Jurisprudence du Tribunal Cantonal Contact
N° dossier: 6965
Autorité:
Date décision: 15.09.1995
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique: RJN 1995, P.64
Titre: Bail. Contestation du loyer initial. Notion de "hausse sensible".
Résumé:
**La notion de majoration sensible de loyer, qui constitue une condition de recevabilité de la demande de diminution du loyer initial, doit être distinguée de la notion de loyer abusif, qui permet de juger du bien-fondé de la demande (ATF 120 II 240).
Il n'est pas possible de fixer dans l'absolu un pourcentage à partir duquel une hausse serait par définition "sensible". Une majoration du loyer doit être appréciée au regard de l'ensemble des circonstances. En particulier, elle sera plus rapidement qualifiée de sensible si elle intervient alors que le niveau général des loyers est à la baisse.**
Mots-clés:
CONTESTATION DU LOYER INITIAL HAUSSE SENSIBLE DU LOYER
Articles de loi:
Art. 270 al. 1 litt. b CO
A. G. et L., locataires, ont conclu avec B. A. et O. A., représentant la succession de M. A., bailleurs, un contrat de bail portant sur un appartement de trois pièces sis rue des Parcs 31 à Neuchâtel, pour un loyer mensuel net de 700 francs, des charges forfaitaires de 10 francs et un acompte de charges variable de 120 francs, soit un total de 830 francs. Signé le 7 février 1994, le contrat débutait le 1er mars 1994 pour prendre fin le 31 mars 1995, étant entendu que, sans résiliation donnée le 31 décembre 1994, il se renouvelait tacitement pour une durée indéterminée, avec faculté pour chaque partie de le résilier pour l'un des termes usuels moyennant un préavis de trois mois.
Le 7 février 1994 également, les locataires ont reçu la formule officielle de notification des bases de calcul de leur loyer, faisant apparaître un loyer précédent de 638 francs et un acompte de charges de 100 francs, la formule mentionnant comme motifs de la hausse de loyer :
"Alignement au taux hypothécaire à 5 1/2 % au 1.1.94 et à l'indice des prix à la consommation au 31.12.93/100.4 pts. (Art.269a, let b et e CO). Loyers comparables dans l'immeuble".
B. Jugeant insatisfaisante la réponse du représentant des bailleurs à leur demande d'explication sur les motifs de la hausse du nouveau loyer par rapport au précédent, les locataires ont saisi l'autorité régionale de conciliation d'une requête en contestation du loyer initial en date du 25 mars 1994. Tentée le 7 juillet 1994, la conciliation a échoué.
C. Le 22 juillet 1994, les locataires ont déposé une requête en contestation du loyer initial devant le Tribunal civil du district de Neuchâtel, concluant à la constatation que le nouveau loyer de 700 francs était abusif et à la fixation du loyer admissible à 586 francs par mois (plus 130 francs d'acompte de charges). Invoquant l'article 270 al.1 litt.b CO, ils font valoir en substance que la hausse de loyer est sensible, dès l'instant qu'elle n'est pas seulement, comme en apparence, de 9,7 %, mais bien en réalité de près de 20 % en raison de la variation (à la hausse) de l'indice des prix à la consommation et de celle (à la baisse) du taux hypothécaire de référence. Dans ces conditions et comme les bailleurs ne peuvent justifier valablement d'aucun motif de hausse, un loyer supérieur à 586 francs par mois est abusif selon eux.
D. La question de savoir si la hausse litigieuse était ou non sensible, au sens de l'article 270 al.1 litt.b CO, a fait l'objet d'un jugement sur moyen séparé, rendu le 22 mai 1995. Non sans un certain scepticisme dit-il, le premier juge est parvenu à la conclusion que la hausse pouvait être qualifiée de sensible, en sorte que l'instruction de la cause devait se poursuivre.
E. Les bailleurs recourent contre ce jugement. Invoquant l'arbitraire dans la constatation des faits ou l'abus du pouvoir d'appréciation, de même qu'une fausse application du droit matériel, ils prennent les conclusions suivantes :
" 1. Déclarer le présent recours recevable et bien-fondé.
2. Casser le jugement du 2 mai 1995.
3. Statuant au fond, rejeter la requête du 22 juillet 1994 des intimés et dire que le nouveau loyer notifié le 7 février 1994 et fixé à Fr. 700.-- par mois plus Fr. 130.-- à titre de charges est admissible.
4. Statuer sur frais et dépens de la procédure de première et deuxième instance".
Leurs moyens seront repris ci-après en tant que besoin.
F. Le président du Tribunal ne formule pas d'observation alors que dans les leurs, les intimés concluent au rejet du recours sous suite de frais et dépens.
C O N S I D E R A N T
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est à cet égard recevable.
La contestation portant sur une différence mensuelle de loyer de 114 francs, la valeur litigieuse représente 27'360 francs (art.3 al.2 CPC).
2. La recevabilité du recours paraît en revanche douteuse, au vu de ses conclusions. La décision attaquée a une portée limitée au caractère sensible ou non de la hausse de loyer litigieuse. Elle ne dit pas (encore) si celle-ci doit être tenue ou non pour abusive. On voit dès lors mal comment la Cour de céans, statuant au fond, pourrait déclarer admissible le nouveau loyer de 700 francs (conclusion 3 des recourants). Il est vrai cependant que, si la décision attaquée devait être cassée (conclusion 2 des recourants), cela aurait pour conséquence que, la hausse n'étant pas qualifiée de sensible, les locataires ne seraient pas admis à s'en plaindre, ce qui reviendrait à valider le loyer contesté. La question de la compatibilité entre elles de ces deux conclusions peut toutefois restée ouverte, dès lors que le recours se révèle mal fondé pour d'autres motifs.
3. a) Lorsqu'il estime que le loyer initial est abusif, un locataire peut le contester dans les 30 jours qui suivent la remise des locaux, pour autant qu'il ait été contraint de conclure le bail poussé par la nécessité (art.270 al.1 litt.a CO) ou que le bailleur ait augmenté de façon sensible le loyer que payait le locataire précédent (art.270 al.1 litt.b CO). Pour permettre au nouveau locataire d'être dûment renseigné, la loi l'autorise à exiger du bailleur qu'il lui communique le montant du loyer payé par le précédent locataire (art.256a al.2 CO). En cas de pénurie de logements, les cantons ont la faculté de renforcer ce droit à l'information du locataire en rendant obligatoire l'usage de la formule officielle prévue par l'article 269d CO pour les notifications de hausse de loyer (art.270 al.2 CO), ce qu'à fait le Canton de Neuchâtel (art.29 LICO, art.2 de l'arrêté d'exécution de la LICO).
b) En l'espèce, seule entre en ligne de compte l'hypothèse de l'article 270 al.1 litt.b CO. La loi ne définit pas la notion de hausse sensible du loyer ("erheblich" dans le texte allemand), le soin de le faire étant confié à la jurisprudence (USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992, note 21 ad.art.270 CO). Pour certains auteurs, une majoration du loyer ne dépassant pas 10 % n'est a priori pas "sensible" (USPI, note 21 précitée; Lachat/Michelli, Le nouveau droit du bail, 2e édition 1992 p.195), alors que d'autres souhaiteraient voir cette limite abaissée (Jeanprêtre, La protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur, in Repertorio di giurisprudenzia patria 1990 p.6) ou au contraire, relevée (Müller, CdB 1/1995 p.9), ces derniers soulignant que l'article 270 CO, longuement discuté au moment de son adoption, ouvre une brèche dans le principe fondamental de la fidélité contractuelle (pacta sunt servenda) et doit de ce fait être appliqué de façon restrictive, à l'instar de l'ancien article 17 AMSL qu'il remplace.
Les décisions publiées des tribunaux répondant à la question ne sont guère nombreuses. En 1991, le Tribunal des baux du Canton de Vaud a estimé qu'une majoration de 80 francs ou 9,75 % n'était pas sensible (CdB 1/92 p.97), non sans préciser toutefois qu'elle était inférieure à la hausse que l'augmentation des coûts (hausse du taux hypothécaire et de l'IPC) aurait permise. En 1992, le même tribunal a tenu pour sensible une majoration de 450 francs ou 50 % (Communications de l'office fédéral du logement no 25, 1993, p.3) et "incontestablement sensible" une majoration de 203 francs ou 18 % dans un jugement de 1993 (CdB 1/93 p.53). Le Tribunal fédéral n'a pas discuté le caractère sensible d'une hausse de loyer annuelle de 2'256 francs ou 52 % (ATF 120 II 240).
c) Avec Engel (Contrats de droit suisse, 1992, p.184), on doit admettre qu'il n'est pas possible de fixer dans l'absolu un pourcentage d'augmentation - par exemple 10 % - à partir duquel une majoration de loyer devrait par définition être considérée comme sensible. Celle-ci doit au contraire être examinée au regard de l'ensemble des circonstances. D'importants travaux de rénovation entrepris à la demande du nouveau locataire pourraient par exemple entraîner une majoration du nouveau loyer de plus de 10 % sans que l'on doive nécessairement parler d'une hausse sensible autorisant le locataire à contester le loyer. De même, comme le relèvent avec pertinence les intimés, une majoration de loyer de 10 % n'a pas la même portée, suivant qu'elle intervient alors que les coûts (taux hypothécaires, IPC) sont à la hausse, entraînant avec eux une hausse du niveau général des loyers, ou au contraire à la baisse.
4. a) Comme l'a précisé le Tribunal fédéral (ATF 120 précité), il convient de ne pas confondre la notion de majoration sensible du loyer, au sens de l'article 270 al.1 litt.b CO, qui constitue une condition formelle de recevabilité d'une demande de diminution du loyer initial, et celle de loyer abusif, au sens des articles 269 et 269a CO, qui permet de juger du bien-fondé d'une telle demande. Ainsi, qualifier une majoration de sensible ne signifie pas, ipso facto, que le nouveau loyer est abusif et doit être réduit, mais autorise seulement le locataire à faire vérifier, selon la méthode dite absolue, que le loyer n'assure pas un rendement excessif au bailleur.
En raison de l'indépendance existant entre la recevabilité et le bien-fondé d'une contestation du loyer initial, il ne se justifie pas de se montrer restrictif à l'excès dans la définition d'une hausse sensible de loyer. Inversement, il convient de ne pas qualifier de sensible toute majoration de loyer intervenue lors d'un changement de locataire, au risque d'encourager les locataires à introduire des procédures de contestation de loyer, certes recevables, mais pour la plupart mal fondées.
b) En l'occurrence, les recourants ont procédé à une majoration de loyer de 62 francs ou 9,7 % en valeur nominale lors de la conclusion d'un nouveau bail avec les intimés. Celle-ci est intervenue alors qu'en raison d'une relative stabilisation de l'indice des prix à la consommation et d'une baisse des taux hypothécaires de référence, les locataires au bénéfice d'un contrat de bail en cours pouvaient prétendre à une baisse de leur loyer (pour autant naturellement que celui-ci ait auparavant été adapté aux hausses successives du taux hypothécaire). Dans le cas particulier, le loyer précédent, de 638 francs dès le 1er octobre 1992, avait été calculé sur la base d'un taux hypothécaire de 6 3/4 % et d'un IPC à 133,3 points. En retenant un nouveau taux hypothécaire de 5 1/2 % et un IPC (base 100 en décembre 1982) de 139 points, le loyer pourrait en théorie baisser de 8,21 % (9,91 % de réduction due à la baisse du taux hypothécaire, compensée à concurrence de 1,7 % par la hausse de l'IPC), soit un nouveau montant de 586 francs. En valeur relative, la majoration contestée représente donc 114 francs ou près de 20 %. Dans ces conditions, la décision du premier juge de la qualifier de sensible, partant de considérer la demande de diminution de loyer comme recevable, ne peut qu'être confirmée. Comme déjà dit, cela ne signifie pas pour autant que le nouveau loyer de 700 francs ne serait pas admissible et encore moins que le loyer devrait nécessairement être ramené à 586 francs par mois comme le demandent les intimés.
5. Les recourants, qui succombent, supporteront les frais et dépens de la procédure de recours.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE
1. Rejette le recours, mal fondé en tant que recevable.
2. Condamne solidairement les recourants à payer 440 francs de frais qu'ils ont avancés et à verser 500 francs de dépens aux intimés.