Action en libération de dette. Droit d’être entendu. Constatation arbitraire des faits. Fardeau de l’allégation. Loyers impayés.

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N° dossier: ARMC.2021.38

Autorité: ARMC

Date décision: 12.02.2022

Publié le: 23.05.2022

Revue juridique:

Titre: Action en libération de dette. Droit d’être entendu. Constatation arbitraire des faits. Fardeau de l’allégation. Loyers impayés.

Résumé:

**Le droit d’être entendu, sous l’angle du droit à une décision motivée, n’est pas violé lorsqu’une partie est en mesure de contester de façon substantielle les aspects procéduraux et matériels de la cause malgré la brève motivation de la décision de première instance (cons. 3.1 let. b).

Le tribunal qui refuse l’administration d’une preuve (en l’espèce : témoignage) non utile pour la résolution du litige ne viole pas le droit d’être entendu (cons. 3.2 let. g).

Un locataire ne peut pas payer ses trois derniers mois de loyer avec la garantie-loyer constituée conformément à l’art. 257e CO (cons. 3.2 let. f).**

Articles de loi:

Art. 53 CPC Art. 29 CST.F/1999 Art. 83 al. 2 LP

A. Par contrat de bail à loyer d’habitation signé le 30 mars 2015, Y1________, Y2________ et Y3________ (bailleurs) ont loué à X1________ et X2________ (locataires) un appartement de 6 pièces sis rue [aaa] 2 à Z.________. Le bail débutait le 10 avril 2015 et se terminait le 30 septembre 2016, avec une clause de reconduction tacite. Le loyer mensuel brut convenu était de 1'260 francs. Le bail prévoyait en outre que les locataires déposaient une garantie de loyer de 3'000 francs, représentant trois mois de loyer net, en faveur des bailleurs auprès d’une banque choisie par l’une ou l’autre des parties. L’immeuble a été vendu le 28 août 2015 à Y4________. Celui-ci a repris le bail et a procédé à certains travaux entre fin 2016 et fin 2018.

B. Les locataires n’ont pas payé l’entier des loyers dus pour les mois de juillet 2017, janvier 2018, juin 2018, juillet 2018 et août 2018. Ils n’ont ainsi versé que 910 francs les 30 juin et 29 décembre 2017 puis 260 francs les 20 juin, 20 juillet et 8 septembre 2018. Les soldes dus pour juillet 2017 (350 francs), janvier 2018 (350 francs), juin 2018 (1'000 francs), juillet 2018 (1'000 francs) et août 2018 (1'000 francs) totalisaient 3'700 francs.

C. a) Le 28 mai 2018, les locataires ont résilié le contrat de bail avec effet au 31 août 2018. Par courrier recommandé du 15 août 2018, ils ont demandé au propriétaire de se rendre à l’appartement le 29 du même mois, à 17 heures, pour procéder à l’état des lieux et à la remise des clés. Ils précisaient qu’en cas d’absence du bailleur, ils effectueraient l’état des lieux avec un témoin externe. Le courrier leur est revenu en retour avec la mention « non réclamé ».

Les locataires ont procédé à l’état des lieux de sortie à la date qu’ils avaient fixée, en l’absence du bailleur, mais en présence d’un tiers qui a signé les pièces en qualité de « témoin » et attesté que les locaux étaient « en ordre ».

b) Les locataires ont libéré les locaux au 31 août 2018 (fait non contesté par les parties).

c) Par ailleurs, ils ont signé un document daté du 29 août 2018, intitulé « Libération de la caution », adressé à « À qui de droit » au contenu suivant : « Par la présente, nous libérons, en faveur de Y4________, la caution déposée par nos soins en début de location pour l’appartement [à Z.________]. Cette caution de [3'000 francs] représente les loyers de juin, juillet et août 2018 et se trouve sur un compte bloqué à la Banque A.________. Recevez Madame, Monsieur, nos salutations distinguées».

D. a) À une date inconnue, Y4________ a cédé à B.________ AG la créance envers X1________ résultant des loyers impayés, pour la somme totale de 3'700 francs.

b) Le 10 janvier 2019, B.________ AG a mis X1________ en demeure de lui verser 4'359.70 francs, somme comprenant aussi le dommage résultant du retard et les intérêts. Celui-ci ne s’est pas acquitté du montant réclamé.

E. B.________ AG a fait notifier, le 4 février 2019, un commandement de payer à X1________ portant sur le montant en capital de 3'700 francs, auquel venait s’ajouter 480.80 francs de frais d’intervention, 50 francs de frais d’information et 73.30 francs de frais de poursuite. X1________ a fait opposition totale à ce commandement de payer le jour-même.

F. Par décision du 3 février 2020, le tribunal civil a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition à hauteur de 3'700 francs, plus intérêts à 5 % dès le 11 mai 2018, mis les frais, arrêtés à 200 francs et avancés par la poursuivante, à la charge du poursuivi et condamné ce dernier à verser à la poursuivante une indemnité de dépens de 300 francs. Cette décision a été confirmée par l’arrêt de l’Autorité de recours en matière civile (ci-après : ARMC) du 24 avril 2020.

G. a) Le 25 mai 2020, X1________ a agi en libération de dette contre B.________ AG, en concluant à ce qu’il soit dit par le tribunal civil qu’il ne devait pas à la défenderesse la somme de 3'700 francs avec intérêts à 5 % l’an dès le 11 mai 2018 ; à ce que les frais judiciaires pour les deux instances de la procédure de mainlevée soient mis à la charge de la défenderesse ; à ce que la défenderesse soit condamnée à lui payer une indemnité de dépens de 853 francs pour la procédure de mainlevée devant le Tribunal cantonal, le tout sous suite de frais et dépens.

b) En substance, X1________ allègue avoir signé, avec X2________, un contrat de bail avec Y1________, Y2________ et Y3________ portant sur un appartement de 6 pièces à Z.________ pour un loyer mensuel brut de 1'260 francs. Une garantie de loyer, représentant trois mois de loyer net (3 x 1'000 francs) a été constituée auprès de la Banque A.________. Le 28 août 2018, l’immeuble a été vendu à Y4________, qui a repris les baux en cours, dont le sien. Entre 2016 et 2018, le nouveau bailleur a fait procéder à de nombreux travaux dans l’immeuble. Ces travaux ont produit des nuisances notamment sonores pour les locataires. En raison de ces nuisances, ils ont assigné le bailleur en conciliation, en sollicitant une réduction de loyer. La conciliation a abouti et les parties ont trouvé un accord. Celui-ci permettait aux locataires de réduire le montant du loyer à 910 francs (charges comprises) pour les mois où des travaux avaient eu lieu. Ils ont ainsi payé un loyer réduit de fin janvier à fin juin 2017, à fin décembre 2017, à fin mars et fin avril 2018. Seuls les loyers réduits de juillet 2017 (payé fin juin 2017) et de janvier 2018 (payé fin décembre 2017) sont à ce jour litigieux. Les locataires n’ont jamais reçu de rappel en cours de bail en lien avec les loyers précités.

Le contrat de bail a été résilié par les locataires pour le 31 août 2018 par courrier recommandé adressé au bailleur le 28 mai 2018. Le pli leur a été retourné avec la mention « non-réclamé », ce qui les a contraints à le lui adresser une nouvelle fois par courrier simple. Celui-ci n’a suscité aucune réaction du bailleur. Par lettre recommandée du 15 août 2018, les locataires ont invité le bailleur à se rendre à l’appartement le 29 août du même mois pour l’établissement de l’état des lieux. Cette lettre leur est également revenue en retour. Celle-ci a été réexpédiée en courrier simple. Les locataires ont procédé à l’état des lieux de sortie à la date qu’ils avaient fixée, en l’absence du bailleur, mais en présence de tierces personnes, C.________ et D.________. Les locaux ont été rendus en parfait état. Le bailleur ne leur a jamais adressé un reproche à ce sujet. Compte tenu de l’absence du bailleur le jour de l’état des lieux, les locataires lui ont envoyé les clés de l’appartement par courrier postal simple du 29 août 2018, accompagnées de l’état des lieux de sortie et d’une lettre de libération de la garantie-loyer en sa faveur. Au vu des difficultés rencontrées pour contacter le bailleur, les locataires pouvaient légitiment penser que ce dernier n’allait pas libérer la garantie-loyer. Pour éviter de devoir introduire une nouvelle procédure de conciliation et par souci de simplification, les locataires n’ont versé que les acomptes de charges pour les trois derniers mois de loyer (juin à août 2018). Pour le solde de 3'000 francs (3 x 1'000 francs [loyer net]), ils ont libéré la garantie-loyer en faveur du bailleur.

Viteos a continué de facturer directement aux locataires, postérieurement au 31 août 2018, l’eau et l’électricité de l’appartement qu’ils avaient occupé, faute par le bailleur d’avoir communiqué leur départ. La facturation a été contestée par X1________ et X2________. Interrogé par Viteos à propos de la contestation, le bailleur a admis le départ des locataires à fin août 2018, en relevant qu’il avait reçu les clés du logement en question. S’il a reçu les clés de l’appartement, le bailleur a nécessairement également reçu la libération de la garantie de loyer expédiée avec l’état des lieux dans le même courrier. Au lieu de donner suite à la libération de la garantie-loyer, Y4________ a préféré céder ses créances de 3'000 francs (trois loyers nets de juin à août 2018) et 700 francs (part réduite des loyers de juillet 2017 et janvier 2018) à B.________ AG. Un tel comportement est chicanier et abusif. Sur la base de la cession de créance, B.________ AG a intenté une poursuite à l’encontre de X1________ et obtenu la mainlevée provisoire. En droit, le demandeur se réfère pour le surplus à l’argumentation juridique développée dans son recours du 25 mars 2020 et sa réplique spontanée du 21 avril 2020 dans la procédure de mainlevée.

H. Dans sa réponse du 23 juillet 2020, B.________ AG conclut au rejet de la demande, sous suite de frais et dépens. Elle fait valoir que le locataire ne peut pas compenser sa dette avec les sûretés qu’il a fournies selon l’art. 257e CO. Le demandeur ne prouve pas que la libération de garantie a été envoyée au bailleur. Les mois pour lesquels le paiement du loyer réduit est contesté ne sont pas inclus dans la période au cours de laquelle il y aurait eu des interruptions de travail. Les locataires ne fournissent aucune preuve démontrant qu’ils ont payé les frais d’eau et d’électricité.

I. a) Par ordonnance de preuves du 1er octobre 2020, le tribunal civil a admis l’audition des témoins D.________ et E.________.

b) Le 15 janvier 2021, B.________ AG, par le biais de sa mandataire, Me F.________, a notamment sollicité sa dispense de comparaître personnellement à l’audience, dispense acceptée par le tribunal civil le 20 janvier 2021.

J. a) À son audience du 26 janvier 2021, le tribunal civil a procédé à l’audition de D.________ et E.________, ainsi qu’à l’interrogatoire du demandeur.

b) Lors de son audition, D.________ a déclaré qu’elle était présente lors de l’état des lieux de sortie de X1________ ; que le propriétaire ne s’était pas déplacé ; qu’elle avait apposé sa signature sur un document attestant ces faits ; qu’avant de quitter les locaux, les locataires sortants avaient signé un courrier, rédigé à l’attention du propriétaire en deux exemplaires, qui parlait de la libération de la caution ; qu’un exemplaire avait été mis dans une enveloppe avec la clé de l’appartement et le second dans une autre enveloppe ; qu’elle avait ensuite accompagné X2________ pour poster les deux courriers.

c) E.________ a déclaré que des travaux avaient eu lieu dans l’immeuble et que ceux-ci provoquaient des nuisances sonores sans pouvoir confirmer si de tels travaux avaient été effectués durant l’été 2017 ou l’hiver 2017-2018.

d) X1________ a déclaré en substance qu’il s’était acquitté pendant plusieurs mois de loyers réduits lorsque des nuisances sonores avaient eu lieu les mois précédents. Il a affirmé ne pas comprendre pour quelles raisons Y4________ contestait uniquement les mois de juillet 2017 et janvier 2018.

K. a) Par jugement du 25 mars 2021, le tribunal civil a rejeté la demande en toutes ses conclusions ; a statué sans frais ; a dit que la totalité des frais avancés par le demandeur lui soit restituée et a condamné X1________ à verser à B.________ AG une indemnité de dépens de 1'000 francs.

b) À l’appui, la juge civile retient que, bien que formellement allégué, le désintéressement du bailleur par l’envoi du document – libérant la garantie-loyer en sa faveur – n’est pas prouvé ; que les témoignages versés au dossier n’ont pas permis de déterminer avec certitude l’envoi dudit document ; que, compte tenu du défaut de preuve, le tribunal n’a d’autre choix que de constater l’existence de la créance de la défenderesse ; qu’il est douteux que la libération inconditionnelle de la garantie-loyer en faveur du bailleur puisse constituer une modalité valable permettant l’exécution de l’obligation ; que dite question peut rester ouverte au vu du défaut de preuve précité ; qu’en ce qui concerne les loyers réduits payés au mois de juillet 2017 et janvier 2018, le demandeur ne peut se fonder sur l’accord du 28 octobre 2016 (accord de conciliation portant sur une réduction de loyer concernant les mois de septembre 2016 et de janvier à avril 2017 en raison de travaux), qui porte sur une autre période ; qu’il aurait pu faire usage des procédures légales plutôt que de réduire le loyer de manière unilatérale ; que, dans tous les cas, il n’a pas apporté la preuve des nuisances dont il se prévaut ; que ni les pièces figurant au dossier, ni les témoignages ne permettent d’établir à quelles périodes des travaux ont été réalisés ainsi que l’ampleur des nuisances prétendues aux dates concernées ; que malgré l’attitude du bailleur et le manque de suivi administratif envers ses locataires, on ne peut pas lui reprocher d’avoir engagé une procédure d’exécution forcée sans envoyer de rappel ou de mise en demeure, dans la mesure où la créance en paiement du loyer échoit par simple expiration du terme de paiement – au début de chaque mois – sans qu’une interpellation ne soit nécessaire.

L. a) X1________ saisit l’ARMC d’un recours le 10 mai 2021, en concluant préalablement à l’octroi de l’effet suspensif, principalement à l’annulation des chiffres 1 et 4 du jugement du 25 mars 2021, à ce qu’il soit constaté qu’il ne doit pas à B.________ AG la somme de 3'700 francs, avec intérêts à 5 % l’an dès le 11 mai 2018, faisant l’objet du prononcé de mainlevée provisoire du 3 février 2020, confirmé par le Tribunal cantonal le 24 avril 2020, à ce que les frais judiciaires pour les deux instances de la procédure de mainlevée, par 650 francs, soient mis à la charge de B.________ AG, à ce qu’elle soit condamnée à ce titre à lui rembourser la somme de 450 francs et à lui verser une indemnité de dépens de 853 francs pour la procédure de mainlevée devant le Tribunal cantonal, subsidiairement à l’annulation du jugement et au renvoi de la cause au tribunal civil pour nouveau jugement au sens des considérants, le tout sous suite de frais et dépens.

b) À l’appui de son recours, le recourant invoque, dans un premier temps, une violation de son droit d’être entendu, sous l’angle du droit à une décision motivée et du droit à la preuve, une appréciation arbitraire des preuves (au sens de l’art. 320 let. b CPC), et enfin une violation des règles sur le fardeau de l’allégation et de la contestation (art. 55 CPC et 150 al. 1 CPC).

Sous l’angle du droit à une décision motivée, le recourant allègue que bien qu’il ait produit tous les éléments de preuve permettant d’établir l’envoi de la lettre de libération de la garantie-loyer au bailleur (notamment : copie de la lettre litigieuse, compte garantie-loyer, attestations de témoins, etc.), la première juge n’a pas expliqué, ne serait-ce que brièvement, pourquoi elle a considéré que les preuves en question devaient être écartées ; que le tribunal civil devait indiquer quel élément factuel faisait défaut pour que l’envoi du document concerné puisse être établi ; qu’un tel manque d’argumentation ne lui permet pas de comprendre pour quels motifs le tribunal civil n’a pas été convaincu par les preuves présentées, ce qui l’empêche de contester de manière précise le jugement attaqué. Sous l’angle du droit à la preuve, le recourant soutient que la première juge ne pouvait pas retenir, sans violer le droit à la preuve, que le bailleur n’a pas reçu la lettre de libération de la caution dans la mesure où son audition en qualité de témoin a été refusée. Si celui-ci avait été entendu, il aurait pu confirmer le fait en question. Le tribunal civil a donc arbitrairement refusé au recourant la possibilité de faire administrer une preuve pertinente. Sous l’angle de la constatation arbitraire des faits, le tribunal civil a versé dans l’arbitraire lorsqu’il a considéré, sans autre explication, que les témoignages ne permettaient pas de déterminer que la lettre de libération de la garantie-loyer avait bien été envoyée au bailleur. En refusant de considérer ce fait comme étant prouvé, le tribunal civil l’empêche de démontrer la mauvaise foi du bailleur et le condamne à payer une somme indue. Sous l’angle de la violation de l’article 55 CPC, le recourant allègue que les règles sur le fardeau de l’allégation et de la contestation s’appliquent sous l’empire de la maxime inquisitoire simple (sociale), les faits pertinents allégués devant être suffisamment motivés afin de permettre au défendeur de déterminer quels sont ceux admis ou contestés. Le tribunal doit donc considérer comme prouvée une allégation non contestée. En l’espèce, l’intimée n’a pas contesté l’envoi et la réception de la lettre de libération de la garantie-loyer, celle-ci se contentant de contester uniquement l’effet libératoire de la lettre en question. La libération de la garantie-loyer doit donc être considérée comme étant un fait établi.

En second lieu, le recourant soutient que la libération de la garantie-loyer en faveur du bailleur a un effet libératoire pouvant être retenu alternativement sur la base des articles 91 et 257e al. 3 CO (demeure du créancier), de l’article 172 CO (dation en paiement) ou encore de l’article 2 al. 2 CC (abus de droit manifeste du bailleur). S’agissant de la demeure du créancier, il soutient qu’en fin de bail, le bailleur peut faire libérer en sa faveur la garantie-loyer et que cette libération éteint à due concurrence les dettes du locataire ; que l’offre des locataires était donc parfaitement conforme à la loi, soit à l’article 257e al. 3 CO ; qu’il est établi que le bailleur a reçu l’accord des locataires en la forme écrite ; que cet accord était offert sans réserve ni condition, de sorte que leur offre de prester était parfaitement régulière ; que le bailleur était donc en demeure au sens de l’article 91 CO ; qu’il suffisait au bailleur de transmettre la lettre en question à la banque, accompagnée d’une lettre portant sa signature et confirmant la demande de versement du compte garantie-loyer en sa faveur ; qu’à cet égard, il n’est pas nécessaire que l’accord entre le bailleur et les locataires figure dans un seul et unique document ; que la démarche décrite ci-avant était beaucoup plus simple que de contacter une agence de recouvrement en vue d’une cession de créance, de sorte que le bailleur ne saurait prétendre qu’il pouvait légitimement et de bonne foi refuser de procéder selon la façon proposée par les locataires ; que la demeure du créancier persiste encore à ce jour ; qu’il est toujours, d’entente avec son épouse, disposé à céder le compte garantie-loyer dans son intégralité, sans réserve ni condition, en faveur de l’intimée ou du bailleur, en guise de paiement pour solde de tout compte des trois derniers mois de loyer ; que les conséquences de la demeure sont qu’il n’était lui-même plus en demeure et ne devait aucun intérêt moratoire ; qu’ainsi, si la condamnation à payer les 3'000 francs de loyer devait être confirmée, il faudrait, à titre subsidiaire, réformer le jugement de première instance, en ce sens qu’aucun intérêt moratoire ne serait dû. En ce qui concerne la dation en paiement, le recourant fait valoir que le compte garantie-loyer constitué sur la base de l’article 257e CO reste sa propriété ; qu’il bénéficie d’une créance contre la banque qu’il peut céder à son bailleur ; que, dans le cas d’espèce, la cession est une dation en paiement au sens de l’article 172 CO ; que la présomption en faveur de la solution inverse doit être considérée comme renversée ; que la banque A.________ est notoirement solvable et la règlementation légale l’oblige à libérer sans frais ni formalités la garantie-loyer selon les instructions conjointes des locataires et du bailleur ; qu’il est donc certain que le bailleur aurait obtenu l’entier du montant en jeu, sans aucun frais de recouvrement et qu’il y a donc lieu de reconnaître que la cession de la garantie-loyer au bailleur a eu un effet libératoire et que dite exception peut être opposée à l’intimée en sa qualité de créancière cessionnaire. Quant à l’abus de droit, le recourant allègue que le comportement adopté par le bailleur – soit celui d’avoir cédé sa créance en paiement des loyers à l’intimée – est abusif et chicanier. Selon lui, tout bailleur recevant une lettre libérant en sa faveur la garantie-loyer encaisserait sans autre formalité le montant concerné compte tenu de la simplicité de la démarche. Il faut également tenir compte des circonstances du cas d’espèce, respectivement prendre en considération les faits réputés non contestés par l’intimée. Le bailleur a préféré céder ses créances à B.________ AG, société lui ayant ensuite facturé un montant de 530.80 francs de frais d’intervention et d’information, plutôt que d’encaisser le compte garantie-loyer ; son intérêt ne repose ainsi sur aucun intérêt digne de protection. Le recourant allègue encore qu’il est totalement abusif de poursuivre un locataire en paiement d’un montant litigieux sans libérer en sa faveur le compte garantie-loyer, le locataire se retrouvant ainsi dans l’impossibilité d’utiliser la garantie de loyer pour faire virer le montant au bailleur.

Finalement, le recourant, en lien avec le montant de 700 francs, non couvert par le compte garantie-loyer, reproche à la première juge une appréciation manifestement inexacte des faits lorsqu’elle a retenu que la somme précitée ne faisait pas partie de l’accord trouvé en conciliation. Selon le recourant, il est constant que les travaux effectués par le bailleur ont été longs et irrespectueux des droits des locataires, ce qui a été documenté de façon substantielle durant la procédure de première instance. Il est ainsi normal qu’il soit parti du principe que l’accord trouvé en conciliation vaut pour tous les mois durant lesquels les travaux ont été effectués. Il rappelle, à cet égard, que le bailleur n’a jamais contesté les loyers réduits au moment de leur paiement, élément que la première juge a omis de prendre en considération dans son appréciation des preuves. Ceci prouve que le bailleur était parfaitement d’accord avec cette manière de faire et que la cession de créance faite en faveur de l’intimée après la fin du bail est constitutive d’abus de droit. Le recourant invoque aussi une violation du droit à la preuve par le tribunal civil dans la mesure où celui-ci a refusé certains des témoignages offerts à l’appui de ses allégués. Il soutient encore que la première juge ne pouvait pas considérer que les travaux n’étaient pas suffisamment prouvés, car l’intimée n’a pas contesté en temps utile et à suffisance de droit les allégations y relatives du recourant, ce qui a pour conséquence que les faits doivent être réputés admis.

M. Par ordonnance du 17 mai 2021, le président de l’ARMC a accordé l’effet suspensif au recours.

N. Le 19 mai 2021, la première juge a indiqué qu’elle n’avait pas d’observations à formuler au sujet du recours.

O. Au terme de sa réponse du 15 juin 2021, B.________ AG conclut au rejet du recours et à la confirmation du jugement du 25 mars du Tribunal régional des Montagnes et du Val-de-Ruz, sous suite de frais et dépens. Ses différents arguments seront examinés ci-après dans la mesure utile.

P. Le recourant a répliqué le 22 juin 2021.

Q. L’intimée n’a pas dupliqué.

C O N S I D E R A N T

1. Selon l’article 308 al. 2 CPC, dans les affaires patrimoniales, l’appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 francs au moins. En l’espèce, la valeur litigieuse est inférieure. La décision attaquée constitue une décision finale de première instance qui ne peut ainsi pas faire l’objet d’un appel, la voie du recours étant ouverte selon l’article 319 let. a CPC. Interjeté dans les formes et délai légaux, compte tenu de la suspension des délais durant les féries de Pâques (art. 145 al. 1 let. a CPC), le recours est recevable (art. 319 ss CPC).

2. Lorsque la mainlevée provisoire a été accordée, le débiteur peut, dans les 20 jours à compter de la mainlevée, intenter au for de la poursuite une action en libération de dette ; le procès est instruit en la forme ordinaire (art. 83 al. 2 LP). Il s’agit d’une action négatoire de droit matériel, qui tend à faire constater l'inexistence ou l'inexigibilité de la créance invoquée par le poursuivant ; elle aboutit à un jugement revêtu de l'autorité de la chose jugée en dehors de la poursuite en cours quant à l'existence de la créance litigieuse ; elle est le pendant de l'action en reconnaissance de dette, au sens de l'article 79 LP, dont elle ne se distingue que par le renversement du rôle procédural des parties ; en effet, le créancier est défendeur au lieu d'être demandeur ; la répartition du fardeau de la preuve est en revanche inchangée ; il incombe donc au défendeur (i.e. le poursuivant) d'établir que la créance litigieuse a pris naissance, par exemple en produisant une reconnaissance de dette ; quant au demandeur (i.e. le poursuivi), il devra établir la non-existence ou le défaut d'exigibilité de la dette constatée par le titre de mainlevée provisoire (ATF 131 III 268 cons. 3.1 ; 130 III 285 cons. 5.3.1 ; arrêt du TF du 23.10.2018 [5A_70/2018] cons. 3.3.1.2).

3. Dans un premier grief, le recourant indique ne pas comprendre pour quels motifs le tribunal civil a écarté les documents et les témoignages qui lui permettaient d’établir, d’une part l’envoi de la lettre de la libération de la garantie-loyer à l’ancien bailleur, et d’autre part le désintéressement dudit bailleur. Selon lui, aucune information ne lui a été fournie à cet égard. Il soutient également ne pas saisir les motifs qui ont amené la première juge à refuser l’audition de Y4________, audition qui aurait pu lui permettre de confirmer l’envoi et la réception de la lettre litigieuse. Il y voit ainsi une violation de son droit d’être entendu, sous l’angle du droit à une décision motivée et du droit à la preuve.

3.1 a) Le droit d'être entendu consacré à l'article 29 al. 2 Cst. féd. implique l'obligation pour le juge de motiver sa décision afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle. Il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision; il n'est pas tenu de discuter tous les arguments soulevés par les parties, mais peut se limiter à ceux qui lui apparaissent pertinents. Savoir si la motivation présentée est convaincante est une question distincte de celle du droit à une décision motivée. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision des juges, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision (arrêt du TF du 22.10.2021 [5A_632/2021] cons. 3.2.1 et références citées).

b) En l’espèce, la première juge a brièvement indiqué le motif pour lequel elle n’a pas considéré comme prouvée l’inexistence de la créance. Elle a expliqué qu’aucun élément du dossier – pièces et témoignages – ne lui permettait de retenir avec certitude l’envoi du document litigieux et donc le désintéressement de l’ancien bailleur. Selon la jurisprudence fédérale, il n’est pas nécessaire que la décision traite de tous les points de vue des parties et réfute expressément chaque argument individuel. Il suffit que celle-ci puisse être régulièrement contestée si nécessaire, ce qui est le cas ici. L’ARMC constate, à la lecture de l’argumentaire présenté et développé dans le présent recours, que le recourant a compris le sens de la décision de première instance compte tenu qu’il est en mesure de contester de façon substantielle les aspects procéduraux et matériels de la cause malgré la brève motivation de la décision de première instance.

c) Sous cet aspect, le grief ne peut ainsi être que rejeté.

3.2 a) Tel qu'il est reconnu par l'article 29 al. 2 Cst., le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes (ATF 135 II 286 cons. 5.1). L'article 29 al. 2 Cst. féd. impose en particulier à l'autorité de donner suite à une offre de preuve lorsque celle-ci a été demandée en temps utile, dans les formes prescrites et qu'elle apparaît de nature à influer sur le sort de la décision à rendre. Il n'y a toutefois pas violation du droit à l'administration de preuves lorsque la mesure probatoire refusée est inapte à établir le fait à prouver, lorsque ce fait est sans pertinence ou lorsque, sur la base d'une appréciation non arbitraire des preuves dont elle dispose déjà, l'autorité parvient à la conclusion que les faits pertinents sont établis et que le résultat, même favorable au requérant, de la mesure probatoire sollicitée ne pourrait pas modifier sa conviction (ATF 134 I 140 cons. 5.3 p. 148 ; arrêt du TF du 06.12.2016 [5A_741/2016] cons. 3.2.1 et références citées).

b) Il convient tout d’abord de déterminer si la preuve en question est déterminante pour l’issue du litige. Dans ce contexte, le recourant soutient que la libération de la garantie-loyer en faveur du bailleur a un effet libératoire pouvant être retenu alternativement sur la base des articles 91 et 257e al. 3 CO [demeure du créancier], de l’article 172 CO [dation en paiement] ou encore de l’article 2 al. 2 CC [abus de droit manifeste du bailleur] (pour les arguments détaillés : cf. supra p. 8 et 9). Il estime ainsi pertinent de savoir si, oui ou non, il a transmis au bailleur, la lettre de libération de garantie-loyer, fait que Y4________ aurait pu confirmer s’il avait été entendu en qualité de témoin par la première juge.

c) Selon la doctrine, la compensation par le locataire de ses dettes à l’égard du bailleur (en particulier en paiement du loyer) avec son droit à la restitution des sûretés est exclue. Le locataire ne peut ainsi cesser de payer ses loyers trois mois avant la fin du bail, au motif que les sûretés à hauteur de trois mois de loyers ont été constituées. En procédant de telle façon, il se mettrait dans une situation de demeure (Marchand, in : CPra Bail, 2e éd., n. 39 ad art. 257e).

d) Lorsqu’un débiteur cède à son propre créancier une créance qu’il possède envers un tiers afin de s’acquitter de sa dette, la cession est effectuée « à titre de paiement ». Cette notion appelle une précision car il faut distinguer la cession à titre de dation en paiement (in solutum) de la cession à titre de dation en vue de paiement (solutionis causa). Dans la première hypothèse, le débiteur exécute son obligation envers le créancier, avec effet libératoire immédiat, en lui transférant une créance au lieu de lui remettre la somme d’argent due. Le risque de ne pas pouvoir encaisser la créance (notamment en raison de l’insolvabilité du débiteur cédé) revient alors au créancier-cessionnaire de même que l’avantage d’une éventuelle augmentation de la valeur de la créance ultérieurement à la cession (cf. arrêt du 04.02.2010 [4A_571/2009] cons. 3.3). Dans la seconde hypothèse, le débiteur-cédant transfère au créancier-cessionnaire une créance, mais cet acte ne produit d’effet libératoire que dans la mesure où la créance peut être encaissée par le cessionnaire (Probst, in CR CO I, 3ème éd., n. 1 ad art. 172).

La cession conventionnelle repose sur un accord mutuel entre le cédant et le cessionnaire (Probst, op. cit., n ° 1 ad art. 166). La cession étant un contrat (de disposition) entre le cédant et le cessionnaire, les parties contractantes sont en principe libres de déterminer l’étendue de la cession à leur gré (Probst, op. cit., n ° 2 ad art. 170).

e) L'abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte légal du qualificatif « manifeste » démontre que l'abus de droit doit être admis restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 143 III 279 cons. 3.1).

f) De ce qui précède, diverses conclusions intermédiaires peuvent être prises. Tout d’abord, en droit du bail, il existe une règle claire qui empêche le recourant de payer les trois derniers mois de loyer avec les sûretés qui ont été constituées conformément à l’article 257e CO. L’ancien bailleur n’était ainsi pas en demeure d’accepter la libération de la garantie-loyer. La manière adoptée par les recourants pour se libérer du paiement des trois derniers mois de loyer est contraire au droit.

Ensuite, aucun élément du dossier ne fait état d’un contrat de cession (dation en paiement) qui aurait été conclu entre le recourant et Y4________. En effet, pour qu’une telle relation contractuelle puisse exister, l’ancien bailleur aurait dû accepter l’offre de cession des locataires, à tout le moins oralement ou par actes concluants. Or, de tels éléments n’ont pas été allégués par le recourant.

Finalement, le titulaire d’un droit – Y4________ – est libre de choisir la manière dont il entend l’exercer. Il lui était donc loisible d’opter pour la voie qu’il estimait la meilleure pour obtenir le paiement de ses créances. Il n’y a rien d’abusif ou de chicanier dans le comportement adopté (cession de créance à l’intimée) par l’ancien bailleur, bien que le dossier fasse état d’un manque de suivi administratif envers les locataires.

g) En définitive, on retiendra ainsi que le témoignage de Y4________ n’aurait pas été utile pour la résolution de la présente affaire. Il s’ensuit que le tribunal civil, par le refus d’administrer le moyen de preuve proposé par le recourant, n’a pas violé le droit d’être entendu du recourant.

Les griefs pris de la violation des articles 55 et 320 let. b CPC, ou encore en relation avec l’effet juridique de la libération de la garantie-loyer sont sans objets au vu de ce qui précède.

4. a) Le recourant fait encore valoir que la première juge a procédé à une appréciation manifestement inexacte des faits lorsqu’elle a considéré que le montant de 700 francs – non couvert par la garantie-loyer – était dû au bailleur au motif que le montant en question ne faisait pas l’objet de l’accord trouvé en conciliation. Le recourant se réfère notamment au titre 9 de sa demande ainsi qu’au témoignage de E.________. En outre, il allègue que le bailleur n’a jamais contesté le paiement des loyers réduits, ce qui indique qu’il était d’accord avec ce mode de procéder.

b) Selon l’article 259a al. 1 CO, lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels celui-ci n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur : la remise en état de la chose (let. a) ; une réduction proportionnelle du loyer (let. b) ; des dommages-intérêts (let. c) ; la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Au titre de la réduction du loyer, l’article 259d CO prévoit que si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. Par ailleurs, selon l’article 259g CO, le locataire d’un immeuble qui exige la réparation d’un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu’à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d’un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers (al. 1). Les loyers consignés sont réputés payés (al. 2). La preuve de l’existence d’un défaut justifiant une réduction de loyer reviendra au locataire, au même titre que la preuve des autres éléments constitutifs de l’action (Bohnet, Actions civiles, vol. 2, par. 15, n. 28).

c) En l’espèce, le recourant n’a pas entièrement payé les loyers correspondant aux mois de juillet 2017 et janvier 2018 en raison de travaux de rénovation qui ont engendré des nuisances. Pour la réduction du loyer, il se fonde sur l’accord de conciliation du 28 octobre 2016. Cet accord porte sur des travaux pour la période allant de mi-janvier au mois d’avril 2017. Les mois litigieux dans la présente procédure ne sont pas concernés par l’accord de conciliation, et ce, même si l’on prend en considération les mois précédents, soit juin et décembre 2017. Il n’est pas insoutenable d’avoir retenu que les titres et témoignages invoqués ne permettent pas d’établir si des travaux ont été menés par l’ancien bailleur durant les mois où le paiement du loyer a été unilatéralement réduit par le locataire (ou le mois d’avant si l’on considère que le loyer était payable d’avance) et, si oui, de quelle ampleur. Les attestations de G.________ et E.________ puis de H.________ contiennent des informations toutes générales (cf. infra cons. 7). Le premier juge n’a pas versé dans l’arbitraire en retenant que le recourant n’avait pas apporté la preuve de la justification de la réduction unilatérale de loyer.

L’argument selon lequel l’ancien bailleur a accepté le paiement des loyers réduits faute de l’avoir contesté tombe à faux. Le silence du bailleur n’équivaut pas à acceptation car l’offre du locataire (par actes concluants, fait de payer des loyers réduits) n’est pas entièrement avantageuse pour le bailleur (cf. art. 6 CO ; arrêt du TF du 09.10.2017 [4A_322/2017] cons. 3.3).

d) Vu ce qui précède, le tribunal civil n’a pas apprécié de manière arbitraire les pièces et témoignages figurant au dossier de la procédure.

5. a) Dans un autre grief, le recourant se plaint d’une violation du droit à la preuve. Le tribunal civil a rejeté les témoignages offerts qui lui permettaient de prouver que des travaux avaient été effectués durant les mois de juin et décembre 2017. Dits témoignages – soit ceux de G.________, H.________ et Y4________ – auraient pu amener des précisions sur les faits ressortants des témoignages – soit ceux de E.________ et D.________.

b) Pour toutes les prétentions du droit civil fédéral, le droit à la preuve, qui confère à la partie chargée du fardeau de la preuve la faculté de prouver ses allégations, découle de l'article 8 CC. Le grief de violation du droit d'être entendu de l'article 29 al. 2 Cst. sous son aspect de violation du droit à la preuve doit être traité comme un grief de violation de l'article 8 CC. Cette disposition confère un droit à la preuve (comme d'ailleurs à la contre-preuve) à la condition qu'il s'agisse d'établir un fait pertinent (cf. art. 150 al. 1 CPC), qui n'est pas déjà prouvé, par un moyen de preuve adéquat, proposé régulièrement et en temps utile. En revanche, le droit à la preuve n'accorde pas le droit à des mesures probatoires déterminées, ni ne dicte au juge comment forger sa conviction. Il ne permet pas de remettre en question l'appréciation des preuves effectuée par le juge, ni de critiquer son appréciation quant à l'aptitude d'un moyen de preuve à démontrer un fait pertinent. Il n'exclut pas l'appréciation anticipée des preuves ou une administration limitée des preuves lorsque celle-ci emporte la conviction du juge au point qu'il tient une allégation pour exacte ou réfutée (arrêt du TF du 30.10.2012 [4A_361/2012 cons. 3.3) – que l’ARMC n’examine que sous l’angle de l’arbitraire – (arrêt du TF du 04.07.2016 [4A_607/2015] cons. 3.2.2.3 et les références citées). Lorsque l’appréciation des preuves convainc le juge qu’une allégation a été établie ou réfutée, la répartition du fardeau devient sans objet (ATF 128 III 271 cons. 2b/aa).

c) G.________ a affirmé dans l’attestation écrite du 18 mai 2020 avoir vécu Chemin [aaa] 2 à Z.________ entre décembre 2014 et mars 2017, soit à des périodes antérieures à celles pour lesquelles le recourant a payé des loyers réduits. Le juge civil n’avait ainsi aucun intérêt à l’entendre. En d’autres termes, la preuve proposée par le recourant n’était pas pertinente.

Dans son écrit du 18 mai 2020, H.________ a indiqué « avoir entendu et vu des travaux dans les bâtiments [aaa] 1 et [aaa] 2, à Z.________ durant toute la période où [elle] * faisai [t] * le ménage chez X2________ soit de 2015 jusqu’à son déménagement en août 2018. (…) * Les travaux se sont espacés durant la dernière année, mais il y avait souvent plusieurs semaines d’affiliés de bruits, jusqu’à l’été 2018* ». Par une appréciation anticipée des preuves, en considérant qu’il était inutile d’escompter que H.________ pourrait se remémorer avec précision les nuisances sonores durant deux mois précis (juin et décembre 2017), la première juge n’a pas versé dans l’arbitraire. Le grief tiré de la violation du droit à la preuve est sans consistance.

S’agissant de Y4________, le recourant a, dans ses observations du 14 septembre 2020, indiqué à la première juge que son témoignage gardait « son intérêt relativement aux allégués 12 et 21, et notamment au sujet des allégués 21 […] ». Or ces allégués ne concernaient pas les travaux prétendument effectués par le bailleur durant les mois litigieux (juin et décembre 2017) dans l’immeuble où se situait l’appartement des locataires. Le recourant ne peut donc se plaindre d’une violation de son droit à la preuve.

d) Au vu de ce qui précède, le moyen soulevé par le recourant doit être écarté.

6. a) Le recourant fait valoir dans un ultime grief que la première juge ne pouvait pas considérer que les travaux n’étaient pas suffisamment prouvés, faute de contestation par l’intimée en temps utile et à suffisance de droit des allégations y relatives.

b) Dans sa réponse du 23 juillet 2020, l’intimée a indiqué que « les mois pendant lesquels le recourant n’a pas payé de loyer ne sont pas inclus dans la période au cours de laquelle il y a eu des interruptions de travail, de sorte que le loyer est dû en totalité ». Il faut donc comprendre par-là que celle-ci contestait de manière claire et suffisante les prétendus travaux ainsi que le paiement réduit des loyers pour la période litigieuse.

c) Partant, l’argumentation du recourant est dénuée de toute pertinence.

7. Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté. L’ARMC statue sans frais en application de l’article 56 LTfrais. Le recourant versera à l’intimée, pour la procédure de recours, une indemnité de dépens, laquelle peut être fixée, en l’absence de mémoire d’honoraires, au vu du dossier et notamment des déterminations sur recours, à 1’000 francs (art. 96 et 105 al. 2 CPC ; 64 al. 2 LTfrais).

**Par ces motifs,

L'AUTORITé DE RECOURS EN MATIERE CIVILE**

1. Rejette le recours.

2. Statue sans frais.

3. Condamne le recourant à verser à l’intimée une indemnité de dépens de 1’000 francs pour la procédure de recours.

Neuchâtel, le 12 février 2022

Art. 53 CPC

Droit d’être entendu

1 Les parties ont le droit d’être entendues.

2 Elles ont notamment le droit de consulter le dossier et de s’en faire délivrer copie pour autant qu’aucun intérêt prépondérant public ou privé ne s’y oppose.

Art. 83 LP

Effets

1 Lorsque la mainlevée provisoire a été accordée, le créancier peut, passé le délai de paiement et suivant la qualité du débiteur, requérir la saisie provisoire ou de­mander au juge qu’il soit procédé à l’inventaire en application de l’art. 162.

2 De son côté, le débiteur peut, dans les 20 jours à compter de la mainlevée, intenter au for de la poursuite une action en libération de dette; le procès est instruit en la forme ordinaire.164

3 S’il ne fait pas usage de ce droit ou s’il est débouté de son action, la mainlevée ainsi que, le cas échéant, la saisie provisoire deviennent définitives.165

4 Le délai prévu à l’art. 165, al. 2, ne court pas entre l’introduc­tion de l’action en libération de dette et le jugement. Le juge de la faillite met toutefois fin aux ef­fets de l’inventaire lorsque les condi­tions pour l’ordonner ne sont plus réunies.166

164 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 16 déc. 1994, en vigueur depuis le 1er janv. 1997 (RO 1995 1227; FF ** 1991** III 1).

165 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 16 déc. 1994, en vigueur depuis le 1er janv. 1997 (RO 1995 1227; FF ** 1991** III 1).

166 Introduit par le ch. I de la LF du 16 déc. 1994, en vigueur depuis le 1er janv. 1997 (RO 1995 1227; FF ** 1991** III 1).