Action en cessation du trouble. Engagement personnel du propriétaire foncier de faire quelque chose sur son immeuble (existence et validité).

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N° dossier: CACIV.2016.98

Autorité: CACIV

Date décision: 07.08.2017

Publié le: 08.01.2018

Revue juridique:

Titre: Action en cessation du trouble. Engagement personnel du propriétaire foncier de faire quelque chose sur son immeuble (existence et validité).

Résumé:

**Il ressort du comportement des appelants que, dès l’acquisition de leur parcelle, ils ont eu l’intention de s’engager à respecter une interdiction de clôturer (non inscrite au registre foncier), quand bien même le libellé du contrat d’achat immobilier peut laisser planer un doute sur ce point (cons. 2 et 3).

Légalité d’un tel engagement, pris personnellement et hors registre foncier (cons. 4).

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Par arrêt du 15.12.2017 (réf. 5A_704/2017, le TF a déclaré irrecevable le recours en matière civile déposé contre cette décision.**

Arrêt du Tribunal Fédéral Arrêt du 15.12.2017 [5A_704/2017]

A. Par acte authentique du 10 février 2010, les époux A.X. et B.X. (acheteurs) ont acquis de C. (vendeur) la propriété du bien-fonds N° [d] du cadastre de V., une part de copropriété de 1/27 de l’immeuble N° [e], ainsi qu’une part de copropriété d’1/41 de l’unité de PPE F./A, constituée sur la parcelle de base N° [g] de ce même cadastre. L’immeuble N° [e] abrite notamment une zone piétonne et une place de jeu. Deux bâtiments et des places de parking sont construits sur la parcelle N° [g]. L’immeuble N° [d] abrite un jardin et une villa mitoyenne à celles dont sont respectivement propriétaires les époux A.Y. et B.Y., d’un côté, et Y2, de l’autre côté.

L’article 6 du contrat de vente du 10 février 2010, intitulé « Règlements de copropriété » est libellé comme suit: « Les acquéreurs déclarent avoir eu connaissance des règlements de copropriété relatifs aux biens-fonds N° [e] et N° [g] du cadastre de V. dont ils ont reçu un exemplaire. Ils leur reconnaissent un caractère obligatoire ». Le règlement en question est un document du 27 mars 1984 intitulé « Règlement d’utilisation et d’administration » du lotissement du H. (ci-après : le Règlement d’utilisation). Il comporte des règles relatives à trois « Secteurs ». Le « Secteur I » correspond à la parcelle N° [g], le « Secteur III » correspond à la parcelle N°[e] et le « Secteur II » correspond aux parcelles destinées à la construction des villas mitoyennes, notamment la parcelle N° [d]. Le chapitre intitulé « Secteur II » comprend notamment le texte suivant, sous le sous-titre « Mitoyenneté des villas » : « En principe, la pose de clôture n’est pas souhaitable. Dans le cas où elles s’avéreraient nécessaires ou indispensables, elles seraient faites de verdure ou de treillis dissimulé par des plantations ».

B. A la fin de l’assemblée ordinaire « de la copropriété H. » du 11 mars 2014, au dernier chapitre de l’ordre du jour (« divers et propositions individuelles »), B.X. a informé les copropriétaires de son intention d’installer une haie autour de la parcelle N° [d]. Suite à cette annonce, plusieurs copropriétaires ont fait part à l’intéressée de leur désaccord. Une correspondance s’en est suivie entre divers voisins intéressés, d’abord directement, puis par l’intermédiaire d’avocats.

C. Le 1er avril 2014, A.X. et B.X. ont adressé à la Commune de W. une demande d’autorisation de construire une clôture en treillis. Le 11 juin 2014, le Conseil de ladite Commune a répondu que le projet envisagé n’était, sur le plan du droit public, pas soumis à autorisation, en vertu de l’article 28 let. c LConstr, selon lequel « les installations extérieures ou de jardin de peu d’importance situées en zone d’urbanisation, notamment les clôtures ne dépassant pas 1 m de hauteur, sont soustraites à la procédure de délivrance de permis de construire ». Par la suite, A.X. et B.X. ont adressé à la Commune de W. une demande d’autorisation de construire une clôture composée de panneaux en bois, d’une hauteur de 1.85 mètre et d’une longueur de 4.75 mètres.

D. Le 19 décembre 2014, Y2, B.Y. et A.Y. ont introduit auprès du Tribunal régional du Littoral et du Val‑de‑Travers une requête de mesures provisionnelles dirigée contre B.X. et A.X., tendant notamment à faire cesser immédiatement tous travaux qui seraient voués à l’érection d’une séparation sur la parcelle n°[d]. Lors d’une audience du 10 février 2015, les parties ont convenu de se rendre sur place le mercredi 18 février 2015 afin de trouver un accord définitif. Si aucun accord ne devait être trouvé, les défendeurs se sont engagés à cesser immédiatement tous travaux qui seraient voués à l’érection d’une clôture sur ladite parcelle et réduire la clôture provisoire actuelle, les demandeurs disposant dans cette hypothèse d’un délai de trois mois pour ouvrir action au fond. Par décision du 2 avril 2015, le tribunal a constaté l’échec des pourparlers et a fixé aux demandeurs un délai de trois mois à compter de l’entrée en force de la décision pour ouvrir action au fond.

E. Par demande du 10 juin 2015, Y2, B.Y. et A.Y. ont conclu qu’il soit fait interdiction à B.X. et A.X. de procéder à la pose de toute séparation, clôture ou arbustes sur le bien‑fonds n° [d], et, par voie de conséquence, qu'il leur soit ordonné de supprimer dans les 10 jours dès l'entrée en force du jugement, toute séparation, clôture et arbustes déjà installés sur ladite parcelle, par conséquent qu'il soit dit que les défendeurs doivent supprimer la séparation qu'ils ont déjà installée sur cette même parcelle, qu'ils soient condamnés à verser aux demandeurs un montant de 10'000 francs avec intérêts à 5 % dès le 11 décembre 2014 à titre de dommages-intérêts pour violation de leurs obligations, qu'il soit dit que si les défendeurs ne suivent pas l'injonction de l'Autorité judiciaire qu'ils encourent les peines prévues à l'article 292 CPS, avec suite de frais et dépens. En substance, la partie demanderesse a fait valoir que le lotissement du H., composé de différentes zones et secteurs, a été construit en 1984. Dans le secteur I se situe une propriété par étage (PPE) et dans le secteur II, divisé en quatre sous-secteurs, se situent des villas mitoyennes, le secteur III étant composé de différentes zones demeurant en copropriété des secteurs susmentionnés. Le 27 mars 1984 un règlement a été établi afin d'organiser la vie en communauté de l'ensemble du lotissement. Le lotissement a été voulu et construit de manière à privilégier les espaces verts, raison pour laquelle, entre les différentes villas mitoyennes, il est expressément prévu de ne pas installer de séparation. Dans un courrier adressé à leurs voisins, les défendeurs ont expliqué vouloir installer soit une haie vivante à feuilles persistantes d'une hauteur de deux mètres qui serait plantée dans l'alignement des bornes comme une haie mitoyenne, soit une clôture de treillis tout au long du jardin à l'extrême limite de la propriété avec plantes grimpantes. Par lettre du 17 mars 2014, les demandeurs ont exprimé aux défendeurs leur désapprobation quant à ce projet. Tous les propriétaires habitant dans les diverses villas mitoyennes du lotissement ont exprimé leur vive opposition à ce qu'une telle séparation soit installée. Malgré ces oppositions, les défendeurs ont débuté leurs travaux. En date du 11 décembre 2014 a débuté l'édification effective de la séparation. Les défendeurs ont déposé une demande de permis de construire auprès de la Commune de W. en vue d'installer une séparation en bois de 1.85m de hauteur sur 4.75 m de longueur auquel les demandeurs ont fait opposition. Les demandeurs ont justifié leur position en écrivant aux différents propriétaires du lotissement qu'ils étaient non seulement importunés par le passage d'animaux, mais aussi de personnes, par le débordement de la végétation voisine ainsi que la gêne occasionnée par le fait que leurs voisins invitent des gens chez eux. En faisant fi des oppositions des autres propriétaires et en ne respectant pas le règlement du lotissement qui les lie, les défendeurs ont lésé les intérêts des demandeurs ainsi que des autres personnes concernées par le règlement. Les demandeurs n'ont dès lors eu d'autre choix que de requérir des mesures provisionnelles afin que les défendeurs cessent leurs agissements.

F. Dans leur réponse du 28 septembre 2015, les défendeurs ont conclu au rejet de la demande, avec suite de frais judiciaires et dépens. Ils ont fait valoir en substance ce qui suit. Les fonds situés sur le secteur II sont détenus en propriété ordinaire. Chacun des propriétaires individuels détient une ou plusieurs parts de copropriété sur l'immeuble (PPE) n° F./A, constituée sur le fonds de base n° [g]. Par le système de copropriété dépendante instaurée sur le bien-fonds n° [e], chacun des propriétaires détient 1/27 de ce fonds. S'agissant de l'acte notarié du 10 février 2010, sous la rubrique "Mention(s)", il n'y a aucune référence à un règlement de copropriété. En page 18 de cet acte notarié, on lit au chiffre 6, sous l'intitulé "Règlements de copropriété" que: "* Les acquéreurs déclarent avoir eu connaissance des règlements de copropriété relatifs aux biens-fonds n° [e] et n° [g] du cadastre de W. dont ils ont reçu un exemplaire. Ils leur reconnaissent un caractère obligatoire*". Cet acte ne prévoit donc pas l'application du règlement de copropriété à l'article n° [d]. Les défendeurs considèrent que même s'il devait être considéré comme formellement applicable à cet article, il conviendrait de constater sa désuétude, la plupart des propriétaires du lotissement ne le respectant pas, à commencer par les demandeurs. Si le Tribunal devait tout de même retenir l’applicabilité du règlement à l’article n° [d], il devrait constater que les défendeurs sont autorisés à le clôturer car cela est nécessaire au vu des différents types d’intrusions sur ce bien-fonds. En effet, des animaux domestiques et sauvages s’aventurent sur le fonds des défendeurs et y laissent des déjections, raison aussi pour laquelle les défendeurs doivent être autorisés à poser un treillis dissimulé par des plantations. Enfin, les demandeurs ainsi que leurs invités pénètrent sans droit sur le fonds des défendeurs. La pose d’un treillis dissimulé permettra donc de délimiter clairement les différentes parcelles, et par conséquent mettra un terme à ces intrusions illicites. Par ailleurs, les défendeurs sont propriétaires d’un chien et une clôture permettrait à cet animal de se mouvoir librement, tout en assurant la sécurité des tiers vis-à-vis de lui et en le protégeant des animaux sauvages.

G. Uneaudience a eu lieu le 21 mars 2016. Les témoins I. et J. y ont été entendus, après quoi les parties ont plaidé et confirmé leurs précédentes conclusions. Par jugement du 1er septembre 2016, la juge du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers a fait interdiction à B.X. et à A.X. de procéder à la pose de toute séparation, clôture ou arbustes sur le bien-fonds n° [d] du cadastre de W. ; ordonné à B.X. et A.X. de supprimer, dans les 60 jours dès l’entrée en force du jugement, toute séparation, clôture et arbustes installés sur le bien-fonds n° [d] dès et y compris l’automne 2014 ; dit que si les défendeurs ne respectent pas la présente injonction, ils encourent la peine prévue par l’article 292 CPS, rejeté toutes autres ou plus amples conclusions, arrêté les frais de justice de l’instance au fond à 1'196 francs, avancés par les demandeurs, et les a mis à la charge des défendeurs ; mis à la charge des défendeurs les frais de justice de l’instance de mesures provisionnelles, arrêtés à 300 francs et condamné les défendeurs, solidaires, à payer aux demandeurs, solidaires, une indemnité de dépens fixée à 10'000 francs pour les deux instances.

La première juge a retenu, en substance et en résumé, qu’après examen de l’acte notarié du 10 février 2010, le règlement du lotissement (qui n’est pas nommé mais dont les parties avaient admis l’incorporation), n’était certes mentionné expressément qu’en relation avec les articles n° [e] et n° [g], mais qu’il s’appliquait également à l’article n° [d] ; que les défendeurs avaient reconnu un caractère obligatoire à ce document dans son intégralité ; que, lors de la signature de l’acte notarié, les défendeurs ne pouvaient ignorer le concept d’ouverture sans haies séparatrices du quartier ; qu’il était en effet patent que lorsqu’ils ont acheté leur bien-fonds, cet aspect ouvert était aisément constatable ; que le promoteur du quartier avait souhaité conserver un aspect ouvert en préservant le plus de nature possible ; que cette volonté avait été reprise dans le règlement du lotissement ; que la quasi-totalité des propriétaires du quartier comprennent le règlement du lotissement comme étant applicable à tous et demandent qu’il soit respecté ; que, par leur attitude, les défendeurs avaient toujours montré qu’ils se sentaient liés par le règlement du lotissement ; que les défendeurs n’avaient pas prouvé que d’autres propriétaires du lotissement ne respectaient pas la disposition litigieuse du Règlement d’utilisation ; que les défendeurs n’avaient pas davantage établi qu’il serait nécessaire de clôturer leur fond, au sens de ladite disposition.

H. Le 5 octobre 2016,A.X. et B.X. ont formé appel contre le jugement précité. Préalablement, ils concluaient à l’admission de plusieurs pièces à titre de moyens de preuve, ainsi qu’à l’audition de deux témoins. Sur le fond, ils concluaient principalement au rejet de la demande du 10 juin 2015. En résumé, ils ne se seraient valablement engagés à respecter que les dispositions du Règlement d’utilisation relatives aux Secteurs I et III, à l’exclusion du Secteur II. Aucune dette en rapport avec le Secteur II n’aurait fait l’objet d’une reprise. Enfin, la disposition du Règlement d’utilisation subordonnant la clôture des parcelles mitoyennes à la condition de nécessité serait tombée en désuétude.

I. A.Y. et B.Y., ainsi que Y2 ont déposé leurs observations le 7 novembre 2016, concluant au rejet de l’appel, sous suite de frais et dépens. Les appelants ont répliqué le 18 novembre 2016. Les parties ont par la suite été citées à une séance d’instruction et tentative d’arrangement, laquelle s’est tenue le 14 février 2017. À l’issue de cette séance, le juge instructeur a constaté qu’une transaction n’était pas possible, admis le versement au dossier des pièces 1, 1bis et 4, refusé le versement au dossier des pièces 2, 2bis et 3, refusé l’audition des témoins proposés par les appelants et clôturé l’instruction de la cause, précisant que celle-ci était en état d’être jugée sans nouveaux débats.

J. Le 5 juillet 2017, les appelants ont requis le dépôt au dossier de nouvelles photographies. Le 11 juillet, le juge président a imparti aux intimés un délai de 10 jours pour se déterminer sur cette offre de preuve, tout en précisant que ce délai ne paraissait pas échapper à la suspension durant les féries et que la Cour ne statuera pas sur ce point (vraisemblablement dans l’arrêt à rendre au fond) avant l’expiration du délai après suspension.

Les griefs et moyens des parties seront repris plus loin, dans la mesure utile.

C O N S I D E R A N T

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, l’appel est recevable.

2. Les appelants font valoir en premier lieu qu’ils ne se seraient valablement engagés à respecter que les dispositions du Règlement d’utilisation relatives aux Secteurs I et III, à l’exclusion du Secteur II. Sur ce point, la Cour relève que c’est à juste titre que la première juge a considéré que l’article 6 du contrat de vente du 10 février 2010 (voir supra faits, let. A) présentait des imprécisions. En effet, contrairement à ce que laisse à penser la lettre de cette disposition contractuelle, il n’existe pas plusieurs Règlements qui régiraient respectivement la copropriété de la parcelle N° [e] et celle de la parcelle N° [g], mais un seul règlement, soit celui du 27 mars 1984 intitulé « Règlement d’utilisation et d’administration » du lotissement du H., dont les appelants ont attesté le 10 février 2010, avoir reçu un exemplaire. À s’en tenir uniquement au libellé de l’article 6 de l’acte de vente, on pourrait envisager que les appelants aient à l’époque compris qu’ils n’étaient liés que par les dispositions relatives aux sections I et III du Règlement d’utilisation, à l’exclusion de la section II. Une telle hypothèse n’est en revanche pas soutenable, vu les autres éléments du dossier.

3. En effet, aucun de ceux-ci ne laisse à penser que A.X. et B.X., à un quelconque moment entre le 10 février 2010 et le 11 mars 2014, ne se seraient pas sentis liés par la disposition du règlement selon laquelle « En principe, la pose de clôture n’est pas souhaitable. Dans le cas où elles s’avéreraient nécessaires ou indispensables, elles seraient faites de verdure ou de treillis dissimulé par des plantations ». Il ressort au contraire de l’enchaînent des faits que, durant l’entier de cette période, A.X. et B.X. se sentaient obligés de respecter la disposition précitée, qu’ils avaient par ailleurs parfaitement comprise. En effet, au cours de l’assemblée générale du 11 mars 2014, B.X. n’a pas prétendu qu’elle ne s’était pas engagée à respecter les termes du chapitre intitulé « Secteur II, Mitoyenneté des villas » du Règlement d’utilisation, ou qu’elle en ignorait le contenu et que, par conséquent, elle n’était pas liée par ce chapitre. Au contraire, pour justifier son droit d’installer une clôture autour de la parcelle N° [d], elle s’est précisément fondée sur le contenu de ce chapitre, argumentant que l’installation d’une telle clôture était nécessaire, au sens du règlement de la copropriété, du fait que des personnes, des chiens et des chats passaient dans son jardin. De même, dans un courrier adressé à un voisin entre le 12 et le 28 mars 2014, les demandeurs écrivaient, au sujet de la clôture envisagée : « Selon notre règlement général, nous avons le choix entre verdure et treillis dissimulé par des plantations ». Enfin, la première requête des demandeurs en vue d’obtenir une autorisation de construire une clôture n’a été adressée aux autorités communales de W. qu’en date du 1er avril 2014, soit postérieurement à l’assemblée du 11 mars 2014. Ce n’est donc pas la réponse du Conseil communal mentionnant le texte déjà cité de la Section II du Règlement d’utilisation qui a attiré l’attention des appelants sur cette disposition. A.X. et B.X. n’ont jamais prétendu qu’ils n’avaient pas connaissance de la disposition litigieuse, qu’ils ne l’avaient pas comprise ou qu’ils ne s’étaient pas engagés à la respecter, à un quelconque moment entre le 10 février 2010 et le 11 mars 2014. Dans ces conditions, la Cour retient en faits que les défendeurs avaient la volonté de s’engager à respecter le règlement du lotissement dans son intégralité, sans exclure les dispositions relatives au « Secteur II ». Le 10 février 2010, les appelants ont déclaré reconnaitre le caractère obligatoire de l’intégralité du Règlement d’utilisation, y compris sa section II, dont ils avaient parfaitement compris le sens et la portée du passage selon lequel « En principe, la pose de clôture n’est pas souhaitable. Dans le cas où elles s’avéreraient nécessaires ou indispensables, elles seraient faites de verdure ou de treillis dissimulé par des plantations ». Il n’y a dès lors pas lieu de s’arrêter sur le libellé imprécis de l’article 6 du contrat de vente du 10 février 2010 (art. 18 al. 1 CO) et il reste à examiner si l’engagement pris par les appelants est juridiquement valable.

4. Sur ce point, c’est avec raison que la première juge s’est référée à la jurisprudence du Tribunal fédéral selon laquelle « un propriétaire foncier peut valablement, sans inscription ou annotation correspondante au Registre foncier, contracter une obligation de faire quelque chose sur son immeuble. Son engagement présente cependant alors une particularité, en ce sens qu'il n'a que des effets personnels et ne sortit aucune conséquence sur le plan des droits réels » (ATF 84 II 6 cons. 1). Selon la même jurisprudence, le titulaire d'une obligation purement personnelle est tenu, lorsqu'il vend l'immeuble, de prendre toutes dispositions pour que l'acquéreur reprenne cette obligation par contrat ; à défaut, il est tenu à des dommages-intérêts envers son cocontractant. En l’espèce, il ne fait aucun doute que C. avait lui-même pris un tel engagement et qu’au moment de vendre les immeubles ayant fait l’objet du contrat du 10 février 2010, il a pris ses dispositions pour que A.X. et B.X. reprennent cette obligation par contrat en la forme authentique. Par surabondance, on précisera que, quand bien même l’engagement des époux A.X. et B.X. aurait été originaire, il n’en serait pas moins valable. Il s’ensuit que l’engagement pris par les appelants de reconnaitre le caractère obligatoire de l’intégralité du Règlement d’utilisation, y compris sa section II, est juridiquement valable et lie ses auteurs. Les griefs formulés aux lettres A, B et C du mémoire d’appel sont partant mal fondés.

5. C’est également à tort que les appelants soutiennent que la disposition du Règlement d’utilisation subordonnant la clôture des parcelles mitoyennes à la condition de nécessité serait tombée en désuétude. En effet, contrairement à ce que prétendent les appelants, les photographies figurant en annexes 7 et 9 de leur réponse n’illustrent pas des haies qui auraient été plantées entre des parcelles mitoyennes ; de l’ensemble des photographies versées au dossier (comme d’ailleurs de celles dont les appelants ont requis le dépôt le 17 juillet 2017, dont la recevabilité peut être laissée ouverte, vu leur absence de pertinence), il ressort que les propriétaires n’ont pas posé de haies ou de clôtures de séparation entre leurs terrains mitoyens respectifs, mais uniquement en bordure de routes, de chemins ou à la limite du lotissement. Or, ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, le règlement du lotissement du secteur II porte uniquement sur la mitoyenneté des villas. Au surplus, les appelants n’exposent pas en quoi les explications détaillées de la première juge relatives à la configuration des lieux seraient inexactes. Les appelants n’ayant nullement établi que certains propriétaires ne respecteraient pas l’interdiction de clôturer entre parcelles mitoyennes, le point y relatif du Règlement d’utilisation n’est pas tombé en désuétude.

6. Les appelants ne sauraient enfin être suivis lorsqu’ils allèguent, sous l’angle de la nécessité, qu’ils ont besoin de clôturer leur fond autant pour protéger leur chien des animaux sauvages que pour protéger les tiers de leur chien. En effet, ils ont acquis les immeubles concernés, situés en proximité d’une forêt, en prenant l’engagement personnel de respecter une restriction de principe du droit de clôturer. S’ils estiment cette interdiction incompatible avec la possession d’un chien, il leur appartenait de s’abstenir d’acquérir un tel animal. En tout état de cause, les recourants n’expliquent pas en quoi une clôture serait l’unique moyen pour protéger un chien des animaux sauvages, d’une part, et pour protéger les tiers dudit chien, d’autre part. Au surplus, les appelants n’ont pas apporté la preuve d’intrusions de voisins ou de promeneurs sur leur terrain. Une construction telle que celle voulue par les défendeurs (panneaux en bois d’une hauteur de 1.85 mètre et d’une longueur de 4.75 mètres) n’a jamais été jugée nécessaire depuis les 30 ans de l’existence du lotissement, alors même que plusieurs personnes ont déclaré faire face aux mêmes inconvénients que les appelants. Par voie de conséquence, la Cour de céans considère qu’il n’est aucunement nécessaire de clôturer le fond des défendeurs.

7. Vu ce qui précède, l’appel est infondé en tous points et le jugement attaqué est confirmé. Les frais de la procédure d’appel par 1'800 francs, couverts par l’avance de frais déjà effectuée, sont mis à la charge des appelants qui succombent. Ces derniers verseront en outre une indemnité de dépens aux intimés. Cette indemnité est fixée en tentant compte notamment du volume de la réponse (proportionnelle à celle de l’appel).

Par ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE

1. Rejette l’appel et confirme le jugement attaqué.

2. Arrête les frais de la procédure d’appel à 1'800 francs et les met à la charge des appelants, qui les ont avancés.

3. Condamne les appelants, solidaires, à verser aux intimés, solidaires, une indemnité de 2'000 francs pour la procédure d’appel.

Neuchâtel, le 7 août 2017