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N° dossier: ARMP.2017.137
Autorité: ARMP
Date décision: 23.01.2018
Publié le: 09.07.2018
Revue juridique: RJN 2018, P.411
Titre: Ordonnance de non-entrée en matière en cas d’inobservation supposée des pres-criptions légales sur la protection des locataires (art. 325bis CP).
Résumé:
**L’article 325bis CP s’applique lorsqu’un congé constitue un acte de vengeance tant contre un locataire qui a par le passé fait valoir ses droits que contre celui qui sauvegarde ou se propose simplement de sauvegarder les droits que lui offrent le Code des obligations et l’OBLF (« congé-représailles » ; cons. 3a).
Le fait de s’être plaints à trois reprises par l’envoi de SMS des nuisances sonores causées par la bailleresse ou ses proches et de s’être opposés, quelques mois avant la résiliation du bail, à une hausse des frais accessoires constituent des prétentions émises par les locataires découlant du contrat de bail à loyer (cons. 3b).**
Articles de loi:
Art. 325bis CP/2002
A. Les époux X.________ sont locataires d’un appartement au premier étage d’un petit immeuble composé de trois appartements à la rue [...] à Z.________ depuis le 1er octobre 2006. En février 2017, A.________, leur voisine occupant l’appartement au deuxième étage, a acquis la propriété de l’entier de l’immeuble et est, ainsi, devenue leur nouvelle bailleresse.
Par « annexe au contrat de location – frais accessoires » du 1er février 2017, remise en mains propres des locataires, la bailleresse a souhaité augmenter les frais accessoires, perçus sur la base d’un décompte, des époux X.________ de 100 francs et les porter à 280 francs. Ceux-ci se sont opposés à cette modification.
Par SMS du 19 mars 2017, les locataires ont signalé à la bailleresse qu’ils avaient été perturbés par des nuisances sonores générées par sa télévision à une heure tardive (23h55). Par SMS du 18 avril 2017, ils ont demandé à la bailleresse si ses petits-enfants ne pouvaient pas jouer à l’extérieur plutôt que dans la cage d’escaliers. Par SMS du 25 avril 2017, ils ont signalé à la bailleresse que ses séances de piano et de chant les perturbaient.
Le 7 mai 2017, les parties se sont rencontrées chez la bailleresse afin de discuter de leurs dissensions. A cette occasion, les locataires ont rappelé à la bailleresse les égards dus entre résidents d’immeuble. Pour sa part, la bailleresse et son compagnon ont reproché à ceux-ci leur manque de tolérance.
Par courrier du 9 mai 2017, la bailleresse a informé les époux X.________ que des travaux d’isolation phonique étaient nécessaires et seraient entrepris dès le 1er octobre 2017. Dans la mesure où elle devait occuper leur logement pour surveiller les travaux, une résiliation de leur bail à loyer s’imposait. Par pli recommandé du 16 mai 2017, la bailleresse a, ainsi, fait parvenir aux locataires deux avis de résiliation au sens de l’article 266l CO. Pour ceux-ci, cette résiliation était un congé-représailles, faisant suite aux prétentions qu’ils avaient fait valoir à l’encontre de la bailleresse. Ils ont, ainsi, agi en annulation dudit congé.
Le 20 juin 2017, les époux X.________ ont déposé plainte pénale à l’encontre de leur bailleresse, la résiliation illicite de leur bail, étant, selon eux, un acte pénalement répréhensible au sens de l’article 325bis CP.
B. Le 20 novembre 2017, le ministère public a rendu une ordonnance de non-entrée en matière. En substance, il a retenu que les plaignants n’avaient pas fait valoir de prétentions à l’encontre de leur bailleresse, si ce n’était en février 2017, lorsqu’ils avaient refusé de signer une modification du contrat de bail en cours portant sur l’introduction de nouveaux frais accessoires. Pour le ministère public, cette question avait été réglée au moment de la résiliation du bail, et n’avait pas fait l’objet de discussions ultérieures. Par ailleurs, la résiliation du bail intervenait pour corriger un problème d’insonorisation, lequel avait été mis en exergue par le couple X.________.
C. Le 27 novembre 2017, les époux X.________ interjettent recours contre cette ordonnance en concluant à son annulation et à ce que le ministère public soit invité à instruire la plainte des recourants du 20 juin 2017, sous suite de frais et dépens. A l’appui de leur recours, ils font valoir qu’il résulte de la chronologie des évènements que la résiliation de leur bail à loyer est un congé-repr.ailles faisant suite aux prétentions qu’ils ont fait valoir à l’encontre de la bailleresse.
D. Dans ses observations du 5 décembre 2017, A.________ conclut au rejet du recours du 27 novembre 2017 de les époux X.________ en toutes leurs conclusions, sous suite de frais et dépens. Elle rappelle que le bail n’a pas été résilié parce que les recourants avaient fait valoir des droits de locataires, mais en raison des problèmes structurels de l’immeuble.
E. Par pli du 5 décembre 2017, le ministère public renonce à formuler des observations.
F. Dans leurs observations du 18 décembre 2017, X.________ confirment les conclusions prises dans leur recours et soutiennent que ce sont leurs prétentions qui ont conduit à la résiliation de leur contrat de bail à loyer et non les « prétendues justifications soulevées par la suite par la bailleresse ». Au surplus, de nouveaux locataires, étrangers à la famille de la bailleresse, ont emménagé dans l’immeuble, ce qui démontrerait que celle-ci n’avait nullement l’intention d’en faire une maison familiale.
C O N S I D E R A N T
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'article 310 al. 1 let. a CPP doit être appliqué conformément à l'adage in dubio pro duriore. Celui-ci découle du principe de la légalité (art. 5 al. 1 Cst. et 2 al. 1 CPP en relation avec les articles 309 al. 1, 319 al. 1 et 324 CPP) et signifie qu'en principe un classement ou une non-entrée en matière ne peuvent être prononcés par le ministère public que lorsqu'il apparaît clairement que les faits ne sont pas punissables ou que les conditions à la poursuite pénale ne sont pas remplies. Le ministère public et l'autorité de recours disposent, dans ce cadre, d'un pouvoir d'appréciation que le Tribunal fédéral revoit avec retenue. La procédure doit se poursuivre lorsqu'une condamnation apparaît plus vraisemblable qu'un acquittement ou lorsque les probabilités d'acquittement et de condamnation apparaissent équivalentes, en particulier en présence d'une infraction grave (arrêt du TF du 25.02.2015 [6B_1206/2014] cons. 2.2 et les références citées).
3. a) Selon l'article 325bis al. 2 CP, se rend coupable d'inobservation des prescriptions légales sur la protection des locataires d'habitations et de locaux commerciaux, celui qui aura dénoncé le bail parce que le locataire sauvegarde ou se propose de sauvegarder les droits que lui confère le Code des obligations.
Cette disposition s’applique lorsqu’un congé constitue un acte de vengeance tant contre un locataire qui a par le passé fait valoir ses droits que contre celui qui sauvegarde ou se propose simplement de sauvegarder simultanément les droits que lui offre le Code des obligations et l’OBLF («congé-représailles»). Le locataire qui informe son bailleur par écrit qu’il entend sauvegarder ses droits est déjà protégé d’un congé-représailles. En substance, il suffit que le locataire manifeste de manière explicite ou implicite son intention de saisir l’autorité de conciliation ou le juge, voire qu’il se propose simplement de faire usage des autres moyens que lui offre la loi. Le locataire devra démontrer le rapport de cause à effet entre sa contestation et la résiliation de son contrat. Cette preuve étant difficile à rapporter, un haut degré de vraisemblance suffit (Lachat, Le bail à loyer, 2008, n. 2.5, p. 844 ; Montini, in : Commentaire Pratique : Bail, 2ème éd., 2017, n. 26 et 30 ad art. 325bis / 326bis CP, RJN 2000 p. 177, cons. 3.a ; p. 178).
b) A l’appui de leur recours, les époux X.________ soutiennent avoir élevé des prétentions légitimes à l’encontre de leur bailleresse en se plaignant*« à réitérées reprises des nuisances sonores occasionnées par la bailleresse et ses proches, notamment du fait des séances de piano conduites à toutes heures, et sans aucun égard envers les résidents de l’immeuble ».*
Lorsqu’il s’agit d’analyser si l’on est en présence d’un congé-représailles, il est nécessaire d’établir si les recourants se sont prévalus de droits découlant du contrat de bail à loyer ou ont manifesté l’intention de se prévaloir de tels droits. En l’espèce, les époux X.________ se sont plaints à trois reprises par l’envoi de SMS des nuisances sonores causées par la bailleresse ou ses proches. Dans leur premier SMS (envoyé le 19 mars 2017 à 23h55), ils ont fait part à la bailleresse que sa télévision les empêchait de dormir. Dans leur deuxième SMS (du 18 avril 2017), ils ont jugé qu’il était préférable que les petits-enfants de la bailleresse jouent dehors plutôt que dans les escaliers. Dans leur troisième SMS (du 25 avril 2017), ils ont demandé si la bailleresse pouvait éviter de jouer du piano durant les heures de bureau (« business hours »). Auparavant, au mois de février 2017, soit quelques semaines avant les plaintes liées au bruit, les locataires s'étaient opposés à une hausse des frais accessoires que la bailleresse leur avait signifiée sans respecter les formes légales. Contrairement à ce que retient le Ministère public les recourants se sont bien prévalus de droits découlant du contrat de bail à loyer lorsqu'ils se sont opposés à la hausse de leurs charges et ont envoyé les trois SMS susmentionnés. Il n'est pas indispensable, pour que l'article 325bis CP puisse entrer en ligne de compte, que le locataire ait déjà agi selon une procédure formelle au moment où il reçoit son congé, le texte légal prévoyant expressément que la disposition protège le locataire qui "se propose de sauvegarder les droits que lui confère le Code des obligations". Du reste, retenir le contraire, soit obliger le locataire à agir devant les juridictions pour que l'article 325bis CP entre en ligne de compte, reviendrait à ne pas accorder la protection voulue par le législateur à ceux des locataires qui tentent d'abord de trouver une solution amiable avec leur bailleur, ce qui ne peut être le sens de la loi. Au titre de la sauvegarde de ses droits, avec la possibilité cas échéant d'agir formellement ensuite si cela devait se révéler nécessaire, l’intention du locataire peut – tel en l’espèce - découler implicitement des circonstances, comme c'est le cas de celui qui s'oppose à une hausse de ses charges (même si le bailleur ne persévère ensuite pas) ou se plaint du bruit. De plus, plusieurs éléments troublants méritent ici d'être soulignés s'agissant du lien de causalité entre les opposition et plaintes des locataires: le tout s'est enchaîné en quelques semaines seulement; le congé donné l'a été au motif que la bailleresse entendait faire les travaux d'insonorisation qui lui paraissaient nécessaires pour pallier le défaut signalé par les locataires et disait devoir, pour ce faire, disposer d'un appartement vide; la bailleresse n'a ensuite pas commencé les travaux et a admis que d'autres locataires sont désormais dans l'appartement. Dans un tel contexte, le Ministère public ne pouvait d'emblée écarter la possibilité que le congé signifié par A.________ aux époux X.________ revête un aspect de vengeance, soit que la résiliation de leur bail à loyer puisse être une conséquence des prétentions qu’ils ont élevées. A tout le moins convient-il d'instruire la cause plus avant, en particulier par la confrontation des parties et leur interrogatoire devant le Ministère public, une nouvelle décision devant être rendue une fois le dossier complété.
4. Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis, la décision querellée annulée et la cause renvoyée au Ministère public au sens des considérants. Une indemnité de dépens sera octroyée aux recourants, à la charge de l'Etat.
**Par ces motifs,
L'AuTORITE DE RECOURS EN MATIERE PENALE**
1. Admet le recours, annule la décision querellée et renvoie la cause au Ministère public au sens des considérants.
2. Laisse les frais de la procédure de recours à la charge de l'Etat.
3. Alloue une indemnité de dépens de 400 francs à X.________, à la charge de l'Etat.
4. Notifie le présent arrêt aux époux X.________, représentés par Me B.________, à A.________, représentée par Me C.________ et au Ministère public, Parquet général (MP.2017.137).
Neuchâtel, le 23 janvier 2018
Art. 325bis1CP
Inobservation des prescriptions légales sur la protection des locataires d'habitations et de locaux commerciaux
Inobservation des prescriptions légales sur la protection des locataires d'habitations et de locaux commerciaux
Celui qui, en menaçant le locataire de désavantages tels que la résiliation du bail, l'aura empêché ou aura tenté de l'empêcher de contester le montant du loyer ou d'autres prétentions du bailleur,
celui qui aura dénoncé le bail parce que le locataire sauvegarde ou se propose de sauvegarder les droits que lui confère le code des obligations2,
celui qui, de manière illicite, aura appliqué ou tenté d'appliquer un loyer ou aura fait valoir ou tenté de faire valoir d'autres prétentions à la suite de l'échec de la tentative de conciliation ou à la suite d'une décision judiciaire,
sera, sur plainte du locataire, puni d'une amende.
1 Introduit par le ch. II art. 4 de la LF du 15 déc. 1989 modifiant le CO (Bail à loyer et bail à ferme), en vigueur depuis le 1er juil. 1990 (RO 1990 802; FF ** 1985** I 1369 in fine, disp. fin. tit. VIII et VIIIbis).
2 RS 220