Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: CACIV.2016.10
Autorité: CACIV
Date décision: 04.10.2016
Publié le: 08.11.2016
Revue juridique:
Titre: Contrat de bail à loyer. Contestation du loyer initial.
Résumé:
**Il y a identité d’objet loué avant et après transformation, si le nombre de pièces, la surface et le volume du logement demeurent inchangés.
Si la formule officielle de « notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail » mentionne comme motifs de hausse « transformation et rénovation complète de l’appartement », le bailleur ne peut se prévaloir d’autres motifs, notamment des travaux effectués dans le reste de l’immeuble.**
Articles de loi:
Art. 270 al. 1 CO
A. Par contrat de bail à loyer du 8 octobre 2014, X., représenté par la gérance immobilière A. SA , a loué à B., C. et D., tous trois codébiteurs solidaires, dès le 1er novembre 2014, un appartement de quatre pièces, sis au troisième étage de l’immeuble (aaa) à Neuchâtel, comprenant « cuisine agencée, salle de bains-wc, salle de douche-wc et petit balcon » pour un loyer mensuel net de 2'100 francs plus 180 francs de frais accessoires perçus sur la base d’un décompte et 100 francs de frais accessoires perçus à forfait. La formule officielle de « notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail », établie le 3 octobre 2014, mentionnait un précédent loyer de 973 francs par mois plus 150 francs de charges, soit au total 1’123 francs. Les « motifs précis de la hausse » indiqués étaient « transformation et rénovation complète de l’appartement. Adaptation des charges sur la base des frais effectifs ».
B. Après avoir obtenu une autorisation de procéder d’une durée de trois mois délivrée le 5 mars 2015 par la Chambre de conciliation, les locataires ont ouvert action à l’encontre du bailleur devant le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers par demande du 17 avril 2015 en concluant à ce qu’il plaise au tribunal précité de fixer le loyer initial du bail liant les demandeurs au défendeur à un montant à préciser en cours d’instance ; de condamner le défendeur à restituer aux demandeurs le trop perçu depuis le 27 octobre 2014 jusqu’au mois de l’entrée en force du jugement, à savoir un montant à préciser en cours d’instance mais d’au moins 1'000 francs, avec intérêts à 5 % l’an dès le 27 octobre 2014 ; de réduire le montant de la garantie-loyer à un montant à préciser en cours d’instance et ordonner la restitution du surplus d’un montant à préciser en cours d’instance mais d’au moins 600 francs aux demandeurs ; sous suite de frais et dépens. Ils alléguaient en substance que le loyer net de l’appartement avait été augmenté de plus de 115 %, ce qui était abusif, les travaux de transformation et de rénovation effectués ne justifiant pas une telle hausse.
Par réponse du 19 juin 2015, le bailleur a conclu principalement à ce que la demande soit déclarée irrecevable ; subsidiairement à ce qu’elle soit rejetée ; sous suite de frais et dépens. Il alléguait en bref que l’appartement avait été entièrement rénové, sa configuration étant modifiée et l’emplacement de la cuisine changé ; qu’en outre, il avait procédé à d’importantes transformations de l’immeuble, notamment en installant un ascenseur et en remplaçant le chauffage ; que les travaux effectués dans l’appartement avaient coûté 117'700 francs et ceux accomplis dans l’immeuble 231’116 francs ; que le 70 % du montant total de 348'016 francs [recte 348'816 francs], soit 244'171 francs, constituait des améliorations à plus-value, le rendement de l’investissement, calculé au taux de 2,5 % représentant 3'052,15 francs, l’amortissement 16'278,05 francs par année (244'171 francs : 15) et l’entretien 1'933 francs (10 % du rendement et de l’amortissement) ; qu’ainsi la hausse de loyer admissible s’élevait à 21'263,20 francs par an (3'052,15 francs + 16'278,05 francs + 1’933 francs), soit 1'771,95 francs par mois, donc un montant bien supérieur à l’augmentation opérée.
En réplique, les demandeurs ont conclu à ce que le loyer initial soit fixé à 1'449,65 francs par mois, charges comprises par 230 francs ; à ce que le défendeur soit condamné à leur restituer le trop perçu depuis le 27 octobre 2014 jusqu’au mois de l’entrée en force du jugement, à savoir un montant minimal de 8'373,15 francs, avec intérêts à 5 % l’an dès le 27 octobre 2014 ; à ce que le montant de la garantie-loyer soit réduit à 4'348,95 francs et à ce que la restitution du surplus d’un montant de 2'791,05 francs, avec intérêts à 5 % l’an dès le 8 octobre 2014, soit ordonnée. Ils faisaient valoir en substance que seul le montant de 117'700 francs pouvait être pris en compte pour calculer la hausse de loyer admissible ; que la moitié de ce montant seulement représentait des travaux à plus-value vu l’ancienneté de l’immeuble ; que le taux de rendement admissible pour l’investissement était de 2,25 % ; que l’amortissement devait être calculé sur 25 ans ; qu’ainsi la hausse de loyer mensuelle admissible n’était que de 246,65 francs ; que seuls les travaux accomplis dans l’appartement pouvaient être pris en compte, la formule officielle ne mentionnant pas ceux effectués dans l’immeuble.
Le défendeur a renoncé à dupliquer.
Lors de l’audience du 7 septembre 2015, les parties ont passé un accord concernant les frais accessoires, ceux-ci étant arrêtés à 180 francs par mois sur la base d’un décompte et à 100 francs à forfait.
Dans le cadre de l’administration des preuves, outre les pièces littérales déposées par les parties, il a été procédé à l’audition à titre de témoins de E. et F. Le juge a rejeté la demande de vision locale formulée par le défendeur. Après la clôture de l’administration des preuves prononcée lors de l’audience du 2 décembre 2015, les parties ont plaidé.
C. Par jugement du 14 décembre 2015, le tribunal a fixé le loyer initial net à 1'340 francs par mois, frais accessoires en sus à hauteur de 280 francs par mois. Il a donné acte aux demandeurs qu’ils étaient en droit de réclamer au défendeur les montants versés en trop, a ordonné que le montant de la garantie-loyer soit ramené à 4'860 francs en lieu et place des 7'140 francs prévus dans le contrat de bail, a statué sans frais et a condamné le défendeur à verser aux demandeurs une indemnité de dépens de 100 francs. Le juge a retenu, contrairement à l’opinion du défendeur, qu’il y avait identité entre l’objet loué aux demandeurs et celui loué avant les travaux de transformation de l’appartement, celui-ci ayant gardé le même usage, la même surface, le même volume et le même nombre de pièces. Il a considéré que la formule officielle de « notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail » ne mentionnant comme « motifs précis de la hausse » que la « transformation et rénovation complète de l’appartement. Adaptation des charges sur la base des frais effectifs », le bailleur ne pouvait se prévaloir des travaux effectués dans le reste de l’immeuble. En ce qui concerne le calcul de la hausse de loyer admissible, le juge a retenu que les seuls travaux établis avaient coûté 127'000 francs, les investissements à plus-value représentant 60 % de ce montant, soit 76'200 francs, le taux d’intérêt applicable étant celui du taux hypothécaire de référence, majoré d’un demi pour cent, soit 2,5 % ; que la répercussion sur le loyer des intérêts sur le capital investi s’élevait ainsi à 79,40 francs par mois (soit la moitié de 76'200 francs au taux de 2,5 %) ; que la durée moyenne des installations était de 25 ans, l’amortissement représentant donc 254 francs par mois (76'200 francs amortis sur 25 ans) ; que, s’agissant des frais d’entretien que l’article 14 al. 4 OBLF permettait de prendre en compte, le défendeur invoquait 10 % de la somme de l’intérêt et de l’amortissement, ce que les demandeurs n’avaient pas contesté et qui correspondait à la jurisprudence du Tribunal fédéral, ce poste s’élevant à 33,35 francs par mois ; que l’augmentation de loyer admissible s’élevait ainsi au total à 366,75 francs par mois, le loyer mensuel net devant donc être ramené à 1'340 francs en chiffres ronds.
D. X. interjette appel contre ce jugement. Il soutient que la demande aurait dû être déclarée irrecevable, l’objet loué aux demandeurs ayant été complètement transformé de sorte que le loyer réclamé ne saurait être comparé à l’ancien. A titre subsidiaire, il fait valoir qu’interprétée selon le principe de la confiance, l’indication des motifs de hausse sur la formulation officielle prévue par l’article 269 d CO englobait les travaux accomplis non seulement dans l’appartement loué mais aussi dans le reste de l’immeuble. Enfin, il critique le calcul de la hausse de loyer admissible opéré en première instance.
E. Dans leur réponse, les intimés concluent au rejet de l’appel dans toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement rendu en première instance, sous suite de frais et dépens.
C O N S I D E R A N T
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, l’appel est recevable.
2. Le tribunal de première instance a à tort renvoyé au mandataire de l’appelant et aux intimés les pièces littérales produites devant lui avant l’échéance du délai d’appel. L’appelant dépose à nouveau celles-ci en appel en y ajoutant les fiches d’inscription des locataires. Comme ces dernières datent de mars 2014 et sont donc antérieures au dépôt de la réponse, elles auraient pu être produites en première instance, de sorte que leur dépôt est tardif (art. 317 CPC). Elles seront donc écartées du dossier.
3. Par ailleurs, l’appelant réitère sa demande de vision locale, rejetée en première instance, en faisant valoir que celle-ci permettrait de se convaincre qu’il n’y a pas identité entre l’appartement avant et après travaux, par comparaison avec un autre logement non rénové. Cette requête doit être rejetée. Les plans avant et après transformation, qui figurent au dossier, sont suffisants pour trancher la question.
4. Sur le fond, l’appelant fait valoir tout d’abord que la demande des intimés aurait dû être déclarée irrecevable faute d’identité entre l’objet loué avant et après transformation.
Selon l’article 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des articles 269 et 269a CO, il peut le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution s’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b). D’après la jurisprudence du Tribunal fédéral à laquelle l’appelant se réfère (arrêt du TF du 16.10.2002 [4C.169/2002] cons. 3.2), l’emploi dans le texte légal des termes « la même chose » confirme simplement que l’objet loué, pour permettre une véritable comparaison, doit conserver les mêmes caractéristiques que par le passé, notamment la même surface et le même nombre de pièces. Dans l’affaire dont le Tribunal fédéral était saisi, les travaux effectués dans l’appartement n’avaient modifié ni sa surface, ni son nombre de pièces. La cuisine avait été déplacée dans une pièce autrefois affectée au logement d’une bonne ; une nouvelle salle d’eau avait été créée – à côté de l’ancienne salle de bains dont la surface s’était trouvée réduite d’autant – de manière à recevoir une douche et des WC. Enfin le revêtement du sol avait été modifié dans certaines pièces et des travaux d’entretien usuels avaient été exécutés, le coût de ces interventions, soit 177'129,90 francs, démontrant leur ampleur, sans être déterminant en tant que tel. Le Tribunal fédéral avait considéré que les travaux effectués procuraient à la locataire un confort accru et une meilleure utilisation de l’espace. Cependant, le volume total de l’appartement n’ayant pas été modifié, la chose louée, certes améliorée, était fondamentalement restée la même, de sorte qu’il aurait été contraire au but poursuivi par la loi de priver la locataire, au stade de la recevabilité de son action, de son droit de faire contrôler le caractère éventuellement abusif du nouveau loyer ; l’instance cantonale avait donc enfreint le droit fédéral pour ne pas l’avoir reconnu.
Le cas d’espèce est similaire à celui dont le Tribunal fédéral avait été saisi dans l’arrêt précité. Selon le témoignage de E., dont l’entreprise a été mandatée pour faire un travail d’architecte et de conducteur de travaux, les transformations accomplies dans l’appartement loué aux intimés ont consisté dans le déplacement de la cuisine, la remise du logement au goût du jour, l’installation de deux WC au lieu d’un, l’aménagement de deux salles de bains au lieu d’une, ainsi que la création d’un espace permettant d’installer une colonne de lavage. Cette description des travaux accomplis correspond à celle alléguée par l’appelant, celui-ci indiquant que « [e]n l’occurrence, l’appartement litigieux a été complètement transformé, comme le démontre la PL 3. La cuisine a été déplacée et très nettement agrandie ; elle est également maintenant ouverte sur le séjour. En conséquence, la taille des chambres a été nettement modifiée, singulièrement la surface de la chambre 1 a été réduite et la chambre 3, en étant déplacée dans ce qui était auparavant la cuisine, a vu sa taille réduite également. Une nouvelle salle de bain a été entièrement emménagée sur une partie de la chambre 1 et l’ancienne salle de bain a été transformée, de son côté, en réduit. Les « techniques » ont aussi été totalement déplacées et refaites à neuf ». Au vu de ces allégations, il est surprenant que l’appelant soutienne ensuite – de manière contradictoire – qu’il y a eu changement du nombre de pièces. Les plans déposés démontrent au contraire que tel n’est pas le cas, l’appartement comprenant – avant et après les travaux – trois chambres, un séjour et une cuisine, même si la disposition des pièces a été modifiée. Ainsi, le nombre de pièces, la surface et le volume du logement demeurant inchangés, il y a bien identité entre l’objet loué avant et après transformation, au sens de la jurisprudence précitée. Sur ce point, l’appel est mal fondé.
5. L’appelant fait ensuite grief au premier juge de ne pas avoir retenu que les motifs de la hausse englobaient les travaux effectués dans le reste de l’immeuble.
Il découle de la jurisprudence du Tribunal fédéral que « le nouveau locataire peut raisonnablement admettre que seuls les motifs invoqués par le bailleur dans la formule officielle ont entraîné une augmentation du montant de son loyer initial par rapport à celui du précédent loyer. La bonne foi du nouveau locataire mérite d’être protégée. (…) Il suit de là que le juge ne saurait examiner l’admissibilité du loyer initial à la lumière d’autres critères que ceux figurant dans la formule officielle, à moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen, qui ne peut alors pas lui être refusé (ATF 139 III 13, cons. 3.1.2). L’indication des motifs doit être interprétée par le juge selon le principe de la confiance, c’est-à-dire selon ce que le locataire pouvait comprendre de bonne foi et en tenant compte de toutes les circonstances (Marchand, CPra-Bail à loyer, N. 25 ad art. 269 d CO et les références citées).
En l’espèce, la formule officielle, établie par la gérance immobilière A. SA, indiquait comme « motifs précis de la hausse »: « Transformation et rénovation complète de l’appartement. Adaptation des charges sur la base des frais effectifs ». Le premier juge a retenu à juste titre que l’appelant n’avait pas allégué que les intimés pouvaient comprendre de bonne foi que l’augmentation de loyer était justifiée par d’autres travaux que ceux accomplis dans leur logement et qu’il n’avait ni mentionné, ni prouvé, qu’il leur aurait été signalé lors des discussions précédant la conclusion du contrat que la hausse était aussi motivée par les travaux de transformation du reste de l’immeuble. Selon le juge de première instance, les locataires ne pouvaient pas non plus l’inférer des circonstances, ne serait-ce que parce que ces travaux avaient été accomplis avant la conclusion du contrat de bail. L’appelant tente en vain de suppléer – au stade de l’appel – au défaut d’allégations sur ce point en première instance en prétendant que la gérance aurait signalé aux intimés, avant la conclusion du bail, les importants travaux effectués dans l’immeuble au sens large. En effet, même en cas de procédure simplifiée et soumise à la maxime inquisitoire sociale – comme en l’espèce – le tribunal n’a pas à rechercher de lui-même tous les faits, mais seulement à aider les parties à les alléguer et à les établir, celles-ci devant collaborer activement à la procédure en exposant les faits et en indiquant les moyens de preuve, c’est-à-dire en fournissant elles-mêmes la matière du procès (Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, N. 3.6.2, p. 162-163). Il se justifie d’autant plus d’appliquer ces principes procéduraux en l’occurrence que l’appelant a été, dès le départ, représenté par un mandataire professionnel. L’appelant n’est pas plus heureux lorsqu’il soutient que n’importe quel visiteur pouvait remarquer l’accomplissement de travaux de transformation très récents dans l’immeuble, concernant en particulier la cage d’ascenseurs. On peut certes facilement remarquer qu’un immeuble comporte un ascenseur, sans pour autant savoir de quand date cette installation et si le coût en a été, ou non, d’ores et déjà répercuté sur le précédent loyer. Quant au fait que deux des intimés travailleraient à proximité de l’immeuble en cause, il n’est nullement établi par le dossier et le simple fait de fréquenter éventuellement le même quartier que l'immeuble ne rend pas encore notoires pour le locataire les travaux effectués dans l'immeuble ni davantage leur financement et son report éventuel sur ses loyers. Enfin, que des travaux récents aient été ou non effectués dans un immeuble et que les nouveaux locataires puissent ou non s’en rendre compte, il incombe au bailleur de choisir et d’indiquer dans la formule officielle les motifs précis qu’il entend invoquer pour justifier la hausse de loyer. L’application de ce principe est d’autant plus légitime en l’occurrence que la formule litigieuse a été établie par une gérance rompue au droit du bail.
6. L’appelant reprend ensuite le même grief sous l’angle de l’abus de droit. Cependant, comme il a été retenu au considérant 5 que les intimés pouvaient de bonne foi considérer que la hausse de loyer n’était justifiée que par les motifs invoqués dans la formule officielle, il est exclu de parvenir à une conclusion inverse en appliquant les dispositions légales relatives à l’abus de droit.
Par ailleurs, comme les intimés ont conclu en réplique à la fixation du loyer à un montant mensuel de 1'449,65 francs, frais accessoires compris, le juge n’a manifestement pas statué ultra petita en fixant celui-ci à un montant net de 1'340 francs par mois plus 280 francs de frais accessoires, contrairement au reproche articulé par l’appelant.
7. Enfin, l’appelant s’en prend au calcul du rendement opéré par le premier juge en soutenant que celui-ci aurait dû appliquer un pourcentage de 70 % et non de 60 % concernant la part du coût des travaux considérés comme ayant apporté une plus-value à l’appartement. En premier lieu, on rappellera que la présomption de l'article 14 al. 1 in fine OBLF « peut être renversée si la part exacte de l’investissement entraînant une plus-value est déterminable » (arrêt du TF du 11.04.2014 [4A_623/2013)]. A première vue, une telle détermination était possible en l’espèce et si le bailleur s’en est abstenu, il ne peut critiquer la valeur estimée par le juge. A ce titre, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le juge dispose d’une grande marge d’appréciation pour fixer le loyer initial (arrêt du TF du 15.02.2016 [4A_461/2015] cons. 3.1.3 et les références citées). En l’espèce, le premier juge s’est fondé sur les déclarations du témoin E. selon lesquelles l’immeuble avait cent ans, mais était encore sain ; l’appartement en cause était désuet et n’avait pas fait l’objet de travaux depuis une trentaine d’années, mais aurait pu être reloué après un coup de peinture ; ce n’était plus le « même » appartement depuis les travaux, une seconde salle de bains et des deuxièmes toilettes ayant été installées, la cuisine ayant été déplacée et étant désormais ouverte sur le séjour. Le juge de première instance a estimé que les investissements comportaient une part non négligeable d’entretien pour un logement n’ayant plus fait l’objet de travaux depuis une trentaine d’années, mais qu’il y avait eu aussi une plus-value considérable puisque l’appartement avait été réaménagé en profondeur. Cette appréciation est équitable et conforme aux preuves réunies au dossier. Même si le confort et l’aspect esthétique du logement ont été améliorés, l’appelant ne démontre pas en quoi il s’imposerait de retenir le sommet de la fourchette, soit 70 %, alors que l’appartement n’avait pas fait l’objet de travaux depuis trente ans.
L’appelant reproche aussi au premier juge d’avoir retenu une durée moyenne d’amortissement du coût des travaux effectués de 25 ans et non de 15 ans. Le juge a pris en compte une durée de vie des travaux de maçonnerie (6,4 % de l’ensemble) et des installations électriques (6.7 % de l’ensemble) bien supérieure à 30 ans, une durée de 20 ans pour la ventilation (0,9 % de l’ensemble), une durée de 30 ans pour les installations sanitaires (9,3 % de l’ensemble), une durée de 25 ans pour l’agencement de cuisine (15,9 % de l’ensemble), une durée de 30 ans pour les armoires murales et les portes en bois massif et une durée de 8 à 15 ans pour les peintures intérieures, suivant leur qualité. L’appelant ne démontre nullement en quoi la moyenne de durée de vie retenue pècherait et devrait être ramenée à 15 ans seulement.
8. Mal fondé, l’appel doit être rejeté. La Cour de céans statue en l’espèce sans frais. L’appelant, qui succombe, sera condamné à verser une indemnité de dépens aux intimés.
Par ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE
1. Ecarte du dossier les fiches d’inscription des locataires et invite le greffe à les retourner à leur expéditeur.
2. Rejette la demande de vision locale.
3. Rejette l’appel et confirme le jugement rendu en première instance.
4. Statue sans frais.
5. Condamne l’appelant à verser aux intimés une indemnité de dépens de 700 francs .
Neuchâtel, le 4 octobre 2016
Art. 270CO
Loyer initial
1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269 a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
a. s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux; ou
b. si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.
2 En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269 d pour la conclusion de tout nouveau bail.