Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: ASLP.2002.3
Autorité:
Date décision: 27.12.2002
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Etat des charges.
Résumé:
L'obligation de rembourser la subvention accordée par une collectivité publique, en cas de transfert de l'immeuble, doit figurer sous la rubrique " A. Créances garanties par gage immobilier " de l'état des charges.
Articles de loi:
Art. 140 LP Art. 34 al. 1 litt. b ORFI Art. 36 al. 2 ORFI
Réf. : ASLP.2002.3/cab
A. Le 24 mars 1965, la Ville du Locle a accordé une subvention de 137'500 francs pour la construction de l'immeuble sis […] au Locle, formant l'article 5821 du cadastre du Locle, dans le cadre de mesures d'encouragement à la construction de logements. Sur réquisition du Conseil communal de la Ville du Locle, l'annotation suivante a été portée au registre foncier le 29 mars 1965 : "Transfert de propriété soumis à autorisation, obligation de rembourser – total de la subvention 137'500 francs". L'article 5821 du cadastre du Locle, propriété de la société P. SA en liquidation, fait l'objet d'une procédure de réalisation forcée sur réquisition de la Banque X.. Un état des charges a été établi le 9 avril 2002 par l'office des poursuites et faillites, réalisations immobilières (ci-après l'office); la prétention de la Ville du Locle n'y figurait pas sous "A. Créances garanties par gage immobilier", mais uniquement sous "B. Autres charges (servitudes, droits personnels annotés, restrictions du droit d'aliéner, inscriptions provisoires)". Le 18 avril 2002, la Ville du Locle a contesté cet état des charges en demandant que l'obligation de rembourser le total de la subvention de 137'500 francs y soit inscrite sous la rubrique A. Modifié par deux fois les 23 et 25 avril 2002, suite à d'autres contestations, l'état des charges est demeuré inchangé quant à la créance de la Ville du Locle. Par décision du 25 avril 2002, l'office a refusé l'inscription du montant de 137'500 francs à l'état des charges, sous la rubrique A., motif pris qu'aucune production ne lui était parvenue dans le délai légal.
B. Par décision du 7 octobre 2002, l'autorité inférieure de surveillance LP a rejeté la plainte du 3 mai 2002 de la Ville du Locle contre la décision précitée de l'office. Elle a estimé en substance que la prétention de la plaignante, découlant d'une annotation au registre foncier, ne pouvait pas, de par sa nature, figurer dans l'état des charges, sous la partie relative aux gages immobiliers, mais qu'elle devait se trouver, comme c'était le cas, sous la partie relative aux autres charges.
C. La Ville du Locle recourt contre cette décision en concluant, sur le fond, à ce qu'il plaise à l'autorité cantonale supérieure de surveillance LP, de l'annuler et de dire et constater que l'annotation comportant l'obligation de rembourser un montant de 137'500 francs doit être portée à l'état des charges de l'article 5821 du cadastre du Locle sous "A. Créances garanties par gage immobilier", obligation prioritaire par rapport aux droits de gage conventionnels. La plaignante fait valoir que l'annotation au registre foncier dont elle bénéficie présente une double nature, d'une part celle d'une restriction du droit d'aliéner par la soumission à autorisation d’un transfert de propriété, d'autre part celle d’une obligation de lui rembourser la subvention de 137'500 francs accordée, soit concrètement un aspect de droit de gage et qu'elle doit par conséquent être traitée comme telle et indiquée dans l'état des charges sous la rubrique "A.", ce qui se justifie d'autant plus qu'il s'agit d'une subvention octroyée par une collectivité publique sans intérêt, pendant des décennies, moyennant la seule obligation d'un remboursement à la valeur nominale en cas de transfert, qui doit équitablement bénéficier d'une priorité lors d'une exécution forcée par rapport à des droits de gage conventionnels de banques ou d'institutions de crédit privées. La recourante souligne par ailleurs que l'autorité cantonale inférieure de surveillance LP, en rappelant à juste titre à l'office que cette annotation, dans la mesure où elle prescrit que le transfert de propriété est soumis à autorisation, ne peut être déléguée à l'adjudicateur (recte adjudicataire) sans l'accord de la Ville du Locle, mais en retenant la possibilité pour une des banques créancières de demander une double mise à prix au sens de l'article 142 LP, avec ou sans obligation de rembourser la subvention, scinde en deux l'annotation en permettant la radiation d'une partie (l'obligation de rembourser) tout en conservant une autre (l’autorisation de transfert), système qui risque d'induire un acheteur potentiel en erreur sur la situation exacte et de déboucher sur une impasse si la vente a lieu après double mise à prix sans la charge que constitue l'obligation de rembourser et si la Ville du Locle s'oppose au transfert.
D. L'autorité inférieure de surveillance LP conclut au rejet du recours, sans frais ni dépens.
E. Le 5 novembre 2002, le président de l'autorité de céans a suspendu l'exécution de la décision attaquée.
C O N S I D E R A N T
1. Interjeté dans les formes et délai légaux (art.18 al.1 LP), le recours est recevable.
2. Selon l'article 140 al.1 LP, avant de procéder aux enchères, le préposé dresse l'état des charges qui grèvent les immeubles (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, droits personnels annotés) en se fondant sur les productions des ayants droit et les extraits du registre foncier. L'article 34 al.1 litt.b ORFI rappelle que l'état des charges doit contenir les charges (servitudes, charges foncières, droits de gage immobiliers et droits personnels annotés) inscrites au registre foncier ou produites à la suite de la sommation de l'office. L'article 36 al.2 ORFI précise que l'office n'a pas le droit de refuser de porter à l'état des charges celles qui figurent dans l'extrait du registre foncier ou qui ont fait l'objet d'une production, ni de les modifier ou de les contester ou d'exiger la production de moyens de preuve. Pour dresser l'état des charges proprement dit, par opposition à l'état descriptif de l'immeuble et à l'estimation du droit de propriété à réaliser et des accessoires (Gilliéron, Commentaire, n.36 ad art.140 LP), l'office doit utiliser la formule obligatoire édictée par l'Autorité fédérale de surveillance (form. ORFI no 9P), qui comprend deux parties : "A. Créances garanties par gage immobilier"; "B. Autres charges (servitudes, droits personnels annotés, restrictions du droit d'aliéner, inscriptions provisoires)" (Gilliéron, op.cit., n.44 ad art.140 LP). Gilliéron indique que les autres charges sont celles qui grèvent le droit de propriété sur l'immeuble mais qui n'ont pas pour but de provoquer un paiement en espèce (op.cit., n.12 ad art.140 LP).
3. En l'occurrence, comme le souligne la plaignante, l'obligation de rembourser la subvention de 137'500 francs dans l'éventualité d'un transfert de propriété de l'immeuble présente concrètement un aspect de droit de gage et bénéficie d'une priorité de fait sur les droits de gage conventionnels, puisque la Ville du Locle peut s'opposer au transfert de propriété. Dès lors, dans la mesure où l'état des charges n'est pas seulement destiné à établir l'existence d'une charge, mais aussi le rang des droits de gage par rapport les uns aux autres et par rapport aux servitudes et aux autres charges (Gilliéron, n.17 ad art.140 LP), il se justifie de porter l'annotation comportant l'obligation précitée sous la rubrique "A." de l'état des charges, faute de quoi un acquéreur potentiel serait induit en erreur à la lecture de celui-ci. Par ailleurs, c'est également à juste titre que la recourante relève qu'en portant l'annotation litigieuse sous la rubrique "B." de l'état des charges et en retenant la possibilité pour les créanciers gagistes de demander une double mise à prix, avec et sans l'obligation de rembourser la subvention, la vente pourrait déboucher sur une impasse, si la Ville du Locle s'opposait au transfert de l'immeuble. Le recours est par conséquent bien fondé.
4. Il est statué sans frais ni dépens (art.20a al.1 LP, 61 al.2 litt.a, 62 al.2 OLELP).
**Par ces motifs,
L’AUTORITE CANTONALE SUPERIEURE DE SURVEILLANCE LP**
1. Annule la décision de l'autorité cantonale inférieure de surveillance LP du 16 octobre 2002 et invite l'office des poursuites et faillites (réalisations immobilières) à modifier l'état des charges de l'article 5821 du cadastre du Locle en portant sous la rubrique "A. Créances garanties par gage immobilier", l'obligation de rembourser un montant de 137'500 francs, obligation prioritaire par rapport aux droits de gage conventionnels.
2. Statue sans frais ni dépens.
Neuchâtel, le 27 décembre 2002
AU NOM DE L'AUTORITE CANTONALE SUPERIEURE
DE SURVEILLANCE LP
Le greffier L'un des juges