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N° dossier: CACIV.2021.19
Autorité: CACIV
Date décision: 07.07.2021
Publié le: 27.09.2021
Revue juridique:
Titre: Contrat de bail. Réduction de loyer. Frais accessoires.
Résumé:
**Taux de réduction du loyer quand cette réduction est due à des nuisances provoquées par des travaux dans l’immeuble (cons. 4d et e).
Frais accessoires ; justification par le bailleur, en particulier quant à la clé de répartition des charges entre les différents locataires ; conséquences d’une justification insuffisante (restitution de l’ensemble des acomptes versés) (cons. 7i, n et o, 8f et g).**
Articles de loi:
Art. 257a CO Art. 259d CO
Extrait des considérants :
4. Appel X.________ SA – taux de réduction des loyers
d) Dans un arrêt récent, cité par la décision entreprise, qui n’est pas publié mais que l’appelante connaît car elle était partie à la procédure, la Cour d’appel civile a rappelé les principes applicables à la réduction du loyer en raison des défauts de la chose louée (arrêt de la Cour d’appel civile du 23.10.2020 [CACIV.2020.49] cons. 2c) :
*« La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'article **259d CO ** doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral, en particulier lorsque les preuves de l’intensité des nuisances et de l’entrave à l’usage ne peuvent pas être fournies au jour le jour (*ATF 130 III 503 ** cons. 4.1, arrêts du TF du 08.07.2009 [4A_174/2009]cons. 4.1 et du ** 24.10.2005 [4C.219/2005], cons. 2.3 et 2.4). Par ailleurs, un procédé consistant à distinguer chronologiquement les phases selon l’intensité des nuisances, eu égard à leur durée et à leur variabilité, est admissible, dans la mesure où la réduction globale accordée n’aboutit pas à un résultat manifestement injuste (CPra Bail, Aubert, n. 19 ad art. 259d CO).
*Il est parfois difficile d’appliquer un strict calcul mathématique pour déterminer le pourcentage de réduction de loyer ; le juge devra estimer l’importance des inconvénients subis par le locataire. Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du TF du 21.01.2010 [4A_565/2009]; CPra Bail, ** Aubert, n. 20 ad art. 259d CO). Le juge doit en effet apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux prévue dans le contrat joue un rôle important (arrêt du TF du **24.10.2005 [4C.219/2005]*cons. 2.4). La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité́ de la réduction du loyer.
À titre d'exemples, on peut citer, pour le canton de Genève, en matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, que les taux de réduction de loyer sont en général compris entre 10 % et 25 %. Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 5 % à 10 % sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, n'empiètent généralement pas sur la période nocturne. Une réduction de 15% a également été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de la poussière, des trépidations engendrées par de type de travaux, ce qui représentait une moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et celles plus calmes (arrêt de la Cour de justice GE du 18.02.2013 [ACJC/202/2013] cons. 6.1). Une réduction de 25 % a été accordée en raison de nuisances d'intensité variable d'un chantier : réfection des façades, changement des vitrages et des stores, pose d'échafaudages, avec des travaux à l'intérieur de l'immeuble, tels que transformation d'appartements, démolition de murs, construction d'un dévaloir et installation d'un ascenseur (arrêt de la Cour de justice du 5.3.2018 [ACJC/256/2018] cons. 4.1.3). Une réduction de loyer de 35 % a été retenue concernant un immeuble lui-même en chantier (SJ 1979 p. 145-146).
Pour le canton de Vaud s’agissant de la quotité de la réduction de loyer à accorder en raison de nuisances causée par un chantier voisin, on peut citer une réduction de 50 % pour les pièces concernées par les nuisances des chantiers TRIDEL et M2 à Lausanne (soit 25 % ou 33 % du loyer selon la configuration des appartements), qui constituaient des défauts au moins d’importance moyenne par rapport à l’état convenu de la chose louée. Les nuisances avaient alors varié au fil du temps, elles s’étaient parfois même produites certains samedis et pendant une partie de la nuit ; chacun des deux chantiers avait été marqué par des moments forts qui avaient entraîné des nuisances plus intenses et il était très difficile de distinguer des périodes pour ce qui concernait l’intensité des nuisances générées par les deux chantiers (arrêt de la Cour d’appel civile VD du 26.01.2018*[HC/2018/41**] cons. 5.2) »*.
e) Dans le cas d’espèce, les pourcentages de réduction des loyers retenus par le Tribunal civil ne prêtent pas le flanc à la critique (on peut d’ailleurs relever, à titre préalable, que comme le Tribunal civil s’est forgé une conviction et a établi les taux de réduction, la question du fardeau de la preuve ne se pose plus ; contrairement à ce que pense l’appelante, l’article 8 CC ne trouve pas application et – presque – toute son argumentation tombe ; il s’agit ici de contrôler l’appréciation des preuves et celle-ci ne prête pas le flanc à la critique ; cf. arrêt du TF 05.10.2017 [4A_82/2017] cons. 5.1). L’appelante ne remet pas en question de manière recevable la constatation de fait selon laquelle les locataires des différents immeubles concernés ont subi des nuisances d’intensités différentes. Il ressort en outre des constatations de fait de la première juge, auxquelles on peut se référer, que ces nuisances ont été importantes et durables. S’il est vrai que, comme le relève l’appelante, la simple présence de poussières et de matériaux dans les locaux communs ne peut pas forcément entraîner une réduction de plus de 5 %, encore qu’une réduction plus importante pourrait être envisagée si les inconvénients liés à ces défauts étaient particulièrement importants, ces problèmes ne sont ici pas les seuls que les locataires ont eu à subir. En outre, si la jurisprudence a retenu une réduction de 10 à 20 % pour d’importants travaux de rénovation en façades, de chauffage et de ventilation, dans une affaire à laquelle l’appelante se réfère, les travaux ont ici été d’une plus grande ampleur, puisque ce ne sont pas seulement des façades qui ont été rénovées et une installation de chauffage et ventilation qui a été refaite. Dans la situation du cas d’espèce, il est impossible de calculer mathématiquement le taux de réduction à appliquer, s’agissant de défauts des choses louées n’affectant pas spécifiquement des parties d’un logement (au contraire de ce qui serait le cas, par exemple, de la rénovation d’une salle de bains, de travaux de peinture dans une pièce ou de la réfection d’un balcon). Il fallait donc procéder à une appréciation d’ensemble, fondée sur l’équité, le bon sens et la casuistique, en tenant compte – élément important – de la nature de la chose louée, soit ici des logements. C’est bien ce qu’a fait le Tribunal civil. Les pourcentages de réduction qu’il a retenus correspondent à ce qui pouvait et devait être estimé, en fonction de l’importance des travaux et des nuisances qu’ils ont causés, sur la durée, à l’ensemble des locataires parties à la présente procédure, les différences faites entre les immeubles étant justifiées par leurs situations particulières. Le grief de l’appelante est ainsi infondé.
f) Cela étant, l’appelante ne critique pas les calculs effectués par la première juge pour chacun des locataires, en fonction des pourcentages de réduction applicables aux uns et aux autres. Il convient d’en prendre acte.
7. Appel X.________ SA – frais accessoires (preuve des charges)
i) D’après l’article 4 al. 1 OBLF, si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la base d’un décompte, il doit établir celui-ci au moins une fois par an et le présenter au locataire. L’article 8 OBLF prévoit quant à lui que lorsqu’un décompte détaillé des frais de chauffage et de préparation d’eau chaude ainsi que de leur répartition entre les locataires n’est pas remis au locataire avec la facture annuelle du chauffage, il y a lieu d’indiquer expressément sur la facture que le locataire peut exiger le décompte détaillé (al. 1) et que le locataire ou son mandataire dûment autorisé est admis à consulter les pièces justificatives originales et à demander des renseignements sur l’état des stocks de combustibles au début et à la fin de la période de chauffage (al. 2).
La jurisprudence relève (arrêt du TF du 08.10.2019 [4A_209/2019] cons. 8.2) que la lettre de l’article 8 OBLF ne prévoit l’exigence d’un décompte détaillé que pour les frais de chauffage. Pour le surplus, il n’existe pas de prescriptions sur la disposition (« Gestaltung ») d’un décompte suffisant. Cependant, il existe aussi une obligation d’établir un décompte pour les frais accessoires généraux, fondée sur l’article 4 al. 1 OBLF. Le bailleur ne satisfait à cette obligation que si le décompte est suffisamment clair et compréhensible pour que le locataire puisse voir quels frais accessoires sont mis à sa charge et dans quelle mesure (clé de répartition) (« Dieser Pflicht kommt der Vermieter nur nach, wenn die Abrechnung so klar und verständlich ist, dass der Mieter ersehen kann, für welche Nebenkostenpositionen er in welchem Umfang (Verteilschlüssel) belastet wird »; on notera au passage que tout cela est logique, car le contrat lui-même doit déjà mentionner les charges de manière suffisamment précise, en détaillant les postes effectifs, de façon à permettre au locataire, même non juriste, de comprendre ce qui lui sera facturé : cf. art. 257a al. 2 CO et ATF 135 III 591 cons. 4.3). Le Tribunal fédéral s’est référé à un arrêt précédent (arrêt du TF du 19.08.2014 [4A_127/2014] cons. 6.4), dans lequel il avait considéré comme douteux qu’il suffise de résumer les coûts pour l’eau, la canalisation et les ordures dans un seul poste et qu’en tout cas, on ne pouvait voir dans quelle mesure les frais pour chaque poste étaient mis à la charge du locataire, et que le décompte n’était pas suffisamment clair s’il ne montrait pas la clé de répartition (« Unklar sei die Abrechnung auch, weil sich der Verteilschlüssel daraus nicht ergebe »).
Selon un auteur, le décompte de charges doit comporter la liste chiffrée des frais accessoires mis en compte (chauffage, eau chaude, taxe d’épuration, frais de conciergerie, etc.), le total de ces frais, la clé de répartition des frais accessoires entre les locataires (et non pas seulement la quote-part du locataire concerné), le montant dû par le locataire pour la période concernée, le montant des acomptes payés lors de l’exercice, ainsi que le solde dû par le locataire ou à rembourser par le bailleur (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 414).
La loi ne règle pas la question de la clé de répartition des frais accessoires sur les différents locataires. À défaut de réglementation cantonale contraire, une répartition en fonction de la surface ou du volume des locaux est admissible ; une autre clé de répartition ne s’impose qu’en présence d’une activité commerciale spéciale, par exemple si cette activité suppose une consommation d’eau accrue ; les coûts qui ne sont pas en lien direct avec l’usage concret par les locataires, soit les coûts dits neutres, comme les coûts de conciergerie, d’entretien d’un jardin, d’électricité des locaux communs, d’ascenseur, etc., sont en général, dans la pratique, répartis entre les locataires en fonction du nombre de logements (Giger, in : Berner Kommentar, Obligationenrecht, n. 15 ad art. 257b).
Une modification de la clé de répartition des frais accessoires entre les locataires doit, le cas échéant, être notifiée au locataire au moyen de la formule officielle (cf. notamment Lachat, op. cit., p. 420-421) et une modification notifiée sans respecter cette obligation est nulle (CPra Bail-Biéri, n. 97 et 123 ss ad art. 257a/257b CO).
La maxime inquisitoire sociale (art. 274d al. 3 aCO ; art. 247 al. 2 CPC) ne sert pas à remédier à toutes les carences des parties à la procédure (cf. ATF 125 III 231 cons. 4a ; 139 III 13 cons. 3.2).
n) L’examen des décomptes individuels adressés aux locataires et déposés en procédure amène au constat qu’ils ne fournissent aucune clé de répartition des frais accessoires entre les divers locataires des immeubles concernés. Chacun de ces décomptes mentionne certes un chiffre constant dans la colonne « Unité locataire », chiffre qui paraît correspondre à la surface des locaux. Cependant, aucune distinction n’est faite, dans les divers décomptes, entre ceux qui concernent un logement et ceux relatifs à des commerces, alors que les premiers ont sans aucun doute des plafonds moins hauts – et donc des volumes plus faibles, pour la même surface – que les seconds. Les décomptes ne distinguent en fait pas du tout les deux types de locaux et, en particulier, ne fournissent aucune indication sur les différences qui seraient faites, d’après ce que la bailleresse a mentionné dans sa plaidoirie écrite. Quand on examine un décompte individuel pour les périodes 2012-2013, 2013-2014 et 2014-2015, on ne comprend en outre pas comment il se fait que, dans la colonne « Unité d’immeuble », la valeur « Eau chaude » ne soit pas la même pour les trois périodes, comme c’est aussi le cas pour les valeurs « Chauffage » et « Taxe épuration ». C’est apparemment en fonction de cette valeur que l’on calcule la charge au mètre carré, pour en déduire celle de chaque locataire (chiffre de la colonne « Montant », soit le coût total pour un poste déterminé, divisé par le chiffre de la colonne « Unité d’immeuble », soit apparemment la surface de l’immeuble ; le résultat est ensuite multiplié par le chiffre de la colonne « Unité locataire », soit la surface du logement de ce locataire). Il serait assez surprenant que la surface d’un immeuble varie en fonction des années, sauf transformations, qui n’étaient au demeurant pas encore intervenues au moment des décomptes dont il est ici question. Un locataire – ou un juge .ne peut rien comprendre à une telle variation, au sujet de laquelle l’appelante n’a fourni aucune explication. Une clé de répartition crédible et adéquate des frais accessoires entre les locataires fait donc défaut. En tout cas, elle n’a pas été communiquée aux locataires, la simple référence à la surface de leur appartement n’étant pas suffisante, dans la mesure où d’autres critères – que les décomptes ne mentionnent pas – entrent en considération, comme la gérance de l’appelante l’avait expressément mentionné dans une lettre à des locataires : quand ils avaient invité la gérance à leur fournir des décomptes détaillés, A.________ et B.________ avaient expressément demandé que la clé de répartition des frais accessoires leur soit communiquée ; la gérance leur a répondu par des remarques toutes générales, qui ne fournissaient pas une clé de répartition précise, dont les locataires auraient pu vérifier l’exactitude et l’adéquation à la situation.
o) En fonction de ce qui précède, la Cour d’appel civile doit retenir, avec la première juge, que les pièces produites par l’appelante sont insuffisantes pour établir que les locataires concernés par la présente procédure doivent effectivement à la bailleresse les sommes qu’elle leur réclame au titre des frais accessoires, en particulier en rapport avec la clé de répartition des charges entre les différents locataires.
8. Appel X.________ SA – restitution des acomptes sur frais accessoires
f) Si le bailleur ne fournit pas le décompte des frais accessoires, si celui-ci n’est pas détaillé ou compréhensible (« nachvollziehbar »), si le bailleur refuse la consultation des pièces justificatives ou s’il ne parvient pas à prouver les frais allégués, le locataire peut réclamer le remboursement des acomptes versés durant la période considérée ou compenser avec le loyer (Weber, in : BSK, Obligationenrecht I, 7ème éd., n. 8 ad art. 257a ; cf. aussi arrêt de l’ARMC du 30.01.2019 [ARMC.2018.93] cons. 7d).
g) Il a été établi ci-dessus que, dans le cas d’espèce, l’appelante n’avait pas suffisamment justifié les charges. La conséquence en est qu’elle doit restituer aux locataires concernés par la présente procédure les acomptes qu’ils ont versés pour la période 2012-2013, mais seulement dès janvier 2013, pour les motifs exposés par le Tribunal civil et qui ne sont pas critiqués en appel (absence de légitimation active et passive de l’appelante pour la période antérieure à janvier 2013).
Par ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE
1. Rejette l’appel de X.________ SA.
2. Admet partiellement l’appel de A.________ et B.________.
3. Réforme le chiffre 8 lettre r du dispositif du jugement rendu le 4 février 2021 par le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers, chiffre 8 lettre r qui devient : « Condamne X.________ SA à payer à A.________ et B.________, solidairement, la somme de 11'250 francs, plus intérêts à 5 % dès le 15 octobre 2016 ».
4. Réforme le chiffre 11 du dispositif du jugement rendu le 4 février 2021 par le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers, chiffre 11 qui devient : « Condamne X.________ SA à payer à A.________ et B.________, solidairement, une indemnité de dépens de 5'000 francs ».
5. Rejette l’appel de A.________ et B.________ pour le surplus.
6. Statue sans frais.
7. Condamne X.________ SA à verser, pour la procédure d’appel, des indemnités de dépens fixées à :
1'500 francs en faveur de A.________ et B.________, solidairement ;
1'543.55 francs en faveur de C.________, D.________ et E.________, solidairement ;
300 francs en faveur de F.________ ;
300 francs en faveur de G.________ ;
300 francs en faveur de H.________.
Neuchâtel, le 7 juillet 2021
Art. 257 a CO
Frais accessoires
En général
1 Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose.
2 Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement.
Art. 259d
Réduction du loyer
Si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier.