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N° dossier: ARMC.2025.84
Autorité: ARMC
Date décision: 04.12.2025
Publié le: 26.01.2026
Revue juridique:
Titre: Mainlevée provisoire d’opposition. Droit d’être entendu.
Résumé:
**Mainlevée provisoire. Si le poursuivant produit une reconnaissance de dette, il incombe au poursuivi de rendre vraisemblable l’inexistence de la créance figurant dans le titre.
Face au bailleur (poursuivant) qui produit un contrat de bail signé, le locataire (poursuivi) qui a résilié son bail avec effet immédiat en invoquant les défauts de la chose louée doit rendre vraisemblable que de graves défauts entravaient l’appartement, que le bailleur en avait connaissance et qu’il n’y a pas remédié dans un délai convenable (cf. art. 259b let. a CO).**
Articles de loi:
Art. 259b litt. a CO Art. 53 CPC Art. 29 CST.F/1999 Art. 82 LP
A. A.________ Sàrl a conclu un contrat de bail à loyer avec B.________ le 1er janvier 2024 pour une durée déterminée, soit jusqu’au 31 décembre 2024. Le montant du loyer s’élevait à 900 francs, charges comprises. Le contrat imposait au locataire de remettre au bailleur, d’ici au 30 avril 2024, une copie de sa police d’assurance RC ménage. À défaut, il serait considéré comme caduc.
À la fin du mois d’août 2024, B.________ a quitté l’appartement et payé les loyers jusqu’au mois de septembre 2024 (le loyer de septembre a été pris en charge par le Guichet social régional ).
B. Sur réquisition de A.________ Sàrl, un commandement de payer dans la poursuite n°[111] a été notifié le 6 février 2025 à B.________, pour le montant de 2'700 francs, avec intérêts à 5% l’an dès le 1er janvier 2025. La créance était fondée sur les « Loyers impayés du 01.10.2024 au 31.12.2024 ». Le requis a formé opposition totale.
C. a) Par requête du 10 mars 2025, la requérante a sollicité la mainlevée provisoire de l’opposition formée par le requis. Elle a indiqué que celui-ci avait quitté l’appartement d’une manière impromptue, sans respecter le délai contractuellement fixé et sans indiquer de nouvelle adresse. Elle a ajouté qu’aucun état des lieux n’avait pu être fait et que les clés avaient été remises tardivement.
b) Par réponse du 21 mai 2025, le requis a conclu au rejet de la requête de mainlevée d’opposition. Il a soutenu que l’appartement loué par la requérante présentait un taux d’humidité anormalement élevé, entraînant une forte odeur de moisissure imprégnant ses meubles et ses vêtements. Il a indiqué avoir convenu avec la requérante de la résiliation anticipée du bail, en raison des problèmes de moisissure persistants et, pour ce faire, avoir envoyé, le 20 juillet 2024, une lettre de résiliation pour fin août 2024. Finalement, il a également invoqué la caducité du contrat de bail, puisqu’il n’avait toujours pas fourni la copie de sa police d’assurance RC ménage.
D. Le 19 août 2025, le tribunal civil a rendu une décision rejetant la requête en mainlevée d’opposition. Il a mis les frais judiciaires à la charge de la requérante et a condamné celle-ci à verser au requis une indemnité de dépens de 500 francs.
E. Le 1er septembre 2025, A.________ Sàrl interjette recours contre la décision rendue le 19 août 2025, en concluant, sous suite de frais et dépens, à l’annulation des chiffres 1 à 3 de ladite décision, à sa réforme et au prononcé de la mainlevée provisoire de l’opposition formée par l’intimé. Elle soutient, tout d’abord, que le tribunal civil a violé son droit d’être entendue, en omettant de lui notifier la réponse de l’intimé du 21 mai 2025 et en l’empêchant ainsi de se déterminer à ce sujet. Ensuite, elle est d’avis que le tribunal civil a violé le droit (art. 82 al. 2 LP) et constaté les faits de manière manifestement inexacte, en retenant que l’intimé a rendu immédiatement vraisemblable la libération de sa dette. Selon elle, les arguments de l’intimé, à savoir la résiliation anticipée du contrat en raison de défauts graves et la caducité du contrat, ne sont pas fondés et ne permettent pas d’établir de manière vraisemblable la libération de la dette.
F. Par observations du 9 septembre 2025, le tribunal civil confirme que la réponse du 21 mai 2025 de l’intimé n’a pas été communiquée à la recourante avant que la décision litigieuse ne soit rendue.
G. Par observations du 2 octobre 2025, l’intimé conclut, sous suite de frais et dépens, au rejet du recours. Il conteste les allégations de la recourante et fait valoir les mêmes arguments que dans sa réponse du 21 mai 2025. De plus, il considère que les nouveaux moyens de preuve déposés par la recourante sont irrecevables au sens de l’article 326 al. 1 CPC.
H. Par réplique inconditionnelle du 28 octobre 2025, la recourante conteste avoir reçu la lettre de résiliation du contrat du 20 juillet 2024, ainsi que les allégués de l’intimé s’agissant de l’existence de défauts graves et de l’absence de dépôt de la police d’assurance RC ménage.
C O N S I D E R A N T
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable (art. 319 à 321 CPC).
2. Aux termes de l’article 326 CPC, les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables (al. 1), sous réserve des dispositions spéciales de la loi (al. 2). Les dispositions spéciales concernent les jugements de faillite, les décisions sur l’opposition à l’ordonnance de séquestre et les décisions statuant sur la révocation d’un sursis extraordinaire (Borella, in Commentario pratico del Codice processuale civile svizzero, vol. 3, 2025, n. 8 à 10 ad art. 326). Ainsi, les dispositions spéciales n’entrent pas en compte dans le cas d’espèce.
En procédure de recours contre une décision de mainlevée, des novas résultant uniquement de la décision attaquée elle-même sont admissibles, en application analogique de l’article 99 al. 1 LTF, ce qui signifie qu’ils doivent concerner des faits dont les parties ont connaissance avec le jugement à entreprendre, car ils résultent uniquement de celui-ci (arrêt de l’ARMC du 28.05.2020 [ARMC.2020.18] cons. 2c et les réf. cit.).
Dans le cas d’espèce, les pièces nouvelles produites à l’appui du recours ne concernent pas des faits qui résulteraient uniquement du jugement attaqué. Partant, elles sont irrecevables.
3. La recourante reproche au tribunal civil d’avoir violé l’article 82 al. 2 LP et constaté de manière manifestement inexacte les faits, en retenant que l’intimé avait rendu immédiatement vraisemblable sa libération.
3.1. Au sens de l’article 320 let. b CPC, le recours est recevable pour constatation manifestement inexacte des faits. La juridiction de deuxième instance ne revoit les faits que sous l’angle de l’arbitraire (art. 9 Cst. féd.). Son pouvoir d’examen est ainsi limité à l’arbitraire, en ce qui concerne les faits retenus par le juge de première instance. Une décision n’est pas arbitraire du simple fait qu’elle est contestable, voire critiquable ; elle doit être manifestement insoutenable, non seulement dans sa motivation, mais aussi dans son résultat. En matière d’appréciation des preuves et d’établissement des faits, l’arbitraire se manifeste lorsque l’autorité omet, sans motif sérieux, de prendre en considération des éléments de preuve susceptibles de modifier sa décision, lorsqu’elle déforme manifestement le sens ou la portée ou lorsqu’elle formule des constatations insoutenables (Borella, in Commentario pratico del Codice di diritto processuale civile svizzero, vol. 3, 2025, n. 4 et 5 ad art. 320). Il ne suffit pas qu’il y ait une constatation manifestement erronée des faits, il est également nécessaire que les faits en question soient pertinents pour le jugement (Borella, op. cit., n. 8 ad art. 320).
3.2. L’article 82 LP prévoit que le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire (al. 1). Le juge la prononce si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (al. 2). Comme le rappelle le Tribunal fédéral, la procédure de mainlevée provisoire est une procédure sur pièces, dont le but n’est pas de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l’existence d’un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée examine uniquement la force probante du titre produit par le poursuivant, sa nature formelle, et lui attribue force exécutoire si le poursuivi ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires (ATF 145 III 160 cons. 5.1).
Le créancier poursuivant ne doit produire que la reconnaissance de dette ; il n’a pas à prouver d’autres faits. Le contrat de bail constitue, en principe, une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour le montant du loyer échu. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d’occupation de l’objet loué, mais pour toute la durée contractuelle (arrêt du TF du 25.01.2024 [4A_645/2023] cons. 3.1 ; Veuillet/Abbet, La mainlevée de l’opposition, 2e éd., 2022, n. 160 ad art. 82).
C’est au débiteur poursuivi de rendre vraisemblable l’inexistence de la créance figurant dans le titre. Les moyens de défense du débiteur sont limités car il doit rendre immédiatement vraisemblable sa libération, et ce, à l’aide d’un titre au sens de l’article 254 al. 1 CPC (Bovey/Constantin, in CR LP, 2e éd., 2025, n. 32 ad art. 82). Le débiteur poursuivi peut notamment faire valoir qu’il a résilié le contrat de bail avec effet immédiat en application de l’article 259b let. a CO. À cet effet, il doit en particulier rendre vraisemblable l’existence d’un défaut qui, s’agissant d’un immeuble, exclut ou entrave considérablement l’usage pour lequel ce dernier a été loué, soit un défaut grave. Il peut aussi invoquer avoir résilié le bail conformément à l’article 266g al. 1 CO, ce qui suppose notamment qu’il rende vraisemblable l’existence de justes motifs rendant l’exécution du contrat intolérable. Ne peuvent constituer de tels justes motifs que des circonstances d’une gravité exceptionnel, qui n’étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d’une faute de la partie qui s’en prévaut. Le poursuivi peut aussi objecter que la chose louée est affectée de défauts justifiant une réduction du loyer ou des dommages-intérêts et opposer cette prétention en compensation. Il doit rendre vraisemblable l’existence des défauts, ainsi que le montant de sa réclamation (arrêt du TF du 25.01.2024 [4A_645/2023] cons. 3.2.2). La vraisemblance de la créance compensante peut résulter de l’image générale qui se dégage de divers documents, le juge jouissant à cet égard d’un certain pouvoir d’appréciation (arrêt du TF du 09.03.2022 [5A_964/2021 ; 5A_965/2021] cons. 3.1.2).
Le juge n’a pas à être persuadé de l’existence des faits allégués ; il doit, en se fondant sur des éléments objectifs, avoir l’impression qu’ils se sont produits, sans exclure pour autant la possibilité qu’ils se soient déroulés autrement. Le point de savoir si le débiteur a rendu vraisemblable sa libération ressortit à l’appréciation des preuves (Bovey/Constantin, op. cit., n. 33 ad art. 82). Le juge de la mainlevée se borne à vérifier d’office si, formellement, il existe un titre qui permet la continuation de la poursuite et si les documents produits le cas échéant par le débiteur rendent sa libération vraisemblable. Savoir s’il existe un titre de mainlevée valable est une question de droit, qui est examinée d’office tant en première qu’en deuxième instance ; dans la procédure de recours, cet examen n’intervient toutefois que dans le cadre des griefs soulevés, à moins que le vice du titre de mainlevée ne soit évident (Bovey/Constantin, op. cit., n. 44 ad art. 82).
La question de savoir si l’autorité précédente est partie d’une juste conception du degré de la preuve exigé par le droit fédéral, soit en l’occurrence la simple vraisemblance, relève du droit. En revanche, celle de savoir si le degré de vraisemblance requis par le droit fédéral est atteint dans le cas particulier ressortit à l’appréciation des preuves (arrêt du TF du 13.02.2025 [5D_4/2025] cons. 3.1.1).
3.3. En l’occurrence, pour faire échec à la mainlevée de l’opposition, l’intimé invoque deux arguments.
a) D’abord, il fait valoir la résiliation anticipée du bail en raison de défauts graves – à savoir des problèmes de moisissures persistants –, dans l’appartement. Pour ce faire, il a déposé des courriers datés du 2 et 7 septembre 2024 et du 15 janvier 2025 destinés à la recourante, dans lesquels il faisait état de ces défauts de manière assez détaillée.
Le juge, statuant sur pièces, doit se limiter à vérifier si ces documents rendent la libération de la dette vraisemblable. Pour rappel, le pouvoir d’examen de l’autorité de recours est limité à l’arbitraire lorsqu’il s’agit d’examiner si le degré de vraisemblance requis est atteint dans un cas particulier (question de fait). En l’espèce, le juge civil a considéré que « ces pièces rendent ses allégations [i.e celles du locataire] suffisamment vraisemblables pour qu’elles ne puissent être écartées d’emblée ».
Dans le cas d’espèce, la recourante doit démontrer que le degré de vraisemblance – retenu par le juge civil – n’est pas atteint, en se conformant aux exigences strictes de l’arbitraire (art. 9 Cst. féd.). Il faut également que la motivation du recours soit suffisamment explicite pour que l’instance de recours puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision attaqués par la recourante et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 cons. 4.3.1).
Dans une large part de son argumentation, la recourante se limite à fournir sa propre appréciation des preuves, sans axer véritablement son argumentation dans la perspective de l’arbitraire. On constate quand même qu’elle invoque explicitement la constatation manifestement inexacte des faits, soit l’arbitraire dans la constatation des faits, et on peut observer, dans certains passages déterminés, qu’elle conteste explicitement la teneur du courrier du locataire du 2 septembre 2024, en exposant qu’il est difficile de croire que l’intimé devait passer la serpillère tous les jours pour récupérer l’eau qui sortait des murs et du sol, que depuis le 1er janvier 2024 l’intimé ne s’est jamais plaint de défauts ; la recourante relève aussi que les problèmes de santé de l’intimé sont peu convaincants ; elle souligne que celui-ci a fait fi des règles élémentaires du droit du bail, qu’il n’a produit aucune photographie pour assoir ses dires et que les « défaut allégués ne sont que de purs prétextes pour se départir de la charge de loyer à payer ». On peut considérer que ces formulations contiennent en substance une motivation tirée de l’arbitraire dans l’établissement des faits.
En définitive, on peut admettre la recevabilité du moyen tiré de l’arbitraire dans l’établissement des faits.
Sur le fond, il s’agit d’examiner s’il était arbitraire de retenir, comme l’a fait l’autorité précédente, que le locataire avait rendu vraisemblable la libération de dette. Concrètement, il s’agissait pour le locataire de rendre vraisemblable que de graves défauts entravaient l’appartement, que la bailleresse en avait connaissance et qu’il n’y a pas remédié dans un délai convenable (cf. art. 259b let. a CO [qui exclut l’application de l’art. 266g al. 1 CO, cf. Lachat/Bohnet, in CR CO I, 2021, n. 2 ad art. 266g]).
La Cour de céans constate que l’intimé a certes invoqué des défauts graves dans l’appartement, mais qu’il n’a fourni aucune photographie et qu’il s’est limité à produire des courriers dans lesquels il annonçait à la recourante de prétendus défauts. En conséquence, il n’a rendu vraisemblable ni les défauts allégués, ni leur gravité, ni l’absence de réaction de la bailleresse.
Dans ces conditions, il était arbitraire de retenir que « les pièces [au dossier] rendent ses allégations [i.e celles du locataire] suffisamment vraisemblables pour qu’elles ne puissent être écartées d’emblée » et de retenir, au degré de la vraisemblance, que la preuve libératoire était apportée.
On observera que les considérations qui précèdent ne signifient pas que l’appartement de l’intimé était sans défaut, ni qu’il ne peut pas faire valoir des prétentions pour les défauts allégués affectant son appartement (cf. supra let. C/b où le locataire allègue que l’appartement présentait un taux d’humidité anormalement élevé, entraînant une forte odeur de moisissure imprégnant ses meubles et ses vêtements, que, pour ces motifs, il avait convenu avec la bailleresse de la résiliation anticipée du bail et qu’il avait, pour ce faire, envoyé une lettre de résiliation pour fin août 2024). Le cas échéant, il appartiendra au locataire, s’il l’estime opportun et si les conditions sont réalisées, de faire valoir ses droits dans le cadre d’une action en paiement (resp. une action en libération de dette).
b) L’intimé a également fait valoir la caducité du contrat de bail à loyer en vertu de la clause 5.2 dudit contrat.
D’une part, cet argument ne peut être étayé par les seules pièces au dossier, de sorte qu’il ne peut être tranché dans le cadre d’une procédure de mainlevée. D’autre part, lorsque le locataire se prévaut de l’absence de remise d’une pièce qu’il lui appartenait de produire, il adopte un comportement contradictoire, constitutif d’abus de droit.
L’intimé n’a donc pas apporté la preuve libératoire.
Le moyen de la recourante est dès lors fondé.
3.4. Vu l’issue de la cause, il n’est pas nécessaire d’examiner le grief de la recourante tiré de la violation de son droit d’être entendue.
4. Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis et la décision du 19 août 2025 annulée. Il convient de prononcer la mainlevée provisoire de l’opposition faite par l’intimé dans la poursuite no [111], à concurrence de 2'700 francs, avec intérêts à 5 % dès le 01.01.2025, de mettre les frais de la procédure de première instance, arrêtés à 200 francs, à la charge de l’intimé et de condamner celui-ci à verser à la recourante un montant de 500 francs à titre d’indemnité de dépens pour la première instance.
Les frais de la procédure de seconde instance, arrêtés à 400 francs, sont mis à la charge de l’intimé, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ce dernier devra en outre verser une indemnité de dépens à la recourante. Le mandataire de celle-ci a déposé un mémoire d’honoraires faisant état d’un montant de 2'070.43 francs pour une durée d’activités de 6h53. Il convient d’écarter les postes consistant en de simples courriers de transmission, compris dans le tarif horaire de 265 francs/heure facturé par l’avocat, soit les trois courriels à Me C.________ (3 x 5 min.). Le temps consacré aux contacts avec le client (téléphones ; courriels ; entretien [soit un total de 1h18]) est un peu excessif. Il convient d’admettre 0h45 et d’en retrancher 0h33, cette durée comprenant par ailleurs très certainement des envois de transmission au client. Vu la valeur litigieuse relativement faible du litige, les honoraires facturés pour la rédaction du recours et de la réplique (210 min. + 60 min. = 4h30) sont un peu trop élevés. On retiendra, pour ces deux postes, une durée de 3h30 (et on imputera 1h00 sur le relevé d’activité du mandataire). Pour le reste, les postes figurant dans le mémoire d’honoraires peuvent être retenus. Le montant de l’indemnité due au mandataire est dès lors de 1'529.05 francs (6h53 – 1h48 = 5h05 x 265 francs [1'347.10 francs] + 67.35 francs [5 % de frais forfaitaires selon mémoire du mandataire] + 114.60 francs [TVA de 8,1 %]).
Par ces motifs,L'AUTORITé DE RECOURS EN MATIERE CIVILE
1. Admet le recours et annule la décision sur requête en mainlevée d’opposition rendue le 19 août 2025 par le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers.
2. Statuant à nouveau, prononce la mainlevée provisoire de l’opposition faite par l’intimé dans la poursuite no [111], à concurrence de 2'700 francs, avec intérêts à 5 % dès le 01.01.2025.
3. Met les frais de la procédure de première instance, arrêtés à 200 francs, à la charge de l’intimé.
4. Condamne l’intimé à verser à la recourante un montant de 500 francs à titre d’indemnité de dépens pour la première instance.
5. Met les frais de la procédure de recours, arrêtés à 400 francs et avancés par la recourante, à la charge de l’intimé.
6. Condamne l’intimé à verser à la recourante une indemnité de dépens de 1'529.05 francs, frais et TVA compris.
Neuchâtel, le 4 décembre 2025