y4________, qui en sont devenus copropriétaires. Parmi les conditions de la vente, il était précisé que le « bail à ferme agricole conclu avec X.________ [était] repris, sous réserve de l’usufruit ci-après constitué ». Un usufruit viager grevant les trois bien-fonds vendus a été constitué en faveur de A.________. Les quatre acheteurs ont adopté un règlement de copropriété le jour même de la vente.

c) Par courrier recommandé du 22 janvier 2015 adressé à X.________, A.________ a résilié le bail pour la prochaine échéance, à savoir le 30 avril 2016, en précisant que, dorénavant, sa fille exploiterait le domaine.

B. a) Après avoir obtenu une autorisation de procéder le 24 juin 2015, X.________ a, en date du 24 juillet 2015, saisi le Tribunal civil d’une demande dirigée contre A.________. Il concluait, avec suite de frais et dépens, au constat de la nullité de la résiliation du 22 janvier 2015 et, subsidiairement, à ce qu’une prolongation de bail de six ans lui soit accordée. À l’appui, il alléguait notamment qu’en 2004, il avait dû procéder à un important investissement en construisant un nouveau rural, y compris une fosse à purin et une citerne, ce qui lui avait coûté plus d’un million de francs et avait nécessité l’octroi d’un nouveau crédit d’investissement remboursable sur 20 ans ; que A.________, qui vivait sur le domaine, avait été informée du besoin et du coût de l’investissement et qu’elle avait donné son accord ; que le domaine « [aaaaa] » avait été vendu par A.________ à ses quatre enfants, que l’acte de vente prévoyait que le bail à ferme serait repris, sous réserve de l’usufruit constitué, et qu’ainsi, les acheteurs avaient repris de plein droit le bail, A.________ conservant les fruits du domaine, à savoir le loyer qu’il payait ; que les quatre enfants avaient signé un règlement de copropriété qui prévoyait notamment que toutes les décisions concernant le maintien de la valeur des immeubles ou toute inscription de nouvelles charges hypothécaires, servitudes passives, baux ou autres seraient prises à l’unanimité ; que par accord du 1er mai 2006, le bail avait été reconduit pour une durée de dix ans et que, comme tous les documents ou actes relatifs à ce bail depuis le début, cet avenant avait été signé conjointement par Y3________, son unique interlocuteur concernant le bail, et A.________ ; que malgré cela, A.________ avait résilié le bail, sous sa seule signature, le 22 janvier 2015 ; qu’il s’était opposé à cette résiliation par courrier du 28 janvier 2015, en invoquant notamment le fait que A.________ n’était plus propriétaire du domaine et, en outre, qu’il n’avait pour répondant que Y3________ depuis plusieurs années et, enfin, que si la résiliation devait être considérée comme valable, il conviendrait de considérer que les investissements n’avaient pas encore été amortis, que son fils, ayant terminé son CFC agricole en août 2014, travaillait actuellement sur le domaine et que, pour sa famille, la perte des parcelles considérées représenterait une perte financière importante, la viabilité de leur propre exploitation reposant sur l’existence de cette location.

b) Au terme de sa réponse du 20 octobre 2015, A.________ a conclu au rejet de la demande, avec suite de frais et dépens. En résumé, elle alléguait qu’avant la conclusion du bail à ferme, auquel elle-même et X.________ étaient parties, à l’exclusion de toute autre personne, elle exploitait elle-même le domaine avec son second mari et le soutien de leur fille, Y4________, qui y avait travaillé jusqu’à ses 28 ans ; qu’au moment de la planification de ses investissements en 2004, X.________ savait que son bail pouvait prendre fin en avril 2008, qu’il avait souhaité une prolongation de celui-ci pour une durée de 20 ans et que seule une prolongation de dix ans lui avait été accordée, elle-même souhaitant « conserver une marge de manœuvre s’agissant de l’exploitation future du domaine, notamment par sa famille » ; que les investissements effectués concernaient toute l’exploitation de X.________ et non spécifiquement les parcelles affermées ; qu’aucune rénovation n’avait eu lieu « aux [aaaaa] » ; qu’à teneur de l’acte de vente du domaine, le bail ne serait repris par les acheteurs qu’au terme de l’usufruit constitué en sa faveur, si bien qu’elle restait l’unique bailleresse et interlocutrice du fermier ; que la signature de Y3________ sur l’avenant au bail du 1er mai 2006 et sur d’autres documents n’avait aucune valeur et ne faisait pas de lui un co-bailleur ; qu’elle avait librement, sans influence ou pression d’aucune sorte, décidé de résilier le bail par lettre recommandée du 22 janvier 2015 ; que cette décision avait été motivée par le souhait de louer le domaine à sa fille Y4________, qui s’était formée et comptait reprendre l’exploitation du domaine agricole avec sa famille et notamment l’un de ses fils, qui souhaitait obtenir un CFC d’agriculteur ; que le domaine « [aaaaa] » ne représentait qu’une petite partie du domaine de X.________, que la fin du bail ne représentait pas une perte significative et digne d’être prise en considération et que Y4________ n’avait quant à elle aucun domaine à exploiter, de sorte qu’une prolongation de bail la mettrait dans une situation intenable.

c) Le 10 novembre 2015, X.________ a déposé une réplique. Dans ce cadre, il a notamment allégué que les autres enfants de A.________ avaient également travaillé sur le domaine et que le travail fourni par Y4________ ne pouvait pas se comparer à un emploi à plein temps ; que Y3________ avait toujours signé en tant que co-bailleur, depuis le début, en 1987, et qu’il était son unique interlocuteur ; qu’en 2006, il avait discuté avec Y3________ et convenu d’un bail pour une durée de 10 ans, qu’il était clair qu’il ne s’agissait pas d’un bail de durée déterminée et qu’un renouvellement tacite était plus que probable ; que les investissements n’avaient pas été effectués sur le domaine « [aaaaa] » mais qu’ils étaient nécessaires pour pouvoir continuer de l’exploiter, une remise aux normes étant nécessaire pour y accueillir le bétail ; que la formation entreprise par Y4________ ne lui permettait pas d’acquérir les capacités indispensables pour exploiter un domaine agricole et que son fils ne s’était pas inscrit à une école pour se former dans ce domaine ; que la perte du bail représenterait 100 tonnes de fourrage en moins par année, soit un tiers du revenu du fermier, et que A.________ n’était plus bailleresse depuis 2005, ce que Y4________ savait pertinemment puisqu’elle s’était adressée en 2014 à Y3________ pour lui demander de louer le domaine, ce qui s’était révélé impossible.

d) Le 18 décembre 2015, A.________ a déposé une duplique. À l’appui, elle a allégué que Y4________ était sa seule enfant qui désirait reprendre le domaine familial et que le travail qu’elle avait fourni, de 1975 à 1987, ne pouvait qu’être qualifié de plein temps ; que Y3________ n’était pas co‑bailleur et que le fait d’avoir servi occasionnellement d’intermédiaire n’y changeait rien ; qu’au moment de la signature de l’avenant du 1er mai 2006, X.________ savait qu’une prolongation tacite était tout sauf certaine, vu les circonstances ; que la formation et l’expérience de Y4________ étaient tout à fait adéquates et suffisantes pour reprendre l’exploitation d’un domaine agricole ; que la fin du bail ne représentait pas une perte d’un tiers du revenu du fermier et, pour terminer, que le bail n’avait pas à proprement parler été résilié, puisqu’il avait été conclu pour une durée déterminée jusqu’au 30 avril 2016 et qu’un congé n’était pas nécessaire.

e) Le 22 janvier 2016, X.________ a déposé des explications sur les faits de la duplique et une réplique à la duplique. A.________ s’est déterminée sur cet acte le 8 février 2016.

f) Par ordonnance de preuves du 7 mars 2016, le Tribunal civil a admis les titres déposés par les parties, les témoignages requis (certains étant réservés), l’interrogatoire des parties, ainsi que les réquisitions formulées par A.________, à l’exception de la production complète de la comptabilité de X.________ depuis l’an 2006, qui a été réservée.

X.________ a produit des pièces le 6 avril 2016. Lors de l’audience du 26 avril 2016, Y3________, Y4________, B.________ et C.________ ont été entendus. À l’audience du 21 novembre 2016, D.________ a été auditionné et A.________ a été interrogée.

g) Le 1er février 2017, A.________ est décédée.

h) Par ordonnance du 29 septembre 2017, le Tribunal civil a pris acte que les parties défenderesses étaient désormais les héritiers de feue A.________, à savoir E.________, F.________, G.________, H.________, Y2________, Y3________, I.________, J.________ et Y4________. L’appel formé par Y4________ contre cette ordonnance a été admis, seuls Y3________, Y4________, E.________ (héritier de feue Y1________) et Y2________ ayant qualité pour défendre dans l’action intentée par X.________ (CACIV.2017.78).

i) Le 26 juin 2018, Y3________, Y2________ et E.________ ont indiqué au Tribunal civil qu’ils entendaient acquiescer à la demande de X.________. De nombreux échanges ont suivi au sujet de la portée à donner à cet acquiescement, respectivement de ses conséquences sur la procédure, ensuite de quoi le Tribunal civil a décidé, par courrier valant ordonnance du 15 août 2019, de suspendre la procédure au motif que les actes procéduraux des défendeurs ne pouvaient être pris en considération que dans la mesure où ils respectaient le principe de l’unanimité, que les quatre copropriétaires ne s’entendaient pas sur la suite à donner à la procédure (Y4________ s’opposant à l’acquiescement), que le règlement de copropriété prévoyait qu’en situation de blocage, un arbitrage devait être mis en œuvre et qu’il convenait d’attendre le sort de cet arbitrage avant de poursuivre la procédure.

Y4________ a recouru contre cette ordonnance. Par arrêt de l’Autorité de recours en matière civile du 1er novembre 2019, le recours a été partiellement admis, l’ordonnance de suspension a été annulée et le Tribunal civil a été invité à suivre à la procédure en cours.

Par courrier du 13 janvier 2020, E.________, Y2________ et Y3________ ont indiqué au Tribunal civil qu’ils avaient soumis le litige les opposant à Y4________ à un tribunal arbitral et qu’ils sollicitaient dès lors une suspension de la procédure. Y4________ s’est opposée à cette demande de suspension de la procédure, qu’elle considérait comme tardive et dilatoire, alors que X.________ s’y est rallié. Par ordonnance du 27 avril 2020, le Tribunal civil a suspendu la procédure. Les recours déposés par Y4________ auprès du Tribunal cantonal, puis du Tribunal fédéral, ont été rejetés.

Par courrier du 23 février 2022, E.________, Y2________, Y3________ et Y4________ ont indiqué au Tribunal civil qu’ils avaient trouvé un accord, mis un terme à la procédure d’arbitrage et sollicitaient la reprise de la procédure.

j) Le 30 mars 2022, E.________, Y2________ et Y3________ ont déclaré se rallier aux conclusions et options procédurales de Y4________ et ne pas souhaiter participer activement à la procédure.

k) À l’audience du 5 septembre 2022, K.________ a été entendu et X.________ et Y4________ ont été interrogés, ensuite de quoi la clôture de l’administration des preuves a été prononcée et un délai a été imparti pour le dépôt de plaidoiries écrites.

l) Les parties ont déposé leurs plaidoiries écrites les 15 et 16 décembre 2022, puis ont fait usage de leur droit de réplique inconditionnel.

C. Par jugement du 12 mai 2023, le Tribunal civil a rejeté la conclusion de la demande visant à obtenir le constat de la nullité de la résiliation et constaté que la conclusion relative à la prolongation du bail était devenue sans objet, les frais et une indemnité de dépens étant mis à la charge de X.________. À l’appui, le Tribunal civil a retenu que le contrat de bail signé le 6 mai 1987 mentionnait que A.________ était bailleresse, à l’exclusion d’autres personnes, et il n’était pas déterminant que Y3________ ait signé le contrat aux côtés de sa mère. Des adaptations du bail avaient ensuite été signées par A.________ seule. L’avenant du 1er mai 2006 avait été signé par A.________ sous la rubrique « Le bailleur » et Y3________ avait également apposé sa signature. On ne pouvait cependant pas en déduire qu’il était co‑bailleur, ce qu’il n’avait d’ailleurs lui-même jamais prétendu. Lors de la cession du domaine par A.________ à ses quatre enfants en 2005, si l’usufruit n’avait pas été constitué, le bail aurait passé aux acquéreurs conformément à l’article 14 LBFA. Dès lors qu’un usufruit avait été constitué, la vente du domaine n’avait pas fait perdre à A.________ sa qualité de bailleresse. Elle avait ainsi tous pouvoirs de mettre fin au contrat de bail et cela, sans l’accord de ses enfants, nus-propriétaires. Enfin, la durée maximale d’une prolongation de contrat de bail à ferme agricole était de six ans et cette prolongation se calculait à compter de l’échéance pour laquelle le bail avait été valablement résilié. La prolongation maximale aurait en l’espèce pris fin au 30 avril 2022, pour autant qu’elle ait été accordée, ce qui rendait la demande de prolongation sans objet.

D. a) Le 14 juin 2023, X.________ appelle de ce jugement et conclut, avec suite de frais et dépens pour les deux instances, à son annulation, à ce que la nullité de la résiliation du 22 janvier 2015 soit constatée et, subsidiairement, à ce qu’une prolongation de bail de six ans lui soit accordée. Plus subsidiairement, il conclut à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal civil pour nouvelle décision au sens des considérants (CACIV.2023.49).

En résumé, il fait valoir que le Tribunal civil n’a pas tenu compte de certains faits qui auraient dû l’amener à considérer que A.________ avait perdu la qualité de bailleresse au moment de la vente du domaine à ses enfants. Il ressortait de l’acte de vente que le bail était repris par les acheteurs et que A.________ en conservait les fruits, soit le loyer. Les parties avaient voulu pérenniser une situation de fait existante, à savoir que c’était toujours Y3________ qui s’était occupé du bail et de sa gestion, le loyer revenant à A.________. Cette dernière, titulaire du droit d’usage et de jouissance sur le domaine en raison de l’usufruit qui lui avait été accordé, avait cédé aux copropriétaires l’usage de la chose, à savoir le bail, tout en conservant les fruits, à savoir le loyer. Si les parties avaient voulu qu’il en soit autrement, elles n’auraient pas spécifié que le bail était repris, sous réserve de l’usufruit, puisque le simple fait d’être convenu d’un usufruit avait pour effet de transférer le bail à A.________. Il en découlait que A.________ n’était plus bailleresse au moment de la résiliation du 22 janvier 2015, ce qui entraînait la nullité de celle-ci.

Interrogée par le Tribunal civil, A.________ avait donné plusieurs réponses confuses, ce qui devait relativiser la force probante de ses déclarations. En particulier, il ne devait pas être retenu que A.________ se savait bailleresse et qu’elle comprenait que c’était en cette qualité qu’elle avait résilié le bail. De même, il ressortait du dossier que les copropriétaires se considéraient comme bailleurs, contrairement à ce qui avait été retenu par le Tribunal civil. Pour l’appelant, il était clair que l’usage du bail avait été cédé aux copropriétaires mais que le loyer devait être payé en mains de A.________, comme par le passé. Si les copropriétaires avaient prévu, dans leur règlement de copropriété, qu’ils devaient prendre des décisions relatives aux baux à l’unanimité, c’était bien parce que l’usage du bail leur avait été transféré par leur mère. Y4________ s’était elle-même adressée à Y3________ en 2014 pour lui demander si le domaine pouvait être loué, preuve qu’elle savait que les bailleurs étaient les copropriétaires. Pour terminer, si A.________ avait signé l’avenant en 2006, c’était probablement parce que son fils Y3________ voulait éviter qu’elle se sente totalement écartée du dossier, moins d’une année après la vente.

Le Tribunal civil ne pouvait rien tirer de l’arrêt de la Cour de céans du 28 mai 2018, qui avait retenu qu’en sa qualité d’usufruitière, A.________ était restée titulaire des droits découlant du contrat de bail et qu’elle avait donc bien la légitimation passive dans la procédure en constatation de la nullité de la résiliation. En effet, cet arrêt visait à trancher une question de procédure, à savoir celle de la qualité pour défendre, à l’exclusion de questions de fond, en particulier en lien avec la portée de la clause litigieuse.

Pour terminer, le Tribunal civil avait retenu à tort que l’appelant n’avait aucun intérêt actuel digne de protection à ce qu’il soit statué sur le principe et la durée de la prolongation requise. La procédure avait été suspendue suite à un litige entre les copropriétaires et l’appelant avait exercé son droit de préemption légal le 29 avril 2022, convaincu qu’il avait été convenu d’une promesse de vente en faveur de Y4________. Au moment où il avait exercé son droit de préemption légal, il se trouvait encore dans la période de prolongation qu’il pouvait éventuellement obtenir et l’existence du contrat de bail, y compris durant une prolongation, était une condition à remplir pour l’exercice du droit de préemption. Il conservait dès lors un intérêt actuel à ce qu’il soit statué sur cette question. À défaut, il lui reviendrait d’entreprendre une nouvelle procédure, en exécution du droit de préemption, dans le cadre de laquelle le juge saisi devrait se pencher sur la question de la prolongation, ce qu’il convenait d’éviter par économie de procédure.

b) Le 22 août 2023, Y4________ conclut, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel, dans la mesure de sa recevabilité.

Elle soutient que la construction juridique exposée par l’appelant est irrecevable, faute d’avoir été alléguée dans ses écritures de première instance. Sur le fond, elle ne résiste pas à l’examen, puisqu’elle reviendrait à dire que les nouveaux copropriétaires, assistées d’un notaire, auraient choisi de constituer un usufruit viager en faveur de la venderesse, tout en récupérant le droit de disposer de la chose en la remettant à bail, qui est pourtant consubstantiel à l’usufruit, en échange d’une simple cession du fermage. La clause litigieuse a le sens juridique ordinaire des mots qu’elle contient et sur cette base, force est de constater que l’usufruitière restait la seule bailleresse tant que durait l’usufruit. Cette interprétation est renforcée par le fait que l’usufruit a été constitué à titre onéreux en capitalisant le montant produit par la jouissance de la chose, ce qui correspond au régime juridique usuel. Si les parties avaient voulu y déroger, le notaire n’aurait pas manqué de le spécifier dans l’acte, vu que cela est obligatoire en matière immobilière, ce qu’il n’avait pas fait.

L’argumentaire relatif à la conscience des parties quant à la titularité du bail est irrecevable, en plus d’être mal fondé. Les faits retenus par le Tribunal civil en lien avec les témoignages et interrogatoires des parties ne sont pas critiquables. L’appelant avance en outre plusieurs faits nouveaux qui sont irrecevables au stade de l’appel.

Enfin, l’appelant invoque tardivement avoir exercé son droit de préemption le 29 avril 2022, après avoir conclu à l’existence d’une promesse de vente du domaine, sans d’ailleurs fournir de preuve à l’appui de ces allégués nouveaux. Le grief est irrecevable et au surplus, mal fondé. Si la question de la prolongation devait tout de même être examinée, il conviendrait de retenir que l’appelant n’y avait pas droit.

À l’appui de sa réponse, Y4________ dépose un extrait Internet du registre foncier, des documents relatifs à son diplôme fédéral de paysanne et un mémoire d’activité.

c) E.________, Y3________ et Y2________ n’ont pas fait usage de leur droit de réponse dans le délai imparti – étant précisé qu’il est indiqué dans la réponse de Y4________ que celle-ci vaut aussi pour les autres copropriétaires intimés.

d) Le 29 août 2023, le juge instructeur a indiqué aux parties qu’il ne paraissait pas qu’un deuxième échange d’écritures soit nécessaire et qu’il serait statué ultérieurement, sur pièces et sans débats. Le sort des pièces déposées au stade de la procédure d’appel était réservé, tout comme le droit inconditionnel de réplique, à exercer, le cas échéant, dans les dix jours.

e) L’appelant a exercé son droit inconditionnel de réplique le 11 septembre 2023.

f) Le 15 septembre 2023, l’intimée a renoncé à dupliquer et s’est référée à sa réponse.

C O N S I D E R A N T

1. a) Aux termes de l’article 308 CPC, la voie de l’appel est ouverte contre les décisions finales de première instance (al. 1, let. a) si, dans les affaires patrimoniales, la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 francs au moins (al. 2), comme c’est le cas en l’espèce. Interjeté dans les formes et délai légaux (cf. art. 311 al. 1 CPC), l’appel est recevable.

b) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge. Elle peut revoir librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (cf. notamment Jeandin, in : CR CPC, 2e éd., n. 1, 3, 5 et 6 ad art. 310).

c) Selon l’article 317 al. 1 CPC, les allégués et moyens de preuve nouveaux ne sont admissibles en appel que si, cumulativement, ils ne pouvaient être produits en première instance, avec toute la diligence requise, et s'ils sont produits sans retard dès leur connaissance ou leur disponibilité. S'agissant de ceux qui préexistaient au jugement de première instance, « il appartient au plaideur qui entend les invoquer devant l’instance d’appel de démontrer qu’il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d’exposer précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n’a pas pu être produit en première instance » (arrêt du TF du 23.01.2017 [5A_792/2016]). Le législateur a opté pour une prise en compte restrictive des faits et moyens de preuve nouveaux tout comme des conclusions nouvelles en appel, afin d’attirer l’attention des parties sur l'importance de la procédure de première instance. Avec le système mis en place par l'article 317 CPC, la partie ayant été négligente devant le premier juge en subit les conséquences puisque les allégués, offres de preuve ou conclusions nouveaux tardivement présentés doivent être déclarés irrecevables (arrêt de la Cour de céans du 23.11.2012 [CACIV.2012.56] cons. 2 et les réf. cit.).

d) En l’espèce, l’appelant invoque certains faits nouveaux, sans d’ailleurs les identifier comme tels, qui sont *a priori * irrecevables et sur lesquels il sera revenu ci‑après. L’extrait Internet du registre foncier produit par l’intimée est recevable dans la mesure où il s’agit d’un document accessible au public et que les faits qui y sont relatés sont notoires. Le courrier du 5 juillet 2023, relatif au diplôme fédéral de paysanne, est recevable également dans la mesure où il a été émis après le jugement attaqué et produit avec la réponse à l’appel. La recevabilité des autres documents produits par l’intimée en lien avec sa formation, qui consistent en des extraits de sites Internet, est discutable. Elle n’est toutefois pas déterminante vu ce qui suit.

2. Les parties s’opposent sur l’interprétation à donner à l’acte de vente du 1er juin 2005 et aux effets qu’on devait y attacher, en particulier sur la question de savoir si la qualité de bailleur est passée de A.________ aux acquéreurs du domaine « [aaaaa] » en 2005, vu l’usufruit qui a été constitué et les clauses de l’acte de vente.

2.1. a) Conformément à l’article 745 CC, l’usufruit peut être établi sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine (al. 1). Il confère à l’usufruitier, sauf disposition contraire, un droit de jouissance complet sur la chose (al. 2). L’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier (art. 749 al. 1 CC). Selon l’article 755 CC, l’usufruitier a la possession, l’usage et la jouissance de la chose (al. 1). Il en a aussi la gestion (al. 2). Il observe, dans l’exercice de ses droits, les règles d’une bonne administration (al. 3). L’usufruitier dont le droit n’est pas éminemment personnel peut en transférer l’exercice à un tiers (art. 758 al. 1 CC).

b) L’usufruit est une servitude personnelle proprement dite, indissolublement liée à la personne de son titulaire et par conséquent, il est incessible et intransmissible (ATF 133 III 311 cons. 3.2.2 ; Steinauer, Les droits réels, Tome III, 4e n. 2403). Si l'usufruit comme tel est incessible, l'usufruitier a le droit d'en transférer l'exercice à un tiers, en particulier de donner à bail l'immeuble qui en est l'objet (arrêt du TF du 13.07.2009 [4A_189/2009] cons. 1.2.1 et les réf. citées). Dans un tel cas, les règles de l’usufruit régissent les rapports entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Celles du bail (légales ou conventionnelles) ne concernent que les rapports entre l’usufruitier et le locataire. Un nu-propriétaire ne peut pas donner l’objet de l’usufruit à bail (ATF 113 II 121 cons. 2b).

c) L’article 745 al. 2 CC précise que l’usufruitier dispose d’un droit de jouissance complet sur la chose, « sauf disposition * contraire* », ce qui implique que les parties ont la possibilité de prévoir autre chose. Il existe tout de même un minimum à respecter pour que le droit constitué soit encore considéré comme un usufruit. L’usage de la chose peut être limité géographiquement, par exemple (s’il ne concerne qu’une partie d’immeuble) ou certaines restrictions d’usage peuvent être prévues (p. ex. interdiction d’en faire un usage professionnel). Il faut toutefois a minima que l’usufruitier ait un certain usage. De même, les parties peuvent convenir que certains fruits appartiendront au nu‑propriétaire. À cet égard, il faut à tout le moins que l’usufruitier puisse s’approprier des fruits (Farine Fabbro, in : CR CC II, n. 23 à 26 ad art. 745).

2.2. a) La qualification juridique d'un contrat se base sur le contenu de celui-ci. Dans une première étape, il s'agit de déterminer le contenu du contrat, en recherchant la réelle et commune intention des parties (art. 18 al. 1 CO). Si une telle intention ne peut être constatée, le contrat doit être interprété selon le principe de la confiance. Une fois le contenu du contrat déterminé, il s'agit, dans une seconde étape et sur cette base, de catégoriser juridiquement la convention. La qualification juridique d'un contrat est une question de droit. Le juge applique le droit d'office (art. 57 CPC) et détermine d'office les règles légales applicables à la convention des parties. Il n'est lié ni par la qualification effectuée par les parties, ni par les expressions ou dénominations inexactes dont les parties ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (arrêt du TF du 16.02.2021 [4A_461/2020] cons. 4.1 et les références citées).

b) En procédure, le juge doit donc rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté – écrites ou orales –, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes. L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon son expérience générale de la vie, relève du fait (arrêt du TF du 22.10.2021 [4A_643/2020] cons. 4.2.1, qui se réfère à ATF 144 III 93 cons. 5.2.2).

c) Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties – parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes – ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du contrat – ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves –, il doit recourir à l'interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre. Il s'agit d'une interprétation selon le principe de la confiance (arrêt du 22.10.2021 précité, cons. 4.2.2, qui se réfère à ATF 144 III 93 cons. 5.2.3).

d) L'interprétation selon le principe de la confiance consiste à rechercher comment chacune des parties pouvait et devait comprendre de bonne foi les déclarations de l'autre, en fonction du contexte dans lequel elles ont traité. Même s'il est apparemment clair, le sens d'un texte écrit n'est pas forcément déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée ; en effet, lorsque la teneur d'un texte paraît limpide à première vue, il peut résulter d'autres éléments du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu. Cependant, il n'y a pas lieu de s'écarter du sens littéral d'un texte lorsqu'il n'y a aucune raison sérieuse de penser que celui-ci ne correspond pas à la volonté ainsi exprimée. D'après le principe de la confiance, la volonté interne de s'engager du déclarant n'est pas seule déterminante ; une obligation à sa charge peut découler de son comportement, dont l'autre partie pouvait, de bonne foi, déduire une volonté de s'engager. Ce principe permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (arrêt du 22.10.2021 précité, cons. 4.2.2).

e) Si le juge parvient à établir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse d'un accord de fait ou d'un désaccord patent, il s'arrête là. Il est ainsi exclu de procéder à l'interprétation du contrat selon le principe de la confiance si la volonté réelle des parties a pu être établie, que ce soit dans le sens d'un accord de fait ou d'un désaccord patent (arrêt du 22.10.2021 précité, cons. 4.2.3).

2.3. En l’espèce, il résulte du dossier et il n’est pas contesté que A.________ était seule bailleresse au moment de la conclusion du bail, qu’elle a vendu l’objet du bail à ses quatre enfants en 2005 et que, dans le cadre de cette vente, un usufruit viager en sa faveur et grevant les parcelles vendues a été constitué. L’acte de vente mentionne que le « bail à ferme agricole conclu avec X.________ est repris, sous réserve de l’usufruit ci-après constitué ». Les parties ne s’accordent pas sur la portée à donner à cette clause et en particulier sur la question de savoir si elle implique que la qualité de bailleur a passé aux acquéreurs ou si A.________ est restée (ou immédiatement redevenue) bailleresse en raison de l’usufruit constitué.

2.3.1. Il convient en premier lieu de tenter d’établir quelle était la volonté des parties à l’acte de vente au moment de sa signature et d’examiner si elle était commune.

Lors de son interrogatoire, A.________ a déclaré qu’elle avait résilié le contrat de bail parce que sa fille « voulait s’occuper de bêtes à l’avenir ». Elle croyait que tout le monde serait content, mais ce n’était pas le cas. Elle maintenait cependant la résiliation du contrat de bail. Elle a également déclaré que c’était son fils Y3________ qui s’occupait des problèmes au domaine, qu’elle n’avait pas participé aux discussions de 2006, suite auxquelles le bail avait été reconduit, qu’elle ne savait pas quelles constructions avaient été effectuées par X.________ sur le domaine, qu’elle ne se rappelait pas, respectivement qu’elle n’était pas allée chez le notaire en 2005 et encore que personne ne l’obligeait à faire ce qu’elle faisait, qu’elle avait toujours été libre. Suite à son interrogatoire, les deux mandataires des parties ont relevé qu’ils avaient constaté une certaine confusion dans les réponses fournies par A.________. L’appelant estime que ses déclarations doivent dès lors être relativisées. Il est vrai que l’interrogatoire a eu lieu le 21 novembre 2016, soit un peu moins de trois mois avant le décès de l’intéressée, dont l’état de santé était alors fragile, ce que personne ne conteste. Cependant, Y4________ a produit des directives anticipées de sa mère, dont il ressort que le 5 octobre 2016, soit peu avant son audition, son médecin traitant a attesté de sa pleine capacité de discernement. Si plusieurs réponses – non entièrement reproduites ici – peuvent effectivement laisser apparaître une certaine confusion, il apparaît tout de même sans équivoque que A.________ se considérait comme bailleresse au moment de résilier le bail, ce dont on peut déduire que sa volonté était de rester bailleresse lors de la vente du domaine à ses enfants, par l’usufruit constitué (cela coïncide d’ailleurs pleinement avec la position tenue par A.________ en procédure depuis 2015, soit bien avant son décès). Aucun élément du dossier et en particulier aucune déclaration de A.________ ne laisse penser le contraire et c’est par conséquent ce qui sera retenu. Le fait que A.________ n’ait pas elle-même géré certains aspects du bail ou qu’elle ait, le cas échéant, laissé Y3________ discuter de la reconduction du bail avec l’appelant en 2006 n’y change rien, ce d’autant plus qu’elle a bien signé l’avenant y relatif, aspect sur lequel il sera revenu ci-après.

2.3.2. Y4________ a déclaré, le 26 avril 2016, qu’elle se souvenait de la signature de l’acte de vente immobilière. Le notaire avait expliqué ce qu’était un usufruit et cela signifiait que rien de changeait pour sa mère, raison pour laquelle elle avait accepté de signer cet acte. Concernant le contrat de bail, rien ne changeait pour sa mère et c’était donc toujours elle qui décidait. En 2014, elle n’avait pas demandé à ses frères et sœurs de leur louer le domaine, mais elle leur avait fait part de son souhait de louer le domaine à la fin du contrat de bail de l’appelant. On peut en déduire qu’au moment de la signature de l’acte de vente, Y4________ souhaitait que sa mère reste bailleresse.

2.3.3. Y3________ a déclaré, le 26 avril 2016 également, qu’après la résiliation du bail, il en avait discuté avec sa mère pour lui en expliquer les conséquences pour les copropriétaires, ce à quoi elle avait répondu « ah, je ne savais pas ». L’acte notarié avait été passé devant Me L.________. Tout le monde était présent lors de la signature. Le notaire avait expliqué que tout le rendement du domaine allait à A.________ et que les copropriétaires s’occupaient du « contrat de bail, de la gestion». Il ne se souvenait plus si le notaire avait expliqué ce qu’était un usufruit viager. Il ne savait pas que sa mère allait résilier le bail et lorsqu’il l’avait appris, il avait trouvé cela « absolument anormal », car sa mère aurait dû demander l’avis des copropriétaires. Un jour, Y4________ lui avait téléphoné pour lui demander à pouvoir louer le domaine, avant la résiliation du bail. Il lui avait répondu qu’il fallait analyser la chose et qu’il ne voyait pas d’opposition à cela. Il avait cependant appris que des investissements auraient dû être faits, raison pour laquelle une réponse négative avait été donnée à Y4________. C’était avec lui que X.________ avait des contacts lorsqu’il avait une question par rapport au domaine ; sa mère le renvoyait à lui pour cela. Enfin, il a précisé que sa mère était entièrement sous l’emprise de Y4________.

L’appelant tire de ces déclarations que Y3________ se considérait comme bailleur, avec les autres copropriétaires, depuis la vente du domaine. Cela ne ressort toutefois pas clairement des propos tenus par Y3________. En réalité, il apparaît plutôt que les conséquences juridiques de la vente et de la constitution d’un usufruit ont vraisemblablement été peu comprises par ce dernier. Cela dit, il n’a pas prétendu pour autant que sa mère n’était plus bailleresse. Il estimait que celle-ci aurait dû demander l’avis des copropriétaires avant de résilier le bail, mais pas pour autant qu’une résiliation aurait dû être le fait des copropriétaires, cas échéant. Dans un tel contexte, à savoir l’existence d’un bail de longue durée et d’une bonne relation avec le locataire, il est compréhensible que Y3________, qui se chargeait en tout ou partie de la gestion du bail, ait été surpris de ne pas avoir été consulté par sa mère avant la résiliation. Une fois encore, on ne peut pas pour autant en déduire qu’il ne considérait plus sa mère comme bailleresse depuis la vente du domaine. Le fait qu’il ait continué de se charger de la gestion du bail après la vente du domaine, et en particulier qu’il ait donné son avis sur la possibilité, pour Y4________, de louer le domaine, n’y change rien. En outre, même si les versions de Y4________ et Y3________ divergent sur les explications fournies par le notaire, on ne peut rien déduire du fait que celui-ci aurait indiqué aux copropriétaires qu’ils se chargeraient de la gestion du bail – en réalité, comme précédemment pour Y3________. On retiendra par conséquent qu’au moment de la signature de l’acte de vente, ce dernier savait que sa mère resterait bailleresse. Y1________, étant prédécédée, n’a pas été entendue. La dernière partie à l’acte de vente, Y2________, n’a pas non plus été entendue, pas plus que le notaire ayant instrumenté l’acte.

2.4. Les circonstances entourant la signature de l’acte de vente tendent plutôt à démontrer que les parties n’ont pas souhaité faire passer la qualité de bailleur aux acquéreurs. En effet, le contrat de bail du 6 mai 1987, l’avenant du 28 février 2002 et l’avenant établi après la vente, le 1er mai 2006, ont été signés par A.________ et Y3________. S’il était clair pour les parties que A.________ ne serait plus bailleresse après la vente du domaine en 2005, sa signature sur ce dernier avenant n’aurait eu aucun sens. Par contre, si les hoirs nus-propriétaires avaient considéré que la qualité de bailleurs était passée de leur mère à eux-mêmes suite à la vente du 1er juin 2005, alors on ne s’explique pas que tous n’aient pas signé l’avenant du 1er mai 2006. Cela s’explique d’autant moins que le principe de la prise des décisions de l’hoirie à l’unanimité des membres qui la composent résulte de la loi et que sa connaissance est largement répandue dans la population (à noter que ce principe est rappelé dans le règlement de copropriété dont l’appelant allègue qu’il aurait été signé le 1er juin 2005, bien que ce document ne figure pas au dossier dans sa version intégrale et qu’aucune signature n’y a été apposée). L’hypothèse selon laquelle Y3________ aurait fait signer cet avenant à sa mère pour éviter que cette dernière « se sente totalement écartée du dossier moins d’une année après la vente » du domaine est dès lors peu crédible ; il s’agit en outre d’un fait nouveau qui n’a pas été allégué en première instance et qui est irrecevable en appel, faute de remplir les conditions de l’article 317 CPC. Le fait que le fermage ait continué d’être payé en mains de A.________ après la vente est un indice supplémentaire dans le sens d’une volonté de ne pas modifier la relation de bail. On ajoutera encore que l’on ne peut rien tirer du fait que les copropriétaires auraient adopté un règlement de copropriété prévoyant d’ores et déjà des règles en matière de prise de décision concernant les baux. Cette façon de procéder est tout à fait usuelle, puisqu’elle permet d’éviter de modifier le règlement de copropriété après l’extinction de l’usufruit.

Il apparaît ainsi que les parties à l’acte de vente avaient la volonté commune de maintenir A.________ dans son rôle de bailleresse. Contrairement à ce que prétend l’appelant, cette volonté n’est d’aucune façon contraire aux termes utilisés dans l’acte de vente. Il est vrai que les parties auraient pu se limiter à constituer un usufruit en faveur de A.________ pour que celle-ci conserve sa qualité de bailleresse, sans autre précision. L’ajout de la clause litigieuse était cependant compréhensible, pour attirer l’attention des parties sur l’existence du bail en cours et sur le fait, justement, que la qualité de bailleur passerait aux acquéreurs à l’issue de l’usufruit seulement. À partir de là, la qualification juridique de l’accord des parties ne prête pas véritablement matière à discussion. Les parties ont souhaité constituer un usufruit ordinaire en faveur de A.________ au moment de la vente des parcelles et cet usufruit ordinaire implique que la qualité de bailleur n’est pas passée aux acquéreurs pour toute la durée de l’usufruit. On précisera encore que le fait que la gestion du bail a été confiée à Y3________ en tout ou partie avant et après la vente n’y change rien, la gestion de l’usufruit pouvant tout à fait être déléguée à un tiers (Farine Fabbro, in : CR CC II, n. 14 ad art. 755).

2.5. La thèse de l’appelant selon laquelle le bail serait passé aux acquéreurs alors que A.________ aurait continué à percevoir les fermages est problématique à de nombreux égards sous l’angle juridique, en plus de ne ressortir d’aucun élément du dossier, si ce n’est d’une interprétation pour le moins alambiquée de l’acte de vente. Il ressort de l’exposé qui précède que l’usage de la chose est une composante essentielle de l’usufruit. L’usage peut être limité dans une certaine mesure et son exercice peut être transféré à un tiers, sauf exception (art. 758 CC). Si l’usufruitier peut remettre la chose à bail pour en percevoir les fruits, il ne peut pas céder le droit de déterminer l’usage de la chose en tant que tel, sauf à vider l’usufruit de sa substance. En d’autres termes, si le souhait des parties était de transférer la qualité de bailleur aux acquéreurs et, avec celle‑ci, le droit de déterminer l’usage de la chose, ce n’est pas un usufruit qu’il eût fallu constituer, puisqu’un usufruit sans usage n’existe pas en droit suisse. Dans sa réplique du 11 septembre 2023, l’appelant précise que, selon lui, l’usufruit constitué aurait conféré à A.________ un droit de jouissance complet sur la chose, impliquant l’usage et les fruits, et que ce n’est que dans un deuxième temps que l’usage aurait été cédé aux copropriétaires. Là encore, cette construction juridique se heurte à plusieurs obstacles. La loi ne prévoit pas qu’un bail puisse être conventionnellement cédé par le bailleur hors des cas prévus aux articles 261 et 261a CO (aliénation de la chose ou constitution d’un droit réel limité). De plus, il ne ressort aucunement du dossier que les parties auraient eu la volonté d’opérer un telle cession après la vente du domaine.

2.6. Pour les raisons exposées plus haut, une interprétation selon le principe de la confiance aboutirait au même résultat. Le texte de l’acte de vente est usuel et ne peut être compris que dans le sens de la constitution d’un usufruit ordinaire. Si les parties avaient souhaité s’écarter du régime légal de l’usufruit, l’acte aurait nécessairement été rédigé d’une autre façon et ce n’est a priori pas même un usufruit qui aurait été constitué, dans l’hypothèse soutenue par l’appelant et sauf à reprocher au notaire une violation de ses obligations professionnelles, ce que personne ne fait.

2.7. En définitive, c’est à bon droit que le Tribunal civil a considéré que A.________ était bailleresse au moment de la résiliation du bail du 22 janvier 2015 et que celle-ci n’était par conséquent pas nulle. Cela entraîne le rejet de l’appel sur ce point.

3. L’appelant ne conteste pas que la procédure a déjà duré plus que ce qu’aurait pu durer la prolongation maximale du bail, pour autant qu’elle ait été accordée. Il demande cependant qu’il soit tout de même statué sur son droit à une prolongation au motif qu’il aurait exercé son droit de préemption légal le 29 avril 2022, soit avant la fin de la prolongation maximale qu’il aurait potentiellement pu obtenir. Il aurait ainsi un intérêt à obtenir un jugement sur ce point. L’appelant n’a jamais formellement allégué en première instance qu’il aurait exercé son droit de préemption légal en date du 29 avril 2022 (date à laquelle le Tribunal civil n’avait pas clos la procédure probatoire) et n’a produit aucun moyen de preuve à l’appui de ce fait (sa mention dans les plaidoiries écrites étant à l’évidence insuffisante). L’appelant ne prétend pas que les conditions de l’article 317 CPC seraient réunies et il n’apparaît pas que tel serait le cas. Ce fait nouveau est par conséquent irrecevable au stade de l’appel et il en découle qu’il n’y a pas lieu d’examiner si l’appelant aurait eu un intérêt à ce qu’il soit statué sur son droit à une prolongation après l’échéance de la durée maximale de celle-ci. L’appel sera dès lors rejeté sur ce point également.

4. Vu le rejet de l’appel, les frais de la procédure d’appel seront mis à charge de l’appelant, qui sera également condamné à verser une indemnité de dépens à Y4________ uniquement, les autres intimés n’ayant pas procédé (art. 106 al. 1 CPC). Le mandataire de Y4________ a déposé un mémoire d’honoraires dont il ressort que 590 minutes d’activité ont été déployées, à un tarif horaire de 300 francs, dont 90 minutes au titre d’analyse de la réplique spontanée et de rédaction de la duplique spontanée (poste à venir). L’appelant critique ce poste à venir, sans préciser à quoi il devrait être réduit, ni pour quelles raisons. Ces 90 minutes seront admises en rapport avec la prise de connaissance de la réplique spontanée (11 pages, plus un mémoire d’honoraires), les discussions y relatives avec la mandante et la rédaction de la lettre du 15 septembre 2023, si bien qu’on s’en tiendra au temps allégué, qui paraît adéquat et qui n’a pas fait l’objet d’autres remarques de l’appelant, tout en y appliquant le tarif horaire usuel moyen de 275 francs, vu l’ampleur et la difficulté de la cause (cf. arrêt de la Cour de céans du 23.01.2023 [CACIV.2022.82] cons. 3.2/b et les réf. cit.), soit des honoraires de 2'704 francs, auxquels on ajoutera des frais forfaitaires conformément à l’article 63 LTFrais et la TVA, pour parvenir à un total arrondi de 3'200 francs.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE

1. Rejette l’appel et confirme le jugement entrepris.

2. Met les frais judiciaires de la procédure d’appel, arrêtés à 3’000 francs, à la charge de l’appelant, qui les a avancés.

3. Condamne l’appelant à verser à l’intimée une indemnité de dépens de 3’200 francs pour la procédure d’appel.

Neuchâtel, le 25 octobre 2023