Défauts de la chose louée. Remise en état.

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N° dossier: ARMC.2018.11

Autorité: ARMC

Date décision: 17.04.2018

Publié le: 04.05.2018

Revue juridique: RJN 2018, P.281

Titre: Défauts de la chose louée. Remise en état.

Résumé:

**La jurisprudence distingue entre les menus défauts (art. 259 CO), les défauts de moyenne importance (art. 258 al. 3 let. a, 259b let. b et 259d CO) et les défauts graves (art. 259b let. a et 259d) (arrêt du TF du 25.04.2017 [4A_581/2016] cons. 3.1). Le défaut est mineur lorsqu’il n’influence pratiquement pas l’usage normal de la chose louée. Il est d’importance moyenne quand la chose présente des défauts qui restreignent l'usage pour lequel elle a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. Le défaut est grave s’il exclut ou entrave considérablement l’usage pour lequel un immeuble a été loué ou quand il rend impossible pendant un certain temps l’utilisation d’une grande partie des locaux loués, ou encore quand certains éléments ou dispositifs techniques essentiels de la chose ne peuvent pas être utilisés (le défaut n’est pas grave lorsque le locataire peut y remédier facilement et que les coûts à charge du propriétaire restent faibles).

Le locataire doit remédier lui-même et à ses frais aux menus défauts apparus en cours de bail (art. 259 CO). Il doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même, soit les défauts graves et les défauts de moyenne importance ; cependant, il n’a pas besoin d’informer expressément le bailleur si celui-ci est déjà au courant de l’existence du défaut, notamment par ses auxiliaires (art. 257g CO).

En cas de défaut grave, on peut attendre du bailleur qu’il prenne des mesures d’urgence, qui ne suppléent toutefois pas son obligation de procéder ensuite à l’élimination complète du défaut dans le délai raisonnable. Dans le même cas de figure, le locataire peut, en cas d’inaction du bailleur dans un délai convenable, demander au juge d’ordonner au bailleur de réparer les défauts, en cas d’urgence par le biais de mesures provisionnelles, voire résilier le contrat de bail avec effet immédiat. Le locataire n’a pas le droit de remédier lui-même aux défauts aux frais du bailleur et il appartient au juge d’établir l’obligation du bailleur de supprimer le défaut.

En cas de défaut d’importance moyenne, le locataire peut remédier au défaut, aux frais du bailleur, si ce dernier ne le fait pas dans un délai convenable.**

Articles de loi:

Art. 259a CO Art. 259b CO

A. Dans le jugement entrepris, le tribunal civil a retenu les faits suivants :

a) A.________SA (ci-après : la locataire) est locataire de locaux commerciaux dans l’immeuble propriété de X.________ (ci-après : la bailleresse), sis rue (…), à Z._________. Elle y exploite une blanchisserie.

b) Dans les locaux se trouve une pompe de relevage, installée en 1984 et servant à évacuer les eaux usées des machines à laver industrielles de la locataire et de deux WC situés au sous-sol de l’immeuble, l’un dans les locaux de la locataire et l’autre dans ceux d’un autre locataire.

c) Le 11 juillet 2014, la locataire a écrit un courrier recommandé à la bailleresse et à son mari, en indiquant notamment que « un défaut électrique endommage cette pompe [de relevage] ancienne et entraîne la mise en alarme de son boîtier de commande générant des incommodités » et plus loin que « nous souhaitons enfin remplacer, la pompe de relevage immergée, son coffret de commande et sa régulation ». La bailleresse n’a pas réagi et il n’y a ensuite pas eu d’échanges entre les parties à ce sujet.

d) Entre la fin du mois d’octobre et le début du mois de novembre 2014, la locataire a fait procéder, à ses frais, au remplacement de la pompe de relevage. Il lui en a coûté 8'961.05 francs (cf. la facture de 1'043.40 francs de B.________Sàrl, du 30 novembre 2014, et celle de 7'917.65 francs de l’entreprise sanitaire C.________SA, du 19 février 2015 ; les deux factures ont été adressées à la locataire). Avec le concours d’entreprises spécialisées, la nouvelle pompe avait été choisie en fonction du débit de l’ancienne et elle était dimensionnée pour permettre l’évacuation de matières fécales ; s’il n’y avait eu que l’eau usée de machines à laver à évacuer, la pompe aurait pu être plus petite et donc moins coûteuse.

e) Le tribunal civil a relevé que le directeur technique de la locataire avait déclaré, lors de son audition devant le premier juge, avoir alors averti la bailleresse par téléphone des problèmes rencontrés avec la pompe.

f) La locataire a payé 518.40 francs pour les frais d’entretien de la nouvelle pompe, pour l’année 2015.

B. Il ressort en outre du dossier que la bailleresse a résilié le bail liant les parties, le 25 juin 2014, ceci après lui avoir adressé des courriers les 11, 14 et 17 juin 2014, dans lesquels elle lui faisait des reproches au sujet de ses installations, lui disait avoir appris que des travaux étaient envisagés en relation avec l’installation d’évacuation d’air et lui demandant des réponses claires. Le 17 juillet 2014, la locataire a déposé devant la Chambre de conciliation du Littoral et du Val-de-Travers une requête en annulation du congé, subsidiairement en prolongation de bail. Faute d’arrangement, elle a ensuite agi devant le tribunal civil (non contesté). Cette procédure était en tout cas encore pendante au 14 mars 2016.

C. Le 23 septembre 2015, la locataire a saisi la Chambre de conciliation du Littoral et du Val-de-Travers d’une demande en paiement contre la bailleresse, pour un montant de 8'961.05 francs. Aucun arrangement n’est intervenu. Le 8 décembre 2015, la chambre de conciliation a délivré une autorisation de procéder à la locataire.

D. Le 7 janvier 2016, la locataire a ouvert action contre la bailleresse, devant le tribunal civil. Elle a conclu à la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 8'961.05 francs, avec intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2015, sous suite de frais et dépens. Dans sa réponse du 14 mars 2016, la défenderesse a conclu au rejet de la requête en paiement, dans son intégralité, sous suite de frais et dépens. A l’audience du 3 mai 2016, la demanderesse a augmenté ses conclusions à 9'479.45 francs. Le tribunal civil a entendu le mari de la bailleresse, le directeur technique de la locataire et des témoins. Les parties ont déposé des pièces et, à fin de cause, des plaidoiries écrites.

E. Par jugement du 8 janvier 2018, le tribunal civil a condamné la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 9'479.45 francs, avec intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2015 (ch. 1 du dispositif), condamné la défenderesse à payer à la demanderesse une indemnité de dépens de 2'500 francs (ch. 2) et mis les frais judiciaires à la charge de la défenderesse, frais arrêtés à 1'354 francs et avancés à hauteur de 1'278 francs par la demanderesse et 76 francs par la défenderesse (ch. 3). En retenant les faits rappelés plus haut, le tribunal civil a considéré, en résumé, que la pompe de relevage faisait partie intégrante de l’immeuble et qu’à ce titre, la bailleresse était tenue de l’entretenir en un état approprié à l’usage pour lequel les locaux étaient loués. L’utilisation de cette pompe ne sortait pas du cadre de l’usage convenu des locaux loués. Dans la mesure où la défectuosité de la pompe ne constituait pas un menu défaut, il appartenait en principe à la bailleresse d’y remédier. La lettre du 11 juillet 2014 avait donné connaissance à cette dernière du fonctionnement défectueux de la pompe. Ce courrier était certes ambigu, en ce sens qu’il n’était pas exclu que la bailleresse ait pu en comprendre que la locataire ferait remplacer la pompe à ses propres frais, mais la bailleresse, ayant eu connaissance du défaut, aurait dû y remédier de sa propre initiative et dans un délai convenable. Ce délai convenable était largement échu lorsque la locataire a décidé de faire remplacer la pompe, en octobre 2014. Le défaut affectant la pompe était de moyenne importance, auquel la locataire était donc en droit de remédier aux frais de la bailleresse. La remise en état de l’évacuation des eaux usées du sous-sol revêtait une certaine urgence et la locataire s’est contentée de remplacer la pompe défectueuse par une pompe équivalente, après avoir pris l’avis d’entreprises spécialisées. La locataire aurait certes pu prendre la précaution de soumettre un devis à la bailleresse, mais la loi n’imposait pas une telle exigence au locataire, mais seulement que le bailleur ait connaissance du défaut. C’était donc à bon droit que la locataire avait remédié au défaut d’évacuation des eaux usées du sous-sol des locaux qu’elle louait, en faisant procéder au remplacement de la pompe. La bailleresse devait dès lors en assumer le coût, par 8'961.05 francs. Elle devait aussi prendre à sa charge le montant de 518.40 francs correspondant aux frais d’entretien de la pompe pour l’année 2015, ce qu’elle ne contestait pas.

F. Le 8 février 2018, X.________ recourt contre le jugement du tribunal civil, en concluant à son annulation et, principalement, au rejet de la demande, subsidiairement au renvoi de la cause à l’autorité précédente, sous suite de frais judiciaires et dépens. En résumé, elle soutient qu’il ne lui appartenait pas de procéder à la réparation du défaut, dans la mesure où le courrier du 11 juillet 2014 laissait entendre que la locataire assumerait elle-même les frais de remplacement de la pompe. L’intimée n’avait pas demandé à la recourante de procéder à la réparation et ne lui avait donc fixé aucun délai à cet effet. Vu le comportement ambigu de l’intimée, on ne peut retenir une responsabilité de la recourante pour son absence de réaction à la lettre du 11 juillet 2014. De toute manière, le défaut auquel il s’agissait de remédier n’était pas un défaut de moyenne importance, mais un défaut grave, la pompe ayant une importance capitale pour l’exploitation de l’entreprise de l’intimée, de sorte que sa défectuosité rendait à tout le moins certains éléments techniques de la chose inutilisables, et le coût des travaux à entreprendre atteignant presque 10'000 francs. L’intimée aurait donc dû agir devant le juge et ne pouvait pas faire procéder elle-même aux travaux nécessaires, aux frais de la bailleresse. Par ailleurs, les conditions d’une gestion d’affaires sans mandat n’étaient pas réalisées, faute de péril en la demeure : à part dans le courrier du 11 juillet 2014, l’intimée n’a jamais informé la recourante de la nécessité de changer la pompe ; s’il existait une certaine urgence, celle-ci ne résultait que d’un manque de diligence de l’intimée, trois semaines s’étant d’ailleurs écoulées entre l’inondation et le remplacement de l’installation. Ce laps de temps aurait été suffisant pour contacter la recourante, domiciliée dans le même immeuble. Au surplus, la recourante pouvait être atteinte et n’était pas absente, cette condition pour la gestion d’affaire sans mandat n’étant donc pas réalisée.

G. Dans ses observations du 22 février 2018, l’intimée conclut au rejet du recours, sous suite de frais et dépens. Elle rappelle que le mari de la recourante avait reconnu que celle-ci devait assumer les frais d’entretien de la pompe de relevage. C’est sans arbitraire que le tribunal civil n’a pas retenu que l’intimée n’acceptait pas de prendre à sa charge l’exécution des travaux relatifs à la pompe. Face à l’absence de solution concertée au sujet de la prise en charge des travaux de remplacement, le courrier du 11 juillet 2014 n’a pas eu d’autre effet que de signaler un défaut à la bailleresse. Celle-ci se devait donc d’entreprendre les travaux nécessaires à la mise en conformité de la pompe de relevage. Le défaut concernant cette pompe n’empêchait pas l’utilisation de la teinturerie, puisque le lavage à sec et le repassage pouvaient être faits. Il s’agissait donc d’un défaut de moyenne importance. Le coût de la réparation ne constitue pas un critère pour définir si un défaut est grave ou de moyenne importance. La recourante viole le principe de la bonne foi en invoquant que le défaut est grave et pas seulement de moyenne importance, les règles relatives aux défauts étant destinées à protéger les locataires. Par ailleurs, l’urgence de la situation justifie l’application des règles sur la gestion d’affaires. L’inondation survenue a obligé l’intimée à procéder, en toute urgence, au remplacement de la pompe, car l’entreprise a dû arrêter son exploitation en raison de ce sinistre. Face à cette situation et au refus de la bailleresse de procéder au remplacement de la pompe (selon l’intimée, son directeur technique avait avisé la bailleresse par téléphone), l’intimée n’avait pas d’autre choix que de commander elle-même les travaux, lesquels ont été exécutés environ trois semaines après l’inondation. Elle a donc droit au remboursement de ses dépenses, en application de l’article 422 CO ; elle y aurait aussi droit même en cas de gestion d’affaire imparfaite.

H. Le 27 mars 2018, la recourante a déposé une réplique spontanée, dans laquelle elle reprend une partie de l’argumentation développée dans le recours, en la complétant quelque peu.

I. Le premier juge n’a pas présenté d’observations.

C O N S I D E R A N T

1. a) L'article 319 CPC prévoit que le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel (let. a), contre les autres décisions et ordonnances d'instruction de première instance dans les cas prévus par la loi (let. b ch. 1) ou lorsqu'elles peuvent causer un préjudice difficilement réparable (let. b ch. 2) et contre le retard injustifié du tribunal (let. c). Selon l’article 308 al. 2 CPC, l’appel est recevable, dans les affaires patrimoniales, si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 francs au moins.

b) Le recours est dirigé contre un jugement final de première instance. Le litige est manifestement de nature patrimoniale. La valeur litigieuse se détermine selon les conclusions des parties, les intérêts et frais n’étant pas comptés (art. 91 al. 1 CPC). Elle est ici de 9'479.45 francs, soit le montant des conclusions en paiement de la demanderesse devant le tribunal civil. Déposé pour le surplus dans les formes et délai légaux (art. 321 CPC), le recours est dès lors recevable.

2. Dans le cadre du recours des articles 319 ss CPC, la juridiction de deuxième instance ne revoit les faits que sous l'angle de l'arbitraire et son pouvoir d'examen se recoupe avec celui du Tribunal fédéral appelé à statuer sur un recours en matière civile (art. 320 let. b CPC; cf. Jeandin, in : CPC commenté, n. 5 et 6 ad art. 320, avec les références). En matière d’appréciation des preuves et d’établissement des faits, il n’y a arbitraire que lorsque l’autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, se trompe manifestement sur son sens et sa portée ou encore, en se fondant sur les éléments recueillis, en tire des conclusions insoutenables (ATF 140 III 264 cons. 2.3 ; cf. aussi arrêt du TF du 03.04.2017 [4A_567/2016] cons. 2.1). Une décision n’est pas arbitraire du seul fait qu’elle apparaît discutable ou même critiquable ; il faut qu’elle soit manifestement insoutenable, et cela non seulement dans sa motivation, mais aussi dans son résultat (ATF 142 II 369 cons. 4.3). Il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable, voire préférable (ATF 129 I 8 cons. 2.1 ; ATF 126 III 438 cons. 3). L'Autorité de recours en matière civile n'a donc pas à substituer sa propre appréciation des faits à celle du premier juge, mais elle revoit par contre librement les questions de droit.

3. En l’espèce, il convient de se fonder sur l’état de fait retenu par le tribunal civil, qui doit cependant être complété, dans la mesure où le premier juge, sur certains points et sans donner d’explications à ce sujet, n’a pas retenu des faits ressortant du dossier et susceptibles d’influencer le sort de la cause.

a) S’agissant tout d’abord de la lettre adressée le 11 juillet 2014 par l’intimée à la recourante, il convient de retenir qu’elle a été envoyée après que cette dernière avait résilié le bail, le 25 juin 2014, ceci après avoir adressé à l’intimée des courriers les 11, 14 et 17 juin 2014, dans lesquels elle lui faisait des reproches au sujet de ses installations, lui disait avoir appris que des travaux étaient envisagés en relation avec l’installation d’évacuation d’air et lui demandait des réponses claires ; l’intimée avait envoyé à la recourante un courrier le 24 juin 2014, lui demandant un délai au 11 juillet 2014 pour se déterminer.

b) La lettre du 11 juillet 2014 a été envoyée par courrier recommandé à la bailleresse et à son mari. Elle indiquait qu’elle donnait suite aux quatre courriers reçus et à la lettre du 24 juin 2014 et qu’il s’agissait de « préciser … la nature des interventions que nous souhaitons réaliser dans le magasin … afin d’apporter des améliorations aux installations liées à notre activité ». L’intimée rappelait que le magasin était exploité depuis près de quarante ans, sans qu’aucune nuisance ne lui soit reprochée. La lettre évoquait, au chapitre de la « Situation actuelle », le fait que la ventilation d’extraction d’air de l’arcade était hors service, que le sèche-linge au sous-sol n’était actuellement pas relié et, s’agissant de la pompe de relevage, qu’un « défaut électrique endommage cette pompe ancienne et entraîne la mise en alarme de son boîtier de commande générant des incommodités ». Sous le titre « Solutions techniques », le courrier indiquait que l’intimée souhaitait procéder au nettoyage de conduits et faire raccorder le sèche-linge sur l’extraction d’air existante. La lettre disait aussi : « nous souhaitons enfin remplacer, la pompe de relevage immergée, son coffret de commande et sa régulation ». L’intimée tenait à préciser que son activité d’entretien des textiles faisait l’objet d’une législation fédérale, qu’elle respectait scrupuleusement, et se disait disposée, « suite à ces travaux, à faire expertiser par un organisme indépendant ces installations pour en garantir la parfaite conformité ». Elle relevait encore que « Ces travaux vont contribuer à améliorer la situation actuelle aussi bien pour vous que pour notre personnel travaillant dans le magasin », puis se concluait de la manière suivante : « Dans l’attente de votre accord pour effectuer ces travaux d’amélioration, nous vous prions d’agréer … ».

c) Dans sa requête du 17 juillet 2014 à la chambre de conciliation (requête à laquelle le jugement entrepris ne fait pas référence), l’intimée indiquait notamment ceci, au sujet des travaux mentionnés dans sa lettre du 11 juillet 2014, en particulier le remplacement de la pompe de relevage : « En définitive, ces travaux, qui ne concernent que les installations techniques appartenant à la locataire, n’engendreront aucune nuisance pour le voisinage et ils contribueront même à améliorer la situation » (la requête a été déposée en procédure, sans que cela soulève des objections, et il peut donc en être tenu compte).

d) Comme l’a relevé le tribunal civil, la recourante n’a pas réagi à la lettre du 11 juillet 2014 et il n’y a pas eu de contacts entre les parties par la suite.

e) Egalement comme retenu par le tribunal civil, la pompe de relevage fonctionnait mal à la fin du mois d’octobre 2014 et l’entreprise D.________SA, dans un rapport d’intervention du 29 octobre 2014, a notamment mentionné un « problème d’inondation », une « fosse pleine à l’arrivée » et que la pompe devait être changée « au plus vite ».

f) Au vu du dossier, il n’est pas possible de retenir un contact quelconque entre les parties après le 11 juillet 2014, au sujet du remplacement de la pompe ou d’autres travaux. Le tribunal civil a relevé que le directeur technique de la locataire avait déclaré, lors de son audition devant lui, avoir averti la bailleresse par téléphone des problèmes rencontrés avec la pompe, à fin octobre 2014. Il n’a donc pas retenu comme un fait établi que ce contact aurait eu lieu. De toute manière, il ne ressort pas du procès-verbal d’audition du mari de la bailleresse que celui-ci aurait admis que l’avertissement allégué aurait été donné ; il a indiqué qu’il n’y avait eu aucune discussion entre les parties au sujet du remplacement de la pompe, entre la lettre du 11 juillet 2014 et le remplacement effectif de l’appareil, et aucun autre élément de preuve n’existe à l’appui de la version du directeur technique de l’intimée.

g) Le remplacement de la pompe a été effectué environ trois semaines après le constat des problèmes par l’entreprise D.________SA, selon les allégués de l’intimée, qui ne sont pas contestés à ce sujet. Il n’est pas contesté non plus que ce remplacement a été effectué aux frais de l’intimée, par 8'961.05 francs.

h) Au moment de la survenance des problèmes avec la pompe de relevage, puis du remplacement de celle-ci, les deux parties considéraient que cette pompe appartenait à la locataire, soit à l’intimée. S’agissant de cette dernière, cela résulte clairement de ses propres allégués, du 17 juillet 2014, dans sa requête en conciliation, qui a été produite devant le tribunal civil (cf. lettre c ci-dessus). Quant à la recourante, c’est la position qu’elle a soutenue tout au long de la procédure. Les parties avaient cependant convenu, au moins implicitement, que la recourante assumait les frais d’entretien de l’appareil. Elle avait d’ailleurs conclu à cet effet un contrat de maintenance avec la société D.________SA.

i) Le dossier n’établit pas que l’intimée aurait, avant le 23 septembre 2015, demandé à la recourante de payer le remplacement de la pompe de relevage.

4. a) Le tribunal civil a retenu qu’il ne faisait aucun doute que la pompe de relevage faisait partie intégrante des locaux loués et qu’à ce titre le bailleur était tenu de l’entretenir en un état approprié à l’usage pour lequel les locaux avaient été loués (art. 256 al. 1 CO), dans la mesure où elle servait à évacuer les eaux usées d’une machine – en fait plusieurs machines – à laver de la recourante, ainsi que de deux WC, dont l’un situé dans les locaux d’un autre locataire.

b) D’après l’article 642 CC, le propriétaire d’une chose l’est de tout ce qui en fait partie intégrante (al. 1). En fait partie intégrante ce qui, d’après l’usage local, constitue un élément essentiel de la chose et n’en peut être séparé sans la détruire, la détériorer ou l’altérer (al. 2). Dans un arrêt récent, rendu en relation avec une construction mobilière (arrêt du TF du 25.10.2017 [5D_77/2017] cons. 3.3.1, avec des références), le Tribunal fédéral a considéré en substance que pour déterminer si l'on se trouve en présence d'une partie intégrante, il s'agit de tenir compte à la fois de l'intensité objective du lien qui unit la chose au sol et de l'intention subjective du propriétaire de l’immeuble ; à propos du critère objectif, il faut que la construction mobilière et le sol soient reliés matériellement, c'est-à-dire que leur unité soit reconnaissable extérieurement, du moins dans une certaine mesure ; est non seulement déterminant le fait que la construction mobilière puisse être enlevée du fonds où elle se trouve, mais également les conséquences de cet enlèvement, l'absence de détérioration ou d'altération lors de la séparation du bâtiment ou du détachement du sol constituant un indice du caractère mobilier de la construction ; le fait que la construction soit reliée aux égouts et connectée aux réseaux électrique et téléphonique ne suffit pas à combler l'absence de lien objectif avec le sol ; quant à l'élément subjectif, il doit être examiné à la date d'érection de la construction. Ces principes sont applicables, mutatis mutandis, au cas d’autres parties intégrantes éventuelles

c) En l’espèce, la conclusion du tribunal civil pourrait éventuellement se justifier en ce qui concerne l’élément objectif : l’enlèvement du système d’évacuation des eaux usées provenant de machines à laver industrielles et de deux WC – dont l’un à disposition d’un autre locataire – serait de nature à détériorer, respectivement altérer la chose louée (encore que la pompe constitue une installation technique destinée essentiellement à permettre l’exploitation d’une blanchisserie, l’utilisation de cette pompe pour l’évacuation d’eaux usées provenant de deux WC paraissant très accessoire). Par contre, l’élément subjectif fait ici défaut, dans la mesure où, comme on l’a vu, les parties considéraient, en 2014, que la pompe de relevage appartenait à la locataire, soit à l’intimée. Rien ne permet de penser que ce n’était pas ce que les parties avaient en vue au moment de l’installation de la pompe, en 1984, et on doit retenir qu’à ce moment-là déjà, l’intention des parties était que l’appareil appartienne à la locataire, soit à l’intimée. Que la recourante ait été d’accord d’assumer l’entretien de cette pompe n’est pas décisif, dans la mesure où cet accord reposait sur le fait que la recourante, comme l’a dit son mari, considérait qu’il était logique de payer quelque chose pour l’utilisation de la pompe par les WC, ce que la gérance lui avait fait remarquer. La position de l’intimée au sujet de la propriété de la pompe et donc de sa propre responsabilité pour son remplacement résulte également de sa lettre du 11 juillet 2014, dont on peut comprendre – comme l’a aussi relevé le tribunal civil – qu’elle proposait des travaux dont elle assumerait les coûts, et du fait que ce n’est que près d’une année après le remplacement de la pompe – et alors qu’un litige opposait les parties depuis plusieurs mois au sujet de la résiliation du bail - qu’elle a demandé à la recourante d’assumer les frais de ce remplacement.

d) Dès lors, il faut considérer que la pompe de relevage ne constituait pas une partie intégrante de l’immeuble, qu’elle était la propriété de l’intimée et qu’il appartenait à celle-ci d’assumer les frais de son remplacement. La demande aurait dû être rejetée à cet égard. Comme on le verra ci-après, la demande devrait de toute manière être rejetée, s’agissant des frais de remplacement de la pompe, même si on retenait que celle-ci faisait partie intégrante de l’immeuble.

5. a) Selon l’article 259 CO, le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. L’article 259a al. 1 CO prévoit que lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur : a. la remise en état de la chose; b. une réduction proportionnelle du loyer; c. des dommages-intérêts; d. la prise en charge du procès contre un tiers. D’après l’article 259b CO, lorsque le bailleur a connaissance d'un défaut et qu'il n'y a pas remédié dans un délai convenable, le locataire peut : a. résilier le contrat avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel un immeuble a été loué ou si le défaut restreint l'usage pour lequel une chose mobilière a été louée ; b. remédier au défaut aux frais du bailleur si le défaut restreint, sans l'entraver considérablement, l'usage pour lequel la chose a été louée.

b) La notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, dont il est question à l'art. 256 al. 1 CO ; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu. Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (arrêt du TF du 25.04.2017 [4A_581/2016] cons. 3.1, avec des références, notamment à ATF 135 III 345 cons. 3.2).

c) La jurisprudence distingue entre les menus défauts (art. 259 CO), les défauts de moyenne importance (art. 258 al. 3 let. a, 259b let. b et 259d CO) et les défauts graves (art. 259b let. a et 259d) (arrêt du TF du 25.04.2017 [4A_581/2016] cons. 3.1). Le défaut est mineur lorsqu’il n’influence pratiquement pas l’usage normal de la chose louée (Aubert, in : CPra Bail, n. 42 ad art. 258 CO). Il est d’importance moyenne quand la chose présente des défauts qui restreignent l'usage pour lequel elle a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement (art. 259b let. b CO ; cf. arrêt du TF du 25.04.2017 [4A_581/2016] cons. 3.1) ; l’usage de la chose demeure possible et peut être exigé du locataire, qui ne subit en règle générale qu’une diminution du confort ; par exemple, la peinture n’est pas terminée dans une pièce, un appareil ménager ne fonctionne pas, des papiers peints sont défraîchis ou le bruit de la chaufferie est perçu dans une chambre à coucher, perturbant le sommeil du locataire (Aubert, op. cit., n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave s’il exclut ou entrave considérablement l’usage pour lequel un immeuble a été loué (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO) ; tel est le cas lorsque les intérêts vitaux du locataire sont mis en danger ou lorsque l’utilisation de l’objet loué ou de ses parties essentielles sont totalement impossibles pour une certaine durée ; les locaux doivent être inutilisables ou utilisables seulement au prix d’inconvénients inadmissibles pour le locataire ; ont notamment été considérés comme de tels défauts de graves infiltrations d’eau, l’absence d’eau chaude, le chauffage insuffisant en raison d’une isolation déficiente, ou encore l’insalubrité ou une interdiction administrative d’utiliser les locaux loués conformément au contrat (Aubert, op. cit., n. 40 ad art. 258 CO, avec des références). Le défaut est aussi grave quand il rend impossible pendant un certain temps l’utilisation d’une grande partie des locaux loués (Conod/Bohnet, op. cit., no 159, p. 36) et quand certains éléments ou dispositifs techniques essentiels de la chose ne peuvent pas être utilisés, par exemple que le toit n’est pas étanche, que toute la cuisine d’un restaurant est hors service, que la vitrine d’un local commercial n’est pas visible ou qu’il y a des dégâts d’incendie (Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, p. 198-199, avec une casuistique). Le défaut n’est pas grave lorsque le locataire peut y remédier facilement et que les coûts à charge du propriétaire restent faibles (idem, p. 234, qui se réfère à l’arrêt du TF du 17.08.2001 [4C.168/2001] cons. 4a).

d) Le locataire doit remédier lui-même et à ses frais aux menus défauts apparus en cours de bail (cf. art. 259 CO ; Aubert, op. cit., n. 3 ad art. 259b CO). Il doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même, soit les défauts graves et les défauts de moyenne importance ; cependant, il n’a pas besoin d’informer expressément le bailleur si celui-ci est déjà au courant de l’existence du défaut, notamment par ses auxiliaires (art. 257g CO ; Aubert, op. cit., n. 4 ad art. 259b CO, avec des renvois ; Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., p. 225). Lorsque le bailleur a déjà connaissance de tels défauts, l'art. 259b in initio CO n'impose au locataire ni de les lui signaler (cf. l'art. 257g al. 1 CO), ni de le sommer de les réparer en lui fixant un délai convenable pour le faire ; dès que le bailleur a connaissance d’un tel défaut, il doit donc y remédier de sa propre initiative (arrêt du TF du 11.01.2016 [4A_476/2015] cons. 4.3.3, avec des références ; Aubert, op. cit., n. 6 ad art. 259b CO, avec des références ; Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., p. 225 ; contra : Conod/Bohnet, Droit du bail, Fond et procédure, no 159 p. 36, qui indiquent que le locataire doit impartir au bailleur un délai convenable pour remédier aux défauts). En termes de fardeau de la preuve, le locataire doit être en mesure de prouver que le bailleur est au courant de l’existence du défaut (Aubert, op. cit., n. 4 ad art. 259b CO).

e) En cas de défaut grave, on peut attendre du bailleur qu’il prenne des mesures d’urgence, qui ne suppléent toutefois pas son obligation de procéder ensuite à l’élimination complète du défaut dans le délai raisonnable (Aubert, op. cit., n. 6 ad art. 259b CO). Dans le même cas de figure, le locataire peut, en cas d’inaction du bailleur dans un délai convenable, demander au juge d’ordonner au bailleur de réparer les défauts, en cas d’urgence par le biais de mesures provisionnelles, voire résilier le contrat de bail avec effet immédiat (Aubert, op. cit., n. 6 et 13 ad art. 259b CO). Le locataire n’a pas le droit de remédier lui-même aux défauts aux frais du bailleur et il appartient au juge d’établir l’obligation du juge de supprimer le défaut (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., p. 232-233).

f) En cas de défaut d’importance moyenne, le locataire peut remédier au défaut, aux frais du bailleur, si ce dernier ne le fait pas dans un délai convenable (art. 259b let. b CO ; arrêt du TF du 11.01.2016 [4A_476/2015] cons. 4.3.3, avec des références).

g) Le délai convenable dans lequel le bailleur doit réparer le défaut dépend de toutes les circonstances du cas particulier, notamment du genre de défaut, de l'importance des travaux à effectuer, du degré d'urgence et du temps nécessaire à obtenir d'éventuelles autorisations, voire des devis ; il s'agit d'une notion indéterminée, qui laisse au juge du fait un certain pouvoir d'appréciation (art. 4 CC; même arrêt). Plus le défaut est grave, plus le bailleur doit y remédier rapidement (Aubert, op. cit., n. 7 ad art. 259b CO ; ** Burkhalter/Martinez-Favre**, op. cit., p. 226).

6. a) Même s’il fallait considérer que la pompe faisait partie intégrante de l’immeuble et que la recourante devait en principe l’entretenir et donc, le cas échéant, la remplacer, on devrait retenir que les conditions de l’article 259b CO, pour des travaux effectuées par le locataire aux frais du propriétaire, n’étaient pas réalisées.

b) La défaillance de la pompe de relevage, à fin octobre 2014, aurait constitué un défaut grave de la chose louée, si l’on retenait qu’elle était une partie intégrante de cette chose. L’intimée a elle-même soutenu en procédure que cette défaillance avait entraîné l’arrêt de son exploitation : dans sa plaidoirie écrite devant le tribunal civil, elle écrivait que « l’entreprise a[vait] dû arrêter son exploitation en raison de ce sinistre », sinistre relatif à « l’inondation » qui était survenue (non retenu, en fait, par le premier juge), inondation provoquée par la défaillance de la pompe de relevage. Soutenir autre chose en procédure de recours, soit que le nettoyage à sec et le repassage auraient cependant pu continuer et donc que le défaut ne serait que de moyenne importance, est contraire à la bonne foi (art. 52 CPC). L’activité de l’intimée ne pouvait pas reprendre sans qu’il soit remédié au défaut, qui était donc durable. En fonction des principes rappelés plus haut et du fait que le défaut était grave – et pas seulement d’importance moyenne -, la locataire ne pouvait pas faire procéder elle-même aux travaux aux frais de la bailleresse en se fondant sur l’article 259b CO. C’est au juge qu’elle aurait dû s’adresser pour qu’il les ordonne, le cas échéant par voie de mesures provisionnelles, si la recourante ne faisait pas elle-même le nécessaire dans un délai convenable. Elle a choisi de procéder autrement et ne peut pas demander à la recourante de supporter les frais du remplacement de la pompe (sous la réserve des règles sur la gestion d’affaires, qui seront examinées plus loin). La recourante n’abuse pas de son droit, au sens de l’article 2 CC, en invoquant la gravité du défaut. Comme on le verra ci-dessous, elle n’était, au moment des faits, pas au courant de la survenance d’un défaut grave.

c) Même s’il s’était agi d’un défaut de moyenne importance, la condition de la connaissance du défaut par la recourante ne serait pas réalisée. La lettre de l’intimée du 11 juillet 2014 ne visait pas à informer la recourante d’un défaut. Le contexte et le texte de ce courrier amènent au constat qu’il s’agissait, pour l’intimée, de demander à la recourante son consentement pour des modifications de la chose, au sens de l’article 260a CO, la lettre évoquant expressément des « travaux d’amélioration ». La lettre disait certes qu’un « défaut électrique endommage cette pompe ancienne et entraîne la mise en alarme de son boîtier de commande générant des incommodités », mais la recourante ne pouvait pas en déduire que l’intimée lui signalait un défaut et lui demandait d’y remédier. Que l’usage d’un appareil entraîne des « incommodités » ne veut pas dire qu’il faut envisager à relativement brève échéance son remplacement ou même une réparation. En fait, le remplacement de la pompe n’est devenu nécessaire que quand une défaillance survenue vers fin octobre 2014 a causé une inondation et la mise hors service de l’appareil. Comme on l’a vu, la recourante n’a pas été avisée de ces faits par l’intimée et ne pouvait donc pas savoir qu’un remplacement de la pompe était devenu nécessaire. Il faut en conclure que la recourante n’avait pas connaissance du défaut invoqué par l’intimée, même si elle pouvait envisager, au vu de ce qui lui avait été indiqué et – comme elle l’a admis – de l’ancienneté de l’installation, que le remplacement de celle-ci devrait bien intervenir un jour ou l’autre.

d) Vu ce qui précède et même dans l’hypothèse envisagée (pompe faisant partie intégrante de l’immeuble), l’intimée n’est pas en droit de faire supporter les frais du remplacement de la pompe à la recourante.

7. a) Reste à examiner si les règles sur la gestion d’affaires permettraient d’imputer à la recourante les frais du remplacement de la pompe, dans l’hypothèse d’une pompe faisant partie intégrante de l’immeuble.

b) Si le locataire agit dans l’urgence, notamment en cas d’absence du bailleur et de dommage imminent, les règles de la gestion sans mandat s’appliquent (art. 419 ss CO ; arrêt du TF du 20.07.2012 [4A_194/2012], cité par Aubert, op. cit., n. 32 ad art. 259b CO). En outre, quand les conditions préalables posées pour l’exécution par le locataire ne sont pas remplies (notamment si le bailleur n’était pas au courant de l’existence du défaut), le locataire n’est pas autorisé à procéder aux travaux aux frais du bailleur. On peut cependant appliquer les règles de la gestion imparfaite, le bailleur n’étant alors tenu de rembourser que dans la mesure de son enrichissement (art. 423 al. 2 CO ; Aubert, op. cit., n. 35 ad art. 259b CO). En revanche, si le locataire ne pouvait pas avertir de l’existence du défaut – urgence, bailleur absent ou inatteignable, etc. – et qu’il commande les travaux, il s’agit de gestion d’affaire parfaite, car le locataire a agi dans l’intérêt du maître et il aura ainsi droit au remboursement de ses impenses (art. 422 CO ; Aubert, op. cit., n. 35 ad art. 259b CO). Pour que l'on puisse parler de gestion d'affaires, le gérant doit avoir eu, dès l'origine, la volonté et la conscience de gérer l'affaire d'autrui, soit l’animus aliena negotia gerendi ; la preuve de l'existence de cet élément subjectif incombe à celui qui prétend en déduire des droits (arrêt du TF du 05.08.2015 [4A_351/2015] cons. 6.2).

c) En l’espèce, l’intimée n’avait pas, au moment de commander et faire effectuer des travaux en relation avec la pompe de relevage, la volonté et la conscience de gérer l’affaire d’autrui : comme on l’a vu, elle considérait alors qu’elle était propriétaire de la pompe en question. Cela exclut déjà l’application des règles sur la gestion d’affaires. De toute manière, l’intimée n’a pas avisé la recourante, à fin octobre 2014, de l’existence des défauts entraînant la nécessité de procéder à des travaux urgents. L’urgence n’était pas telle que cet avis était impossible : il s’est passé trois semaines entre l’inondation et le remplacement de la pompe, durée largement suffisante pour que l’intimée contacte la recourante, qui habitait d’ailleurs dans le même immeuble. Il nest au surplus pas établi, ni même d’ailleurs allégué, que la recourante aurait été absente ou injoignable durant cette période. Dès lors, la recourante ne pourrait être tenue de rembourser que dans la mesure de son enrichissement. A cet égard, il faut constater que l’intimée n’a pas établi dans une mesure suffisante en quoi l’enrichissement pourrait consister. Par exemple, le dossier ne permet pas de déterminer si une simple réparation de la pompe ou un remplacement de certaines parties de l’appareil aurait été possible pour remédier au défaut et assurer le fonctionnement durant un certain temps encore. Au surplus, la notion d’enrichissement, en matière de bail, ne doit pas être interprétée trop largement (cf. notamment la règle spéciale de l’art. 260a al. 3 CO). Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de retenir que la recourante devrait rembourser à l’intimée les frais de réparation de la pompe, en fonction des règles sur la gestion d’affaires.

8. Il résulte de ce qui précède que la demande devait être rejetée, en ce qui concerne les frais de remplacement de la pompe de relevage. Il en va autrement pour les frais d’entretien de la pompe pour l’année 2015, faisant l’objet d’une prétention de 518.40 francs : depuis de nombreuses années, la recourante a assumé les frais d’entretien de la pompe, sans jamais remettre cette pratique en question. Il faut donc considérer que les parties ont, par actes concluants, convenu d’une mise de ces frais à la charge de la recourante. Cet accord n’a jamais été formellement dénoncé. La recourante doit donc verser le montant correspondant à l’intimée. Les intérêts seront dus dès la date à laquelle la prétention a été élevée, soit celle de l’audience du 3 mai 2016.

9. Dès lors, le recours doit être admis, pour l’essentiel, et le jugement entrepris annulé, en tant qu’il condamne la recourante à payer à l’intimée les frais de remplacement de la pompe de relevage. L’Autorité de recours en matière civile peut statuer elle-même (art. 327 CPC). S’agissant des frais, la recourante obtient gain de cause à 95 % environ, en rapport avec les conclusions respectives des parties. Les frais judiciaires et les dépens seront répartis en conséquence (art. 106 CPC). S’agissant des dépens, les parties n’ont pas produit de note de frais et ils seront fixés en équité, en tenant compte du montant de l’indemnité de dépens allouée en première instance à l’intimée, soit 2'500 francs, aucune partie n’ayant soulevé de grief à ce sujet.

**Par ces motifs,

L'AUTORITé DE RECOURS EN MATIèRE CIVILE**

1. Admet partiellement le recours.

2. Annule le jugement rendu le 8 janvier 2018 par le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers.

Statuant elle-même

3. Condamne X.________ à verser à A.________SA la somme de 518.40 francs, avec intérêts à 5 % dès le 3 mai 2016.

4. Rejette la demande pour le surplus.

5. Met les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 1'354 francs (avancés par 1'278 francs par A.________SA et 76 francs par X.________), par 1'286 francs à la charge de A.________SA et par 68 francs à la charge de X.________.

6. Met les frais judiciaires de la procédure de recours, arrêtés à 1'000 francs, par 950 francs à la charge de A.________SA et par 50 francs à la charge de X.________.

7. Condamne A.________SA à verser à X.________, pour les deux instances, une indemnité de dépens de 3'250 francs, après compensation (2'250 francs pour la première instance et 1'000 francs pour la procédure de recours).

Neuchâtel, le 17 avril 2018

Art. 259 a CO

Droits du locataire

En général

1 Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:

a. la remise en état de la chose;

b. une réduction proportionnelle du loyer;

c. des dommages-intérêts;

d. la prise en charge du procès contre un tiers.

2 Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer.

Art. 259 b CO

Remise en état

Principe

Lorsque le bailleur a connaissance d'un défaut et qu'il n'y a pas remédié dans un délai convenable, le locataire peut:

a. résilier le contrat avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel un immeuble a été loué ou si le défaut restreint l'usage pour lequel une chose mobilière a été louée;

b. remédier au défaut aux frais du bailleur si le défaut restreint, sans l'entraver considérablement, l'usage pour lequel la chose a été louée.