Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: ARMC.2025.101
Autorité: ARMC
Date décision: 12.11.2025
Publié le: 26.01.2026
Revue juridique:
Titre: Bail à loyer. Local commercial. Expulsion. Principe de la proportionnalité.
Résumé:
Articles de loi:
Art. 341 al. 1 CPC
A. Le 6 août 2025, les bailleurs ont adressé une requête en expulsion au tribunal civil à l’encontre de la locataire.
Le 23 septembre 2025, le mandataire des bailleurs, qui venait d’être désigné, a précisé que ceux-ci entendaient agir selon la procédure du cas clair. Il a précisé les conclusions prises par ses mandants.
B. Les parties ont été citées à une audience qui s’est tenue le 25 septembre 2025, au terme de laquelle le mandataire des bailleurs a pris acte du fait que la locataire avait réglé ses arriérés de loyers.
C. Par courrier du même jour, le mandataire des bailleurs a communiqué au tribunal civil que ses mandants considéraient qu’un accord amiable n’était pas envisageable et qu’ils maintenaient l’ensemble de leurs conclusions.
D. Par décision du 17 octobre 2025, le tribunal civil a ordonné l’expulsion de la locataire du local commercial, fixé à celle-ci un délai échéant au 31 octobre 2025 pour quitter les lieux, chargé le greffe du tribunal civil d’y procéder, au besoin avec l’assistance de la force publique ; dit que la locataire était tenue de déménager son mobilier et ses affaires personnelles étant précisé qu’à défaut, en cas d’exécution forcée, le solde des meubles et objets serait directement évacué par la voirie et détruit, à moins qu’elle ne mette à disposition un local aisément atteignable permettant de les entreposer, dit que les frais de l’exécution forcées seraient avancés par la locataire, condamné celle-ci a payer aux bailleurs, dès le 1er août 2025 et jusqu’à la date de libération effective des locaux, une indemnité pour occupation illicite, ordonné jusqu’à due concurrence la libération du compte de garantie-loyer constituée par la locataire, fixé à 6'000 francs le montant de l’avance de frais à effectuer par les bailleurs en cas d’exécution forcée, arrêté les frais de sa décision à 250 francs et mis ceux-ci à la charge de la locataire, qui devrait également verser aux bailleurs une indemnité de dépens de 800 francs.
E. Le 24 octobre 2025, la société locataire, par son administratrice, recourt contre la décision du 17 octobre 2025. Elle conclut à son annulation et, à défaut, à une prolongation du bail pour « raisons humanitaires et professionnelles ».
La recourante a produit une « Attestation » de B.________, avec lequel l’administratrice gère le kiosque exploité par la société recourante.
Il sera revenu sur les arguments de la recourante, ainsi que sur la pièce produite, dans la mesure où cela s’avère utile pour l’issue de la cause.
F. Par ordonnance du 28 octobre 2025, le président de l’Autorité de recours en matière civile (ci-après : ARMC) a suspendu la décision d’expulsion du 17 octobre 2025.
G. La juge du tribunal civil a renoncé à formuler des observations.
C O N S I D E R A N T
1. a) La voie du recours est ouverte contre les décisions du tribunal de l’exécution (art. 319 let. a CPC en lien avec l’art. 309 let. a CPC a contrario). Le cas clair est régi par la procédure sommaire (art. 257 CPC), comme l’exécution des décisions (art. 339 al. 2 CPC). En procédure sommaire, le recours, écrit et motivé, doit être introduit dans les dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 321. al. 2 CPC).
b) Ainsi, interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable à cet égard.
2. a) L’administratrice de la recourante soutient qu’elle ne s’est jamais vu notifier les rappels de paiement ni la résiliation (son frère, qui travaillait alors dans le kiosque avant l’arrivée de B.________, ayant reçu et signé des lettres sans mandat ni autorisation de sa part), que les loyers dus ont ensuite été intégralement payés et qu’elle continue dorénavant à les verser, qu’elle souffre d’une maladie grave et que la perte de son kiosque (géré par la société recourante), qui est sa seule source de revenu, serait d’une rigueur excessive.
b) On peut s’interroger sur la portée de la critique soulevée par la recourante. Si on la comprend bien, celle-ci reproche au tribunal civil de n’avoir pas tenu compte de certains faits (rappels et résiliation non notifiés ; état de santé ; régularisation des loyers), pourtant pertinents pour trancher le sort du litige. Il semble que la recourante vise ainsi le complètement de l’état de fait, qui ne relève pas de l’arbitraire (un fait non constaté ne pouvant pas être arbitraire, c’est-à-dire constaté de manière insoutenable).
Si un fait omis est juridiquement pertinent, la partie recourante peut alors obtenir qu’il soit constaté si elle démontre qu’en vertu des règles de la procédure civile, l’autorité précédente aurait objectivement pu en tenir compte et si elle désigne précisément les allégués et les offres de preuves qu’elle lui avait présentés, avec référence aux pièces du dossier (cf. arrêt du TF du 17.11.2022 [4A_454/2022] cons. 2.1 et l’arrêt cité).
En l’occurrence, la recourante ne remplit pas ces dernières exigences et sa critique est irrecevable sous cet angle.
On notera au surplus que, même s’il fallait considérer que la recourante visait, par sa critique, l’établissement arbitraire des faits, la conclusion ne serait pas différente. En effet, la recourante ne conteste pas l’état de fait dressé par le premier juge devant l’autorité de recours en invoquant l’arbitraire (art. 9 Cst.), ni ne fournit une motivation se conformant aux exigences strictes posées par la jurisprudence, ce qui conduit, sous cet angle également, à l’irrecevabilité du grief (cf. Hohl, Procédure civile, Tome II, 2e éd. 2010, p. 534 n. 3014 s., p. 452 s., n. 2509, n. 2515 ; Hurni, Zum Rechtsmittelgegenstand im Schweizerischen Zivilprozessrecht, 2018, p. 93 n. 286 s. ; Stauber, in ZPO-Rechtsmittel Berufung und Beschwerde, Kommentar, 2013, n. 14 s. ad art. 320).
Les faits allégués par la recourante devant l’ARMC ne résultent pas de la décision attaquée et ils ne peuvent pas être pris en compte.
Dans cette perspective, les griefs qu’elle invoque se révèlent dès lors dénués de consistance.
3. a) Même si l’on admettait la recevabilité des faits précités, le recours devrait être déclaré mal fondé.
b) Selon l'article 341 al. 1 CPC, le tribunal de l'exécution examine d'office le caractère exécutoire de la décision. En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une habitation est en jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées ne soient soudainement privées de tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra spontanément au jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de cause, l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 cons. 2b). Cette jurisprudence, rendue alors que la matière relevait encore du droit cantonal de procédure, reste valable (arrêt du TF du 19.05.2014 [4A_207/2014] cons. 3.1 et l’auteur cité). Il a aussi été considéré qu’un état de santé chroniquement déficient ne devrait pas être un motif de prolonger le délai de grâce, alors qu’il pourrait en aller différemment d’une locataire sur le point d’accoucher (RJN 1999, p. 78, cons. 4).
c) C’est dans ce contexte qu’il convient d’examiner les arguments de la recourante ayant trait au fait qu’elle s’est dorénavant acquittée des arriérés de loyers, qu’elle continue à les payer et que son administratrice souffre d’une « maladie grave ».
En l’espèce, la décision attaquée concerne l’évacuation d’un local commercial et non l’expulsion d’un logement d’habitation, pour laquelle la jurisprudence impose un certain ménagement, pour éviter que les personnes concernées ne soient soudainement privées de tout abri. Les griefs de la recourante semblent devoir d’être écartés déjà pour ce motif.
On ajoutera, pour faire écho aux arguments de la recourante, que l’« Attestation » de B.________ produite par celle-ci a principalement pour but de démontrer que, selon son auteur, la personne avec qui l’administratrice gérait jadis son exploitation (un kiosque) n’est plus présente et que, dorénavant, les loyers sont payés régulièrement et la gestion faite avec sérieux malgré les difficultés de santé de l’administratrice. Cette attestation, signée par celui qui « participe à la gestion et à l’exploitation quotidienne du kiosque », n’est pas un titre (cf. art. 177 CP), mais la déclaration écrite d’un collaborateur, qui a un intérêt patent à l’issue de la cause. La valeur probante (soit l’influence) de ce document dans la présente procédure reste dès lors marginale. Il n’y a pas lieu d’approfondir davantage la question de la valeur probante de la pièce produite par l’administratrice puisque, quoi qu’il en soit, la recourante ne peut en tirer aucun argument en sa faveur.
Malgré le versement des arriérés de loyers et le paiement régulier des loyers exigibles, il demeure en effet que les bailleurs ont le droit de poursuivre la procédure et qu’on ne peut retenir une violation du principe de la proportionnalité sur la base de ces constats (cf. arrêt du TF du 06.11.2020 [4A_590/2019] cons. 6).
S’agissant plus particulièrement de l’état de santé de l’administratrice de la recourante, celle-ci allègue une « grave maladie ». La recourante ne produit toutefois aucune preuve à ce sujet et, dans l’attestation précitée, son collaborateur se limite à faire état de « difficultés de santé ».
Quoi qu’il en soit, comme on l’a vu, un état de santé chroniquement déficient n’est en principe pas suffisant pour remettre en question un prononcé d’expulsion, a fortiori lorsque, comme c’est le cas ici, l’objet du bail est un local commercial et que la locataire est une personne morale.
En réalité, le seul point discutable en lien avec l’application du principe de la proportionnalité semble être le bref délai fixé par l’autorité précédente pour évacuer le local commercial, qui est d’environ dix jours (la décision d’expulsion a été envoyée le 20.10.2025 et le délai accordé à la locataire pour évacuer les lieux échoyait au 31.10.2025). Il n’est toutefois pas nécessaire d’examiner ce point de manière approfondie puisque l’effet suspensif a été accordé au recours, qu’à ce jour, la recourante a de facto déjà obtenu une prolongation du délai précité et qu’un nouveau délai, échéant au 28 novembre 2025, lui sera fixé (pour quitter les lieux) dans le présent arrêt, ce délai courant dès la notification de celui-ci.
4. Il résulte des considérations qui précèdent que le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable. Un nouveau délai, fixé au 28 novembre 2025, sera imparti à la recourante pour quitter les lieux.
La gratuité au sens de l'article 56 LTFrais ne s'applique qu’aux locaux d’habitation et non aux locaux commerciaux. La recourante, qui succombe, supportera les frais de la procédure de recours, arrêtés à 300 francs.
Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens à la partie intimée, qui n’a pas été invitée à se déterminer (cf. art. 322 al. 1 CPC).
Par ces motifs,L'AUTORITé DE RECOURS EN MATIÈRE CIVILE
1. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2. Un délai échéant au vendredi 28 novembre 2025 est fixé à la recourante pour quitter les lieux.
3. Les frais de la procédure de recours, arrêtés à 300 francs, sont mis à la charge de la recourante.
4. Il n’est pas alloué de dépens.
Neuchâtel, le 12 novembre 2025