Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: ASLP.1996.1
Autorité:
Date décision: 12.02.1996
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Réalisation d'une part d'étage dépendant d'une masse en faillite.
Résumé:
Cas où toutes les unités d'étage d'une PPE appartiennent à une société anonyme en faillite et où l'immeuble de base est grevé d'une hypothèque légale privilégiée. Les particularités de l'espèce ont fait renoncer l'ASLP à mener des pourparlers de conciliation entre les parties intéressées.
Mots-clés:
DISTRIBUTION DES DENIERS (FAILLITE) FAILLITE IMMEUBLE PROPRIETE PAR ETAGES REALISATION DES BIENS (LP) REALISATION DES IMMEUBLES
Articles de loi:
Art. 648 CC Art. 712ss CC Art. 73ss ORFI Art. 130ss ORFI
Monsieur le préposé,
Le 5 janvier 1996, vous avez saisi l'autorité cantonale de surveillance d'une requête dans le cadre de la liquidation de la faillite de I. SA à Y.. Sur le vu du dossier constitué, il y a lieu d'observer ce qui suit :
A. Parmi les biens qui dépendent de cette faillite, figure un immeuble constitué en propriété par étages (PPE). Toutes les unités d'étage appartiennent à la faillie. C'est vraisemblablement cette circonstance qui a permis - contrairement à ce qui est ordinaire en matière de PPE (v. art.798 al.2 CC) - que ces unités soient grevées de gages collectifs conventionnels, tous au profit de la banque X. à Neuchâtel. Par ailleurs, la parcelle de base (art.3045 du cadastre de Y.) est grevée d'une hypothèque légale au profit de la commune de Y. en garantie du paiement de contributions d'équipement.
B. Dans le but de régler la couverture de cette hypothèque légale privilégiée, vous avez proposé à la banque d'affecter, après la vente en bloc de toute la PPE, le produit de la réalisation en premier lieu au désintéressement de la commune de Y..
La banque a accepté le principe d'une vente en bloc mais s'est opposée au mode de distribution des deniers proposé.
Dès lors, vous demandez à notre Autorité qu'elle mène des pourparlers de conciliation selon l'article 73e al.5 de l'ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles (ORI), applicable par renvoi de l'article 130e ORI.
C. Consultés, les créanciers-gagistes en cause se sont déterminés de la manière suivante :
La commune de Y. s'est limitée à confirmer sa production sans formuler d'observations ni sur la procédure à suivre, ni sur la répartition du produit de la réalisation.
La banque X. relève que l'hypothèque légale ne grève que l'immeuble de base et que l'état des charges n'a pas été contesté. La banque soutient que "l'article 73e ORI invoqué par l'office des faillites de Môtiers n'est pas pertinent" et qu'une répartition sur les unités d'étage ne lui a jamais été proposée. Elle estime qu'en revanche l'article 73f ORI doit s'appliquer, que l'immeuble de base doit donc être réalisé et que, dans l'hypothèse où aucun acquéreur ne se présenterait, "le reliquat serait colloqué dans le cadre de la faillite de I. SA".
En droit, il convient de relever ce qui suit :
1. a) En premier lieu, on rappellera que si la part de propriété par étages est un immeuble et qu'elle est donc juridiquement indépendante, en fait, elle a la même assiette que l'immeuble de base, c'est-à-dire le bien-fonds et la construction. En conséquence, lorsque l'immeuble de base est réalisé, les parts de copropriété n'ont plus d'objet (Roland Ruedin, Propriété par étages et poursuite pour dettes et faillite in RNRS 1975, p.323, 325). En d'autres termes, la vente de l'immeuble de base entraîne la dissolution de toute la propriété par étages et chaque propriétaire perd son droit sur l'immeuble (Meier-Hayoz/Rey, Commentaire bernois, n.61 ad art.712f CC; Steinauer, Questions choisies en rapport avec la propriété par étages in RVJ 1991, p.311).
b) Si une part d'étage dépend d'une masse en faillite et que l'immeuble de base est grevé d'un droit de gage immobilier, l'ORI pose comme principe de ne pas sacrifier inutilement toute une PPE en raison d'une procédure d'exécution forcée dirigée contre une seule part d'étage. C'est pourquoi l'article 73e ORI charge l'office d'entamer des pourparlers entre les créanciers dont le droit de gage porte sur l'immeuble de base et les autres propriétaires d'étage, afin d'obtenir le report des droits de gage grevant l'immeuble de base sur chacune des parts d'étage, soit sous forme de gage collectif, soit en en répartissant le montant. Si aucun accord n'est trouvé, l'office tentera d'obtenir une dissolution à l'amiable, solution qui suppose l'accord unanime des propriétaires d'étage et des autres intéressés (art.73f al.1 in fine ORI). A défaut d'accord, la part d'étage sera vendue aux enchères et l'office devra attirer l'attention des enchérisseurs sur les risques encourus, puisque les droits de gage sur l'immeuble de base ont toujours la priorité sur ceux qui grèvent les parts d'étage (art.648 al.3 CC; Steinauer, FJS no 1303 ch.III B, p.4 et les références; Meier-Hayoz/Rey, op.cit., n.93 ad art.712f CC).
2. a) En l'espèce cependant, toutes les unités d'étage sont propriété de la faillie, de sorte que sont seuls en cause les intérêts particuliers des créanciers-gagistes en dehors de ceux de la masse en général.
b) Indépendamment du fait qu'en vertu des dispositions de l'article 648 al.3 CC l'hypothèque qui grève l'article de base a priorité sur les droits de gage qui grèvent les parts d'étage, il y a lieu de relever qu'en l'occurrence elle prime, sans inscription, en vertu des dispositions de l'article 99 al.2 de la loi d'introduction au code civil suisse, tous les gages immobiliers inscrits.
c) Une dissolution de la propriété par étages, consentie par tous les intéressés ou provoquée par une réalisation forcée de l'immeuble de base, conduirait au report des droits de gage sur ce dernier immeuble. Or, le produit de la réalisation de l'immeuble entier sert en priorité à désintéresser les créanciers ayant des droits de gage sur cet immeuble, alors que le solde éventuel est réparti entre les propriétaires d'étages proportionnellement non pas à la valeur de leur quote-part, mais à l'estimation de la valeur vénale de ces parts, compte tenu de leurs accessoires (art.106a al.3 ORI; Steinauer, in RVJ 1991, p.311; Meier-Hayoz/Rey, op.cit., n.62 ad art.712f CC).
Une répartition sur les parts d'étage de l'hypothèque grevant l'immeuble entier ou la constitution d'un gage collectif sur toutes ces parts pour affranchir l'article de base n'enlèverait pas son privilège au droit de gage immobilier en faveur de la commune.
Ainsi, il apparaît qu'en toute hypothèse - qu'un accord soit trouvé ou non avec les créanciers-gagistes - le résultat serait le même, c'est-à-dire que le créancier hypothécaire privilégié serait désintéressé en priorité.
Il y a lieu de relever que, contrairement à ce que paraît penser la banque, l'immeuble de base et les parts d'étage ne peuvent pas être réalisés successivement puisque, comme on l'a vu ci-dessus, la vente forcée de celui-là entraîne la dissolution de toute la PPE.
3. En définitive, il apparaît que la proposition que vous avez formulée le 11 décembre 1995 à l'attention de la banque X. sur la manière de réaliser la PPE et de répartir le produit de la vente a le mérite d'être pragmatique et de correspondre au résultat auquel on parviendrait de toute façon, quelle que soit la manière dont on procède.
L'Autorité de céans est dès lors d'avis que votre office doit réitérer cette proposition aux intéressés, lesquels auront reçu copie de la présente pour information. Compte tenu des particularités de la situation, telles qu'elles ont été soulignées ci-dessus, l'autorité de surveillance n'entend pas mener elle-même des pourparlers de conciliation.