Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: ARMC.2017.80
Autorité: ARMC
Date décision: 16.11.2017
Publié le: 05.12.2017
Revue juridique: RJN 2017, P.328
Titre: Cas clair. Validité de la notification d'un avis de résiliation de bail.
Résumé:
**En matière d’expulsion, la situation juridique est claire et la procédure peut être engagée selon les règles concernant le cas clair (art. 257 CPC) quand un congé a été donné pour cause de demeure avérée du locataire et que les règles formelles de la résiliation ont été respectées.
La situation juridique n’est pas claire quand le bailleur a donné le congé en utilisant une formule périmée, contenant des mentions qui ne sont plus actuelles en ce qui concerne l’autorité auprès de laquelle le locataire avait la possibilité de contester la résiliation. En pareil cas, une nullité de la résiliation ne peut être exclue a priori.**
Articles de loi:
Art. 266l CO Art. 257 CPC
A. Depuis le 1er mars 2001, Y., locataire, loue à X., bailleresse, un appartement d’une pièce, rue A., à Z., pour un loyer de 480 francs par mois, charges comprises. Par contrat du 19 octobre 2001, il a également loué une place de parc à la même, pour un loyer mensuel de 50 francs.
B. Par courrier recommandé du 3 mai 2017, la Fiduciaire B. SA, agissant au nom de la bailleresse et conformément à l’article 257d al. 1 CO, a fixé à Y. un délai de 30 jours pour s’acquitter de ses loyers d’avril et mai 2017, qui n’avaient pas été payés. Le 5 mai 2017, le locataire a reçu un avis de retrait dans sa boîte aux lettres, mais il n’a pas retiré le pli. La fiduciaire le lui a renvoyé le 15 mai 2017, sous pli simple, en le rendant attentif au fait que le délai de paiement courait dès le 5 mai 2017.
C. Le 12 juin 2017, la fiduciaire a adressé au locataire un avis de résiliation de bail pour le 31 juillet 2017 « pour non paiement du loyer mai 2017 et non respect des délais de paiements selon notre courrier recommandé du 3 mai 2017 ». Cet avis était rédigé sur la formule officielle valable jusqu’à fin 2010 et qui indiquait que si le locataire entendait demander l’annulation de la résiliation et/ou la prolongation du bail, il devait adresser une requête en ce sens, dans les 30 jours, auprès de l’autorité régionale de conciliation compétente, soit selon les districts celle de Neuchâtel ou de La Chaux-de-Fonds, dont l’adresse indiquée sur la formule était : « Par leur secrétariat : Le Château, 2001 NEUCHÂTEL » (la formule officielle valable depuis 2011 contient les mêmes mentions, sauf en ce qui concerne l’autorité compétente, qui est depuis lors, pour le district de Boudry, la chambre de conciliation du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers, site de Neuchâtel, Hôtel de Ville, Rue de l’Hôtel-de-Ville 2, 2000 Neuchâtel).
D. Le locataire n’a pas contesté la résiliation du bail dans le délai légal.
E. Par requête du 3 août 2017, introduite selon la procédure sommaire en application du cas clair visé à l’article 257 CPC, la bailleresse a demandé l’expulsion du locataire de l’appartement et de la place de parc loués, avec exécution forcée. Le locataire s’est opposé à la requête, en alléguant qu’il avait payé les loyers d’avril et mai 2017 en date du 14 juin 2017, soit dans le délai de 30 jours en comptant celui-ci depuis la date à laquelle il avait reçu le pli simple que la fiduciaire lui avait envoyé le 15 mai 2017. A l’audience du 11 septembre 2017, la juge du tribunal civil a attiré l’attention des parties sur le fait que l’avis de résiliation avait été envoyé sur une formule périmée et les parties ont pu se déterminer à ce sujet : le locataire a indiqué qu’il avait contesté le congé par un courrier adressé le 4 août 2017 à la fiduciaire et la bailleresse a soutenu que l’utilisation d’une formule périmée n’avait pas péjoré les droits du locataire, car s’il avait contesté la résiliation auprès de la mauvaise autorité, son courrier lui serait venu en retour et il en aurait ainsi eu conscience.
F. Par décision du 5 octobre 2017, le tribunal civil a déclaré la requête d’expulsion irrecevable, mis les frais à la charge de la bailleresse et condamné celle-ci à verser une indemnité de dépens au locataire. En bref, il a considéré que la situation juridique ne pouvait pas être qualifiée de claire et que les conditions de la procédure de cas clair n’étaient donc pas réalisées, ceci dans la mesure où le congé notifié pourrait être frappé de nullité en raison de l’utilisation d’une formule périmée, nullité qui pouvait être invoquée en tout temps et à n’importe quel stade de la procédure, le juge devant en outre la relever d’office. Le dossier n’établissait pas que les règles formelles de la résiliation avaient été respectées.
G. Le 20 octobre 2017, X. recourt contre cette décision, en concluant à son annulation et à ce que la procédure d’expulsion soit continuée en cas clair, sous suite de frais. Elle soutient que, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l’utilisation d’un ancien formulaire n’entraîne pas la nullité d’un congé. L’ancien formulaire adressé au locataire « faisait bien mention de toutes les possibilités de recours prévues dans le CO », la seule différence avec le nouveau formulaire concernant les coordonnées des « autorités de recours ». Selon elle, le locataire n’avait manifestement pas envisagé de contester la résiliation, car « s’il avait envoyé une contestation à l’ancienne adresse, celle-ci serait revenue en retour et aurait dû être considérée comme valable ». Elle produit une copie de l’avis de résiliation litigieux et une copie partielle de la formule actuelle.
H. Invité à se déterminer, l’intimé n’a pas procédé. La première juge n’a pas présenté d’observations.
C O N S I D E R A N T
1. Le recours a été interjeté dans les formes et délai légaux. Il est recevable à cet égard. L'article 319 let. a CPC prévoit que le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel. La cause est de nature patrimoniale et on peut admettre que la valeur litigieuse est inférieure à 10'000 francs (art. 308 al. 2 CPC ; cf. jugement de la Cour d’appel civile du 15.04.2011 [CACIV.2011.56] cons. 1). Le recours est dès lors aussi recevable à ce titre.
2. Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables en procédure de recours (art. 326 al. 1 CPC). La recourante a déposé une pièce qui se trouvait déjà au dossier de première instance, soit l’avis de résiliation litigieux. Cette preuve n’est donc pas nouvelle. L’autre pièce déposée est une copie partielle d’un avis de résiliation, tel qu’il est en vigueur depuis 2011. Elle est notoire, s’agissant d’une formule officielle accessible à chacun, et son dépôt n’est pas contraire à l’article 326 CPC.
3. a) Selon l’article 257 al. 1 CPC, le juge admet l’application de la procédure sommaire lorsque l’état de fait est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Lorsque les conditions du cas clair ne sont pas réalisées, le tribunal n'entre pas en matière et la requête doit être déclarée irrecevable (cf. art. 257 al. 3 CPC).
b) L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur ; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (arrêt du TF du 14.10.2015 [4A_306/2015] cons. 1, qui se réfère à ATF 141 III 23 cons. 3.2 p. 26). En matière d’expulsion, la situation juridique est claire quand un congé a été donné pour cause de demeure avérée du locataire et que les règles formelles de la résiliation ont été respectées (Bohnet, in : CPC commenté, n. 13 ad art. 257). Le juge du cas clair doit examiner à titre préjudiciel si le congé est valable (Bohnet, CPC annoté, 2016, n. 7 ad art. 257).
4. a) Aux termes de l'art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. L'inobservation de cette condition entraîne la nullité du congé (art. 266o CO).
b) D’après la jurisprudence (ATF 140 III 244 cons. 4.1 et 4.2, soit l’arrêt du TF du 19.05.2014 [4A_120/2014] auquel la recourante se réfère), la nullité de la résiliation peut être invoquée en tout temps, à n'importe quel stade de la procédure et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC). La formule officielle exigée par l'article 266l al. 2 CO a pour but, comme cela résulte du texte de cette disposition, d'informer le locataire de son droit de contester le congé et/ou de demander la prolongation du bail. Son contenu est précisé par l'article 9 al. 1 OBLF (notamment, selon la lettre d, les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail, et selon la lettre e, la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu). La formule officielle utilisée pour la signification d'un congé doit être celle qui est en vigueur à ce moment-là. Si une ancienne formule agréée a été employée, il y a lieu de déterminer les conséquences de cette irrégularité en fonction du but visé par l'obligation d'user de la formule officielle en vigueur. En effet, sous peine de tomber dans le formalisme excessif, l'ancienne formule agréée ne doit entraîner la nullité du congé que si elle ne contient pas les mêmes informations que la formule actuelle, en tant qu'elles sont exigées par les articles 266l al. 2 CO et 9 al. 1 OBLF. L'utilisation de la formule a pour but de permettre au locataire de savoir comment il doit procéder et à qui il doit s'adresser s'il veut contester le congé. Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral a admis la validité d’un congé signifié en utilisant une ancienne formule, car la locataire avait effectivement été mise en mesure de contester le congé aussi bien que si elle avait reçu notification du congé sur la nouvelle formule ; dans ce cas, relatif à une procédure vaudoise, l’ancienne formule et la nouvelle contenaient les mêmes indications au sujet du délai imparti pour contester le congé et de l’autorité auprès de laquelle il convenait d’agir.
5. En l’espèce, l’avis de résiliation du 12 juin 2017 contenait les mentions prévues à l’article 9 al. 1 OBLF, mais celle concernant l’autorité de conciliation compétente à raison du lieu et son adresse n’était plus actuelle : l’avis de résiliation adressé à l’intimé indiquait qu’il s’agissait, pour le district de Boudry, de l’Autorité régionale de conciliation de Neuchâtel, « par [son] secrétariat : Le Château, 2001 NEUCHÂTEL », ceci alors que, selon la formule actuelle, les autorités compétentes sont les « chambres de conciliation des tribunaux suivants, par leur greffe : Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers, pour adresse : site de Neuchâtel (districts de Neuchâtel, Boudry et Val-de-Travers), Hôtel de Ville, Rue de l’Hôtel-de-Ville 2, 2000 Neuchâtel » et Tribunal des Montagnes et du Val-de-Ruz pour les autres districts. Il faut donc retenir que, contrairement à la situation qui prévalait dans l’ATF 140 III 244, l'ancienne formule agréée ne contient pas les mêmes informations que la formule actuelle, en tant qu'elles sont exigées par l'art. 266l al. 2 CO et l'art. 9 al. 1 OBLF. Une nullité du congé donné en utilisant l’ancienne formule n’est donc pas exclue, faute d’indication exacte de l’autorité compétente pour recevoir une contestation du congé, indication forcément importante pour le destinataire de l’avis de résiliation. En tout cas, l’application des normes susmentionnées au cas d’espèce ne va pas de soi, de sorte que la situation juridique n'est pas claire à cet égard, au sens exigé par l’article 257 al. 1 let. b CPC. Par ailleurs, on ne peut pas considérer qu’il serait évident que la position de l’intimé, qui n’a pas contesté le congé à réception de l’avis de résiliation, serait constitutive d’un avis de droit au sens de l’article 2 al. 2 CC. A tout le moins, l'application de cette dernière norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge. En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal civil a considéré que les conditions du cas clair, au sens de l’article 257 al. 1 CPC, n’étaient pas réalisées et que la requête d’expulsion devait dès lors être déclarée irrecevable, au sens de l’alinéa 3 du même article.
6. Vu ce qui précède, le recours est mal fondé. Les frais judiciaires de la procédure de recours seront mis à la charge de la recourante (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu à octroi de dépens en faveur de l’intimé, qui n’a pas procédé.
Par ces motifs,L'AUTORITé DE RECOURS EN MATIERE CIVILE
1. Rejette le recours.
2. Met les frais de la cause, arrêtés à 600 francs, à la charge de X., qui les a avancés.
Neuchâtel, le 16 novembre 2017
*Art. 266 l * CO
Forme du congé pour les habitations et les locaux commerciaux
En général
1 Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit.
2 Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.
Art. 257 CPC
1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
a. l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé;
b. la situation juridique est claire.
2 Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
3 Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.