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N° dossier: CACIV.2015.97
Autorité: CACIV
Date décision: 27.11.2015
Publié le: 16.12.2015
Revue juridique: RJN 2015, P.120
Titre: Contrat de bail. Résiliation extraordinaire (art. 257f al. 3 CO). Expulsion, cas clair (art. 257 CPC).
Résumé:
**Preuves admissibles au sens de l'article 317 CPC (cons. 3).
Il appartient au juge saisi d’une requête de statuer suivant la procédure sommaire du cas clair de vérifier que les conditions cumulatives pour une résiliation extraordinaire selon l'article 257f CO sont remplies, soit, lorsqu’il s’agit de l’expulsion d’un locataire, de s’assurer que le congé invoqué par le bailleur a été valablement donné (cons. 4).**
Articles de loi:
Art. 257f CO Art. 257 CPC Art. 317 CPC
A. Le 20 février 2014, la Société coopérative A., bailleresse représentée par la gérance Y. SA à Z., et X. en qualité de locataire ont signé un contrat de bail, qui avait débuté le 1er décembre précédent et portait sur la location d’un appartement de 3 pièces et dépendances situé au 4e étage de l’immeuble sis rue [xxx] à Z., pour un loyer mensuel de 726 francs, frais et acompte de charges compris. Conclu jusqu’au 31 mars 2015 et sous réserve d'une résiliation donnée jusqu’au 30 novembre 2014, le bail se renouvelait ensuite tacitement pour une durée indéterminée, avec faculté de le résilier avec 4 mois de préavis pour les termes des 31 mars, 30 juin et 30 septembre. Ce contrat faisait suite à un contrat similaire que les parties avaient conclu le 13 août 1998, portant sur les mêmes locaux.
Le 17 juin 2015, la représentante de la propriétaire a adressé à X., par courrier recommandé, une mise en demeure de respecter les égards qu'elle devait aux autres habitants de l’immeuble, dont plusieurs s’étaient plaints qu’elle abandonnait sur ses deux balcons des poubelles pleines, ouvertes et malodorantes qui attiraient toutes sortes d’insectes et privaient ses voisins de la jouissance de leurs propres balcons. La locataire était invitée à faire le nécessaire et avertie qu’en cas de récidive, elle s’exposait à la résiliation de son bail. Il est établi que ce courrier a atteint sa destinataire le 25 juin 2015.
Par un nouveau courrier recommandé du 14 juillet 2015 (que la destinataire ne prétend pas ne pas avoir reçu, celui-ci ayant de fait été retiré à la poste le 23 juillet 2015 comme l’atteste le suivi des envois recommandés du site internet de La Poste), la bailleresse a signifié à X. la résiliation du contrat de bail pour le 31 août 2015, en utilisant la formule officielle ayant cours dans le canton qui précisait encore que le congé serait motivé sur demande de la locataire. X. n’a pas réagi.
B. Le 2 septembre 2015, la bailleresse a saisi le Tribunal civil des Montagnes et du Val-de-Ruz d’une requête tendant au prononcé de l’expulsion à brève échéance de X., en invoquant la réalisation d’un cas clair, au sens de l’article 257 CPC. Les parties ont été citées le 3 septembre 2015 pour une audience fixée au 22 septembre suivant. La requise n’a pas retiré le pli recommandé contenant la citation à cette audience ; celui-ci est parvenu en retour à son expéditeur, qui le lui a réadressé sous pli simple prioritaire le 17 septembre 2015. La représentante de la bailleresse a comparu à l’audience, alors que la requise ne s’est pas présentée ni personne en son nom.
C. Par décision du 22 septembre 2015, constatant que le bail avait été résilié pour le 31 août 2015, que la requise occupait toujours les locaux et qu’un cas clair était réalisé, le tribunal de première instance a ordonné l’expulsion de X. de l’appartement objet du bail, en lui impartissant un délai au 9 octobre 2015 pour quitter spontanément les lieux, faute de quoi l’exécution forcée de l’expulsion serait directement mise en œuvre par le greffe du tribunal, sur simple demande écrite de la bailleresse.
D. X. appelle de cette décision, en concluant à son annulation de même qu’à l’annulation de la résiliation anticipée du contrat de bail. A l’appui, elle fait valoir que c’est à la suite de problèmes de santé, survenus au mois de juin 2015, qu’elle s’est trouvée momentanément dans l’impossibilité de tenir correctement son appartement. Pour des raisons de santé toujours, elle n’a pas été en mesure de prendre conscience du sérieux de la situation découlant de la mise en demeure du 17 juin 2015. Elle conteste cependant que l’état de son appartement, qu’elle a occupé durant plus de 16 ans sans poser de problème, ait pu justifier une résiliation extraordinaire du bail. Son état psychique ne lui a pas permis de s’opposer à la résiliation qui lui a été signifiée pour le 31 août 2015. De surcroît, le 6 septembre 2015, elle a dû être hospitalisée d’urgence à la suite d’un infarctus. Ce n’est qu’à son retour à la maison, le 22 septembre 2015, qu’elle a pu prendre connaissance de son courrier et du fait que l’audience d’expulsion venait de se dérouler. Elle soutient que les conditions mises à une procédure de cas clair n’étaient en l’occurrence pas réunies et que c’est donc en violation du droit que l’expulsion a été prononcée. Son état de santé demeurant très fragile, une expulsion à bref délai entraînerait des conséquences désastreuses pour sa santé tant psychique que physique.
L’intimée conclut au rejet de l'appel, en relevant que l'appelante n'a pas usé de la chose louée avec le soin nécessaire et a gravement manqué aux égards qu'elle devait à ses voisins, dont elle ne peut pas prétendre avoir été dispensée par des problèmes de santé.
C O N S I D E R A N T
1. a) Lorsque, comme en l'espèce, la contestation porte sur la validité même de la résiliation d'un contrat de bail, la valeur litigieuse égale le loyer dû, frais compris, pour la période pendant laquelle le bail subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, soit en pratique trois ans compte tenu de la protection découlant de l'article 271a let. e CO (arrêt de TF du 15.10.2015 [4A_417/2015], cons.3 ; du 10.04.2012, [4A_87/2012] cons. 1.1). En l'espèce et sur la base d'un loyer brut de 726 francs, la valeur litigieuse atteint 26'136 francs, montant qui ouvre la voie de l'appel (art. 308 al. 2 CPC). Pour le surplus, déposé dans le délai de l'article 314 al. 1 CPC et dûment motivé, l'appel de X. est recevable.
b) X. a accompagné son appel d'une demande d'assistance judiciaire. Celle-ci est toutefois sans objet, dès lors que l'appelante est dispensée de toute avance de frais, du fait que le litige porte sur un bail d'habitation (art. 116 CPC, 53 Tfrais). En outre, dans la mesure où elle est parvenue à déposer un appel clairement et complètement motivé, la requérante a fait la démonstration qu'elle était capable de défendre ses droits sans l'assistance d'un avocat, de sorte que la condition découlant de l'article 118 al. 1 let. c CPC à la désignation d'un mandataire d'office n'est pas donnée. A cela s'ajoute que, la requête d'assistance judiciaire n'étant parvenue au greffe de la Cour de céans que la veille de l'échéance du délai de recours, il n'était quoi qu'il en soit plus possible de désigner un mandataire à l'intéressée pour modifier ou compléter encore à temps l'appel d'ores et déjà déposé.
2. La conclusion en annulation du congé de l'appelante doit dans le cas d'espèce être comprise comme tendant à la constatation, à titre préalable, que la résiliation du bail justifiant la décision d'expulsion ne serait pas valable. Elle ne peut en effet avoir un effet autonome, puisqu'elle ne respecte pas le délai de 30 jours suivant la réception du congé de l'article 273 al. 1 CO et n'est pas adressée à l'autorité compétente, soit en l'occurrence la Chambre de conciliation en matière de bail (art. 200 CPC, 12 OJN).
3. L'article 317 CPC restreint la possibilité pour une partie de produire de nouvelles preuves en procédure d'appel : celles-ci ne sont admissibles qu'à la double condition qu'elles soient produites sans retard et qu'elles n'aient pas pu être invoquées en première instance bien que la partie ait usé de la diligence requise.
Ainsi, dans le cas de l'appelante, l'attestation de la consultation ambulatoire du Centre neuchâtelois d'alcoologie, du 29 septembre 2015, bien que portant une date postérieure à celle de la décision attaquée, n'est pas recevable : elle fait état de consultations régulières qui ont commencé en juin 2015, si bien que X. aurait pu la demander à temps pour pouvoir la déposer à l'audience du 22 septembre. Serait en revanche recevable un certificat médical attestant de l'infarctus dont l'appelante dit avoir été la victime le 6 septembre 2015, si une incapacité de travail postérieure à l'audience du 22 septembre 2015 s'en était suivie. Toutefois, bien qu'annonçant le prochain dépôt d'un certificat médical dans son appel, X. ne s'est pas exécutée ; il ne figure donc rien à cet égard dans le dossier.
De son côté, l'intimée a déposé une série de photos de l'état dans lequel elle a trouvé l'appartement de l'appelante. Comme on ne sait pas à quelle date ces photos ont été prises et que l'intimée ne dit rien des éventuelles circonstances qui l'auraient empêchée de les prendre avant le 22 septembre 2015 mais les auraient rendues possibles ultérieurement, alors que pour ce qu'on en sait, l'appelante n'a cessé jusqu'ici d'occuper les lieux, on retiendra que ces documents ne constituent pas non plus des preuves admissibles, au regard de l'article 317 CPC.
Pour les raisons qui précèdent, ces différentes preuves ne seront donc pas prises en considération.
4. En vertu de l'article 257 CPC, le tribunal statue en suivant la procédure sommaire dans les cas clairs, soit lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou susceptible d'être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire.
L'article 257f al. 3 CO dispose que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat, moyennant un délai de 30 jours pour la fin d'un mois s'il s'agit d'un bail d'habitation. Cette résiliation extraordinaire suppose ainsi la réalisation des conditions cumulatives suivantes : une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat par le bailleur et, enfin, l'observation du préavis légal. Si le respect de ces conditions n'est pas litigieux ou aisément prouvable, le recours du bailleur à la voie de la procédure de cas clair est admissible et ne peut pas être paralysé par l'existence simultanée d'une éventuelle action en annulation du congé (arrêt du TF [4A_417/2015] précité, cons. 6). Comme aussi bien l’importance du manquement reproché au locataire que sa persistance au-delà d’un avertissement écrit et le caractère insupportable de la poursuite du contrat pour le bailleur ou les voisins sont autant d’éléments susceptibles de faire appel au pouvoir d’appréciation de l’autorité saisie, la réalisation d’un cas clair sera sans doute beaucoup moins fréquente, dans ce genre de situation, qu’en cas de demeure du locataire pour le paiement du loyer, laquelle revêt un caractère nettement plus formel. Tout manquement aux usages locatifs, quel qu’il soit, ne peut en effet suffire pour fonder une résiliation extraordinaire au sens de l’article 257 f al. 3 CO et déboucher sur une procédure d’expulsion menée selon la procédure du cas clair.
Il appartient au juge saisi d’une requête de statuer suivant la procédure sommaire du cas clair de vérifier que les conditions en sont remplies, soit, lorsqu’il s’agit de l’expulsion d’un locataire, de s’assurer que le congé invoqué par le bailleur a été valablement donné. Le seul défaut du locataire requis durant la procédure n’est à cet égard pas suffisant (voir Bohnet, CPC commenté, 2011, n. 7 ad art. 257).
5. En l'espèce, l’autorité de première instance ne s’est pas expressément prononcée sur la validité du congé invoqué par la requérante et intimée. On comprend néanmoins de la décision contestée qu’elle l’a implicitement admise. Il résulte en outre de la motivation de l'appel que X. ne conteste pas que rien n'a changé quant à l'état de ses balcons, postérieurement à la réception de la lettre de protestation de l'intimée et jusqu'à la date de la résiliation du contrat, environ un mois plus tard. Elle s'en explique en effet en indiquant qu'elle n'a pas pris conscience de l'importance de la situation ni n'a été en mesure de prendre les dispositions nécessaires pour y remédier, pour des raisons d'ordre médical. Celles-ci ne sont toutefois pas établies à satisfaction, dès lors qu'elles ne sont pas documentées, et ne peuvent être prises en considération, ce à plus forte raison qu'elles n'ont pas été présentées à l'autorité de première instance, une fois encore en violation des exigences découlant de l'article 317 CPC en matière d'allégation de faits nouveaux.
6. Sur le fond, X. fait encore valoir que l'état dans lequel elle a laissé ses balcons ne pouvait justifier une résiliation extraordinaire de son bail, le motif invoqué paraissant disproportionné si l'on considère qu'elle a occupé les lieux durant près de 17 ans sans causer de problème particulier. Cependant, on ne saurait nier que la présence permanente de poubelles nauséabondes, en voie de décomposition et attirant les insectes et la vermine, sur deux balcons d'un immeuble abritant d'autres habitants est de nature à causer à ces derniers d'importants désagréments, à commencer par l'impossibilité pour eux d’ouvrir durablement les fenêtres situées à proximité des balcons de l’appelante et de jouir paisiblement de leurs propres balcons. L'inconfort en découlant pour les voisins était certainement d'autant plus marqué qu'on se trouvait à la veille de l'été, soit à un moment où l'augmentation de l'ensoleillement et de la température tout à la fois pousse les locataires à profiter de leur balcon et favorise le développement d'odeurs incommodantes. Dans ces conditions et confrontée au silence et à l'inaction de l'appelante, la bailleresse – qui faute de toute réaction de la locataire ignorait tout des intentions de cette dernière – n'avait pas d'autre choix que de mettre un terme au contrat, dans la mesure où elle avait aussi l’obligation de défendre les intérêts de ses autres locataires. A sa suite, l'autorité de première instance s'est trouvée dans la même ignorance, du fait que l'appelante n'a pas procédé sans manifester d'une quelconque manière la moindre réaction : requête d'assistance judiciaire, demande de report d'audience par exemple, en faisant état des difficultés rencontrées, dès lors que l'appelante devait bien envisager que sa présence dans des locaux dont le bail était arrivé à échéance serait selon toute vraisemblance suivie de nouvelles démarches de la bailleresse. Il lui appartenait donc de prendre ses dispositions pour être atteinte. Face à ce silence complet, l'autorité de première instance pouvait considérer que la résiliation anticipée était valable et donc clair le cas, puisque l’appelante n’avait à aucun moment contesté les allégations de l’intimée, documentées dans le dossier, et que les autres conditions formelles nécessaires pour appliquer l'article 257 CPC étaient par ailleurs réunies. Le moyen n'est pas fondé.
7. Il résulte de ce qui précède que, mal fondé, l'appel doit être rejeté. Il ne peut être d'office traité comme une demande de restitution (art. 148 CPC) de la possibilité de comparaître à l'audience de débats, laquelle aurait dû être adressée à la première juge. Une telle comparution n'aurait d'ailleurs pu pallier l'absence de toute contestation du congé dans le délai légal et si une discussion des aspects humains du litige apparaît utile, elle devrait pouvoir être recherchée – notamment par les services sociaux en charge semble-t-il du dossier – encore au stade de l'exécution.
8. Comme rappelé initialement, la procédure est gratuite (art. 53 Tfrais). Dans la mesure où elle succombe, l'appelante devra en revanche s'acquitter d'une indemnité de dépens en faveur de l'intimée, qui a consulté un mandataire pour la procédure d'appel.
**Par ces motifs,
LA Cour d'appel civile**
1. Constate que la requête d'assistance judiciaire de X. est sans objet.
2. Ecarte du dossier les pièces nouvelles qui ne seraient pas des copies de pièces du dossier de première instance, sous réserve des procurations en faveur des mandataires.
3. Rejette l'appel et confirme le jugement du 22 septembre 2015.
4. Statue sans frais.
5. Met à la charge de l'appelante, en faveur de l'intimée, une indemnité de dépens de 300 francs.
Neuchâtel, le 27 novembre 2015
Art. 257 CPC
1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
a. l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé;
b. la situation juridique est claire.
2 Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
3 Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.
Art. 317CPC
Faits et moyens de preuve nouveaux; modification de la demande
1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
a. ils sont invoqués ou produits sans retard;
b. ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
2 La demande ne peut être modifiée que si:
a. les conditions fixées à l'art. 227, al. 1, sont remplies;
b. la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux
Art. 257f CO
Diligence et égards envers les voisins
1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
2 S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.
3 Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
4 Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.