Estimation d’un immeuble dans une procédure de réalisation.

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N° dossier: ASSLP.2020.9

Autorité: ASSLP

Date décision: 16.10.2020

Publié le: 24.11.2020

Revue juridique:

Titre: Estimation d’un immeuble dans une procédure de réalisation.

Résumé:

**Procédure à suivre et principes à appliquer, pour l’Office des poursuites et l’Autorité inférieure de surveillance LP, quand, dans une procédure de réalisation d’un immeuble, l’estimation faite par l’office est contestée, d’une part, et qu’une nouvelle estimation est demandée, d’autre part.

Le débiteur qui demande une nouvelle estimation doit en avancer les frais et ne peut pas exiger de désigner et mandater lui-même un expert.**

Articles de loi:

Art. 97 LP Art. 9 ORFI Art. 99 ORFI

A. a) A.X.________ et B.X.________ sont propriétaires des immeubles articles [111], [222] et [333] du cadastre de Z.________. Dans le cadre de poursuites introduites contre les intéressés, une procédure de réalisation de ces immeubles est en cours.

b) Un rapport d’expertise des immeubles a été établi le 22 février 2017 par A.________. Il retenait une valeur de 660'000 francs, fondée notamment sur un taux de capitalisation de 6,46 % et une dépréciation des immeubles, pour raison d’âge, de 821'700 francs.

c) Dès le 13 juin 2018, l’Office des poursuites (ci-après : l’office) a reçu vingt réquisitions de vente pour les immeubles en question. Un sursis avait été accordé aux débiteurs, à la condition qu’ils versent des mensualités en amortissement de leurs dettes. Ce sursis a été annulé le 31 août 2018, car les mensualités n’avaient pas été payées. Le 19 septembre 2018, l’un des créanciers, soit l’Office du recouvrement de l’État, a payé l’avance de frais de 5'000 francs pour la réalisation des immeubles concernés.

d) À la demande de l’Office des poursuites (ci-après : l’office), l’agence immobilière B.________ SA a établi le 29 novembre 2018 une nouvelle estimation, qui arrivait à une valeur de 845'000 francs, compte tenu notamment d’un taux de capitalisation de 5,16 % et d’une dépréciation pour raison d’âge de 493'328 francs.

B. Le 11 décembre 2018, l’office a adressé aux débiteurs et aux créanciers un procès-verbal d’estimation des immeubles appartenant aux premiers, qui retenait la valeur établie par B.________ SA, soit 845'000 francs. Le procès-verbal rappelait que le montant total à recouvrer dans le cadre des poursuites s’élevait à 161'916.35 francs, en capital. Une copie du rapport d’expertise de B.________ SA était jointe à cet envoi.

C. a) Par mémoire du 16 décembre 2018, adressé à l’AiSLP et intitulé « Demande d’une nouvelle estimation des bien-fonds(sic)* suivants : No [333], No [111] et No [222], situé*(sic)à Z.________ », les débiteurs ont contesté l’estimation effectuée par B.________ SA et demandé une nouvelle estimation. Ils disaient s’étonner de la différence de 175'000 francs entre les deux estimations, effectuées respectivement par A.________ et B.________ SA. Ils relevaient une disparité entre les chiffres retenus dans ces estimations, pour la dépréciation pour raison d’âge, alors qu’il n’y avait pas eu de gros travaux effectués dans l’intervalle entre ces expertises. Ils constataient aussi la différence entre les taux de capitalisation retenus. D’après eux, B.________ SA s’était en outre trompée en considérant que l’état de la toiture était bon à moyen, alors qu’il était en fait mauvais, et avait retenu à tort une valeur de rendement pour un bureau, car ce bureau n’était pas terminé (il manquait le chauffage, l’électricité et la salle de bains). Pour les plaignants, la différence d’estimation entre les deux expertises était trop importante pour être ignorée. La valeur, selon l’estimation de A.________, ne couvrait pas le montant de l’hypothèque et les créanciers, pour éviter les frais liés à une vente forcée, pourraient donc se montrer accommodants si on la retenait. Cela ne serait pas le cas si l’estimation de l’agence B.________ SA était retenue, une vente au prix indiqué pouvant rapporter un gain de 100'000 francs. Les plaignants demandaient une troisième estimation, qu’ils se disaient prêts à payer. Ils relevaient que pour faire des estimations, il fallait une formation spécifique, avec brevet fédéral.

b) Dans ses observations du 10 janvier 2019, l’office a indiqué qu’il ne s’opposait pas à une nouvelle expertise, en application de l’article 9 ORFI. Il proposait la désignation de C.________ en qualité d’expert et qu’une avance de frais de 1'920 francs soit demandée aux débiteurs pour la nouvelle expertise.

c) Le 21 janvier 2019, les débiteurs se sont opposés à la désignation de C.________, en raison d’un conflit d’intérêts.

d) Le 1er février 2019, l’office a indiqué qu’il comprenait le conflit d’intérêts invoqué par les débiteurs et proposé la désignation, comme experte, de D.________. Il précisait qu’en fonction des indications données par cette dernière, l’avance de frais devrait être fixée à 3'300 francs (honoraires prévisibles de l’experte).

e) B.X.________ a écrit le 15 février 2019 à l’AiSLP qu’il refusait la proposition de l’office. Selon lui, des honoraires de 3'300 francs étaient excessifs. Il disait avoir obtenu une offre d’un estimateur qu’il connaissait, à qui il avait déjà transmis les dossiers, et précisait qu’il ferait un tour des immeubles avec lui dès que l’AiSLP aurait donné son aval. Il disait préférer que les débiteurs donnent eux-mêmes le mandat à l’expert, de manière à pouvoir contrôler le processus de A à Z, car ils ne faisaient « que très peu confiance aux sous-traitants de l’état(sic)».

f) Par courrier du 25 février 2019, l’AiSLP a fait savoir aux débiteurs que l’expert serait mandaté par l’office, quand ils se seraient acquittés de l’avance de frais fixée par le même office. Il leur fixait un délai pour indiquer quel expert ils souhaitaient voir mandater.

g) Le 27 février 2019, les débiteurs ont proposé de mandater eux-mêmes E.________ en qualité d’expert ; si l’office n’était pas d’accord, ils accepteraient que C.________ soit désigné, mais à condition que ce soient eux qui le mandatent et non l’office.

h) Dans des observations du 13 mars 2019, l’office a relevé que E.________ ne disposait pas de la formation avec brevet fédéral, dont les débiteurs avaient eux-mêmes dit qu’elle était nécessaire. L’office renouvelait sa proposition de désigner D.________ et précisait que les honoraires de 3'300 francs avaient été calculés en fonction du nombre d’heures nécessaires à l’expertise et du tarif indiqué par la Chambre immobilière neuchâteloise. Il rappelait qu’il n’appartenait pas à un débiteur de mandater lui-même un expert, mais bien à l’office, après paiement d’une avance de frais.

i) Le 29 mars 2019, les débiteurs ont écrit qu’ils persistaient dans leur contestation du montant de l’avance de frais – le nombre d’heures de travail avancé par l’office pour la nouvelle expertise était plus élevé que ce qui avait été retenu quand il avait été question de mandater C.________ – et dans leur exigence de mandater eux-mêmes l’expert qui serait retenu.

j) L’office a maintenu sa position, dans une lettre adressée le 10 avril 2019 à l’AiSLP.

D. a) Par décision du 18 juin 2020, l'AiSLP a requis de A.X.________ et B.X.________ une avance des frais d’expertise estimés à 3'300 francs, conformément à l’article 9 al. 2 ORFI (Ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles du 23 avril 1920, RS 281.42). Un délai au 2 juillet 2020 était fixé aux débiteurs pour verser cette avance. L’AiSLP retenait que la demande des débiteurs tendant à mandater eux-mêmes l’expert ne pouvait pas être acceptée, car cette prérogative appartenait exclusivement à l’office, selon le principe établi par l’article 97 LP. La désignation de C.________ ne pouvait pas entrer en considération, vu le conflit d’intérêts invoqué par les débiteurs eux-mêmes et admis par l’office, pas plus que celle de E.________, lequel ne disposait pas du brevet fédéral d’expert en estimations immobilières, ce qui constituait l’une des exigences des débiteurs. Restait D.________, proposée par l’office. S’agissant du montant de l’avance de frais, on ne pouvait pas attendre des experts qu’ils estiment tous le même nombre d’heures pour l’accomplissement d’un mandat et la réduction du nombre d’heures ne serait pas propre à garantir la qualité de l’expertise. La décision indiquait qu’elle pouvait faire l’objet d’un recours dans les 10 jours dès sa notification.

b) La décision de l'AiSLP a été expédiée le 18 juin 2020 aux débiteurs, qui l’ont reçue le lendemain (récépissé postal). Le délai de recours est arrivé à échéance le lundi 29 juin 2020.

c) Par pli daté du 29 juin 2020, mais remis à la poste le 2 juillet 2020 seulement, les débiteurs ont recouru contre la décision, auprès de l’Autorité supérieure de surveillance en matière de poursuites et faillites (ci-après : ASSLP).

d) Par décision présidentielle du 31 juillet 2020, l’ASSLP a déclaré le recours irrecevable, car tardif.

E. Les débiteurs n’ont pas effectué l’avance de frais dans le délai fixé, ni après.

F. Par décision du 8 septembre 2020, l’AiSLP a déclaré irrecevable la requête de nouvelle estimation de l’immeuble, au sens de l’article 9 al. 2 ORFI, rejeté pour le surplus la plainte des débiteurs et statué sans frais, ni dépens. Elle a retenu que, selon le mémoire des débiteurs du 16 décembre 2018, le grief principal visait la valeur d’estimation en tant que telle. Il s’agissait bien, pour une part, d’une demande de nouvelle estimation, au sens de l’article 9 al. 2 ORFI. Cette disposition ne donnait droit qu’à faire effectuer une nouvelle expertise et non à faire prendre en compte une expertise antérieure. La conclusion subsidiaire des débiteurs, tendant à ce que l’expertise du 22 février 2017 soit prise en compte, était ainsi irrecevable. La décision du 18 juin 2020 étant entrée en force et aucun paiement de la part des débiteurs n’ayant été enregistré dans le délai imparti, la demande de nouvelle estimation devait être déclarée irrecevable. S’agissant des griefs des débiteurs en rapport avec la valeur d’estimation selon B.________ SA, il fallait retenir qu’ils ne mettaient en cause que la valeur fixée par l’estimation, qui pouvait forcément varier selon les experts ; les deux experts avaient tenu compte de l’ancienneté du bâtiment, l’importance de la variation entre les deux expertises apparaissant comme raisonnable à ce sujet ; les griefs des plaignants ne pouvaient être considérés que comme une demande de nouvelle estimation, irrecevable vu l’absence de paiement de l’avance de frais. L’état de la toiture n’était pas aussi mauvais que le prétendaient les propriétaires, au vu des photographies déposées par ceux-ci, et l’expert B.________ avait apprécié l’état général de manière adéquate, en le qualifiant de bon à moyen ; le même expert avait retenu un état moyen à mauvais de la façade ; le grief à ce sujet devait être assimilé à une contestation de la valeur retenue par l’expertise et ne pouvait être considéré que comme une demande de nouvelle estimation, irrecevable ; même si on admettait, par hypothèse, que la contestation portait sur les critères d’évaluation à prendre en compte et pouvait être considérée comme une plainte au sens de l’article 17 LP, elle serait mal fondée. La prise en compte par l’expert, dans le calcul de la valeur de rendement, du bureau destiné à être loué, ceci pour un loyer hypothétique relativement faible, était justifiée, même si les travaux de remise en état de ce bureau n’étaient pas terminés ; le grief, constitutif de plainte au sens de l’article 17 LP, devait être rejeté. Le choix des taux de capitalisation dépendait des caractéristiques de l’immeuble à estimer, élément sur lequel l’expert disposait d’un pouvoir d’appréciation ; la détermination faite par l’expert était raisonnable et ne prêtait pas le flanc à la critique ; la demande était irrecevable, car constitutive de contestation de la valeur retenue par l’expertise et donc de demande de nouvelle expertise ; même si on admettait qu’elle portait sur les critères d’évaluation à prendre en compte, elle serait mal fondée. Le grief mettant en cause l’impartialité de B.________ SA, en raison de son activité dans le milieu immobilier neuchâtelois, était infondé, car cet expert ne serait pas en mesure de tirer profit d’une estimation faussée de l’immeuble et n’avait aucun intérêt à ce que l’estimation soit plus ou moins élevée que la réalité qu’il avait constatée. La critique des plaignants quant au fait que les experts ne devraient pas être mandatés par l’office était infondée, en fonction de l’article 97 al. 1 LP. Enfin, le grief des plaignants faisant valoir que la communication de l’expertise B.________ SA leur portait préjudice avait été traité dans une procédure de plainte séparée et rejeté par décision de l’AiSLP du 29 juin 2020, entrée en force ; il devait aussi être rejeté, pour les mêmes motifs, dans la procédure en cours.

G. Le 24 septembre 2020, A.X.________ et B.X.________, désormais assistés par une avocate, recourent contre la décision de l’AiSLP du 8 septembre 2020. Ils concluent à l’octroi de l’effet suspensif, et, sous suite de frais et dépens, à l’annulation de la décision, principalement à ce qu’il soit constaté « que l’expertise de l’agence immobilière B.________ SA ne répond pas aux critères fixés entre l’autorité inférieure et les recourants », partant à l’invalidation de cette expertise, à l’annulation du procès-verbal d’estimation du 11 décembre 2018 et à ce qu’une nouvelle expertise soit ordonnée et un nouvel expert nommé, « après avoir entendu les recourants, avant de rendre une décision de demande d’avance de frais », subsidiairement à ce que la valeur des fonds articles [111], [222] et [333] du cadastre de Z.________ soit arrêtée à 752'500 francs, plus subsidiairement au renvoi de la cause à l’AiSLP pour nouvelle décision. Les arguments des recourants seront repris dans les considérants, dans la mesure utile.

H. Par ordonnance du 29 septembre 2020, le président de l’ASSLP a accordé l’effet suspensif au recours.

I. Le 6 octobre 2020, le Service juridique de l’État, au nom de l’AiSLP, a indiqué qu’il n’avait pas d’observations à formuler, se référait intégralement aux considérants de la décision entreprise et concluait au rejet du recours, dans la mesure où il était recevable.

C O N S I D E R A N T

1. Selon l'article 18 al. 1 LP, toute décision de l'autorité inférieure peut être déférée à l'autorité cantonale supérieure de surveillance dans les dix jours à compter de sa notification. La compétence de l'ASSLP est fondée sur cette disposition, ainsi que sur l'article 3 al. 1 LILP, l'article 40 al. 2 OJN précisant que la Cour civile du Tribunal cantonal est l'autorité supérieure de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite.

2. S'agissant de la procédure applicable, le litige est soumis à l'article 20a LP, aux dispositions de la LILP et, à titre supplétif, à la loi sur la procédure et la juridiction administratives (LPJA, art.19 LILP). Le recours est recevable pour violation de la loi et inopportunité (Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 5ème édition, no 254 p. 60). L’ASSLP statue avec un plein pouvoir d'examen, dans le cadre d'une voie de recours réformatoire et non cassatoire (arrêt du TF du 07.10.2005 [7B.229/2004] cons.3), et doit non seulement contrôler la conformité à la loi de la décision attaquée, mais aussi, le cas échéant, substituer son appréciation à celle de l'autorité inférieure (Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 24 ad art. 18 et les références citées).

3. Le recours a été déposé dans le délai légal de 10 jours prévu par l'article 18 al. 1 LP et il s'en prend à une décision rendue par l'AiSLP, ce qui ouvre la voie du recours (cf. Gilliéron, Commentaire, n. 10 ad art. 18). Les recourants sont directement touchés par la décision. Le recours est ainsi recevable.

4. a) D’après l’article 99 ORFI, après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire du gage (art. 155 al. 2 LP), l’office ordonne l’estimation de l’immeuble (art. 9 al. 1 et 23 ORFI).

b) Il résulte de l’article 97 al. 1 LP qu’il appartient bien à l’office d’estimer la valeur des biens qu’il saisit, mais qu’il peut s’adjoindre des experts. La décision de faire ou non, à ce stade, appel à un expert relève en principe du pouvoir d’appréciation de l’office, mais celui-ci doit s’adjoindre un expert s’il ne dispose pas des connaissances spécifiques nécessaires, étant précisé que, dans une telle situation, l’office doit aussi prendre en considération les coûts prévisibles, qui doivent être dans un rapport raisonnable avec la valeur de la chose saisie (ATF 145 III 487 cons. 3.1.3). Si la chose saisie est un immeuble, le recours à un expert est généralement nécessaire (Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 5ème éd., no 915).

c) L'article 9 al. 1 ORFI, applicable par renvoi de l'art. 99 ORFI, prévoit que l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. L'estimation doit ainsi déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble à réaliser, à savoir le produit prévisible de la vente, mais sans devoir être la plus élevée possible ; elle ne préjuge en rien du prix qui sera effectivement obtenu lors des enchères ; elle doit permettre d’éviter une saisie allant au-delà du montant des dettes et tout au plus peut-elle fournir aux enchérisseurs un point de repère quant à l'offre envisageable (arrêt du TF du 27.10.2017 [5A_200/2017] cons. 2.2). Elle doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication (même arrêt, cons. 2.3). Il s’agit d’une question d’appréciation, mais l’office, respectivement l’expert, doit tenir compte des critères pertinents et s’abstenir de prendre en compte des éléments qui ne jouent aucun rôle à cet égard (ATF 145 III 487 cons. 3.2).

d) Ensuite, selon les circonstances, l’office communique le résultat de l’estimation au créancier qui requiert la vente, ainsi qu’au débiteur et au tiers propriétaire, en y joignant l’avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s’adresser à l’autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle qu’elle est prévue à l’article 9 al. 2 ORFI (art. 99 al. 2 ORFI).

e) Cet article 9 al. 2 ORFI prévoit que, dans le délai de plainte (cf. art. 17 al. 2 LP), chacun des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il s’agit là d’un droit inconditionnel (arrêt du TF du 19.12.2005 [7B.163/2005] cons. 1) et une motivation de la demande n’est pas nécessaire (ATF 145 III 487 cons. 3.3.3). En d’autres termes, si le droit d'exiger une nouvelle estimation par un expert est soumis à la fourniture préalable d'une avance de frais, il peut être exercé sans présenter de motivation particulière (arrêt du TF du 13.11.2018 [5A_421/2018] cons. 5.2.1).

f) Les personnes concernées peuvent aussi, par la voie de la plainte au sens de l’article 17 LP, contester la manière dont l’estimation faite par l’office, directement ou avec le concours d’experts, a été effectuée. En cas de lacunes, la saisie n’est pas nulle et le plaignant peut tout au plus obtenir que l’office doive procéder à une nouvelle estimation (ATF 97 III 18 cons. 2). D’après l’article 9 al. 2 ORFI, l’autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l’estimation (cf. ATF 145 III 487 cons. 3.2).

g) Même si la plainte au sens de l’article 17 LP et la demande de nouvelle estimation au sens de l’article 9 al. 2 ORFI doivent être adressées à la même autorité cantonale, il s’agit cependant de deux procédures différentes (ATF 145 III 487 cons. 3.3.3 et 133 III 537 cons. 4.1 ; arrêt du TF du 08.07.2019 [5A_96/2019] cons. 3.2).

h) L’autorité de surveillance n'a pas le pouvoir de revoir l’estimation elle-même, soit la valeur d’estimation arrêtée par l’office, et si le plaignant demande que le montant de l’estimation soit revu, sa plainte doit être traitée comme une demande de nouvelle estimation par un expert (arrêt du TF du 13.11.2018 [5A_421/2018] cons. 5.2.2). Par exemple, si la personne concernée, dans un courrier intitulé « plainte » demande « une nouvelle estimation conforme à la réalité », l’écrit doit être traité en tant que demande de nouvelle estimation par des experts au sens de l'article 9 al. 2 ORFI et l'autorité de surveillance ne peut alors pas se livrer à un contrôle de l'estimation de l'office ou de l'expert qu'il s'est adjoint ; en revanche, il y a bien une plainte, au sens de l’article 17 LP, lorsque la personne, par exemple, reproche à l'office de s'être seulement fondé sur la valeur fiscale de l'immeuble et de n'avoir ainsi pas procédé à une véritable estimation ; ce qui est déterminant, c'est de connaître si le litige porte sur les critères à prendre en compte dans l'estimation (art. 9 al. 1 ORFI) ou sur la valeur – vénale – d'estimation comme telle (art. 9 al. 2 ORFI) ; dans le premier cas, la voie de la plainte est ouverte, plainte qui peut notamment tendre à l’annulation de l’estimation (ATF 133 III 537 cons. 4.1).

i) En l’espèce, il ressort clairement de l’écrit des recourants du 16 décembre 2018 qu’il entendaient procéder à une double démarche, consistant, d’une part, à demander une nouvelle estimation par un expert (requête au sens de l’article 9 al. 2 ORFI) et, d’autre part, à contester l’estimation relevant de la responsabilité de l’office et établie par B.________ SA, pour en demander l’annulation (plainte au sens de l’article 17 LP). L’AiSLP ne s’y est pas trompée, puisqu’elle a traité ces deux aspects.

5. a) S’agissant de la demande de nouvelle estimation, les questions de la désignation de l’expert, soit D.________, et du montant de l’avance de frais requise, soit 3'300 francs, ont déjà été tranchées définitivement, du fait que le recours déposé contre la décision de l’AiSLP du 18 juin 2020 a été déclaré irrecevable. Il n’y a donc pas lieu de revenir sur ces questions.

b) Les recourants reprochent à l’AiSLP de ne pas leur avoir fixé un nouveau délai pour procéder à l’avance de frais de 3'300 francs qui leur était demandée, après que leur recours contre la décision du 18 juin 2020, leur fixant un délai au 2 juillet 2020 pour s’en acquitter avait été déclaré irrecevable par l’ASSLP, par décision du 31 juillet 2020. Ils exposent qu’ils n’étaient pas assistés par un mandataire et n’ont pas saisi la portée de cette décision d’irrecevabilité, s’agissant de ses conséquences quant à la décision du 18 juin 2020, laquelle entrait ainsi en force. Le délai de paiement fixé au 2 juillet 2020 était antérieur au prononcé de l’irrecevabilité du recours. Dans un contexte procédural complexe et alors que les recourants n’étaient pas assistés, un nouveau délai de paiement de l’avance de frais aurait dû leur être fixé. Quand une requête d’assistance judiciaire est déposée et qu’elle est rejetée, un nouveau délai est d’ailleurs fixé à la partie pour avancer les frais.

c) Quand le délai pour demander une nouvelle estimation a été respecté, l’office doit fixer le montant de l'avance de frais et impartir au recourant un délai convenable pour s'en acquitter, puis, cette formalité étant remplie, désigner et mandater l’expert (arrêt du TF du 19.12.2005 [7B.163/2005] cons. 2). Un défaut de paiement de l'avance de frais dans le délai fixé est assimilé à un retrait de la requête de nouvelle estimation (Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 5ème éd., no 915). Les règles sur les délais prévues dans la LP, notamment l'article 33 al. 4 LP sur la restitution, s'appliquent (arrêt du TF du 13.11.2018 [5A_421/2018] cons. 5.2.2).

d) Selon l'article 33 al. 4 LP, quiconque a été empêché sans sa faute d'agir dans le délai fixé peut demander à l'autorité de surveillance ou à l'autorité judiciaire compétente qu'elle lui restitue ce délai et l'intéressé doit, à compter de la fin de l'empêchement, déposer une requête motivée dans un délai égal au délai échu et accomplir auprès de l'autorité compétente l'acte juridique omis.

e) D’après la jurisprudence (arrêt du TF du 21.01.2014 [5A_801/2013] cons. 3.3), le dies a quo du délai pour déposer la requête motivée de restitution est celui où cesse l'empêchement et non celui où l'intéressé reçoit la décision d'irrecevabilité de l'acte de procédure accompli après l'expiration du délai initial. Celui qui devait sauvegarder un délai légal ou imparti par un organe de l'exécution forcée ou un juge dans l'exécution des tâches que leur attribue la loi et qui a été empêché de l'accomplir ne doit donc pas attendre que cet acte ait été déclaré irrecevable pour demander la restitution du délai qui n'a pas été observé ; au contraire, il doit, dans le délai qui court dès la cessation de l'empêchement, demander la restitution du délai qui n'a pas été observé et, simultanément, accomplir l'acte de procédure omis.

f) Selon la jurisprudence également (arrêt de la Cour de droit public du 28.03.2013 [CDP.2012.311] cons. 3b, publié au RJN 2013 p. 591), le formalisme excessif est un aspect particulier du déni de justice prohibé par l'article 29 al. 1 Cst. féd. Il est réalisé lorsque la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, devient une fin en soi, complique de manière insoutenable la réalisation du droit matériel ou entrave de manière inadmissible l'accès aux tribunaux. En tant qu'elle sanctionne un comportement répréhensible de l'autorité dans ses relations avec le justiciable, l'interdiction du formalisme excessif poursuit le même but que le principe de la bonne foi consacré aux articles 5 al. 3 et 9 Cst. féd. À cet égard, elle commande à l'autorité d'éviter de sanctionner, par l'irrecevabilité, les vices de procédure aisément reconnaissables qui auraient pu être redressés à temps, lorsqu'elle pouvait s'en rendre compte assez tôt et les signaler utilement au plaideur. La sanction de l'irrecevabilité d’un recours pour défaut de paiement à temps de l'avance de frais ne procède pas d'un formalisme excessif ou d'un déni de justice, pour autant que les parties aient été averties de façon appropriée du montant à verser, du délai imparti pour le versement et des conséquences de l'inobservation de ce délai. Les conséquences procédurales attachées au défaut de paiement de l'avance de frais doivent en outre découler d'une loi au sens formel.

g) Le même arrêt (cons. 8) retient que si, en procédure civile, l'article 101 CPC octroie un droit à un délai supplémentaire pour s'acquitter d'avances ou de sûretés à la partie qui n'a pas fourni le montant réclamé dans le délai imparti, cette disposition est située dans le chapitre 1 « Frais » du titre 8 intitulé « Frais et assistance judiciaire » et non dans le chapitre 3 « Délais, défaut et restitution » du titre 9 « Conduite du procès, actes de procédure et délais » qui contient les dispositions sur les délais et la restitution auxquelles renvoie l'article 20 LPJA (article 20 al. 1 LPJA : «**Les dispositions du CPC relatives aux délais et à la restitution sont applicables par analogie »). L’affaire portait sur le versement tardif de l’avance des frais de recours devant la Cour de droit public et celle-ci a retenu que dans la mesure où l'article 47 al. 5 LPJA prévoyait expressément la sanction d'irrecevabilité en cas de versement tardif de l'avance de frais en procédure de recours, faute de renvoi exprès de la LPJA aux dispositions du CPC relatives aux frais, l'article 101 CPC ne pouvait trouver application.

h) Le cas d’espèce est assez particulier. Les recourants n’étaient pas véritablement empêchés, au sens de l’article 33 al. 4 LP, de verser l’avance de frais dans le délai au 2 juillet 2020 qui leur avait été imparti par l’AiSLP. Ils avaient cependant déposé un recours contre la décision exigeant d’eux le paiement de cette avance de frais. Le délai de recours venait à échéance le 29 juin 2020, soit trois jours seulement avant celui qui était fixé pour le paiement des 3'300 francs. Le recours avait un effet suspensif (art. 40 al. 1 LPJA). Les intéressés, qui n’étaient pas assistés par un mandataire professionnel, pouvaient envisager que le délai au 2 juillet 2020 ne s’appliquerait pas, du fait que l’ASSLP allait traiter leur contestation en rapport avec l’avance de frais et que cette autorité ne pourrait de toute façon pas statuer avant la date limite fixée pour le paiement. Ils auraient certes pu agir dès qu’ils ont reçu la décision d’irrecevabilité du 31 juillet 2020, en versant immédiatement les 3'300 francs demandés ou en demandant alors qu’un nouveau délai de paiement leur soit fixé. Ils ne l’ont pas fait, faute de connaissances juridiques et d’avoir compris les conséquences de la décision du 31 juillet 2020. Cela étant, aucune disposition légale formelle ne prévoit que la conséquence de l’absence de paiement de l’avance de frais, dans le cas de l’article 9 al. 2 ORFI, serait une irrecevabilité immédiate. On ne peut donc pas exclure que l’article 101 CPC puisse trouver application, par analogie dans un tel cas (nonobstant la jurisprudence citée au cons. 5g ci-dessus, qui concerne le cas spécifique de l’avance de frais dans le cadre d’un recours), et oblige l’autorité – en l’occurrence l’AiSLP – à accorder un délai supplémentaire au sens de cette disposition, dans un tel cas de figure, ce qui conduirait à l’admission du recours à ce sujet et pour ce motif. Quoi qu’il en soit, il faut considérer que, dans les circonstances très particulières du cas d’espèce – parties non assistées, délai de paiement venant à échéance trois jours après la fin du délai de recours, recours déposé mais ensuite déclaré irrecevable – il relève d’un formalisme excessif de déclarer irrecevable la demande de nouvelle estimation par un expert, sans fixer un délai de grâce aux débiteurs de l’avance de frais pour le paiement de celle-ci.

i) Dès lors, le recours sera admis à ce sujet et la cause renvoyée à l’AiSLP, afin que celle-ci fixe un nouveau délai, bref et péremptoire, aux recourants pour verser les 3'300 francs d’avance de frais.

6. a) Reste à examiner la plainte dirigée contre l’estimation par l’office, établie par B.________ SA.

b) On peut se demander si les recourants conservent un intérêt à remettre en cause cette estimation et donc à leur recours, dans la mesure où une nouvelle estimation va être effectuée par un expert, au sens de l’article 9 al. 2 ORFI, pour autant que les recourants versent l’avance de frais de 3'300 francs dans le nouveau délai qui leur sera imparti. Cette question peut toutefois rester indécise, vu ce qui suit.

c) Les moyens soulevés par les recourants dans leur mémoire de recours sont pour l’essentiel nouveaux, en ce sens qu’ils n’avaient pas été soulevés devant l'instance précédente. Des moyens nouveaux peuvent être pris en considération par l'autorité de recours, à la condition que ceux-ci n'excèdent pas le cadre défini par l'objet de la contestation, soit le rapport juridique fixé par la décision contestée ; ce qui importe pour délimiter cet objet, c'est le dispositif de la décision ; seul peut être contrôlé ce qui a été préalablement décidé ou, en fonction du droit applicable, aurait dû être décidé (arrêt de la Cour de droit public du 13.10.2017 [CDP.2016.268] cons. 2, qui se réfère à Moor/Poltier, Droit administratif, vol. II, 2011, p. 804, 806 et 824). En l’espèce, les moyens nouveaux soulevés par les recourants restent dans le cadre du dispositif de la décision entreprise. Ils peuvent dès lors être examinés.

d) Selon les recourants, l’office, en acceptant une nouvelle expertise, a admis que, du fait de son activité soutenue dans la région, B.________ SA ne présentait pas les garanties d’impartialité auxquelles ils avaient droit. Ce n’est pas exact. Si l’AiSLP, en accord avec la proposition de l’office, a donné suite à la demande des recourants qu’il soit procédé à une nouvelle estimation par un expert, au sens de l’article 9 al. 2 ORFI, c’est parce que les intéressés y avaient un droit inconditionnel. Cela étant, il est utile, quand il s’agit d’estimer un immeuble, que l’expert ait une bonne connaissance du marché local et, pour cela, il est avantageux qu’il s’agisse d’une personne active sur ce marché. Cette circonstance, exposée de manière toute générale par les recourants, ne suffit pas à mettre en doute l’impartialité de B.________ SA. Dans leur mémoire de recours, les recourants ne font état d’aucune autre circonstance concrète qui conduirait à retenir un motif de récusation, au sens de l’article 10 LP, envers B.________ SA ou ses organes. Le moyen est manifestement infondé.

e) Les recourants reprochent à l’AiSLP de ne pas avoir annulé l’expertise de B.________ SA pour le motif qu’elle a été réalisée par une personne qui n’était pas titulaire d’un brevet fédéral d’expert en estimations immobilières, alors que cette condition a été posée par l’office pour la nouvelle expertise ; selon les recourants, cela violerait leur droit à une procédure équitable. Ils n’indiquent pas en quoi la titularité d’un tel brevet serait imposée par la loi pour l’expert appelé par l’office à procéder à une estimation et on ne voit pas ce qui rendrait une telle qualité nécessaire, eu égard aussi au but de l’estimation par l’office, au sens de l’article 9 al. 1 ORFI (éviter la saisie de biens dépassant le montant des dettes et fournir aux enchérisseurs une indication quant à la valeur). Que l’AiSLP ait jugé opportun de désigner, pour la nouvelle expertise au sens de l’article 9 al. 2 ORFI, une personne titulaire d’un tel brevet ne veut pas dire que l’estimation de l’office doit être établie par un expert ayant cette qualité. Le grief est infondé.

f) Pour les recourants, leur droit d’être entendus a été violé par le fait que l’office s’est abstenu de poser des questions complémentaires à B.________ SA, après qu’ils avaient critiqué, à réitérées reprises et sur plusieurs points, l’estimation faite par cette société. Ce moyen est manifestement dénué de pertinence. En effet, rien n’oblige l’office, une fois son estimation établie, à soumettre cette estimation à la discussion des parties concernées et encore moins à inviter un expert qu’il s’est adjoint à revoir l’estimation en fonction de remarques de ces parties. Le dossier ne contient, s’agissant des critiques des recourants, que leur plainte/demande de nouvelle expertise du 16 décembre 2018 et des correspondances ultérieures. Ils n’ont pas demandé que B.________ SA prenne position sur leurs remarques et ont toujours insisté pour que l’estimation de cet expert soit annulée. Il y a d’ailleurs quelque chose de curieux à ce qu’une partie, dans le même temps, conteste l’impartialité d’un expert et s’indigne que cet expert n’ait pas été appelé à répondre à des questions complémentaires. Le droit d’être entendu des recourants n’a pas été violé.

g) Les recourants reprochent à l’expertise de B.________ SA de porter sur les immeubles articles [111], [222], [333] et [444] du cadastre de Z.________, alors que le procès-verbal d’estimation du 11 décembre 2018 ne mentionne que les parcelles [111], [222] et [333]. Il est vrai que l’office, dans ses écrits qui figurent au dossier, ne mentionne que ces trois parcelles (même si l’Office du recouvrement mentionnait les quatre dans sa réquisition de vente du 23 juin 2018 : pièce 6 produite pa rl’office devant l’AiSLP). Le bien-fonds no [444] est une parcelle en nature de place-jardin de 57 m2, que B.________ SA a estimée à 3'400 francs, pour un total de 192'800 francs de la valeur du terrain pour les quatre parcelles en cause. La différence n’est donc d’aucune signification, s’agissant d’une estimation de l’office de 845'000 francs au total, vu le caractère forcément approximatif des estimations en général. La différence ne peut jouer aucun rôle dans le problème des recourants, qui souhaitent une estimation aussi basse que possible – et si possible inférieure au montant des hypothèques – pour pouvoir mieux négocier avec leurs créanciers. Annuler pour ce motif l’expertise de B.________ SA et le procès-verbal d’estimation du 11 décembre 2018 serait simplement ridicule.

h) Il est vrai que, comme le relèvent les recourants, l’AiSLP a tardé à statuer et que 21 mois environ se sont écoulés entre la date de l’expertise B.________ SA, du 28 novembre 2018, et la décision entreprise, du 8 septembre 2020. Le procès-verbal d’estimation de l’office date, lui, du 11 décembre 2018. Dans leur mémoire de recours, les recourants exposent que la valeur des immeubles a déjà évolué entre l’expertise de A.________, réalisée en 2017, et l’expertise B.________ SA, pour justifier qu’une nouvelle expertise soit réalisée. Ils semblent ainsi considérer que la valeur des immeubles en cause augmente avec le temps, alors que, dans leur écrit du 16 décembre 2018, ils se plaignaient du fait que l’estimation de B.________ SA était déjà trop haute et les handicaperait dans leurs négociations avec leurs créanciers (cf. plus haut). À vrai dire, on ne comprend pas très bien la position des recourants à ce sujet. Quoi qu’il en soit, une expertise datant de moins de deux ans n’est pas obsolète en soi, au point qu’elle serait inutilisable et, en tout cas, le temps écoulé ne peut pas constituer un motif d’annulation de l’estimation réalisée par B.________ SA.

i) Enfin, les recourants invoquent que l’immeuble construit sur la parcelle no [333] se trouve dans une zone d’ancienne localité et figure au recensement architectural du canton de Neuchâtel (RACN, 1ère catégorie), ce qui implique des restrictions de droit public pour la modification et la rénovation de la structure et de l’aspect du bâtiment, et ils reprochent à B.________ SA de ne pas en avoir tenu compte dans son estimation. Il est vrai que l’expertise de B.________ SA ne fait pas état de l’inscription au RACN. Une mention au RACN implique que les demandes de permis de construire doivent être soumises pour préavis à la Section conservation du patrimoine, des subventions étant cependant exclues, au contraire de ce qui est le cas pour les bâtiments mis sous protection (https://www.ne.ch/autorites/DJSC/SCNE/patrimoine/transformations/Pages/recensement.aspx). D’après la jurisprudence, une estimation doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser, par exemple les restrictions de droit public cantonal liées au caractère historique de l'immeuble en question et l'éventuelle moins-value qui en découle, notamment quant à l'interdiction de démolir ou de modifier la structure du bâtiment (arrêt du TF du 27.10.2017 [5A_200/2017] cons. 2.3). Dans le cas d’espèce, une inscription au RACN ne signifie pas une interdiction de démolir ou de modifier la structure du bâtiment, mais seulement qu’un préavis doit être demandé. Selon un site officiel de l’état, 12’800 bâtiments situés en zone d’ancienne localité ont été recensés par les communes et répartis en trois catégories, la première comprenant les bâtiments « intéressants » (https://www.ne.ch/autorites/DJSC/SCNE/ patrimoine/transformations/Pages/categorie-valeur-note.aspx). On ne se trouve pas dans une situation qui amène à présumer une moins-value pour les biens-fonds ici en cause. Les recourants n’exposent d’ailleurs pas en quoi l’inscription au RACN – dont ils ne précisent pas quelle note elle attribue à l’immeuble, en plus de la catégorie – influencerait concrètement la valeur de leur maison. L’expérience enseigne au demeurant que la valeur d’un immeuble peut aussi être influencée à la hausse par le fait qu’il se trouve en zone d’ancienne localité, des acheteurs recherchant particulièrement des objets offrant un certain cachet et situés dans des zones réputées plutôt tranquilles. En tout cas, l’absence de prise en compte de cet élément dans l’estimation de l’office, fondée sur le rapport de B.________ SA, ne jutifie pas que ce rapport et le procès-verbal d’estimation du 11 décembre 2018 soient écartés du dossier.

j) Il n’y a dès lors pas lieu d’annuler l’estimation de l’office, réalisée par B.________ SA, ni le procès-verbal du 11 décembre 2018. L’ASSLP relève qu’il ne tiendra qu’aux recourants d’obtenir, en payant l’avance de frais dans le nouveau délai qui leur sera fixé (cf. plus haut), la nouvelle estimation prévue par l’article 9 al. 2 ORFI et que la valeur d’estimation attribuée aux immeubles par B.________ SA sera ainsi reléguée à l’arrière-plan, au profit de celle qui résultera de la nouvelle expertise.

7. Vu ce qui précède, le recours doit être admis, en tant qu’il reproche à l’AiSLP de ne pas avoir fixé aux recourants un nouveau délai de paiement de l’avance de frais pour la mise en œuvre d’une nouvelle estimation ; le chiffre 1 du dispositif de la décision entreprise doit être annulé, la cause étant renvoyée à l’AiSLP afin qu’elle fixe un délai aux recourants pour le paiement des 3'300 francs (montant qui, on le rappelle, ne peut plus être remis en cause, pas plus que la désignation de l’experte, car le recours sur ces questions a été déclaré irrecevable, par une décision entrée en force). Le recours doit être rejeté pour le surplus. Dans les procédures de plainte et de recours devant les autorités de surveillance, il n’est pas perçu de frais ni alloué de dépens (art. 20a al. 2 ch. 5 LP, 62 al. 2 OELP).

**Par ces motifs,

L’AUTORITÉ SUPÉRIEURE DE SURVEILLANCE

EN MATIÈRE DE POURSUITES ET FAILLITES**

1. Admet partiellement le recours et annule le chiffre 1 du dispositif de la décision rendue par l’AiSLP le 8 septembre 2020.

2. Rejette le recours pour le surplus.

3. Renvoie la cause à l’AiSLP pour la suite de la procédure, au sens des considérants.

4. Statue sans frais, ni dépens.

Neuchâtel, le 16 octobre 2020

Art. 97 LP

Estimation, étendue de la saisie

1 Le fonctionnaire fait l’estimation des objets qu’il saisit. Il peut s’adjoindre des experts.

2 Il ne saisit que les biens nécessaires pour satisfaire les créanciers saisissants en capital, intérêts et frais.

Art. 9 ORFI

Estimation

1 L’estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l’immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l’assurance contre l’incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d’ailleurs il y ait lieu d’introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.

2 Dans le délai de plainte contre la saisie (art. 17, al. 2, LP), chacun des intéressés a le droit d’exiger, en s’adressant à l’autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu’une nouvelle estimation soit faite par des experts. Lorsque la nouvelle estimation a été demandée par un créancier, celui-ci ne pourra réclamer au débiteur le remboursement des frais que si l’estimation de l’office a été sensiblement modifiée. L’autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l’estimation.1

1 Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du TF du 5 juin 1996, en vigueur depuis le 1er janv. 1997 (RO 1996 2900).

Art. 991 ORFI

Extrait du registre foncier et estimation

1 Après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire du gage (art. 155, al. 2, LP), l’office demande un extrait du registre foncier relativement à l’immeuble à réaliser (art. 28 et 73 ci-dessus) et il ordonne l’estimation de l’immeuble (art. 9, al. 1, et 23 ci-dessus).

2 Si le résultat de l’estimation n’est pas inséré dans la publication de la vente conformément à l’art. 29 ci-dessus, l’office la communique au créancier qui requiert la vente, ainsi qu’au débiteur et au tiers propriétaire, en y joignant l’avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s’adresser à l’autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle qu’elle est prévue à l’art. 9, al. 2, ci-dessus.

1 Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du TF du 4 déc. 1975, en vigueur depuis le 1er avr. 1976 (RO 1976 164).