Bail immobilier. Réduction de loyer en cas de défaut. Légitimation, bonne foi. Prescription. Quotité de la réduction. Fardeau de l’allégation et de la preuve.

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N° dossier: CACIV.2021.74

Autorité: CACIV

Date décision: 09.02.2022

Publié le: 07.04.2022

Revue juridique:

Titre: Bail immobilier. Réduction de loyer en cas de défaut. Légitimation, bonne foi. Prescription. Quotité de la réduction. Fardeau de l’allégation et de la preuve.

Résumé:

**Le locataire est légitimé à demander la réduction du loyer, même s’il bénéficie de l’aide sociale totale. Il ne commet pas d’abus de droit (cons. 3).

La créance en restitution des loyers versés en trop au sens de l’article 259d CO se prescrit par 5 ans, en application de l’article 128 ch. 1 CO (cons. 4).**

Articles de loi:

Art. 259d CO

A. a) Le 7 février 1996, A.X.________ et B.X.________ ont conclu, en qualité de locataires, un bail à loyer d’habitation portant, dès le 15 mars de la même année, sur un appartement de 4 pièces au 4e étage d’un immeuble sis [.....] à Z.________, avec « famille A.Y.________ », représentés par la société A.________ à W.________. Le loyer mensuel brut convenu était de 1'650 francs, dont un acompte de 150 francs pour les frais accessoires perçus sur la base d’un décompte. B.Y.________, C.Y.________ et D.Y.________ ont ensuite succédé aux bailleurs ; ils ont confié la gérance de l’immeuble à B.________ SA (ci-après : B.________ ou la gérance).

b) à une date indéterminée antérieure au 29 août 2012, A.X.________ a signalé à la gérance des problèmes d’humidité dans son appartement. B.________ a procédé à une visite sur place le 10 septembre 2012. Pour y remédier, des travaux de peinture ont été effectués dans un premier temps. Le 2 avril 2013, A.X.________ a informé la gérance que les problèmes d’humidité persistaient dans la cuisine et dans une chambre. Le même jour, B.________ a répondu que l’entreprise C.________ interviendrait dès la semaine suivante pour effectuer des travaux de rénovation de la toiture, la première étape consistant en la mise hors d’eau du toit, censée faire disparaître l’humidité. La toiture au-dessus du logement a été « assainie », un nouveau drainage a été installé autour de l’immeuble et des travaux de remise en état de la peinture et des sols ont été effectués dans l’appartement.

Le 13 novembre 2013, A.X.________ a informé la gérance de l’apparition d’une fissure dans le plan de travail en granit de la cuisine.

c) Le 27 juillet 2017, agissant par la plume d’un avocat, A.X.________ a écrit à B.________ qu’il n’avait toujours pas été remédié efficacement aux défauts consécutifs au dégât d’eau d’août 2012 ; que les travaux effectués en octobre 2012, puis au printemps 2013 n’avaient pas empêché de nouveaux problèmes dès novembre 2013 ; qu’elle-même souhaitait que les travaux indispensables soient effectués à très brève échéance et être équitablement indemnisée pour le mobilier qu’elle avait dû changer et pour l’impossibilité d’utiliser deux des pièces de son appartement d’août 2012 à novembre 2013.

Le 10 août 2017, A.X.________ a précisé, à la demande de la gérance, que les peintres qui étaient intervenus pendant la semaine du 25 au 29 novembre 2013 avaient, après avoir démonté les caches situés au-dessus des meubles suspendus de la cuisine, constaté qu’une autre infiltration d’eau avait lieu dans la cuisine (une surface du mur était humide et de l’eau se trouvait dans une partie des meubles suspendus) ; que les peintres lui avaient alors dit avoir pour consigne de refaire la peinture dans toute la cuisine, plafond compris, sauf sur la partie concernée par ce dégât d’eau ; que depuis lors, la peinture de la cuisine était restée partiellement terminée, afin de permettre au mur de sécher, et le cache au-dessus des meubles n’avait pas été remonté, ce qui laissait voir un mur noirci par la moisissure ; qu’elle-même avait ensuite décidé de rémunérer un tiers pour procéder au remontage des boiseries et masquer l’état du mur ; que le granit avait commencé à se fendre au-dessus du lave-vaisselle ; qu’elle-même avait appliqué du mastic pour tenter de l’empêcher de s’écailler davantage, sans succès ; qu’aucune suite n’avait été donnée depuis le 23 janvier 2014, date à laquelle ces dégâts avaient été constatés par les propriétaires et D.________ de B.________.

Le 22 septembre 2017, B.________ a répondu qu’elle considérait avoir entrepris toutes les démarches nécessaires et mandaté les maîtres d’état afin de remédier aux dégâts occasionnés par les sinistres survenus à l’intérieur de l’appartement de A.X.________ ; que dans ce cadre, la toiture avait été « assainie » et un nouveau drainage installé autour de l’immeuble ; qu’elle mandatait le jour même l’entreprise E.________ à V.________ « afin de réparer le plan de travail en granit fissuré ainsi que pour les rhabillages nécessaires au plafond de la cuisine ».

Le 18 décembre 2017, B.________ a précisé que suite aux différentes visites du logement litigieux, il était apparu que le taux d’humidité mesuré à l’intérieur de la cuisine était « quasiment nul » et les variations « normales et d’usage », que le conduit d’évacuation d’air de la hotte d’aspiration de la cuisine était « étanche et conforme », et que le mur situé derrière le caisson supérieur de l’agencement de cuisine était sec, tout comme le plafond de la cuisine, si bien que des travaux de lissage et de réfection de la peinture du plafond complet de la cuisine et d’une partie du mur seraient effectués. La gérance émettait une réserve concernant l’état des murs, plafonds et boiseries de l’appartement, « très fortement endommagés par la fumée ». S’agissant du plan de travail en granit, les fissures n’avaient pu être provoquées que par un acte humain ou par la rouille d’éléments métalliques, elle-même causée par l’écoulement de l’eau dans « un éclat ». Il serait toutefois procédé prochainement à son remplacement.

d) Les travaux évoqués dans la lettre de la gérance du 18 décembre 2017 précitée ont été réalisés en mars 2018.

B. Le 5 novembre 2018, A.X.________ a saisi la Chambre de conciliation du Tribunal civil du Littoral et du Val‑de‑Travers d’une demande dirigée contre B.Y.________, C.Y.________ et D.Y.________. Elle concluait, sous suite de frais et dépens, à l’octroi d’une réduction de son loyer mensuel net de 50 % du 20 août 2012 au 30 novembre 2013, puis de 15 % du 25 novembre 2013 au 31 mars 2018 ; à ce que les défendeurs soient en conséquence condamnés solidairement à lui verser, d’une part, 12'000 francs avec intérêts à 5 % l’an dès le 15 janvier 2013 à titre de restitution de loyer payé en trop pour la période d’août 2012 à novembre 2013, et, d’autre part, 11'925 francs avec intérêts à 5 % l’an dès le 15 janvier 2016 à titre de restitution de loyer payé en trop pour la période de novembre 2013 à mars 2018 ; à ce que les mêmes soient en outre condamnés solidairement à lui verser 7'431 francs avec intérêts à 5 % l’an dès le 20 novembre 2013.

Les défendeurs ont conclu au rejet de la requête, sous suite de frais et dépens. L’autorisation de procéder a été délivrée le 19 mars 2019.

C. a) Le 18 avril 2019, A.X.________ a saisi le Tribunal civil d’une demande contre B.Y.________, C.Y.________ et D.Y.________, en reprenant les conclusions de sa requête en conciliation. En résumé, entre août 2012 et novembre 2013, la demanderesse avait dû renoncer à utiliser deux pièces de son appartement, soit la chambre de l’un de ses enfants et sa propre chambre à coucher, en raison des dégâts (not. odeurs nauséabondes de moisissure) causés à son appartement, elle avait dû quitter son appartement durant une semaine en raison du bruit généré par les travaux de rénovation de la toiture et avait dû « subir les inconvénients de nombreux travaux et visites de la gérance », lesquels avaient clairement nui à l’utilisation de son appartement. Le montant de 7'431 francs correspondait à une offre de l’entreprise H.________ et au remboursement de ses meubles.

b) Au terme de leur réponse du 11 juin 2019, les défendeurs ont conclu au rejet de la demande, sous suite de frais et dépens. En résumé, le dégât d’eau survenu en août 2012 n’avait causé aucun dommage ni perte de jouissance à A.X.________. Quant aux défendeurs, ils n’avaient commis aucune faute (les infiltrations d’eau survenues en 2012 et 2013 étaient « liées à la statique du bâtiment ») et avaient fait tout le nécessaire dès la survenance du problème. Les prétentions de A.X.________ étaient prescrites et la légitimation de la demanderesse était contestée, à mesure que son loyer était acquitté par le service social de Z.________. Au surplus, les bailleurs n’avaient été informés « du nouveau prétendu problème d’humidité » que par courrier du 27 juillet 2017, si bien que A.X.________ faisait preuve de mauvaise foi en prétendant avoir subi un défaut durant quatre ans, sans toutefois en informer les bailleurs.

c) Dans sa réplique du 2 octobre 2019, A.X.________ alléguait avoir bénéficié de l’aide sociale du 1er mai 2006 au 31 mai 2018 ; que de fortes pluies s’étaient abattues sur la région entre le 3 et le 19 août 2012, période durant laquelle elle-même était en vacances ; que ces précipitations avaient généré « de sérieux dégâts » dans son appartement, notamment des odeurs dans toute la maison ; qu’elle-même avait signalé ces problèmes à la gérance « à son retour de vacances » ; que les propriétaires et la gérance étaient venus constater l’état de l’appartement et de ses alentours le 10 septembre 2012 ; qu’un canal de drainage le long du mur nord avait été creusé par des ouvriers dans le courant du mois d’octobre 2012 ; que ces travaux avaient empêché l’eau de pluie de stagner contre le mur, avec pour effet de réduire fortement les infiltrations d’eau dans le salon et dans une des chambres d’enfant ; que les infiltrations d’eau ne provenaient toutefois pas seulement du sol et du mur, mais également du plafond de la cuisine, si bien que le dommage n’avait pas été complètement réparé et qu’elle-même avait demandé une nouvelle fois à la gérance d’intervenir, au début du mois d’avril 2013 (les boiseries moisissaient, la peinture au plafond de la cuisine présentait des cloques en raison de l’humidité, le plafond continuait à goutter quand il pleuvait ; la situation « devenait intenable ») ; que la facture de 7'431 francs « correspond[ait] au changement de mobilier dû aux infiltrations d’eau dans une des chambres d’enfant et dans la chambre de la demanderesse » ; que cette infiltration avait endommagé tous les meubles de la première chambre, ainsi que le lit, le matelas, les tables de nuit et la commode de la deuxième chambre ; que la chambre d’enfant était restée hors d’usage jusqu’en novembre 2013, date à laquelle les travaux de peinture avaient été effectués ; qu’une fois informée du problème, la gérance avait assuré la demanderesse qu’elle prendrait en charge le rachat des meubles endommagés, par le truchement de son assurance ; que F.________ (assurance) avait toutefois refusé de rembourser ces meubles, motif pris que les dégâts s’étaient produits avant l’entrée en vigueur du contrat d’assurance ; qu’avant les dégâts dus aux infiltrations d’eau, les meubles endommagés « étaient en parfait état et ne présentaient aucun dommage » ; que les nouvelles infiltrations d’eau dans la cuisine, dues à une mauvaise isolation de la façade de l’immeuble, avaient été constatées par les peintres lors de leur intervention du 25 novembre 2013 ; qu’elle-même avait immédiatement signalé la présence de ces défauts à la gérance ; que les ouvriers avaient aussi tout de suite avisé la gérance qu’ils ne pourraient pas peindre tant que le plafond n’était pas sec ; que la gérance leur avait donné pour instruction de refaire la peinture dans toute la cuisine, plafond compris, à l’exception de la partie concernée par les dégâts d’eau ; que la gérance et les défendeurs avaient pu « constater l’étendue des dégâts » lors d’une visite de l’appartement en date du 22 janvier 2014 ; que suite à cette visite, elle-même n’avait plus eu de nouvelles de leur part, malgré ses multiples relances, si bien qu’elle s’était adressée à un avocat en juillet 2017 ; que, s’agissant du plan de travail, le dommage avait été annoncé à G.________ de la gérance par téléphone, puis par courriel du 13 novembre 2013, puis les dégâts avaient été constatés au début du mois de janvier 2014 ; que la fissure n’était pas d’origine humaine ; que les maîtres d’état avaient supposé que les infiltrations d’eau depuis le mur avaient fait travailler la structure métallique insérée dans le granit et ainsi provoqué l’éclatement de cette surface.

d) Dans leur duplique du 19 novembre 2019, les défendeurs ont contesté l’ensemble des faits de la réplique et fait valoir que les éventuelles créances en restitution de loyer payé en trop, pour les mois d’août 2012 à novembre 2013, étaient prescrites ; que, pour la période de novembre 2013 à mars 2018, il n’existait pas de défaut qui donnerait droit à une réduction de loyer ; que la prétention en dommages et intérêts était insuffisamment alléguée. A.X.________ s’est déterminée sur cette duplique, le 12 décembre 2019.

e) Le 15 janvier 2020, la juge civile a rendu une ordonnance sur les preuves et convoqué les parties à une audience de débats principaux. Le dossier de l’assurance F.________ a été remis au Tribunal civil le 27 janvier 2020.

Suite aux restrictions dues à la crise sanitaire (covid-19) et à des problèmes de santé de la demanderesse, l’audience a finalement eu lieu le 27 octobre 2020. Les parties ont confirmé leurs conclusions et exprimé le souhait de déposer des plaidoiries écrites. A.X.________ a été interrogée puis la juge civile a prononcé la clôture de l’instruction.

f) Les parties ont déposé leurs plaidoiries écrites les 27 novembre (défendeurs) et 14 décembre (demanderesse) 2020, puis exercé leur droit de réplique les 17 (défendeurs) et 23 (demanderesse) décembre 2020. Les défendeurs ont déposé un mémoire d’honoraires le 12 janvier 2021.

g) Par jugement du 9 septembre 2021, le Tribunal civil, statuant sans frais, a accordé une réduction du loyer mensuel net de A.X.________ de 30 % du 20 août 2012 au 30 novembre 2013 et en conséquence condamné solidairement B.Y.________, C.Y.________ et D.Y.________ à lui verser 6'924.30 francs avec intérêts à 5 % l’an dès le 6 novembre 2018 à titre de restitution de loyer payé en trop pour la période d’août 2012 à novembre 2013, accordé une réduction du loyer mensuel net de A.X.________ de 3 % du 22 septembre 2017 au 31 mars 2018 et en conséquence condamné solidairement B.Y.________, C.Y.________ et D.Y.________ à lui verser 283.50 francs avec intérêts à 5 % l’an dès le 6 novembre 2018 à titre de restitution de loyer payé en trop pour la période de septembre 2017 à mars 2018, accordé une réduction du loyer mensuel net de A.X.________ de 5 % du 25 novembre 2013 au 31 mars 2018 et en conséquence condamné solidairement B.Y.________, C.Y.________ et D.Y.________ à lui verser 3'915 francs avec intérêts à 5 % l’an dès le 6 novembre 2018 à titre de restitution de loyer payé en trop pour la période de novembre 2013 à mars 2018, rejeté la demande pour le surplus et condamné solidairement B.Y.________, C.Y.________ et D.Y.________ à verser à A.X.________ une indemnité de dépens de 4'600 francs, après compensation.

En résumé, le Tribunal civil a retenu que la légitimation de A.X.________ était donnée, à mesure que les défendeurs n’apportaient pas la preuve que le loyer de la prénommée avait effectivement été payé par les services sociaux durant la période visée, d’une part, et qu’il n’était pas allégué que A.X.________ aurait cédé la prétention en restitution des loyers payés et qu’il n’existait pas de subrogation légale en la matière, d’autre part. L’action en réduction de loyer en cas de défaut était soumise à la prescription décennale de l’article 127 CO, qui n’était pas acquise en l’occurrence.

Sur le fond, s’agissant de la période du 20 août 2012 au 30 novembre 2013, le fait que les défendeurs alléguaient avoir subi un dommage et les travaux importants ayant dû être entrepris « démontr[aien]t bien que la demanderesse a[vait] été empêchée de jouir pleinement de son appartement ». Sur la base de l’interrogatoire de A.X.________, des photographies et des devis élaborés par les différentes entreprises, une réduction globale de loyer de l’ordre de 30 % devait être retenue.

Il n’était pas établi que, suite à l’intervention des peintres en novembre 2013, A.X.________ avait informé la gérance ou les bailleurs du défaut affectant le plafond de sa cuisine avant le 22 septembre 2017. Entre cette date et le 31 mars 2018, une réduction globale de loyer de l’ordre de 3 % se justifiait, en raison de ce défaut.

La fissure dans le plan de travail en granit avait quant à elle été signalée à la gérance en novembre 2013. À mesure que les défendeurs ne prouvaient pas que la fissure en question « serait selon toute vraisemblance le fait de la demanderesse elle-même », une réduction globale de loyer de l’ordre de 5 % se justifiait en raison de ce défaut, pour la période du 25 novembre 2013 au 31 mars 2018.

S’agissant enfin du montant de 7'431 francs réclamé par A.X.________ à titre de dommages-intérêts, la prénommée n’avait rien allégué au sujet de l’ancienneté des meubles qu’elle disait avoir dû jeter et elle n’avait produit aucune pièce justificative établissant l’acquisition d’un lit, d’une armoire et d’un bureau pour la chambre de son fils, ni du paiement effectif du montant réclamé. Faute de preuve du dommage allégué, la prétention devait être rejetée.

D. a) B.Y.________, C.Y.________ et D.Y.________ appellent de ce jugement le 12 octobre 2021, en concluant, avec suite de frais et dépens des deux instances, à ce qu’il soit réformé dans le sens du rejet de la demande, en toutes ses conclusions.

Les appelants contestent la légitimation de l’intimée, font valoir que les prétentions en réduction de loyer se prescrivent par cinq ans et non dix, contestent l’existence d’un défaut en lien avec le plan de travail en granit et se plaignent de la répartition des dépens faite par la juge civile.

b) Par réponse et appel joint du 16 novembre 2021, A.X.________ conclut au rejet de l’appel et à ce que les intimés joints soient condamnés à lui payer 7'431 francs avec intérêts à 5 % l’an dès le 20 novembre 2013, en sus des montants déjà fixés dans le jugement querellé.

c) Au terme de leurs observations et réponse à appel joint, les appelants confirment les conclusions de l’appel et concluent au rejet de l’appel joint.

d) Le 23 décembre 2021, le juge instructeur a transmis cet écrit à l’adverse partie, en précisant que l’échange des écritures était clos, sous réserve du droit inconditionnel de réplique à exercer, le cas échéant, dans les 20 jours, et qu’il serait statué ultérieurement, sur pièces et sans débats. L’intimée n’a pas fait usage de ce droit dans le délai imparti.

C O N S I D É R A N T

1. Interjetés dans les formes et délais légaux, l’appel et l’appel joint sont recevables (art. 308-311 et 313 CPC), sous une réserve ci-après (cons. 6.4/c).

2. Les règles de la procédure ordinaire s’appliquent à la présente cause (art. 243 al. 1 et al. 2 let. c CPC a contrario). Le procès est soumis à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC). Dans ce cadre, les parties doivent alléguer les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions, produire les moyens de preuve qui s’y rapportent et contester les faits allégués par la partie adverse, le juge ne devant administrer les moyens de preuve que sur les faits pertinents et contestés. Il suffit que les faits fassent partie du cadre du procès pour que le juge puisse en tenir compte (arrêt du TF du 12.07.2021 [4A_611/2020] cons. 3.1.1). La Cour de céans jouit d’un pouvoir de cognition complet (art. 310 CPC).

3. De la légitimation active de A.X.________

**3.1 ** Les appelants reprochent à la première juge d’avoir ignoré que l’intimée bénéficiait d’une aide sociale et financière totale du 1er mai 2006 au 31 mai 2018, si bien que son loyer était acquitté durant cette période non pas par elle directement, mais par le Service social régional. Dès lors qu'elle ne s'acquittait pas personnellement des dettes de loyer, l'intimée n'est pas légitimée à réclamer, à titre personnel et en sa propre faveur, le rétablissement de l'équilibre des prestations contractuelles, conformément à l'article 259 d CO. En tout état de cause, l’intimée se trouverait injustement enrichie si elle devait recevoir personnellement un montant à titre de réduction du loyer, alors qu’elle n’a pas eu à s’acquitter personnellement de celui-ci. Le but de l'article 259 d CO serait alors détourné et l’action en réduction du loyer constituerait un cas manifeste d'abus de droit.

**3.2 ** La légitimation (Sachlegitimation) s’examine au regard du droit matériel. La légitimation active se réfère à la titularité du droit matériel invoqué dans le cadre du procès, tandis que la légitimation passive se rapporte à l’obligation correspondante (Jeandin/Peyrot, Précis de procédure civile, n. 181). Le défaut de légitimation entraîne le rejet de l’action sur le fond, soit parce que la partie demanderesse n’a pas la titularité du droit qu’elle invoque en justice, soit parce que l’action vise une partie défenderesse qui n’est pas tenue de l’obligation (idem, n. 182 ; ATF 142 III 782 cons. 3.1.4). La qualité pour agir ou pour défendre se réfère à la faculté de faire valoir le droit de fond en son propre nom. Elle découle de la légitimation active, respectivement de la légitimation passive. Sauf lorsque la loi permet à une partie d’invoquer en son propre nom des droits dont elle n’est pas titulaire au fond (faculté connue sous le nom de Prozessstandschaft, soit la faculté de conduire le procès en son propre nom, conférée notamment à l’exécuteur testamentaire [art. 518 CC], à l’administrateur d’office d’une succession [art. 554 CC], au représentant de la communauté héréditaire [art. 602 CC], à l’administration de la faillite [art. 240 LP] et au créancier cessionnaire de la masse [art. 260 LP]), celui qui est titulaire d’un droit matériel est seul habilité à agir en justice pour le faire valoir ; inversement, celui qui est le sujet passif dudit droit est seul habilité à défendre au procès. En principe, un tiers n’est donc pas admis à faire valoir le droit d’autrui, respectivement à défendre en lieu et place du sujet passif du droit invoqué en justice (idem, n. 184-187).

**3.3 ** Aux termes de l’article 2 al. 2 CC, l’abus manifeste d’un droit n’est pas protégé par la loi. L'exercice d'un droit subjectif est toujours de nature à causer un désavantage au destinataire de ce droit. Par définition, le droit subjectif est, en effet, un « privilège » qui est reconnu par le droit objectif à une personne et qui permet à celle-ci d'obtenir un « avantage» de la part d'un ou de plusieurs tiers. Dès lors, dans la mesure où le droit subjectif a toujours sa cause ultime dans le droit objectif lui-même, son exercice ne saurait en principe être considéré comme déloyal. Normalement, c'est au contraire la personne qui empêche l'exercice du droit d'autrui qui est sanctionnée par l'ordre juridique. Le législateur indique tout de même qu'il peut y avoir des hypothèses où l'exercice d'un droit est abusif. Il s’agit des situations où le titulaire du droit, en exerçant celui-ci, a une attitude déloyale. Plus précisément, l'abus consiste à exercer le droit dans un contexte qui enlève à celui-ci toute justification. L'exercice du droit dans un cas concret peut notamment ne pas s’inscrire dans la finalité que poursuivait le législateur en établissant le droit en question. L'attitude déloyale de celui qui abuse de son droit consiste alors à exercer ce droit hors du contexte qu’avait en vue le législateur, de sorte que, titulaire du droit (formel), il ne peut pas faire état des intérêts (matériels) que le droit est normalement destiné protéger (Steinauer, Le Titre préliminaire du Code Civil, in : Traité de droit privé suisse II/1, p. 169).

**3.4 ** En l’espèce, il est exact que l’intimée a admis avoir été au bénéfice de l’aide sociale du 1er mai 2006 au 31 mai 2018. Il ressort en outre de la pièce justificative mentionnée à l’appui de cet allégué que l’intimée et ses deux enfants ont bénéficié « d’une aide sociale et financière totale » du 1er mai 2006 au 29 octobre 2009, cette dernière date correspondant à celle de l’attestation d’aide sociale déposée (demanderesse). Cette pièce ne prouve pas que l’intimée aurait bénéficié « d’une aide sociale et financière totale » au-delà du 29 octobre 2009. Il n’a donc pas été admis ni prouvé, devant la première instance, que le loyer de l’appelante avait été acquitté non pas par cette dernière, mais par le Service social, et ce jusqu’au 31 mai 2018.

En effet, comme l’a relevé la première juge en citant les dispositions cantonales topiques, le loyer du bénéficiaire de l’aide sociale n’est pas forcément acquitté directement par le Service social. En leur qualité de bailleurs, il aurait été facile pour les appelants de déposer des documents bancaires prouvant que le loyer avait été payé directement par les Services sociaux durant la période concernée, si tel avait été le cas. Ils ne l’ont toutefois pas fait. La conclusion de la première juge selon laquelle les défendeurs n’avaient pas apporté la preuve que le loyer de la demanderesse avait effectivement été payé par les services sociaux durant la période visée ne prête dès lors pas le flanc à la critique.

**3.5 ** Quoi qu’il en soit, c’est aussi avec raison que la première juge a précisé, par surabondance, que la légitimité active de A.X.________ n’aurait pas été remise en question s’il avait été prouvé que le loyer de la prénommée avait effectivement été payé par les services sociaux durant la période litigieuse. En effet, la créance en restitution du loyer fondée sur un défaut de la chose louée est de nature contractuelle (ATF 130 III 504 cons. 6) et, dans le cadre de l’action en réduction du loyer au sens de l’article 259 d CO, le locataire a qualité pour agir et le bailleur a qualité pour défendre (Bohnet, Actions civiles, Vol. II, n. 23-27 ad § 15). Or A.X.________ est bien titulaire du bail litigieux, le Service social régional n’a pas cette qualité et les appelants ne citent aucune disposition légale qui permettrait audit Service de faire valoir le droit du locataire (i.e. A.X.________) dans le cadre d’une action fondée sur l’article 259 d CO. La législation cantonale ne prévoit d’ailleurs pas de subrogation de l’autorité d’aide sociale au bénéficiaire, dans ses rapports avec le bailleur (pour un cas de subrogation de droit cantonal, v. p. ex. art. 6 de la loi sur le recouvrement et l’avance des contributions d’entretien, du 19 juin 1978 [LRACE, RSN 213.221]). La loi sur l’action sociale, du 25 juin 1996 (LASoc, RSN 831.0) ne prévoit ainsi aucune subrogation, mais des conditions dans lesquelles les bénéficiaires – majeurs – sont tenus de rembourser l’aide matérielle qui leur a été fournie (v. art. 43 et 48 LASoc).

**3.6 ** Le grief tiré de l’abus de droit est tout aussi mal fondé.

3.6.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'article 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux articles 259 a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 cons. 3.2 et les réf. citées ; arrêts du TF du 09.02.2021 [4A_411/2020] cons. 3.1.1 ; du 26.07.2018 [4A_130/2018] cons. 4). Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, son emplacement, l'âge et le type de la construction et le montant du loyer (ATF 135 III 345 cons. 3.3 ; arrêt du TF du 11.10.2018 [4A_395/2017] cons. 5.2).

Selon les articles 259 a al. 1 let. b et 259 * d* CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'article 259 a CO, en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et les dommages-intérêts (arrêts du TF du 09.02.2021 [4A_411/2020] cons. 3.1.1 ; du 09.12.2005 [4C.288/2005] cons. 2.1.1).

Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l’exclure ni l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, 259 b let. b et 259 d CO). Un défaut de moyenne importance justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux cas de figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5 % au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise (ATF 135 III 345 cons. 3.2 ; arrêt du TF du 28.10.2003 [4C.97/2003] cons. 3.3 et 3.6).

La réduction du loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment en présence d'un défaut de moyenne importance ; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (arrêt du TF du 26.07.2018 [4A_130/2018] cons. 4).

3.6.2 Il est fréquent, en pratique, que le loyer d’un appartement ne soit pas payé au moyen de fonds provenant de l’activité lucrative du locataire ou des revenus de sa fortune. On songe par exemple au conjoint ou à l’ex-conjoint qui parvient à payer son loyer grâce à la contribution d’entretien qu’il reçoit de son conjoint ou de son ex-conjoint, au couple au sein duquel deux personnes sont parties au contrat en qualité de locataires, mais une seule paie effectivement le loyer, ou encore à l’étudiant qui parvient à payer son loyer grâce à l’aide financière de ses parents. Dans tous ces cas, comme dans celui du locataire émargeant à l’aide sociale, c’est le locataire – soit la personne qui, effectivement, habite l’objet du bail – qui est lésé du fait que l'état réel de la chose diverge de l'état convenu. Celui qui paie tout ou partie du loyer sans habiter l’objet loué ne subit pas directement les conséquences du défaut. Concrètement, dans le cas d’espèce, c’est A.X.________ – et non le Service social régional ni les collaborateurs de ce service – qui a notamment dû installer un de ses enfants dans sa chambre à coucher et abandonner celle-ci pour dormir dans le salon, c’est elle qui s’est inquiétée pour la salubrité de son logement, en constatant des traces d’infiltration d’eau et de moisissures, c’est elle qui a subi les odeurs nauséabondes générées par ces infiltrations, qui a consacré du temps à correspondre avec la gérance et à tolérer les visites des bailleurs et de leurs représentants, et c’est elle qui a subi les désagréments causés par les travaux – relativement lourds – qui ont été nécessaires pour remédier aux défauts. Dans ces conditions, et quand bien même A.X.________ ne se serait pas acquittée personnellement et directement des dettes de loyer, elle n’en était pas moins parfaitement légitimée, en sa qualité de locataire et occupante effective de l’objet loué, à réclamer, à titre personnel et en sa propre faveur, le rétablissement de l'équilibre des prestations contractuelles, conformément à l'article 259 d CO. On ajoutera d’ailleurs qu’il n’est pas évident que A.X.________ aurait l’obligation de reverser à l’autorité d’aide sociale le bénéfice éventuel tiré de la présente procédure (après déduction des frais, notamment des frais d’avocat). En effet, un tel remboursement ne pourrait à première vue trouver sa source que dans l’article 43 al. 1 let. c LASoc, qui prévoit que l'aide matérielle fournie aux personnes majeures est remboursable « lorsque l’équité l’exige ». Or, en l’espèce, compte tenu du fait que c’est A.X.________ qui a subi directement les conséquences des défauts, il est douteux qu’un remboursement puisse être exigé en vertu de l’équité. Manifestement mal fondé, l’argument tiré de l’abus de droit doit être écarté.

4. Du délai de prescription

**4.1 ** Les appelants font ensuite valoir qu’il existe une constance dans la jurisprudence fédérale qui admet, sans discussion, que la créance en restitution des loyers versés en trop est soumise au délai de prescription quinquennal de l'article 128 ch. 1 CO, et non à celui décennal de l'article 127 CO retenu par la première juge. Une doctrine abondante renvoie à cette jurisprudence, sans la remettre en question.

**4.2 ** Aux termes de l’article 127 CO, toutes les actions se prescrivent par dix ans, lorsque le droit civil fédéral n’en dis­pose pas autrement. Selon l’article 128 CO, se prescrivent par cinq ans les loyers et fermages, les intérêts de capitaux et toutes autres redevances pé­riodiques, les actions pour fournitures de vivres, pension alimentaire et dé­penses d’au­berge et les actions des artisans, pour leur travail, des marchands en détail, pour leurs fournitures, des médecins et autres gens de l’art, pour leurs soins, des avocats, procureurs, agents de droit et notai­res, pour leurs services professionnels, ainsi que celles des tra­vailleurs, pour leurs services.

**4.3 ** Il se justifie d’examiner dans un premier temps les arrêts fédéraux cités par les appelants.

a) Dans un arrêt rendu en 2004 et publié aux ATF 130 III 504, le Tribunal fédéral a jugé que l’article 63 al. 1 CO (définition du paiement indu dans le Chapitre de la partie générale du CO relatif aux obligations résultant de l’enrichissement illégitime) n’était pas applicable à la créance en restitution fondée sur l'article 259 d CO, compte tenu de la nature contractuelle de l’action (cons. 7), et qu’il en découlait que ladite action n’était pas soumise à la prescription d’un an de l’article 67 CO (cons. 8.1). Le Tribunal fédéral poursuivait son raisonnement comme suit : « une action en restitution de nature contractuelle doit être assujettie aux règles sur la prescription découlant des art. 127 ss CO, ce qui exclut l'application subsidiaire du délai prévu dans le cadre de l'enrichissement illégitime (…). Les loyers étant des prestations périodiques, ils sont soumis au délai de prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO (WEBER, [Commentaire bâlois], n. 4a ad art.259 * d CO). Conformément à l'art. 130 al. 1 CO, la prescription court dès que la créance est devenue exigible* » (cons. 8.1 et 8.2).

b) Dans un arrêt rendu le 31 juillet 2012, le Tribunal fédéral a jugé ne pas voir quel intérêt les recourants pouvaient avoir à soulever le grief selon lequel l'intimé n'avait pas valablement consigné les loyers selon l'article 259 g CO, parce que le contrat prévoyait que le fermage devait être versé au plus tard le 5 de chaque mois et que les consignations étaient régulièrement intervenues avec retard. En effet, dans le cas d’espèce, « *si l'on devait considérer que la consignation n'a pas été valablement opérée et que les montants consignés doivent en conséquence être intégralement versés aux bailleurs, il n'en demeurerait pas moins que la cour cantonale a prononcé des réductions de loyer, de sorte que les recourants devraient payer simultanément les montants perçus en trop, étant rappelé qu'il s'agit d'une prétention contractuelle du fermier qui se prescrit par cinq ans (*ATF 130 III 504 ** cons. 8.2 p. 514). Les recourants n'ayant jamais conclu au paiement d'intérêts moratoires, on ne voit pas en quoi leur situation pécuniaire serait modifiée si le grief était admis. Il n'y a donc pas lieu d'entrer en matière, faute d'intérêt pour recourir » (arrêt du TF du 31.07.2012 [4A_222/2012] cons. 2.4).

c) Il ressort du chapeau du dernier arrêt cité par les appelants (ATF 142 III 557) que l’objet principal de la publication de l’arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 16 août 2016 dans les causes 4A_647/2015 et 4A_649/2015 visait la publicité du principe selon lequel une réduction de loyer fondée sur l'article 259 d CO « * peut encore être exigée après que le bailleur a remédié au défaut ou que la relation contractuelle a pris fin* ».

Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a constaté que l’article 259 d CO ne précisait pas jusqu’à quel moment la déclaration à l’encontre du bailleur devait être faite, et qu’il ne ressortait pas du texte légal que la déclaration devrait aller de pair sur le plan temporel avec la durée de la réduction de loyer et si elle devrait être faite, soit avant, soit durant, soit après celle-ci. Il en déduisait que la disposition ne prévoit pas de limite de temps pour adresser la déclaration, si bien que celle-ci est soumise aux règles générales de déchéance et que les normes en matière de prescription lui sont applicables (ainsi qu’aux prétentions qui en résultent) (cons. 8.3.1, dernier § [v. trad. in JdT 2017 II 367]).

Plus loin, le Tribunal fédéral a considéré que l’élimination du défaut, respectivement la résiliation du contrat de durée, avait pour conséquence de mettre un terme au déséquilibre pour l’avenir ; que cela ne changeait en revanche rien pour le passé et en particulier pour le déséquilibre ayant existé entre les obligations réciproques principales ; que pour mettre fin à ce déséquilibre, une réduction rétroactive du loyer pour la période passée devait être admise, comme le Tribunal fédéral l’avait déjà reconnu à l’ATF 130 III 504; qu’en exigeant que la déclaration de volonté de réduire le loyer soit faite jusqu’à un certain moment, on empêcherait un rééquilibrage postérieur des prestations inégales ; que le but de la norme n’exigeait donc pas une limite de temps pour faire la déclaration ; qu’il s’opposait au contraire à une telle limitation ; que si le bailleur avait un intérêt légitime à ne pas être confronté à une prétention pendant une durée indéfinie, cet intérêt était garanti par les règles sur la péremption déduites de l’article 2 CC et les règles de prescription. À ce sujet, le Tribunal renvoyait à l’ATF 130 III 504, cons. 8, p. 514 s. (« *Diesem Interesse wird hier – wie anderswo auch – durch die auf Art. 2 ZGB gestützte Rechtsverwirkung sowie die allgemeinen Verjährungsfristen (dazu BGE **130 III 504 *E. 8 S. 514 f.) ») (ATF 142 III 557 cons. 8.3.4, 2e §).

4.4 La jurisprudence, ancrée au considérant 8 de l’ATF 130 III 504, selon laquelle la créance en restitution des loyers versés en trop au sens de l’article 259 d CO se prescrirait par 5 ans en application de l’article 128 ch. 1 CO, fait l’objet de critiques doctrinales. Pour certains auteurs, cette créance devrait être soumise au délai d’un an de l’article 67 CO (Pichonnaz, in : CR CO I, 2e éd., n. 7 ad art. 128 et les réf. citées ; Bohnet, op. cit., n. 31 * ad* § 15). Pour d’autres, elle devrait être soumise à la prescription décennale prévue à l’article 127 CO (Piotet, La restitution des loyers ou d’acomptes de frais accessoires perçus à tort : un autre avis sur la question de la prescription et du transfert de la chose louée, in : Cahiers du bail [CdB] 2006, pp. 1 ss, spéc. pp. 3 s. ; Morin, La restitution des paiements en matière de bail, in : 15e Séminaire sur le droit du bail, 2008, pp. 146 s. et 164). La première juge s’est ralliée à l’opinion de ces derniers auteurs. Le Tribunal cantonal vaudois semble également s’y rallier (arrêt de la Chambre des recours du 28.01.2010 [décision no 56/I], cons. 4).

4.4.1 D’emblée, le Tribunal fédéral a exclu l’application de la prescription prévue à l’article 67 CO à l’action en restitution des loyers versés en trop au sens de l’article 259 d CO, motif pris de la nature contractuelle de cette action. Ce raisonnement se comprend du fait que l’enrichissement illégitime, au sens des articles 62 ss CO, constitue (sous le Chapitre III du Titre premier de la Première partie du CO, consacrée aux dispositions générales), selon la systématique du Code des obligations, la troisième source d’obligations instituée par ladite partie générale, après le contrat (Chapitre I ; art. 1 ss CO) et l’acte illicite (Chapitre II ; art. 41 ss CO). Dès lors que l’action est de nature contractuelle, la prescription ne peut pas être régie par les dispositions spéciales applicables aux actes illicites (art. 60 CO) ou à l’enrichissement illégitime (art. 67 CO). Ce fondement contractuel est décisif (d’ailleurs, lorsque le fondement contractuel est « réduit à néant », par exemple au motif que la fixation du loyer initial est nulle, il faut appliquer l’article 67 al. 1 CO [ATF 146 III 82 cons. 4]). Il convient donc de se référer aux délais généraux des articles 127 à 128 a CO.

4.4.2 Il est de jurisprudence que les redevances périodiques sont les prestations dont le débiteur est tenu à époques régulières en vertu d'un même rapport juridique ; il y a lieu d'entendre par là un rapport de durée (Dauerschuld), dont découlent des obligations de prester périodiques, qui prennent naissance de manière nouvelle et indépendante au cours de cette durée (ATF 143 III 348 cons. 5.2.1 et les réf. citées).

En l’espèce, le contrat liant les parties prévoit que le loyer et les frais accessoires sont payables « par mois et d’avance ». Il s’agit donc à l’évidence de redevances périodiques. La première juge a considéré que la créance contractuelle en restitution du locataire pour les loyers versés en trop en raison d’un défaut n’avait pas de caractère périodique – même si le paiement des loyers versés en trop était intervenu périodiquement – au motif qu’elle pouvait être exigée pour l’entier de l’indu dès qu’étaient réalisées les conditions de la restitution. Certes, l’action en restitution introduite le 18 avril 2019 portait sur l’octroi d’un montant de rééquilibrage pour une période entièrement révolue au jour de l’introduction de la demande, soit celle du 20 août 2012 au 31 mars 2018. Elle aurait toutefois, par nature, aussi bien pu porter pour le futur, s’il n’avait pas encore été remédié totalement au défaut au jour de son dépôt. Dans ce cas, le caractère périodique des prétentions en restitution pour le futur aurait été donné. Or ce qui est déterminant, c’est la nature de la redevance et non les contingences temporelles. C’est dans cette optique que la jurisprudence fédérale selon laquelle la créance en restitution des loyers versés en trop au sens de l’article 259 d CO porte sur une redevance périodique, au sens de l’article 128 ch. 1 CO, paraît avoir été conçue. Si un locataire ne paie pas son loyer durant les trois premiers mois du bail, mais s’acquitte dans les temps des suivants, l’action du bailleur en paiement des loyers échus portera aussi sur un montant unique pour une période révolue ; il n’en demeure pas moins que sa créance en paiement d’un montant global pour les loyers arriérés a un caractère périodique. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’appliquer au cas d’espèce la prescription de 10 ans prévue à l’article 127 CO, alors qu’il ressort clairement de la jurisprudence du Tribunal fédéral que c’est la prescription quinquennale de l’article 128 ch. 1 qui s’applique, et que le raisonnement du Tribunal fédéral n’est pas entaché d’une erreur manifeste. L’appel doit être admis sur ce point.

5. Examen de la prescription dans le cas d’espèce

**5.1 ** Conformément à l’article 130 al. 1 CO, la prescription court dès que la créance est devenue exigible. Si l'exigibilité de la créance est subordonnée à un avertissement, la prescription court dès le jour pour lequel cet avertissement pouvait être donné (art. 130 al. 2 CO). En matière de prestations périodiques ana­logues, la pres­cription court, quant au droit d’en réclamer le service, dès le jour de l’exigibilité du premier terme demeuré impayé (art. 131 al. 1 CO). Dans le calcul des délais, le jour à partir duquel court la prescription n’est pas compté et celle-ci n’est acquise que lorsque le dernier jour du délai s’est écoulé sans avoir été utilisé (art. 132 al. 1 CO). La prescription est interrompue lorsque le créancier fait valoir ses droits par des poursuites, par une requête de conciliation, par une action ou une exception devant un tribunal ou un tribunal arbitral ou par une intervention dans une faillite (art. 135 ch. 2 CO) ; un nouveau délai commence à courir dès l’interruption (art. 137 al. 1 CO). Le juge ne peut suppléer d’office le moyen résultant de la prescription (art. 142 CO).

Selon le système prévu par l'article 259 d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Cette déclaration constitue la date déterminante pour établir l'étendue de sa créance en restitution et elle ne peut porter que sur les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de prescription de cinq ans de l'article 128 ch. 1 CO (ATF 130 III 504 cons. 8.2).

**5.2 ** En l’espèce, la première juge a considéré que la gérance avait eu connaissance du défaut dès le mois d’août 2012. En première instance, A.X.________ a allégué avoir immédiatement informé la gérance des problèmes d’infiltration d’eau qu’elle avait constatés à son retour de vacances, le 19 août 2012, puis que la gérance avait procédé à un constat sur place, le 10 septembre 2012. La date de ce constat est admise par l’adverse partie et corroborée par le courriel de la gérance du 29 août 2012 à A.X.________.

Au jour du dépôt de la requête de conciliation (5 novembre 2018), les loyers antérieurs à celui de novembre 2013 (qui devait être payé au plus tard le 31 octobre 2013 selon l’accord des parties étaient donc atteints par la prescription.

S’agissant de la période du 20 août 2012 au 30 novembre 2013 (faisant l’objet de la conclusion no 2 de la demande et du chiffre 1 du dispositif querellé), seul le loyer versé au mois de novembre 2013 (soit le loyer afférent au mois de décembre 2013) doit faire l’objet de la réduction de 30 % retenue par la première juge et non contestée en appel. De ce fait, A.X.________ a droit au remboursement de 450 francs (1'500 x 30/100), montant qui porte intérêt dès le 6 novembre 2018, moment retenu par la première juge et non contesté en appel. Cette date ne prête au surplus pas le flanc à la critique, puisque les intérêts moratoires ne commencent à courir que dès la réception de la mise en demeure par laquelle le créancier manifeste sa volonté de recevoir la prestation (arrêt du TF du 16.05.2013 [4A/11/2013] cons. 5).

6. De l’existence d’un défaut en lien avec le plafond de la cuisine

**6.1 ** S’agissant des défauts entachant la cuisine, constatés suite à l’intervention des peintres en novembre 2013 (faisant l’objet de la conclusion no 3 de la demande et du chiffre 2 du dispositif querellé), la première juge a considéré que la gérance n’en avait pas eu connaissance avant le 22 septembre 2017 (v. ég. supra Faits, let. A/c) ; que le dégât d’eau survenu en 2012/2013 était la seule raison susceptible d’expliquer l’état du plafond de la cuisine, attesté par les photographies déposées ; que ledit plafond n’avait été remis en état qu’en mars 2018 ; que le défaut affectant le plafond de la cuisine justifiait une réduction globale de loyer de 3 % pour la période du 22 septembre 2017 au 31 mars 2018, ce qui correspondait à un montant de 283.50 francs.

**6.2 ** Les appelants ne prétendent pas qu’ils auraient été informés de ce défaut avant le 22 septembre 2017. Au contraire, ils allèguent que l’intimée n’a plus signalé de défaut à partir de fin 2013, sous réserve de la fissure du plan de travail en granit. Ils font par contre valoir que le défaut n’a pas été allégué, d’une part, et que le plafond n’était pas affecté d’un défaut, mais que les travaux effectués en mars 2018 relevaient de simples travaux d’entretien, d’autre part.

6.3 Le grief relatif au défaut d’allégation est manifestement infondé. Dans sa demande du 18 avril 2019, l’intimée a allégué que lors de l’intervention des peintres du 25 novembre 2013, ceux-ci avaient remarqué qu’il y avait de nouveaux problèmes d’infiltration d’eau dans sa cuisine, que de l’eau coulait depuis le balcon du locataire de l’appartement au-dessus de la demanderesse, et que la gérance avait pu « constater l’étendue des dégâts » lors d’une visite de l’appartement en date du 22 janvier 2014. L’interrogatoire des parties et un dossier photographique étaient mentionnés à titre de moyens de preuve (moyen de preuve la lettre du 27 juillet 2017 citée ci-dessus, Faits, let. A/c ; v. ég. supra Faits, let. A/c).

**6.4 ** a) Pour retenir l’existence d’un défaut, la première juge s’est livrée à l’analyse des photographies de la cuisine déposées en annexe à la demande et à la réponse. La lettre de la gérance du 22 septembre 2017 (v. ég. supra Faits, let. A/c, 3e §) prouvait que l’entreprise E.________ avait été mandatée pour procéder aux rhabillages nécessaires au plafond de la cuisine. Les défendeurs avaient déposé un lot de photographies de l’état de l’appartement en 2017 avant les réparations. Le premier cliché sous la rubrique « T2» correspondait à une photographie déposée aussi par la demanderesse pour étayer sa demande en réduction du loyer relative à la cuisine. Cette photographie n’avait pas été envoyée par la demanderesse à la gérance durant l’année 2013, ce qui démontrait qu’elle avait été prise après cette date, soit en 2017, comme indiqué par les défendeurs. La photographie en question faisait état d’un plafond de cuisine qui n’était que partiellement terminé. Le seul sinistre pouvant expliquer l’état du plafond de la cuisine de la demanderesse était celui subi en 2012/2013, à mesure que la gérance mandatée par les défendeurs avait uniquement fait état d’un sinistre supplémentaire survenu en 2016 et qui avait touché le carrelage de la salle de bains et le parquet d’une chambre, ce qui était corroboré par le tableau des travaux relatifs à l’appartement de la demanderesse, auquel les défendeurs se référaient également. Dans son courrier du 18 décembre 2017, la gérance avait informé la demanderesse que le mur ouest, situé derrière le caisson supérieur de l’agencement de cuisine, était aussi sec, tout comme le plafond de la cuisine, raison pour laquelle l’entreprise E.________ effectuerait un lissage ainsi que la réfection de la peinture du plafond complet de la cuisine et de la partie du mur ouest.

b) Selon l’article 311 al. 1 CPC, il incombe à l’appelant de motiver son appel. La jurisprudence en a déduit qu’il doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et que son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 cons. 4.3.1). Même si l'instance d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée (arrêt du TF du 26.06.2014 [4A_97/2014] cons. 3.3), ou si elle ne contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'article 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en matière (arrêts du TF du 27.08.2012 [5A_438/2012] cons. 2.2 ; aussi [4A_97/2014] déjà cité, cons. 3.3).

c) Pour le reste, la motivation présentée à l’appui du grief ne respecte pas les exigences minimales précitées, à mesure que les appelants se dispensent de reprendre la démarche de la première juge et de mettre le doigt sur les failles de son raisonnement, pourtant soigneux et circonstancié.

d) Par surabondance, l’existence des infiltrations d’eau est avérée. Il est aussi prouvé que des travaux lourds ont été entrepris pour remédier aux défauts causés par ces infiltrations. On conçoit mal que A.X.________ ait pu mentir et inventer de toutes pièces l’épisode détaillé de la découverte des dégâts au plafond de sa cuisine suite à l’intervention des peintres pendant la semaine du 25 au 29 novembre 2013 (v. supra Faits, let. A/c, 2e §). Au contraire, les photographies déposées et les travaux effectués par l’entreprise E.________ en mars 2018 prouvent que certains dégâts provoqués par les infiltrations litigieuses n’ont été découverts qu’à la fin du mois de novembre 2013 et n’ont été réparés qu’en mars 2018.

7. De l’existence d’un défaut en lien avec le plan de travail en granit

**7.1 ** S’agissant de la fissure dans le plan de travail en granit, A.X.________ a allégué avoir annoncé le défaut à la gérance le 13 novembre 2013, puis que ladite gérance avait constaté ce défaut au début du mois de janvier 2014. La partie adverse a contesté ces allégués. Il ressort toutefois du dossier que, par courriel du 13 novembre 2013, A.X.________ a informé la gérance que le plan de travail de la cuisine était « en train de se fendre au-dessus du lave-vaisselle, au niveau de l’ouverture du lave-vaisselle, mais également au fond à hauteur des catelles ».

La première juge a considéré que les appelants n’avaient pas apporté la preuve que la fissure litigieuse aurait selon toute vraisemblance été le fait de l’intimée elle-même, que la gérance, à la demande des appelants, avait fait poser un nouveau plan de travail par l’entreprise I.________ durant la semaine du 5 mars 2018, que le défaut affectant le plan de travail justifiait une réduction de loyer de 5 % pour la période du 25 novembre 2013 au 31 mars 2018, que cela correspondait à un montant de 3'915 francs et que les intérêts à 5 % l’an couraient dès le 6 novembre 2018.

**7.2 ** a) Dans un premier grief, les appelants objectent qu’un marbrier avait pu constater que le plan de travail en granit ne pouvait pas avoir naturellement été abimé de cette façon, un éclat étant à l'origine de la fissure ; qu’aucun dommage du même genre n'avait d'ailleurs été constaté sur les plans de travail identiques installés par la gérance ; que dès lors que la fissure est le fruit d'un éclat postérieur à l'installation du plan de travail, celle-ci ne peut être que le fait de l'intimée ou de l'un de ses auxiliaires ; que l'intimée n'avait d'ailleurs jamais prétendu que la fissure serait apparue suite à l'intervention de l'un des auxiliaires des appelants ; que dans ces circonstances, le prétendu défaut lié à la présence d'une fissure sur le plan de travail de la cuisine était manifestement imputable à l'intimée.

b) Tout d’abord, on relève que les photographies déposées font état non pas d’une, mais de plusieurs fissures dans le plan de travail en granit, à différents endroits, comme cela avait d’ailleurs été clairement annoncé par l’intimée le 13 novembre 2013 déjà. La lettre de la gérance du 18 décembre 2017 se réfère d’ailleurs elle aussi non pas à une, mais à des fissures. Ensuite, les appelants n’ont jamais donné l’identité du marbrier cité dans le mémoire d’appel et dans la lettre de la gérance du 18 décembre 2017 précitée, pas plus qu’ils n’ont demandé à ce que cette personne soit citée à témoigner. Dans son courrier du 18 décembre 2017, la gérance écrivait qu’il y avait selon elle deux origines possibles aux fissures : soit ces fissures avaient été provoquées par un acte humain, soit elles avaient été provoquées par la rouille d’éléments métalliques elle-même causée par l’écoulement de l’eau dans « un éclat » (« [i]l y a eu un éclat et de ce fait l’eau a provoqué la rouille des éléments métalliques provoquant ces fissures ou un acte humain les ont (sic) provoquées »). Il n’est pas conforme au cours ordinaire des choses et à l’expérience de la vie qu’un acte de l’utilisateur puisse provoquer des fissures du type de celles figurant sur les photographies figurant au dossier. Ce qui distingue le plan de travail de l’intimée de celui des autres locataires, c’est que la cuisine de l’intimée a été le théâtre d’un important dégât d’eau, qui a entraîné de lourds travaux. Il ressort en outre du dossier que, dans la cuisine, ce dégât d’eau a perduré durant plusieurs années. Dans un tel contexte, la cause la plus probable des fissures est qu’au fil du temps, les infiltrations d’eau ont provoqué la rouille des éléments métalliques, laquelle a elle-même entraîné les fissures.

**7.3 ** Dans un second grief, les appelants qualifient de manifestement disproportionnée une réduction de loyer de 5 % « en raison de la présence d'une fissure de quelques centimètres à l'extrémité d'un plan de travail en granit ».

La première juge a exposé, références à l’appui, qu’en matière de défauts liés à des infiltrations/dégâts d’eau, l’étendue de la réduction de loyer était comprise entre 3 % et 80 %. À titre, d’exemples, elle a notamment mentionné que des cloques sur le plafond de la chambre à coucher justifiaient une réduction de 3 %, que des traces de moisissures sur un mur justifiaient une réduction de 5 %, que plusieurs murs tachés et des sols détériorés dans le salon ainsi que dans le hall donnaient lieu à une réduction de 15 %, et que le gondolement du parquet d’une chambre à coucher justifiait une réduction de 20 %.

D’emblée, ce n’est pas une fissure qui est en jeu ici ; il s’agit au contraire, comme déjà dit, de plusieurs fissures, à différents endroits du plan de travail. Ces fissures, apparues en novembre 2013, sont la conséquence d’infiltrations d’eau ayant commencé en août 2012. Les appelants ne prétendent pas – à juste titre – que ces fissures ne constitueraient pas un défaut, dans le sens décrit plus haut (cons. 3.6.1). Ils qualifient de disproportionnée la quotité de la réduction retenue par la première juge, sans indiquer quelle serait selon eux la quotité proportionnée de la réduction, et précisent qu’une réduction de 5 % a été reconnue pour des défauts tels que la privation intermittente d'eau chaude, le bruit gênant touchant une pièce d'un cabinet de physiothérapie spécialement aménagé, l'inondation de caves, des émanations de fumées restreignant l'usage de la terrasse, les traces de moisissures sur un mur, ou encore la suppression d'une cave, soit des défauts « sans commune mesure » avec les fissures en jeu ici.

Il est conforme au cours ordinaire des choses et à l’expérience générale de la vie qu’un plan de travail est une surface extrêmement utile et en principe utilisée plusieurs fois par jour. La présence de fissures dans la pierre, révélatrice ici de défauts dus à l’humidité dans la structure même du plan de travail, est évidemment de nature à en entraver et à en restreindre l’usage, par crainte que le problème ne s’aggrave encore, ne s’étende au carrelage de la crédence (voir p. ex. la dernière photographie déposée par les défendeurs), voire que le plan de travail ne se brise, ne cause ainsi d’autre dommages (p. ex. bris du carrelage du sol, voire lésions à l’utilisateur) et/ou devienne totalement inutilisable. S’agissant de l’inquiétude que la présence des fissures dans la pierre était de nature à générer pour la locataire, en rapport avec l’usage du plan de travail, il faut tenir compte du contexte du cas d’espèce, soit des importants dommages que les écoulements d’eau avaient déjà causés, à différents endroits de l’appartement de l’intimée, et des importants travaux qu’avait nécessité la suppression de ces défauts et l’assainissement de l’appartement. De même, bien qu’avertis immédiatement de l’apparition de fissures, les bailleurs ont attendu près de quatre ans et demi avant de remplacer le plan de travail. Durant ce laps de temps, le défaut s’est évidemment aggravé, malgré les tentatives de la locataire de ralentir le processus de dégradation avec les moyens du bord, soit en l’occurrence l’application de mastic (v. *supra * Faits, let. A/c). En résumé, la gravité du défaut résulte ici également de la durée de l’entrave et du fait que l’apparition de nouvelles fissures à d’autres endroits était à craindre, en sus de l’aggravation des fissures existantes. Dans ces circonstances, une réduction de 5 % reste encore proportionnée et conforme au droit. Ce grief sera donc rejeté.

8. Du montant de 7'431 francs réclamé par A.X.________ à titre de dommages-intérêts

**8.1 ** L’appelante jointe allègue et fait valoir qu’elle avait déposé en première instance « un dossier contenant les photos des meubles endommagés (PJ 8) » ; qu’elle n’avait pu remplacer ce mobilier à ce jour, faute de moyens financiers ; que les photographies précitées démontraient que la forte humidité dans son appartement avait fait moisir les meubles qui se trouvaient dans la chambre de son enfant et rouiller les parties métalliques de ceux-ci ; qu’il suffisait de prendre connaissance de ces clichés pour se rendre compte de l'ampleur des dégâts provoqués par les infiltrations d'eau ; qu’il serait « particulièrement inique de déterminer que faute de moyen pour racheter le mobilier endommagé, l'appelante jointe n'a pas assez prouvé son dommage ».

**8.2 ** L’appelante jointe admet avec raison qu’il lui incombait d’« établir le préjudice subi etson montant ». Cela découle de l’article 8 CC qui prévoit que chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Pour toutes les prétentions relevant du droit privé fédéral, cette disposition répartit le fardeau de la preuve – auquel correspond en principe le fardeau de l’allégation – et, partant, les conséquences de l’absence de preuve ou d’allégation (arrêt du TF du 02.03.2006 [4C.371/2005] cons. 2.1, publié in SJ 2007 I 7 ; ATF 129 III 18 cons. 2.6 ; 127 III 519 cons. 2a). Lorsque la maxime des débats est applicable – comme c’est le cas ici (v. supra cons. 2) –, il incombe aux parties, et non au juge, de rassembler les faits du procès. Les parties doivent alléguer les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions (fardeau de l'allégation subjectif), produire les moyens de preuve qui s'y rapportent (art. 55 al. 1 CPC) et contester les faits allégués par la partie adverse, le juge ne devant administrer les moyens de preuve que sur les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC) (ATF 144 III 519 cons. 5.1 et 5.2).

En vertu de l'article 221 al. 1 let. d CPC, respectivement de l'article 222 al. 2 CPC, les faits doivent être allégués en principe dans la demande, respectivement dans la réponse pour les faits que doit alléguer le défendeur. Ils peuvent l'être dans la réplique et la duplique si un deuxième échange d'écritures est ordonné ou, s'il n'y en a pas, par dictée au procès-verbal lors des débats d'instruction (art. 226 al. 2 CPC) ou à l'ouverture des débats principaux, avant les premières plaidoiries. Les faits pertinents allégués doivent être suffisamment motivés (charge de la motivation des allégués) pour que, d'une part, le défendeur puisse dire clairement quels faits allégués dans la demande il admet ou conteste et que, d'autre part, le juge puisse, en partant des allégués de fait figurant dans la demande et de la détermination du défendeur dans la réponse, dresser le tableau exact des faits admis par les deux parties ou contestés par le défendeur, pour lesquels il devra procéder à l'administration de moyens de preuve, et ensuite appliquer la règle de droit matériel déterminante (ATF 144 III 519 cons. 5.2.1 s. et les références citées). La partie adverse peut en principe se contenter de contester les faits allégués, puisqu'elle n'est pas chargée du fardeau de la preuve et n'a donc en principe pas le devoir de collaborer à l'administration des preuves. Dans certaines circonstances exceptionnelles, il est toutefois possible d'exiger d'elle qu'elle concrétise sa contestation (charge de la motivation de la contestation), de façon que le demandeur puisse savoir quels allégués précis sont contestés et, partant, puisse faire administrer la preuve dont le fardeau lui incombe ; plus les allégués du demandeur sont motivés, plus les exigences de contestation de ceux-ci par la partie adverse sont élevées. Ainsi, lorsque le demandeur allègue dans ses écritures un montant dû en produisant une facture ou un compte détaillé, qui contient les informations nécessaires de manière explicite, on peut exiger du défendeur qu'il indique précisément les positions de la facture ou les articles du compte qu'il conteste, à défaut de quoi la facture ou le compte est censé admis et n'aura donc pas à être prouvé (ATF 144 III 519 cons. 5.1 à 5.2.2.2 s. et les références citées).

Les exigences quant au contenu des allégués et à leur précision dépendent, d'une part, du droit matériel, soit des faits constitutifs de la norme invoquée et, d'autre part, de la façon dont la partie adverse s'est déterminée en procédure : dans un premier temps, le demandeur doit énoncer les faits concrets justifiant sa prétention de manière suffisamment précise pour que la partie adverse puisse indiquer lesquels elle conteste, voire présenter déjà ses contre-preuves ; dans un second temps, si la partie adverse a contesté des faits, le demandeur est contraint d'exposer de manière plus détaillée le contenu de l'allégation de chacun des faits contestés, de façon à permettre au juge d'administrer les preuves nécessaires pour les élucider et appliquer la règle de droit matériel au cas particulier. Plusieurs éléments de fait concrets distincts, comme les différents postes du dommage, doivent être présentés sous plusieurs numéros, car cela est nécessaire pour permettre au défendeur de se déterminer clairement. Lorsque le demandeur allègue le montant total d’une facture et qu'il renvoie pour le détail à la pièce qu'il produit, il faut examiner si la partie adverse et le tribunal obtiennent ainsi les informations qui leur sont nécessaires, au point que l'exigence de la reprise du détail de la facture dans l'allégué n'aurait pas de sens, ou si le renvoi est insuffisant parce que les informations figurant dans la pièce produite ne sont pas claires et complètes ou que ces informations doivent encore y être recherchées ; il ne suffit pas que la pièce produite contienne, sous une forme ou sous une autre, lesdites informations ; leur accès doit être aisé et aucune marge d'interprétation ne doit subsister ; l'accès aisé n'est assuré que lorsque la pièce en question est explicite (selbsterklärend) et qu'elle contient les informations nécessaires ; si tel n'est pas le cas, le renvoi ne peut être considéré comme suffisant que si la pièce produite est concrétisée et commentée dans l'allégué lui-même de telle manière que les informations deviennent compréhensibles sans difficulté, sans avoir à être interprétées ou recherchées (ATF 144 III 519 cons. 5.2.1.1 s. et les références citées).

**8.3 ** S’agissant de mobilierdétruit, le dommage correspond à la valeur vénale du mobilier en question au moment de la survenance du dommage, et non à son coût de remplacement par le rachat de mobilier neuf. Il s’agit en effet de réparer le dommage subi par le lésé, et non de placer celui-ci dans une situation plus favorable que celle qui aurait été la sienne sans le dommage (principe « neu für alt » ; arrêts du TF du 26.09.2007 [4C.87/2007] cons. 5.2 ; du 25.06.2015 [4A_61/2015] cons. 3). La partie qui fait valoir un tel dommage doit donc alléguer quels sont précisément les objets qui ont été détruits, en les listant de manière individualisée et, pour chacun de ces objets, alléguer les faits pertinents pour en déterminer la valeur vénale (p. ex. date, lieu et, le cas échéant, prix d’acquisition ; description précise de chaque objet ; état de l’objet au jour de la survenance du dommage ; marché actuel pour ce type d’objets).

En l’espèce, sous l’angle de l’allégation, la demande et la réplique ne contiennent aucune description précise et individualisée des différents meubles ayant été détruits. A fortiori, ces écrits ne contiennent pas les informations nécessaires à déterminer la valeur vénale de chaque objet. De tels manquements ne pouvaient conduire qu’au rejet de la demande sur ce point.

Par surabondance, non seulement le renvoi à des photographies est insuffisant pour arrêter le dommage dans le cas d’espèce, mais l’examen desdites photographies ne permet pas d’établir une liste des objets touchés (c’est en vain qu’on recherche sur les clichés le lit, le matelas, les tables de nuit et la commode mentionnés dans la réplique du 2 octobre 2019) et encore moins de se faire une vague idée de la valeur vénale de chacun. Il faut également tenir compte du fait que certains meubles, au fil du temps, se trouvent dénués de toute valeur vénale (v. en ce sens arrêt de la Cour de céans du 18.05.2021 [CACIV.2021.11] cons. 9.3/b, s’agissant de vaisselle, d’un téléviseur, d’une table et de chaises, d’un tapis, d’un canapé et d’armoires). L’appel joint doit dès lors être rejeté.

9. Des frais et dépens

**9.1 ** Les appelants critiquent la répartition des dépens décidée par la première juge (appel, p. 11 s.). On peut se dispenser d’examiner ce grief de manière distincte, dès lors que l’admission partielle de l’appel implique de revoir la répartition des frais de première instance (art. 318 al. 3 CPC).

**9.2 ** Aux termes de l’article 106 al. 1 CPC, les frais (au sens large de l’art. 95 al. 1 CPC) sont mis à la charge de la partie succombante (al. 1). Lorsqu’aucune des parties n’obtient entièrement gain de cause, ils sont répartis selon le sort de la cause (al. 2). Lorsque plusieurs personnes participent au procès en tant que parties principales ou accessoires, le tribunal détermine la part de chacune au frais du procès. Il peut les tenir pour solidairement responsables (al. 3). Le tribunal peut toutefois s’écarter des règles générales et répartir les frais selon sa libre appréciation lorsque des circonstances particulières rendent la répartition en fonction du sort de la cause inéquitable (art. 107 al. 1 let. f CPP).

En vertu de droit cantonal, les litiges en matière de bail à loyer portant sur des habitations ne donnent pas lieu à la perception de frais judiciaires (art. 56 LTFrais). Seule la question des dépens doit donc être réglée.

**9.3 ** S’agissant des frais de première instance, la demanderesse réclamait au total 31'356 francs à l’averse partie. Elle obtient finalement 4'648.50 francs, ce qui correspond à environ 15 % du montant total réclamé. Ce pourcentage appelle une correction, à mesure que les intimés ont succombé sur les questions de la légitimation active et de la bonne foi de A.X.________, et que cette dernière avait raison, sur le principe, quant à son droit à un remboursement, droit qui était contesté par l’adverse partie. En définitive, les frais de première instance doivent être supportés par les appelants à hauteur de 35 % et par l’intimée à hauteur de 65 %.

La première juge n’a pas fixé le montant de la pleine indemnité de dépens. On ne comprend pas comment elle a calculé le montant de 4'600 francs, après compensation. En première instance, seul le mandataire des appelants a déposé sa note d’honoraires ; celle-ci porte sur un total de 6'905.02 francs et n’a pas été critiquée par l’adverse partie. En partant du principe que chaque mandataire a fourni une activité comparable, on peut donc arrêter le montant de la pleine indemnité de dépens à 6'900 francs. Les appelants doivent 2'415 francs à l’intimée, qui leur doit pour sa part 4'485 francs. Après compensation, l’intimée doit donc 2'070 francs aux appelants, montant qui sera arrondi à 2'000 francs.

**9.4 ** S’agissant de la procédure d’appel, la clé de répartition arrêtée pour la procédure de première instance peut être reprise. Aucune partie n’ayant déposé de mémoire d’honoraires, la pleine indemnité de dépens sera arrêtée à 2'500 francs, vu l’ampleur et la difficulté de la cause. Les appelants doivent donc 700 francs à l’intimée, qui leur doit pour sa part 1'300 francs. Après compensation, l’intimée doit donc 600 francs aux appelants.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE

1. Rejette l’appel joint.

2. Admet partiellement l’appel et réforme en conséquence comme suit les chiffres 1 et 6 du dispositif du jugement du 9 septembre 2021 :

« 1. Accorde une réduction du loyer mensuel net de A.X.________ de 30 % du 1er au 30 novembre 2013 et en conséquence condamne solidairement B.Y.________, C.Y.________ et D.Y.________ à verser à A.X.________ le montant de CHF 450.00, avec intérêts à 5 % l’an dès le 6 novembre 2018 à titre de restitution de loyer payé en trop pour la période du 1er au 30 novembre 2013.

(…)

6. Condamne A.X.________ à verser à B.Y.________, C.Y.________ et D.Y.________, solidairement, une indemnité de dépens de CHF 2'000.00, après compensation. ».

3. Confirme le dispositif du jugement querellé pour le surplus.

4. Dit qu’il n’est pas perçu de frais judiciaires (art. 56 al. 1 LTFrais).

5. Condamne l’intimée à verser aux appelants, solidairement, une indemnité de dépens de 600 francs, après compensation, pour la procédure de seconde instance.

Neuchâtel, le 9 février 2022

*Art. 259 d * CO

Réduction du loyer

Si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnel­le du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier.