Expulsion suite à un congé pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Cas clair (art. 257 CPC). Indemnité pour occupation illicite des locaux.

Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact

N° dossier: CACIV.2020.6

Autorité: CACIV

Date décision: 02.04.2020

Publié le: 18.06.2020

Revue juridique:

Titre: Expulsion suite à un congé pour défaut de paiement du loyer (art. 257d CO). Cas clair (art. 257 CPC). Indemnité pour occupation illicite des locaux.

Résumé:

Congé valablement donné par la bailleresse en raison du défaut de paiement du loyer par le locataire (cons. 2). Arrangement passé lors de l’audience devant le juge civil et aux termes duquel la procédure est – à différentes conditions – suspendue pendant six mois. Requête de reprise de la procédure par la bailleresse après quatre mois. Violation du droit d’être entendu du locataire à mesure que le tribunal civil a rendu une décision d’expulsion sans que l’intéressé n’ait disposé de suffisamment de temps pour se déterminer sur la requête de reprise (cons. 3). Interprétation de l’accord passé en audience, selon laquelle la durée de la suspension de la procédure était fixe (cons. 4). Admission de l’appel et renvoi au tribunal de première instance.

Articles de loi:

Art. 18 CO Art. 257d CO Art. 257 CPC

A. Par contrat signé le 20 avril 2018, A.________ (ci-après : la bailleresse, respectivement l’intimée) a remis à bail à X.________ (ci-après : le locataire, respectivement l’appelant) un appartement de 3 pièces sis rue (…), à A.________, à compter du 1er mai 2018 et jusqu’au 30 avril 2019, le bail étant ensuite, sauf avis donné d’ici au 31 janvier 2019, renouvelé tacitement pour une durée indéterminée avec faculté de le résilier pour la fin de chaque mois (hormis décembre) moyennant un préavis de trois mois. Le loyer mensuel net s’élevait à 570 francs plus un acompte de charges de 195 francs, d’où un loyer brut de 765 francs.

B. Le locataire s’étant trouvé en demeure pour le paiement des loyers de mars et avril 2019, la bailleresse lui a fait notifier, par envoi recommandé du 12 avril 2019, un « 2ème rappel et mise en demeure », en l’avertissant qu’à défaut de paiement dans les 30 jours suivant sa réception, le contrat de bail serait résilié pour le 30 juin 2019. Ce courrier a été avisé pour retrait le 15 avril 2019. Faute de paiement des loyers échus, la bailleresse a fait notifier au locataire, par envoi recommandé du 27 mai 2019, avisé pour retrait le 28 mai 2019, un avis de résiliation du bail pour le 30 juin 2019.

C. Par requête du 11 juillet 2019, la bailleresse, exposant ce qui précède et invoquant l’application de la procédure de cas clair, a demandé au tribunal civil d’ordonner l’expulsion du locataire des locaux occupés par ce dernier, sous menace de la peine prévue à l’article 292 CP en cas d’insoumission ; de dire que faute d’exécution dans les 10 jours dès l’entrée en force de la décision, l’autorité chargée de l’exécution y procéderait avec l’assistance de l’autorité compétente ; de condamner le locataire à lui verser la somme de 765 francs dès le 1er juillet 2019 et jusqu’à la date de libération des locaux, y compris intérêts à 5 % l’an dès chaque échéance mensuelle et d’ordonner à due concurrence la libération en sa faveur du compte de garantie-loyer constitué par le locataire ; le tout sous suite de frais et dépens.

D. Une audience a réuni les parties devant le tribunal civil le 22 août 2019, afin de débattre de la requête précitée. Tentée avec succès, la conciliation a permis que celles-ci conviennent (1) que le locataire s’engage à verser, en sus du loyer courant, six mensualités de 382.50 francs chacune, à titre de loyers arriérés, la première fois à fin août 2019, puis chaque mois jusqu’à l’extinction de la dette, (2) que la procédure soit suspendue durant six mois et qu’elle serait reprise à la requête de la gérance, (3) que la requête soit retirée et une décision de classement rendue si l’arrangement du ch. 1 était tenu et, enfin, (4) que le locataire s’engage d’ores et déjà à prendre à sa charge les frais judiciaires de 250 francs une fois l’arrangement exécuté. La juge du tribunal civil a ordonné la suspension de la procédure durant six mois.

E. Par lettre datée du 19 décembre 2019, postée le 23 décembre 2019 et parvenue au tribunal civil le 27 décembre 2019, la bailleresse a informé ce dernier que le locataire n’avait pas respecté l’arrangement convenu, non seulement en ne payant pas les « acomptes» en septembre, octobre et décembre, mais encore en ne versant pas les loyers courants pour ces trois mois. Elle soutenait que la suspension de la procédure n’avait plus lieu d’être et invitait la juge à fixer au locataire un délai pour quitter les lieux. Cet écrit a été transmis au locataire pour information le 27 décembre 2019.

F. Par décision d’expulsion du 6 janvier 2020, le tribunal civil a ordonné l’expulsion du locataire des locaux objet du bail, en lui fixant un délai au 24 janvier 2020 pour quitter les lieux (ch. 1 et 2) ; réglé la mise en œuvre de l’exécution forcée de l’expulsion dans l’hypothèse où le locataire ne quitterait pas les lieux dans le délai imparti (ch. 3 et 4) ; dit que les frais de l’exécution forcée seraient supportés par le locataire mais avancés par la bailleresse, à hauteur de 4'000 francs, en réservant le droit de cette dernière à répétition (ch. 5 et 6) ; condamné le locataire à payer à la bailleresse, dès le 1er juillet 2019 et jusqu’à la date effective de libération des locaux, une indemnité pour occupation illicite de ceux-ci, à raison de 25.15 francs par jour (ch. 7) ; rejeté toute autre ou plus ample conclusion (ch. 8) et mis à la charge du locataire les frais de la cause, avancés par la bailleresse et arrêtés à 250 francs, ainsi que le versement à la même d’une indemnité de dépens de 150 francs (ch. 9).

G. Le 22 janvier 2020, X.________ appelle de cette décision, en concluant à l’annulation de celle-ci ou alors à la fixation par l’instance d’appel d’un nouveau délai raisonnable afin qu’il quitte les lieux, « d’au moins deux mois », avec suite de frais et dépens.

Il relève que l’appel a, de par la loi, un effet suspensif, ce qui le dispense de le requérir. Dans l’hypothèse où la Cour cantonale considérerait son acte comme un recours dépourvu d’effet suspensif, il conclut formellement à l’octroi de celui-ci. A cet égard, il allègue pour l’essentiel qu’une expulsion de son logement au 24 janvier lui causerait un préjudice irréparable, n’ayant au surplus aucun endroit où se loger, ceci alors que son loyer était « à ce jour payé régulièrement » et que l’arriéré de loyer devrait être entièrement remboursé d’ici mars 2020, de telle sorte que l’adverse partie ne dispose d’aucun intérêt pour s’opposer à l’octroi de l’effet suspensif. Il ajoute qu’il est quelqu’un d’honnête, que le non-paiement partiel des loyers est dû à des périodes de vie difficiles et qu’il travaille afin ne pas dépendre des services sociaux mais que son salaire est « au minimum vital ».

Sur le fond, il soutient avoir, « à part une ou deux exceptions », respecté l’accord passé avec la bailleresse, en ayant « toujours payé [s]es loyers et remboursé le reste comme convenu ». Ayant reçu la décision contestée sauf erreur le 13 janvier 2020 (recte : le 15 janvier 2020), il indique qu’il va partir, mais qu’il lui est totalement impossible de trouver un nouveau logement d’ici au 24 janvier. L’exiger est contraire à ses droits fondamentaux. Selon l’arrangement passé en audience, il disposait d’un délai au mois de mars 2020 pour rembourser toute sa dette et c’était ce qu’il avait prévu, respectivement qu’il prévoit toujours de faire. Par ailleurs, il s’oppose au paiement à la bailleresse d’une indemnité pour occupation illicite à compter du 1er juillet 2019, précisant qu’une telle indemnité ne pourrait tout au plus être envisagée que depuis que la bailleresse a demandé la reprise de la procédure ; il indique par ailleurs qu’il va se retrouver avec un double loyer à payer, à mesure qu’il a payé « une bonne partie de [s]es loyers de retard ».

H. Par ordonnance du 23 janvier 2020, la présidente de la Cour d’appel civile a constaté que l’appel revêtait, ex lege, un effet suspensif et que, au demeurant, il y aurait de toute façon lieu de suspendre la décision attaquée, afin de préserver l’objet du litige.

I. Dans sa détermination du 30 janvier 2020, l’intimée conclut au rejet intégral de l’appel et à la confirmation de la décision attaquée, avec suite de frais et dépens. Elle relève notamment que l’appelant n’a, à ce jour, payé que deux des cinq mensualités dues selon l’arrangement du 22 août 2019, et qu’il en va de même s’agissant des loyers courants. Se référant à un décompte annexé à son écrit, l’intimée allègue que l’appelant lui doit, au jour où elle se détermine, un montant de 2'714.70 francs.

C O N S I D E R A N T

1. a) L’appel a été interjeté dans le délai légal de 10 jours (art. 314 CPC).

b) En vertu de l’article 308 al. 2 CPC, dans les affaires patrimoniales, l’appel n’est recevable que si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 francs au moins. Lorsque le litige porte, comme en l’espèce, sur la question de savoir si les conditions d'une expulsion sont données dans une procédure fondée sur l'article 257 CPC, la valeur litigieuse correspond, selon la jurisprudence, « *au dommage prévisible causé par le retard au cas où les conditions d'une évacuation selon la procédure de l'article *257 CPC ** ne seraient pas réalisées (cons. 1.2.2 non publié de l'ATF 138 III 620) » (arrêt du TF du 08.04.2014 [4A_627/2013] cons 1.3). Vu la nécessité d’une conciliation préalable (art. 198 CPC a contrario) et compte tenu des moyens de preuve admis plus largement en procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) qu’en procédure sommaire de cas clair, la différence de durée des procédures peut être estimée entre 8 et 12 mois, pour la première instance. Compte tenu du montant du loyer, soit 795 francs par mois, la valeur litigieuse n’atteint pas le seuil de 10'000 francs, sur cette seule question, puisqu’on parvient à une valeur litigieuse de 9'540 francs (12 x 795 francs). Il faut toutefois observer qu’est également litigieuse la question de savoir si l’appelant doit être condamné à verser à l’intimée une indemnité pour occupation illicite des locaux à compter du 1er juillet 2019 et ce à raison de 765 francs par mois (cf. conclusion no 3 de la requête du 11 juillet 2019). Dans ces conditions, il faut admettre que le seuil de 10'000 francs ouvrant la voie de l’appel est atteint.

c) Interjeté dans les formes légales pour le surplus, l’appel est recevable.

2. L’appelant ne conteste pas, en tant que telle, la résiliation du bail par l’intimée. À juste titre, car il ressort clairement du dossier, d’une part qu’il était en demeure pour le paiement des loyers des mois de mars et avril 2019 lorsque l’intimée lui a adressé, dans les formes et délais prévus à l’article 257d al. 1 CO, la sommation de payer les montants en souffrance dans les 30 jours, faute de quoi le bail serait résilié, d’autre part que l’avis de résiliation du bail lui a également été notifié dans les formes et délais prévus à l’article 257d al. 2 CO (cf. ci-dessus Faits let. B). Sur ce dernier point, il faut rappeler que la notification du congé est soumise au principe de la réception absolue, c’est-à-dire que le congé déploie ses effets dès le moment où il entre dans la sphère d’influence du destinataire et que celui-ci est à même d’en prendre connaissance. En cas de courrier recommandé, il s’agit, pour le titulaire d’une boîte aux lettres, à défaut de réception effective au passage du facteur, du jour du passage si l’on est en droit d’attendre du destinataire qu’il retire le pli au guichet le même jour, sinon du lendemain (CPra Bail –Wessner, art. 257d CO N. 4 et les références citées). En l’occurrence, on parvient, au plus tard, à la date du 29 mai 2019, de telle sorte que la résiliation, donnée pour le 30 juin 2019, a valablement été notifiée, même si l’appelant n’a, dans les faits, pas retiré l’envoi recommandé de l’intimée.

Dans ces conditions, celle-ci était, sur le principe, fondée à requérir l’expulsion de l’appelant dès le mois de juillet 2019 puisque l’intéressé ne disposait plus d’aucun titre lui permettant d’occuper les locaux objet du bail et qu’il n’a pas contesté la résiliation de son bail.

3. a) Conformément aux articles 29 al. 2 Cst. et 6 CEDH, les parties ont le droit d'être entendues. Compris comme l'un des aspects de la notion générale de procès équitable, le droit d'être entendu comprend en particulier le droit, pour une partie à un procès, de prendre connaissance de toute argumentation présentée au tribunal et de se déterminer à son propos, que celle-ci contienne ou non de nouveaux éléments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non concrètement susceptible d'influer sur le jugement à rendre (ATF 138 I 189, cons. 3.2).

b) On a relevé ci-dessus (Faits let. E) que la première juge avait transmis à l’appelant, le 27 décembre 2019, soit le jour où ce document est parvenu au tribunal, la lettre de l’intimée demandant la reprise de la procédure au motif que l’appelant n’avait pas respecté son engagement pris en audience (lettre datée du 19 décembre 2019 et remise à la poste le 23 décembre 2019). Cette transmission a été effectuée avec la mention « pour information ». On ignore quand ce document est parvenu à l’appelant, mais il faut constater que le 27 décembre 2019 était un vendredi de telle sorte que ce pli – dont rien n’indique qu’il a été envoyé en mode prioritaire – a, dans le meilleur des cas, dû se trouver en mains de l’appelant le lundi 30 décembre ou le mardi 31 décembre 2019, voire peut-être même seulement le 3 janvier 2020, compte tenu qu’aucune distribution de courrier n’avait lieu les 1er et 2 janvier 2020. C’est dire qu’une décision rendue le 6 janvier 2020 n’a manifestement pas laissé suffisamment de temps à l’appelant pour se déterminer utilement sur une pièce importante et alors, il convient de le rappeler, qu’une procédure de cas clair a été engagée.

Le droit d’être entendu de l’appelant n’a ainsi pas été respecté. Comme ce droit est de nature formelle, sa violation suffit en principe à entraîner l’annulation de la décision attaquée. Certes, lorsque l’autorité de recours dispose, en fait et en droit, du même pouvoir d’examen que l’autorité précédente, ce qui est le cas pour la Cour d’appel, une violation du droit d’être entendu peut être réparée devant elle lorsque cette violation n’est pas grave, voire même lorsqu’indépendamment de sa gravité, un renvoi à l’autorité inférieure constituerait une vaine formalité, qui ne serait pas dans l’intérêt de la partie concernée à obtenir une décision dans un délai raisonnable (arrêt du TF du 14.09.2018 [5A_126/2018] cons. 5 et les références citées). Ces différentes éventualités n’ont toutefois pas lieu d’être examinées davantage dans le présent cas, à mesure que l’admission de l’appel s’impose pour un autre motif.

4. En effet, il convient de se pencher sur l’arrangement passé lors de l’audience du 22 août 2019 (cf. ci-dessus Faits let. D).

a) Celui-ci prévoit, à son chiffre 1, que l’appelant s’engage à verser, en sus du loyer courant et à titre d’arriérés de loyer, six mensualités de 382.50 francs chacune. Ce dernier montant correspond manifestement à la moitié du loyer brut de 765 francs et on doit dès lors considérer qu’à la date où l’arrangement a été passé, un arriéré de trois mois de loyer subsistait à charge du locataire. Cet arrangement prévoit, à son chiffre 2, que la procédure est suspendue durant six mois et qu’elle sera reprise à la requête de la gérance, respectivement, à son chiffre 3, que si l’arrangement du chiffre 1 est tenu, la requête (d’expulsion) sera retirée et une décision de classement rendue.

b) En l’occurrence, l’intimée s’est adressée au tribunal pour l’inviter à reprendre la procédure le 23 décembre 2019, soit quatre mois après l’audience, en alléguant que l’appelant ne respectait, à double titre, pas l’arrangement, puisqu’il n’avait –pour les mois de septembre, octobre et décembre – payé ni les mensualités portant sur l’arriéré, ni le loyer courant. Elle considérait que « la suspension de la procédure d’expulsion n’a[vait] plus lieu d’être » et demandait qu’un délai pour quitter les lieux soit fixé au locataire.

En ce qui le concerne, l’appelant, bien qu’il n’ait pas réagi à la transmission par le tribunal civil de la lettre précitée de l’intimée, affirme dans son appel qu’il devait, selon l’accord passé avec la gérance, « rembourser toute [s]a dette jusqu’à mars 2020 et [que] c’[était] ce qu[il] avai[t] prévu (…) de faire ». Il semble ainsi clairement se prévaloir de la durée totale de la suspension de la procédure, de six mois, avant que la procédure ne puisse être reprise, temps qui devait lui permettre de payer ce qu’il devait à l’intimée. Certes, il n’est pas tout à fait exact d’affirmer que les montants dus devaient être remboursés en mars : l’arrangement d’audience ayant été passé le 22 août 2019, la durée de six mois arrivait à échéance le 22 février 2020. La différence n’est cependant que de quelques jours avec la fin du mois de février et, par conséquent, avec le début du mois de mars, ce qui n’est pas significatif, d’autant plus que l’arrangement prévoit le premier versement de l’appelant à « fin août 2019 ».

c) Il résulte de ce qui précède qu’un désaccord existe entre les parties quant à la portée des chiffres 2 et 3 de leur arrangement, ce qui rend nécessaire d’interpréter ce dernier, selon les règles habituelles d’interprétation des contrats, soit en tentant d’abord d’établir la réelle et commune intention des parties, sans s’arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (interprétation subjective, cf. art. 18 al. 1 CO), et, à défaut, selon le sens que chaque destinataire de la manifestation de volonté concernée pouvait et devait lui attribuer selon les règles de la bonne foi, d’après le texte et le contexte, ainsi que les circonstances – interprétées à la lumière de leur signification concrète – qui l’ont précédée ou accompagnée, à l’exclusion d’événements postérieurs (interprétation objective, selon le principe de la confiance ; ATF 133 III 61 cons. 2.2.1).

Le texte de l’arrangement d’audience n’est pas clair. Sa lecture ne permet en effet pas de savoir si la procédure peut être reprise par la gérance avant l’échéance du délai de suspension de six mois, dans l’hypothèse où le locataire ne respecterait pas l’engagement pris sous chiffre 1, ou si, au contraire, la durée de la suspension de six mois doit prévaloir indépendamment du comportement du locataire. L’intérêt de la bailleresse réside dans le fait de pouvoir louer le logement dont elle est propriétaire et d’encaisser un loyer, en d’autres termes d’avoir un locataire solvable. Du côté du locataire, l’intérêt est de pouvoir jouir du bien loué et de ne pas encourir de frais de déménagement liés à une expulsion. Cela dit, il semble que si la bailleresse avait voulu, de son point de vue, se prémunir de la manière la plus efficace possible contre une éventuelle inexécution de ses engagements par le locataire, elle aurait fait mentionner dans l’arrangement que la procédure pourrait être reprise dès que cette circonstance serait réalisée. Une telle manière de procéder est souvent observée dans des actions en paiement : le débiteur s’engage à rembourser sa dette par mensualités successivement exigibles, mais les parties prévoient qu’à défaut de versement d’une mensualité, l’entier de la dette devient immédiatement exigible, donc peut faire l’objet d’une exécution forcée. Ne l’ayant pas fait, on doit en déduire qu’elle a consenti à accorder à son locataire un sursis de six mois. Par ailleurs, le fait que l’arrangement mentionne que la procédure sera reprise à la requête de la gérance n’est pas déterminant pour savoir si cette reprise pouvait intervenir avant ou après l’échéance du délai de six mois. En effet, il est évident que la maîtrise de cette procédure, engagée par la bailleresse et compte tenu des intérêts respectifs des parties, revient à celle-ci et non au locataire. De plus, il faut comprendre de cet accord que la suspension devait avoir une certaine durée également en raison du chiffre 3 : la bailleresse ne peut envisager de retirer sa requête d’expulsion que si le locataire a montré pendant six mois qu’il était en mesure d’honorer des engagements qui vont au-delà du paiement du loyer courant puisqu’ils comprennent également le remboursement d’un arriéré. Enfin, si la volonté des parties avait été que la procédure puisse être reprise avant l’échéance de ce délai de six mois, la première juge n’aurait pas ordonné, sans autres précisions, la suspension de la procédure durant six mois ; au contraire, elle aurait dans une telle hypothèse très vraisemblablement précisé, par exemple, que la procédure était suspendue pour une durée maximale de six mois, mais qu’elle pouvait être reprise à la requête de la partie la plus diligente – ici la bailleresse – en cas de non-respect des modalités de paiement prévues au ch. 1. Ne l’ayant pas fait, on doit en déduire que la durée de la suspension était fixe.

d) Compte tenu de ces éléments, on retiendra que l’intimée n’était pas fondée à requérir la reprise de la procédure avant l’échéance du délai de six mois prévu dans l’arrangement du 22 août 2019, soit avant le 22 février 2020. Elle a donc agi prématurément et la première juge ne pouvait pas statuer dans le sens qu’elle a retenu, puisque la suspension bénéficiait encore à l’appelant. Il en résulte que la décision du 6 janvier 2020 doit être annulée et la cause renvoyée devant la première juge pour reprise éventuelle de la procédure dans le prolongement de la fin de la suspension (entretemps intervenue).

5. S’agissant d’une affaire relative à un bail à loyer portant sur une habitation, il n’est pas perçu de frais judiciaires (cf. art. 56 de la Loi fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et administrative [LTFrais], RSN 164.1). Il n’est pas alloué de dépens, en dépit de la conclusion de l’appelant en ce sens. D’une part, ce dernier a agi seul et n’a dès lors pas à défrayer un représentant professionnel (cf. art. 95 al. 3 let. b CPC). D’autre part, il ne fait pas valoir qu’une indemnité équitable, telle que prévue à l’article 95 al. 3 let. c CPC, se justifierait dans le cas d’espèce.

**Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL CIVILE**

1. Admet l’appel et annule la décision attaquée.

2. Renvoie la cause au tribunal civil, en l’invitant à procéder au sens des considérants.

3. Statue sans frais.

4. Dit qu’il n’est pas alloué de dépens.

Neuchâtel, le 2 avril 2020

Art. 18 CO

Interprétation des contrats; simulation

1 Pour apprécier la forme et les clauses d’un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s’arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.

2 Le débiteur ne peut opposer l’exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d’une reconnaissance écrite de la dette.

Art. 257dCO

Demeure du locataire

1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.

2 Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.

Art. 257 CPC

1 Le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:

a. l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé;

b. la situation juridique est claire.

2 Cette procédure est exclue lorsque l’affaire est soumise à la maxime d’office.

3 Le tribunal n’entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.