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N° dossier: ASLP.1996.23
Autorité:
Date décision: 23.04.1996
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique: RJN 1996, p.285
Titre: Réalisation de gage immobilier. Exigences légales quant à la publication de l'estimation de l'immeuble.
Résumé:
**L'estimation de l'immeuble, dont l'article 29 al.2 ORI exige qu'elle soit indiquée dans la publication précédant la vente aux enchères, est celle de l'office des poursuites et non l'évaluation résultant de la procédure instituée par l'article 9 al.2 ORI.
Il en est de même pour l'estimation visée par l'article 34 al.1 litt.a ORI. Si l'autorité de surveillance a ordonné une nouvelle estimation, il suffit, pour que la procédure de réalisation soit régulière, qu'elle soit communiquée, avant la vente, aux personnes mentionnées à l'article 99 al.2 ORI et aux enchérisseurs potentiels présents lors des opérations de vente.**
Mots-clés:
PUBLICATION (LP) REALISATION DES IMMEUBLES VALEUR DE L'IMMEUBLE VENTE AUX ENCHERES
Articles de loi:
Art. 138 LP Art. 140 al. 3 LP Art. 9 ORFI Art. 29 ORFI Art. 34 al. 1 litt. a ORFI Art. 99 ORFI Art. 102 ORFI
A. V. a fait l'objet d'une poursuite en réalisation de gage immobilier introduite par D. AG à Berne, représentée par la Banque X. (poursuite no ...), laquelle faisait valoir une créance de 1'330'476.50 francs plus accessoires, garantie par des gages en premier, deuxième, troisième, quatrième et cinquième rangs sur l'immeuble formant l'article Y. du cadastre du Locle dont le poursuivi était propriétaire. Par décision du 7 mars 1995, le président du Tribunal du district du Locle a levé, à concurrence de 1'302'486.65 francs plus intérêts à 5 % du 16 décembre 1994 ainsi que pour le droit de gage, l'opposition formée par V. au commandement de payer qui lui avait été notifié le 6 janvier 1995.
La Banque X. ayant requis la vente le 29 août 1995, l'office des poursuites du Locle a chargé l'ingénieur civil SIA diplômé de l'EPFL M. de procéder à l'évaluation de l'immeuble en cause. Dans son rapport du 19 octobre 1995, M. l'a estimé à 1'100'000 francs. Le 12 janvier 1996, l'office des poursuites a fait paraître dans la feuille officielle la publication prévue par l'article 138 LP, laquelle indiquait notamment que la vente avait été fixée au mercredi 13 mars 1996 à 14 heures et que les conditions de vente, l'état des charges ainsi que le rapport de l'expert seraient déposés le 7 février 1996. Un avis spécial, accompagné du texte de cette publication, a été adressé le même jour notamment au débiteur et à la poursuivante. Le même avis est encore paru dans la feuille officielle les 19 et 26 janvier 1996.
B. Par écriture du 19 janvier 1996, V., agissant par le truchement de Me Z., avocat à Genève, a requis l'autorité cantonale de surveillance d'ordonner une nouvelle estimation de l'immeuble à réaliser. Le 12 février 1996, l'autorité saisie a mandaté à cet effet le bureau N., architecte FAS-SIA diplômé de l'EPFL à Neuchâtel, en lui recommandant de faire diligence, la vente étant fixée au 13 mars suivant.
de l'immeuble en question de 1'265'000 francs. Ce rapport a été adressé le même
jour au mandataire de V., à l'office des poursuites et à la Banque X..
Par lettre du 12 mars 1996, adressée au président de l'autorité cantonale de surveillance, Me Z. s'est étonné de n'avoir pas été informé de la date de la vente. Le lendemain, dans la matinée, l'office des poursuites qui avait reçu l'original et le double de cette lettre, a informé l'avocat du débiteur que la vente aurait lieu comme prévu le même jour à 14 heures. Par réponse télécopiée du 13 mars 1996 à 11.35 heures, l'avocat a prié l'office des poursuites de la renvoyer à une date ultérieure. Nonobstant, la vente a été organisée. Selon le procès-verbal, les opérations d'enchères ont été précédées de la lecture notamment des rapports d'estimation de M. et de MM. N. et F.. L'immeuble a été adjugé à D. AG pour 850'000 francs.
C. Le 25 mars 1996, V. saisit l'autorité cantonale de surveillance d'une plainte contre cette vente aux enchères. Il conclut à son annulation en faisant valoir que la procédure est viciée parce que la nouvelle estimation de l'immeuble n'a pas été publiée, parce qu'il n'a pas été informé à temps de la vente et parce que les conditions de celle-ci n'ont pas été déposées au moins 10 jours avant les enchères au bureau de l'office. Enfin, le plaignant soutient qu'il n'y a pas identité entre la poursuivante (D. AG) et l'auteur de la réquisition de vente (Banque X.).
D. Dans leurs observations sur la plainte, l'office des poursuites et la Banque X. concluent à son rejet. D. AG ne se détermine pas.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Dirigée contre une mesure de l'office et interjetée dans les formes et délai légaux (art.17 LP), la plainte est recevable.
2. a) Selon l'article 138 al.1 LP, applicable dans la poursuite en réalisation de gage par renvoi de l'article 156 LP, la vente est publiée au moins un mois à l'avance. L'article 29 ORI, auquel renvoie l'article 102 ORI, précise que la date de la vente aux enchères doit être fixée de telle sorte que le délai de plainte contre les conditions de vente soit expiré avant le jour des enchères (al.1). Outre les indications exigées par l'article 138 LP (lieu, jour et heure de la vente, date à partir de laquelle les conditions de la vente seront déposées, sommation aux créanciers hypothécaires et aux autres intéressés), la publication de la vente doit mentionner le nom et le domicile du débiteur, la désignation exacte de l'immeuble mis en vente et le montant de l'estimation (al.2, 1re phrase). Selon l'article 139 LP, un exemplaire de la publication est communiqué aux créanciers, aux débiteurs, aux tiers propriétaires de l'immeuble et à tout intéressé inscrit dans les registres publics, pourvu qu'ils aient une résidence connue ou un représentant.
b) A teneur de l'article 140 al.3 LP, l'office fait procéder à une estimation de l'immeuble et la communique aux créanciers hypothécaires. Selon l'article 9 al.1 ORI, auquel renvoie l'article 99 al.1 ORI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne. Si le résultat de l'estimation n'est pas inséré dans la publication de la vente conformément à l'article 29 ci-dessus, l'office la communique aux créanciers qui requièrent la vente, ainsi qu'aux débiteurs et aux tiers propriétaires, en y joignant l'avis que, dans le délai de plainte, il peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle qu'elle est prévue à l'article 9, al.2 ci-dessus (art.99 al.2 ORI).
Le Tribunal fédéral a eu l'occasion de dire que, d'après la lettre et l'esprit de ces dispositions, les intéressés n'ont le droit de requérir une nouvelle estimation par des experts qu'une seule fois (ATF 120 III 135; 86 III 91, JT 1961 II 70).
c) En l'espèce, il est constant que le plaignant a obtenu de l'autorité cantonale de surveillance l'ordonnance d'une nouvelle estimation. Il est constant aussi que celle-ci lui a été communiquée le 8 mars 1996 tout comme à la créancière-gagiste et à l'office opposant. Le plaignant soutient toutefois que, pour respecter l'article 29 ORI, cette nouvelle estimation eût dû être publiée.
Il ne saurait être suivi, car il est manifeste que l'estimation dont la disposition précitée exige la publication est celle de l'office des poursuites et non pas la nouvelle évaluation que l'autorité de surveillance a ordonnée. Le texte de l'article 99 al.2 ORI est parfaitement clair à cet égard (v. aussi l'art.30 al.1 ORI). Il ressort au surplus du même texte que la publication de l'estimation n'est pas une condition de validité de la procédure suivie puisqu'elle peut être remplacée par une communication au créancier qui requiert la vente, ainsi qu'au débiteur et au tiers propriétaire. Par ailleurs, l'estimation visée par l'article 34 al.1 litt.a ORI, auquel se réfère le plaignant, est également celle de l'office des poursuites et non pas une éventuelle estimation subséquente.
Au demeurant, dans la poursuite en réalisation de gage, l'estimation n'a qu'une importance secondaire (ATF 101 III 32, JT 1977 II 5). Son rôle est de servir les intérêts des créanciers et du débiteur et de renseigner d'éventuels enchérisseurs (ATF 120 III 82-83). En l'espèce, tous ces derniers ont reçu communication de la nouvelle estimation avant les enchères, le rapport de MM. N. et F. ayant été lu in extenso par le préposé de l'office en début de séance.
3. Le plaignant soutient ensuite ne pas avoir été avisé de la vente aux enchères au moins trois jours à l'avance, ainsi que le prescrit l'article 125 al.3 LP.
En vertu de cette disposition, si, comme en l'occurrence, le débiteur a en Suisse une résidence connue, il doit être informé au moins trois jours à l'avance des jour, heure et lieu de la vente. Selon la jurisprudence, cette règle n'est pas une simple prescription d'ordre; son inobservation comporte une violation de la procédure de réalisation, qui est ainsi viciée et justifie l'annulation des enchères (ATF 106 III 22-23 et la doctrine citée).
Cependant, en l'espèce, le plaignant admet lui-même dans sa plainte (II 2.3, p.2) avoir reçu, par pli du 12 janvier 1996, une copie de la publication de vente laquelle indique que celle-ci aurait lieu le 13 mars 1996 à 14 heures et aucun élément du dossier ne lui permettait raisonnablement de penser que ces opérations devraient être reportées. Force est de constater que sur ce point également la plainte est mal fondée.
4. Enfin, le plaignant avance que la procédure ayant abouti aux enchères contestées serait viciée parce que l'office a donné suite à la réquisition de vente de la Banque X., succursale de Bienne, alors que la poursuite avait été engagée par D. AG.
Selon l'article 17 LP, sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait (al.1). La plainte doit être déposée dans les 10 jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure (al.2).
En l'espèce, le plaignant a été avisé le 1er septembre 1995 par l'office des poursuites du dépôt de la réquisition de vente. Cet avis (formule no 28) indique comme créancier la Banque X., à Bienne, dont le mandataire est la Banque X. à Berne. Il est dès lors patent que la plainte, déposée le 25 mars 1996, intervient tardivement et qu'elle est, sur ce point, irrecevable.
Au surplus, le débiteur qui constate une substitution dans la personne du créancier en cours de procédure dispose de différents moyens, en particulier de l'opposition tardive, pour faire valoir ses droits (Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3e éd., 1993, p.75). Or, il est constant que le plaignant n'a usé d'aucun de ces moyens. Il est donc malvenu à soulever cette question tout en fin de la procédure d'exécution forcée.
5. Il suit des motifs qui précèdent que la plainte, dans la mesure où elle est recevable, est entièrement mal fondée. Il est statué sans frais, la procédure étant en principe gratuite (art.67 al.2 du tarif des frais LP). Dans la procédure de plainte, il ne peut être alloué aucun dépens (art.68 al.2 du tarif des frais LP).
Par ces motifs,
L'AUTORITE CANTONALE DE SURVEILLANCE LP
1. Rejette la plainte dans la mesure où elle est recevable.
2. Dit qu'il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens.