ASLP.1999.19•Double auction allowed for long-term unannotated lease
ASLP.1999.19Autre juridiction14 juil. 1999Granted
Extrait par Omnilex
In Z.'s bankruptcy, the bank sought a double auction of a property encumbered by a long-term commercial lease to Hôtel Y. The bankruptcy office refused because the lease was not annotated in the land register. The supervisory authority held the complaint admissible and followed recent Federal Tribunal case law that permits double auction also for long-term unannotated leases. It found the lease clearly long-term and ordered the office to proceed with the double auction. No costs or party compensation were awarded.
Art. 142 LP, in conjunction with Art. 261 CO; double auction of an encumbered immovable may be ordered also where the lease is not annotated, provided the lease is of long duration. In such a case, the lease does not extinguish upon the double auction but transfers to the purchaser, who may terminate it at the next legal termination date even without invoking urgent need (consid. 2-3). The absence of annotation is not decisive where the lease is long-term and the statutory purpose of realization justifies the procedure.
Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: ASLP.1999.19
Autorité:
Date décision: 14.07.1999
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique: RJN 1999, P.282
Titre: Bail à loyer de longue durée. Double mise à prix. Bail non annoté.
Résumé:
**Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 125 III 123),la double mise à prix d'un immeuble est possible également pour des baux non annotés, s'ils sont de longue durée. Dans un tel cas, le bail ne s'éteint pas en cas de double mise à prix, mais passe à l'acquéreur qui peut le résilier pour le plus prochain terme légal, même s'il ne se prévaut pas d'un besoin urgent.
Double mise à prix ordonnée en l'espèce, s'agissant d'un bail à loyer pour locaux commerciaux de longue durée, puisque courant du 1er novembre 1997 au 30 octobre 2010.**
Articles de loi:
Art. 142 LP
A. Dans le cadre de la faillite de Z. , à Couvet, prononcée le 14
mai 1998 par le président du Tribunal de district du Val-de-Travers,
la banque W. , créancière-gagiste, a requis le 16 octobre 1998 l'office
des faillites du district du Val-de-Travers de procéder à la double mise à
prix au sens de l'article 142 LP de l'immeuble formant l'article x. du
cadastre de Couvet (D.8). Cette requête était motivée par le fait que par
contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 28 octobre 1997 (D.1),
Z. avait loué à l'Hôtel Y. à Lausanne l'hôtel-restaurant-bar construit
sur cet article, ceci pour une durée allant du 1er novembre 1997 au 30
octobre 2010.
B. Par lettre du 16 avril 1999 (D.26), l'office a informé la banque
W. qu'il refusait de donner suite à sa requête de double mise à prix,
motif pris que le bail à loyer n'était pas annoté au registre foncier.
C. la banque W. dépose plainte contre cette décision, en concluant
à son annulation et à ce qu'il soit ordonné à l'office des faillites de
procéder
à la double mise à prix de l'immeuble formant l'article x. du cadastre de
Couvet lors de la vente aux enchères à venir. Elle soutient en bref que la
décision entreprise est contraire à la jurisprudence récente du Tribunal
fédéral, laquelle permet selon elle au créancier-gagiste de demander la
double mise à prix pour faire éliminer un bail, même non annoté, qui
dévalorise l'immeuble.
D. L'office des faillites du district du Val-de-Travers formule
quelques observations sur la plainte, sans prendre de conclusions.
E. Dans sa requête du 16 octobre 1988 (D.8), la banque W. a
demandé en outre à l'office de porter à l'inventaire de la faillite deux
actions révocatoires fondées sur l'article 288 LP, dont l'une en vue de
l'annulation du contrat de bail précité. Par décision du 12 mars 1999,
communiquée à la créancière-gagiste le 23 mars 1999 (D.21),
l'administration de la faillite l'a autorisée, par cession des droits de
la masse, à exercer cette action révocatoire dans un délai prolongé au 23
juin 1999 (D.22,25).
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Dirigée contre une mesure de l'office et interjetée dans les
formes et délai légaux (art.17 LP), la plainte est recevable.
2. Il résulte de l'article 261 CO qu'en cas d'aliénation volontaire
ou forcée de la chose louée, le bail passe à l'acquéreur. Sous réserve des
exceptions visées à l'article 261 al.2 CO, la vente ne rompt donc pas le
bail. Cette nouvelle réglementation, entrée en vigueur le 1er juillet
1990, a engendré une controverse sur la question de savoir si la double
mise à prix prévue par l'article 142 LP était ou non possible dans le cas
d'un immeuble grevé de baux non annotés au registre foncier.
Se fondant sur l'opinion majoritaire de la doctrine le Tribunal
fédéral a, dans un arrêt du 7 janvier 1998 (ATF 124 III 37) jugé qu'en
matière de bail à ferme agricole le créancier-gagiste avait le droit de
requérir l'office des faillites de procéder à la double mise à prix de
l'immeuble à réaliser. Dans un arrêt plus récent encore, qui vient d'être
publié aux ATF 125 III 123, le Tribunal fédéral a précisé que la double
mise à prix était admissible aussi bien pour les baux de longue durée an-
notés que pour ceux qui ne le sont pas, en ajoutant que de tels baux ne
s'éteignaient pas en cas de double mise à prix, mais passaient à l'acqué-
reur, celui-ci pouvant résilier le bail pour le prochain terme légal, même
s'il ne se prévaut pas d'un besoin urgent.
3. En l'espèce, le contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux
conclu le 28 octobre 1997 entre le failli et l'Hôtel Y. - dont la
plaignante entend faire prononcer au besoin l'annulation judiciaire en
application de l'article 288 LP - est indiscutablement un bail de longue
durée. Il court en effet du 1er novembre 1997 au 30 octobre 2010 et sti-
pule que sauf avis de résiliation donné par l'une ou l'autre des parties,
il sera renouvelé de plein droit pour cinq ans et ainsi de suite de cinq
ans en cinq ans (D.3).
Vu la récente jurisprudence du Tribunal fédéral, qui en raison
du texte clair de la loi suscite, il est vrai, certaines interrogations,
et de la longue durée du bail conclu, la plainte apparaît bien fondée et
la décision entreprise doit être annulée, l'office étant invité à procéder
à la double mise à prix de l'immeuble formant l'article x. du cadastre de
Couvet.
4. Dans la procédure de plainte devant l'autorité de surveillance,
il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens (art.20a al.1 LP; 61 al.2
litt.a, 62 al.2 OELP).
Par ces motifs,
L'AUTORITE CANTONALE DE SURVEILLANCE LP
1. Admet la plainte et annule la décision du 16 avril 1999 de l'office des
faillites du district du Val-de-Travers.
2. Ordonne à l'office des faillites du district du Val-de-Travers de pro-
céder à la double mise à prix de l'immeuble formant l'article x. du
cadastre de Couvet.
3. Statue sans frais ni dépens.
Neuchâtel, le 14 juillet 1999
AU NOM DE L'AUTORITE CANTONALE DE SURVEILLANCE LP
Le greffier Le président
Extrait par Omnilex
Whether the complaint against the office's refusal was admissible.
The complaint was timely and filed in the proper form against an act of the office, so it was admissible.
The authority found the complaint met the legal requirements under Art. 17 LP.
Whether a double auction under Art. 142 LP may be ordered for a long-term lease that is not annotated in the land register.
Yes. A long-term commercial lease may be subject to double auction even if it is not annotated; the lease then passes to the purchaser, who may terminate it at the next legal date.
Relying on the Federal Tribunal's recent case law, the authority held that the lease's lack of annotation does not bar double auction where the lease is of long duration.
Whether costs or party compensation should be awarded in the supervisory complaint proceedings.
No costs and no party compensation were awarded.
Supervisory complaint proceedings carry no court costs and no costs allocation was made.
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