Bail d’habitation. Annulation du congé (art. 271 s. CO) et prolongation du bail (art. 272 ss CO).

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N° dossier: CACIV.2022.85

Autorité: CACIV

Date décision: 16.02.2023

Publié le: 05.04.2023

Revue juridique:

Titre: Bail d’habitation. Annulation du congé (art. 271 s. CO) et prolongation du bail (art. 272 ss CO).

Résumé:

**Les bailleurs n’ont pas résilié le bail en violation des règles de la bonne foi, à mesure notamment que les deux motifs donnés à l’appui de la résiliation (travaux de grande ampleur envisagés, puis besoin propre) ne sont pas des prétextes (cons. 3).

L’unique prolongation d’un an accordée par l’instance précédente ne prête pas le flanc à la critique, compte tenu des circonstances du cas d’espèce (cons. 4).**

Articles de loi:

Art. 271 CO Art. 271a CO Art. 272ss CO

A. Le 12 septembre 2005, X.________, locataire, et A.________, bailleresse, ont signé un contrat de bail à loyer portant sur un studio se trouvant du côté est de l’immeuble sis [aaaaa] à Z.________, pour un loyer mensuel de 350 francs « y compris la jouissance de l’eau chaude et du chauffage ». Le bail prenait effet le 1er octobre 2005 pour finir le 31 décembre de la même année, moyennant dénonciation du contrat par une partie par lettre recommandée devant être consignée à la poste au plus tard le 31 décembre 2005 à midi (sic) ; à défaut, le bail continuerait « de plein droit pour une durée indéterminée et se renouvellera[it] ainsi de suite sauf dénonciation signifiée trois mois avant les échéances ».

B. Le 5 juillet 2021, l’immeuble sis [aaaaa] (ci-après : l’immeuble) a été vendu par A.________ aux époux B.Y.________ et A.Y.________ et à la famille B.________.

Le 8 juillet 2021, les époux Y.________ ont écrit à X.________ qu’en leur qualité d’acquéreurs de « la partie inférieure » de l’immeuble, ils résiliaient le bail portant sur le studio précité pour le 31 décembre 2021. À l’appui, ils mentionnaient les motifs suivants : « 1. * Besoins propres : La transformation de notre habitation met en évidence le fait que nous aurons besoin de toutes les surfaces acquises pour notre propre usage. 2. Travaux importants : Nous allons réaliser des travaux de grandes*(sic) ampleur rendant l’occupation des lieux impossible. Ces travaux, prévus dès l’automne, incluent notamment l’assainissement énergétique et écologique du bâtiment (isolation des sols et des murs, nouveau système de production de chaleur, processus de désamiantage, …) ».

Le 9 août 2021, X.________ a saisi la Chambre de conciliation du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers d’une requête dirigée contre les époux Y.________, tendant à ce que soit constatée la nullité de la résiliation du bail, subsidiairement à l’annulation de cette résiliation et plus subsidiairement à l’octroi d’une première prolongation de bail de deux ans. Une audience de conciliation a eu lieu le 29 novembre 2021 ; les époux Y.________ ont conclu au rejet de la requête et l’autorisation de procéder a été délivrée au terme de l’audience.

C. a) Le 13 janvier 2022, X.________ a saisi le Tribunal civil d’une requête dirigée contre les époux Y.________, en concluant, sous suite de frais et dépens, à l’annulation de la résiliation du bail datée du 8 juillet 2021 et subsidiairement à l’octroi d’une première prolongation de bail de deux ans.

Elle alléguait notamment avoir été informée que les époux Y.________, avec un autre couple – les époux B.________ – envisageaient d’acquérir l’immeuble et d’y entreprendre des travaux ; avoir eu des échanges avec les époux Y.________ et l’architecte, lesquels lui avaient « expliqué que les travaux de transformation ne concerneraient pas son studio et que, sous réserve de quelques semaines durant les travaux, ceux-ci ne devraient pas l’empêcher de continuer d’y habiter » ; que, selon les plans déposés auprès des autorités compétentes pour délivrer le permis de construire, aucune modification ne serait apportée au studio qu’elle occupait, lequel « conservera[it] son volume et sa fonction » et « * restera[it] totalement indépendant du reste de l’immeuble* » ; avoir rencontré, au début du mois de juin 2021, des problèmes avec ses stores qui ne fermaient plus qu’à moitié ; s’être alors adressée dans un premier temps à A.________, laquelle lui avait « dit qu’elle devait voir avec les nouveaux propriétaires » ; avoir soulevé ce problème de store auprès des époux Y.________ lors d’une visite de ceux-ci, puis dans un courriel du 6 juin 2021 ; que par courriel du 9 juin 2021, ces derniers lui avaient répondu qu’elle devait régler ce problème avec A.________, qui était alors encore la propriétaire de l’immeuble. Selon X.________, la résiliation du bail du 8 juillet 2021 présentait un « lien direct avec ses prétentions » relatives à la réparation de ses stores et était survenue en « représailles » à celles-ci, les motifs invoqués par les époux Y.________ n’étant que « pure prétexte » (sic). X.________ alléguait encore que le permis de construire sollicité par les époux Y.________ n’avait pas encore été délivré et que la procédure pouvait « encore prendre plusieurs mois, voire des années » ; que selon les plans déposés, l’appartement des époux Y.________ occupait plus de 180 m2 sur deux étages, si bien qu’il n’y avait pas de besoin propre urgent pour les intéressés de récupérer le studio litigieux pour eux-mêmes ; qu’elle-même était actuellement sans emploi et que sa situation financière précaire ne lui permettait pas d’envisager de trouver un nouveau logement d’ici au 31 décembre 2021, même en fournissant tous les efforts nécessaires ; qu’elle recherchait activement un nouveau logement, depuis qu’elle avait reçu le formulaire de résiliation, mais n’avait trouvé aucun logement au même tarif, le loyer moyen mensuel « pour un logement comparable à Z.________ » étant de 802 francs.

b) Au terme de leur réponse du 16 mars 2022, les époux Y.________ ont conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet de la demande ; à ce que X.________ soit condamnée à évacuer immédiatement le studio litigieux et à ce qu’ordre lui soit donné de remettre les clés aux défendeurs, sous la menace de la peine d’amende prévue par l’article 292 CPC (recte : CP) ; à ce que X.________ soit condamnée à leur verser des indemnités d’occupation illicite mensuelles de 650 francs, plus charges, du 1er janvier 2022 jusqu’au jour de son départ effectif ; à ce qu’il soit dit que faute d’exécution dans les 10 jours dès l’entrée en force de la décision, l’autorité chargée de l’exécution procéderait à l’évacuation de la demanderesse avec l’assistance de l’autorité compétente.

Ils alléguaient pour leur part que les acquéreurs de l’immeuble avaient pour projet de procéder à l’assainissement énergétique de celui-ci (ce qui impliquait le changement du système de production de chaleur et du système électrique, l’isolation du sol et des murs et un processus de désamiantage) et de modifier l’ancienne maison familiale en unités de propriété par étages, ce qui nécessitait des travaux de grande envergure, dont la création d’un escalier extérieur ; que le Conseil communal avait « accordé (…) la sanction définitive aux plans transmis par les défendeurs tendant à la réalisation des travaux précités » et « * accordé le permis de construire tendant à la création d’un escalier extérieur avec transformations et aménagements intérieurs pour la création de nouveaux appartements* » ; que le système de chauffage actuel n’était plus conforme, que le Service de l’énergie avait accordé un ultime délai au 30 septembre 2022 pour le changer, que ce changement impliquait le démontage complet de l’actuel chauffage d’ici à fin septembre 2022, que l’installation de la nouvelle production de chauffage et d’eau chaude n’interviendrait qu’à la fin des travaux prévus, soit pas avant fin 2023-début 2024, pour autant que les travaux démarrent au printemps 2022, que le local de chaufferie subirait d’importantes modifications, notamment l’aménagement d’un accès par l’extérieur par une ouverture en façade ouest à créer, et que toutes les distributions seraient entièrement revues ; que les travaux précités allaient prendre passablement de temps et que leur bonne réalisation exigeait que l’immeuble soit inhabité ; qu’eux-mêmes auraient « à terme besoin de l’entier des surfaces de leur nouvelle propriété pour leur propre usage » ; que A.Y.________, qui était institutrice et avait « * besoin d’un endroit au calme lui permettant de préparer et éventuellement donner ses leçons* », entendait se servir du studio litigieux comme bureau, cette pièce devant aussi pouvoir servir de chambre d’amis ; que c’était pour ces motifs qu’ils avaient résilié le bail qui les liait à X.________, et non en raison de la demande de réparation de store formée par X.________ avant qu’eux-mêmes ne deviennent propriétaires de l’immeuble ; qu’eux-mêmes avaient « récemment encore » contacté une entreprise spécialisée dans le domaine du store afin de procéder à la réparation demandée par X.________, ce qui démontrait leur bonne volonté.

c) X.________ a répliqué, le 7 juin 2022, concluant au rejet de toutes les conclusions de la réponse et confirmant les conclusions de sa demande. Elle alléguait notamment que son studio présentait « un mauvais état d’entretien général » (peinture et papier peint fortement usés, revêtement du sol et plinthes endommagés, commodités et cuisine « très usés ») ; que le chauffage de son studio pouvait être maintenu durant toute la durée des travaux ou être changé immédiatement ; que les travaux n’empêchaient pas qu’elle-même continue d’occuper son studio ; que l’objectif des époux Y.________ était probablement de relouer le studio litigieux à un meilleur prix après les travaux ; que les époux Y.________ n’avaient « rien fait » pour réparer son store, ce qui montrait que les réclamations de la demanderesse et la volonté des époux Y.________ de procéder à une augmentation de loyer étaient, au contraire de prétendus besoins propres, à l’origine de la résiliation ; que les époux Y.________ louaient encore les deux autres studios de l’immeuble, ce qui montrait qu’ils n’envisageaient pas de vouloir débuter les travaux prochainement.

d) Les époux Y.________ ont dupliqué le 23 juin 2022, en alléguant que les décisions du Conseil communal étaient entrées en force, qu’eux-mêmes avaient tout entrepris pour réparer le store et que X.________ avait « fait nombre de difficultés pour l’intervention du storiste », en annulant systématiquement au dernier moment l’intervention. Selon eux, le départ immédiat de la locataire s’imposait, notamment en raison de la nature des travaux envisagés et du démantèlement, ordonné par les autorités compétentes, du système de production de chaleur.

e) Une première audience a eu lieu le 22 septembre 2022. X.________, qui se trouvait à ce moment-là à l’étranger, n’y a pas comparu. Son mandataire a toutefois contesté les faits de la duplique, déposé des pièces et requis, à titre provisionnel, qu’il soit ordonné aux époux Y.________ de maintenir le chauffage dans le logement loué par sa cliente. L’avocat de l’averse partie a déposé des pièces, conclu au rejet de la requête provisionnelle et allégué que X.________ « sembl[ait] ne plus vivre dans son logement depuis plusieurs semaines », de sorte qu’on pouvait se demander si la procédure conservait son objet. Le mandataire de X.________ a rétorqué que sa cliente occupait toujours le studio litigieux. Après de premières plaidoiries, le juge civil a rendu son ordonnance de preuve, puis B.Y.________ a été interrogé. Les défendeurs se sont engagés à demander une nouvelle prolongation au Service cantonal de l’énergie et de l’environnement (SENE), afin de pouvoir continuer d’utiliser le système actuel de production de chaleur ; en cas d’admission de cette demande, ils s’engageaient à maintenir le chauffage pendant la durée du procès.

f) Le 26 septembre 2022, le SENE a refusé le report de délai requis par les époux Y.________ et demandé à ceux-ci de faire assainir le chauffage selon sa prise de position initiale.

g) Une seconde audience a eu lieu le 19 octobre 2022. Deux témoins, soit C.________ (fille de A.________) et l’architecte D.________, ont été entendus. X.________ a été interrogée et son avocat a déposé des pièces, suite à quoi le juge civil a clôturé l’administration des preuves. Les avocats des parties ont plaidé et confirmé leurs conclusions, le juge civil a clôturé les débats, puis les parties se sont retirées afin de lui permettre de délibérer. Elles ont ensuite été réintroduites dans la salle, où le juge civil leur a remis le dispositif de son jugement, lequel, statuant sans frais, ordonnait une prolongation unique du bail jusqu’au 31 décembre 2022, rejetait toutes autres ou plus amples conclusions des parties et condamnait X.________ à verser aux époux Y.________ une indemnité de dépens fixée après compensation à 2'000 francs.

Le jugement motivé a été envoyé aux parties le 1er novembre 2022. Le juge civil a retenu, en résumé, que s’il existait des doutes sur le « véritable lieu de vie actuel » de X.________, les époux Y.________ avaient toutefois échoué à démontrer que la prénommée n’utiliserait plus le studio litigieux, si bien que la procédure n’était pas devenue sans objet ; que les époux Y.________ avaient résilié le bail de X.________ en raison des travaux prévus dans leur immeuble, qu’après ceux-ci, le studio litigieux ne serait plus destiné à la location et que le problème affectant le store dudit studio n’avait pas conduit à la résiliation, si bien que les conditions à l’annulation de cette résiliation n’étaient pas données.

À l’appui du chiffre 1 du dispositif, le juge civil a retenu que la durée du bail justifiait une prolongation ; que X.________ n’avait déposé aucune pièce permettant d’établir sa situation financière, si bien qu’il n’apparaissait pas que la situation personnelle de la locataire nécessiterait une prolongation particulière de son contrat de bail ; que la situation financière des bailleurs (mariés, avec deux enfants de bientôt 15 et 17 ans) était confortable ; que X.________ n’avait pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver un nouveau logement ; qu’au 1er juin 2022, le taux de vacance pour les logements d’une pièce était de 2,14 % dans la commune de Z.________ et 2,36 % pour la région du Littoral, si bien qu’on ne se trouvait pas en situation de pénurie ; que des travaux importants étaient prévus dans l’ensemble de l’immeuble, y compris dans les parts d’étage des autres propriétaires et qu’ils devraient pouvoir « démarrer assez rapidement », que l’architecte D.________, entendu en qualité de témoin, en évaluait la durée totale à neuf mois et précisait que les chauffages ne seraient opérationnels qu’après environ six mois ; qu’il serait certes possible de trouver des solutions provisoires pour maintenir une production de chaleur séparée, ainsi que la fourniture d’électricité et d’eau dans le studio litigieux, mais que cela générerait des coûts supplémentaires non négligeables pour les époux Y.________ ; que le besoin de ces derniers de récupérer le studio litigieux revêtait dès lors un caractère urgent et pouvait être qualifié d’important ; que s’y ajoutait un intérêt financier, en ce sens que les époux Y.________ devaient supporter, en sus de leur loyer, les intérêts hypothécaires en lien avec l’acquisition de leur immeuble.

Sur la base de ces éléments, « tout particulièrement la durée importante du bail et les éventuels faibles revenus de la demanderesse », le juge civil a estimé qu’une prolongation devait être accordée. Il en a fixé l’échéance au 31 décembre 2022 « eu égard d’une part au délai qui s’est écoulé depuis la réception de la résiliation et au comportement adopté par la locataire depuis lors, d’autre part à l’importance et à l’urgence des besoins des bailleurs» et a décidé que cette prolongation devait être unique, car les bailleurs devaient débuter les travaux prochainement.

Vu la prolongation du bail accordée, les conclusions liées à l’expulsion de la locataire étaient prématurées et devaient dès lors être rejetées.

Enfin, la prétention des époux Y.________ en augmentation de loyer durant la prolongation du contrat de bail devait être rejetée, à mesure que, pour la justifier, les intéressés ne s’étaient pas fondés sur des statistiques officielles répondant aux exigences posées par la jurisprudence du Tribunal fédéral et qu’ils ne proposaient pas non plus cinq logements de comparaison.

D. a) X.________ interjette appel contre ce jugement le 2 décembre 2022, en concluant, avec suite de frais et dépens de première et deuxième instances, à titre préalable au maintien de la relation contractuelle jusqu’à la fin de la procédure d’appel, principalement à l’annulation du jugement querellée et à celle de la résiliation du bail à loyer datée du 8 juillet 2021, subsidiairement à son annulation et à l’octroi d’une première prolongation de bail de deux ans et plus subsidiairement à son annulation et au renvoi du dossier au Tribunal civil. Elle invoque des « faits nouveaux », à savoir qu’à la date de la seconde audience devant le Tribunal civil (19 octobre 2022), les époux Y.________ avaient modifié leur projet de transformation de l’immeuble (en particulier le mode de production de chaleur) et qu’ils ne disposaient pas d’un permis de construire, ni d’une planification des travaux pour ce nouveau projet ; qu’après le 19 octobre 2022, elle-même avait appris que les époux Y.________ avaient mis 3'000 litres de mazout dans la cuve en prévision de l’hiver, ce qui démontrait qu’ils n’avaient pas l'intention d'arrêter la chaudière dans les mois à venir et que, malgré la décision administrative, ils pouvaient maintenir la chaudière en fonction. En droit, l’appelante fait valoir que les intimés ont violé le principe de la bonne foi et son corollaire l'interdiction de l'abus de droit en résiliant le contrat de bail litigieux. À titre subsidiaire, elle fait valoir que la prolongation unique d'une année prononcée par le Tribunal civil ne prend pas en compte les intérêts en présence de manière proportionné et, partant, viole les articles 272 al. 1 et 272 b al. 1 CO. L’appelante requiert enfin des intimés la production des factures de l’entreprises E.________ SA relatives à l’achat de 3'000 litres de mazout en automne 2022.

Par acte séparé du même 2 décembre 2022, X.________ (agissant seule) annonce « qu’un nouveau litige a lieu avec la famille Y.________ » ; elle joint à son écrit (sans le commenter, ni fournir d’allégués) un échange de courriels entre elle-même et B.Y.________, portant sur l’électricité consommée par X.________ et des arbres abattus devant l’immeuble, à un endroit où X.________ avait l’habitude de s’installer, avec une table et des chaises.

b) Le 7 décembre 2022, la présidente de la Cour de céans a notifié l’appel et son complément aux intimés pour détermination écrite dans les 30 jours et suspendu la fin du bail le temps de la procédure d’appel.

c) Au terme de leur réponse du 9 janvier 2023, les intimés concluent au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement entrepris, sous suite de frais et dépens de première et deuxième instances. Ils font valoir que les échanges épistolaires déposés à l’appui de l’appel ne révèlent pas un nouveau litige ; que l’appelante s’est systématiquement opposée aux demandes de permis de construire déposées par eux-mêmes et leurs copropriétaires en vue de la transformation de l’immeuble, dans le but de retarder les importants travaux entrepris ; que la demande tendant à l’ajustement du projet, qui avait été mise à l’enquête publique du 1er juillet au 2 août 2022, avait fait l’objet d’une opposition de l’appelante en date du 2 août 2022 ; que le Conseil communal a levé cette opposition le 19 décembre 2022 ; que les démarches judiciaires de l’appelante retardent le démarrage des travaux ; que ce retard engendre des conséquences financières pour les nouveaux copropriétaires de l’immeuble, au titre des intérêts hypothécaires qui courent et qu’ils doivent assumer depuis des mois ; que les travaux de désamiantage seront effectués dès le 6 février 2023 ; que l’appelante n’a aucune attache (famille, emploi fixe, enfant scolarisé) particulière avec la région de Z.________ et que vu les intérêts en cause, la prolongation accordée par le premier juge paraît plutôt généreuse. Les intimés déposent une copie de décisions du Conseil communal de Z.________ et des courriels concernant les travaux de désamiantage.

d) Le 10 janvier 2023, le juge instructeur a notifié la réponse et ses annexes à l’appelante, en informant les parties qu’un deuxième échange d'écritures ne paraissait pas nécessaire et qu’il serait statué ultérieurement, sur pièces et sans débats. Le sort des pièces produites et requises au stade de la procédure d'appel était réservé, tout comme le droit inconditionnel de réplique à exercer, le cas échéant, dans les 10 jours.

e) Le 19 janvier 2023, faisant état d’une surcharge de travail momentanée, le mandataire de l’appelante a demandé la prolongation au 8 février 2023 du délai pour faire valoir son droit de réplique. Le 20 janvier 2023, le juge instructeur a admis cette requête, en précisant qu’aucune autre prolongation ne serait accordée, sauf situation exceptionnelle.

f) L’appelante réplique le 8 février 2023, tant personnellement que par la plume de son avocat. Elle allègue notamment que le maintien du bail dans le cadre de la présente procédure « n’[a] aucune incidence sur le démarrage des travaux », que les bailleurs ne lui avaient pas donné de renseignements précis sur la nature et la durée des travaux entrepris et que les travaux de désamiantage avaient déjà commencé et qu’ils ne concernaient pas son studio.

C O N S I D E R A N T

1. En raison du délai de protection prévu par l'article 271 a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse, en cas de contestation d'un congé, s'élève au moins à trois ans de loyer (arrêt du TF du 06.02.2009 [4A_519/2008] cons. 1.1 et les réf. cit.). En l’espèce, le loyer mensuel s’élève à 350 francs (v. supra Faits, let. A/a), de sorte que la valeur litigieuse minimale de 10'000 francs requise (art. 308 al. 2 CPC) est atteinte (350 x 12 x 3 = 12'600). Interjeté dans les formes et délai légaux, l’appel est recevable (art. 311 à 314 CPC).

2. Selon l’article 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et s’ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.

2.1 En l’espèce, deux des courriels déposés par l’appelante en annexe à son complément à appel sont antérieurs à la seconde audience qui a eu lieu devant le Tribunal civil et l’appelante n’explique pas pourquoi elle ne les a pas déposés dans ce cadre. Leur production est tardive, et partant irrecevable. Quant aux deux autres, ils sont formellement recevables, mais l’appelante n’en déduit rien. Quant aux allégués invoqués pour la première fois dans l’appel (v. supra Faits, let. D/a), ils portent sur des faits postérieurs au 19 octobre 2022 et doivent partant être pris en compte. Autre est la question de savoir s’ils ont été prouvés ou non.

2.2 La décision du Conseil communal de Z.________ du 19 décembre 2022 déclarant mal fondée et levant l’opposition formée le 2 août 2022 par l’appelante contre la demande de permis de construire déposée par les copropriétaires de l’immeuble le 14 juin 2022, de même que celle du 22 décembre 2022, soit l’avenant à la sanction définitive des plans et permis de construire, sont postérieures au jugement querellé et doivent dès lors être prises en compte. Il en va de même des courriels postérieurs au 19 octobre 2022, étant précisé que ces documents ne sont pas utiles ni même pertinents pour juger la présente cause.

3. Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Aux termes de l’article 271 a al. 1 CO, tel est le cas du congé donné par le bailleur, notamment, parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (let. a), pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne pro­cède au mépris des règles de la bonne foi (let. d), et dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure de con­ci­liation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail, à condition que le bailleur ait succombé dans une large mesure, abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions, renoncé à saisir le juge ou s’est entendu avec le locataire (let. e).

3.1 Les articles 271 à 273 c CO, qui instaurent une protection contre les congés abusifs donnés au locataire d'un bail à loyer portant sur une habitation ou un local commercial, n'exigent pas que le congé ordinaire repose sur un motif particulier, le bailleur comme le locataire étant en principe libres de résilier le bail pour le prochain terme contractuel ou légal. Cependant, elles posent une limite : comme l'énonce de manière générale l'article 271 al. 1 CO, le congé est abusif et, comme tel, annulable, lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. La protection conférée par les articles 271 et 271 a CO procède dès lors à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 140 III 496 cons. 4.1 ; 138 III 59 cons. 2.1 ; arrêts du TF du 29.08.2017 [4A_200/2017] cons. 3.1.2 ; du 02.05.2017 [4A_19/2016] cons. 2.2 ; du 09.09.2015 [4A_290/2015] cons. 4.1).

Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'article 271 al. 1 CO (ATF 135 III 162 cons. 3.3.1 ; 120 II 105 cons. 3). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit « manifeste » au sens de l'article 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 cons. 2 ; 135 III 112 cons. 4.1 ; 120 II 31 cons. 4a). Le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 cons. 4.1). Tel est le cas lorsqu’il apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsqu’il consacre une disproportion grossière des intérêts en présence (ATF 140 III 496 cons. 4.1 ; 138 III 59 cons. 2.1 ; 136 III 190 cons. 2 ; 135 III 112 cons. 4.1). Le but de la réglementation des articles 271 et 271 a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 cons. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du TF du 06.10.2010 [4A_297/2010] cons. 2.2 ; du 12.11.2007 [4A_322/2007] cons. 6). Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (arrêts du TF du 29.08.2017 [4A_200/2017] cons. 3.1.2 et les arrêts cités).

L’article 271 a al. 1 let. a CO vise à permettre au locataire d'exprimer librement ses prétentions sans avoir à craindre un congé (arrêts du TF du 27.04.2010 [4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007 [4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées). Il réprime le congé-représailles, infligé au locataire pour le punir d'avoir émis en dehors de toute procédure des prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur la loi. Son application suppose la réunion de trois conditions cumulatives, soit (1) une prétention en relation avec le bail, (2) que le locataire fait valoir de bonne foi et (3) qui provoque la résiliation du bail par le bailleur (arrêt de la Cour de céans du 08.07.2022 [CACIV.2022.23] cons. 3.2).

Par « prétention en relation avec le bail », il faut entendre toute réclamation extrajudiciaire du locataire ayant sa source dans le contrat ou le droit du bail, par exemple une prétention en exécution de travaux, une demande à pouvoir consulter des justificatifs d’un décompte de chauffage ou détenir un animal, des droits relatifs au loyer ou aux frais accessoires. Le locataire doit avoir fait valoir son droit auprès du bailleur, soit porté ses griefs à la connaissance de celui-ci, sans qu’aucune condition formelle ne soit requise à cet égard (Conod, in : CPra Bail, 2e éd., n. 4-8 ad art. 271 * a* CO et les réf. citées ; Lachat, Le Bail à loyer, éd. 2019, p. 969, ch. 5.2.3).

La prétention du locataire n’a pas à être fondée objectivement. Pour bénéficier de la protection contre les congés abusifs, il suffit que le locataire soit subjectivement de bonne foi, soit qu’il n’ait pas fait valoir ses prétentions de manière chicanière ou excessive et qu’il n’ait pas connu ou n’aurait pas facilement pu connaître leur inanité. La bonne foi du locataire est présumée ; la preuve de sa mauvaise foi incombe au bailleur (Conod, op. cit., n. 10 s. * ad* art. 271 * a* CO et les réf. citées ; Lachat, op. cit., p. 970, ch. 5.2.5).

Le locataire doit démontrer un lien de causalité entre sa prétention et la résiliation. Cette preuve peut résulter d’une grande vraisemblance et d’indices suffisants. L’écoulement du temps entre la prétention et la résiliation constitue un indice important : plus l’intervalle entre les deux événements est long, plus l’éventuel lien de causalité devient ténu et plus les indices à fournir devront être convaincants pour que le congé soit invalidé (Conod, op. cit., n. 12 s. * ad* art. 271 * a* CO et les réf. citées ; Lachat, op. cit., p. 969, ch. 5.2.4). Il est loisible au bailleur, qui assume le fardeau de la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est autre, auquel cas l'article 271 al. 1 let. a CO ne trouve pas application (arrêts du TF du 27.04.2010 [4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007 [4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées).

3.2 En l’espèce, de l’avis de l’appelante, les intimés ont fait des « déclarations contradictoires » quant à l'usage qu’ils entendaient faire du studio litigieux : « peu avant l’achat de la maison », ils avaient déclaré vouloir maintenir en location ce studio ; « [p]ar la suite, en cours de procédure », ils avaient d'abord allégué que le studio litigieux devrait servir de bureau pour A.Y.________ et pour la société « F.________ Sàrl», dont B.Y.________ était administrateur, mais qui dispose de sa propre personnalité juridique, si bien qu’il s’agit d’un tiers, puis, lors de son interrogatoire, B.Y.________ avait déclaré qu’il n’envisageait pas de mettre le studio à disposition de sa société. L’appelante relève aussi que les déclarations de B.Y.________ diffèrent de celles de D.________, s’agissant de l’ampleur des travaux envisagés dans le studio, ce qui ôte tout crédit aux déclarations du premier, notamment sur l'usage envisagé par les bailleurs pour le studio. D’ailleurs, A.Y.________ prétend travailler entre 50 et 60 % en qualité d'enseignante, si bien que son activité ne s’exerce pas à domicile et qu’elle disposera sur son lieu de travail d'espaces dédiés pour corriger les copies de ses élèves. Il est en outre invraisemblable qu’elle sorte de son appartement pour corriger des copies dans un lieu sombre, alors qu'elle dispose à l'étage de tout le confort et de grands espaces lumineux pour ce faire. Les intimés n’ont ainsi pas de besoin propre, mais ont résilié le contrat, en violation de règles de la bonne foi, en représailles des prétentions de l’appelante en réparation des défauts de la chose louée : au jour de la résiliation, ils n'avaient « pas l'intention de refaire le studio et ne souhaitai[en]t pas y engager des frais, même pour changer un store ».

L’appelante reproche ensuite au juge civil de n’avoir « fait aucune référence aux allégations confirmées par les pièces au dossier sur l'engagement pris par l'appelante de quitter son logement durant toute la durée de travaux », élément qu’elle qualifie de déterminant, en tant qu’il rend sans pertinence le motif de résiliation en raison des difficultés engendrées par la présence de la locataire lors des travaux. Selon elle, le congé est abusif, à mesure que les bailleurs ont résilié le bail malgré le fait qu’elle leur avait donné la garantie qu’elle irait se loger ailleurs durant les travaux et, contrairement à ce qui a été retenu dans le jugement querellé, le maintien du contrat de bail durant les travaux n'engendrerait aucun surcoût, puisque l’appelante ne logerait pas dans le studio litigieux.

3.2.1 L’appelante persiste à soutenir que la résiliation du bail aurait été donnée en représailles à ses revendications relatives à la réparation de son store, thèse que la procédure probatoire permet pourtant manifestement d’écarter. En effet, ces revendications ont été élevées initialement non pas auprès des époux Y.________, mais auprès de A.________, avant la vente de l’immeuble. A.________ a chargé une entreprise de faire réparer ce store, mais la réparation n’a pas pu être effectuée avant la vente, pour des raisons dont l’intéressée ne se rappelle plus ; dans le même sens, déclarations de B.Y.________, si bien que les époux Y.________ ont pris le relais pour faire procéder à la réparation de ce store, laquelle a finalement pu être effectuée le 19 avril 2022 par l’entreprise G.________ SA (fait admis par X.________ lors de son interrogatoire), après que X.________ ne s’est pas présentée, respectivement a annulé six rendez-vous. Selon A.________, les époux Y.________ n’avaient « certainement pas mal pris » d’avoir à entreprendre ces démarches. La thèse – contestée par les intimés – d’une corrélation entre les revendications de l’appelante concernant la réparation de son store et la résiliation du bail du studio est d’autant plus invraisemblable que cette réparation a coûté moins de 200 francs, d’une part, et qu’elle a été payée par A.________, d’autre part.

3.2.2 Comme cela a déjà été dit (supra Faits, let. B), les bailleurs ont spontanément fourni à la locataire, simultanément à la résiliation du bail du studio litigieux, deux motifs à l’appui de celle-ci, à savoir qu’ils envisageaient d’effectuer des travaux de grande ampleur « rendant l’occupation des lieux impossible», d’une part, et qu’une fois ces travaux terminés, ils entendaient utiliser ledit studio pour leur propre usage, d’autre part.

Les plans et les documents administratifs déposés par les intimés prouvent, sans l’ombre d’un doute, que les intéressés ont acquis l’immeuble (avec un couple d’amis) pour y emménager avec leurs deux enfants non pas immédiatement et en l’état, mais après y avoir effectué d’importants travaux d’assainissement et de transformation, comme allégué par B.Y.________. Ceci a également été confirmé par D.________ et par A.________, laquelle a précisé que les travaux envisagés étaient « certainement de gros travaux », en ce sens que l’immeuble était « vétuste », qu’aucun travail d’entretien ou de transformation n’y avait été effectué depuis les années 1960, que l’installation de chauffage devait « vraiment» être refaite ou changée et que les deux couples acquéreurs souhaitaient « partager l’immeuble en deux ».

3.2.2.1 L’architecte D.________ – qui a été entendu en qualité de témoin et dont l’appelante ne met pas en doute la crédibilité, ni la véracité des propos – a déclaré avoir été mandaté par les époux Y.________ pour les travaux à effectuer dans l’immeuble durant l’automne 2020 ; qu’avant la vente, l’immeuble était une maison de maître comportant trois studios et un appartement, et que les deux couples acquéreurs souhaitaient le transformer de manière à y aménager « deux appartements confortables » ; que, s’agissant de la partie de l’immeuble destinée à être la propriété des époux Y.________, son avant-projet prévoyait l’intégration de deux studios dans le futur appartement de ceux-ci, le troisième studio, soit celui loué par X.________, subsistant comme un espace distinct de l'appartement, qui pouvait ou non être mis en location ; avoir débuté la phase postérieure à l’avant-projet, soit celle du « projet avec une étude des prix » au début 2021 et l’avoir terminée en juin de la même année ; que dans ce cadre, il avait constaté que l’isolation acoustique du studio loué par X.________ (qui lui avait dit que, depuis son studio, elle entendait le bruit de la télévision dans l’appartement du dessus) n’était pas possible par l’intérieur dudit studio et que l’isolation par le sol de l’appartement du dessus aurait généré des coûts importants, ce qui avait conduit les époux Y.________ à « clairement décid[er] de ne plus louer ce studio pour éviter une trop grande dépense ». Plus tard lors de son audition en qualité de témoin, D.________ a encore déclaré : « avant que je dépose le projet, la décision a été prise de ne pas garder le studio à la location car cela aurait coûté trop cher».

Il ressort ainsi très clairement des déclarations du témoin D.________ qu’en date du 8 juillet 2021, soit au jour de la résiliation litigieuse, les époux Y.________ avaient pris la décision ferme de ne pas continuer de louer le studio litigieux une fois les travaux de rénovation effectués, mais de l’utiliser pour eux-mêmes. La thèse de X.________ selon laquelle, au jour de la résiliation, les époux Y.________ envisageaient en réalité à l’avenir de continuer de louer le studio (pour un loyer plus élevé que le sien) ne résiste dès lors pas à l’examen.

Dans son appel, X.________ objecte encore : « selon les plans[,] la hauteur sous plafond est de 234 cm sans prendre en compte les faux plafonds existants qui peuvent être remplacer (sic) par une isolation phonique. De ce fait, le problème de sonorité n'est pas établi et n'explique pas le prétendu changement de choix des bailleurs de faire du studio un usage propre ». La Cour estime à cet égard que rien n’indique que X.________ ou son mandataire disposeraient des qualifications techniques nécessaires pour s’exprimer avec expertise sur cette question, au contraire de D.________, architecte de profession. Mais surtout, l’appelante perd de vue que la question n’est pas de savoir si l’analyse faite par D.________ est techniquement correcte ou non ; ce qui est décisif est que sur la base de cette analyse communiquée par D.________ aux époux Y.________, ces derniers (qui avaient précisément mandaté l’architecte pour son expertise) aient décidé, avant de résilier le bail de X.________, de ne pas continuer de louer le studio litigieux une fois les travaux de rénovation effectués, mais de l’utiliser pour eux-mêmes. Or une telle décision n’a rien de saugrenu ou de surprenant : dans un tel contexte, dès lors que l’architecte annonce que des travaux importants et coûteux seraient nécessaires pour remettre le studio correctement en état en vue d’une location, il est compréhensible que les mandants décident de renoncer à cette remise en état, de limiter au maximum les travaux dans ce studio et de l’utiliser pour eux-mêmes, comme une pièce annexe à leur appartement. C’est bien la réaction qu’ont eue les époux Y.________, D.________ ayant précisé qu’à mesure que la location du studio litigieux n’était plus envisagée, les travaux devaient se limiter à l’isolation thermique des murs et à la pose d’un nouveau sous-tableau électrique ; non seulement les époux Y.________ évitaient les surcoûts liés à l’isolation phonique du studio, mais ils réalisaient d’autres économies, par exemple du fait qu’il n’était plus nécessaire d’installer le chauffage au sol dans le studio, les radiateurs d'origine pouvant en outre être conservés et semblaient au demeurant en mesure de renoncer au loyer (modeste) du studio, pour y préférer un usage propre.

Ce n’est donc pas de manière mensongère que les époux Y.________ ont indiqué à X.________, à l’appui de la résiliation du bail du studio, qu’ils entendaient utiliser ce local pour leur usage propre, après les travaux. Ce point est décisif, car il implique que le premier motif donné (spontanément) par les bailleurs à l’appui de la résiliation n’est pas un faux prétexte et que les bailleurs ne se sont pas comportés en violation de la bonne foi. Pour le reste, l’appelante perd de vue qu’il n’est pas pertinent de déterminer si les époux Y.________ peuvent se prévaloir d’un « besoin urgent » d’utiliser eux-mêmes le studio litigieux, au sens de l’article 271 a al. 3 let. a CO, car cette disposition n’entre pas en ligne de compte ici, dès lors que le cas d’espèce ne relève pas de la lettre d ou de la lettre e de l’article 271 a al. 1 CO, mais bien (compte tenu des griefs de l’appelante) de la lettre a, voire de la lettre b. De même, pour apprécier si la résiliation viole la bonne foi ou non, il n’est pas pertinent de déterminer si, en date du 8 juillet 2021, les intimés envisageaient d’utiliser le studio litigieux comme bureau pour l’épouse exclusivement, bureau pour les époux ou chambre d’amis. Que l’idée des époux Y.________ ait évolué dans le temps sur ces points n’est pas non plus pertinent. L’est en revanche le fait que les époux Y.________ ont indiqué de bonne foi à X.________, à l’appui de la résiliation du bail du studio, qu’après les travaux, ils entendaient utiliser ce local pour leur usage propre, peu importe lequel (bureau pour l’épouse exclusivement, bureau pour les époux, chambre d’amis ou autre).

3.2.2.2 X.________ a allégué dans son appel qu’après l’obtention du permis de construire, le projet avait été modifié et qu’une demande d’autorisation de construire était actuellement pendante en rapport avec ce projet modifié. B.Y.________ a déclaré lors de son interrogatoire qu’en raison d’un large dépassement de budget, la famille B.________ avait vendu sa part de l’immeuble à la famille H.________, laquelle avait pour projet « de ne faire qu'un appartement sur les deux étages », ce qui avait « * nécessité un ajustement des plans initiaux* », soit un déplacement au nord de l’immeuble de l'escalier initialement prévu à l'est de celui-ci ; B.Y.________ a précisé que X.________ avait formé opposition contre ce projet, comme elle l’avait fait contre le précédent, et que le dossier était en traitement auprès de l’administration compétente. D.________ a quant à lui déclaré être l’auteur d’un nouveau projet, qui était à l’enquête publique le jour de son audition, que ce nouveau projet prévoyait un chauffage à pellets, au contraire du projet initial qui prévoyait une installation au gaz, et que ce projet n’avait « pas encore été sanctionné », en raison d’une opposition de X.________. Comme déjà dit (v. supra cons. 2.2), courant décembre 2022, le Conseil communal de Z.________ a déclaré mal fondée et levé l’opposition formée le 2 août 2022 par l’appelante contre la demande de permis de construire déposée par les copropriétaires de l’immeuble le 14 juin 2022, d’une part, et validé l’avenant au projet initial des copropriétaires de l’immeuble, d’autre part.

Au sujet de la nature, de l’ampleur des travaux envisagés dans l’immeuble et de leur impact sur l’habitabilité du studio litigieux, D.________ a déclaré ce qui suit : « il est prévu d'installer le chauffage au sol dans les deux anciens studios, ainsi que dans les deux derniers étages de l'immeuble. Or, cela nécessite d'importants travaux qui seront menés au fur et à mesure du chantier. J'évalue la valeur (sic) de ce chantier à 9 mois de travaux : les chauffages seront opérationnels après environ 6 mois. Il n'est pas possible, pour ce chantier, de changer rapidement la production de chaleur afin de maintenir le caractère habitable du studio de X.________. Comme exemple, je vous signale que le nouveau système de production sera déplacé dans un autre endroit de la maison tout comme l'alimentation électrique, ce qui exclut de garder le chauffage et l'eau chaude dans le studio pendant les travaux. On change ici totalement la pièce maîtresse de la production de chaleur, ce qui explique que l'on ne peut pas la maintenir seulement dans l'appartement de X.________. De plus, si on mettait immédiatement en route la nouvelle chaudière que pour son studio, cela ferait partir les délais de garantie, ce qui n'est pas souhaitable puisque le reste de l'immeuble ne serait pas chauffé. Me I.________ me demande si cela n'est vraiment pas possible. Oui, on pourrait bien louer une installation provisoire à gaz qui maintiendrait la production de chaleur dans le studio mais cela générerait des coûts importants de l'ordre de CHF 5'000.00. Il faudrait également trouver des solutions pour assurer la distribution d'eau et d'électricité pendant les travaux ; là encore, des solutions seraient envisageables mais elles généreraient des coûts (…). La fourchette du coût des travaux dans l'ensemble de l'immeuble a été évaluée par mon bureau entre 1,6 et 1,9 million. Il s'agit d'une transformation très importante sur les deux derniers étages, importante sur le premier étage et moyennes sur le niveau inférieur y compris le studio de X.________ ».

Compte tenu de ces explications données par l’architecte responsable du projet, il faut retenir que le second motif donné (spontanément) par les bailleurs à l’appui de la résiliation litigieuse n’est pas un faux prétexte et que les bailleurs ne se sont pas comportés en violation de la bonne foi en indiquant à la locataire qu’ils envisageaient de réaliser dans l’immeuble des « travaux de grandes(sic) * ampleur rendant l’occupation des lieux impossible* » (v. supra Faits, let. B). Les plans et les documents administratifs déposés par les intimés prouvent en outre que les intéressés envisageaient, directement après l’acquisition de l’immeuble, d’y effectuer d’importants travaux d’assainissement et de transformation, et non de simples travaux de rafraîchissement (p. ex. peinture des murs, simples rénovations extérieures ou travaux sur les balcons). Or selon la jurisprudence, de vastes travaux d'assainissement entraînent, selon l'expérience de la vie, des immissions et des dérangements qui limitent considérablement la possibilité d'utiliser les locaux ; même s'il est imaginable d'user de la chose louée pendant des interventions d'une telle étendue, cet usage entraînera en règle générale des complications techniques et organisationnelles importantes, et conduira à une prolongation de la durée des travaux ; le bailleur qui envisage d'entreprendre de tels travaux, selon des critères de construction techniques et économiques appropriés, se trouve dans la nécessité de faire évacuer les lieux ; c'est pourquoi la résiliation qu'il a donnée ne saurait contrevenir aux règles de la bonne foi (ATF 135 III 112 cons. 4.2 [JdT I 2009 491]).

3.2.2.3 Des considérations qui précèdent, il résulte que la résiliation signifiée par les intimés à l’appelante ne peut pas être qualifiée d’abus de droit. Les époux Y.________ avaient au contraire manifestement un intérêt objectif, sérieux et digne de protection à pouvoir mettre hors service au plus vite le système de chauffage, comme cela était exigé par le SENE, puis faire procéder aux importants travaux d’assainissement, de rénovation et de transformation de l’immeuble et, une fois ceux-ci terminés, emménager dans leur partie de l’immeuble, laquelle inclut le studio litigieux. Dans de telles conditions, le congé ne consacre nullement une disproportion grossière des intérêts en présence, les intimés n’ont pas utilisé l’institution juridique qu’est la résiliation du bail portant sur un local d’habitation d’une manière contraire à son but et, contrairement l’avis de l’appelante, les motifs donnés à l’appui de la résiliation ne sont pas de « purs prétextes ». X.________ ne prétend au surplus pas que les intimés auraient exercé leur droit sans ménagement et rien de tel ne ressort du dossier.

On précisera encore que l’appelante allègue à tort qu’elle aurait donné aux intimés la « garantie » qu’elle irait se loger ailleurs durant les travaux. Non seulement l’appelante n’a rien allégué de tel et cela a encore moins été prouvé mais, selon D.________, X.________ lui avait dit « qu'elle était prête à partir quelques jours de son studio pour éviter les désagréments du chantier » ; or, selon le même, les travaux ne devaient pas durer « quelques jours », mais neuf mois. L’appelante en déduit encore à tort que le maintien du contrat de bail durant les travaux n'aurait engendré aucun surcoût, puisque l’appelante n’aurait pas logé dans le studio litigieux, dès lors qu’elle n’a jamais allégué et encore moins prouvé qu’elle aurait dit aux intimés qu’elle ne leur réclamerait aucune compensation financière pour l’impossibilité d’habiter le studio durant les travaux. Elle a encore moins allégué avoir fourni aux intimés la moindre « garantie » en ce sens.

4. Aux termes de l’article 272 al. 1 CO, « [l]e locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indé­terminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient ». L’alinéa 2 précise que, dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fonde notam­ment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du con­trat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur com­portement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peu­vent avoir d’utili­ser eux-mêmes les locaux ainsi que l’ur­gence de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement (let. e). Selon l’article 272 b al. 1 CO, le bail d’habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum ; dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l’autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient rai­sonnablement être exigées de lui afin de re­médier aux conséquences pénibles du congé (art. 272 al. 3 CO).

4.1 Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation s’agissant de la durée de la prolongation à accorder. Il peut octroyer une première prolongation, à l’expiration de laquelle le locataire pourra cas échéant en solliciter une seconde, ou une prolongation unique, qui englobe la première et la seconde prolongation (Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, n. 4.1, p. 1013). Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu’il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272 a CO) et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1er CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., n. 2265). Le but de la prolongation légale est de protéger le locataire d’un local d’habitation ou commercial contre une résiliation dont les conséquences seraient pour lui trop pénibles ; il s’agit d’accorder au locataire plus de temps qu’il n’en aurait selon le délai de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (arrêts du TF du 07.06.2016 [4A_67/2016] cons. 7.1 ; du 03.05.2016 [4A_556/2016] cons. 4.2 ; ATF 125 III 226 cons. 4b), et non de lui donner l’occasion de profiter le plus longtemps possible de celui qu’il a (ATF 116 lI 446 cons. 3b, JdT 1991 I 63, SJ 1991 2). Les désagréments nécessairement liés à toute résiliation de contrat, telle l’obligation de déménager, ne constituent pas en eux-mêmes des conséquences pénibles du congé (Lachat, op. cit, 3.2, p. 1000). L’article 272 al. 2 CO fournit une liste indicative de circonstances. Certaines sont liées à la situation personnelle (âge, état de santé), familiale (nombre d’enfants) ou financière des parties, ainsi que leur comportement (art. 272 al. 2 let. e et d CO). D’autres sont liées au contrat, notamment à sa durée, à son contenu, et aux conditions de sa conclusion (art. 272 al. 2 let. a et b CO). D’autres, enfin, à des faits extérieurs, comme la situation tendue du marché local et la possibilité de trouver un logement comparable (art. 272 al. 2 let. e CO). Le juge de la prolongation doit également peser les inconvénients d’un double déménagement en peu de temps : imposer au locataire un double déménagement en dix-neuf mois n’est pas déraisonnable selon le Tribunal fédéral (SJZ 1995 p. 116 [4C.377/1994]). Il incombe au locataire de prouver les circonstances pénibles (Conod, in : Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2e éd., n. 14 ad art. 272 CO ; CACI 7 janvier 2013/1 c. 5b). Le locataire doit établir la réalité et la gravité des conséquences de la fin du bail pour lui ou pour sa famille : elles sont le plus souvent liées à la pénurie de logements et à la difficulté de trouver des locaux comparables à bref délai (arrêt du TF du 07.08.2013 [4A_104/2013] cons. 2.3 ; ATF 116 Il 446, JT 1991 163, SJ 1991, 2 ; DB 1993, 9 ; Tercier/ Bieri/Carron, op. cit., n. 2279). Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de locaux ne constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de l'article 272 al. 1 CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas supprimés, mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat (arrêt du TF du 22.11.2010 [4A_452/2010] cons. 3).

Le besoin du bailleur est une circonstance dont Ie juge doit tenir compte dans la balance des intérêts (Tercier/ Bieri/Carron, op. cit., n. 2277 et 2280 s. et les réf. cit. ; Lachat, op. cit., n. 3.9, p. 1007 ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 51, p. 705 ; Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd., 2000, pp. 211 ss). Le besoin légitime du bailleur d’occuper les locaux l’emporte généralement sur les intérêts du locataire (Conod, op. cit., n. 44 ad art. 272 CO). Les problèmes financiers du bailleur, comme la menace d’une réalisation de gage par la banque ou la diminution drastique de ses revenus sont des critères dont le juge devra tenir compte (Conod, op. cit., n. 44 ad art. 272 CO). Le besoin dont il s’agit doit être sérieux, concret et actuel. Selon la jurisprudence, le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité ; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu’il renonce à l’usage de l’objet loué. L’urgence doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré (ATF 132 III 737 cons. 3.4.3). Quant au locataire, il doit aussi avoir entrepris les recherches de locaux de remplacement que l’on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences du congé, et cela déjà lorsqu’il sollicite une première prolongation de son bail (ATF 125 I 226 cons. 4c ; ATF 110 II 249 cons. 4, JT 1985 I 261 ; ATF 116 II 446 cons. 3a ; Lachat, op. cit., n. 3.12, p. 782 et les références citées). La durée de la prolongation ne peut être déterminée schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l’article 272 al. 2 CO (arrêt du TF du 24.11.2014 [4A_314/2014] cons. 2.2).

4.2 L’appelante fait valoir qu’elle « est dans une situation précaire à mesure qu'elle n'a pas d'emploi actuellement et ne dispose ni de fortune ni de revenus réguliers » ; que, compte tenu de son budget, elle a fait des recherches sérieuses en vue de se reloger ; qu’elle habite le logement litigieux depuis plus de 17 ans, « ce qui représente une très longue durée de location impliquant forcément du temps pour se reloger » ; que les travaux envisagés ne devraient pas commencer avant six mois depuis l'obtention du permis de construire ; qu’elle-même s’est déclarée disposée à quitter son logement durant les travaux en sorte qu'il n'y a pas de besoin urgent des intimées ; que les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’aucun intérêt urgent et important, à mesure que la prolongation du bail du studio « n'a aucune incidence sur les intérêts hypothécaires en lien avec l'acquisition de leur immeuble ».

4.3 En l’espèce, on peut s’interroger sur la question de savoir si X.________ a présenté des allégués suffisants, en rapport avec la nature et la gravité des conséquences de la fin du bail pour elle. Par « circonstances pénibles », au sens de l’article 272 al. 1 CO, il faut entendre toute difficulté qui rend impossible ou difficile la recherche de locaux de remplacement dans le temps disponible jusqu’à la fin du bail (Conod, op. cit., n. 8 * ad* art. 272 CO). Or, en l’espèce, X.________ n’a fourni aucun allégué et aucun moyen de preuve sur sa situation personnelle. Tout au plus apprend-on du procès-verbal relatif à son interrogatoire qu’elle est née en 1975, est titulaire d’un master en […], vit seule et n’a pas d’enfant.

4.4 L’appelante voit dans sa « situation précaire » « *un facteur important qui *nécessite une prolongation de son bail». Elle omet que, comme relevé par le premier juge, on ne saurait retenir, en fait, que l’appelante se trouve dans une « situation précaire » du seul fait qu’elle vit (apparemment ; v. supra Faits, let. C/g, 2e §) dans un studio dont le loyer mensuel est de 350 francs, vu l.ndigence des allégués et moyens de preuve relatifs à la situation personnelle de X.________, dont le dossier ne dit pratiquement rien. Dans son appel, X.________ allègue ne pas avoir d’emploi mais, lors de son interrogatoire, elle a déclaré effectuer des remplacements au lycée, en […] et en […], sans en préciser la fréquence, mais en affirmant qu’ils lui procuraient un revenu mensuel net d’environ 1'500 francs en moyenne. Vu l’absence d’allégués et de pièces y relatifs (diplômes, fiches de salaire, extraits bancaires, décisions de taxation fiscale, quittances relatives au paiement des charges, etc.), on ignore tout du parcours de vie de l’appelante, notamment sa formation et son expérience professionnelle, si elle exerce une activité lucrative, si elle suit une formation (le cas échéant, laquelle, où elle la suit et à quel stade du cursus elle en est), si elle recherche une activité lucrative (le cas échéant accessoire), quelle est sa fortune (même modeste, sous forme d’économies) et de quoi elle se compose, quelles sont ses sources de revenus et ses charges (hormis son loyer) et, surtout, comment elle parvient à y faire face. Il ressort du dossier que l’appelante a toujours payé son loyer à temps, qu’elle n’a pas sollicité l’assistance judiciaire dans le cadre de la présente procédure, alors même qu’elle est représentée depuis le début par un avocat, qu’elle possède vraisemblablement une voiture, qu’elle ne bénéficie pas de l’aide sociale et que, durant la procédure de première instance, elle avait les moyens de partir « deux à trois semaines » de suite en vacances à l’étranger, éléments qui ne constituent pas des indices d’une situation financière précaire et sont incompatibles avec les 1'500 francs de revenus mensuels net évoqués par l’appelante lors de son interrogatoire et a fortiori avec l’absence de tout revenu, alléguée dans l’appel. En tout état de cause, c’est à l’appelante qu’il incombait d’alléguer et d’établir sa situation personnelle et financière de manière claire et complète, si elle entendait en tirer un droit (art. 8 CC) ; ne l’ayant pas fait, elle doit en supporter les conséquences.

4.5 Interrogée par le premier juge sur les recherches de nouveaux logements qu’elle avait menées depuis la résiliation de son contrat de bail, X.________ a déclaré : « Je me suis inscrite sur plusieurs sites pour trouver un nouveau logement (Immoscout, Immostreet, Anibis, etc.). Vous me demandez quel type d’inscription j’ai fait ; il s’agit en fait d’alertes que je reçois lorsqu’un logement répondant à mes critères se présente. Comme critère j’ai au début mis le canton de Neuchâtel, puis Z.________. J’ai indiqué un loyer jusqu’à CHF 500.00, charges comprises. Je dois quand même avouer que j’ai pas mal surfé pour trouver un logement. Je ne me suis pas inscrite dans des gérances parce que c’est très compliqué et que j’ai une mauvaise image des gérances. Souvent mes amis m’expliquent que c’est très procédurier et que les agences sont intraitables mais ces agences sont aussi sur les sites que j’ai visités. Vous me demandez ce qu’il en serait si je trouve un appartement sur un site mais qu’il faut ensuite passer par une gérance ; je pense que je pourrai quand même entrer en matière. Mais ce que je dois dire, c’est que je ne trouve de toute manière pas de logement. Vous me faites remarquer que selon les statistiques au 1er juin 2022, le loyer moyen à Z.________ pour les logements vacants de 1 pièces est de CHF 728.00, de sorte qu’il semble que les critères d’alarme que j’ai retenus rendent extrêmement difficile ma recherche de studio ; vous me demandez pourquoi je n’ai pas mis un loyer plus élevé. C’est que je n’arriverai pas à me payer plus. J’ajoute que pour CHF 728.00, on a certainement aussi une cave, un galetas, un local à vélo, choses que je n’ai pas, alors que ma cuisine et ma salle de bain datent de 1960 ». Ce faisant, l’appelante a admis limiter ses recherches à la seule commune de Z.________, sans expliquer ce qui justifiait une telle restriction géographique, et aux studios offerts à la location pour un prix largement inférieur à celui du marché. Avec le premier juge, il faut considérer que de telles démarches ne peuvent être qualifiées de sérieuses et qu’elles avaient très peu de chances d’aboutir. En effet, le faible montant du loyer du studio litigieux, en comparaison des autres objets sur le marché dans la même région, s’explique notamment par son isolation acoustique insuffisante (v. supra cons. 3.2.2.1), son « mauvais état d’entretien général » selon les termes même de l’appelante, qui évoque à cet égard une peinture et du papier peint fortement usés, un revêtement de sol et des plinthes endommagé et des commodités et une cuisine « très usés », le fait qu’il se trouve dans un immeuble vétuste, dans lequel aucun travail d’entretien ou de transformation n’a été effectué depuis les années 1960 et l’installation de chauffage obsolète (v. supra cons. 3.2.2) et l’absence de tout droit d’accès à une buanderie, des extérieurs, une cave ou encore un galetas. L’appelante ne peut qu’en être consciente, comme du fait que, vu ses critères, ses recherches de logement sont très vraisemblablement vouées à l’échec. Quant au prétendu « budget » dont disposerait l’appelante, elle ne le chiffre pas et l’établit encore moins, pour les raisons qui ont déjà été développées (cons. 4.4).

4.6 Au surplus, l’appelante n’explique pas en quoi le fait d’habiter depuis 17 ans dans le même logement impliquerait « forcément du temps pour se reloger », si bien que le grief ne sera pas examiné plus avant. Elle ne saurait davantage être suivie lorsqu’elle allègue que les travaux envisagés dans l’immeuble ne pourraient pas commencer moins de six mois après l’obtention du nouveau permis de construire. En effet, l’architecte D.________ a expliqué que son deuxième projet – soit celui actuellement examiné par l’autorité compétente – n’est pas une refonte complète du premier – soit celui en rapport duquel une autorisation de construire a été délivrée –, mais ne fait que le modifier sur certains points, et qu’« il est donc possible de commencer les travaux qui sont conformes à ce permis et qui sont repris dans la deuxième demande de permis, qui est en fait un ajustement de la première demande », dû au remplacement de la famille B.________ par une autre famille. Or l’appelante n’explique pas en quoi ces explications de l’architecte seraient erronées. Au contraire, dans sa réplique spontanée, elle allègue que certains travaux (i.e. de désamiantage) ont déjà commencé.

4.7 Les considérations qui précèdent conduisent au rejet de la conclusion n° 3 de l’appel.

En effet, X.________ n’a pas allégué ni démontré avoir créé un enracinement particulier dans son quartier ou dans sa commune (on ne saurait déduire un tel enracinement de la seule longue durée du bail). La prolongation du bail n’était pas indispensable afin d’éviter de déstabiliser un enfant scolarisé à un endroit donné. L’appelante n’a jamais prétendu qu’elle devait impérativement habiter la commune de Z.________, pour des raisons professionnelles ou personnelles, et de telles raisons ne ressortent pas davantage du dossier. Aucun élément du dossier ne démontre que la situation professionnelle ou personnelle (p. ex. des problèmes de santé rendant un déménagement trop lourd à supporter) de l’appelante l’aurait empêchée de déménager rapidement et aurait nécessité la prolongation sollicitée. Rien ne permet non plus de conclure que l’appelante ne possédait pas les moyens financiers nécessaires pour s’acquitter d’un loyer plus élevé que celui du studio litigieux et lui permettre également de se reloger rapidement. À cet égard, le seul désir du locataire de profiter le plus longtemps possible d’un appartement au loyer avantageux ne suffit pas à l’octroi d’une prolongation de bail (Lachat, op. cit., n. 3.2, p. 1001). En définitive, la situation relativement tendue sur le marché locatif local est la seule conséquence qui pourrait éventuellement être qualifiée de pénible résultant du dossier, pour l’appelante, de l’extinction du contrat. À cet égard, le premier juge a retenu qu’au 1er juin 2022, le taux de vacance pour les logements d’une pièce était de 2,14 % dans la commune de Z.________ et de 2,36 % dans la région du Littoral, soit une situation qui ne pouvait être qualifiée de pénurie, au sens de la jurisprudence du Tribunal fédéral. L’appelante reproche au premier juge d’avoir pris en compte le marché locatif au 1er juin 2022 – soit la date de référence du rapport d’enquête établi annuellement par le Service de la statistique sur les logements vacants dans le canton de Neuchâtel –, « sans prendre en compte l'état du marché antérieur à cette date 2021 (période du 8 juillet 2021 au 1er juin 2022). On peut relever que les taux de vacances présentent des disparités très fortes dans le canton et qu'à Z.________ pour un logement d'une pièce il était au 1er juin 2022 de 0,64 % et de 1,25 % dans le canton tout logement confondu » (citation littérale). Les pourcentages cités par l’appelante ne correspondent pas – au contraire de ceux cités par le première juge – à ceux mentionnés dans le rapport d’enquête et l’appelante ne dit pas quel était l’état du marché entre le 8 juillet 2021 et le 1er juin 2022. L’enquête prise en compte par le premier juge est au surplus pertinente, puisqu’elle fournit un état de la situation environ au milieu de la période de prolongation accordée ; elle révèle qu’en date du 1er juin 2022, 55 studios étaient vacants dans la commune de Z.________ et 90 l’étaient dans la région du Littoral.

Quant aux bailleurs, la prolongation accordée les a empêchés de pouvoir mettre hors service le système de chauffage, comme cela était exigé par le SENE, puis de commencer à faire procéder aux importants travaux d’assainissement, de rénovation et de transformation de l’immeuble. Or, tant que les travaux ne seront pas terminés, les bailleurs devront assumer leurs frais de logement effectifs en sus des intérêts hypothécaires du prêt relatif à l’acquisition de l’immeuble. Une fois les travaux effectués, les bailleurs occuperont les lieux avec leurs deux enfants, si bien que leur besoin est sérieux, concret et actuel. De plus, si le bailleur doit procéder à des transformations pour pouvoir disposer des locaux, le besoin est urgent une fois les autorisations administratives accordées (Lachat, op. cit., p. 1008 et les réf. citées en note 90), ce qui est bien le cas ici, à tout le moins pour une partie des travaux qui auraient déjà pu commencer si la procédure civile initiée par X.________ n’était pas pendante. L’intérêt des appelants pèse en outre plus lourd que celui d’un professionnel de l’immobilier ou d’un grand propriétaire qui n’aurait que peu de liens directs avec l’objet loué. L’appelante allègue avoir appris après le 19 octobre 2022 que les intimés avaient mis 3'000 litres de mazout dans la cuve en prévision de l’hiver, ce qui démontrerait, selon elle, qu’ils n’ont pas l'intention d'arrêter la chaudière dans les mois à venir et que, malgré la décision administrative, ils pouvaient maintenir la chaudière en fonction. Les intimés ne se sont pas déterminés sur ce fait largement postérieur à la résiliation du bail et qui n’est dès lors pas propre à modifier l’appréciation qui précède.

5. Vu ce qui précède, l’appel doit être rejeté. Dès lors que l’unique prolongation de bail accordée par le premier juge l’a été jusqu’au 31 décembre 2022 et que l’échange des écritures en appel s’est poursuivi jusqu’au 8 février 2023, il était matériellement impossible pour la Cour de céans de statuer avant l’échéance fixée par le premier juge. Conformément à l’ordonnance du 7 décembre 2022, la fin du bail a été suspendue le temps de la procédure d’appel. Concrètement, cela signifie que le bail litigieux se termine au jour du présent prononcé. Le chiffre 1 du dispositif querellé doit être réformé d’office en ce sens.

6. a) En vertu du droit cantonal, il ne peut pas être perçu de frais judiciaires dans les procédures en matière de bail à loyer portant sur des habitations (art. 56 de la loi fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et administrative [LTFrais, RSN 164.1]).

b) Les parties ne critiquent pas en tant que telle l’indemnité de dépens après compensation fixée par le premier juge. Vu le sort de l’appel, il n’y a pas lieu d’y revenir (art. 318 al. 3 CPC).

c) S’agissant de la procédure d’appel, l’appelante succombe intégralement. Les appelants n’ayant pas déposé de mémoire d’honoraires, la pleine indemnité de dépens sera arrêtée à 1'800 francs.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE

1. Rejette l’appel.

2. Réforme d’office comme suit le chiffre 1 du dispositif querellé :

« 1. Ordonne une prolongation unique du bail de la demanderesse jusqu’au jour du prononcé d’appel, soit jusqu’au 16 février 2023».

3. Confirme le jugement querellé pour le surplus.

4. Dit qu’il n’est pas perçu de frais judiciaires pour la procédure d’appel.

5. Condamne l’appelante à verser aux intimés une indemnité de dépens fixée à 1'800 francs pour la procédure d’appel.

Neuchâtel, le 16 février 2023