Action en libération de dette. Contrat de vente immobilière. Validité d’une clause d’exclusion de garantie.

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N° dossier: CACIV.2018.13

Autorité: CACIV

Date décision: 14.06.2018

Publié le: 24.07.2018

Revue juridique:

Titre: Action en libération de dette. Contrat de vente immobilière. Validité d’une clause d’exclusion de garantie.

Résumé:

Reconnaissance de dette de 96'000 francs signée par les acquéreurs d’un immeuble en faveur du vendeur et de son épouse. Non-remboursement à l’échéance, commandement de payer des créanciers frappé d’opposition totale par les débiteurs et mainlevée provisoire prononcée. Action en libération de dette des débiteurs qui invoquent un dommage d’un montant supérieur à celui de la reconnaissance de dette consécutif à des défauts de l’immeuble. Rejet de la demande en première instance, confirmé par la CACIV, le contrat de vente immobilière contenant une clause valable d’exclusion de garantie relative en particulier à la toiture et les autres défauts invoqués n’ayant pas fait l’objet d’un avis de défaut en temps utile.

Articles de loi:

Art. 197 CO Art. 199 CO Art. 201 CO Art. 205 CO Art. 210 CO

A. Par contrat authentique de vente immobilière du 19 janvier 2009, X1_________ et X2________ ont acheté à Y2________ les biens-fonds Nos [111] et [222] du cadastre de Z._______ pour le prix de 1'800'000 francs. Selon le chiffre 3 des conditions de la vente immobilière, les parties convenaient expressément d’exclure toute garantie du vendeur, que ce soit pour les défauts apparents ou cachés, matériels ou juridiques, dont les biens vendus pourraient être affectés, que ces défauts soient connaissables ou non, dans les limites de la loi, notamment de l’article 199 CO, déclarant que toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé aux acquéreurs les défauts de la chose. D’après le même chiffre, le vendeur confirmait aux acquéreurs que la restauration d’une partie de la toiture devrait intervenir et ceux-ci en prenaient acte, les parties confirmant que le notaire instrumentant leur avait exposé la portée de cette clause. Le 21 janvier 2009, X1_________ et X2________ ont signé une reconnaissance de dette d’un montant de 96'000 francs en faveur de Y1_________ et Y2________, à rembourser au plus tard le 31 janvier 2014.

B. Par lettre du 16 décembre 2009, Y1_________ et Y2________ ont répondu à un SMS de X2________ que les problèmes de l’attique les avaient surpris et qu’il aurait peut-être dû faire intervenir l’assurance ECAP. X2________ ayant sollicité une telle intervention pour des dégâts d’eau provoqués par des infiltrations à travers la toiture de l’immeuble, A.________, ingénieur civil SIA, mandaté par l’ECAP, a indiqué, par lettre au prénommé du 14 janvier 2011, que la charpente de la partie ancienne de la toiture, construite vraisemblablement au XIX siècle, était bien visible depuis l’intérieur, de même que le lattage et les tuiles, puisqu’il n’y avait pas d’isolation, de sous-couverture ou de lambrissage sur le local devant servir de grenier et qu’il ne fallait pas s’étonner si, par endroits, la pluie pénétrait à l’intérieur ; qu’il aurait fallu changer depuis longtemps les tuiles, très fragiles et mettre une sous-couverture pour garantir l’étanchéité en cas de rupture d’une tuile ; que, selon le témoignage des locataires, il arrivait depuis longtemps que des infiltrations pénètrent jusqu’aux logements, à travers une poutraison en bois et un plancher/faux-plafond servant de plafond ; qu’il ne s’agissait donc pas d’une situation du ressort de l’ECAP, la grande vétusté de l’état de la toiture consécutive à un manque d’entretien étant la cause des infiltrations.

C. Le 27 mars 2014, Y1_________ et Y2________ ont fait notifier à X1_________ et X2________ un commandement de payer portant sur un montant de 96'000 francs avec intérêts à 5 % dès le 1er février 2014. Les poursuivis ayant fait opposition totale, les poursuivants ont requis la mainlevée provisoire le 25 septembre 2014 et celle-ci a été prononcée par jugement du Tribunal de première instance de la République et canton de Genève du 19 janvier 2015.

D. Le 20 février 2015, Y1_________ et Y2________ ont déposé une demande en libération de dette devant le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers, en concluant à ce que celui-ci dise et constate qu’ils ne devaient pas aux défendeurs un montant de 96'000 francs, intérêts en sus, et à ce qu’il ordonne la radiation de la poursuite no [xxxx], sous suite de frais et dépens. Ils alléguaient en substance qu’une reconnaissance de dette de 96'000 francs avait été signée en parallèle avec le contrat de vente immobilière du 19 janvier 2009 ; que postérieurement à la vente, ils avaient découvert avec stupéfaction des dégâts d’eau importants dans l’immeuble ; que l’expert mandaté par l’ECAP s’était rendu sur les lieux le 10 janvier 2011 et qu’il avait constaté que la cause des dégâts était « la grande vétusté de l’état de la toiture suite à un manque d’entretien à travers les années » et qu’il s’était également prononcé sur la cause probable d’une fissure à l’angle sud-ouest qui, selon lui, était « un défaut de la chambre, au pied de la descente d’eau pluviale : si la chambre n’est pas étanche, cela mine la fondation de l’angle de l’immeuble, d’où la fissure » ; que les défendeurs étaient parfaitement au courant de ces défauts et qu’ils les avaient tus lors de la vente, notamment concernant les fondations érodées par l’eau, défauts dont eux-mêmes n’auraient pas pu se rendre compte même en visitant scrupuleusement la cave de l’immeuble ; que les frais nécessaires à la remise en état de celui-ci dépassaient très largement le montant de la reconnaissance de dette.

Dans leur réponse du 2 avril 2015, les défendeurs ont conclu au rejet de la demande dans toutes ses conclusions, sous suite de frais et dépens. Ils alléguaient en bref que l’acte de vente immobilière du 19 janvier 2009 contenait une clause par laquelle les parties convenaient expressément d’exclure toute garantie du vendeur pour des défauts apparents ou cachés, matériels ou juridiques, dont les biens vendus pourraient être affectés, que ces défauts soient connaissables ou non dans les limites de la loi, notamment de l’article 199 CO ; que le contrat précisait que l’attention des acquéreurs était attirée sur le fait qu’une partie de la toiture devrait être restaurée ; que le défendeur n’était pas un professionnel de l’immobilier et qu’il n’avait aucune connaissance technique dans le domaine des constructions et des matériaux ; que les acquéreurs n’avaient pas jugé bon d’investiguer davantage, malgré la clause d’exclusion de garantie et les avertissements sur l’état de la toiture, alors que la transaction portait sur un montant de 1'800'000 francs ; que, durant les années où il en était propriétaire, le vendeur avait toujours réparé les défauts connus de l’immeuble.

Les demandeurs ont déposé leur détermination sur les faits de la réponse le 8 mai 2015.

Lors d’une audience du 20 octobre 2015, les parties ont confirmé respectivement les conclusions de la demande et de la réponse. Les témoins B.________ et C.________ ont été entendus. X2________ et Y1________ ont été interrogés. Le juge a renoncé à la mise en œuvre de l’expertise sollicitée par les demandeurs et à laquelle les défendeurs s’opposaient et il a clôturé l’administration des preuves.

Les parties ont déposé des plaidoiries écrites en cause respectivement les 3 décembre 2015 et 15 janvier 2016.

E. Par jugement du 21 décembre 2017, le tribunal a rejeté la demande. Il a mis à la charge des demandeurs les frais judiciaires, arrêtés à 4'976 francs et avancés par ceux-ci, et il a alloué aux défendeurs une indemnité de dépens de 4'700 francs à la charge des demandeurs. Il a retenu en substance que, lors de son interrogatoire, le demandeur avait déclaré avoir appris que les fondations de l’immeuble étaient problématiques lorsqu’il avait envisagé de surélever celui-ci trois ans auparavant et qu’il avait expressément admis ne pas en avoir avisé le vendeur ; que la question de savoir si le simple SMS – dont on ignorait le contenu – adressé par le demandeur au défendeur en décembre 2009 constituait un avis des défauts de la toiture pouvait rester ouverte dans la mesure où le défendeur ne répondait de toute manière pas de ce prétendu défaut pour un autre motif, à savoir qu’il ressortait clairement de l’acte de vente du 19 janvier 2009 que le vendeur avait informé les demandeurs de la nécessité de restaurer une partie du toit, ce qui correspondait aux constations faites par l’expert mandaté par l’ECAP qui relevait que, seul le toit de la partie ancienne de la propriété devait être rénové, la partie récente n’étant pas en cause ; que, selon l’article 200 CO, le vendeur ne répondait pas des défauts que l’acheteur connaissait au moment de la vente, ni de ceux dont il aurait dû s’apercevoir en examinant la chose avec une attention suffisante, à moins que le vendeur lui ait affirmé qu’ils n’existaient pas ; qu’en l’espèce, le demandeur avait d’une part été rendu attentif à la nécessité de restaurer une partie de la toiture et qu’il avait d’autre part déclaré ne pas avoir visité l’immeuble avant de l’acheter ; que, dès lors, les demandeurs ne pouvaient pas raisonnablement soutenir qu’ils ne connaissaient pas l’état de la toiture ou qu’ils n’étaient pas en mesure de s’en apercevoir s’ils avaient pris la peine de l’examiner, d’autant plus qu’ils acquerraient un immeuble vieux de plus d’un siècle ; que, par conséquent, pour autant que l’état de la toiture ait constitué un défaut, le défendeur n’en répondait pas. Compte tenu de ce qui précède, le premier juge a estimé qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner une expertise pour déterminer l’étendue de prétendus défauts dont le défendeur ne répondait de toute manière pas. Pour le même motif, il n’était pas nécessaire d’examiner en détail les conséquences de l’exclusion de garantie figurant dans l’acte de vente, quand bien même on peinait à distinguer dans les allégués des demandeurs quel comportement frauduleux pourrait être reproché au défendeur (art. 199 CO), un tel comportement ne pouvant pas non plus être déduit des témoignages de B.________ et C.________. Enfin, le premier juge a relevé qu’on pouvait douter que les demandeurs aient suffisamment allégué en quoi consistaient les défauts dont ils se prévalaient, les intéressés ne pouvant à cet égard se contenter de renvoyer à une expertise car celle-ci devait servir à démontrer les faits allégués et non s’y substituer. Le juge de première instance a par conséquent constaté que les demandeurs avaient échoué à démontrer qu’ils avaient éteint par compensation leur dette à l’égard des défendeurs de sorte que leur demande devait être rejetée, la question de la recevabilité de celle-ci en tant qu’elle concernait X1________ pouvant être laissée ouverte.

F. X1_________ et X2________ interjettent appel contre ce jugement en concluant principalement à son annulation, à ce que la Cour de céans, statuant à nouveau, dise et constate que les appelants ne doivent pas aux intimés un montant de 96'000 francs, intérêts en sus et à ce qu’elle ordonne la radiation de la poursuite no [xxxx], subsidiairement au renvoi de la cause à l’autorité de première instance, afin qu’elle statue à nouveau, au sens des considérants, en tout état de cause, sous suite de frais et dépens. Les appelants invoquent la constatation erronée et incomplète des faits et la violation du droit. Sous l’angle du premier grief, ils reprochent au juge d’instance d’avoir écarté leur demande d’expertise judiciaire alors que – selon eux – celle-ci aurait pu établir l’existence du/des défaut(s) allégué(s), surtout concernant les fondations de l’immeuble, les conséquences de ce(s) défaut(s) et l’étendue exacte du dommage subi. Sous l’angle du second grief, ils reprochent au premier juge de ne pas avoir retenu que l’immeuble était affecté de défauts intentionnellement dissimulés par le vendeur et qu’eux-mêmes ne pouvaient détecter. En ce qui concerne l’avis des défauts, ils soutiennent que leur SMS de décembre 2009 décrivait les défauts de manière suffisamment détaillée et qu’au surplus une lacune dans l’avis des défauts serait dépourvue de conséquence, ceux-ci ayant été frauduleusement dissimulés. Quant à la limitation de garantie contenue dans l’acte de vente, ils prétendent qu’il s’agissait d’une clause de style, insérée dans le contrat par tradition, et dépourvue d’effet juridique. Ils estiment enfin que le jugement rendu en première instance est insuffisamment motivé.

G. Au terme de leur réponse, les intimés concluent au rejet de l’appel dans toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement rendu en première instance, avec suite de frais et dépens.

C O N S I D E R A N T

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, l’appel est recevable.

2. En ce qui concerne le reproche fait au premier juge d’avoir écarté l’expertise sollicitée par les appelants, il convient de relever que, selon l’article 150 al. 1 CPC, la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés. Les appelants soutiennent que l’expertise requise aurait permis d’établir l’existence du/des défaut(s) allégué(s), surtout concernant les fondations de l’immeuble, les conséquences de ce(s) défaut(s) sur l’immeuble et l’étendue exacte du dommage subi. Cependant, le juge d’instance a retenu l’absence de tout avis de défaut quant aux fondations de l’immeuble et le fait que le vendeur ne répondrait pas d’un défaut affectant la toiture, au vu de la clause d’exclusion de garantie contenue dans l’acte de vente et du fait que les intéressés auraient pu se rendre compte de l’importance de ce défaut au moment de l’acquisition de l’immeuble. Si ce raisonnement est pertinent, il en découle que l’expertise sollicitée était inutile. C’est donc ces questions qu’il convient d’examiner en premier lieu.

3. a) Le litige porte sur une vente immobilière. Les règles relatives à la garantie des défauts de la chose vendue (art. 197 ss CO) sont applicables par analogie aux ventes d’immeuble par renvoi de l’article 221 CO. La responsabilité du vendeur présuppose avant tout l’existence d’un défaut au sens de l’article 197 CO survenu avant le transfert des risques et qui n’était pas connu de l’acheteur au moment de la vente (art. 200 CO). Dans un tel cas, celui-ci peut se prévaloir des droits issus de la garantie en raison des défauts de la chose vendue (art. 205 CO), à condition qu’il ait avisé le vendeur sans délai des défauts (art. 201 CO) et qu’il introduise l’action en garantie dans les délais prévus par l’article 210 CO. En matière de contrat d’entreprise, le maître de l’ouvrage a un devoir analogue à celui de l’acheteur (art. 370 al. 3 CO). Pour définir les exigences liées au devoir de signaler les défauts « sans délai après leur découverte », il est donc possible de se fonder sur la jurisprudence en matière de contrat d’entreprise. Les circonstances particulières du cas d’espèce et, spécialement, le genre de défaut découvert, sont toujours déterminants. Les défauts cachés sont ainsi réputés découverts au moment où l’acheteur a acquis la certitude de leur existence. Les défauts dont l’apparition est progressive, en ce sens que leur ampleur et leur intensité augmentent peu à peu, ne sont par contre pas réputés découverts au moment où se manifestent les premiers indices, mais lorsque l’acheteur est en état d’en mesurer l’importance et la portée. En d’autres termes, l’acheteur est tenu de signaler le défaut seulement lorsqu’il lui paraît certain (ou qu’il doit lui paraître certain, selon les règles de la bonne foi) que celui-ci constitue une inexécution du contrat (ATF 131 III 145, JT 2007 I 261 cons. 3 et 7.2 et les références citées). En ce qui concerne l’avis des défauts, en donnant celui-ci, l’acheteur doit faire savoir au vendeur qu’il n’accepte pas la chose avec ces défauts (à tout le moins pas aux conditions convenues) et il doit énumérer et décrire les défauts, une critique toute générale n’étant donc pas suffisante. Il faut en effet que le vendeur puisse se faire une idée du genre de défaut et de son importance. L’avis n’est soumis à aucune forme particulière. Généralement, l’acheteur le donnera par lettre recommandée, pour se ménager une preuve (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 2016, N. 717 à 721 et les références citées).

b) En l’espèce, les appelants ont allégué dans la demande qu’ils avaient découvert avec stupéfaction «postérieurement à la vente » des dégâts d’eau importants dans l’immeuble ; qu’interrogés, les intimés leur avaient conseillé de s’adresser à l’ECAP ; que celle-ci avait chargé un expert d’établir un rapport concernant ces dégâts ; que, le 10 janvier 2011, A.________, mandaté par l’ECAP, s’était rendu sur les lieux ; qu’il avait constaté que la cause des dégâts était « la grande vétusté de l’état de la toiture suite à un manque d’entretien à travers les années » ; qu’il s’était également prononcé sur la cause probable d’une fissure à l’angle sud-ouest de l’immeuble qui, selon lui, constituait « un défaut de la chambre, au pied de la descente d’eau pluviale ; si la chambre n’est pas étanche, cela mine la fondation de l’angle de l’immeuble, d’où la fissure ». Les allégations des appelants au sujet des défauts invoqués sont pour le moins sommaires puisque les intéressés ne mentionnent même pas quand des dégâts d’eau se sont produits, ni quand et sous quelle forme ils ont interpellé les intimés à ce sujet. Ils ne chiffrent au surplus pas leur dommage, même de manière estimative. Ils ont déposé en preuve une lettre manuscrite adressée le 16 décembre 2009 par les Y1________ et Y2________ à l’appelant, qui fait référence à un SMS de celui-ci relatif notamment à des « problèmes de l’attique ». Lors de son interrogatoire du 20 octobre 2015, l’intimée a confirmé s’être rendue en compagnie de l’appelant à l’ECAP suite au courrier précité. Le SMS de l’appelant n’a pas été produit. Quant au rapport de A.________, Y1________ a déclaré ne pas en avoir pris connaissance et les appelants n’ont du reste jamais prétendu l’avoir communiqué aux intimés. Le premier juge a laissé ouverte la question de savoir si ce SMS de l’appelant constituait un avis des défauts de la toiture et les intimés ne remettent pas en cause ce point dans leur détermination relative à l’appel, de sorte que la Cour de céans n’a pas à revenir sur cette appréciation. En ce qui concerne le problème qui affecterait les fondations, l’appelant a déclaré, lors de son interrogatoire du 20 octobre 2015, qu’il l’avait appris lorsqu’il avait soumis au bureau D.________ un projet de surélévation de l’immeuble, une nappe phréatique étant apparemment située sous celui-ci et les fondations n’en étant pas étanches. L’appelant a ajouté qu’il ignorait si les époux Y1________ et Y2________ étaient au courant de ce problème, « nous n’en avons jamais parlé ». Il a précisé que le SMS adressé aux époux Y1________ et Y2________ en décembre 2009 ne concernait que la toiture et qu’il ne leur avait pas écrit aux sujet des fissures. En appel, les intéressés soutiennent avoir pris connaissance du défaut des fondations de l’immeuble lorsqu’ils ont reçu le rapport d’expertise de l’ECAP du 14 janvier 2011, leur apprenant qu’un défaut d’étanchéité de la chambre minait la fondation de l’angle de l’immeuble, d’où la fissure. L’appelant ayant expressément admis lors de son interrogatoire n’avoir jamais parlé d’un problème relatif aux fondations de l’immeuble, ni écrit aux intimés à propos des fissures, on a du mal à comprendre comment les intéressés peuvent soutenir qu’un « avis des défauts a été rendu en temps utile, tant pour le défaut de la toiture que pour celui des fondations ». C’est au contraire avec raison que le juge de première instance a retenu l’absence de tout avis de défaut relatif aux fondations de l’immeuble.

c) Les appelants prétendent par ailleurs, en se référant à un arrêt du Tribunal fédéral du 29.08.2005 [4C.152/2005], cons. 2.2.1, qu’une lacune dans l’avis des défauts n’aurait en l’espèce aucune conséquence sur leurs droits d’acheteurs, les défauts ayant été frauduleusement dissimulés. Ils exposent, au sujet du défaut des fondations, qu’il ressortirait des déclarations du témoin B.________ et des intimés que ces derniers connaissaient parfaitement l’état du sous-sol de l’immeuble, qui se trouvait dans le patrimoine de leur famille depuis de longues années. Ils ajoutent que la situation particulière du sous-sol, probablement traversé par des sources d’eau, ainsi que l’état des fondations, fissurées, ne leur ont jamais été mentionnés. Selon la jurisprudence précitée du Tribunal fédéral (ATF 131 III 145, JT 2007 I 261, cons. 8.1), le vendeur n’agit pas dolosivement dans le seul cas où il fournit des indications fausses sur la qualité de la chose, mais également lorsqu’il tait des circonstances que la bonne foi en affaires lui commandait de signaler lors des pourparlers précédant la conclusion du contrat. En d’autres termes, il y a dol lorsque le vendeur a consciemment omis de communiquer l’existence d’un défaut à l’acheteur – qui l’ignorait et ne pouvait pas le découvrir en raison de son caractère caché – tout en sachant qu’il constituait pour lui un élément important. Le fardeau de la preuve du dol incombe à l’acheteur. Le témoin B.________ a déclaré en substance qu’il était intervenu trois ou quatre fois dans l’immeuble de l’appelant, soit aux fêtes de fin d’année 2012 ou 2013, pour couvrir le toit de bâches en urgence, celui-ci étant en mauvais état, ce qui provoquait des infiltrations d’eau et de neige qui se répercutaient au niveau de l’appartement inférieur. Il a ajouté avoir constaté des fissures sur la maçonnerie de l’immeuble, mais n’avoir fourni aucun travail en rapport avec celles-ci. Il a précisé qu’il avait ensuite remplacé les bâches par des taules permettant d’empêcher les infiltrations d’eau, mais que le toit devrait être refait. Lors de son interrogatoire, Y1________ a déclaré qu’une fissure était apparue sur la façade de l’immeuble, lors des travaux de la SBS, 26 ou 27 ans auparavant et que, lors de ces travaux, des aménagements particuliers avaient été réalisés dans la mesure où tout reposait sur une nappe phréatique. Elle a ajouté que l’immeuble avait été acquis par les grands-parents de son mari. Comme le témoin B.________ n’est intervenu dans l’immeuble que plusieurs années après son acquisition par les appelants, on ne peut rien déduire de ses déclarations en ce qui concerne l’état de celui-ci au moment de l’achat, ni ce qu’en savaient les intimés. On ne saurait d’autre part considérer que le vendeur – à supposer qu’en l’occurrence les informations dont disposait son épouse puisse lui être imputées – devait spontanément signaler aux acheteurs l’apparition d’une fissure sur la façade 26 ou 27 auparavant, ni la présence d’une nappe phréatique, celle-ci ne constituant pas en elle-même un défaut. Les appelants n’étaient donc pas en l’occurrence dispensés d’effectuer un avis des défauts affectant les fondations de l’immeuble.

4. En ce qui concerne le défaut de la toiture, le premier juge a retenu que, d’une part, les appelants avaient été rendus attentifs à la nécessité de restaurer une partie de celle-ci et que, d’autre part, l’appelant avait déclaré, lors de son interrogatoire du 20 octobre 2015, qu’il n’avait pas visité l’immeuble avant de l’acheter, de sorte que les intéressés ne pouvaient raisonnablement soutenir qu’ils ignoraient l’état de la toiture ou qu’ils n’étaient pas en mesure de s’en rendre compte s’ils l’avaient examinée, d’autant plus qu’ils acquerraient un immeuble vieux de plus d’un siècle. Les appelants objectent qu’en l’occurrence la clause d’exclusion de garantie contenue dans l’acte de vente constituait une clause de style dépourvue d’effet juridique, dans la mesure où ils n’ont pas été expressément rendus attentifs à sa portée. Les règles sur la garantie étant en principe de droit dispositif, les parties peuvent y déroger, expressément ou tacitement. Elles peuvent aggraver la situation du vendeur, mais, le plus souvent, elles l’améliorent par des clauses exclusives ou limitatives de responsabilité. Une clause de style, qui est intégrée dans un contrat par tradition (notariale dans la vente immobilière) ne correspond pas à la volonté des parties. Une clause habituelle n’est toutefois plus « de style » lorsque les parties ont été rendues attentives à sa portée (Tercier/Bieri/Carron, opus cité, N. 816, p. 115 et les références citées). En l’espèce, le chiffre 3 des conditions de la vente immobilière du 19 janvier 2009 stipule que « les parties conviennent expressément d’exclure toute garantie du vendeur, que ce soit pour les défauts apparents ou cachés, matériels ou juridiques, dont les biens vendus pourraient être affectés, que ces défauts soient connaissables ou non, dans les limites de la loi, notamment de l’article 199 CO, déclarant que toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé aux acquéreurs les défauts de la chose. Le vendeur confirme aux acquéreurs que la restauration d’une partie de la toiture devra intervenir. Ceux-ci en prennent acte. Les parties confirment que le notaire instrumentant leur a exposé la portée de cette clause ». Lors de son interrogatoire du 20 octobre 2015, l’appelant a admis avoir appris que le toit avait besoin de réparations chez le notaire, au moment de signer l’acte de vente immobilière. Dès lors que l’exclusion de garantie portait spécifiquement sur la toiture et que l’acte stipule que le notaire a expliqué aux parties la portée de cette clause, les appelants font preuve de témérité en prétendant qu’il ne s’agissait là que d’une clause de style. Les appelants relèvent que l’acte de vente mentionnait qu’il faudrait restaurer une partie de la toiture et qu’ils n’ont eu connaissance que postérieurement des importants défauts affectant l’intégralité de celle-ci, qu’ils ont dû refaire entièrement tant elle était vétuste. Selon le constat de A.________ du 14 janvier 2011, celui-ci a visité le 10 janvier 2011 l’étage sous toiture de l’immeuble, ainsi qu’un appartement un étage plus bas. Il s’agit de la partie ancienne de la propriété, « qui est actuellement sous une bâche verte. La partie plus neuve (probablement construite dans les années 1970) n‘est pas en cause, il n’y a pas d’infiltrations d’eau sous l’étanchéité de la toiture plate sous laquelle se trouve votre magasin * ». L’expert a indiqué que « la charpente de la toiture de cette partie ancienne donc, construite vraisemblablement au XIXème siècle (j’ai pu constater des chevilles de bois pour lier certains éléments de cette charpente) est bien visible depuis l’intérieur : le lattage et les tuiles aussi, puisqu’il n’y a pas d’isolation, pas de sous-couverture, pas de lambrissage sur le local qui devait servir de grenier. Tous ces éléments sont d’origine, donc vieux de plus d’un siècle. Il ne faut pas s’étonner si par endroit la pluie pénètre à l’intérieur : les tuiles sont très fragiles, il y a longtemps qu’il aurait fallu les changer et mettre une sous-couverture pour garantir l’étanchéité en cas de rupture d’une tuile ». L’expert indique encore que B.________, auteur d’un devis de mise en conformité de la couverture, a été chargé d’établir des photos depuis l’intérieur pour compléter le rapport. Les déclarations faites par ce dernier lors de son audition en qualité de témoin corroborent pour l’essentiel les constatations de l’expert. Même si ce témoin a indiqué que « toute la couverture d’étanchéité du toit doit être refaite », cette simple mention ne suffit pas à remettre en cause l’exposé détaillé de l’expert, qui détermine clairement l’existence de deux parties du toit construites à des époques très différentes et dont la plus ancienne est seule problématique. Les appelants n’ont d’ailleurs pas produit le devis établi par B.________, ni les factures relatives à la réfection de la toiture, alors même qu’ils prétendent avoir dû effectuer celle-ci. Dans la mesure où les appelants avaient été rendus attentifs à la nécessité de restaurer une partie de la toiture et où ils ne pouvaient ignorer l’ancienneté de l’immeuble, X2________ ayant déclaré lors de son interrogatoire qu’il était locataire du rez-de-chaussée et du sous-sol de celui-ci avant de l’acheter, ils avaient tout loisir d’investiguer davantage à ce sujet. Le jugement de première instance échappe donc à la critique en considérant que les défauts de la toiture étaient couverts par la clause d’exclusion de garantie, de sorte que le vendeur n’avait pas à en répondre. Comme il a retenu d’autre part, avec raison, l’absence de tout avis de défaut relatif aux fondations de l’immeuble, l’expertise sollicitée par les appelants se révélait donc inutile et c’est à juste titre que le premier juge ne l’a pas ordonnée. Certes, les prénommés soutiennent que l’expertise n’était pas seulement destinée à chiffrer les défauts, mais aussi à identifier, décrire et expliquer ceux-ci et leur ampleur, ainsi que leurs conséquences sur la statique du bâtiment, les mesures nécessaires pour remédier à ces défauts et leur coût, de même qu’à analyser si et dans quelle mesure ils auraient dû s’apercevoir de ces défauts. Toutefois le premier juge a souligné avec pertinence que le but d’une expertise était de démontrer les faits allégués et non de s’y substituer.

5. Le grief d’insuffisance de motivation soulevé par les appelants n’est pas non plus fondé. Si le jugement attaqué est relativement succinct, il n’en examine pas moins toutes les questions en l’espèce pertinentes et explique clairement les raisons pour lesquelles la demande a été rejetée.

6. Mal fondé, l’appel doit être rejeté. Vu l’issue de la cause, les frais judiciaires de deuxième instance seront mis à la charge des appelants, qui seront par ailleurs condamnés à verser aux intimés une indemnité de dépens pour la deuxième instance.

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE

1. Rejette l’appel et confirme le jugement rendu en première instance.

2. Met les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3’000 francs et avancés par les appelants, à la charge de ceux-ci.

3. Condamne les appelants à verser aux intimés une indemnité de dépens de 1'000 francs pour la deuxième instance.

Neuchâtel, le 14 juin 2018

Art. 197 CO

Garantie en raison des défauts de la chose

Objet de la garantie

En général

1 Le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.

2 Il répond de ces défauts, même s'il les ignorait.

Art. 199 CO

Garantie exclue

Toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose.

Art. 201 CO

Vérification de la chose et avis au vendeur

En général

1 L'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires; s'il découvre des défauts dont le vendeur est garant, il doit l'en aviser sans délai.

2 Lorsqu'il néglige de le faire, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles.

3 Si des défauts de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement; sinon, la chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts.

Art. 205 CO

Action en garantie

Résiliation de la vente ou réduction du prix

1 Dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une indemnité pour la moins-value.

2 Lorsque l'acheteur a intenté l'action rédhibitoire, le juge peut se borner à réduire le prix s'il estime que la résiliation n'est pas justifiée par les circonstances.

3 Si la moins-value est égale au prix de vente, l'acheteur ne peut demander que la résiliation.

Art. 2101 CO

Prescription

1 Toute action en garantie pour les défauts de la chose se prescrit par deux ans à compter de la livraison faite à l'acheteur, même si ce dernier n'a découvert les défauts que plus tard; sauf dans le cas où le vendeur aurait promis sa garantie pour un délai plus long.

2 L'action se prescrit par cinq ans si les défauts de la chose intégrée dans un ouvrage immobilier conformément à l'usage auquel elle est normalement destinée sont à l'origine des défauts de l'ouvrage.

3 Pour les biens culturels au sens de l'art. 2, al. 1, de la loi du 20 juin 2003 sur le transfert des biens culturels2, l'action se prescrit par un an à compter du moment où l'acheteur a découvert les défauts; elle se prescrit dans tous les cas par 30 ans à compter de la conclusion du contrat.

4 Toute clause prévoyant une réduction du délai de prescription est nulle si les conditions suivantes sont remplies:

a. la clause prévoit un délai de prescription inférieur à deux ans ou, en cas de vente de choses d'occasion, inférieur à un an;

b. la chose est destinée à l'usage personnel ou familial de l'acheteur;

c. le vendeur agit dans le cadre d'une activité professionnelle ou commerciale.

5 Les exceptions dérivant des défauts de la chose subsistent lorsque l'avis prévu par la loi a été donné au vendeur dans le délai de prescription.

6 Le vendeur ne peut invoquer la prescription s'il est prouvé qu'il a induit l'acheteur en erreur intentionnellement. Cette dernière disposition ne s'applique pas au délai de 30 ans prévu à l'al. 3.

1 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 16 mars 2012 (Prescription de la garantie pour défauts. Prolongation et coordination), en vigueur depuis le 1er janv. 2013 (RO 2012 5415; FF 2011 2699 3655).

2 RS 444.1